摘 要
2021年元月，政府給予人民的開年大禮是「打房」，源於2020年的國內房市交易過熱與房價偏高，綜觀其原因包括台商資金回流、剛性需求增加，以及偏低的房貸利率…等；政府為解決房價不合理的上漲現象，同年12月提出打房政策，唯政府政策推動應屬團隊合作，非單一政府部門所能完成，因此，2020年的打房政策之策劃及執行單位包括行政院、中央銀行、以及國稅局等，而其主要影響則有抑制法人購屋貸款成數限制的炒房行為、自然人第三戶住宅貸款限制抑制囤屋、土地貸款限制防止炒地，以及建商餘屋貸款限制防止不當開發等。由於國內高房價問題釀成民怨，政府推出打房政策雖強調為穩定房市，唯其政策是否有效仍須考量物價上揚導致房價易漲難跌、有土斯有財的購屋心理難以去除、游資的氾濫注入房市難以抵擋，以及居住正義…等因素。另方面，政府的房市政策具有時間落差，且並未依借款人、不動產擔保品及貸款特性設定差別貸款成數(LTV)上限，並針對房價漲幅較大地區、個人持有多筆貸款、個人或企業購買高價住宅與非住宅之不動產貸款適用較嚴格貸款條件，同時亦未考量較具有效性的租稅工具，因而減緩房市政策的效能。政府的房市政策是影響房市變化的重要因素，在打炒房政策的持續推動下，國內房市一定會改變，只是改變的幅度大小有別。唯國人對於政府提出房市已有「超前部署」的說法較難認同，因為早在政府提出打炒房政策的前半年，作者就已提出改進實價登錄的建議，並在四個月前就呼籲政府應注重國內房市非理性的繁榮現象，並提醒政府應予注意房市過熱的問題，而政府各部門領導人的認知偏誤，也導致投資人、社會、國家的重大損失。
一. 前言
2021年，是政府實施新房市政策的一年，也是打炒房政策的展開年，由於政府的房市政策是影響房市變化的重要因素，因此，在未來的一年中，國人正面對著房市不確定的一年。
2020年，國內房市交投活絡，房地產交易量價齊升，特別是下半年，國內疫情控制得宜，經濟表現相對穩定，在國內外經濟具受影響之下，閒置資金難於有效運用，造成消費者、投資客、置產族增加，也形成預售屋紅單交易、囤屋養地現象漸趨活絡的情形，同時也造成國內房市出現交易升溫、房價走高的非理性繁榮現象。
另方面，若從房市相關指標如全國住宅價格指數變化、核發建照、開工總樓地板面積、買賣移轉棟數、房貸餘額、房價負擔能力等來加以觀察，亦可發現各指標大抵均呈現持續回溫走勢，特別是疫情導致消費低迷，迫使經濟與金融環境不得不祭出寬鬆措施以刺激消費，在低利環境下，直接受惠的就是包含房貸在內的貸款族群，對於居住在高房價地區的中北部民眾而言，低利房貸正是降低購屋成本的好時機，也因為台灣利率處在歷史低點，加上資金寬鬆，推動房市價量齊揚，為使房價合理化，因而有房市新政策的產生。
在新的一年中，在國內的房地產市場上，政府給予人民的大禮就是「打房」， 只是政府提出房市已有「超前部署」或「先行布局」的說法，國人可能不會認同，實則政府的因應措施經常慢半拍，因為早在2020年的三月，作者就已提出實價登錄制度應予改進的建議，同年七月至十一月，在政府宣布打炒房政策之前，再三提醒國內房市已呈現非理性的繁榮現象，並呼籲政府應予注意房市過熱的問題，也因為政府部門領導人的「認知偏誤」，而讓在這段房市非理性繁榮的這段期間內，不論是不動產業者或潛在購屋人，甚或已投入購屋置產的年青人，基本上都已蒙受了相對偏高的風險。
一般而言，房價若因自住購屋需求與所得、經濟成長而緩升，有助房市穩健發展，但若房價不合理上漲，導致漲幅遠高於所得成長，將影響民眾購屋負擔能力，潛藏不利經濟金融穩定的風險，因此，政府房市政策的調整確實有其必要，唯若延誤時機，則有時可能出現不當的反效果。
二.房市行情變動
在國內房地產市場交投變動的過程中，第四季通常為國內房市需求旺季，如2020年10月，國內房市的房貸及土建融餘額分別為7.877兆元及2.365兆元，年增率為7.80％及16.12％，創下連續45個月及22個月新高紀錄，也創下163個月及110個月來最高年增率；同年11月，房市持續升溫，房貸及土建融餘額續雙創新高。
另方面，以台北市為主的六都11月買賣移轉棟數之月增率及年增率均是二位數，單月以台北市及桃園市月增加逾二成最明顯，台南市及高雄市也增加逾一成，顯見房市買氣強盛，帶動房貸餘額持續增加，而在房市活絡之際，土建融包括營造的建貸及銷售所需的週轉金貸款同時也再創新高紀錄。根據中央銀行的觀察與研究，其認為房市交易熱的主要原因，可由下列幾個方面來加以說。(中央銀行，2020)
