摘要
2021年下半年，在國內疫情依然嚴重之際，房市卻仍維持活絡景象，主要因2021年5 月中旬以後，國內才爆發嚴重疫情，政府的三級防制措施推動以後，人民也才開始警覺疫情影響國人的生命，同時減少戶外活動，造成房市之看屋及賞屋人潮下降，並讓房市與疫情之間產生聯動性，唯上半年與下半年的房市表現因疫情的爆發時點不同而應有所差異。同年9月，三名國籍機師突破性感染，為降低疫情威脅，並避免「3+11案」重演，疫情指揮中心針對曾與機師及其家人接觸或活動軌跡重疊者發送一一0萬封細胞簡訊，引發人民的不安情緒，造成醫院及醫療中心或急診部幾近癱瘓，暴露指揮中心囿於專業不足或認知偏誤所造成的「亂權」模式，已足於造成民心的散亂與恐慌。另外，當前房市變動的影響因素如房屋移轉棟數增加，細胞簡訊帶來人心恐慌、老屋重建、通貨膨漲、房價上升預期，以及疫情漫延期間，房市不淡反旺，其中又以商用不動產更受到投資人的青睞，帶動國內租金的上揚，並引發台北市著名飯店申請都更重建，影響房市未來走勢。特別是政府總體經濟政策影響房市發展，如2019年便已實施「投資臺灣三大方案」，2021年加碼推動，讓臺商、在地企業，以及中小企業都能快速而安心地投資，吸引更多的業者加入根留台灣的行列，亦對國內房地產需求產生正面影響；由於國內房價長期看漲，投資人宜在瞭解房市變化後，理性而即早選擇進駐的時點。
一.前言
2021年，COVID19疫情影響政經情勢與房市發展，然而，在疫情處於二級警戒聲中，國內房市仍然維持活絡景象，根據內政部所發布的統計數據，2021年7月26日，國內上半年全國的買賣移轉棟數創下近八年來同期新高紀錄，若與2020年同期的14萬棟相比，年增率超過二成(24.77%)，主要因2021年5月中旬以後，國內才爆發嚴重疫情，政府的三級防制措施推動以後，人民也才開始警覺疫情影響國人生命，加上因政治因素或專業誤判所導致的缺少疫苗對國人健康所造成的傷害，並限制國人戶外活動，造成看屋及賞屋人潮下降，也讓房市與疫情之間產生聯動性；因此，國內房市上半年所造成的交投活絡現象，主要是因為上半年房市尚未受到疫情影響，而是與政府的打炒房政策及企業擴廠的土地需求有關，故知2021年上半年與下半年的房市表現應會有所不同。
2021年上半年，全國買賣移轉棟數為17.5萬棟，其與上一波景氣繁榮的2013年僅有0.5萬棟的差距，也因為2020年房市快速反彈，政府乃積極實施打炒房政策，除了有央行的選擇性信用管制措施外，還有2021年七月1日正式上路的房地合一2.0和實價登錄2.0等。雖然政策效能具有時間落差，短期間內難見其效(謝明瑞，2021)，亦即仍無法有效抑制投機行為，特別是市場的剛性買盤穩定，帶動房市出現一波價量齊揚的走勢，唯因上半年的移轉棟數尚未全數反映疫情帶來的衝擊，預估第3季的移轉棟數才可能反映政策與疫情下的真實市況，後續的移轉棟數亦可能出現量縮價穩走勢。
二.當前房市變動分析
有關當前房市的變動分析，可分為下列幾個部分來說明。(謝明瑞，2021)
1.房屋移轉棟數增加
房屋買賣移轉件數是指房屋交易量的統計數，一般可做為用以判斷房市價量變化的重要指標，然而，該量指標主要是由中古屋與預售屋交易量所構成，前者是當年交易量，唯後者可能是二年或更早以前完成的，其所反映的不是當年的實際交易，而是二年前以上的房市景氣，亦即不是現在市場的交易行為所產生的交易量，其與現在房市的景氣好壞並無太大的關聯性，唯其交易量的多寡仍可視為是房市活絡與否的重要參考資料。
根據內政部的統計，2020年，全台「建物買賣移轉」約32.7萬棟，創下自2014年來的七年新高，其中，12月買賣移轉棟數更創近60個月單月的新紀錄，達3.5萬棟，由於房市走榮，2021年承續上年房市交投活絡走勢，上半年的全國移轉棟數為17.5萬棟，比去年同期增加約3.5萬棟，年增率超過二成(25%)，而六都的移轉棟數就超過七成，且呈現全數上揚的趨勢，其中，以高雄市年增幅度居六都之冠，其增加率超過三成(32.15%)，次為台南市的年增加率(28.03%)，而台中市上半年買賣移轉棟數的年增率(26.99%)為第三，其他如新北市(24.07%)、台北市(22.64%)、桃園市(15.91%)等，都呈現房市交投活絡的情形。
若從區域分布來做進一步觀察，亦可發現中南部的房市移轉棟數之增加率相對比北台灣明顯，主要因中南部地區的房價相對平價，加上有許多重大建設題材吸引就業人力進駐，而地區性之就業機會帶動房地產需求，亦是房市買氣相對活絡的影響因素；唯雙北市的年增幅度也都超過2成，反彈力道顯示2021年的這波房市並未受到上半年相對弱勢的疫情波及，且復甦表現相當明顯。有關台灣六都建物買賣移轉棟數變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都建物買賣移轉棟數變動比較表 單位：棟、%
資料來源：1.信義房屋 2.作者整理
根據表1的說明可知，2021年上半年全國買賣移轉棟數在疫情尚可控制期間，房市表現亮眼，除了因為游資豐富以及低利環境有關外，各地建設與科技園區擴廠等利多不斷，在自用和投資買盤支撐下，加速資金轉進房市，同時因新屋陸續交屋，也挹注上半年移轉量數，唯2021年下半年的疫情爆發，預估將會使得房市交易受到較明顯的衝擊。
2.細胞簡訊造成疫情恐慌
2021年9月4日，三名在桃園國際機場的國籍機師在已注射過二劑AZ疫苗下發生突破性感染，為降低疫情威脅，疫情指揮中心以三名確診醫生及一名確診學生的電子軌跡為基準，於當天下午即針對八月十三日至九月二日期間，曾與機師及其家人接觸或活動軌跡重疊者發送約一一0萬封細胞簡訊，只要個案在特定地點停留時間較久，周遭民眾都可能收到簡訊，高於萬華社區疫情的六十萬人的一倍；由於許多收到簡訊者並未到過桃園，也不瞭解三名機師曾經去過那些地方，但都莫名其妙地收到衞福部的簡訊，引發人民的不安與不滿情緒，更有人擔心自己染疫而紛紛赴醫院採檢，檢疫人潮紛紛湧入醫院，而讓全國人民及醫療中心或急診部等因人力及空間不足而幾乎為之癱瘓現象；雖然指揮中心隨即呼籲民眾，說明簡訊目的是希望民眾「有症狀」再去篩檢，而並非收到簡訊就要去採檢，但這種接近「亂槍打鳥」所造成全國人民與醫院「亂成一團」的窘境，再度呈現指揮中心囿於專業不足或認知偏誤所造成的「亂權」，並已足於造成民心的散亂與恐慌。
事實上，所謂細胞簡訊或「類細胞簡訊（Short Message Service, SMS）」亦如一般簡訊。唯民眾會收到簡訊，是因為手機開機時，會連上附近基地台登陸資料，電信業者以「確診者停留點的周遭基地台為基礎」，找出曾在同一時間和該基地台交換過訊號的手機，並以這些名單為基礎，發出警示訊息。一般而言，基地台愈密集，目標群體準確度就愈高，而循現行運算方式，估計能篩選出市區基地台500公尺內訊號交換名單。
