摘要
2022年，國內房市交易投熱絡，市場超額供給現象明顯，在政府打房政策再三調整的情況下，房市交投量價依然上揚，顯示政府的打炒政策未見其效，蓋因政府為了防制國內房價不當的高漲現象，早在2019年12月便已提出打炒房政策，唯實施效果不彰，2022年第一季，國內房市交投依然活絡，市場價量齊揚，如房價漲而購屋量增、房價漲幅高於薪資成長、調高房屋貸款利率、各主要縣市紛紛調高囤房稅，以及政府打房政策不斷等。當人民對政策無感時，即表示人民對政府人謀不臧的存疑，即使政府已展開第五次的打炒房政策佈局，2022年第一季，國內房價依然持續有感上漲，市場並呈現相對樂觀的預期，如國內329檔推案量再創新高、人口負紅利影響房市變化有限、捷運帶動房價、買房抗通膨，以及「蝸居」現象趨於明顯等。唯在政府打房政策不斷，但似無任何績效的情況下，導致人民對政策的不信任，政府宜慎重以對，並釐清責任歸屬。另外，政策實施因含有遞延性，人謀不臧一旦過了政策效率延宕期，或若政府的誘發性投資及游資引導政策可以適時展開，則其對房市的抑制效果必然會逐漸浮現，購屋者或投機客宜重視政府房市政策對國內房市價量可能產生的衝擊，也唯有推出更精準的房市政策，才能改變人民對房價上漲的預期。
一.前言
一般而言，政府的打炒房政策立意雖佳，但政府打房兼炒房，一面抑制房價，一面又推升房價，以致人民未蒙其利，反受其害，而當人民對政策無感時，即表示人民對政府人謀不臧的存疑。
2021年，在原物料價格飆漲、台商回流、美國QE政策衝擊，以及各國競相採取寬鬆貨幣政策以因應COVID19所帶來的百業不景氣等因素影響下，導致游資注入房市，國內外房市價量齊揚，也促使房價高漲、居住不正義，以及通貨膨脹等現象，從而衍生出國內房市供需是否合理，政策是否健全等的懷疑，因為人民對政府的打房政策幾乎無感，以及政府的連續打房政策是否有效的爭議。
事實上，台灣房市供需是否健全，或非理性投資或投機所造成的房價是否可以獲得解決，基本上是可以利用房市的低度使用住宅比率(空屋率)、新建餘屋數(待售屋)，以及房價變動率與GDP的年增率變化(所得差距)等因素變化來加以分析，並比較這三大指標的變化來加以衡量並做觀察的，而若依當前空屋率居高不下，但2021上半年卻跌至一成以下(9.13%)，待售屋餘屋數已沒有明顯的攀升，甚至出現下滑走勢，以及2021年第三季時，房價變動率與GDP的年增率變化中，二者的差異值有快速拉升，且非理性上揚態勢十分明顯，說明台灣房價上漲的部分原因是由經濟成長所帶動，唯大部分則由通膨的預期所引起，且在全球房地產售價幾乎全面飆漲的情況下，台灣的房價亦成相同的趨勢成長，加上通貨膨脹的陰影，促使人民增加購屋保值的意願，這也是在政府的連續打房政策下，2022年第一季的國內房市去化依然順暢的主要因素。
整體而言，受2021年房市交易投熱絡的影響，在貨幣緊縮、市場超額供給，以及房市政策再三調整的情況下，房價依然有感上揚，引發人民對政府人謀不臧的存疑，蓋因政府從2019年12月至2022年第一季的連續打炒政策對抑制房價上揚似仍無效，但長期間，政府若能改變投資環境，引導游資方向，必然會改變人民對房價上漲的預期，預估2022下半年房市交投量價應是逐漸趨緩的走勢。
二.政府的打房政策
為了防制國內房價不當的高漲現象，政府早在2019年12月便已提出打炒房政策，唯實施效果不彰，2022年第一季，國內房市交投依然活絡，價量齊揚，其原因值得進一步探討，有關政府的打房政策可分為下列幾個部分來說明。
1.房價漲而購屋量增
在房市交易中，由於其所牽涉到的資金很多，一般購屋者都以貸款買房為主要前提，唯不論國內外的房市交易，其長期間的房價走勢大多是上揚的，且其上漲幅度大多大於通貨膨脹或經濟成長的幅度。另外，就長期而言，構成房價的三個主要要素如營建原物料、人工，以及土地資源等，都難有下調的可能；再加上都會區的土地利用已經飽和，建地相對稀少，在土地成本高居不下的情況下，都會區房價上漲應是難以逆轉的趨勢。因此，消費者或投資人甚或是投機客，其在以購屋對沖通貨貶值造成的財務損失，以及貸款買房投入少而收穫較大等因素的考量下，導致國內房價雖然持續上漲，但交投量數卻依然上升的情形。而若房價長期看漲，則購屋是較佳的資本投資，因此，儘管央行打房力道愈來愈大，且限縮建商購地貸款成數，但土地價格並未受到影響而持續上漲，亦是消費者預期心理已背離市場供需法則的結果。
2.房價漲幅高於薪資成長