1.資金回流
中美貿易戰與COVID-19交織而成的國際貿易世界，引發產業生產環境的改變，也引發台商回流設廠的熱潮，而台商資金回流與產業聚落效應，也讓國內具有科學園區的新竹、台中、台南等地的房地產量價齊升的情形。
2.剛性需求增加
當前的房市需求者主要是以初次進入房市的剛性需求為主，而在房價不斷飆高的情況下，乃激發自住買盤的搶購意願，這種需求所造成的遞延買盤一旦進駐，便易形成房市交易量價活絡的熱潮。
3.偏低的房貸利率
國內房價偏高，除非有家族的接濟，或有較低的貸款成本，否則一般人難以進駐購屋市場，唯由於國內資金寬鬆，市場利率一再往下調低，在購屋比租屋有利的情況下，導致房市的有效需求增加。
在經濟社會中，房市的交易量價應由市場供需來決定，而2020年的房市之所以呈現非理性的繁榮現象，應是來自於市場之外的重大因素，以及其因此而產生的預期心理有關，為抑止這種房價不合理的調漲情形，政府於是有了打房政策的產生；特別是2020年12月，政府打炒房力度明顯提升，不僅影響房貸及土建融餘額的增加，同時也會對2021年的房市產生重大的衝擊。
三.政府的打房政策
大體而言，房市政策牽一髪而動全局，且政府一項政策的推動都屬團隊的合作，不是單一團隊所能竟其功，影響人民生活與經濟發展甚巨，可視為國家的重要政策，因此，政府迫於形勢轉變而不得不實施打房政策時，也必須是政府團隊共同合作的結果，非單一政府部門所能完成，茲就2020年政府的打房政策內容，簡述如下述。
(一).行政院的打房政策
當國內房市逐漸呈現非理性的繁榮現象，且專家學者開始呼籲政府宜即早提出對策時，行政院也在延宕多時後加以回應；2020年12月3日，行政院提出「健全房地產市場方案」，同時提出短、中、長期九大因應對策，央行並於7日祭出選擇性信用管制以資配合，同時也宣布啟動「集中度風險控管措施」。行政院推出跨部會健全房地產市場方案，明訂短中長期因應對策，希望抑制炒作，防止過多資金流入房地產。
(二).央行的打房政策
為了配合行政院的打房政策，中央銀行積極配合政策推動，2020年11月，央行與銀行業者舉行座談會，12月7日，祭出選擇性信用管制；雖然偏低的房貸利率一直是房市活絡的重要影響因素，唯央行認為利用利率來處理房價問題是「大而不當」的工具，因此，在其第四季理監事會中，依然宣布利率維持不變，但同時也重申不樂見資源過度流向不動產的立場，亦要求政府在面對房市不合理漲價時，應靠各部會共同合作，一起抑制房價上升的預期心理。
2020年12月7日，央行祭出選擇性信用管制，遏止房市炒作，唯央行措施只能透過銀行信用管道影響房市供需行為，平穩房價仍須其他政策配合，繼續推動合理化不動產稅負、提升資訊透明度與健全住宅租賃市場，唯有各行政部門的多管齊下，才能達到健全房地產的效果。而央行最好的工具就是限制貸款成數，避免投機者囤地、囤房，進而推升價格不合理上漲；唯調漲利息不只涉及房地產，還有中小企業貸款，影響層面更廣，因此，用利率來處理房價問題，是大而不當的工具，唯仍加強相關金融業務檢查，並對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定，盡量避免對房市造成重大衝擊，其措施對房市的影響如下述(中央銀行理監事會議資料，2020)。
1.法人購屋貸款成數限制抑制炒房行為
法人可資動用的資金來源及投資管道均相對多元，投資客以法人名義購屋，不僅超額貸款，甚至利用二年以上的房貸寬限期，用極為便宜資金擁有房屋，等二年後房地合一稅率降至20%以下後，再脫手獲利。央行新制限制貸款成數不可超過6成，第二戶不可超過5成，同時不可採取寬限期，大幅縮小投資客獲利空間。
2.自然人第三戶住宅貸款限制抑制囤屋
針對多屋族，若其手上已經有二棟房屋，還想要購置不動產者，自備款比重提高，且不得使用房貸寬限期，讓資金成本增加。
3.土地貸款限制防止炒地
土地為營建業者的主要成本，經由土地貸款的限制，可以讓建商、開發商、金控業者等不能借用銀行低利資金來囤積土地，或購置住宅區、商業區土地時，要附上開發計畫才能貸款，同時貸款上限為65%，僅能先撥款55%，以降低土地炒作或增加養地成本。