中央流行疫情指揮中心運用簡訊傳送及區域廣播方式，目的在提醒特定區域、特定用戶保持社交距離，或注意身體狀況，讓「應知者知道，無需知者不恐慌」；透過多媒體宣導 防護資訊及提供明確疫情狀況，讓民眾因為擁有足夠資訊而能倖免被感染或感染他人，澈底建立阻止疫情蔓延之「防火牆」。因此，2021年5月中旬之前的抗疫成效，並讓台灣成為國際間的防疫模範生，或可歸功於指揮中心善用科技與運用多媒體之故，其以「類細胞簡訊」傳送特定通知事項給 目標群體，通常接收者於接受資訊後有較長反應時間，在疫情初期時，發送提醒簡訊，即告知民眾於返臺後14 天內做好自主健康管理，有助疫情之穩定，唯政府若不加求證，而僅是為求一己之便即隨機發送簡訊，則易有「爛權行為」，執政者不可不慎。(謝明瑞，2021)
3.疫情與危老重建
一般而言，政府為防止疫情漫延所做的人流與物流之管制措施，必然會影響人民生活與經濟活動，同時也衝擊房市變化；2021年5月，臺灣境內因防制不當而爆發嚴重的COVID19疫情，政府為防止疫情漫延而頒佈三級防制措施，5月19日至28日為全國疫情警戒第三級期間；爾後，因為疫情未獲得有效控制，疫情警戒第三級又延長至6月14日，再延至6月28日，全國各級學校配合停課至暑假，唯疫情仍未受到控制，於是再延為7月12日，以及7月26日等，經歷四次延期之後，同時亦宣布適度鬆綁部分管制措施，也就是所謂的「微解封」。
2021年7月27日，政府宣布全國三級警戒調降至二級警戒，至8月9日為止；唯因政府為培植國產疫苗而讓國際合格疫苗無法順利進入，造成國內疫苗短缺，施打率不佳，導致國內疫情仍未能獲得有效控制，二級警戒又延至23日，再延為9月6日，又再延為9月20日，已超過九月一日的學校開課日期，而這種三級及二級防禦均連續再延宕四次的做法，雖是為防制疫情所做的種種設限行為，唯其不僅限縮人民的經濟活動與生活空間，也讓許多企業經營無法順利推動，其中，以觀光業者的生計影響最大，遊覽車及飯店經營均受到嚴重波及，而在房地產一支獨秀的情況下，許多因疫情波及而經營不善的飯店業者，因而有轉往房市發展的主張，同時也引發參與危老重建的熱潮。
4.疫情影響申請都更重建
在後疫情時代，因為房市的交投活絡而引發台北市飯店危老重建的風潮，根據瑞普國際物業股份有限公司(REPro Knight Frank)的說明，其認為國際觀光飯店受疫情重創主要原因有二，一是短期商務市場受全球性疫情漫延影響，不論是商務活動或觀光產業，其復甦情形難以預期；另一是人力成本增加，企業營運日趨困難，加上房市的商辦市場交投熱絡，A級商辦(頂級商業辦公大樓)供給出現缺口，推升該地段的房價攀高，也引發相關地段的飯店業者興起危老重建的想法，從2019年4月起，台北市的飯店業者便已陸續提出危老重建的申請，如第一家提出危老重建的經典飯店「馥敦」為全台首間核准通過飯店危老重建的案子，該飯店與大陸建設合作，引進酒店品牌「台北凱悅尚萃酒店」，開發國際酒店公寓「鐫萃」，全案規劃已於2021年第2季推出，全總銷售金額達65億元。
在台北市飯店的十大危老申請建案中，以台北市地段相對最佳、占地最大、生意最好，也是最受矚目的應屬台北國賓飯店，其以2021年5月提出申請，足見因疫情所帶來的觀光業不景氣，已到了業者必須走向更改營運模式的地步；而若根據台北市飯店業者提出危老重建日期之先後，便可發現台北市十大飯店大多位於市區的精華地段，其中，又以國賓飯店的申請危老重建最受關注，而若台北市的十大飯店指標案一旦付之行動，預計將會帶來近千億元的市場價值，特別是具有房市指標性的首善地區台北市之房市變化，影響至深且巨。
另外，疫情漫延期間，房市不淡反旺，其中又以商用不動產更受到投資人的青睞，商辦售價水漲船高；2021年3月30日，根據戴德梁行所發表的商用不動產市場調查報告，第一季台北市A級辦公大樓空置率為3.8％，而商用不動產熱絡的原因主要因為市場需求暢旺，唯市場供給相對不足；同段期間內，世界知名的不動產投資管理公司仲量聯行(JLL Taiwan)則認為，台北辦公空置率在歷史新低2.1％，導致租金持續上揚，每月每坪租金的平均行情達2,828元，接近歷史新高；加上全球市場正處於積極轉型時期，以往租高級辦公室以外商及金融業為主，資訊業者如Amazon、Facebook、Microsoft等科技業領軍，對於商辦的需求大幅增加，且高科技產業以往大多集中在蛋白區的科技園區，但新崛起的資訊科技龍頭則偏好入主A級商辦大樓，由於頂級商辦大樓是辦公大樓之中級數最高的商業辦公建築，在結構建築學的設計和視覺上都屬優質，多數都成為當地的地標，租戶置身其中，易產生富有成就感和激勵的力量，除了吸引科技人才進駐之外，也順勢帶動國內租金的上揚。
綜觀台北市十大著名飯店申請都更重建，危老飯店未來發展、規劃各有不同，有些是待價而沽，有些是維持飯店經營，部分可能改為住宅及商辦。亦即疫情加速飯店轉型的熱潮，未來飯店業是否接續轉商或其他之商用不動產，將影響房市走勢，有關台北市十大飯店申請危老重建比較，可參閱表2的說明。
表2 台北市十大飯店申請危老重建比較表 單位：坪
資料來源：1.台北市建管處 2.大家房屋 3.作者整理。
4.疫情下的購買房地產時機指數不降反升
在疫情肆虐期間，百業蕭條，唯獨房市一支獨秀，因為疫情讓許多人走不出去，看不到投資標的，未來亦呈現糢糊狀態，不確定性所造成的風險度增加，在有土斯有財的觀念下，僅能在房地產做投資，一則理財，二則保值，三則享有較低的金融優惠條件，因此，即使在住宅自有率已超過八成的情況下，房市交投依然活絡，房價依然攀升。
根據行政院主計總處所公布的家庭收支調查顯示，2020年，國人的住宅自有率為84.68%，且在最近10年中，住宅自有率都在84%至85%的區間內波動。國內住宅住有率高達八成以上，但國人對房地產的投資依然持續增加，顯示「有土斯有財」觀念依舊深植人心。雖然2020年發生的COVID-19疫情一度讓房市買氣陷入觀望，但下半年後，由於資金寬鬆、利率處在歷史低點等，而讓房市迅速升溫，不只價格攀升，成交量也顯著上揚，即使成交量受政府打房政策及疫情轉趨嚴重影響，但房市交投依然呈現一片亮麗。
