九十五年十二月台灣地區房地產與營建股行情變動分析

一.前言

每年的第四季末期，都是屬於業者「反躬自省」的季節，不論是產品的盤點或業者之間的業績比較，亦或是來年的預測或規劃，都會有一些不一樣的訊息供投資人的參考，如地價中的地王，購屋者的需求，甚至是國人儲蓄的心態與變化，以及營建類股的走勢等，都是歲末年初之際，大家所關心的議題，因為所有這些問題的比較與分析，都會讓消費者對於當前的房地產市場行情的變化有一些瞭解。

另外，儘管政府貪腐事件沸沸揚揚，但並未造成北高兩市市長的翻盤，藍綠對決，不是綠營大敗而逃，亦非藍營大獲全勝，人民在驚慌失措之餘，真的不了解貪瀆事件如此高漲而明顯，卻依然撼動不了事實，因此，經濟成長遲緩，消費低迷，儲蓄率偏高，房地產市場的去化受到影響，營建類股的成長亦受到波及，為瞭解國內房地產與營建類股行情的變動情形，本文中，擬分為當前房地產的行情，以及營建類股的變化分析等兩個部分，以作為了解當前國內房地產行情變化的參考。

二.房地產行情分析

國內房地產市場行情的變化與政經局勢的變動息息相關，理論上，一個清廉的政府，必然會獲得人民的信賴，一個貪腐的政府，必然為人民所唾棄，而其處理的方式則是經由民意的表決，以投票的方式來帶動改革的風潮，奇妙的是政府的貪瀆事件沸沸揚揚，第一家庭所引發出來的貪瀆事件可謂罄竹難書，但依然可以讓人民選擇貪贓枉法的政府，特別是高雄市長的選舉，執政黨的陳菊仍以千餘票的些微差距，打敗了在野黨的黃俊英，這樣的選舉結果，不僅讓一向以清廉自居的馬市長兼主席的領導能力受到了質疑，也讓執政黨沾沾自喜而更為怡然自得。

假設人民是理智的，假設選舉是公平的，假設走路工事件是虛構的，假設北高兩市的選舉是民心的方向球，則綠營的絕地大反攻，讓人民對這次的選舉會有所錯覺，那就是綠營雖差，但藍營亦未深入民心，設若前面的假設都是成立的，則在野黨真的是需要再作檢討，並接受人民的再檢驗，但若上述的假設條件是不存在的，是虛假不實的，在野黨也需反躬自省，那就是在經歷過這麼多的貪瀆事件，紅衫軍的「天下圍攻」，以及三度的總統罷免，執政者的地位依然不動如山，顯然有些事情難於讓一般人體會，顯然是有些事情不是您我所能了解，到底是那裡錯了，大家要試著去膫解其所隱藏的真正原因為何，蓋因其對國人的經濟生活，對於房地產市場長遠的發展，有著直接與間接的影響。

大體而言，房地產的去化與個人所得的高低及儲蓄的多寡有密切的關聯性，就最近一年來觀察，台灣人民的名目所得是增加了，但若從實質所得來做觀察，則人民的所得不但沒有增加，反而因為物價水準的上漲而下降了0.16%，而這種平均薪資水準的下降，亦是影響房地產去化的重要因素。台灣人民的實質平均所得雖然下跌了，但民間的儲蓄卻不降反增，而且若與亞洲各主要國家的城市來作比較，會發現台灣人的儲蓄是有偏高的情形。

根據匯豐銀行所作的電話訪問調查，其以2006年4月至8月為調查期間，選擇了亞洲各主要國家的城市為調查對象，包括台灣的台北市、香港、中國的上海、日本的東京、韓國的首爾、印尼的吉隆坡等六個大城，針對各城市中500名的18歲至64歲的民眾進行電話訪問，調查問題包括平均每月儲蓄金額(美元)、平均儲蓄占所得之比率(％)、若加薪10%後會提高儲蓄比率(%)、預計在政府退休金之外所應自行準備之平均金額(萬美元)、有信心能達成退休金目標之比率(%)、計劃或已將子女送往國外就學之比率(%)、預計子女教育基金目標平均值(萬美元)、有信心能達成教育金目標之比率(%)、計劃置產所需準備的目標金額(萬美元)、預計達成置產目標所需要的時間(年)、有信心能達成置產金目標之比率(%)、對於儲蓄的期待報酬平均(%)、對於投資的期待報酬平均(%)等十三個問項，結果發現台灣人的平均儲蓄占所得之比率(％)、預計子女教育基金目標平均值(萬美元)、對於儲蓄的期待報酬平均(%)、對於投資的期待報酬平均(%)等，在亞洲各主要城市中，均獨佔鰲頭；但在有信心能達成置產金目標之比率(%)、有信心能達成置產金目標之比率(%)方面則是敬陪末座。

若進一步來作觀察，台北人平均每月儲蓄金額(美元)，約合新台幣14,000元，為兩岸三地之冠，比自己最會儲蓄的吉隆坡人高了3.53倍；在平均儲蓄占所得之比率方面，台北市為六大都市之首，其順序分別為台北市(31%)、上海(29%)、首爾(29%)、香港(25%)、吉隆坡(21%)、東京(18%)；若加薪10%後會提高儲蓄比率者，其順序變化不大，但以韓國的60%為最高。

另方面，若就預計在政府退休金之外所應自行準備之平均金額(萬美元)來作觀察，以東京的29.2萬美元為最高，首爾的27.5萬美元次之，上海的2.5萬美元為最低；而在預計子女教育基金目標平均值(萬美元)、有信心能達成教育金目標之比率(%)兩個問項中，前者是六個城市中最高者，後者則是最低的，顯示台北人對於子女教育的重視；惟台北市人民對於子女教育基金的費用雖然是最高的，但在有信心能達成教育金目標之比率(%)中卻是最低的，表示台北人對於未來的期望缺乏信心，並充滿了不確定性。

事實上，儲蓄增加是好現象，因為若能將儲蓄化為投資，亦即將儲蓄性的資產轉化為投資性的資金，則對於國家的經濟發展是很大的助力，然而，若儲蓄性偏高，則表示民眾對未來缺少了安全感，對於整體經濟、政治環境、就業市場、物價變動、利率變化等，都充滿了不確定性，並反映在消費行為上，如十一月的消費者信心指數為67.48點，創最近五年來的最低點，而十二月亦無太大的變化，這種偏高的儲蓄率雖然也表示台北人已具備多元理財的觀念，但對於國內的經濟發展並非是一項利多因素，有關「亞洲人民的儲蓄行為調查比較」可參閱表一的說明。