摘要
臺灣為海島型經濟，國內經濟發展受國內外政經環境的變化影響甚大，如近期國內的貪污及瀆職事件，以及國際上的俄烏戰爭未歇等；而國內政經環境變化則有兵役延長的選舉考量、股市表現不佳、人均GDP增加，以及政府超收稅金等；而當前國內房地產市場所呈現的景象包括房價所得比偏高、房貸負擔率偏高、房價負擔能力偏低，以及房貸還款期數變長等，對購屋人相對不利，對國內房市的長期發展亦可能受到影響。由於購屋是高財務槓桿的運作，一般是以金融機構的貸款為主要的購屋來源，唯因利率增加，促使購至屋負擔增加，房貸金額及還款月數增加，房貸並由以20年轉換為30年期較為常見，顯示國人的購屋負擔加重。另外，2022年，國內房市降溫，市場觀望氣氛濃厚，房屋銷售天數增加，除新北市外，其餘各都銷售天數皆增加逾10日以上；唯在房價逐漸呈現轉折過程中，買方持觀望態度者眾，房市交投量數明顯量縮，雖有利於看屋及議價，但同時也隱藏著購屋風險，建議投資人須審慎評估，潛在購屋人更須慎選購屋時機，切莫讓購屋成為最後的夢魘。
一、前言
房地產既是消費財，也是生產財，因此，看屋是專業，購屋是好事，唯若因房貸負擔率偏高，則在國內都會地區房價不合理的高漲下，則三十年的房貸壓力，亦可能讓購屋成為許多人揮之不去的夢魘。
2022年，台灣房市受到央行升息、通膨預期、股市下挫、台幣貶低、經濟前景不樂觀，以及政府打房政策不斷之影響，房市交易量明顯萎縮，房價亦呈軟中待降走勢，買方觀望氣氛濃厚，房市景氣走低；然而，在人民平均所得於亞洲各國名列前茅、政府大幅超收稅金、房市由賣方市場逐漸轉為買方市場之際，房價卻依然高居不下，人民的房貸負擔率也依然偏高，購屋能力不足，值得政府及國人的注意。
依中國人的習性，每位成年人都希望能在歲末年初之際，為自己或家人準備一個舒適溫暖的家，一個不動產之產權屬於個人所有的家，因此，過年前後的參觀房市個案人潮增加，是房市的旺季，但若政府不能瞭解民瘼，則人民在窮其心力購屋之後，才發現若所得不足而以大量舉債或高額貸款，則購屋僅是空想中的夢囈，即使有父母或另一半的資助，那也只是將夢囈轉換為夢魘的開始。
2022年九合一選舉方才落幕，執政黨以未獲民心認同而大敗收場，在兩黨勢力此消彼長的過程中，面對即將登場的總統大選，各政黨仍以獲得政權為主要考量，對於人民最所關心的房市問題依然沒有作為，雖然因為政府連續性的打房政策，而使國內房市出現由盛而衰的轉折現象，但對房價不當偏高的問題依然無法有效解決，導致人民的財務負擔偏高，購屋成為國人揮之不去的夢魘。
二.當前國內政經環境
臺灣為海島型經濟，國內經濟發展受國內外政經環境的變化影響甚大，前者如貪污及瀆職事件層出不窮，後者如俄烏戰爭未歇，全至球物資供需受挫，而其演變及發展亦影響國內房市的走勢，若不論國際政經局勢變局，而僅以國內政經環境變化來做考量，有關當前國內的財經環境可分為下列幾個部分來說明。
1.兵役延長的選舉考量
2022年12月，總統宣布「義務役將於2024元旦開始延長為一年」，這是政府在美國的強力「牽引」下所做的一項國防政策，由於政府一向於美國馬首是瞻，九合一選舉之前，執政黨為保有政權因素而大賣芒果乾，兵凶戰危，造成兩岸關係緊張，外資大量流失，投資客與投機者逐漸退出房地產市場；選舉之後，因敗選而引入美國相關政策，然而，即使是兵臨城下而不得不然的兵役政策，執政者似亦非以國家主權的完整與全民的生命保障為前提，而是以政黨的勝選為主要考量，對臺灣的長期發展殊為不利。
2.股市表現不佳
一般而言，房市變化與房市政策息息相關，亦與股市變化相互關聯，因此，2020年，自政府宣示打炒房政策，預售屋禁止換約，又逢股市從2022年1月21的17,899.30點直逐漸滑落，至同年12月21日台灣股票加權總指數為14,205.06點，十一個月的下降幅度約三成(-26.01%)，股市不振，投資人資金潰散套牢，當然也影響國內房市的走勢。