4..建商餘屋貸款限制防止不當開發
針對擁有大量餘屋的建商，限制餘屋僅能貸款5成，限縮建商運用資金空間。同時防止過去可先向銀行貸款，房屋即使賣不出去，仍可降低建商資金壓力，或是先貸出款項，再進行其他開發案。
整體而言，央行主要從上游管控，限制銀行的貸款成數與寬限期來限制建商、投資客利用低利資金來囤房、養地的空間，藉以調降房市的活絡，同時也降低銀行不動產放款金額偏高的風險。
(三).國稅局的打房政策
針對房地產交易，國稅局一方面蒐集請建商、代銷商提供紅單、預售屋買賣轉讓情形等的資料，另一方面提出三大專案計畫以資配合，即：
1.針對個人不動產相關所得專案查核計畫；
2.營利事業不動產交易專案查核計畫，鎖定個人利用投資公司炒房來規避個人房地合一重稅情形；
3.針對境外資金專法的5%自由運用資金追蹤控管計畫，對於藉專法匯回資金若投入房市卻享優稅，也將追回稅款。
事實上，國稅局不只是針對當年內交易，只要是還在核課期間都可以查核，有申報者案件核課期間五年、未申報案件核課期間七年。同時，國稅局強調政府跨部會合作，是希望抑制特定區域房價不正常上漲情形。
四.政府的房市政策
一般而言，政府的房市政策是以平隱房價為主要目標，目的則是讓國人都能住者有其屋，而在2020年12月發動的這波房市政策修定中，就整體而言，政府各相關部門所提出的房市政策大抵可分為短、中、長期，其內容簡述如下述。
(一).內政部
內政部的短中長期之房市政策內容簡述如下：
1.短期
(1)中央地方大規模聯合稽查預售屋建案；
(2)實價登錄2.0修法，納入預售屋及時登錄、門牌揭露。
2.中長期
(1).研議官方版房地產健檢分析；
(2).針對預售屋紅單，研議明確化違規行為、罰則是否提高。
(二).財政部
財政部的短中長期之房市政策內容簡述如下：
1短期
(1).國稅局查核預售屋、個人成立投資公司炒房；
(2).追蹤境外資金專法匯回資金是否流入房市；
(3).地方政府稅基評定合理程度將納一般補助款評核項目。
2.中長期
兩年內研議囤房稅率調高。
(三).中央銀行與金管會
中央銀行與金管會的短中長期之房市政策內容簡述如下：
1短期
(1).金管會鎖定十家銀行進行專案金檢，緊盯不動產授信；
(2).央行邀請14家銀行董座討論房市貸款情形。
2.中長期
央行擁有「選擇性信用管制」工具，可視經濟變化做調整。
總之，2020年，政府提出的中長期房地產政策中，各部會所提出的房市政策主要包括推動實價登錄2.0修法、落實交易透明化，房地合一稅擬趨嚴，以及增加供給，廣建社會住宅等。
四.打房政策對國內房市的影響
長久以來，國內高房價問題釀成民怨，中央銀行採取房市選擇性信用管制打炒房後，房市交易轉趨觀望；雖然央行強調為穩定房市，唯其後市影響仍須考量下列的因素，簡述如下。
1.物價上揚導致房價易漲難跌
政府打炒房是為了平抑房價，並讓房市交易公平合理，唯現在原物料高漲，且物價持續上漲，加上工資與物原料上升，後續房價下跌不易，而重劃區的房價應可率先反映未來的房市變化情形。
2.有土斯有財的購屋心理難以去除
國人「有土斯有財」的傳統心理難於剔除，促使房屋自有率居高不下，根據主計總處家庭收支調查，台灣住宅自有率約85%，顯示買房已成為國人必然的認知與實踐，而在有土斯有財的思維下，國人一定要有自己的房子，即使房地產不是居住考量，也會做為資產配置的一環，因此，許多人的首選就是買房，而這樣的心態也讓國內房價易漲難跌。
3.游資的氾濫注入房市難以抵擋
台灣地狹人稠，土地資源稀少，所能提供的投資機會相對有限，資金太多沒適當的流通管道，因而大量湧向房地產，導致房市炒作盛行，不僅炒高房價，連帶租金也跟著上漲，同時也加重年輕人的生活負擔；政府祭出打房措施後，應可導引部分閒置資金至實體投資，唯對房市的抑制影響仍有待進一步的觀察。
4.居住正義的考量
居住權是人民的基本權利，政府基於居住正義的考量，對於不動產的興建，以及提供相對便宜的房地產，亦是影響房市趨於活絡的因素。
5.打房政策的遞延效果