自二千年以降，國內六都房價呈現不合理的上揚現象，且其上漲幅度已遠超過薪資所得的增幅，使得人民購屋愈來愈難，同時亦引發民怨；根據「591實價登錄」統計最近5年的全台灣房價，2017年，全台房屋單價約20.1萬元，2021年房屋單價已上漲到26.7萬元，增幅達32.84%。同段期間內，根據行政院主計處公布的每月平均薪資，2017年每人每月平均薪資為49,989元，2021年則成長至55,754元，增加11.53%。也就是2017年至2022年中，房價增加約3成，然而薪水只成長約1成。若進一步觀察，便可發現在最近5年中，國內房市以六都及新竹縣市的房價漲幅為偏高走勢，前三名漲幅約4成，依序為台南市43%、台中市42%以及桃園市38%。若與薪資漲幅相比，其間的差距相差甚大，有關台灣六都房價與薪資倍數變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都房價與薪資倍數變動比較表 單位；萬元/坪；%
資料來源:1.591實價登錄；2.作者整理。
說明：差異倍數是指房價與薪水漲幅差距倍數。
3.調高房屋貸款利率
2022年3月17日，美國聯準會(Federal Reserve System, Fed)、英國央行(Bank of England, BOE)、日本央行(Bank of Japan, BOJ)陸續召開利率決策會議，主要因俄烏戰爭效應，不僅加重全球通膨的隱憂，同時也反映在貨幣政策傾向緊縮方向。而台灣亦同時面臨通膨問題，主要因戰爭帶來油價高漲，引發國內物價上漲，台灣輸入性通膨壓力增加，雖然國內的經濟成長表現尚佳，目前尚無停滯性通膨問題，但升息以扼止物價的上漲，是政府再度提出房市管制的措施。因此，央行亦以同日公布升息一碼以之因應，利率由1.50%上升至1.75%，國人的購屋成本上升，若貸款總額愈高，升息幅度愈大，房貸族群的購屋成本負擔將更為沉重。
4.調高囤房稅
在國內呈現房價非理性上揚之際，部分縣市主張調高囤房稅，用以打擊偏高的房價，目前六都與新竹等八縣市將針對非自住房屋稅率提高到3.6%，其中，高雄市與台南市明確說明於2022年7月1日開始實施。另外，根據《房屋稅條例》第5 條規定，針對非自住房屋設定差別稅率(囤房稅)，稅率從1.5% 到3.6%，但目前多數縣市多以最低稅率1.5% 為計算基礎，僅台北市採最高稅率3.6%。唯目前六都與新竹縣市針對非自住房屋的稅率提高到法定上限3.6%，已有初步共識，預估各主要縣市政府調高囤房稅應是指日可待，對房市是相對不利的衝擊。
5.打房政策不斷
2022年，國內經濟穩定復甦，但全球通膨壓力加速貨幣緊縮，而若啟動升息時程，會讓全球金融市場營運風險大幅提高，同時也影響房市表現。此外，為避免房市失控，中央、地方政府齊力打炒房，中央各部會從金管會專案金檢、央行限貸，以及內政部禁止預售換約、祭出私法人購置住宅許可制，以及建立檢舉獎金制度等，而各縣市政府積極研議囤房稅，積極打擊投機炒作，2022年3月，央行已提高利率一碼，若再祭出第五波打炒房政策，則對當年的房市交投將會產生重大影響。
在政府一連串的「打炒房」政策實施後，預期2022年下半年將逐漸顯現成效，過去由預售屋帶動的價格飆漲現象應會獲得改善，並改變市場對房價上漲的預期，房價漲幅將逐步趨緩，讓房市回歸正軌，房市將朝向健康、穩定的方向前進，預期2022下半年房市將呈現「量平價緩漲」的走勢；唯若人民對政府的打房政策持續無感，則今年的房市交投活絡現象依然可期。
三.打房政策無感下的房市變化
2022年第一季，國內房價持續有感上漲，並對房市前景呈現相對樂觀的預期，唯下半年以後可能有相對較大的轉變，有關當前房市的變動分析，可分為下列幾個部分來說明。
1.房市329檔推案量再創新高
2022年，在國內房市交投量價活絡的走勢中，雖有疫情困擾、烏俄戰爭、升息預期，以及政策打房不斷等不利因素，但建商及仲介業者對房市依然充滿信心，尤其是具有重劃區、建設、台積電等議題的新北、新竹及高雄等地，以扮演火車頭的角色帶動全台房市交易氣勢，推升案量再創新高，而這種房市交投活絡的情形，亦可從2022年329房市檔期的總銷案量突破7000億元的情形來加以佐證；根據591新建案統計，2022年329檔期推案量中，國內六都、新竹縣市合計達7,007億，較去年同期增加4.83%，創下最近5年的新高紀錄，亦可顯現當前房市活絡的情形。若以最近兩年的329檔期之變化來觀察，在台灣六都及新竹縣市的329年檔期推案量中，以新竹縣市的推案量超過一倍為最多(142.38%)，次為高雄市的45.86%，以及新北市的25.75%，而跌幅最大的台南市之推案量之下降幅度則超過六成(-67.32%)，次為台北市的-25.57%，以及台中市的-5.55%，有關台灣六都及新竹縣市329年檔期推案量比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣六都及新竹縣市329年檔期推案量比較表 單位：億元/%
