2020年下半年，國際與國內政經環境紊亂，前者如疫情氾濫與美中政經對抗，後者如補貼亂相與兩岸衝突風險升高，但對國內房市並無重大影響，在資金氾濫的衝擊下，低利率持續走低，房市交投量數增加，買氣持續暢旺，並造成房市的非理性繁榮現象；非理性決策的特性包括政府的示警無效、政府示警可能造成反效果，以及政府示警不準引起民怨等。另方面，影響當前國內房地產變動的主要因素包括928房市檔期爆量、辦公大樓交投活絡、台商回流效應，工業土地需求增加，以及北市低總價店面交易熱絡等，促使國內房市交易量價活絡，六都會區交易量較去年同期增加超過二成，其中，以高雄市年增率超過三成為最多，且六都會區的房市交易量較去年大幅增加。而當前台灣房市呈現非理性繁榮的主要因素包括疫情與軍演不影響房市、忽略或淡化房市不利因素、股市帶動房市、不理性決策造成房市暴衝性交易、價格回饋理論造成房市的非理性交易，以及不切實際的認知判斷等。國內房市正處於一種非理性的爆炸性成長之不甚理性的購屋置產模式，在情緒因子的交互影響下，房市的非理性交易模式不易在短期間內停止，除非有重大因素而影響國人生活，或疫情-獲得有效舒解，國際市場並得於無礙交流以後，才能獲得相對合理的解決。
一.前言
2020年，國際政經環境衝擊不斷，但國內房市續呈上揚走勢，若以北台灣房市928檔期之房市表現來觀察，其新成屋與預售屋的推案預估量達 2435.6 億元，不僅比2019年增加約 700 億元，年增率達四成以上(44％)，更創下歷史新高；此外，都會地區的辦公大樓交投活絡，商辦、廠辦市場不僅有國內企業辦公室汰舊換新需求，更有台商回流效益的加持，在兩股需求力量支撐下，商辦、廠辦市場呈現供不應求情形；另方面，工業土地交易量增價揚，低總價之保值型店面交易活絡，主要因台商資金回流，以及實體店面仍是大多數消費者的選擇，特別是在傳統市場中，實體店面為民眾消費者的主戰場，在低利環境、寬鬆貨幣政策下，能帶來穩定收益的二千萬元以下的「小資」店面，最受投資人的青賴，各種超乎行情的交易模式再三浮現，說明當前國內房市不合理的繁榮現象。
根據中信房屋內部房地產成交統計資料，2020年8 月，全台平均年增率超過四成( 45.8%)，若與2019年同期相比，六都會區交易量增加率平均超過二成(24.6％)，其中，以高雄市年增率超過三成(33.5％)為最多，而房市交易量超過二成的縣市尚有桃園市(28.5％)、台中市(23.7％)、台南市(23.2％)、新北市(22.1％)，台北市則為16.9％。觀其緣由，主要因國內疫情控制得宜，而在低利率環境及市場資金充沛的環境下，首購、換屋、置產族群的購屋意願提升，促使六都會區的房市交易量較去年大幅增加。
從行為經濟學的觀點，消費者的消費或投資行為通常是在有限理性的決策模式下行成的，而人類的不理性行為大抵是由情緒因子所操控，如預期心態所造成的羊群效應(Herd behavior)或花車遊行效應(Bandwagon effect)，造成國內房市不合理的上揚，因此，在所得偏低、餘屋偏高、人口紅利不再、人口老化嚴重…等不利房市發展的情況下，國內房市交易量價依然持續上升，此種不合理的現況導致房市的超乎預期之交易模式，並造成所謂的非理性繁榮現象，值得國人的重視。
二.非理性繁榮
2020年下半年，國內房市處於非理性之交投時期，造成房市的非理性繁榮現象，其與投資人的非理性決策有關，而有關非理性繁榮的內容，可分為下列幾個部分來加以說明。
(一).情緒因子影響決策行為
