根據房仲業者公布的資料統計顯示，大台北地區的房市供給大於需求，如以自由市場經濟的理論來看，在市場機能運作下將會朝向兩個方向調整：一是「價跌」，台北市店面的成交單價為76.4萬元，較上季下跌23%，台北縣的成交單價則為43.2萬元，也下跌了17%；二是「量縮」，台北市的月平均成交量指數也從上季的30衰退到14，跌幅53%，台北縣也從23衰退到14，跌幅39%。但「價跌量縮」的動態調整似乎仍未能回到供需的均衡點，也就是未能造成消費的增加，到底原因何在？本文將就生產與消費兩個方向分析需求不振的原因，從而找出解決之道。

一、生產面分析

1.生產上的規模經濟，新建房屋的供給不變

邊際成本遞減的原則下，生產成本會因數量增加而遞減，直到邊際生產成本為零時，也就是最適之生產產量為止。因此，撇開土地使用因素不論，同樣一塊土地，蓋十層比蓋四層較為有利，這也就是最近幾年大型的造鎮建設計畫大量增加，樓層與總樓地板面積不斷增加的原因。建商拼命蓋房子，而市場需求卻無法跟上腳步，經過損益分析比較，規模經濟所帶來的收益，還是大於削價競爭所造成的損失，所以建商仍是會選擇繼續維持既有的產量，不會因需求減少而減少建設數量。

2.營建業是看長期趨勢，短期難以調整

完成一項建設案是需時甚長的，由開始計畫到正式完工交屋至少要經過3至5年的時間，不論預售屋或成屋，一但開始動工可能就沒辦法改變興建的戶數，意思是說房屋的供給彈性很小，不像汽車等可隨時調整生產數量。建商唯一可控制的就是決定賣出的戶數數量，如果認為市場價格不好，可以減少銷售的戶數，以待日後增值；但這也存在著某些風險，例如房價波動的風險、折舊成本的負擔，再加上資金流動性需求的考量，故一般建商不會保留太多的戶數，房屋的供給數量在短期內是很難有所變化的。

3.原物料價格持續上漲，生產成本提高


今年來全球鋼鐵市場繼續呈現上升趨勢，鐵礦石今年基準價格上漲65%，導致全球各大鋼廠紛紛漲價以抵消成本上漲的壓力。另外，石油價格的波動也連帶造成運輸成本的上漲，這些因素都使得營建業者的生產成本不斷的上升，但因市場買氣清淡，使的新建房屋的價格難以有所調整，故業者提出以搭配優惠方案取代降價策略，例如停車位優惠、裝潢優惠等促銷措施，緩和國際原物料上漲對銷售造成的壓力。

二、消費面分析

1.實質薪資負成長，民間消費意願不足

根據主計處統計，以民國95年為基期來計算消費者物價指數(CPI)，截至今年8月的CPI值為107.14，也就是說在民國95年時用100塊錢可以買到的東西，現在需要花上107塊錢以上才可以買的到。其次，今年1到7月上班族平均月薪為37,053元，較去年同期增加1.34%；但若扣除物價因素，實質平均月薪剩下34,056元，衰退2.72%，也就是平均每人每月減薪954元，是近28年以來同期最大跌幅。因此，在購買力下降的同時，對於各項消費當然是能省則省，尤其是像是購屋這種金額龐大的消費計畫，當然會往後延期，以等待實質薪資的回升再作消費。

2.銀行貸款較過去保守，資金貸款不易

由於國際經濟未見好轉，加上美國金融風暴的影響，投資銀行對貸款轉趨保守，不管是對建商的貸款或是個人的貸款都是，銀行調高個人的購屋貸款利率，平均利率由過去的2.3%升到3.5%，使得投資人貸款的成本增加，貸款意願降低。再加上銀行降低貸款成數，原本可以貸到八成，現在只剩六成，投資人可貸資金大大受到限制，對購屋的資金運用自然也就更加的精打細算了。

3.市場預期心理影響，產生遞延消費傾向

7月的景氣對策信號分數由上月20分減5分為 15分，燈號由黃藍燈轉呈藍燈，表示當前景氣低迷；投資大眾普遍預期經濟在短期內難以好轉，房價將會繼續下跌，因此對房市抱持著悲觀的心態，不會立即進場購買。在這種市場預期的心理下，對當前的消費產生了遞延消費的效果，而效果的強弱取決於未來經濟景氣與投資大眾的信心，但無論如何都已經對消費市場的消費需求產生了嚴重的衝擊。

三、解決之道

綜上所述，房市的供給與需求呈現不均衡的現象，供給數量不變，但需求大幅度衰退，造成市場上的超額供給，在生產彈性小、需求彈性大的情況下，降價策略對需求的提昇也是有限的，當務之急是如何提升「有效需求」。提昇有效需求有四點建議：

1.控制通貨膨脹

「控制通貨膨脹，維持物價穩定」向來是政府施政的目標之一，一來生產者得以控制生產成本，生產利潤不致於被通貨膨脹所侵蝕；二來消費者的薪資所得能夠正確的反映在購買力上，這樣加薪才有實質的意義，也才有較高的購買力來進行消費。

2.寬鬆的貨幣政策

在市場一片不景氣的時候，資金投資的動能減少，此時需要借助寬鬆的貨幣政策，例如央行調降存款準備率，可讓市場中流通的資金增加，「錢會自己找到出路」，民間投資自然就增加，消費也會跟著提昇。

3.循序漸進的促銷計畫

不須刻意在國際經濟蕭條時期仍強力催化國內經濟，需要的是慢慢導引經濟走出低迷氣氛，採行計畫性的促進銷售政策，來獎勵投資消費，例如購屋貸款優惠、房貸利息扣稅等，等待景氣循環開始好轉時，再推動各項加速投資計畫，為消費需求注入一劑強心針。

4.加強投資人心理建設

由政府帶頭向民眾宣導投資消費所帶來的好處，改變投資大眾的預期心理，恢復市場信心，讓民間資金重新進場投資，計畫性消費需求回升，如此才能挽救消費不足的系統性危機。

5.政府建設帶動民間消費

根據以往經驗，政府興建各項公共工程建設，一方面可以增加建設材料的直接需求，二方面也增加勞動就業，提高薪資所得，間接再促進民間消費的增加。例如興建國宅就是一項不錯的政府建設，整個過程因為政府支出增加而民間消費也會跟著增加，而低價房屋的推出也能帶動房市的買氣，讓房市回溫，而其他社會福利與公平就更不用說了。

四、結論

房市的銷售情況雖然只是民間消費的一個面向，但卻是民間消費的一項重要指標，常常拿來作為經濟景氣循環的參考依據，所以大環境的不景氣也充分的反映在房市的交易上。現在政府提出許多擴大內需方案，目的是為了振興民間消費，但政策施行的效果如何，要一併思考到是否能真正提高有效需求，不是蓋了一大堆「蚊子館」就好，要蓋完之後還能讓大眾消費使用，這樣才能對經濟有所幫助。

(本文僅代表作者個人意見)
(本文2008.9.28 刊載於 NOWnews 論壇)