資料來源：591新建案2.作者整理。
2.人口負紅利影響房市變化有限
一般而言，人口數變化是影響房市交投的重要變數，亦即人口紅利是影響房市變化與房價上揚的重要因素，唯當前國內人口負紅利的現象明顯，如2021年，根據中信房屋的統計，在國內的人口遷移變化中，六都遷出人口全部大於遷入人口，其中又以台北市淨遷出約7.6萬人最多，新北2萬人居次，高雄1.6萬人第三，台中、台南分別淨遷出7100人及6500人，桃園也遷出2468人，但六都人口雖下降，唯其房市交投並未呈現下滑的情形。
在人口紅利與負紅利的估算過程中，人口成長可分為自然增加、社會增加；前者為人性因素使然，後者則是遷入減遷出之人口數，代表都會區對人口吸引力。若以最近一年(2021)為例，國內六都社會增加人口全數呈現負成長情形，顯示都會區高物價與高房價因素已讓民眾不再往都會區移動，反而離開都會區而遷移至城市外圍居住。另外，在各都社會增加人口負成長中，以台北市遷入人口不及遷出人口的一半最為嚴重，高雄市及台南市次之，除了因工作型態轉變的因素之外，房價不合理的高漲應是影響人口遷移的主要因素，有關臺灣六都社會人口變動數比較，可參閱表3的說明。
表3 臺灣六都社會人口變動數比較表 單位：人
資料來源：1.中信房屋；2.作者整理。
說明：
1.2021年，六都均為人口下降走勢，其中，以臺北市減少人口數最多，桃園市為最少，亦是國內六都人口數均呈下降的一年。
2.高雄市人口除2016年有稍微增加外，其餘各年均為下降走勢。
3.台灣在2011-2020的十年之人口結構中，僅桃園市與臺中市具有人口紅利，其餘各都均呈現人口負成長走勢。
3.捷運帶動房價
交通與人民生活息息相關，因此，在房地產交投市場中，捷運站被視為是影響房價的重要因素，根據實價登錄資料，在2020-2021年期間，全台捷運站點周邊房價大多呈現一路上揚的走勢，若以國內漲幅較大的前十大捷運站來觀察，並根據永慶房屋依據2020年到2021年全台營運中的捷運站周圍成交資料，便可發現其周邊房價的漲幅都超過一成以上，其中，以高雄捷運的「生態園區站」為最高，其一年的漲幅就超過二成(25.8%)，且在前十名中，高雄捷運就占了一半；另外，北捷有3站，桃捷及中捷則各為1站。
2017年，政府開始推動「前瞻軌道計畫」，其中，「捷運系統」在全台各地掀起房市波動的浪潮，捷運題材成為房價攀升的保證，因捷運通過而讓房市受惠的捷運房地產包含北捷的三鶯線、環狀線、萬大中和樹林線、淡海輕軌、基隆輕軌、新竹輕軌、台中捷運藍線等。根據政府的實價登錄資料顯示，捷運站點漲幅年增率之前十大依序排名為高雄「生態園區站」(25.8)%、高雄「青埔站」(23.2%)、高雄「楠梓加工區站」(19.2%)、新北「新莊站」(18.5%)、台中「文心中清站」(18%)、高雄「市議會站」(16.4%)、桃園「桃園體育園區站」(15.9%)、高雄「小港站」(15%)、台北「龍山寺站」(14.9%)，以及台北「忠孝敦化站」(14.9%)等，有關全台灣十大捷運站房地產交易量價變動比較，可參閱表4的說明。
表4 台灣十大捷運站房地產交易量價變動比較表 單位：件/萬元/坪/%
資料來源：1.永慶房屋2.作者整理。
4. 買房抗通膨
在房市交投活絡過程中，促使房價非理性的上揚現象十分明顯，這種因為美國QE政策與烏俄戰爭所帶來的凡事不確定因素並引發的通膨預期心理，是造成全球房市漲幅偏高走勢的主要因素，而「買房抗通膨」幾乎是舉世共識，這也是政府早在2020年便啓動一連串的打炒房措施，用以遏止房價暴漲，唯房價卻仍持續上升的原因。另外，政府因國內房市出現「房價上漲的預期」而啓動一連串的「打炒房」措施，包括實登錄2.0、房地合一2.0、選擇性信用管制，以及「預售屋禁止轉讓」措施，同時限縮開發商的資金融通，扼止建商囤房、囤地的可能性，從而減少因為囤房與惜售所造成的房價之不合理生上揚情形，唯因預期性的通貨膨脹，買房抗通膨已成一般認知，導致政府打房政策無效明顯。
5.「蝸居」現象趨於明顯