從經濟學的觀點，其「經濟人」的假設條件說明了人類是自私而理性的，並因而推論出消費者是在有限的所得水準下求其滿足程度為最大，生產者則是在有限的預算水準下求其利潤為最高，然而，在現實社會中，不論是消費者或生產者，其決策並非完全的理性，其行為也非完全的自私，因此，行為經濟學將經濟學的「經濟人」假設條件內容稍作修正，那就是「人類是有限的自私，同時也是有限的理性」，唯因其假設條件不同，故其所延伸出來的結果便與經濟學的理論說明大相逕庭，說明人類的決策模式並非全然的理性，而是由人類的喜怒哀樂等情緒因子所控制，且人的情緒常和心情、性格、脾氣、目的等因素互相作用，也受到荷爾蒙和神經傳導物質(neurotransmitter)或神經遞質或傳遞物如神經傳達物質、腦內物質等的影響，人類腦部結構因為具有情緒因子，且決策很難不受情緒因子的影響，無論正面還是負面的情緒，都會引發人們行動的動機，而經濟上的許多非理性繁榮現象大抵也都與人類的情緒因子受到波動有關。其中又以席勒(Robert James Shiller)所提出的非理性繁榮(Irrational Exuberance)最具代表性。
(二).非理性繁榮的意義
非理性繁榮是指資產價格脫離決定其價值的基本面因素，主要是由市場參與主體的主觀判斷來決定的物價持續呈現上漲的現象。非理性繁榮隱含了市場的運行超出了正常的規律，而這種不正常現象的產生，主要是由人類的不正常心態推動市場運行所推動，而非理性繁榮則是由人類的非理性因素所造成，並形成經濟體系的運作失效，以及社會不安的困擾；因此，人類的非理性行為所造成的經濟繁榮現象通是短暫而危險的，一般可視為是投機性泡沫的心理基礎。
(三)非理性決策的特性
一般而言，當人民的情緒因子活絡時，其所做的決策通常是非理性的，其決策過程通常有下列的特性。
1.政府的示警無效
從行為經濟學的觀點，當經濟處於非理性繁榮時期，人民在羊群效應的擴充下，政府官員的聲明並不能抑制人民情緒上的投資或消費模式，如1996年12月，聯準會(Fed)主席葛林斯潘(Alan Greenspan) 評論當時的股價變動時，曾對「非理性繁榮」加以示警，唯投資人大多予以忽略；亦即即使是聯準會主席的示警，亦可能不足以預防或阻止股票價格的上漲，蓋因當股票和資產價格若以每年20％到30％的速度增長時，不論是投資人或投機客，應都不會服從政府官員的示警，而會一再搶進，造成股票市場的非理性繁榮現象更為明顯。
2.政府示警可能造成反效果
當政府因為經濟過於繁榮而經由貨幣政策或經濟政策來對人民的經濟行為加以禁止或警告時，若不能提出一個具有明確政策且完善的說明，且缺乏相對的政策以之因應，則政府的示警往往得不到良好的效果，反而助長了經濟危機。如2008年9月，根據國際清算銀行(Bank for International Settlement，BIS)的統計,奧地利銀行在東歐的曝險部位高達2780億歐元，幾乎佔該國國內生產毛額(GDP)的三分之二，唯政策府雖已提出警告，但人民的投資與消費行為不僅未受到影響，反而呈現不合理性的投機情形，說明在削弱投機情緒上，政府的示警和披露並沒有帶來顯著的效果。
3.政府無效的示警
當經濟環境進入不理性繁榮之際，人民也會因非理性預期而出現不理性的決策行為，二者互為關聯，且相互影響；當此之際，政府的各種示警活動是沒有效率的，蓋因當人民無法接受現實與政策的背離時，政府官員的示警便無法達到預期的效果；再以美國的非理性繁榮為例，1996年12月，聯準會主席葛林斯潘在對美股價格過高的「非理性繁榮」曾提出示警，但示警無效，約兩年後，也就是1999年8月，聯準會把貼現率提高0.25％，並警告說明未來設定利率時，會考慮高股價的狀況來做為調整利率的依據，但對人民而言，仍是一種無效的示警，因為當投資所得利潤遠高於利率調整的幅度時，人民是不會把政府的利率政策做為考量因素的，因為這僅是政府一種無效的示警。
4.政府示警不準確引起民怨
