摘要
2022年上半年，在政府的連續打房政策下，房市利空盡出，下半年房市買氣急縮，並使2023年的台灣房地產市場呈現明顯的轉折現象。為了避免房市轉折所可能帶來的風險，國人進駐房市時須重視專業分析，並善用專業網路平台，而《國政基金會》的專文分析應可以作為投資或購屋的參考；特別是在當前經濟前景不佳、房市政策、市場超額供給，以及總統大選等四大變數的影響下，國內房市表現不容樂觀，預期 2023 房市應會呈現「價跌量縮」的走勢。另外，國人購屋除了要考量政府的房市政策，以及國內外金融環境的變化對房市的可能衝擊之外，還必須先行瞭解當前房市的建物所有權買賣移轉棟數、房價所得比，房貸負擔率等的變化，以作為購屋或投資的參考。主要因台灣都會地區房價偏高，國人購屋困難，購屋是夢囈或夢魘，有時很難區別；唯若以當前國人對房市及房市政策的認知，政府的住者有其屋政策是夢囈，而房價偏高是國人的夢魘。在國內房價所得比偏高，購屋能力偏低，導致國人購屋困難的情況下，政府的住者有其屋政策僅是空口白話的「夢囈」，而購屋以後因生活品質下降而成為國人的「夢魘」，為使購屋不成為國人的夢囈或夢魘，購屋決策必須慎重以對。
一、前言
2023年是歲月長河中剛剛起步的時間點，虎去兔來是時代巨輪不斷向前滾動的必然，然而，國人習於在新的一年中許下宏願，而購屋則是重要的願景，因為擁有房地產代表著財富與社經地位；因此，在新的一年中，在政府新頒布的房市政策下，每個人都夢想著新年新希望，能帶給生長在臺灣的國人的購屋好彩頭，希望成家立業不是夢，但更希望購房不會成為臺灣人的夢囈或夢魘。
事實上，早在2022年6月，作者就已提出國內房市已然出現市場行情的轉折現象，唯轉變過程相對和緩，主要是因為在日愈嚴重的通貨膨脹陰影，加上部分房市業者的不當鼓吹之推波助瀾下，許多人不察而貿然進駐房市，唯隨著國內外政經局勢的不穩，以及政府打房政策持續推動，央行逐漸提升利率水準，貸款成本愈來愈高，而讓臺灣人所須支付的購屋成本也愈來愈大。
時序進入2023年以後，房市的轉折現象更為明顯，特別是元月10日通過《平均地權條例》修法三讀，而在其對房市的重要影響中，主要的法令因素包括預售屋與成屋的買賣契約限制轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度，以及管制私法人購屋等五大策略，而這些法令規範不僅讓往年過熱的房市進一步有感降溫，同時也讓2023年的房市由賣方市場轉為買方市場的型態更為明顯，房市價量齊挫，對於未曾在仲介業者的鼓吹下而匆忙進駐者而言，應可在新的一年中重新考量購屋的規劃。
就臺灣的政經局勢而言，在經濟前景不佳、房市政策、市場超額供給，以及總統大選等四大變數的影響下，國內房市表現不容樂觀，預期 2023 房市應會呈現「價跌量縮」的格局。在國內房市由盛而衰的轉折過程中，對購屋者是潛在的利多，亦是選擇適合房地產的較佳時機；然而，對那些經由不動產仲介業者鼓吹而大勢搶進，或沒有父母親可供資助而貿然進場的購屋人而言，在購屋貸款增加且償還期間加長的情況下，不僅購屋壓力增大，而且償還房貸額度及長度的增加，也拉低購屋人的生活品質，在此情況下，對已貿然購屋的國人而言，其僅是夢囈初醒，或已成為日常生活中難以揮別的夢魘，實值得購屋者的借鏡。
事實上，每個人都有夢，特別是擁有自己生活空間的購屋夢，唯夢可能是好夢，亦可能是惡夢，都非吾人所能掌控，只是在人生不如意事十有八九的現實社會中，在日有所思，夜有所夢的輪迴下，惡夢卻是經常出現的場景，特別是國內房價不當偏高下的購屋夢，它可能是父母資助下的美夢成真，但也可能只是無能力購屋的夢囈，更可能是勉強購屋以後，因必須長久承擔房貸壓力，導致生活品質低下所造成的夢魘。
夢囈者，空言也，夢魘者，惡夢也。
二.房市轉折契機
2022年，在政府的連續打房政策下，臺灣房市利空盡出，下半年房市買氣急縮，並使2023年的台灣房地產市場呈現明顯的轉折現象，特別是今年元月，政府通過平均地權條例，五大管制措施齊出，並可能衍生出資金斷鏈所造成的各種問題，將使國內房市交投雪上加霜，房市價量齊挫的形勢短期間難以改變。有關當前國內房市轉折變動的內容，僅擇要說明如下述。
(一)2020年下半年出現轉折跡象
若以2023年元月的房市變化相對嚴重，並對國內房市參與者帶來的衝擊為例，則2023年的房地產購買時機比2022年為佳，且價格亦相對合理而便宜，亦即購屋人早期搶進不如延後購買。事實上，早在2022年6月，國內房市仍處於活絡之際，本人在國政基金會的平台中，就已為文說明國內房市可能發生轉折的情形，且爾後有關房市的變化分析亦多所著墨，因此，若國人能善用國政會的分析內容，當可避免在少數不肖業者的蓄意鼓吹下而匆忙進場，因為此一買房決策，不僅會讓購屋人買到高點，同時也會背負著高房價的壓力，也讓房貸償還年限增加而降低自己及家人的生活品質，亦即國人若能善用《國政基金會》的分析內容，或可讓購屋人做出相對較為理性的決策模式。
(二)重視專業分析
國家政策研究基金會簡稱國政基金會，為1993年成立的智囊機構，以研究國家政策、促進國家進步與發展為宗旨；所論議題包括內政、教育文化、國家安全、憲政法制、科技經濟、財政金融、永續發展，以及社會安全等八大類別，並由不同專業領域的學者對各種議題做專業的分析，有關房地產市場的問題更是經常被討論的議題。
