隨著市場逐漸走向自由化與國際化，不僅資金的供需有從「間接金融」轉向「直接金融」的情形，具有金融中介者功能的金融機構之競爭也日趨激烈。金融業者為求生存並達到永續經營之目的，必須重新考量經營的模式，由於自1970年代，美國辦理不動產放款的金融機構，以放款債權為擔保，推出不動產抵押貸款債權證券（Mortgage-Backed Securities , MBS），且金融資產證券化的發展在美國及日本等先進國家已有不錯的成果，故可作為台灣未來金融市場健全發展的參考。惟若台灣引進不動產抵押貸款債權證券化制度，則其優缺點為何？以及對金融機構、金融市場及其他參與者會有什麼影響等，必須先加以說明。
一. MBS之優點
發展不動產抵押貸款債權證券化的優點很多，為說明其內容，可分別訧創始人或原債權資產持有人、其他參與金融機構、投資人、借款人，以及政府部門等幾個層面來作說明(註一)。
(一).對創始人而言
一般而言，創始人是指原債權資產持有人，由於發展不動產抵押貸款債權證券化，主要在追求經營的流動性、獲利性及安全性，其對創始人或原債權資產持有人的主要優點如下述:
1.提昇資產負債管理能力
一般銀行的資金來源的部分為其吸收之存款，而存款（銀行的負債）期限大多為短期，但銀行若將吸收之存款以不動產抵押貸款的方式貸放出去，卻得到一個長期的債權資產。如此銀行以短期之負債融通長期之資產，很容易產生流動性不足。如果銀行可以將債權證券化，並在抵押債權的次級市場（secondary market）出售，就可以把長期的債權資產轉換為短期的流動資產，而與其負債相配合。另外，如果銀行承作的貸款為長期固定利率貸款，而所吸收的資金為短期浮動利率的資金，當利率升高時，銀行將面臨所賺取的利差（interest rate spread）縮小的利率風險（interest rate risk）。如果債權證券化次級市場存在，銀行即可將其出售，而避免利率變動的風險。
2.資金來源多元化
在二十世紀末期，許多投資人將資金由銀行存款轉向貨幣市場帳戶及共同基金，使得銀行傳統融資方式（存款）之成長率愈來愈小。不動產抵押貸款債權證券化則提供銀行另一個新的融資管道，可減少銀行對存款的依賴，增加銀行經營的靈活度，其資金來源不僅可以遍及全國，甚至可以延伸至國際市場。
3.達到資產負債表外化之目的
若不動產抵押貸款債權可藉由證券化的形式加以出售，其結果將可達到會計上資產「表外化」（off-balance sheet）的效果。資產負債表外化的好處主要有三：其一為風險性資產減少，可提高自有資本率，以符合法令規範；其二為本身高度的自有資本率，可支持銀行從事更靈活的資金運用，創造額外的收益；其三為長期性的債權資產就此轉換為短期資產，可以提昇資產負債表的流動性。
4.降低資金成本
一般承作貸款的銀行必須依賴本身的信用吸收存款，所以銀行本身的信用評等影響其獲取資金的成本，但經由抵押貸款的證券化，以所承作的貸款債權為擔保，經過適當的信用增強措施後發行證券，使該證券能夠獲得比發行者本身更高的信用評等；另外，由於所募得的資金不用提列存款準備，亦無存款保險的支付成本，故可降低資金成本。
5.促進銀行的專業和分工
有了債權證券化流通的次級市場後，銀行可專門從事其比較擅長的項目，例如放款能力較強的金融機構便可大量承作不動產放款，再藉由證券化轉給其他投資人持有，本身賺取貸款承作費用，而發展成為專業的貸款創造者（loan originator）；或本身有多餘資金卻招攬不到貸款業務的銀行，則可在證券次級市場上買入抵押貸款債權證券，成為真正的放款者。透過債權證券化的形式，以比較利益法則，追求整體銀行最大的收益。
(二).對其他參與金融機構而言
發展不動產抵押貸款債權證券化除對原資產債券持有人有利之外，對於其他參與的金融機構也有其優點，茲說明如下述：
1.創造新型態的金融機構
將債權證券化進而出售到投資人手上，中間必須經過很多的過程與參與機構。以美國的發展經驗來看，過程中不僅需要特殊目的公司（Special Purpose Vehicle，SPV）作為證券化的引導單位，信用增強機構的參與也是非常重要的一環，而這些機構對要發展不動產抵押貸款債權證券化的台灣而言，都會是新型態的金融機構。
2.金融業務範圍的拓展