3.人均GDP增加
根據行政院主計總處所公布的「國民所得統計」资料，在2011-2020年的十年中，台灣的平均每人所得約在1.7萬至2.5萬美元之間，2021年，台灣平均每人國民所得為2萬8469美元，超越韓國的2萬8051美元，是最近10年來首度贏過韓國。
再根據國際貨幣基金會(IMF)最新報告，其預估2022年的台灣人均GDP 將從33,140 美元（約105.6 萬台幣）成長到35,510 美元（約113.2 萬台幣），年成率為7.15%；同段期間內，韓國的人均GDP 為33,590 美元，日本為34,360 美元，分別下降4%和12.6%。台灣並同時創下東亞人均GDP第一的空前紀錄，主要因台灣的經濟基本面良好，匯率相對日韓更平穩，因而得以提高經濟與產業的韌性，維持成長動能。另外，美中貿易戰對日韓經濟是由盛而平疲的轉捩點，在貿易戰以及疫情衝擊下，2019 年後的日韓經濟成長明顯放緩；反觀台灣則因台商回流熱潮，生產、投資活絡，經濟表現較佳，也讓2020 年疫情爆發以後，台灣的經濟仍能維持正成長的重要因素。
4.政府超收稅金
2022年，臺灣的人均GDP躍為東亞第一，主要是因為美中貿易戰、COVID-19 疫情促使供應鏈調整、台商回流、疫情促使遠距商機爆發，數位轉型蔚為潮流，從而帶動半導體、資通訊產品等需求熱絡，讓台灣受惠，經濟成長表現相對亮眼，而這也是政府忽視國內外政經環境因素變化對國內產業的衝擊，並造成稅金超收的主要原因。根據行政院主計總處及財政部等所發布的統計資料，2022年，國內稅收多徵4500億元，即因政府未瞭解國內外政經局勢變化對國內產業的衝擊所致。
5.還債或還稅於民朝野各自表述
政府超收稅金應如何使用這筆超收款，公私部門及學者專家各有不同看法，如政府相關部門認為稅收實徵數超過預算數會用在減少舉債、增加還債，讓政府財政更健全，若是還稅於民，還須通盤考量，但比起發放現金，以振興券方式比較能達到提振經濟的效果，且超徵不是超收稅，而是稅收高於所編列的預算；另外，在貧富差距逐年擴大的狀況下，不應普發現金，而是要針對性紓困，照顧底層民眾。
唯政治人物及部分學者專家則建議政府退稅，每人約可退1至2萬元，對人民的生活有所助益，對未來的總統大選亦有加分作用。唯亦有學者討認為，若採用「還稅於民」政策，每人普發僅是一次性發放，產生的「乘數效應」有限，建議應投入具前瞻性可引領台灣邁向下一步的具體規劃，比一次性發放會更具經濟效益。唯若不考慮超收稅額的處理方式，而單純僅是從對房市變化的影響來做考量，便可發現政府對於人民購屋貸款的房貸壓力，應仍有改善的空間。
三.購屋痛苦指數
在國內房地產市場變化過程中，有關購屋痛苦指數與房貸負擔率的問題，可分為下列幾個部分來說明。
(一).房價所得比偏高
在房地產市場中，房價所得比是指中位數住宅價格除於中位數家戶可支配所得，其所代表的是一戶中位數住宅對於中位數家戶一年可支配所得之比值，並以統計數字所表現的數值，亦即房屋總價與家庭一年可支配所得的比值，數字越高，表示買房難度越高，心理也愈痛苦。因此，購屋痛苦指數即是指房價所得比偏高對購屋人所帶來的痛苦情形。
台灣在最近幾年中，國內房市在通膨、原物料上漲、人力相對不足等因素影響下，帶動房價的上揚，其中，又以擁有科技設廠議題的區域的房價漲幅更大，連帶也使房價所得比與房貸負擔率都呈現明顯的攀升情形，國人的購屋痛苦指數及買房的負擔亦大幅度增加。若以2022年第一季的房價所得比與去年同期比較，則會發現在最近一年中，全台灣的房價所得比達9.58倍，比去年同期增加了0.92倍，增幅超過一成(10.62%)。