基於專業及權責，《國政基金會》在決策者的領導，以及國內外學者專家的獻策與支持下，持續成長壯大，且國人若能相信不同領域的作者之專業分析能力，便可即早發現並注意到房市的轉折期，且若因此而能讓國人由賣方市場轉為買方市場之後，再行進駐房市，便可營造家庭財務的相對利多；另外，從《國政基金會》所發布的各種有關的不動產分析專文中，亦可發現其所提供的資訊不僅分析有據，可以降低購屋者的風險，同時並可做為是否進駐房市的決策參考。
在最近幾年中，特別是在房市由盛而衰的轉折過程時期，作者在《國政基金會》前後所發表過的多篇不動產專文中，很早就點出國內不動產市場可能發生轉折的情形，其分析內容應可做為投資人決策的參考，如《正視政府炒房又打房的問題》、《失控的台灣房市》、《投資人不宜忽視政府的打房政策》、《注意 臺灣房市由盛而衰的反轉訊號》、《臺灣房市會發生爛尾樓風暴嗎﹖》、《被忽視的2022年九合一選舉之居住正義》、《翻轉中的臺灣房市》，以及《購屋者的夢魘》…等，每篇專文大抵都能切中時蔽，並點出未來走勢，且都曾在《國政基金會》的平台中，以另類分析模式具體呈現，並再三呼籲投資客或購屋人宜瞭解房市走勢，不宜貿然隨著不動產業者為求暴利而起舞，而宜重視學者專家的專業分析。
(三)善用專業網路平台
在多元化的世界中，專業可以讓您贏在起跑點，在兔年開年之際，在分析當前國內房地產行情變動之前，作者除了希望國人能善用《國政基金會》的專業網路平台，吸起眾多學者專家的分析專文與建議之外，也以打油詩一首與國人共勉，即《虎去兔來又一年，感謝有您在心田；但求國政基金在，購屋延後是向前》，蓋因如何尋找有用的不動產資訊，並讓您的購屋夢想可以具體實現，則《國政基金會》的專文分析應可以作為投資或購屋的參考，也才可以體會在房市反轉過程中，晚進為何會比早入為佳的原因。
總之，在新的一年中，在虎去兔來的時空下，希望國人都能學習到戰國時期齊國大將田單的妙用兵法，那就是「靜如處子，動如脱兔」，善於把握時機，以出奇制勝的謀略，已達到住者有其屋的目的。
三.房價所得比與房貸負擔率
一般而言，國人購屋除了考量政府的房市政策，以及國內外金融環境的變化之外，還必須先行瞭解當前的房市交投、偏高房價、家庭所得、貸款利率，以及貸款還款期限…等問題，說明如下述。
(一).買賣移轉棟數
房市交投活絡與否與房屋的移轉棟數變化習習相關；所謂的買賣移轉棟數之全名是「建物所有權買賣移轉棟數」，其是指完成登記過戶的建築物數量。然而，買賣移轉棟數並不能與當期「買氣」劃上等號，主要因「仲介市場的中古屋，與預售案成屋後的交屋量合併估算」。亦即移轉棟數除了包含仲介市場的買賣之外，也包括了一兩年前預售賣出，且直到上個月才完工交屋的數量。唯若兩年前預售賣出數量因為交屋而加入最近一個月的移轉棟數，便無法精準反映出最新的市場買氣實況，唯其仍是房市交投活絡與否的重要指標。
根據六都地政局所發布的統計資料顯示，在過去一年中，臺灣六都建物買賣移轉棟數都呈下降走勢，其中，年跌幅超過一成以上的都會區占了一半，按其跌幅大小分別是高雄市(-16.52%)、台南市(-12.97%)，以及新北市(-11.83%)，而降幅在一成以內的都會區亦有三個，分別是桃園市(-6.76%)、台北市(-6.47%)，以及台中市(-0.12%)，亦即臺灣六都建物買賣移轉棟數的變化率雖各有不同，但都呈現下跌走勢則是一致的，顯見當前的房市去化不佳，買盤轉弱，值得潛在購屋人的注意。有關臺灣六都建物買賣移轉棟數變動比較，可參曕表1的說明。
表1 臺灣六都建物買賣移轉棟數變動比較表(2021-2022) 單位：%
資料來源：1.六都地政局； 2.作者估算整理。
說明：2022年為推估值。
(二)房價所得比
房價所得比(Ratio of house price to income)又稱房價收入比，是用來計算一個城市或國家，其家庭收入與房價之間的關係。因此，房價所得比就是房屋總價與家庭一年可支配所得的比值；換言之，其是指一國房市的中位數住宅價格與中位數家戶可支配所得之比，代表一戶中位數住宅對於中位數家戶一年可支配所得之比值。一般而言，房價所得比愈高，表示買房的難度愈大，購屋痛苦愈高，因此，又稱為「購屋痛苦指數」。
根據內政部的統計資料，2022年第二季，全台灣的房價所得比接近十倍(9.69)，其中，以台北市的16.17倍為最高，亦即購屋人在不吃不喝不作任何消費的情況下，須要16年以上的時間，才可以買得到當地30坪左右的中古屋平均價位，若以所得的一半支付，需要32年，若以「購屋333法則」推論，則需要將近半個世紀(48年)，足見在首善地區的台北市購屋不易，即使免強購屋，也必須容忍長時間生活品質下降的痛苦，並成為年青人購屋的一種夢魘。
另外，若不考量在台北市購屋，則房價得比相對較高的都會區分別是新北市(12.87倍)、臺中市(11.14倍)，其房價所得比都超過10倍；而房價得比最低的都會區分別是嘉義縣與澎湖縣，分別是5.93倍與5.88倍，二者均趨近於6倍；而若根據國際間的一般認定，各國的房價所得比以「四至六倍」為房價合理的標準，超過六倍以上則認為房價有過高的疑慮，雖然此種認定標準仍有爭議，且各國面積大小不同，經濟發展程度各異，對於合理的房價所得比之認定亦不相同，唯整體而言，仍可推論國內房價所得比確實偏高的事實。
(三).房價負擔率
房貸負擔率是指房市中，一國房市價格等於中位數住宅價格貸款月攤還額金額，除於中位數月家戶可支配所得。其所代表的中位數住宅價格之每月應償還本利和占中位數月家戶可支配所得的比例狀況，比例越大，房價負擔能力越低。