一般而言，政府推動政策存在著時間落差，包括認知落差、決策落差，以及執行落差，其間的遞延時間少則一月或一季，多則半年或一年；因此，2020年12月政府推出打房政策後，2021年元月，國內房市的交投雖已出現變化，但並無明顯的改變，唯因政府的房市政策是影響房市變化的重要因素，在打炒房政策的持續推動下，國內房市不是不變，而是一定會改變，只是改變的幅度大小有別。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2021年初始，政府給予人民的大禮是「打房」，只是國人對於政府提出房市已有超前部署或先行布局的說法並不認同，因為早在2020年的三月，作者早已提出實價登錄制度應予改進，並在七月提出政府應予注意房市過熱的問題。
2. 2020年，國內房市交易熱的主要原因包括台商資金回流、剛性需求的增加，以及偏低的房貸利率等。
3. 房市政策牽一髪而動全局，政府一項政策的推動都屬團隊的合作，非單一政府部門所能完成，2020年的打房政策之執行單位包括行政院、中央銀行、以及國稅局等，而其主要影響則有抑制法人購屋貸款成數限制的炒房行為、自然人第三戶住宅貸款限制抑制囤屋、土地貸款限制防止炒地，以及建商餘屋貸款限制防止不當開發等。
4. 國內高房價問題釀成民怨，政府名強調為穩定房市，唯其後市影響仍須考量下列的因素，包括物價上揚導致房價易漲難跌、有土斯有財的購屋心理難以去除、游資的氾濫注入房市難以抵擋，以及居住正義的考量。
5.政府的房市政策具有長遠的時間落差，且並未依借款人、不動產擔保品及貸款特性設定差別貸款成數(Loan to Value,LTV)上限，並針對房價漲幅較大地區、個人持有多筆貸款、個人或企業購買高價住宅與非住宅之不動產貸款適用較嚴格貸款條件，同時亦未考量較具有效性的租稅工具；另方面，由於政府的房市政策是影響房市變化的重要因素，在打炒房政策的持續推動下，國內房市不是不變，而是一定會改變，只是改變的幅度大小有別，因此，其後續效應為何，建議國人仍需進一步觀察。
參考文獻
朱芳妮(2017)，非理性繁榮與台灣房市景氣，自由廣場，2017.07.08
楊卓翰、黃煒軒(2017)，台灣房價過高有解嗎？諾貝爾經濟學獎得主席勒這麼說，今週刊，2017-07-13
謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，武漢疫情對房市的影響，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，新冠病毒(COVID-19)下的投資標的選擇-不動產，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，臺灣於新冠病毒疫情下的房市政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，國際疫情變動與國內房市需求變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，台灣的人口黑洞與極點社會現象，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，臺灣房市上行是現在進行式，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，臺灣房市之非理性繁榮，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，房市交易的斡旋金之亂，風傳媒。2020.10.18
謝明瑞(2020)，非理性繁榮下的房市政策，聯合報。2020.10.28
謝明瑞(2020)，台灣房市政策的認知偏誤，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，當前房地產行情變動分析，現代營建專欄，2021年01月1日。
中央銀行(2020)，央行理監事會後記者會參考資料，民國109年12月17日。
公平交易委員會(2016)，公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明
CBRE(2020)，2020年亞太區不動產投資市場年中回顧暨展望，2020年7月1日。
Joe(2020)，從SARS經驗看「武漢肺炎」：台灣房價可能再次出現崩跌嗎？
Jones Lang LaSalle, Inc.，JLL(仲量聯行,2020)，《新冠病毒與全球不動產影響》報告。
