大體而言，「地王」是指地價最高的區位或個案，其產生主要是來自房地產市場的競爭，因為在現代經濟社會中，不動產不再只是一個可居住的空間而已，事實上，它也是一種重要的保值兼投資的理財工具，主要因物價水準與時改變，通貨膨脹會使實質所得減少，而不動產則具有保值兼投資的功能，蓋因不動產的價值會隨著時間的遞移而增加，因此，每年政府所公布的「地王」價格，都有成長的空間，但因經濟發展的速度在各地區均不相同，且區位性是影響房地產價格的最主要因素，故各縣市擁有「地王」殊榮的房地產是會改變的。
根據各縣市政府公布的96年度土地公告現值及其相關統計資料顯示，在全國十七個縣市中，可以選出各縣市的「地王」，但同屬地王，其價位可能十分懸殊，如台北市的地王為忠孝西路一段的新光三越附近的土地，其每坪的價位高達321.70萬元，或每平方公尺97萬元，而同屬地王的新竹市火車站附近，其每坪的價位則僅有26萬元，其間的差距高達11.37倍；此外，在所公布的十七個縣市中，有些地區的「地王」寶座可以維持，其中，最特殊的是北市的地王為忠孝西路一段的新光三越附近的土地，其不僅是全台灣的第一地王，是地王中的地王，而且，此一地王的殊榮己連續了九年；第二個保持地王頭銜最久的則是高雄市的三多三路與文衡三路口，該地區己連續保持四年地王的地位；當然，並不是每一個縣市的「地王」都可以永久保有，如桃園縣、新竹縣、台中市等幾個地區的「地王」均已改變。
大體而言，「地王」的易位顯示商圈的移轉，而商圈之所以會發生位移效應，大抵都與整個經濟發展的趨勢有關，特別是交通樞紐的改變，更是影響商圈位移的重要因素，如高鐵於九十六年元月一日開始通車，由於高鐵通車將使「一日生活圈」效應更為擴大，而其經過的地區或可及的距離，都會直接或間接影響商圈的發展，也會造成重劃區的考量，對於房地產市場的後續發展十分重要，亦即地王的改變可能是來自交通運輸的改善，也可能是來自商圈的移動或重劃區的設置等，或有關2007年台灣主要大都會區地王的比較，可參閱下表的說明。
地王與天王
作者謝明瑞
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