在房價漲幅高於所得增加的情況下，人民購屋愈來愈難，一般消費者的所得及預算有限，無法購置大坪數的房地產，在此情況下，建築業者為了吸引中低所得族群參與購屋行列，因而相繼提出低總價、低單價、低坪數的「三低」住宅，而在所得增幅遠不如房價漲幅的情況下，建商所規劃的房地產坪數愈做愈小，房市「蝸居」現象也愈來愈明顯；根據實價登錄統計，在2018-2022年的五年中，六都中除了桃園市與台南市房屋坪數變大之外，其餘皆呈現縮減現象，其中，又以台北市減少3.7%最為高，依次為高雄市減2.9%、台中市減2.1%、新北市減1.1%，桃園市增加4.9%，而以台南市增6.0%為最高，有關臺灣六都住宅買賣坪數變動比較，可參閱表5的說明。
表5 臺灣六都住宅買賣坪數變動比較表 單位：坪
資料來源：1.東森房屋；2作者整理。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 受2021年房市交易投熱絡的影響，市場超額供給，以及房市政策再三調整的情況下，政府的打炒政策必然會改變市場對房價上漲的預期。
2. 為了防制國內房價不當的高漲現象，政府早在2019年12月，便已提出打炒房政策，唯實施效果不彰，2022年第一季，國內房市交投依然活絡，價量齊揚，如房價漲而購屋量增、房價漲幅高於薪資成長、調高房屋貸款利率、各主要縣市紛紛調高囤房稅，以及政府打房政策不斷等。
3. 2022年第一季，國內房價持續有感上漲，並呈現出相對樂觀的預期，主要因國內329檔推案量再創新高、人口負紅利影響房市變化有限、捷運帶動房價、買房抗通膨，以及「蝸居」現象等因素趨於明顯。
4. 在政府打房兼炒房，房市政策不斷，但似無任何績效的情況下，亦使人民產生政府人謀不臧所致，政府必須仔細調查，釐清責任歸屬。另外，政策實施因含有遞延性，人謀不臧一旦過了政策效率延宕期，則其對房市的抑制效果必然逐漸浮現，購屋者或投機客宜重視政府房市政策對國內房市價量可能產生的衝擊。
參考文獻
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2022年，國內房市交易投熱絡，市場超額供給現象明顯，在政府打房政策再三調整的情況下，房市交投量價依然上揚，顯示政府的打炒政策未見其效，蓋因政府為了防制國內房價不當的高漲現象，早在2019年12月便已提出打炒房政策，唯實施效果不彰，2022年第一季，國內房市交投依然活絡，市場價量齊揚，如房價漲而購屋量增、房價漲幅高於薪資成長、調高房屋貸款利率、各主要縣市紛紛調高囤房稅，以及政府打房政策不斷等。當人民對政策無感時，即表示人民對政府人謀不臧的存疑，即使政府已展開第五次的打炒房政策佈局，2022年第一季，國內房價依然持續有感上漲，市場並呈現相對樂觀的預期，如國內329檔推案量再創新高、人口負紅利影響房市變化有限、捷運帶動房價、買房抗通膨，以及「蝸居」現象趨於明顯等。唯在政府打房政策不斷，但似無任何績效的情況下，導致人民對政策的不信任，政府宜慎重以對，並釐清責任歸屬。另外，政策實施因含有遞延性，人謀不臧一旦過了政策效率延宕期，或若政府的誘發性投資及游資引導政策可以適時展開，則其對房市的抑制效果必然會逐漸浮現，購屋者或投機客宜重視政府房市政策對國內房市價量可能產生的衝擊，也唯有推出更精準的房市政策，才能改變人民對房價上漲的預期。
一.前言
一般而言，政府的打炒房政策立意雖佳，但政府打房兼炒房，一面抑制房價，一面又推升房價，以致人民未蒙其利，反受其害，而當人民對政策無感時，即表示人民對政府人謀不臧的存疑。
2021年，在原物料價格飆漲、台商回流、美國QE政策衝擊，以及各國競相採取寬鬆貨幣政策以因應COVID19所帶來的百業不景氣等因素影響下，導致游資注入房市，國內外房市價量齊揚，也促使房價高漲、居住不正義，以及通貨膨脹等現象，從而衍生出國內房市供需是否合理，政策是否健全等的懷疑，因為人民對政府的打房政策幾乎無感，以及政府的連續打房政策是否有效的爭議。
事實上，台灣房市供需是否健全，或非理性投資或投機所造成的房價是否可以獲得解決，基本上是可以利用房市的低度使用住宅比率(空屋率)、新建餘屋數(待售屋)，以及房價變動率與GDP的年增率變化(所得差距)等因素變化來加以分析，並比較這三大指標的變化來加以衡量並做觀察的，而若依當前空屋率居高不下，但2021上半年卻跌至一成以下(9.13%)，待售屋餘屋數已沒有明顯的攀升，甚至出現下滑走勢，以及2021年第三季時，房價變動率與GDP的年增率變化中，二者的差異值有快速拉升，且非理性上揚態勢十分明顯，說明台灣房價上漲的部分原因是由經濟成長所帶動，唯大部分則由通膨的預期所引起，且在全球房地產售價幾乎全面飆漲的情況下，台灣的房價亦成相同的趨勢成長，加上通貨膨脹的陰影，促使人民增加購屋保值的意願，這也是在政府的連續打房政策下，2022年第一季的國內房市去化依然順暢的主要因素。