這種房市應淡不淡的局面亦可從購屋指數來加以說明，2020年4月，在疫情肆虐期間，根據中央大學台經中心與台灣房屋合作編列「購買房地產時機」指數結果顯示，國內房市在2020年8月之前，民眾購屋心態偏向觀望，指數都在100以下的悲觀水準；唯從9月開始，指數便已超過100點，即使政府再三實施打炒房政策，且國內疫情因疫苗不足而逐漸升溫，但2021年上半年仍維持在100以上的偏樂觀水準，顯示民眾認為近期是購買房地產時機。
整體而言，房價長期呈現上漲趨勢，且房地產被認為具有抗通膨特性，民眾對投資房地產信心較強，因此，除非國家發生重大災難，否則房價易漲難跌的走勢應是不易改變。(謝明瑞，2012)
三.政府經濟政策與房市
一般而言，政府的經濟政策影響房市變化甚大，說明如下述。
(一).經濟政策影響房市變化
根據內政部的統計資料，2021年上半年，六都的總體開發面積約達89.5萬坪，為最近五年同期的第三高；若以六都的房市變化來看，台中市的土地開發面積達28.8萬坪，為2021年上半年六都商用不動產建照核發面積之冠；另外，六都中以商辦產品表現最佳，建照核發面積達25.3萬坪，年增率超過一成(12%)，創下最近五年新高。若從房市建照核發數量的變化，亦可看出產業與建商對於市場布局的態度，在美中貿易戰與疫情的交雜影響下，國內房市因為外資回流以及台商返鄉等因素，房市看俏，若再加上經濟部祭出的「投資台灣三大方案」之總體經濟政策，便可發現至2021年8月，投資台灣方案內容已吸引966家企業進駐，且有高達1.3兆元資金投入，包含台商回台、根留台灣企業、中小型企業等加碼投資踴躍，也帶來企業對工廠以及企業辦公至需求的強烈實質需求，這也是推升2021年上半年商辦建照核發面積創新高的關鍵因素。
若進一步觀察政府的經濟政策，便可發現早在2019年7月1日，政府便已實施「投資臺灣三大方案」，其內容包含原「歡迎臺商回臺投資行動方案」更新版本，全新的「根留臺灣企業加速投資行動方案」，以及「中小企業加速投資行動方案」，政府不僅提供土地租金優惠、專案貸款等協助措施，並統一由投資臺灣事務所擔任服務窗口，讓臺商、在地企業，以及中小企業都能快速而安心地投資。其中，投資台灣三大方案中的「根留台灣」與「中小企業」二大方案貸款額度雖已於2021年3月用罄，但同年7月，行政院再加碼貸款額度新台幣1500億元，讓投資台灣三大方案持續辦理，吸引更多的業者加入根留台灣的行列，亦對國內房地產需求產生正面影響。
(二).政府投資臺灣三大方案與房市
在政府總體經濟政策大力支持下，儘管台灣目前受到COVID-19疫情影響，唯台灣安全又穩定的供應鏈，吸引了谷歌(Google)、微軟(Microsoft)、半導體裝置製造商且公司同時在歐洲和美國NASDAQ上市艾司摩爾(ASML)，以及由黑能到綠能的策略轉型成功的能源公司沃旭(Ørsted)等國際企業的進駐，並投資半導體及綠能產業的發展，更加速台灣發展成高科技研發中心，而企業對｢投資臺灣三大方案」的積極參與，也加速了國內房市的發展。
另外，在疫情危機中，台灣除了展現半導體與資通訊等科技產業實力，用以支持全球數位經濟的發展外，更在半導體、資通訊安全、精準健康、先進網路、數位轉型及6G等前瞻科技，加強與產業界合作，並作為後疫情時代產業發展的重要基礎；因此，若不考量廠商的條件因素，有關投資臺灣三大方案比較，可參閱表3的說明。
表3 投資臺灣三大方案比較表
資料來源：經濟部
總之，政府總體經濟政策影響房市發展，根據內政部營建署資料顯示，在企業需求增強下，2021年上半年，六都商用不動產建照核發面積約達89.5萬坪，除了商辦產品的面積供給大幅增加外，2021年上半年，商業類建照核發面積達13.77萬坪，也較2019年8.08萬坪大增七成以上(70.42%)，而這也是國內處於疫情期間，在百業受到不利衝擊的情況下，房市反而會逆勢上揚的主要原因。
四.房價易漲難跌
臺灣為島型經濟，國內政經局勢的變動受國際政治與經濟環境變動的影響甚大，如政府進口萊豬、疫苖不足、接種率偏低、共機擾臺…等都是政治與經濟算計下的產物，唯不論政經局勢如何轉變，疫情與房市的關聯性為何，國人最所關心的問題還是房價漲跌的變化。
2021年的上半年，在央行與財政部雙管齊下的打房政策下，對房市衝擊逐漸發酵，但成交量雖然萎縮，唯房價則未有全面或大部分個案下跌的情形；若以2011年的奢侈稅到2021年的實價登錄與房地合一2.0來觀察，短線炒作空間越來越小，但2021上半年各大都市的房價指數大多創下新高，可見交易量雖然減少，但房價卻不一定會下跌，主要原因除了因島型經濟的特殊性之外，尚包括交易稅轉嫁為房價、營建成本墊高房價、通膨隱憂帶動房價，閒置資金帶動房價，以及預期心理帶動未來房價的上升等，茲說明如下述。
1.交易稅轉嫁為房價
在房地合一2.0稅制下，因為交易稅率大幅提高，抑低賣屋意願，唯若屋主基於獲利考量，勢必將其所增加之稅賦轉嫁在房價上，使得房價居高不下，且議價空間縮小。
2.營建成本墊高房價
2021年，在營建成本中，不論是勞工或物料，都呈現價格上揚的情形，並推動新建案成本的上升；另外，房市中的新推預售案中，土地成本是營建成本的重要因素，在建地稀有的情況下，土地成本越高，建造成本越高，並使預售案價格居高不下，特別是都會地區的土地具有稀少性，建地難求，更易墊高都會地區的房價。
3.通膨隱憂帶動房價
2020年12月，美國聯準會(Fed)的決策是將0到0.25％的政策利率至少維持到2023年底，而且繼續堅持每月至少1,200億美元的債券購買力度。亦即美國貨幣政策的寬鬆度在2021年不會減弱，並可能延續至二年以後，而在美國的量化寬鬆（Quantitative easing，QE）政策下，全球都隱然出現通貨膨漲的壓力，並使投資客傾向於保值性較高的房地產，從而帶動房地產價格的上升。
4.閒置資金促進房價
2021年，在美國QE政策的陰影下，全球低利率與高通膨可能同時出現；由於房地產相對抗通膨效果較好，因此，投資人若有足夠的閒置性資金，除不需大額貸款外，尚可能將部分資金轉進房地產，亦即資金仍可能流入房地產，促使房價上揚。
5.人民對房價上升的預期
根據凱因斯的預期理論(Keynes expectations theory)，其認為人類的預期基本原因在於未來的不確定性，並對人民的思考邏輯與經濟行為產生決定性的影響作用。凱恩斯將預期分為短期和長期兩種，前者是價格預期，它決定廠商的現在產量和就業量；後者是指資本的流動偏好，投資者會在持有貨幣或是投資證券的收益性之間進行選擇，唯這種預期往往是不穩定的。另外，長期間物價總是上升的，避免物價下降可能帶來的經濟減縮，而這樣的預期，也讓人民容易產生房價未來上升的預期。