2021年元月，政府給予人民的開年大禮是「打房」，源於2020年的國內房市交易過熱與房價偏高，綜觀其原因包括台商資金回流、剛性需求增加，以及偏低的房貸利率…等；政府為解決房價不合理的上漲現象，同年12月提出打房政策，唯政府政策推動應屬團隊合作，非單一政府部門所能完成，因此，2020年的打房政策之策劃及執行單位包括行政院、中央銀行、以及國稅局等，而其主要影響則有抑制法人購屋貸款成數限制的炒房行為、自然人第三戶住宅貸款限制抑制囤屋、土地貸款限制防止炒地，以及建商餘屋貸款限制防止不當開發等。由於國內高房價問題釀成民怨，政府推出打房政策雖強調為穩定房市，唯其政策是否有效仍須考量物價上揚導致房價易漲難跌、有土斯有財的購屋心理難以去除、游資的氾濫注入房市難以抵擋，以及居住正義…等因素。另方面，政府的房市政策具有時間落差，且並未依借款人、不動產擔保品及貸款特性設定差別貸款成數(LTV)上限，並針對房價漲幅較大地區、個人持有多筆貸款、個人或企業購買高價住宅與非住宅之不動產貸款適用較嚴格貸款條件，同時亦未考量較具有效性的租稅工具，因而減緩房市政策的效能。政府的房市政策是影響房市變化的重要因素，在打炒房政策的持續推動下，國內房市一定會改變，只是改變的幅度大小有別。唯國人對於政府提出房市已有「超前部署」的說法較難認同，因為早在政府提出打炒房政策的前半年，作者就已提出改進實價登錄的建議，並在四個月前就呼籲政府應注重國內房市非理性的繁榮現象，並提醒政府應予注意房市過熱的問題，而政府各部門領導人的認知偏誤，也導致投資人、社會、國家的重大損失。
一. 前言
2021年，是政府實施新房市政策的一年，也是打炒房政策的展開年，由於政府的房市政策是影響房市變化的重要因素，因此，在未來的一年中，國人正面對著房市不確定的一年。
2020年，國內房市交投活絡，房地產交易量價齊升，特別是下半年，國內疫情控制得宜，經濟表現相對穩定，在國內外經濟具受影響之下，閒置資金難於有效運用，造成消費者、投資客、置產族增加，也形成預售屋紅單交易、囤屋養地現象漸趨活絡的情形，同時也造成國內房市出現交易升溫、房價走高的非理性繁榮現象。
另方面，若從房市相關指標如全國住宅價格指數變化、核發建照、開工總樓地板面積、買賣移轉棟數、房貸餘額、房價負擔能力等來加以觀察，亦可發現各指標大抵均呈現持續回溫走勢，特別是疫情導致消費低迷，迫使經濟與金融環境不得不祭出寬鬆措施以刺激消費，在低利環境下，直接受惠的就是包含房貸在內的貸款族群，對於居住在高房價地區的中北部民眾而言，低利房貸正是降低購屋成本的好時機，也因為台灣利率處在歷史低點，加上資金寬鬆，推動房市價量齊揚，為使房價合理化，因而有房市新政策的產生。
在新的一年中，在國內的房地產市場上，政府給予人民的大禮就是「打房」， 只是政府提出房市已有「超前部署」或「先行布局」的說法，國人可能不會認同，實則政府的因應措施經常慢半拍，因為早在2020年的三月，作者就已提出實價登錄制度應予改進的建議，同年七月至十一月，在政府宣布打炒房政策之前，再三提醒國內房市已呈現非理性的繁榮現象，並呼籲政府應予注意房市過熱的問題，也因為政府部門領導人的「認知偏誤」，而讓在這段房市非理性繁榮的這段期間內，不論是不動產業者或潛在購屋人，甚或已投入購屋置產的年青人，基本上都已蒙受了相對偏高的風險。
一般而言，房價若因自住購屋需求與所得、經濟成長而緩升，有助房市穩健發展，但若房價不合理上漲，導致漲幅遠高於所得成長，將影響民眾購屋負擔能力，潛藏不利經濟金融穩定的風險，因此，政府房市政策的調整確實有其必要，唯若延誤時機，則有時可能出現不當的反效果。
二.房市行情變動
在國內房地產市場交投變動的過程中，第四季通常為國內房市需求旺季，如2020年10月，國內房市的房貸及土建融餘額分別為7.877兆元及2.365兆元，年增率為7.80％及16.12％，創下連續45個月及22個月新高紀錄，也創下163個月及110個月來最高年增率；同年11月，房市持續升溫，房貸及土建融餘額續雙創新高。
另方面，以台北市為主的六都11月買賣移轉棟數之月增率及年增率均是二位數，單月以台北市及桃園市月增加逾二成最明顯，台南市及高雄市也增加逾一成，顯見房市買氣強盛，帶動房貸餘額持續增加，而在房市活絡之際，土建融包括營造的建貸及銷售所需的週轉金貸款同時也再創新高紀錄。根據中央銀行的觀察與研究，其認為房市交易熱的主要原因，可由下列幾個方面來加以說。(中央銀行，2020)
