壹、前言
在經濟學原理的認知中，商品的價格是由「供給」與「需求」所共同決定，對生產者而言，售價高、成本低隱含廠商的有著豐厚的利潤，擴大生產及新競爭者加入，增加供給量，價格自然會下跌；而對消費者而言，價格太高需求自然減少，價格降低需求自然增加；市場機制引導價格，這就是亞當斯密所稱的「一隻看不見的手」。
然而房屋不同一般商品，具特有之異質性、耐久性及民眾生活居住的基本需求性，且在供給方面，亦有土地固定的特有性，使得房市價格易獲得支撐，每當利率過低、資金氾濫及投機客特意炒作之下，容易出現超乎常理的天價，有房、無產之所得階級差距因而拉大，造成「窮者愈窮，富者恆富」，對於一般的購屋者，特別是中低收入戶者而言，極為不公平，長期發展之下亦會阻斷經濟成長動能。
但外資引進台灣，台商資金返鄉為提振民間投資低迷不振的可行之道，在「拉抬、打壓」政策權衡之前，釐清房市是過度炒作，或者是需求帶動房市的合理成長，極為重要，因此合理房價的確定就顯得特別重要。
貳、現今台灣房價的問題
先看看現今台灣房價的狀況，由國泰建設公司與政治大學台灣房地產中心聯合編製的國泰房地產指數觀之，至今年第三季資料顯示，全國住宅每坪售價均值為18.16萬元，其中台北市每坪售價51.01萬高居榜首，且為位居次位-台北縣的19.9萬的1.5倍，更不用提台中市的13.53萬元、桃竹地區的13.4萬元與台南高雄地區的12.81萬元。另外由長期走勢來看，2002年房價觸底以來，北市房價成長約55%，全國平均房價僅成長不足20%，單由房價數據來看，以顯現台北市房價超漲之虞。
再配合所得資料觀之，主計處最近公佈的「九十七年家庭收支調查」，全國754萬戶家庭，平均每戶的可支配所得為91.4萬元，其中，台北市家庭127萬元，僅略高於全國平均35.6萬，加之前述房價數據簡略計算推估，若以每戶30坪計算，全國每戶銷售總金額約為544.8萬元，而台北市則高達1530.3萬元，但台北所得僅高於全國平均35.6萬。若換為國際間衝量合理房價慣用的房價所得比來看，全國平均房價所得比為5.96倍，而台北市居民的平均房價所得比高達12.04倍。簡言之，台北市人民購買一30坪房屋，即使不吃不喝也需要12年才可以買下房子，而全國平均只需約一半時間；行政院主計處公佈的2008年台灣地區的房價所得比，台北市為9.59倍、台中市為3.44倍、高雄市為2.81倍，結果亦顯出台北市房價超漲的問題。
何謂合理房價成長？由人民購買住宅、企業投資廠房之需求面角度來看，房價的成長需有經濟或所得增加支撐，科技泡沬後台灣房價於2002年觸及波段低點，由2002年下半年至2009年上半年資料推算之，全國房價約成長20%，同期間實質GDP成長22.9%，全國房價的漲幅僅略遜於經濟的成長，顯見全國房價漲幅尚在合理範圍之內。(但同期間家計所得僅成長5%，本文認為所得停滯成長，為受台灣產業外移等結構性因素衝擊，表現明顯與經濟成長數據分歧，由房價亦會受到投資、政府支出及進、出口影響，因此本文認為用GDP成長反應房價較為合理)。但同期間，北市房價大漲59.8%，北縣成長33.8%，桃竹地區成長16.1%，台中都會區17.74%，台南高雄都會區成長27.2%，比對之下，說明大台北地區的房價問題特別嚴重，南高都會區小幅偏高，而台灣其他地區並無房價超漲之虞。
參、健全房市的可行之作為
除政府積極推動的租稅改革有助於長期房市的健全成長外，當前高房價問題僅發生於大台北地區，供給不足、所得分配或引領過剩資金進入投資管道等都是可抑制房價的作為，在此提出以下四點建言，以供相關單位參酌。
一、房產賦稅改革有助長期房市建全發展
不論中外，加稅向來是選舉的票房毒藥，因此多數總統在選戰告急時多是以減稅來吸引選票，然隨著時代變遷，稅制必然要同步調整；雖當前台灣高房價的問題似僅發生於大台北地區，但在兩岸合作更加緊實，台灣將與全球接軌的新時代，難保現在發生於首都地區的問題，不會重現於中南部。且合宜、合時的稅法修改，除可有助於社會資源更加公平，幫助社會中相對弱勢團獲得機會，對於財政收支上亦有顯著影響，因此，房產稅之改革有其必要性。
為符合正義公平分配的想法，首先在房屋稅和交易稅的部份，應可調低每年例行徵收的稅賦(如地價稅、房屋稅)，減稅的乘數效果實可讓全民受惠，轉往課取較高的交易稅賦(如契稅、土地增值稅)，增加房屋交易成本，令投機客不敢輕易的炒作，再配合對首購、自用住宅等有實際購物需求者之利息補貼，讓房價可反應實際需求。