根據內政部的統計資料，在2022年第二季的同段期間內，臺灣的平均房貸負擔率將近四成(39.62%)，其中，以臺北市的將近七成為最高(66.12%)，說明購屋人的所得中，有三分之二的資金是用來償還購屋貸款，亦即僅有三分之一的所得是用來維持居家生活，由於國人的平均所得有限，以三分之一的所得不僅難於維持一家的生活，也難以應付日常生活的特別開支，特別是意外傷害所帶來的龐大費用，更是難以支應，而房貸會使勉強購屋者成為難以揮去的夢魘。
若將首善地區的台北市視為特例，而以新北市的房貸負擔率來觀察，其比值亦高達五成以上(52.41%)，次為臺中市的四成以上(45.54%)，而三成以上的都會區則尚有桃園市(32.01%)、台南市(38.26%)、高雄市(38.17%)…等12個城市，而不及三成的僅有雲林縣(29.13%)、嘉義縣(28.03%)…等5個縣市，除說明國內購屋已不符合「購屋333法則」的規範之外，也再度證明臺灣房價偏高，以及購屋人償還房貸壓力偏高的事實。
另外，若依據政府對房屋負擔率的規範，當房貸負擔率為30%以下時，表示房貸負擔率是可合理負擔的，若超過三成，即屬不合理負擔的範圍，而若根據臺灣23個縣市的房貸負擔率來觀察，便可發現幾乎都落在不合理負擔的範圍內，說明購屋人購屋能力偏低的事實，也讓勉強購屋的青年帶來揮之不去的夢魘。
有關國內房價所得比及房價負擔率的變化情形，可參閱臺灣房價負擔能力變動比較，或可參閱表2的說明。
表2 臺灣房價負擔能力變動比較表(標民國111年第2季) 單位：%/倍
資料來源：內政部
備註：1.季變動值是相較於上季之變動值；
2.年變動值是相較去年同季之變動值；
3.房貸負擔率過低：50%(含)以上
4.房貸負擔率偏低：40%(含)～50%(不含)
5.房貸負擔率略低：30%(含)～40%(不含)
6.房貸負擔率可合理負擔：30%(不含)
四.購屋是夢囈或夢魘
台灣都會地區房價偏高，國人購屋困難，購屋是夢囈或夢魘，有時很難區別，唯可分為下列幾點來說明。
(一). 夢囈與夢魘
夢囈(sleeptalking)又稱夢話，其是指睡眠中講話或發出除了鼾聲以外的某種語音，醒後不能回憶，屬於睡眠障礙的一種，比喻為荒謬糊塗的話。因為睡夢中說的話是空話，常比喻為胡言亂語。另外，夢魘(Nightmares)是指惡夢，是令人恐懼的夢，俗稱「鬼壓床」，是一種暫時無法移動身體的現象。突然驚醒時，在肌肉神經還未醒時，就會出現神志清晰卻動彈不得的現象，稱之為夢魘；在醫學上，其是由消化不良或大腦皮層過度緊張所引起；在文學上，常用來比喻經歷過的可怕事情，是常人所難以忍受的噩夢。
(二).住者有其屋是夢囈
在房地產市場中，國人所面臨的問題除了房價太高之外，還有租屋族面臨租不到或租屋沒有保障的問題，而這也凸顯國內的住者有其屋問題不易解決的事實。唯在民主社會中，政府的職責之一就是提供人民適宜的住所，亦即住者有其屋是一般百姓的最起碼生活條件，而當人民無法擁有其屋時，便會興起民心的不安與對執政者的反感；因此，政府宜對國人提供一個相對合理的購屋條件，並對弱勢族群的購屋行為給予協助或加以補貼，亦成為許多民主國家經常必須面對或解決的問題。然而，由於住者有其屋政策有其實施上的盲點與困難，欲讓國人都能達到住者有其屋的目的，基本上大多流於政治上的口水之戰，對人民的居住問題無助於補，對許多人而言，政府的住者有其屋政策其實也僅是選舉語言，是空話，也是夢囈。
(三)房價偏高是夢魘
2009年11月30日，由行政院研考會舉辦的十大民怨網路票選中，都會地區房價過高成為民怨之首，至2022年，此一態式依然未曾改變，但長久以來，政府昧於選舉因素而未曾痛下決心修正，沒有正本清源去管理上游問題，而從對人民居住的補貼之下游問題著手，主要因前者執行不易而不推動，後者是容易執行且可獲得人民的支持而持續推動，二者均有助於選舉行情，導致長久以來，房價偏高的問題一直未能獲得有效的解決，即使是人民傾其所有而勉強購屋，唯購屋初期的喜悅抵不過購屋後期的痛苦；對國人而言，前者沒有親人幫忙卻想購屋，是胡言亂語，青年購屋僅是夢囈；後者沒有足夠的資金而貿然購屋，龐大的償貸購屋資金，以及加長的還款期限，足以降低貸款購屋人的生活品質，亦是難以忍受的噩夢，在房價不合理的上漲下，國人勉強購屋是夢魘，而這些都是人購屋所必須關心的問題，也是政府必須考量的房市問題。
總之，由於國內房價所得比偏高，所得亦未能有效提升，購屋能力偏低，導致國人購屋困難，若無父母親的資助，國人購屋僅是空口白話的「夢囈」。另方面，即使購屋有老一輩的親人願意協助，購屋人亦可能傾其所有而參與購屋的行列，唯購屋後卻因必須支付高額的房屋貸款而失去生活品質，加上貸款年度延長，同時东加長生活品質不佳的長度，而讓國人購屋成為揮之不去的「夢魘」。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.在國內當前經濟前景不佳、房市政策、市場超額供給，以及總統大選等四大變數的影響下，國內房市表現不容樂觀，預期 2023 房市應會呈現「價跌量縮」的走勢。
2.2022年，在政府的連續打房政策下，房市利空盡出，下半年房市買氣急縮，並使2023年的台灣房地產市場呈現明顯的轉折現象。為了避免房市轉折所可能帶來的風險，國人要重視專業分析，並善用專業網路平台，而《國政基金會》的專文分析應可以作為投資或購屋的參考。