一般而言，若不考量政治因素，則政府的示警通常具有一定的可信度，因為那是結合官僚體系的運作，以及學者專家分析並提供意見以後，所共同努力並決定的結果，唯若政府的示警與現實不相吻合，或差距太大，則不僅會引發人民的反彈，甚而引發民怨與民怒，對政黨能否持續保有政權相對不利；如政府對當前股市與房市的過於活絡現象表示關心而予以示警，唯若房地產和股票的價格仍持續上漲，那政府的示警儼然缺乏可信度。事實上，政府如何發出示警訊號的適切時間是一個複雜的問題，一如政府主管機關不願「在派對正熱的時候，就把派對上的酒杯端走(When the party is hot, take away the wine glasses from the party)」，因為時間不對，做法不妥，而不正確做法會引起眾怒。
三.當前臺灣房地產市場變化
為瞭解房市交投不甚合理的現象，有關2020年下半年的國內房地產變動分析，可分為下列幾個部分來說明。
(一).928房市檔期爆量
2020年下半年，國內房市續呈上揚走勢，若以北台灣房市928檔期之房市表現來觀察，其新成屋與預售屋的推案預估量達 2435.6 億元，不僅比2019年增加約 700 億元，年增率達四成以上(44％)，更創下歷史新高，其中，以新北市的推案量為最大，銷售金額超過千億元(1036.04億)，而以板橋、新店、三重、新莊、林口等地案量較大，並以新店推案量約3百億元為最多；其次是板橋的250億元。另外，新北市928 檔市場主軸是以「首購」與「投資」二大族群為主，除了新店指標案「合環 LAND MARK」之外，大多數業者都以相對低總價為銷售模式，而為吸引首購族和投資置產客的注意，其所推出的坪數都不大，大部分的建物格局都在40坪以下，超過 50 坪以上的房型相對較少。
台北市928檔推案量則超過500億元(520億)，約僅有新北市的一半(50.27%)，其建案規劃以自住型及投資型產品為主，少部分建案為小坪數規劃，其面積介於 10-15 坪之間，大部份建案規劃則以中坪數的 20-60 坪左右為主，至於70坪以上的大坪數建案，則僅有中正區「富邦醴仁」；唯若就其變動趨勢來觀察，從台北市2020年的三大房市檔期的推案與促銷過程中，包括329檔、520 檔，以及928檔等的變化便可發現，豪宅市場的坪數逐漸減少的風潮仍在持續中，新豪宅預售案規劃的坪數仍在百坪以下，且其趨勢並未改變。至於大桃園房市的總推案量大多集中於桃園市，其928 檔推案量擴增到600億元以上(606.30億)，且集中於中路重劃區與小檜溪重劃區，約占總案量的八成，其量數雖不到新北市的六成(58.52%)，但仍為928檔期推案量第二高的縣市，而相關統計資料均顯示當前國內房市的活絡情形，有關2020年928房市檔期中，北台灣推案量占台灣總推案量將近九成(88.81%)，其歷年同期推案量比較，可參閱表1及表2的說明。
表1 2020年928房市檔期北台灣推案量比較表 單位：億元，%
| 地區 | 推案金額 | 占比 | 備註 |
| 台北市 | 520.85 | 21.38 | 推案量第三 |
| 新北市 | 1036.04 | 42.54 | 推案量第一 |
| 桃園市 | 606.30 | 24.89 | 推案量第二 |
| 基隆市 | 21.0 | 1.46 | |
| 新竹地區 | 226.3 | 9.29 | |
| 宜蘭地區 | 25.2 | 1.03 | 推案量最少 |
| 總計 | 2435.60 | 100.00 |
表2 歷年928房市檔期北台灣推案量比較表 單位：億元，%
| 年度 | 推案量(億元) | 變動比 | 備註 |
| 2013 | 2355.35 | - | - |
| 2014 | 1228.97 | -47.8 | 降幅最大 |
| 2015 | 925.97 | -24.7 | |
| 2016 | 1000.30 | 8.0 | 升幅最小 |