在六都的房價所得比中，以台北市的16.22倍為最高，次為新北市(12.85倍)與台中市(11.26倍)，而以高雄市(8.89倍)、新竹市(8.08倍)、桃園市(7.87倍)為較低；唯若就其變動比率來觀察，則升幅較高的三個都會區分別為台南市(27.52%)、新竹縣(14.73%)、新竹市(14.11%)，而以桃園市的漲幅為最小(3.85%)，次為新北市(4.23%)，其餘各都會區的房價所得比漲幅都超過一成。
(二).房貸負擔率偏高
根據內政部所發布最新房價負擔能力指標，2022年第2季全國房貸負擔率為39.62%，較上季上升1.27%，較2021年同季上升3.35%，亦即購屋人必須繳交大約四成的家庭收入作為銀行的房貸支出，創下有房貸負擔率統計以來的最高，且房價負擔能力雖維持「略低」等級，但已接近「偏低」的情形，但政府對人民的購屋痛苦視若無睹，實非每人國民所得已高達亞洲之首的台灣應有的情形。
在房貸負擔率方面，其計算方式是根據中位數所得家庭購買住宅時，每月支付房貸金額占中位數家戶可支配所得的比率，以呈現家戶房貸負擔情形。根據內政部所發布的資料，2022年第2季，全國中位數住宅價格由第1季的840萬元上升至第2季的850萬元，三個月的負擔金額增加10萬元，上漲率為1.19%；觀其緣由，主要是受到購屋貸款利率上升影響。
若從全國購屋貸款負擔能力的變化來觀察，在六都中，以臺北市的超過六成為最高(66.12%)，新北市的高於五成次之(52.41%)，台中市高於四成(45.54%)則是居第三位；嘉義縣的不及三成為最低(24.25%)，次為雲林縣(29.13%)，亦即全國房貸負擔率低於三成的縣市僅有二個，其餘各縣市均在三成以上。
(三)房價負擔能力偏低
在六都房貸負擔率方面，臺北市及新北市房貸負擔率為66.12%及52.41%，較上季上升1.21%及0.96%，為房價負擔能力「過低」等級；臺中市為45.54%，較上季上升0.46%，為房價負擔能力「偏低」等級；臺南市、高雄市及桃園市則分別為38.26%、38.17%及32.01%，較上季上升1.42%、2.58%及0.51%，均為房價負擔能力「略低」等級。
另外，在其他14縣市房價負擔能力部分，屬於「可合理負擔」等級有雲林縣、嘉義縣、屏東縣、基隆市及嘉義市等5縣市；「略低」等級有宜蘭縣、新竹縣、苗栗縣、彰化縣、南投縣、臺東縣、花蓮縣、澎湖縣、新竹市等9個縣市。
若以雙北地區的年輕購屋人來觀察，若要維持生活品質又想買房極為困難，大部分的年輕人之購屋頭期款還是需要父母資助。此外，市場進入升息循環，加上整體經濟下行風險增加等，房市在多空交雜下，買房能力也不斷再拉高，在此情況下，年輕人購屋時，必須考量財務槓桿是否平衡的問題，否則將會造成生活壓力過重的情形。
綜觀台灣房市走向，貸款成本因利率走高而持續加重，投資風險隨之上揚，在經濟前景不佳，房市交投量數明顯量縮的情況下，雖有利於看屋及議價，但同時也隱藏著購屋風險，投資人須審慎評估。另外，由於最近房市交易量量縮狀況明顯，而經由預售案實價揭露件數也發現較去年旺季幾乎呈現腰斬情形，市場雖有剛性需求撐盤，唯買方市場的來臨，應可做為投資人投資房地產的參考。有關2022年六都及臺灣所有縣市的房價所得比、房貸負擔率偏高、房價負擔能力偏低的問題，可參閱表1的說明。
表1 2022年第2季房價負擔能力指標比較 單位：%；倍
| 縣市別 | 房貸負擔率 | 房貸負擔率變動 | 房價所得比 | 房價所得比變動 | 備註 | ||
| % | 季變動 | 年變動 | 倍 | 季變動 | 年變動 | ||
| 全國 | 39.62 | 1.27 | 3.35 | 9.69 | 0.11 | 0.62 | |
| 01新北市 | 52.41 | 0.96 | 3.93 | 12.82 | -0.04 | 0.69 | 次高 |
| 02臺北市 | 66.12 | 1.21 | 3.01 | 16.17 | -0.05 | 0.38 | 最高 |
| 03桃園市 | 32.01 | 0.51 | 1.72 | 7.83 | -0.04 | 0.25 | |