3.國人購屋除了須考量政府的房市政策，以及國內外金融環境的變化之外，還必須先行瞭解當前房市的建物所有權買賣移轉棟數、房價所得比，房貸負擔率等的變化，俾便作為購屋或投資的參考。
4.台灣都會地區房價偏高，國人購屋困難，購屋是夢囈或夢魘，有時很難區別；唯若以當前國人對房市及房市政策的認知，政府的住者有其屋政策是夢囈，而房價偏高是國人的夢魘。
5.在國內房價所得比偏高，購屋能力偏低，導致國人購屋困難，在住者有其屋的政策下，國人購屋僅是空口白話的「夢囈」，或購屋以後因生活品質不佳而成為國人的「夢魘」，則有賴國人的解讀。唯建議國人的購屋決策必須慎重以對。
參考文獻
謝明瑞(2007)，經濟行為中的過度自信與盲目樂觀，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2011)，台灣房價偏高及其對策之探討，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2013)，居住正義與房市政策，以居住正義提升城市競爭力研討會，
為公智庫，2013年5月4日。
謝明瑞(2014)，我國房市政策的社會責任－兼論居住正義，全方位成功.國際學術研討會。
謝明瑞(2020)，非理性繁榮下的房市政策，聯合報。2020.10.28
謝明瑞(2020)，台灣房市政策的認知偏誤，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，投資人不宜忽視政府的打房政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，失控的台灣房市，國政基金會。
謝明瑞(2022)，中國房地產危機對台灣房市的啓示，國家政策研究基金會
謝明瑞(2022)，正視政府炒房又打房的問題，商週刊訪問稿。
謝明瑞(2022)，注意 臺灣房市由盛而衰的反轉訊號，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2022)，臺灣房市會發生爛尾樓風暴嗎﹖風傳媒，2022.07.28。
謝明瑞(2022)，臺灣房市的「類爛尾樓」之「類風暴」，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2022)，福虎生豐談房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2022)，九合一選舉中被閹割的居住正義，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2022)，台北市居住幸福感敬陪六都末座的選舉迷失，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2022)，翻轉中的臺灣房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2023)，購屋者的夢魘，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2023)，青年購屋是夢囈?或夢魘?風傳媒，2023年元月18日。
謝明瑞(2022)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2023年1月。
Money DJ 財經知識庫。
Google、Wikipedia encyclopedia。
2022年上半年，在政府的連續打房政策下，房市利空盡出，下半年房市買氣急縮，並使2023年的台灣房地產市場呈現明顯的轉折現象。為了避免房市轉折所可能帶來的風險，國人進駐房市時須重視專業分析，並善用專業網路平台，而《國政基金會》的專文分析應可以作為投資或購屋的參考；特別是在當前經濟前景不佳、房市政策、市場超額供給，以及總統大選等四大變數的影響下，國內房市表現不容樂觀，預期 2023 房市應會呈現「價跌量縮」的走勢。另外，國人購屋除了要考量政府的房市政策，以及國內外金融環境的變化對房市的可能衝擊之外，還必須先行瞭解當前房市的建物所有權買賣移轉棟數、房價所得比，房貸負擔率等的變化，以作為購屋或投資的參考。主要因台灣都會地區房價偏高，國人購屋困難，購屋是夢囈或夢魘，有時很難區別；唯若以當前國人對房市及房市政策的認知，政府的住者有其屋政策是夢囈，而房價偏高是國人的夢魘。在國內房價所得比偏高，購屋能力偏低，導致國人購屋困難的情況下，政府的住者有其屋政策僅是空口白話的「夢囈」，而購屋以後因生活品質下降而成為國人的「夢魘」，為使購屋不成為國人的夢囈或夢魘，購屋決策必須慎重以對。
一、前言
2023年是歲月長河中剛剛起步的時間點，虎去兔來是時代巨輪不斷向前滾動的必然，然而，國人習於在新的一年中許下宏願，而購屋則是重要的願景，因為擁有房地產代表著財富與社經地位；因此，在新的一年中，在政府新頒布的房市政策下，每個人都夢想著新年新希望，能帶給生長在臺灣的國人的購屋好彩頭，希望成家立業不是夢，但更希望購房不會成為臺灣人的夢囈或夢魘。
事實上，早在2022年6月，作者就已提出國內房市已然出現市場行情的轉折現象，唯轉變過程相對和緩，主要是因為在日愈嚴重的通貨膨脹陰影，加上部分房市業者的不當鼓吹之推波助瀾下，許多人不察而貿然進駐房市，唯隨著國內外政經局勢的不穩，以及政府打房政策持續推動，央行逐漸提升利率水準，貸款成本愈來愈高，而讓臺灣人所須支付的購屋成本也愈來愈大。