總之，若根據過去政府的打房經驗，通常以自住需求為主的消費者會出現「觀望萎縮期」現象，其時間長短各有不同，唯2021年上半年房市的買氣大異其趣，剛性需求的自住客的觀望期極短，且選擇進駐房市快速，而其主要關鍵因素為國內外環境的變化，包括低利率、游資泛濫、營造成本上升、土地成本上揚，以及通膨預期心理等，若再加上七月房地合一稅2.0正式實施後，重稅閉鎖期由2年延長至5年，市場供給量將因此而大幅減少，房市可能出現供不應求情形，並使房價漲勢持續進行。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2021年下半年，疫情仍處於二級警戒時，國內房市仍然維持活絡的景象，主要因2021年5 月中旬以後，國內爆發嚴重疫情，政府的三級防制措施推動以後，人民才開始警覺疫情影響國人的生命，減少戶外活動，看屋及賞屋人潮下降，也讓房市與疫情之間產生聯動性，唯上半年與下半年的房市表現應有所不同。
2.2021年9月，三名國籍機師突破性感染，為降低疫情威脅，疫情指揮中心針對曾與機師及其家人接觸或活動軌跡重疊者發送約一一0萬封細胞簡訊，引發人民不安的情緒，紛紛赴醫院採檢，造成醫院及醫療中心或急診部幾近癱瘓，這種接近「亂槍打鳥」所造成的人民與醫院「亂成一團」的窘境，以及指揮中心處於專業不足或認知偏誤所造成的「亂權」，已足於造成民心的散亂與恐慌。
3.當前房市變動的影響因素如房屋移轉棟數增加，以及疫情漫延期間，房市不淡反旺，其中又以商用不動產更受到投資人的青睞，帶動國內租金的上揚，並引發台北市十大著名飯店申請都更重建，影響房市未來走勢。
4.政府總體經濟政策影響房市發展，2019年7月便已實施「投資臺灣三大方案」，2021年加碼推動，其內容包含原「歡迎臺商回臺投資行動方案」更新版本，「根留臺灣企業加速投資行動方案」，以及「中小企業加速投資行動方案」，讓臺商、在地企業，以及中小企業都能快速而安心地投資，吸引更多的業者加入根留台灣的行列，亦對國內房地產需求產生正面影響。
5.在疫情與房市政策相互輝映下，國內房市交投不減反增，唯因2021年下半年才能真正反映疫情與政策所帶來的衝擊；另外，由於國內房價長期看漲，建議投資人瞭解房市變化後，可理性地即早選擇進駐的時點。
參考文獻
張藏能 侯勝茂(2020)，新型冠狀病毒肺炎(COVID-19)與SARS經驗回顧，臺灣醫界, Vol.63, No.4
樂居(2021)，2021年房市預測，樂居筆記。
謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，論青年一成自備款購屋政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，台灣房市與人口紅利，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，營建成本營建類股與房價變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，2019年台灣房市的「亮」與「不亮」，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，買房，您準備好了嗎？- 國家政策研究基金會
謝明瑞(2020)，臺灣房市上行是現在進行式，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，臺灣房市之非理性繁榮，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，房市交易的斡旋金之亂，風傳媒。2020.10.18
謝明瑞(2020)，非理性繁榮下的房市政策，聯合報。2020.10.28
謝明瑞(2020)，台灣房市政策的認知偏誤，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，打炒房及負人口紅利與房市變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，從329檔期推案量變化看房市交投的非理性現象，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，房地合一1.0與2.0的比較分析，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，投資人不宜忽視政府的打房政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，房市之校正回歸，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，從順時中的自滿到逆時中的自救，聯合報。2021.07.15
謝明瑞(2021)，疫情之下的臺灣房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，SARS、COVID19、VIX與臺灣房市，鏡週刊(電視)專訪，2021年7月27日。
謝明瑞(2021)，細胞簡訊之亂政府亂權，聯合報。2021.09.06
謝明瑞(2021)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2021年9月。
2021年下半年，在國內疫情依然嚴重之際，房市卻仍維持活絡景象，主要因2021年5 月中旬以後，國內才爆發嚴重疫情，政府的三級防制措施推動以後，人民也才開始警覺疫情影響國人的生命，同時減少戶外活動，造成房市之看屋及賞屋人潮下降，並讓房市與疫情之間產生聯動性，唯上半年與下半年的房市表現因疫情的爆發時點不同而應有所差異。同年9月，三名國籍機師突破性感染，為降低疫情威脅，並避免「3+11案」重演，疫情指揮中心針對曾與機師及其家人接觸或活動軌跡重疊者發送一一0萬封細胞簡訊，引發人民的不安情緒，造成醫院及醫療中心或急診部幾近癱瘓，暴露指揮中心囿於專業不足或認知偏誤所造成的「亂權」模式，已足於造成民心的散亂與恐慌。另外，當前房市變動的影響因素如房屋移轉棟數增加，細胞簡訊帶來人心恐慌、老屋重建、通貨膨漲、房價上升預期，以及疫情漫延期間，房市不淡反旺，其中又以商用不動產更受到投資人的青睞，帶動國內租金的上揚，並引發台北市著名飯店申請都更重建，影響房市未來走勢。特別是政府總體經濟政策影響房市發展，如2019年便已實施「投資臺灣三大方案」，2021年加碼推動，讓臺商、在地企業，以及中小企業都能快速而安心地投資，吸引更多的業者加入根留台灣的行列，亦對國內房地產需求產生正面影響；由於國內房價長期看漲，投資人宜在瞭解房市變化後，理性而即早選擇進駐的時點。