1.資金回流
中美貿易戰與COVID-19交織而成的國際貿易世界，引發產業生產環境的改變，也引發台商回流設廠的熱潮，而台商資金回流與產業聚落效應，也讓國內具有科學園區的新竹、台中、台南等地的房地產量價齊升的情形。
2.剛性需求增加
當前的房市需求者主要是以初次進入房市的剛性需求為主，而在房價不斷飆高的情況下，乃激發自住買盤的搶購意願，這種需求所造成的遞延買盤一旦進駐，便易形成房市交易量價活絡的熱潮。
3.偏低的房貸利率
國內房價偏高，除非有家族的接濟，或有較低的貸款成本，否則一般人難以進駐購屋市場，唯由於國內資金寬鬆，市場利率一再往下調低，在購屋比租屋有利的情況下，導致房市的有效需求增加。
在經濟社會中，房市的交易量價應由市場供需來決定，而2020年的房市之所以呈現非理性的繁榮現象，應是來自於市場之外的重大因素，以及其因此而產生的預期心理有關，為抑止這種房價不合理的調漲情形，政府於是有了打房政策的產生；特別是2020年12月，政府打炒房力度明顯提升，不僅影響房貸及土建融餘額的增加，同時也會對2021年的房市產生重大的衝擊。
三.政府的打房政策
大體而言，房市政策牽一髪而動全局，且政府一項政策的推動都屬團隊的合作，不是單一團隊所能竟其功，影響人民生活與經濟發展甚巨，可視為國家的重要政策，因此，政府迫於形勢轉變而不得不實施打房政策時，也必須是政府團隊共同合作的結果，非單一政府部門所能完成，茲就2020年政府的打房政策內容，簡述如下述。
(一).行政院的打房政策
當國內房市逐漸呈現非理性的繁榮現象，且專家學者開始呼籲政府宜即早提出對策時，行政院也在延宕多時後加以回應；2020年12月3日，行政院提出「健全房地產市場方案」，同時提出短、中、長期九大因應對策，央行並於7日祭出選擇性信用管制以資配合，同時也宣布啟動「集中度風險控管措施」。行政院推出跨部會健全房地產市場方案，明訂短中長期因應對策，希望抑制炒作，防止過多資金流入房地產。
(二).央行的打房政策
為了配合行政院的打房政策，中央銀行積極配合政策推動，2020年11月，央行與銀行業者舉行座談會，12月7日，祭出選擇性信用管制；雖然偏低的房貸利率一直是房市活絡的重要影響因素，唯央行認為利用利率來處理房價問題是「大而不當」的工具，因此，在其第四季理監事會中，依然宣布利率維持不變，但同時也重申不樂見資源過度流向不動產的立場，亦要求政府在面對房市不合理漲價時，應靠各部會共同合作，一起抑制房價上升的預期心理。
2020年12月7日，央行祭出選擇性信用管制，遏止房市炒作，唯央行措施只能透過銀行信用管道影響房市供需行為，平穩房價仍須其他政策配合，繼續推動合理化不動產稅負、提升資訊透明度與健全住宅租賃市場，唯有各行政部門的多管齊下，才能達到健全房地產的效果。而央行最好的工具就是限制貸款成數，避免投機者囤地、囤房，進而推升價格不合理上漲；唯調漲利息不只涉及房地產，還有中小企業貸款，影響層面更廣，因此，用利率來處理房價問題，是大而不當的工具，唯仍加強相關金融業務檢查，並對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定，盡量避免對房市造成重大衝擊，其措施對房市的影響如下述(中央銀行理監事會議資料，2020)。
1.法人購屋貸款成數限制抑制炒房行為
法人可資動用的資金來源及投資管道均相對多元，投資客以法人名義購屋，不僅超額貸款，甚至利用二年以上的房貸寬限期，用極為便宜資金擁有房屋，等二年後房地合一稅率降至20%以下後，再脫手獲利。央行新制限制貸款成數不可超過6成，第二戶不可超過5成，同時不可採取寬限期，大幅縮小投資客獲利空間。
2.自然人第三戶住宅貸款限制抑制囤屋
針對多屋族，若其手上已經有二棟房屋，還想要購置不動產者，自備款比重提高，且不得使用房貸寬限期，讓資金成本增加。
3.土地貸款限制防止炒地
土地為營建業者的主要成本，經由土地貸款的限制，可以讓建商、開發商、金控業者等不能借用銀行低利資金來囤積土地，或購置住宅區、商業區土地時，要附上開發計畫才能貸款，同時貸款上限為65%，僅能先撥款55%，以降低土地炒作或增加養地成本。