時序進入2023年以後，房市的轉折現象更為明顯，特別是元月10日通過《平均地權條例》修法三讀，而在其對房市的重要影響中，主要的法令因素包括預售屋與成屋的買賣契約限制轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度，以及管制私法人購屋等五大策略，而這些法令規範不僅讓往年過熱的房市進一步有感降溫，同時也讓2023年的房市由賣方市場轉為買方市場的型態更為明顯，房市價量齊挫，對於未曾在仲介業者的鼓吹下而匆忙進駐者而言，應可在新的一年中重新考量購屋的規劃。
就臺灣的政經局勢而言，在經濟前景不佳、房市政策、市場超額供給，以及總統大選等四大變數的影響下，國內房市表現不容樂觀，預期 2023 房市應會呈現「價跌量縮」的格局。在國內房市由盛而衰的轉折過程中，對購屋者是潛在的利多，亦是選擇適合房地產的較佳時機；然而，對那些經由不動產仲介業者鼓吹而大勢搶進，或沒有父母親可供資助而貿然進場的購屋人而言，在購屋貸款增加且償還期間加長的情況下，不僅購屋壓力增大，而且償還房貸額度及長度的增加，也拉低購屋人的生活品質，在此情況下，對已貿然購屋的國人而言，其僅是夢囈初醒，或已成為日常生活中難以揮別的夢魘，實值得購屋者的借鏡。
事實上，每個人都有夢，特別是擁有自己生活空間的購屋夢，唯夢可能是好夢，亦可能是惡夢，都非吾人所能掌控，只是在人生不如意事十有八九的現實社會中，在日有所思，夜有所夢的輪迴下，惡夢卻是經常出現的場景，特別是國內房價不當偏高下的購屋夢，它可能是父母資助下的美夢成真，但也可能只是無能力購屋的夢囈，更可能是勉強購屋以後，因必須長久承擔房貸壓力，導致生活品質低下所造成的夢魘。
夢囈者，空言也，夢魘者，惡夢也。
二.房市轉折契機
2022年，在政府的連續打房政策下，臺灣房市利空盡出，下半年房市買氣急縮，並使2023年的台灣房地產市場呈現明顯的轉折現象，特別是今年元月，政府通過平均地權條例，五大管制措施齊出，並可能衍生出資金斷鏈所造成的各種問題，將使國內房市交投雪上加霜，房市價量齊挫的形勢短期間難以改變。有關當前國內房市轉折變動的內容，僅擇要說明如下述。
(一)2020年下半年出現轉折跡象
若以2023年元月的房市變化相對嚴重，並對國內房市參與者帶來的衝擊為例，則2023年的房地產購買時機比2022年為佳，且價格亦相對合理而便宜，亦即購屋人早期搶進不如延後購買。事實上，早在2022年6月，國內房市仍處於活絡之際，本人在國政基金會的平台中，就已為文說明國內房市可能發生轉折的情形，且爾後有關房市的變化分析亦多所著墨，因此，若國人能善用國政會的分析內容，當可避免在少數不肖業者的蓄意鼓吹下而匆忙進場，因為此一買房決策，不僅會讓購屋人買到高點，同時也會背負著高房價的壓力，也讓房貸償還年限增加而降低自己及家人的生活品質，亦即國人若能善用《國政基金會》的分析內容，或可讓購屋人做出相對較為理性的決策模式。
(二)重視專業分析
國家政策研究基金會簡稱國政基金會，為1993年成立的智囊機構，以研究國家政策、促進國家進步與發展為宗旨；所論議題包括內政、教育文化、國家安全、憲政法制、科技經濟、財政金融、永續發展，以及社會安全等八大類別，並由不同專業領域的學者對各種議題做專業的分析，有關房地產市場的問題更是經常被討論的議題。
基於專業及權責，《國政基金會》在決策者的領導，以及國內外學者專家的獻策與支持下，持續成長壯大，且國人若能相信不同領域的作者之專業分析能力，便可即早發現並注意到房市的轉折期，且若因此而能讓國人由賣方市場轉為買方市場之後，再行進駐房市，便可營造家庭財務的相對利多；另外，從《國政基金會》所發布的各種有關的不動產分析專文中，亦可發現其所提供的資訊不僅分析有據，可以降低購屋者的風險，同時並可做為是否進駐房市的決策參考。
在最近幾年中，特別是在房市由盛而衰的轉折過程時期，作者在《國政基金會》前後所發表過的多篇不動產專文中，很早就點出國內不動產市場可能發生轉折的情形，其分析內容應可做為投資人決策的參考，如《正視政府炒房又打房的問題》、《失控的台灣房市》、《投資人不宜忽視政府的打房政策》、《注意 臺灣房市由盛而衰的反轉訊號》、《臺灣房市會發生爛尾樓風暴嗎﹖》、《被忽視的2022年九合一選舉之居住正義》、《翻轉中的臺灣房市》，以及《購屋者的夢魘》…等，每篇專文大抵都能切中時蔽，並點出未來走勢，且都曾在《國政基金會》的平台中，以另類分析模式具體呈現，並再三呼籲投資客或購屋人宜瞭解房市走勢，不宜貿然隨著不動產業者為求暴利而起舞，而宜重視學者專家的專業分析。
(三)善用專業網路平台
在多元化的世界中，專業可以讓您贏在起跑點，在兔年開年之際，在分析當前國內房地產行情變動之前，作者除了希望國人能善用《國政基金會》的專業網路平台，吸起眾多學者專家的分析專文與建議之外，也以打油詩一首與國人共勉，即《虎去兔來又一年，感謝有您在心田；但求國政基金在，購屋延後是向前》，蓋因如何尋找有用的不動產資訊，並讓您的購屋夢想可以具體實現，則《國政基金會》的專文分析應可以作為投資或購屋的參考，也才可以體會在房市反轉過程中，晚進為何會比早入為佳的原因。