一.前言
2021年，COVID19疫情影響政經情勢與房市發展，然而，在疫情處於二級警戒聲中，國內房市仍然維持活絡景象，根據內政部所發布的統計數據，2021年7月26日，國內上半年全國的買賣移轉棟數創下近八年來同期新高紀錄，若與2020年同期的14萬棟相比，年增率超過二成(24.77%)，主要因2021年5月中旬以後，國內才爆發嚴重疫情，政府的三級防制措施推動以後，人民也才開始警覺疫情影響國人生命，加上因政治因素或專業誤判所導致的缺少疫苗對國人健康所造成的傷害，並限制國人戶外活動，造成看屋及賞屋人潮下降，也讓房市與疫情之間產生聯動性；因此，國內房市上半年所造成的交投活絡現象，主要是因為上半年房市尚未受到疫情影響，而是與政府的打炒房政策及企業擴廠的土地需求有關，故知2021年上半年與下半年的房市表現應會有所不同。
2021年上半年，全國買賣移轉棟數為17.5萬棟，其與上一波景氣繁榮的2013年僅有0.5萬棟的差距，也因為2020年房市快速反彈，政府乃積極實施打炒房政策，除了有央行的選擇性信用管制措施外，還有2021年七月1日正式上路的房地合一2.0和實價登錄2.0等。雖然政策效能具有時間落差，短期間內難見其效(謝明瑞，2021)，亦即仍無法有效抑制投機行為，特別是市場的剛性買盤穩定，帶動房市出現一波價量齊揚的走勢，唯因上半年的移轉棟數尚未全數反映疫情帶來的衝擊，預估第3季的移轉棟數才可能反映政策與疫情下的真實市況，後續的移轉棟數亦可能出現量縮價穩走勢。
二.當前房市變動分析
有關當前房市的變動分析，可分為下列幾個部分來說明。(謝明瑞，2021)
1.房屋移轉棟數增加
房屋買賣移轉件數是指房屋交易量的統計數，一般可做為用以判斷房市價量變化的重要指標，然而，該量指標主要是由中古屋與預售屋交易量所構成，前者是當年交易量，唯後者可能是二年或更早以前完成的，其所反映的不是當年的實際交易，而是二年前以上的房市景氣，亦即不是現在市場的交易行為所產生的交易量，其與現在房市的景氣好壞並無太大的關聯性，唯其交易量的多寡仍可視為是房市活絡與否的重要參考資料。
根據內政部的統計，2020年，全台「建物買賣移轉」約32.7萬棟，創下自2014年來的七年新高，其中，12月買賣移轉棟數更創近60個月單月的新紀錄，達3.5萬棟，由於房市走榮，2021年承續上年房市交投活絡走勢，上半年的全國移轉棟數為17.5萬棟，比去年同期增加約3.5萬棟，年增率超過二成(25%)，而六都的移轉棟數就超過七成，且呈現全數上揚的趨勢，其中，以高雄市年增幅度居六都之冠，其增加率超過三成(32.15%)，次為台南市的年增加率(28.03%)，而台中市上半年買賣移轉棟數的年增率(26.99%)為第三，其他如新北市(24.07%)、台北市(22.64%)、桃園市(15.91%)等，都呈現房市交投活絡的情形。
若從區域分布來做進一步觀察，亦可發現中南部的房市移轉棟數之增加率相對比北台灣明顯，主要因中南部地區的房價相對平價，加上有許多重大建設題材吸引就業人力進駐，而地區性之就業機會帶動房地產需求，亦是房市買氣相對活絡的影響因素；唯雙北市的年增幅度也都超過2成，反彈力道顯示2021年的這波房市並未受到上半年相對弱勢的疫情波及，且復甦表現相當明顯。有關台灣六都建物買賣移轉棟數變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都建物買賣移轉棟數變動比較表 單位：棟、%
| 六都 | 2021年1-6月 | 2020年1-6月 | 變動率(%) | 變動排名 |
| 台北市 | 16503 | 13456 | 22.64 | 5 |
| 新北市 | 33716 | 27175 | 24.07 | 4 |
| 桃園市 | 23210 | 20025 | 15.91 | 6 |
| 台中市 | 25550 | 20120 | 26.99 | 3 |
| 台南市 | 13448 | 10504 | 28.03 | 2 |
| 高雄市 | 22031 | 16671 | 32.15 | 1 |
| 全國 | 175145 | 140378 | 24.77 | - |
根據表1的說明可知，2021年上半年全國買賣移轉棟數在疫情尚可控制期間，房市表現亮眼，除了因為游資豐富以及低利環境有關外，各地建設與科技園區擴廠等利多不斷，在自用和投資買盤支撐下，加速資金轉進房市，同時因新屋陸續交屋，也挹注上半年移轉量數，唯2021年下半年的疫情爆發，預估將會使得房市交易受到較明顯的衝擊。
2.細胞簡訊造成疫情恐慌
2021年9月4日，三名在桃園國際機場的國籍機師在已注射過二劑AZ疫苗下發生突破性感染，為降低疫情威脅，疫情指揮中心以三名確診醫生及一名確診學生的電子軌跡為基準，於當天下午即針對八月十三日至九月二日期間，曾與機師及其家人接觸或活動軌跡重疊者發送約一一0萬封細胞簡訊，只要個案在特定地點停留時間較久，周遭民眾都可能收到簡訊，高於萬華社區疫情的六十萬人的一倍；由於許多收到簡訊者並未到過桃園，也不瞭解三名機師曾經去過那些地方，但都莫名其妙地收到衞福部的簡訊，引發人民的不安與不滿情緒，更有人擔心自己染疫而紛紛赴醫院採檢，檢疫人潮紛紛湧入醫院，而讓全國人民及醫療中心或急診部等因人力及空間不足而幾乎為之癱瘓現象；雖然指揮中心隨即呼籲民眾，說明簡訊目的是希望民眾「有症狀」再去篩檢，而並非收到簡訊就要去採檢，但這種接近「亂槍打鳥」所造成全國人民與醫院「亂成一團」的窘境，再度呈現指揮中心囿於專業不足或認知偏誤所造成的「亂權」，並已足於造成民心的散亂與恐慌。
事實上，所謂細胞簡訊或「類細胞簡訊（Short Message Service, SMS）」亦如一般簡訊。唯民眾會收到簡訊，是因為手機開機時，會連上附近基地台登陸資料，電信業者以「確診者停留點的周遭基地台為基礎」，找出曾在同一時間和該基地台交換過訊號的手機，並以這些名單為基礎，發出警示訊息。一般而言，基地台愈密集，目標群體準確度就愈高，而循現行運算方式，估計能篩選出市區基地台500公尺內訊號交換名單。
中央流行疫情指揮中心運用簡訊傳送及區域廣播方式，目的在提醒特定區域、特定用戶保持社交距離，或注意身體狀況，讓「應知者知道，無需知者不恐慌」；透過多媒體宣導 防護資訊及提供明確疫情狀況，讓民眾因為擁有足夠資訊而能倖免被感染或感染他人，澈底建立阻止疫情蔓延之「防火牆」。因此，2021年5月中旬之前的抗疫成效，並讓台灣成為國際間的防疫模範生，或可歸功於指揮中心善用科技與運用多媒體之故，其以「類細胞簡訊」傳送特定通知事項給 目標群體，通常接收者於接受資訊後有較長反應時間，在疫情初期時，發送提醒簡訊，即告知民眾於返臺後14 天內做好自主健康管理，有助疫情之穩定，唯政府若不加求證，而僅是為求一己之便即隨機發送簡訊，則易有「爛權行為」，執政者不可不慎。(謝明瑞，2021)