整體而言，受2021年房市交易投熱絡的影響，在貨幣緊縮、市場超額供給，以及房市政策再三調整的情況下，房價依然有感上揚，引發人民對政府人謀不臧的存疑，蓋因政府從2019年12月至2022年第一季的連續打炒政策對抑制房價上揚似仍無效，但長期間，政府若能改變投資環境，引導游資方向，必然會改變人民對房價上漲的預期，預估2022下半年房市交投量價應是逐漸趨緩的走勢。
二.政府的打房政策
為了防制國內房價不當的高漲現象，政府早在2019年12月便已提出打炒房政策，唯實施效果不彰，2022年第一季，國內房市交投依然活絡，價量齊揚，其原因值得進一步探討，有關政府的打房政策可分為下列幾個部分來說明。
1.房價漲而購屋量增
在房市交易中，由於其所牽涉到的資金很多，一般購屋者都以貸款買房為主要前提，唯不論國內外的房市交易，其長期間的房價走勢大多是上揚的，且其上漲幅度大多大於通貨膨脹或經濟成長的幅度。另外，就長期而言，構成房價的三個主要要素如營建原物料、人工，以及土地資源等，都難有下調的可能；再加上都會區的土地利用已經飽和，建地相對稀少，在土地成本高居不下的情況下，都會區房價上漲應是難以逆轉的趨勢。因此，消費者或投資人甚或是投機客，其在以購屋對沖通貨貶值造成的財務損失，以及貸款買房投入少而收穫較大等因素的考量下，導致國內房價雖然持續上漲，但交投量數卻依然上升的情形。而若房價長期看漲，則購屋是較佳的資本投資，因此，儘管央行打房力道愈來愈大，且限縮建商購地貸款成數，但土地價格並未受到影響而持續上漲，亦是消費者預期心理已背離市場供需法則的結果。
2.房價漲幅高於薪資成長
自二千年以降，國內六都房價呈現不合理的上揚現象，且其上漲幅度已遠超過薪資所得的增幅，使得人民購屋愈來愈難，同時亦引發民怨；根據「591實價登錄」統計最近5年的全台灣房價，2017年，全台房屋單價約20.1萬元，2021年房屋單價已上漲到26.7萬元，增幅達32.84%。同段期間內，根據行政院主計處公布的每月平均薪資，2017年每人每月平均薪資為49,989元，2021年則成長至55,754元，增加11.53%。也就是2017年至2022年中，房價增加約3成，然而薪水只成長約1成。若進一步觀察，便可發現在最近5年中，國內房市以六都及新竹縣市的房價漲幅為偏高走勢，前三名漲幅約4成，依序為台南市43%、台中市42%以及桃園市38%。若與薪資漲幅相比，其間的差距相差甚大，有關台灣六都房價與薪資倍數變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都房價與薪資倍數變動比較表 單位；萬元/坪；%
| 都會區 | 2017年 | 2021年 | 變動率 | 排名 | 差異倍數 |
| 台北市 | 62.0 | 70.5 | 13.7 | 7 | 1.2 |
| 新北市 | 32.0 | 38.0 | 18.8 | 6 | 1.6 |
| 桃園市 | 18.0 | 25.0 | 38.9 | 3 | 3.4 |
| 新竹縣市 | 21.2 | 26.1 | 23.1 | 5 | 2.0 |
| 台中市 | 19.0 | 27.0 | 42.1 | 2 | 3.7 |
| 台南市 | 14.9 | 21.3 | 43.0 | 1 | 3.7 |
| 高雄市 | 16.2 | 20.7 | 27.8 | 4 | 2.4 |
| 全台灣 | 20.1 | 26.7 | 32.8 | 2.9 |
說明：差異倍數是指房價與薪水漲幅差距倍數。
3.調高房屋貸款利率
2022年3月17日，美國聯準會(Federal Reserve System, Fed)、英國央行(Bank of England, BOE)、日本央行(Bank of Japan, BOJ)陸續召開利率決策會議，主要因俄烏戰爭效應，不僅加重全球通膨的隱憂，同時也反映在貨幣政策傾向緊縮方向。而台灣亦同時面臨通膨問題，主要因戰爭帶來油價高漲，引發國內物價上漲，台灣輸入性通膨壓力增加，雖然國內的經濟成長表現尚佳，目前尚無停滯性通膨問題，但升息以扼止物價的上漲，是政府再度提出房市管制的措施。因此，央行亦以同日公布升息一碼以之因應，利率由1.50%上升至1.75%，國人的購屋成本上升，若貸款總額愈高，升息幅度愈大，房貸族群的購屋成本負擔將更為沉重。
4.調高囤房稅