| 2017 | 1287.00 | 28.7 | |
| 2018 | 1076.52 | -16.4 | 降幅最小 |
| 2019 | 1688.35 | 56.8 | 升幅最大 |
| 2020(估) | 2435.60 | 44.3 | (預估數) |
(二).辦公大樓交投活絡
2020年下半年，房地產市場活絡，同時帶動廠辦、商辦的買氣，不動產業者為配合國內企業辦公室汰舊換新需求，加上台商回流利多，引爆的商辦、廠辦的龐大商機，促使華固、興富發、宏普、遠雄、長虹、綠意等上市櫃建商積極布局，初估推案規模至少2,300億元。此外，商辦、廠辦市場不僅有國內企業辦公室汰舊換新需求，更有台商回流效益加持，在兩股需求力量支撐下，加上商、廠辦市場目前供不應求，預估國內的辦公大樓未來幾年中，仍是交投活絡的走勢。
(三).工業土地交易量增價揚
台商回流帶動房市需求，除了商辦市場的商業大樓外，工業土地也是需求強勁，而全球產業鏈的結構性變化，亦導致國內工業土地交易量價齊揚，在廠商投資開發與資金行情持續帶動下，新一波的工業土地交易熱潮持續擴大。根據瑞普萊坊市場研究暨顧問部(KNIHGT FRANK)最新統計，截至2020年8月底，工業地產交易達940.7億元，較2019年同期585.04億元增加六成以上(60.79%)。若與2019年全年交易金額945.01億元相比，僅差4.31億元就可追平去年全年紀錄，顯示2020年的工業地產需求旺盛。若再以交易產品看，2020年前八月工業地產交易940.7億元中，廠房買賣金額達333.75億元，較去年同期173.6億元大幅增加九成以上(92.25%)，說明工業土地交易量價的變化十分明顯。
另外，美中貿易戰、新冠肺炎疫情兩大因素促使國內半導體、物流及產業升級等三大需求大幅成長，並讓2020年工業地產交易成為不動產交易市場中最強主力；而全球產業鏈結構性變化，亦使國內工業地的短中長期因廠商投資開發、資金行情持續帶動，呈現持續上揚的情形。
(四).北市低總價之保值型店面交易活絡
近年來，由於資訊科技進步，電商崛起，並取代部份傳統市場，加上疫情衝擊，使得實體店面交易委萎縮；唯現實社會中，實體店面仍是大多數消費者的選擇，特別是在傳統市場中，實體店面仍是民眾消費者的主戰場，在低利環境、寬鬆貨幣政策下，能帶來穩定收益的「小資」店面，最受投資人的信賴。根據內政部的實價登錄資料，若以台北市的店面交易量價為例，其店面總價以2000萬元以下者占總交易量將近四成(38.10%)為最高，次為2000-4000萬元的店面，其占比超過三成(35.37%)，亦即店面總價在4000萬元以下者占總店面數的七成以上(73.47%)，是目前台北市店面交易的主力。由於國內疫情緩和，加上低利環境，未來的資金(貨幣)會貶值，而如何尋找相對安全且保值的標的停泊，成為當前資產配置規劃的重點，而店面不但具有保值性，且還有穩定租金收益，因而獲得投資置產族群的青睞。目前台北市店面交易以總價帶4,000萬元以下為大宗。而以8000-1億元以上者為最少(3.40%)。若再觀察總價4,000萬元以下的店面坪數，便可發現有超過五成的店面是屬於20-40坪，20坪以下的店面有三成以上，顯示台北市以低總價、中小型店面為交易主力，有關2020年上半年台北市店面交易量價比較，可參閱表3的說明。
表3 2020年上半年台北市店面交易量價比較表 單位：%
| 店面總價 | 交易量數 | 占比 | 備註 |
| 2000萬元以下 | 56 | 38.10 | 占比最大 |
| 2000-4000萬元 | 52 | 35.37 | 4千萬元以下店面73.47% |
| 4000-6000萬元 | 20 | 13.61 | |
| 6000-8000萬元 | 8 | 5.44 | |