3.疫情與危老重建
一般而言，政府為防止疫情漫延所做的人流與物流之管制措施，必然會影響人民生活與經濟活動，同時也衝擊房市變化；2021年5月，臺灣境內因防制不當而爆發嚴重的COVID19疫情，政府為防止疫情漫延而頒佈三級防制措施，5月19日至28日為全國疫情警戒第三級期間；爾後，因為疫情未獲得有效控制，疫情警戒第三級又延長至6月14日，再延至6月28日，全國各級學校配合停課至暑假，唯疫情仍未受到控制，於是再延為7月12日，以及7月26日等，經歷四次延期之後，同時亦宣布適度鬆綁部分管制措施，也就是所謂的「微解封」。
2021年7月27日，政府宣布全國三級警戒調降至二級警戒，至8月9日為止；唯因政府為培植國產疫苗而讓國際合格疫苗無法順利進入，造成國內疫苗短缺，施打率不佳，導致國內疫情仍未能獲得有效控制，二級警戒又延至23日，再延為9月6日，又再延為9月20日，已超過九月一日的學校開課日期，而這種三級及二級防禦均連續再延宕四次的做法，雖是為防制疫情所做的種種設限行為，唯其不僅限縮人民的經濟活動與生活空間，也讓許多企業經營無法順利推動，其中，以觀光業者的生計影響最大，遊覽車及飯店經營均受到嚴重波及，而在房地產一支獨秀的情況下，許多因疫情波及而經營不善的飯店業者，因而有轉往房市發展的主張，同時也引發參與危老重建的熱潮。
4.疫情影響申請都更重建
在後疫情時代，因為房市的交投活絡而引發台北市飯店危老重建的風潮，根據瑞普國際物業股份有限公司(REPro Knight Frank)的說明，其認為國際觀光飯店受疫情重創主要原因有二，一是短期商務市場受全球性疫情漫延影響，不論是商務活動或觀光產業，其復甦情形難以預期；另一是人力成本增加，企業營運日趨困難，加上房市的商辦市場交投熱絡，A級商辦(頂級商業辦公大樓)供給出現缺口，推升該地段的房價攀高，也引發相關地段的飯店業者興起危老重建的想法，從2019年4月起，台北市的飯店業者便已陸續提出危老重建的申請，如第一家提出危老重建的經典飯店「馥敦」為全台首間核准通過飯店危老重建的案子，該飯店與大陸建設合作，引進酒店品牌「台北凱悅尚萃酒店」，開發國際酒店公寓「鐫萃」，全案規劃已於2021年第2季推出，全總銷售金額達65億元。
在台北市飯店的十大危老申請建案中，以台北市地段相對最佳、占地最大、生意最好，也是最受矚目的應屬台北國賓飯店，其以2021年5月提出申請，足見因疫情所帶來的觀光業不景氣，已到了業者必須走向更改營運模式的地步；而若根據台北市飯店業者提出危老重建日期之先後，便可發現台北市十大飯店大多位於市區的精華地段，其中，又以國賓飯店的申請危老重建最受關注，而若台北市的十大飯店指標案一旦付之行動，預計將會帶來近千億元的市場價值，特別是具有房市指標性的首善地區台北市之房市變化，影響至深且巨。
另外，疫情漫延期間，房市不淡反旺，其中又以商用不動產更受到投資人的青睞，商辦售價水漲船高；2021年3月30日，根據戴德梁行所發表的商用不動產市場調查報告，第一季台北市A級辦公大樓空置率為3.8％，而商用不動產熱絡的原因主要因為市場需求暢旺，唯市場供給相對不足；同段期間內，世界知名的不動產投資管理公司仲量聯行(JLL Taiwan)則認為，台北辦公空置率在歷史新低2.1％，導致租金持續上揚，每月每坪租金的平均行情達2,828元，接近歷史新高；加上全球市場正處於積極轉型時期，以往租高級辦公室以外商及金融業為主，資訊業者如Amazon、Facebook、Microsoft等科技業領軍，對於商辦的需求大幅增加，且高科技產業以往大多集中在蛋白區的科技園區，但新崛起的資訊科技龍頭則偏好入主A級商辦大樓，由於頂級商辦大樓是辦公大樓之中級數最高的商業辦公建築，在結構建築學的設計和視覺上都屬優質，多數都成為當地的地標，租戶置身其中，易產生富有成就感和激勵的力量，除了吸引科技人才進駐之外，也順勢帶動國內租金的上揚。
綜觀台北市十大著名飯店申請都更重建，危老飯店未來發展、規劃各有不同，有些是待價而沽，有些是維持飯店經營，部分可能改為住宅及商辦。亦即疫情加速飯店轉型的熱潮，未來飯店業是否接續轉商或其他之商用不動產，將影響房市走勢，有關台北市十大飯店申請危老重建比較，可參閱表2的說明。
表2 台北市十大飯店申請危老重建比較表 單位：坪
| 飯店名稱 | 行政區與路段 | 基地面積 | 核准日期 | 備註 |
| 台北馥敦飯店 | 松山區南京東路五段 | 603 | 2019/04/17 | 面積第三大 |
| 六福客棧 | 中山區長春路 | 380 | 2019/05/09 | |
| 義功工業飯店 | 內湖區新明路 | 617 | 2019/06/06 | 面積第二大 |
| 宣美精品飯店 | 中山區建國北路一段 | 159 | 2019/09/03 | |
| 祥大飯店 | 南港區中坡北路 | 247 | 2019/10/18 | |
| 昰美精品飯店 | 士林區天玉街38巷 | 110 | 2020/05/08 | |
| 洛基大飯店 | 中正區漢口街一段 | 116 | 2020/07/14 | |
| 優美飯店 | 中山區民生東路一段 | 98 | 2020/07/16 | 面積最小 |
| 神旺大飯店 | 大安區忠孝東路四段 | 524 | 2021/01/29 | |
| 台北國賓飯店 | 中山區中山北路二段 | 1454 | 2021/05/12 | 面積最大 |
4.疫情下的購買房地產時機指數不降反升
在疫情肆虐期間，百業蕭條，唯獨房市一支獨秀，因為疫情讓許多人走不出去，看不到投資標的，未來亦呈現糢糊狀態，不確定性所造成的風險度增加，在有土斯有財的觀念下，僅能在房地產做投資，一則理財，二則保值，三則享有較低的金融優惠條件，因此，即使在住宅自有率已超過八成的情況下，房市交投依然活絡，房價依然攀升。
根據行政院主計總處所公布的家庭收支調查顯示，2020年，國人的住宅自有率為84.68%，且在最近10年中，住宅自有率都在84%至85%的區間內波動。國內住宅住有率高達八成以上，但國人對房地產的投資依然持續增加，顯示「有土斯有財」觀念依舊深植人心。雖然2020年發生的COVID-19疫情一度讓房市買氣陷入觀望，但下半年後，由於資金寬鬆、利率處在歷史低點等，而讓房市迅速升溫，不只價格攀升，成交量也顯著上揚，即使成交量受政府打房政策及疫情轉趨嚴重影響，但房市交投依然呈現一片亮麗。