總之，在新的一年中，在虎去兔來的時空下，希望國人都能學習到戰國時期齊國大將田單的妙用兵法，那就是「靜如處子，動如脱兔」，善於把握時機，以出奇制勝的謀略，已達到住者有其屋的目的。
三.房價所得比與房貸負擔率
一般而言，國人購屋除了考量政府的房市政策，以及國內外金融環境的變化之外，還必須先行瞭解當前的房市交投、偏高房價、家庭所得、貸款利率，以及貸款還款期限…等問題，說明如下述。
(一).買賣移轉棟數
房市交投活絡與否與房屋的移轉棟數變化習習相關；所謂的買賣移轉棟數之全名是「建物所有權買賣移轉棟數」，其是指完成登記過戶的建築物數量。然而，買賣移轉棟數並不能與當期「買氣」劃上等號，主要因「仲介市場的中古屋，與預售案成屋後的交屋量合併估算」。亦即移轉棟數除了包含仲介市場的買賣之外，也包括了一兩年前預售賣出，且直到上個月才完工交屋的數量。唯若兩年前預售賣出數量因為交屋而加入最近一個月的移轉棟數，便無法精準反映出最新的市場買氣實況，唯其仍是房市交投活絡與否的重要指標。
根據六都地政局所發布的統計資料顯示，在過去一年中，臺灣六都建物買賣移轉棟數都呈下降走勢，其中，年跌幅超過一成以上的都會區占了一半，按其跌幅大小分別是高雄市(-16.52%)、台南市(-12.97%)，以及新北市(-11.83%)，而降幅在一成以內的都會區亦有三個，分別是桃園市(-6.76%)、台北市(-6.47%)，以及台中市(-0.12%)，亦即臺灣六都建物買賣移轉棟數的變化率雖各有不同，但都呈現下跌走勢則是一致的，顯見當前的房市去化不佳，買盤轉弱，值得潛在購屋人的注意。有關臺灣六都建物買賣移轉棟數變動比較，可參曕表1的說明。
表1 臺灣六都建物買賣移轉棟數變動比較表(2021-2022) 單位：%
| 直轄市 | 2021年 | 2022年 | 年變動率 | 跌幅排序 |
| 台北市 | 30901 | 28902 | -6.47 | 5 |
| 新北市 | 68295 | 60214 | -11.83 | 3 |
| 桃園市 | 46831 | 43663 | -6.76 | 4 |
| 台中市 | 49990 | 49932 | -0.12 | 6 |
| 台南市 | 26752 | 23282 | -12.97 | 2 |
| 高雄市 | 44897 | 37479 | -16.52 | 1 |
| 六都合計 | 267666 | 243443 | -9.05 |
說明：2022年為推估值。
(二)房價所得比
房價所得比(Ratio of house price to income)又稱房價收入比，是用來計算一個城市或國家，其家庭收入與房價之間的關係。因此，房價所得比就是房屋總價與家庭一年可支配所得的比值；換言之，其是指一國房市的中位數住宅價格與中位數家戶可支配所得之比，代表一戶中位數住宅對於中位數家戶一年可支配所得之比值。一般而言，房價所得比愈高，表示買房的難度愈大，購屋痛苦愈高，因此，又稱為「購屋痛苦指數」。
根據內政部的統計資料，2022年第二季，全台灣的房價所得比接近十倍(9.69)，其中，以台北市的16.17倍為最高，亦即購屋人在不吃不喝不作任何消費的情況下，須要16年以上的時間，才可以買得到當地30坪左右的中古屋平均價位，若以所得的一半支付，需要32年，若以「購屋333法則」推論，則需要將近半個世紀(48年)，足見在首善地區的台北市購屋不易，即使免強購屋，也必須容忍長時間生活品質下降的痛苦，並成為年青人購屋的一種夢魘。
另外，若不考量在台北市購屋，則房價得比相對較高的都會區分別是新北市(12.87倍)、臺中市(11.14倍)，其房價所得比都超過10倍；而房價得比最低的都會區分別是嘉義縣與澎湖縣，分別是5.93倍與5.88倍，二者均趨近於6倍；而若根據國際間的一般認定，各國的房價所得比以「四至六倍」為房價合理的標準，超過六倍以上則認為房價有過高的疑慮，雖然此種認定標準仍有爭議，且各國面積大小不同，經濟發展程度各異，對於合理的房價所得比之認定亦不相同，唯整體而言，仍可推論國內房價所得比確實偏高的事實。
(三).房價負擔率
房貸負擔率是指房市中，一國房市價格等於中位數住宅價格貸款月攤還額金額，除於中位數月家戶可支配所得。其所代表的中位數住宅價格之每月應償還本利和占中位數月家戶可支配所得的比例狀況，比例越大，房價負擔能力越低。
根據內政部的統計資料，在2022年第二季的同段期間內，臺灣的平均房貸負擔率將近四成(39.62%)，其中，以臺北市的將近七成為最高(66.12%)，說明購屋人的所得中，有三分之二的資金是用來償還購屋貸款，亦即僅有三分之一的所得是用來維持居家生活，由於國人的平均所得有限，以三分之一的所得不僅難於維持一家的生活，也難以應付日常生活的特別開支，特別是意外傷害所帶來的龐大費用，更是難以支應，而房貸會使勉強購屋者成為難以揮去的夢魘。
若將首善地區的台北市視為特例，而以新北市的房貸負擔率來觀察，其比值亦高達五成以上(52.41%)，次為臺中市的四成以上(45.54%)，而三成以上的都會區則尚有桃園市(32.01%)、台南市(38.26%)、高雄市(38.17%)…等12個城市，而不及三成的僅有雲林縣(29.13%)、嘉義縣(28.03%)…等5個縣市，除說明國內購屋已不符合「購屋333法則」的規範之外，也再度證明臺灣房價偏高，以及購屋人償還房貸壓力偏高的事實。