4..建商餘屋貸款限制防止不當開發
針對擁有大量餘屋的建商，限制餘屋僅能貸款5成，限縮建商運用資金空間。同時防止過去可先向銀行貸款，房屋即使賣不出去，仍可降低建商資金壓力，或是先貸出款項，再進行其他開發案。
整體而言，央行主要從上游管控，限制銀行的貸款成數與寬限期來限制建商、投資客利用低利資金來囤房、養地的空間，藉以調降房市的活絡，同時也降低銀行不動產放款金額偏高的風險。
(三).國稅局的打房政策
針對房地產交易，國稅局一方面蒐集請建商、代銷商提供紅單、預售屋買賣轉讓情形等的資料，另一方面提出三大專案計畫以資配合，即：
1.針對個人不動產相關所得專案查核計畫；
2.營利事業不動產交易專案查核計畫，鎖定個人利用投資公司炒房來規避個人房地合一重稅情形；
3.針對境外資金專法的5%自由運用資金追蹤控管計畫，對於藉專法匯回資金若投入房市卻享優稅，也將追回稅款。
事實上，國稅局不只是針對當年內交易，只要是還在核課期間都可以查核，有申報者案件核課期間五年、未申報案件核課期間七年。同時，國稅局強調政府跨部會合作，是希望抑制特定區域房價不正常上漲情形。
四.政府的房市政策
一般而言，政府的房市政策是以平隱房價為主要目標，目的則是讓國人都能住者有其屋，而在2020年12月發動的這波房市政策修定中，就整體而言，政府各相關部門所提出的房市政策大抵可分為短、中、長期，其內容簡述如下述。
(一).內政部
內政部的短中長期之房市政策內容簡述如下：
1.短期
(1)中央地方大規模聯合稽查預售屋建案；
(2)實價登錄2.0修法，納入預售屋及時登錄、門牌揭露。
2.中長期
(1).研議官方版房地產健檢分析；
(2).針對預售屋紅單，研議明確化違規行為、罰則是否提高。
(二).財政部
財政部的短中長期之房市政策內容簡述如下：
1短期
(1).國稅局查核預售屋、個人成立投資公司炒房；
(2).追蹤境外資金專法匯回資金是否流入房市；
(3).地方政府稅基評定合理程度將納一般補助款評核項目。
2.中長期
兩年內研議囤房稅率調高。
(三).中央銀行與金管會
中央銀行與金管會的短中長期之房市政策內容簡述如下：
1短期
(1).金管會鎖定十家銀行進行專案金檢，緊盯不動產授信；
(2).央行邀請14家銀行董座討論房市貸款情形。
2.中長期
央行擁有「選擇性信用管制」工具，可視經濟變化做調整。
總之，2020年，政府提出的中長期房地產政策中，各部會所提出的房市政策主要包括推動實價登錄2.0修法、落實交易透明化，房地合一稅擬趨嚴，以及增加供給，廣建社會住宅等。
四.打房政策對國內房市的影響
長久以來，國內高房價問題釀成民怨，中央銀行採取房市選擇性信用管制打炒房後，房市交易轉趨觀望；雖然央行強調為穩定房市，唯其後市影響仍須考量下列的因素，簡述如下。
1.物價上揚導致房價易漲難跌
政府打炒房是為了平抑房價，並讓房市交易公平合理，唯現在原物料高漲，且物價持續上漲，加上工資與物原料上升，後續房價下跌不易，而重劃區的房價應可率先反映未來的房市變化情形。
2.有土斯有財的購屋心理難以去除
國人「有土斯有財」的傳統心理難於剔除，促使房屋自有率居高不下，根據主計總處家庭收支調查，台灣住宅自有率約85%，顯示買房已成為國人必然的認知與實踐，而在有土斯有財的思維下，國人一定要有自己的房子，即使房地產不是居住考量，也會做為資產配置的一環，因此，許多人的首選就是買房，而這樣的心態也讓國內房價易漲難跌。
3.游資的氾濫注入房市難以抵擋
台灣地狹人稠，土地資源稀少，所能提供的投資機會相對有限，資金太多沒適當的流通管道，因而大量湧向房地產，導致房市炒作盛行，不僅炒高房價，連帶租金也跟著上漲，同時也加重年輕人的生活負擔；政府祭出打房措施後，應可導引部分閒置資金至實體投資，唯對房市的抑制影響仍有待進一步的觀察。
4.居住正義的考量
居住權是人民的基本權利，政府基於居住正義的考量，對於不動產的興建，以及提供相對便宜的房地產，亦是影響房市趨於活絡的因素。
5.打房政策的遞延效果