| 04臺中市 | 45.54 | 0.46 | 6.08 | 11.14 | -0.13 | 1.26 | |
| 05臺南市 | 38.26 | 1.42 | 6.62 | 9.36 | 0.15 | 1.44 | |
| 06高雄市 | 38.17 | 2.58 | 7.81 | 9.34 | 0.44 | 1.74 | |
| 07宜蘭縣 | 37.66 | -0.89 | 2.84 | 6.21 | -0.42 | 0.50 | |
| 08新竹縣 | 38.64 | 1.80 | 5.64 | 9.45 | 0.25 | 1.19 | |
| 09苗栗縣 | 32.74 | 2.26 | 1.01 | 8.01 | 0.39 | 0.07 | |
| 10彰化縣 | 36.57 | 0.23 | 2.37 | 8.94 | -0.14 | 0.39 | |
| 11南投縣 | 37.56 | 1.48 | 2.99 | 9.19 | 0.17 | 0.54 | |
| 12雲林縣 | 29.13 | 0.84 | 1.37 | 7.12 | 0.06 | 0.18 | |
| 13嘉義縣 | 24.25 | 1.53 | 1.95 | 5.93 | 0.26 | 0.35 | 次低 |
| 14屏東縣 | 28.03 | 2.00 | 4.95 | 6.85 | 0.35 | 1.08 | |
| 15臺東縣 | 32.98 | 0.19 | 1.22 | 8.06 | -0.13 | 0.12 | |
| 16花蓮縣 | 36.74 | 2.88 | 2.78 | 8.98 | 0.53 | 0.49 | |
| 17澎湖縣 | 34.35 | 2.29 | 1.05 | 9.40 | 0.39 | 0.07 | |
| 18基隆市 | 24.06 | 0.99 | 1.26 | 5.88 | 0.12 | 0.18 | 最低 |
| 19新竹市 | 32.84 | 0.50 | 3.18 | 8.03 | -0.05 | 0.61 | |
| 20嘉義市 | 25.75 | 0.77 | 3.04 | 6.30 | 0.06 | 0.62 | |
備註：1.季變動值是相較於上季之變動值；
2.年變動值是相較去年同季之變動值；
3.房貸負擔率過低：50%(含)以上
4.房貸負擔率偏低：40%(含)～50%(不含)
5.房貸負擔率略低：30%(含)～40%(不含)
6.房貸負擔率可合理負擔：30%(不含)
(三).房貸還款期數變長
在國內房貸市場中，購屋是高財務槓桿的投資行為，國人面對房價居高不下，購屋人選擇以拉長貸款年限方式，以求降低每月房貸負擔，早期房貸是以20年期為市場主流，現在30年期才是市場王道。
根據內政部不動產資訊平台資料顯示，2022年第一季、第二季新增房貸款期數，連續兩季都是創歷史新高的289個月，其中，桃園、台南、高雄與新竹縣市的房貸期數都增加到超過300期，且過去房市飆漲區都出現房貸越揹越久的現象。主要因資金比較緊的民眾，或是為保有生活品質而預留較多現金的房貸族，甚至還搭配3年的寬限期，降低初期的每月還款負擔，30年期房貸一方面可降低購屋人每月負擔，同時也增加民眾對房價的負擔能力，推升房價走揚。
另外，2022年第二季房貸期數全國為289期，約24年，房貸期數創新高者包括新北市(298期)，桃園市(301期)，台中市(298期)。超過300期，也就是25年的貸款期限者，則有台南市(302期)，高雄市(302期)，新竹縣(311期)，新竹市(303期)，這些區域的平均房貸都達到25年。事實上，2016年平均房貸期數都在241-245期之間，隨著房價的上揚，以及所得並未提高，平均房貸期數一路調高到289期，若以同樣月付款4.97萬元試算，利率水準設為1.81%，則20年期房貸可以申貸千萬元，唯30年期雖可以貸到1380萬元，可增加約380萬元的購屋能力，但30年期房貸繳款時間長，加上利率走高，房貸族的房貸支出也隨之增加，對房市的去化相對不利。有關臺灣主要都會區房貸期數變化比較，可參閱表2的說明。