另外，若依據政府對房屋負擔率的規範，當房貸負擔率為30%以下時，表示房貸負擔率是可合理負擔的，若超過三成，即屬不合理負擔的範圍，而若根據臺灣23個縣市的房貸負擔率來觀察，便可發現幾乎都落在不合理負擔的範圍內，說明購屋人購屋能力偏低的事實，也讓勉強購屋的青年帶來揮之不去的夢魘。
有關國內房價所得比及房價負擔率的變化情形，可參閱臺灣房價負擔能力變動比較，或可參閱表2的說明。
表2 臺灣房價負擔能力變動比較表(標民國111年第2季) 單位：%/倍
| 縣市別 | 房貸負擔率 | 房貸負擔率變動 | 房價所得比 | 房價所得比變動 | 備註 | ||
| % | 季變動 | 年變動 | 倍 | 季變動 | 年變動 | ||
| 全國 | 39.62 | 1.27 | 3.35 | 9.69 | 0.11 | 0.62 | |
| 01新北市 | 52.41 | 0.96 | 3.93 | 12.82 | -0.04 | 0.69 | 次高 |
| 02臺北市 | 66.12 | 1.21 | 3.01 | 16.17 | -0.05 | 0.38 | 最高 |
| 03桃園市 | 32.01 | 0.51 | 1.72 | 7.83 | -0.04 | 0.25 | |
| 04臺中市 | 45.54 | 0.46 | 6.08 | 11.14 | -0.13 | 1.26 | |
| 05臺南市 | 38.26 | 1.42 | 6.62 | 9.36 | 0.15 | 1.44 | |
| 06高雄市 | 38.17 | 2.58 | 7.81 | 9.34 | 0.44 | 1.74 | |
| 07宜蘭縣 | 37.66 | -0.89 | 2.84 | 6.21 | -0.42 | 0.50 | |
| 08新竹縣 | 38.64 | 1.80 | 5.64 | 9.45 | 0.25 | 1.19 | |
| 09苗栗縣 | 32.74 | 2.26 | 1.01 | 8.01 | 0.39 | 0.07 | |
| 10彰化縣 | 36.57 | 0.23 | 2.37 | 8.94 | -0.14 | 0.39 | |
| 11南投縣 | 37.56 | 1.48 | 2.99 | 9.19 | 0.17 | 0.54 | |
| 12雲林縣 | 29.13 | 0.84 | 1.37 | 7.12 | 0.06 | 0.18 | |
| 13嘉義縣 | 24.25 | 1.53 | 1.95 | 5.93 | 0.26 | 0.35 | 次低 |
| 14屏東縣 | 28.03 | 2.00 | 4.95 | 6.85 | 0.35 | 1.08 | |
| 15臺東縣 | 32.98 | 0.19 | 1.22 | 8.06 | -0.13 | 0.12 | |
| 16花蓮縣 | 36.74 | 2.88 | 2.78 | 8.98 | 0.53 | 0.49 | |
| 17澎湖縣 | 34.35 | 2.29 | 1.05 | 9.40 | 0.39 | 0.07 | |
| 18基隆市 | 24.06 | 0.99 | 1.26 | 5.88 | 0.12 | 0.18 | 最低 |
| 19新竹市 | 32.84 | 0.50 | 3.18 | 8.03 | -0.05 | 0.61 | |
| 20嘉義市 | 25.75 | 0.77 | 3.04 | 6.30 | 0.06 | 0.62 | |
備註：1.季變動值是相較於上季之變動值；
2.年變動值是相較去年同季之變動值；
3.房貸負擔率過低：50%(含)以上
4.房貸負擔率偏低：40%(含)～50%(不含)
5.房貸負擔率略低：30%(含)～40%(不含)
6.房貸負擔率可合理負擔：30%(不含)
四.購屋是夢囈或夢魘
台灣都會地區房價偏高，國人購屋困難，購屋是夢囈或夢魘，有時很難區別，唯可分為下列幾點來說明。
(一). 夢囈與夢魘
夢囈(sleeptalking)又稱夢話，其是指睡眠中講話或發出除了鼾聲以外的某種語音，醒後不能回憶，屬於睡眠障礙的一種，比喻為荒謬糊塗的話。因為睡夢中說的話是空話，常比喻為胡言亂語。另外，夢魘(Nightmares)是指惡夢，是令人恐懼的夢，俗稱「鬼壓床」，是一種暫時無法移動身體的現象。突然驚醒時，在肌肉神經還未醒時，就會出現神志清晰卻動彈不得的現象，稱之為夢魘；在醫學上，其是由消化不良或大腦皮層過度緊張所引起；在文學上，常用來比喻經歷過的可怕事情，是常人所難以忍受的噩夢。
(二).住者有其屋是夢囈
在房地產市場中，國人所面臨的問題除了房價太高之外，還有租屋族面臨租不到或租屋沒有保障的問題，而這也凸顯國內的住者有其屋問題不易解決的事實。唯在民主社會中，政府的職責之一就是提供人民適宜的住所，亦即住者有其屋是一般百姓的最起碼生活條件，而當人民無法擁有其屋時，便會興起民心的不安與對執政者的反感；因此，政府宜對國人提供一個相對合理的購屋條件，並對弱勢族群的購屋行為給予協助或加以補貼，亦成為許多民主國家經常必須面對或解決的問題。然而，由於住者有其屋政策有其實施上的盲點與困難，欲讓國人都能達到住者有其屋的目的，基本上大多流於政治上的口水之戰，對人民的居住問題無助於補，對許多人而言，政府的住者有其屋政策其實也僅是選舉語言，是空話，也是夢囈。
(三)房價偏高是夢魘