這種房市應淡不淡的局面亦可從購屋指數來加以說明，2020年4月，在疫情肆虐期間，根據中央大學台經中心與台灣房屋合作編列「購買房地產時機」指數結果顯示，國內房市在2020年8月之前，民眾購屋心態偏向觀望，指數都在100以下的悲觀水準；唯從9月開始，指數便已超過100點，即使政府再三實施打炒房政策，且國內疫情因疫苗不足而逐漸升溫，但2021年上半年仍維持在100以上的偏樂觀水準，顯示民眾認為近期是購買房地產時機。
整體而言，房價長期呈現上漲趨勢，且房地產被認為具有抗通膨特性，民眾對投資房地產信心較強，因此，除非國家發生重大災難，否則房價易漲難跌的走勢應是不易改變。(謝明瑞，2012)
三.政府經濟政策與房市
一般而言，政府的經濟政策影響房市變化甚大，說明如下述。
(一).經濟政策影響房市變化
根據內政部的統計資料，2021年上半年，六都的總體開發面積約達89.5萬坪，為最近五年同期的第三高；若以六都的房市變化來看，台中市的土地開發面積達28.8萬坪，為2021年上半年六都商用不動產建照核發面積之冠；另外，六都中以商辦產品表現最佳，建照核發面積達25.3萬坪，年增率超過一成(12%)，創下最近五年新高。若從房市建照核發數量的變化，亦可看出產業與建商對於市場布局的態度，在美中貿易戰與疫情的交雜影響下，國內房市因為外資回流以及台商返鄉等因素，房市看俏，若再加上經濟部祭出的「投資台灣三大方案」之總體經濟政策，便可發現至2021年8月，投資台灣方案內容已吸引966家企業進駐，且有高達1.3兆元資金投入，包含台商回台、根留台灣企業、中小型企業等加碼投資踴躍，也帶來企業對工廠以及企業辦公至需求的強烈實質需求，這也是推升2021年上半年商辦建照核發面積創新高的關鍵因素。
若進一步觀察政府的經濟政策，便可發現早在2019年7月1日，政府便已實施「投資臺灣三大方案」，其內容包含原「歡迎臺商回臺投資行動方案」更新版本，全新的「根留臺灣企業加速投資行動方案」，以及「中小企業加速投資行動方案」，政府不僅提供土地租金優惠、專案貸款等協助措施，並統一由投資臺灣事務所擔任服務窗口，讓臺商、在地企業，以及中小企業都能快速而安心地投資。其中，投資台灣三大方案中的「根留台灣」與「中小企業」二大方案貸款額度雖已於2021年3月用罄，但同年7月，行政院再加碼貸款額度新台幣1500億元，讓投資台灣三大方案持續辦理，吸引更多的業者加入根留台灣的行列，亦對國內房地產需求產生正面影響。
(二).政府投資臺灣三大方案與房市
在政府總體經濟政策大力支持下，儘管台灣目前受到COVID-19疫情影響，唯台灣安全又穩定的供應鏈，吸引了谷歌(Google)、微軟(Microsoft)、半導體裝置製造商且公司同時在歐洲和美國NASDAQ上市艾司摩爾(ASML)，以及由黑能到綠能的策略轉型成功的能源公司沃旭(Ørsted)等國際企業的進駐，並投資半導體及綠能產業的發展，更加速台灣發展成高科技研發中心，而企業對｢投資臺灣三大方案」的積極參與，也加速了國內房市的發展。
另外，在疫情危機中，台灣除了展現半導體與資通訊等科技產業實力，用以支持全球數位經濟的發展外，更在半導體、資通訊安全、精準健康、先進網路、數位轉型及6G等前瞻科技，加強與產業界合作，並作為後疫情時代產業發展的重要基礎；因此，若不考量廠商的條件因素，有關投資臺灣三大方案比較，可參閱表3的說明。
表3 投資臺灣三大方案比較表
| 方案名稱 | 台商回台投資2.0 | 根留台灣企業投資方案 | 中小企業投資方案 |
| 適用對象 | 受美中貿易衝擊，赴中國大陸投資2年以上。 | 非屬中小企業，且未曾赴中國大陸投資之大企業 | 符合中小企業認定標準，使用統一發票，且未申請歡迎台商回台投資方案之中小企業。 |
| 貸款額度 | 5000億元 | 800億元 | 200億元 |
| 政府支付銀行手續貴 |
中小企業1.5% 大企業調降 0.5%(前20億元) 0.3%(20-100億元) 0.1%(逾100億元) |
0.5%(前20億元) 0.3%(20-100億元) 0.1%(逾100億元) |
中小企業1.5% |
| 補助財源 | 國發基金 | 國發基金 | 中小企業發展基金 |
| 補助期限 | 5年 | 5年 | 5年 |
總之，政府總體經濟政策影響房市發展，根據內政部營建署資料顯示，在企業需求增強下，2021年上半年，六都商用不動產建照核發面積約達89.5萬坪，除了商辦產品的面積供給大幅增加外，2021年上半年，商業類建照核發面積達13.77萬坪，也較2019年8.08萬坪大增七成以上(70.42%)，而這也是國內處於疫情期間，在百業受到不利衝擊的情況下，房市反而會逆勢上揚的主要原因。
四.房價易漲難跌
臺灣為島型經濟，國內政經局勢的變動受國際政治與經濟環境變動的影響甚大，如政府進口萊豬、疫苖不足、接種率偏低、共機擾臺…等都是政治與經濟算計下的產物，唯不論政經局勢如何轉變，疫情與房市的關聯性為何，國人最所關心的問題還是房價漲跌的變化。
2021年的上半年，在央行與財政部雙管齊下的打房政策下，對房市衝擊逐漸發酵，但成交量雖然萎縮，唯房價則未有全面或大部分個案下跌的情形；若以2011年的奢侈稅到2021年的實價登錄與房地合一2.0來觀察，短線炒作空間越來越小，但2021上半年各大都市的房價指數大多創下新高，可見交易量雖然減少，但房價卻不一定會下跌，主要原因除了因島型經濟的特殊性之外，尚包括交易稅轉嫁為房價、營建成本墊高房價、通膨隱憂帶動房價，閒置資金帶動房價，以及預期心理帶動未來房價的上升等，茲說明如下述。
1.交易稅轉嫁為房價
在房地合一2.0稅制下，因為交易稅率大幅提高，抑低賣屋意願，唯若屋主基於獲利考量，勢必將其所增加之稅賦轉嫁在房價上，使得房價居高不下，且議價空間縮小。
2.營建成本墊高房價
2021年，在營建成本中，不論是勞工或物料，都呈現價格上揚的情形，並推動新建案成本的上升；另外，房市中的新推預售案中，土地成本是營建成本的重要因素，在建地稀有的情況下，土地成本越高，建造成本越高，並使預售案價格居高不下，特別是都會地區的土地具有稀少性，建地難求，更易墊高都會地區的房價。
3.通膨隱憂帶動房價