表2 臺灣主要都會區房貸期數變化比較表 單位﹕月
| 縣市別 | 全國 | 新北市 | 台北市 | 桃園市 | 台中市 | 台南市 | 高雄市 | 新竹縣 | 新竹市 |
| 105Q2 | 241 | 249 | 247 | 260 | 243 | 242 | 257 | 265 | 250 |
| 106Q2 | 255 | 258 | 241 | 261 | 253 | 255 | 260 | 264 | 264 |
| 107Q2 | 255 | 264 | 252 | 263 | 263 | 263 | 265 | 276 | 265 |
| 108Q2 | 261 | 269 | 257 | 264 | 265 | 269 | 273 | 284 | 278 |
| 109Q2 | 268 | 274 | 268 | 283 | 275 | 274 | 281 | 293 | 285 |
| 110Q2 | 280 | 288 | 278 | 292 | 289 | 294 | 287 | 297 | 301 |
| 111Q2 | 289 | 298 | 283 | 301 | 298 | 302 | 302 | 311 | 303 |
| 增幅 | 19.92 | 19.68 | 14.57 | 15.77 | 22.63 | 24.79 | 17.51 | 17.36 | 21.20 |
| 漲排序 | 4 | 5 | 9 | 8 | 2 | 1 | 6 | 7 | 3 |
| 期排序 | 8 | 7 | 9 | 5 | 6 | 3 | 4 | 1 | 2 |
說明﹕貸款期數相同時，再以其漲幅排序為比較標準。
由上觀之，由於國內房價不合理的高漲現象明顯，造成房價所得比偏高，購屋人的房貸負擔率偏高，房價負擔能力偏低，房貸還款期數變長，導致人民在購屋以後，必須承挽擔長期的高額貸款，終其一生都在為還債而努力，生活品質難以提高，亦影響家庭生活的正常發展，並使勉強購屋的人成為一生中難以揮去的夢魘。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 國內當前房地產行情表現不佳，主要影響因素包括房市供給量增加、買賣移轉棟數減少、投資客退場、空屋率回升、房價有走低趨勢，以及買方市場逐漸形成等。
2. 臺灣為海島型經濟，國內經濟發展受國內外政經環境的變化影響甚大，如貪污及瀆職事件，以及俄烏戰爭未歇等，而國內政經環境變化方面則有兵役延長的選舉考量、股市表現不佳、人均GDP增加，以及政府超收稅金等。
3. 當前國內房地產市場所呈現的景象包括房價所得比偏高、房貸負擔率偏高、房價負擔能力偏低，以及房貸還款期數變長等，對購屋人相對不利，對國內房市的長期發展亦可能受到影響。
4.購屋是高財務槓桿的運作，一般是以金融機構的貸款為主要的購屋來源，唯因利率增加，促使購至屋負擔增加，房貸金額及還款月數增加，早期房貸是以20年期為主，現在則以30年期較為常見，顯示國人的購屋負擔加重。
5.2022年，國內房市降溫，市場觀望氣氛濃厚，房屋銷售天數增加，除新北市外，其餘各都銷售天數皆增加逾10日以上，買方持觀望態度者眾，議價範團增加；房市交投量數明顯量縮，雖對購屋者有利，但同時也隱藏著購屋風險，建議投資人或潛在購屋人宜慎選購屋時機，切莫讓購屋成為最後的夢魘。
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