另外，在豪宅稅的爭議上，在施行上亦有難處，估且不論利用「價格」區分豪宅是否有所爭議，單從豪宅構成之因素：「大面積、地段好」，這兩部份早以反應在現行土地稅或土地增值稅的累進機制之中。而現行政府研擬針對市價逾一億元以上之住宅，未來將調整其建材等房屋構造標準單價，提高房屋價值，達到加重課稅目的，即以單價較高課徵高稅賦額的「富人稅」概念，盼抑制房市居高不下的投機買氣。
然官員表示，加重倍數將會不超過現行的3倍，跟據業者估算，如每戶一億元的帝寶一年房屋所得稅是3.8萬，調高三倍後，等於帝寶的房屋稅未來一年可能要11.4萬，雖可與鄰近30年老舊公寓每年約3萬元的房屋稅區隔，但對身家上億的豪宅主人而言，10萬元僅是九牛一毛，造成之影響應當是十分有限，能否達到抑制房價之效果，仍有待後續觀察。
二、「擴大供給」，有效解決北市「供不應求」的高房價問題
房貸低利率，兩岸開放陸資來台卡位，台商資金返鄉、遺贈稅下調海外資金回流等因素，均支撐大台北地區房價居高不下，在過多資金追求有限的房產之下，此波房價高漲實屬「需求高於供給」所致。
然如前分析，高房價問題事實上只是台北地區特有的問題，景氣甫觸底回升之際，利用緊縮政策打壓房價，恐將吹熄才剛燃起的經濟復甦之火，因此不建議採用貨幣政策或財政政策介入，而採選擇性措施為佳。
根本解決之道就是增加供給，如在公共政策上延申台北市捷運，根據營建署統計，桃園餘屋高達12萬戶，若機場捷運加速完工，自然可吸引在台北買不起房子，但確必須在台北工作民眾的目光，引導需求分散至供給過剩地區，解決首都地區高房價的問題。此外，加快都市更新重劃，做好整體區堿與土地利用計劃，亦是政策上需多加費心之處。
三、改善「所得低迷、不均」之房市基本面因素，為長期建全房市之道
國際間常用的「房價所得比」的概念來衡量房價成長合理性，然根據主計處統計資料來看近年台灣所得成長十分有限(如前文所述，所由2002年下半年至2009年上半年，全國房價約成長20%，同期間實質GDP成長22.9%，但家計所得僅成長5%)，所得分配惡化，以所得5等分組的最高組與最低組倍數比來看，從民國80年的5.31，85年的6.17，91年的7.47，至去的歷史新高7.73，顯示台灣中下階層的生活並未如總體數據所描述。
其實所得分配的惡化，是全球各國來近十幾年都在走的路，真正的原因，應該是全球化、知識經濟及科技快速進步等因素共同推動，低技能的所得需面臨來至開發中國家廣大且低廉的勞力動競爭，產生多數人所得無法跟上跨國或全球佈局企業的獲利成長。
此波橫掃全球的開放浪潮，台灣的高度外貿依存，非旦令我們無法置身事外，反而還要極積爭取加入機會，免被邊緣化，進而失去企業努力多年打下的國外市場。然大政策趨勢如此，政府應該更加積極提出配套措施，如輔助失業勞動力轉型，利用台灣優勢提出長期產業發展計劃等，改善所得低迷不振之情事，拉近房價與所得成長間之差距，提振所得成長政策，乃為支撐房市基本面的長期之道，再配合首購優惠、青年低利率房貸等短期配套措施，提供房市建全發展。
四、資金湧入推升已市房價，政策加速改善投資環境
11月16日兩岸金融MOU簽署，ECFA即將進正式商談階段，對於兩岸合作的新契機，不僅台商、海外華僑提前佈局台股，陸銀亦摩拳擦掌私下來台卡位商辦大樓，加上外資看好台灣結構轉變行情，開始加碼台灣，多方資金湧入之下，台灣資產想不漲都不行，而台北為首善之區，自然為首波兵家決勝之地，台北高房價問題是台灣政策如期推行的副效果。
由此觀點來看，事實上資金的湧入是企業西進後，台灣政府多年來的期待，只是現在資金來了，政府如何引導資金進入投資管道，對經濟產生拋磚引玉的乘數推升效果，在改善投資環境的政策上，政府單位需多加思量。
肆、結語
近日首都地區高房價問題淪為「十大民怨」之首，其成因乃為寬鬆財政政策、低利率貨幣政策、兩岸合作開啟之陸資卡位、外資加碼，遺贈稅調降及長期稅制等，多方面因素共同推疊而成，且資金湧入有利提升台灣競爭力，社會民眾無須過多憂心房價過高之問題，待政府提出適當引導投資政策，房產稅制改革打壓投機空間，景氣回溫資金寬鬆環境不再，配合基本面改善及短期首購配套措施等因素轉變，高房價短期的負面效應當就會慢慢退去。
如同政大地政系教授張金鶚投書媒體的提醒，民眾應理性拒絕不合理的高房價，因為台灣人口成長率持續惡化，出生人口減少、老年人口增加，且台灣房屋市場亦有供給過剩之問題，空屋率高達15%，加上未來可能釋出的新屋，房價不可能不下修。千萬不要認為：「如果現在不買房屋，未來會不會一輩子沒辦法買到？」，最後淪為高房價的囚犯。
(本文僅代表作者個人意見)
(本文刊載於2009年12月21日中央日報網路報)