2020年12月，美國聯準會(Fed)的決策是將0到0.25％的政策利率至少維持到2023年底，而且繼續堅持每月至少1,200億美元的債券購買力度。亦即美國貨幣政策的寬鬆度在2021年不會減弱，並可能延續至二年以後，而在美國的量化寬鬆（Quantitative easing，QE）政策下，全球都隱然出現通貨膨漲的壓力，並使投資客傾向於保值性較高的房地產，從而帶動房地產價格的上升。
4.閒置資金促進房價
2021年，在美國QE政策的陰影下，全球低利率與高通膨可能同時出現；由於房地產相對抗通膨效果較好，因此，投資人若有足夠的閒置性資金，除不需大額貸款外，尚可能將部分資金轉進房地產，亦即資金仍可能流入房地產，促使房價上揚。
5.人民對房價上升的預期
根據凱因斯的預期理論(Keynes expectations theory)，其認為人類的預期基本原因在於未來的不確定性，並對人民的思考邏輯與經濟行為產生決定性的影響作用。凱恩斯將預期分為短期和長期兩種，前者是價格預期，它決定廠商的現在產量和就業量；後者是指資本的流動偏好，投資者會在持有貨幣或是投資證券的收益性之間進行選擇，唯這種預期往往是不穩定的。另外，長期間物價總是上升的，避免物價下降可能帶來的經濟減縮，而這樣的預期，也讓人民容易產生房價未來上升的預期。
總之，若根據過去政府的打房經驗，通常以自住需求為主的消費者會出現「觀望萎縮期」現象，其時間長短各有不同，唯2021年上半年房市的買氣大異其趣，剛性需求的自住客的觀望期極短，且選擇進駐房市快速，而其主要關鍵因素為國內外環境的變化，包括低利率、游資泛濫、營造成本上升、土地成本上揚，以及通膨預期心理等，若再加上七月房地合一稅2.0正式實施後，重稅閉鎖期由2年延長至5年，市場供給量將因此而大幅減少，房市可能出現供不應求情形，並使房價漲勢持續進行。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2021年下半年，疫情仍處於二級警戒時，國內房市仍然維持活絡的景象，主要因2021年5 月中旬以後，國內爆發嚴重疫情，政府的三級防制措施推動以後，人民才開始警覺疫情影響國人的生命，減少戶外活動，看屋及賞屋人潮下降，也讓房市與疫情之間產生聯動性，唯上半年與下半年的房市表現應有所不同。
2.2021年9月，三名國籍機師突破性感染，為降低疫情威脅，疫情指揮中心針對曾與機師及其家人接觸或活動軌跡重疊者發送約一一0萬封細胞簡訊，引發人民不安的情緒，紛紛赴醫院採檢，造成醫院及醫療中心或急診部幾近癱瘓，這種接近「亂槍打鳥」所造成的人民與醫院「亂成一團」的窘境，以及指揮中心處於專業不足或認知偏誤所造成的「亂權」，已足於造成民心的散亂與恐慌。
3.當前房市變動的影響因素如房屋移轉棟數增加，以及疫情漫延期間，房市不淡反旺，其中又以商用不動產更受到投資人的青睞，帶動國內租金的上揚，並引發台北市十大著名飯店申請都更重建，影響房市未來走勢。
4.政府總體經濟政策影響房市發展，2019年7月便已實施「投資臺灣三大方案」，2021年加碼推動，其內容包含原「歡迎臺商回臺投資行動方案」更新版本，「根留臺灣企業加速投資行動方案」，以及「中小企業加速投資行動方案」，讓臺商、在地企業，以及中小企業都能快速而安心地投資，吸引更多的業者加入根留台灣的行列，亦對國內房地產需求產生正面影響。
5.在疫情與房市政策相互輝映下，國內房市交投不減反增，唯因2021年下半年才能真正反映疫情與政策所帶來的衝擊；另外，由於國內房價長期看漲，建議投資人瞭解房市變化後，可理性地即早選擇進駐的時點。
參考文獻
張藏能 侯勝茂(2020)，新型冠狀病毒肺炎(COVID-19)與SARS經驗回顧，臺灣醫界, Vol.63, No.4
樂居(2021)，2021年房市預測，樂居筆記。
謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，論青年一成自備款購屋政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，台灣房市與人口紅利，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，營建成本營建類股與房價變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，2019年台灣房市的「亮」與「不亮」，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，買房，您準備好了嗎？- 國家政策研究基金會
謝明瑞(2020)，臺灣房市上行是現在進行式，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，臺灣房市之非理性繁榮，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，房市交易的斡旋金之亂，風傳媒。2020.10.18
謝明瑞(2020)，非理性繁榮下的房市政策，聯合報。2020.10.28
謝明瑞(2020)，台灣房市政策的認知偏誤，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，打炒房及負人口紅利與房市變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，從329檔期推案量變化看房市交投的非理性現象，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，房地合一1.0與2.0的比較分析，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，投資人不宜忽視政府的打房政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，房市之校正回歸，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，從順時中的自滿到逆時中的自救，聯合報。2021.07.15
謝明瑞(2021)，疫情之下的臺灣房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，SARS、COVID19、VIX與臺灣房市，鏡週刊(電視)專訪，2021年7月27日。
謝明瑞(2021)，細胞簡訊之亂政府亂權，聯合報。2021.09.06
謝明瑞(2021)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2021年9月。