| 8000-1億元 | 5 | 3.40 | 0.8-1億占比最少 |
| 1億元以上 | 6 | 4.08 | |
| 總計 | 147 | 100.00 |
四.房市價量的非理性上行
2020年下半年，國內房市正處於一種非理性的爆炸性成長走勢，且這種不甚理性的購屋置產模式，在短期間內仍難獲得有效舒解，可能要到疫情-獲得有效控制，國際市場並得於無礙交流以後，才能獲得相對合理的解決，有關房市價量的非理性上行走勢，可分為下列幾個方面來說明。
(一).房市交易量價活絡
根據中信房屋內部房地產成交統計資料，2020年8月，全台六都的房市交易量以新北市月增率超過一成(10.2%)表現為最佳，其餘五都的月成長幅度均維持在正負3% 以內；若以年增率來觀察，則全台平均年增率超過四成( 45.8%)，且突破往年8月交易量縮走勢。另外，若與2019年同期相比，六都會區交易量增加率平均超過二成(24.6％)，其中，以高雄市年增率超過三成(33.5％)為最多，而房市交易量超過二成的縣市尚有桃園市(28.5％)、台中市(23.7％)、台南市(23.2％)、新北市(22.1％)，台北市則敬陪末座，年增率為16.9％。觀其緣由，主要因國內疫情控制得宜，而在低利率環境及市場資金充沛的環境下，首購、換屋、置產族群的購屋意願提升，促使六都會區的房市交易量較去年大幅增加。若進一步觀察2020年1-8月的房市交易，便可發現六大都會區建物買賣移轉棟數較2019年同期增加1.76％，其中，台北市年增3.54％，新北市年增0.76％，桃園市年增15.21％，台中市年增1.42％，台南市年減2.07％，高雄市年減7.16％。
整體而言，2020年房市受COVID-19疫情衝擊，累計交易量一度呈現年減的狀態，但下半年受到低利率、資金潮影響，房市逐漸回溫，並以8月累計年增率由負轉正，由於房市交易量價活絡，在非理性的投入因素之影響下，預估2020年全年交易量會超過2019年。有關2020年8月六都會區建物買賣移轉棟數變化比較，可參閱表4的說明。
表4 2020年8月六都會區建物買賣移轉棟數變化比較表 單位：棟；%
| 六都 | 2020.8 | 2020.7 | 2019.8 | 2020.1-8 | 2019.1-8 | 月變1 | 年變2 | 年變3 |
| 台北 | 2477 | 2892 | 2119 | 18825 | 18181 | -14.3 | 16.9 | 3.54 |
| 新北 | 5694 | 6142 | 4665 | 39011 | 38716 | -7.3 | 22.1 | 0.76 |
| 桃園 | 4178 | 4615 | 3252 | 28818 | 25014 | -9.5 | 28.5 | 15.21 |
| 台中 | 4136 | 4059 | 3343 | 28315 | 27919 | 1.9 | 23.7 | 1.42 |
| 台南 | 1982 | 2246 | 1609 | 14732 | 15043 | -11.8 | 23.2 | -2.07 |
| 高雄 | 3219 | 3634 | 2412 | 23524 | 25338 | -11.4 | 33.5 | -7.16 |
| 合計 | 21686 | 23588 | 17400 | 153225 | 150571 | -8.1 | 24.6 | 1.76 |
說明：月變1是指2020年8月與2019年7月的月變動率。
年變2是指2020年8月與2019年8月的年變動率。
年變3是指2020年1-8月與2019年1-8月同期變動率。
(二)北中南房市需求活絡
2020年下半年，國內房市需求活絡，茲以變化較為明顯的新北市、台中市、高雄市的房市為例，說明如下述，