在國內呈現房價非理性上揚之際，部分縣市主張調高囤房稅，用以打擊偏高的房價，目前六都與新竹等八縣市將針對非自住房屋稅率提高到3.6%，其中，高雄市與台南市明確說明於2022年7月1日開始實施。另外，根據《房屋稅條例》第5 條規定，針對非自住房屋設定差別稅率(囤房稅)，稅率從1.5% 到3.6%，但目前多數縣市多以最低稅率1.5% 為計算基礎，僅台北市採最高稅率3.6%。唯目前六都與新竹縣市針對非自住房屋的稅率提高到法定上限3.6%，已有初步共識，預估各主要縣市政府調高囤房稅應是指日可待，對房市是相對不利的衝擊。
5.打房政策不斷
2022年，國內經濟穩定復甦，但全球通膨壓力加速貨幣緊縮，而若啟動升息時程，會讓全球金融市場營運風險大幅提高，同時也影響房市表現。此外，為避免房市失控，中央、地方政府齊力打炒房，中央各部會從金管會專案金檢、央行限貸，以及內政部禁止預售換約、祭出私法人購置住宅許可制，以及建立檢舉獎金制度等，而各縣市政府積極研議囤房稅，積極打擊投機炒作，2022年3月，央行已提高利率一碼，若再祭出第五波打炒房政策，則對當年的房市交投將會產生重大影響。
在政府一連串的「打炒房」政策實施後，預期2022年下半年將逐漸顯現成效，過去由預售屋帶動的價格飆漲現象應會獲得改善，並改變市場對房價上漲的預期，房價漲幅將逐步趨緩，讓房市回歸正軌，房市將朝向健康、穩定的方向前進，預期2022下半年房市將呈現「量平價緩漲」的走勢；唯若人民對政府的打房政策持續無感，則今年的房市交投活絡現象依然可期。
三.打房政策無感下的房市變化
2022年第一季，國內房價持續有感上漲，並對房市前景呈現相對樂觀的預期，唯下半年以後可能有相對較大的轉變，有關當前房市的變動分析，可分為下列幾個部分來說明。
1.房市329檔推案量再創新高
2022年，在國內房市交投量價活絡的走勢中，雖有疫情困擾、烏俄戰爭、升息預期，以及政策打房不斷等不利因素，但建商及仲介業者對房市依然充滿信心，尤其是具有重劃區、建設、台積電等議題的新北、新竹及高雄等地，以扮演火車頭的角色帶動全台房市交易氣勢，推升案量再創新高，而這種房市交投活絡的情形，亦可從2022年329房市檔期的總銷案量突破7000億元的情形來加以佐證；根據591新建案統計，2022年329檔期推案量中，國內六都、新竹縣市合計達7,007億，較去年同期增加4.83%，創下最近5年的新高紀錄，亦可顯現當前房市活絡的情形。若以最近兩年的329檔期之變化來觀察，在台灣六都及新竹縣市的329年檔期推案量中，以新竹縣市的推案量超過一倍為最多(142.38%)，次為高雄市的45.86%，以及新北市的25.75%，而跌幅最大的台南市之推案量之下降幅度則超過六成(-67.32%)，次為台北市的-25.57%，以及台中市的-5.55%，有關台灣六都及新竹縣市329年檔期推案量比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣六都及新竹縣市329年檔期推案量比較表 單位：億元/%
| 六都 | 2021年 | 2022年 | 年成長率 | 漲跌排名 |
| 台北市 | 1715.7 | 1277 | -25.57 | -2 |
| 新北市 | 1574.0 | 1979.5 | 25.75 | +3 |
| 桃園市 | 901.3 | 964.7 | 7.03 | +4 |
| 新竹縣市 | 291.2 | 705.8 | 142.38 | +1 |
| 台中市 | 1249.7 | 1180.3 | -5.55 | -3 |
| 台南市 | 431.8 | 141.1 | -67.32 | -1 |
| 高雄市 | 520.1 | 758.6 | 45.86 | +2 |
| 台灣全部 | 6683.9 | 7007 | 4.83 |
2.人口負紅利影響房市變化有限
一般而言，人口數變化是影響房市交投的重要變數，亦即人口紅利是影響房市變化與房價上揚的重要因素，唯當前國內人口負紅利的現象明顯，如2021年，根據中信房屋的統計，在國內的人口遷移變化中，六都遷出人口全部大於遷入人口，其中又以台北市淨遷出約7.6萬人最多，新北2萬人居次，高雄1.6萬人第三，台中、台南分別淨遷出7100人及6500人，桃園也遷出2468人，但六都人口雖下降，唯其房市交投並未呈現下滑的情形。