2009年11月30日，由行政院研考會舉辦的十大民怨網路票選中，都會地區房價過高成為民怨之首，至2022年，此一態式依然未曾改變，但長久以來，政府昧於選舉因素而未曾痛下決心修正，沒有正本清源去管理上游問題，而從對人民居住的補貼之下游問題著手，主要因前者執行不易而不推動，後者是容易執行且可獲得人民的支持而持續推動，二者均有助於選舉行情，導致長久以來，房價偏高的問題一直未能獲得有效的解決，即使是人民傾其所有而勉強購屋，唯購屋初期的喜悅抵不過購屋後期的痛苦；對國人而言，前者沒有親人幫忙卻想購屋，是胡言亂語，青年購屋僅是夢囈；後者沒有足夠的資金而貿然購屋，龐大的償貸購屋資金，以及加長的還款期限，足以降低貸款購屋人的生活品質，亦是難以忍受的噩夢，在房價不合理的上漲下，國人勉強購屋是夢魘，而這些都是人購屋所必須關心的問題，也是政府必須考量的房市問題。
總之，由於國內房價所得比偏高，所得亦未能有效提升，購屋能力偏低，導致國人購屋困難，若無父母親的資助，國人購屋僅是空口白話的「夢囈」。另方面，即使購屋有老一輩的親人願意協助，購屋人亦可能傾其所有而參與購屋的行列，唯購屋後卻因必須支付高額的房屋貸款而失去生活品質，加上貸款年度延長，同時东加長生活品質不佳的長度，而讓國人購屋成為揮之不去的「夢魘」。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.在國內當前經濟前景不佳、房市政策、市場超額供給，以及總統大選等四大變數的影響下，國內房市表現不容樂觀，預期 2023 房市應會呈現「價跌量縮」的走勢。
2.2022年，在政府的連續打房政策下，房市利空盡出，下半年房市買氣急縮，並使2023年的台灣房地產市場呈現明顯的轉折現象。為了避免房市轉折所可能帶來的風險，國人要重視專業分析，並善用專業網路平台，而《國政基金會》的專文分析應可以作為投資或購屋的參考。
3.國人購屋除了須考量政府的房市政策，以及國內外金融環境的變化之外，還必須先行瞭解當前房市的建物所有權買賣移轉棟數、房價所得比，房貸負擔率等的變化，俾便作為購屋或投資的參考。
4.台灣都會地區房價偏高，國人購屋困難，購屋是夢囈或夢魘，有時很難區別；唯若以當前國人對房市及房市政策的認知，政府的住者有其屋政策是夢囈，而房價偏高是國人的夢魘。
5.在國內房價所得比偏高，購屋能力偏低，導致國人購屋困難，在住者有其屋的政策下，國人購屋僅是空口白話的「夢囈」，或購屋以後因生活品質不佳而成為國人的「夢魘」，則有賴國人的解讀。唯建議國人的購屋決策必須慎重以對。
參考文獻
謝明瑞(2007)，經濟行為中的過度自信與盲目樂觀，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2011)，台灣房價偏高及其對策之探討，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2013)，居住正義與房市政策，以居住正義提升城市競爭力研討會，
為公智庫，2013年5月4日。
謝明瑞(2014)，我國房市政策的社會責任－兼論居住正義，全方位成功.國際學術研討會。
謝明瑞(2020)，非理性繁榮下的房市政策，聯合報。2020.10.28
謝明瑞(2020)，台灣房市政策的認知偏誤，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，投資人不宜忽視政府的打房政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，失控的台灣房市，國政基金會。
謝明瑞(2022)，中國房地產危機對台灣房市的啓示，國家政策研究基金會
謝明瑞(2022)，正視政府炒房又打房的問題，商週刊訪問稿。
謝明瑞(2022)，注意 臺灣房市由盛而衰的反轉訊號，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2022)，臺灣房市會發生爛尾樓風暴嗎﹖風傳媒，2022.07.28。
謝明瑞(2022)，臺灣房市的「類爛尾樓」之「類風暴」，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2022)，福虎生豐談房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2022)，九合一選舉中被閹割的居住正義，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2022)，台北市居住幸福感敬陪六都末座的選舉迷失，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2022)，翻轉中的臺灣房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2023)，購屋者的夢魘，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2023)，青年購屋是夢囈?或夢魘?風傳媒，2023年元月18日。
謝明瑞(2022)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2023年1月。
Money DJ 財經知識庫。
Google、Wikipedia encyclopedia。