1.新北市以塭仔圳重劃區為代表
2020年9月，在新北市長侯友宜喊出「翻轉塭仔圳勢在必行」下，使得這塊連結新莊副都心、五股、泰山的北台灣第三大重劃區，因具有龐大產業人口、又有機場捷運加持，不僅吸引市場關注，更讓潤泰新、華固建設、寶佳、新潤等建商積極布局，其中又以「機捷A5特區」最受青睞，主要因塭仔圳重劃區不僅是新北市翻轉市容的代表重劃區之一，且區域擁有龐大產業人口，加上該區鄰近新莊副都心，更成為發展都市門戶，同時也是交通轉運的重要樞紐。另外，目前該區域之房價仍相對偏低，適合首購族、換屋族，塭仔圳可視為下一波房市推案的重要區域。
2.台中東區商店需求暢旺
近年來，台中市東區隨著「LaLaPort」購物商場正式動工，市府大車站計畫啟動、總太國賓影城進駐等利多因素，帶動區域土地，新案價格一路上漲；根據內政部實價登錄統計，2019年東區店面型產品每坪均價21.97萬元，2020年每坪均價已上升至27.05萬元，一年內的漲幅高達二成以上(23.12%)，且該地區的成交物件平均待售時間僅32.6天，相對於南區42.6天及北區37.5天為低，顯示該區頗具發展潛力。
3.高雄新堀江商圈店面受到青睞
南部地區的房市以高雄市的三民、楠梓等地區的店面表現相對活絡，特別是南高雄新堀江商圈的崛起較具代表性，唯知名食品業者鼎王的投資案能否進一步帶動新堀江商圈的更繁榮景象，將會影響當地的投贠人的判斷；根據實價登錄資料，目前店面總價以3,000萬元內者為最多，占總交易量的八成以上(85%)，而新堀江商圈的發展將影響未來大高雄房市的變動趨勢。
五.台灣房市非理性繁榮
2020年，國內房市正處於上行走勢，交投量數大幅增加，唯其是一種相對不合理性的交投模式，相關內容可分為下列幾個部分來說明。
1.疫情與軍演不影響房市
2020年，國內與國際政經環境紊亂，英國首相與美國總統相繼確診，貿易爭端四起，兩國爭戰時有所聞，舉其與國內關係相對重要者，前者有美國與中國的政經對抗，影響台商回流；後者則是中國大陸頻頻軍演與試射導彈，造成兩岸衝突風升高；唯不論是國際經濟的衝擊，或是海峽對岸的挑釁，甚或美英兩大國領導人川普總統與強森首相的確診，對國內房市並無重大影響，反而出現「飛彈帶來銀彈」與「股市帶動房市」活絡的非常態現象(the abnormal phenomenon)，而在大量資金的衝擊下，低利率持續走低，房地產成為資金的避風港，房市買氣持續暢旺，建商推案信心高漲，加上市場上的非理性買氣，導致2020年房市的928檔期推案量爆增。
2.忽略與淡化房市不利因素
2020年下半年，國內房市交易價量不合理上升，然而，在國人平均所得並未增加、餘屋偏高、人口減少、生育率下降…等不利房市發展的因素持續增加的情況下，當前的房市爆量式成長似與現實不合，它是真實的嗎?房市飛揚是合理的上升或僅是非理性的短暫現象，確實值得深思；若以2020年上半年的全國建物買賣移轉棟數的變動來看觀察，其平均每月約2萬3,000多棟，推估全年可逾30萬棟，此一量數比2019年的30萬棟相差不大。另外，由於國內對疫情控制得宜，疫情後期的房市雖有買氣和熱度，但房價變化大抵仍處於「上下調整不易」的情境，唯房市交投量價依然活絡，顯示投資人已淡化或忽略房市發展之不利因素。
3.股市帶動房市
2020年，新冠病毒疫情擴散全球，為資本市場帶來重大衝擊，3月19日，台股大盤跌破10年線，爾後跟著美股止跌反彈，並於5月11日漲到波段最高點11,039，上漲幅度將近3成。另外，2020年11月3日，將舉行第59屆美國總統選舉，同年12月14日，總統選舉人投票選出新總統和副總統。由於政治影響股市變化，股市變動則影響房市，而目前股市行情表現佳，若股市帶動房市，且若股市大漲，獲利者基於保值心態會轉往房地產尋找資金停靠處，則房市走俏；唯若市場大量資金進駐，加上政府的貨幣政策是持續維持低利率環境，則房地產仍會成為游資、炒作、避險等的重要工具，房市交投熱絡難免。