在人口紅利與負紅利的估算過程中，人口成長可分為自然增加、社會增加；前者為人性因素使然，後者則是遷入減遷出之人口數，代表都會區對人口吸引力。若以最近一年(2021)為例，國內六都社會增加人口全數呈現負成長情形，顯示都會區高物價與高房價因素已讓民眾不再往都會區移動，反而離開都會區而遷移至城市外圍居住。另外，在各都社會增加人口負成長中，以台北市遷入人口不及遷出人口的一半最為嚴重，高雄市及台南市次之，除了因工作型態轉變的因素之外，房價不合理的高漲應是影響人口遷移的主要因素，有關臺灣六都社會人口變動數比較，可參閱表3的說明。
表3 臺灣六都社會人口變動數比較表 單位：人
| 年度 | 臺北市 | 新北市 | 桃園市 | 臺中市 | 臺南市 | 高雄市 | 備註 |
| 2021 | -76097 | -20005 | -2468 | -7155 | -6573 | -16367 | 說明1 |
| 2020 | -44440 | 10577 | 11506 | 3419 | -1445 | -4483 | 說明3 |
| 2019 | -26973 | 19664 | 18522 | 7482 | 704 | 2039 | |
| 2018 | -19632 | 4030 | 23110 | 11268 | 125 | -1990 | |
| 2017 | -20022 | -605 | 29518 | 12397 | 1712 | -1351 | |
| 2016 | -19116 | -2511 | 30834 | 14060 | 1028 | 61 | 說明2 |
| 2015 | -9386 | -10312 | 36668 | 14367 | -181 | -2035 | |
| 2014 | 3952 | -4780 | 8799 | 7947 | 41 | -3149 | |
| 2013 | 2959 | 445 | 8069 | 7339 | 787 | -1145 | |
| 2012 | 9335 | 2285 | 7967 | 7190 | 804 | -1829 | |
| 2011 | 23049 | 4530 | 4082 | 6862 | 2898947 | -1580 |
說明：
1.2021年，六都均為人口下降走勢，其中，以臺北市減少人口數最多，桃園市為最少，亦是國內六都人口數均呈下降的一年。
2.高雄市人口除2016年有稍微增加外，其餘各年均為下降走勢。
3.台灣在2011-2020的十年之人口結構中，僅桃園市與臺中市具有人口紅利，其餘各都均呈現人口負成長走勢。
3.捷運帶動房價
交通與人民生活息息相關，因此，在房地產交投市場中，捷運站被視為是影響房價的重要因素，根據實價登錄資料，在2020-2021年期間，全台捷運站點周邊房價大多呈現一路上揚的走勢，若以國內漲幅較大的前十大捷運站來觀察，並根據永慶房屋依據2020年到2021年全台營運中的捷運站周圍成交資料，便可發現其周邊房價的漲幅都超過一成以上，其中，以高雄捷運的「生態園區站」為最高，其一年的漲幅就超過二成(25.8%)，且在前十名中，高雄捷運就占了一半；另外，北捷有3站，桃捷及中捷則各為1站。
2017年，政府開始推動「前瞻軌道計畫」，其中，「捷運系統」在全台各地掀起房市波動的浪潮，捷運題材成為房價攀升的保證，因捷運通過而讓房市受惠的捷運房地產包含北捷的三鶯線、環狀線、萬大中和樹林線、淡海輕軌、基隆輕軌、新竹輕軌、台中捷運藍線等。根據政府的實價登錄資料顯示，捷運站點漲幅年增率之前十大依序排名為高雄「生態園區站」(25.8)%、高雄「青埔站」(23.2%)、高雄「楠梓加工區站」(19.2%)、新北「新莊站」(18.5%)、台中「文心中清站」(18%)、高雄「市議會站」(16.4%)、桃園「桃園體育園區站」(15.9%)、高雄「小港站」(15%)、台北「龍山寺站」(14.9%)，以及台北「忠孝敦化站」(14.9%)等，有關全台灣十大捷運站房地產交易量價變動比較，可參閱表4的說明。
表4 台灣十大捷運站房地產交易量價變動比較表 單位：件/萬元/坪/%
| 排名 | 縣市別 | 行政區及站名 | 2021交量 | 2020單價 | 2021單價 | 變動率 |
| 01 | 高雄市 | 生態園區站 | 461 | 18.2 | 22.9 | 25.82 |
| 02 | 高雄市 | 青埔站 | 101 | 15.5 | 19.1 | 23.23 |
| 03 | 高雄市 | 楠梓加工區站 | 133 | 12.5 | 14.9 | 19.20 |
| 04 | 新北市 | 新莊站 | 292 | 35.6 | 42.2 | 18.54 |
| 05 | 台中市 | 文心中清站 | 451 | 20.0 | 23.6 | 18.00 |