抵押債權證券化後，銀行可以保留與貸款有關的服務工作，如每月分期付款的收取、催款或記錄等行政工作，以獲得服務費收入。證券承銷商、信用評等機構等也都因抵押債權證券化此新型態的產品，而增加其提供業務服務的範圍。
(三).對投資人而言
不動產抵押貸款債權證券因與不動產市場關係密切，在風險特性上與一般長期性債券有些許不同，可成為投資人另一項分散風險的投資工具；另外，許多機構投資人，如人壽保險公司與退休基金，握有十分長期的資金，希望能有長期、高報酬而且債信評等優良的投資管道，但其資金目前大多只能投資於股票、短期有價證券、定期存款或債券上，不是報酬波動性大、期限短，就是報酬率偏低等情形，而不動產抵押貸款債權證券就能符合這類投資人的需求。故發展不動產抵押貸款債權證券化恰可以解決其資金運用管道匱乏的窘境，更可以引導保險、退休基金進入不動產貸款市場，同時促進金融市場與不動產市場的發達。
(四).對借款人而言
不動產抵押貸款債權證券化可以增加銀行抵押貸款資產的流動性，減少貸款承作的中介成本，因而降低借款人的借款利率；同時，銀行藉著抵押貸款債權證券化銷售給投資人，獲得的資金再度貸放給更多有需求的房貸人，使抵押貸款的資金供給隨時維持充裕的情況。
(五).對政府管理部門而言
對金融管理者來說，抵押貸款債權證券化制度具有三項效益：
1.金融機構的高流動性可以降低流動性危機
由於金融機構的負債多屬短期的存款，因此，金融機構必須維持高額的流動資產以備不時之需。有了抵押貸款債權證券化的制度，銀行很容易可以將相對長期的不動產抵押債權資產變現，當面臨擠兌或經營不善時，亦不易波及其他金融機構而導致整個金融體系的危機。
2.轉變基層金融機構的角色
在競爭日益激烈且經營日漸複雜的金融環境下，基層金融機構顯然已逐漸喪失其生存的條件。不動產抵押貸款債權證券化制度可以使基層金融機構放棄原來扮演金融中介與資產持有、管理者的角色，轉而成為單純的證券化服務者，即承作貸款後立刻出售，並不持有及管理資產，但繼續保有服務的權利；或者其僅負責替其他銀行做放款的承辦與收件服務等。經由這樣的轉變，在處理基層金融機構問題時，不僅對基層金融機構人事的影響較小，對社會的衝擊也可以降低。
3.運用市場監督機制可改善整體金融機構體質
在抵押貸款債權證券化的制度中，包含許多配套機制，例如債權的保險、承銷發行機構及信用評等制度等。抵押貸款債權證券在到達投資人手中前，受到不同機構的重重檢查與風險確認，更甚而分別承擔部分風險。基於這些參與機構皆與此發行的證券有直接或間接的利害關係，因此，這些市場機制將產生自發性的監督力量，如此對金融機構資產品質的提昇必有重大影響，更有助於金融的管理。
二、MBS之缺點
大體而言，發展不動產抵押貸款債權證券化有其優點，但其缺點也必須加以考量，其主要缺點包括借款人的違約風險與放款銀行風險的增加兩個部分，說明如下述(註二)：
(一).借款人違約風險增加（道德危機的問題）
傳統貸款過程中，放款屬於銀行資產的一部分，借款人的違約風險由銀行承擔，因此，銀行在審核放款的過程時會傾向嚴格謹慎，以求降低壞帳比率。當銀行將其抵押債權資產證券化出售後，借款人的違約風險便被移轉給投資人，造成銀行在審核放款時，可能過於輕心，而潛藏更高的違約風險。這種因審核疏忽所造成的違約風險之增加，即借款人違約風險的增加，亦是一種所謂的道德危機之問題。
(二).放款銀行風險增加（逆向選擇的問題）
將債權資產證券化主要是要由資產轉換為證券的形式，以利於到資本市場籌資。然而，資本市場上本身已充斥各種證券商品，發行債權資產證券化商品必然會與其他證券相互競爭，為了取得優勢、吸引投資人，銀行可能會將債權品質較佳的貸款先予以證券化，導致留在銀行資產負債表上的放款都是品質較差的，增加銀行的經營風險，而這種增加放款銀行風險的問題也是一種逆向選擇的問題。
註釋
註一:本部分之說明，主要是參閱下列的參考著作:
廖咸興、李阿乙，「金融資產證券與債券市場的擴大（上）」，實用稅務，314期，民90年2月，P.64-65
廖咸興、李阿乙，「推動抵押債權證券與金融機構流動性之研究」，民國90年
何澤蘭，「台灣不動產抵押債權證券化之推行及評價」，台灣大學財務金融研究所項士論文，民87年，P7-10
註二: 參閱 臧大年，「資產證券化--美國之經驗」，證券市場發展季刊，民81年10月，P.58-61。