4.非理性決策造成房市暴衝性交易
一般而言，房地產走勢是以「量」比「價」先行，其與熱錢或外資流進台灣或貨幣升貶等因素雖有關聯，但仍以房市量價變化為主要指標。雖然房價最後是由市場供需所決定，特別是首善地區的台北市蛋黃區尤其明顯，然而，購屋人的非理性判斷與決策仍是主要影響因素；事實上，國內房市交投活絡，唯大多以人為因素的暴衝性交易為主，隱含著許多非理性預期因素，蓋因國內疫情雖己舒緩，但經濟尚未完全復甦，中產階級買房必須考量其數量、單價、總價等因素；特別是在市場買氣仍以剛性自用需求為主，房地產的去化最主要仍是由單價、總價、產品等因素所決定，亦即當前潛在購屋人的交易行為仍隱含著非理性因素。
5.價格回饋理論造成房市的非理性交易
根據內政部的統計，台灣不動產及住宅服務業GDP占整體GDP比率，從1981年的6.64％上升至1996年的10.19％，之後呈現緩步下降趨勢，至2015年為8.46％，2020年2月，預估為8.49%；另外，自2009年以來，國內的房價上漲與不動產相關產業的貢獻似無明顯關聯性；近年來家庭可支配所得年增率、國民投資毛額及平均每人民間消費支出年增率均逐年下降，房價泡沫來自price-to-price回饋理論的比例應相對較高，即過去價格上漲助長了價格將進一步上漲的預期。
6.不切實際的認知判斷
1990年代後期，美國房市的非理性繁榮長達一個世代，而根據席勒教授的研究，其認為房市的非理性繁榮之最大推手乃是人們在金融業者及房地產業者的鼓吹下，已形成了一種不切實際但似是而非的知識判斷，那就是認為濟的成長、人口的增加，房市將會是個永遠上漲的市場，唯此種認知與事實是有差距的。
六.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 國際與國內政經環境紊亂，如美國與中國的政經對抗，或中國大陸頻頻軍演與試射導彈，兩岸衝突風升高，但不論是國際或國內經濟的衝擊，對國內房市並無重大影響，在資金氾濫的衝擊下，低利率持續走低，房市買氣持續暢旺，以致2020年房市的928檔期推案量爆增。
2. 造成房市的非理性繁榮現象包括情緒因子影響決策行為、資產價格脫離決定其價值基本面因素的非理性繁榮，且非理性決策的特性包括政府的示警無效、政府示警可能造成反效果、政府無效的示警，以及政府示警不準引起民怨等。
3. 影響當前國內房地產變動的主要因素包括928房市檔期爆量、辦公大樓交投活絡、台商回流效應，工業土地需求增加，以及北市低總價店面交易熱絡等，都是重要影響因素。
4. 國內房市交易量價活絡，六都會區交易量較去年同期增加超過二成，其中，以高雄市年增率超過三成為最多，而房市交易量超過二成的縣市尚有桃園市、台中市、台南市、新北市，台北市敬陪末座，主要因國內疫情控制得宜，而在低利率環境及市場資金充沛的環境下，首購、換屋、置產族群的購屋意願提升，促使六都會區的房市交易量較去年大幅增加。
5. 當前台灣房市呈現非理性繁榮的主要因素包括疫情與軍演不影響房市、忽略或淡化房市不利因素、股市帶動房市、不理性決策造成房市暴衝性交易、價格回饋理論造成房市的非理性交易，以及不切實際的認知判斷等。
6. 2020年下半年，國內房市正處於一種非理性的爆炸性成長走勢，且這種不甚理性的購屋置產模式，可能要到疫情-獲得有效舒解，國際市場並得於無礙交流以後，才能獲得相對合理的解決，建議購屋人仍須量力而行，若仍無法符合購屋三三三比例原則，不宜冒然燥進。
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