| 06 | 高雄市 | 市議會站 | 323 | 17.7 | 20.6 | 16.38 |
| 07 | 桃園市 | 桃園體園區站 | 265 | 25.2 | 29.2 | 15.87 |
| 08 | 高雄市 | 小港站 | 179 | 10.7 | 12.3 | 14.95 |
| 09 | 台北市 | 龍山寺站 | 181 | 44.2 | 50.8 | 14.93 |
| 10 | 台北市 | 忠孝敦化站 | 149 | 83.2 | 95.6 | 14.90 |
4. 買房抗通膨
在房市交投活絡過程中，促使房價非理性的上揚現象十分明顯，這種因為美國QE政策與烏俄戰爭所帶來的凡事不確定因素並引發的通膨預期心理，是造成全球房市漲幅偏高走勢的主要因素，而「買房抗通膨」幾乎是舉世共識，這也是政府早在2020年便啓動一連串的打炒房措施，用以遏止房價暴漲，唯房價卻仍持續上升的原因。另外，政府因國內房市出現「房價上漲的預期」而啓動一連串的「打炒房」措施，包括實登錄2.0、房地合一2.0、選擇性信用管制，以及「預售屋禁止轉讓」措施，同時限縮開發商的資金融通，扼止建商囤房、囤地的可能性，從而減少因為囤房與惜售所造成的房價之不合理生上揚情形，唯因預期性的通貨膨脹，買房抗通膨已成一般認知，導致政府打房政策無效明顯。
5.「蝸居」現象趨於明顯
在房價漲幅高於所得增加的情況下，人民購屋愈來愈難，一般消費者的所得及預算有限，無法購置大坪數的房地產，在此情況下，建築業者為了吸引中低所得族群參與購屋行列，因而相繼提出低總價、低單價、低坪數的「三低」住宅，而在所得增幅遠不如房價漲幅的情況下，建商所規劃的房地產坪數愈做愈小，房市「蝸居」現象也愈來愈明顯；根據實價登錄統計，在2018-2022年的五年中，六都中除了桃園市與台南市房屋坪數變大之外，其餘皆呈現縮減現象，其中，又以台北市減少3.7%最為高，依次為高雄市減2.9%、台中市減2.1%、新北市減1.1%，桃園市增加4.9%，而以台南市增6.0%為最高，有關臺灣六都住宅買賣坪數變動比較，可參閱表5的說明。
表5 臺灣六都住宅買賣坪數變動比較表 單位：坪
| 排名 | 六都 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 年增率 | 五年增率 |
| 1 | 台北市 | 26.2 | 26.6 | 25.8 | 24.4 | 25.3 | 3.6 | -3.43 |
| 2 | 高雄市 | 33.8 | 33.8 | 34.0 | 33.4 | 32.9 | -1.6 | -2.66 |
| 3 | 台中市 | 32.8 | 33.0 | 32.1 | 32.2 | 32.2 | 0 | -2.1 |
| 4 | 新北市 | 26.8 | 27.7 | 26.2 | 26.2 | 26.5 | 1.1 | -1.83 |
| 5 | 桃園市 | 30.7 | 31.6 | 31.6 | 31.5 | 32.2 | 2.0 | 4.89 |
| 6 | 台南市 | 40.1 | 39.4 | 39.1 | 39.7 | 42.5 | 7.1 | 5.99 |
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 受2021年房市交易投熱絡的影響，市場超額供給，以及房市政策再三調整的情況下，政府的打炒政策必然會改變市場對房價上漲的預期。
2. 為了防制國內房價不當的高漲現象，政府早在2019年12月，便已提出打炒房政策，唯實施效果不彰，2022年第一季，國內房市交投依然活絡，價量齊揚，如房價漲而購屋量增、房價漲幅高於薪資成長、調高房屋貸款利率、各主要縣市紛紛調高囤房稅，以及政府打房政策不斷等。
3. 2022年第一季，國內房價持續有感上漲，並呈現出相對樂觀的預期，主要因國內329檔推案量再創新高、人口負紅利影響房市變化有限、捷運帶動房價、買房抗通膨，以及「蝸居」現象等因素趨於明顯。
4. 在政府打房兼炒房，房市政策不斷，但似無任何績效的情況下，亦使人民產生政府人謀不臧所致，政府必須仔細調查，釐清責任歸屬。另外，政策實施因含有遞延性，人謀不臧一旦過了政策效率延宕期，則其對房市的抑制效果必然逐漸浮現，購屋者或投機客宜重視政府房市政策對國內房市價量可能產生的衝擊。
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