一般而言，政府推動政策存在著時間落差，包括認知落差、決策落差，以及執行落差，其間的遞延時間少則一月或一季，多則半年或一年；因此，2020年12月政府推出打房政策後，2021年元月，國內房市的交投雖已出現變化，但並無明顯的改變，唯因政府的房市政策是影響房市變化的重要因素，在打炒房政策的持續推動下，國內房市不是不變，而是一定會改變，只是改變的幅度大小有別。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2021年初始，政府給予人民的大禮是「打房」，只是國人對於政府提出房市已有超前部署或先行布局的說法並不認同，因為早在2020年的三月，作者早已提出實價登錄制度應予改進，並在七月提出政府應予注意房市過熱的問題。
2. 2020年，國內房市交易熱的主要原因包括台商資金回流、剛性需求的增加，以及偏低的房貸利率等。
3. 房市政策牽一髪而動全局，政府一項政策的推動都屬團隊的合作，非單一政府部門所能完成，2020年的打房政策之執行單位包括行政院、中央銀行、以及國稅局等，而其主要影響則有抑制法人購屋貸款成數限制的炒房行為、自然人第三戶住宅貸款限制抑制囤屋、土地貸款限制防止炒地，以及建商餘屋貸款限制防止不當開發等。
4. 國內高房價問題釀成民怨，政府名強調為穩定房市，唯其後市影響仍須考量下列的因素，包括物價上揚導致房價易漲難跌、有土斯有財的購屋心理難以去除、游資的氾濫注入房市難以抵擋，以及居住正義的考量。
5.政府的房市政策具有長遠的時間落差，且並未依借款人、不動產擔保品及貸款特性設定差別貸款成數(Loan to Value,LTV)上限，並針對房價漲幅較大地區、個人持有多筆貸款、個人或企業購買高價住宅與非住宅之不動產貸款適用較嚴格貸款條件，同時亦未考量較具有效性的租稅工具；另方面，由於政府的房市政策是影響房市變化的重要因素，在打炒房政策的持續推動下，國內房市不是不變，而是一定會改變，只是改變的幅度大小有別，因此，其後續效應為何，建議國人仍需進一步觀察。
參考文獻
朱芳妮(2017)，非理性繁榮與台灣房市景氣，自由廣場，2017.07.08
楊卓翰、黃煒軒(2017)，台灣房價過高有解嗎？諾貝爾經濟學獎得主席勒這麼說，今週刊，2017-07-13
謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，武漢疫情對房市的影響，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，新冠病毒(COVID-19)下的投資標的選擇-不動產，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，臺灣於新冠病毒疫情下的房市政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，國際疫情變動與國內房市需求變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，台灣的人口黑洞與極點社會現象，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，臺灣房市上行是現在進行式，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，臺灣房市之非理性繁榮，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，房市交易的斡旋金之亂，風傳媒。2020.10.18
謝明瑞(2020)，非理性繁榮下的房市政策，聯合報。2020.10.28
謝明瑞(2020)，台灣房市政策的認知偏誤，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，當前房地產行情變動分析，現代營建專欄，2021年01月1日。
中央銀行(2020)，央行理監事會後記者會參考資料，民國109年12月17日。
公平交易委員會(2016)，公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明
CBRE(2020)，2020年亞太區不動產投資市場年中回顧暨展望，2020年7月1日。
Joe(2020)，從SARS經驗看「武漢肺炎」：台灣房價可能再次出現崩跌嗎？
Jones Lang LaSalle, Inc.，JLL(仲量聯行,2020)，《新冠病毒與全球不動產影響》報告。