摘要
2021年，國內房市受到新冠疫情、美中貿易戰、低利率，以及台商回流帶著大筆資金挹注房市的影響下，房市交投價量齊揚，不論是台灣西部的都會區，東台灣後山的台東、花蓮與宜蘭，甚或是離島地區的金門與澎湖等地區，都成為眾多族群資產配置的重要方式。由於國內百物齊漲，消費者物價總指數(CPI)已六度突破2％通膨警戒線，躉售物價總指數(WPI)年增率則高達二位數，在預期通貨膨漲的心理恐慌下，不論是一般住宅或大坪數土地、商用辦公室、工業用地等，都成為眾多族群資產配置的重要方式。另外，國內房價已呈現有感的上揚情形，引發國人對通貨膨漲的預期，主要因土地及原料價格上漲為影響營建成本及房價上升的重要因素，在國人基於保值心態而對房地產需求殷切之際，商用不動產交易量再創新高、房貸利率維持低檔、地上權案順銷、房貸償還年限增加，以及經濟成長帶動房市需求等。另方面，由於通貨膨脹是一種貨幣流通數量增加且購買力下降的經濟現象，而當人民對通貨膨漲存在著預期心理因素時，便會對具有保值性的房地產有較大的需求，如不動產投資金額逐年增加、豪宅成屋銷售漸入佳境、不動產成為資金停泊的安全港，以及房市將高檔整理等。在當前國內房市幾近於失控的情況下，對人民的居住權，國人的所得分配差距，以及國家經濟的全面發展等，都造成全面性的衝擊。
一.前言
2021年12月，根據國際美國商業不動產服務公司世邦魏理仕(CBRE Group, Inc.)所發佈的「2021年不動產投資市場年終回顧暨展望」，其認為在全球疫情反覆，且景氣復甦充滿不確定性之下，台灣經濟卻在最近兩年中逆勢成長，而不動產投資市場也因整體經濟良好而呈現活絡的榮景，亦為許多投資客因為增加不動產投資而大獲其利的契機。
另外，根據國內台灣經濟研究院的調查統計，儘管國內因疫情漫延未歇，且各國之間亦重啟防疫限制措施，影響全球生產和供應，各國的經濟成長均受到不利影響，唯國內製造業終端需求持續增強，且半導體景氣亦持續走榮，製造業廠商則看好未來半年的景氣表現。因此，根據台灣經濟研究院所公布的2021年11月的「營建業營業氣候測驗點」，就其測驗內容說明國內房價下降不易，房市持續走高，唯量價將逐漸持穩。
事實上，在過去一年中，國內房市在受到新冠疫情、美中貿易戰、低利率，以及台商回流帶著大筆資金挹注房市的影響，加上國內百物齊漲，2021年的消費者物價總指數(CPI)已六度突破2％通膨警戒線，躉售物價總指數(WPI)的年增率則成二位數的成長，在預期通貨膨漲的心理恐慌下，不論是一般住宅、大坪數土地、商用辦公室、工業用地等，都成為眾多族群資產配置的重要方式。另外，不論是台灣西部的都會區，東台灣後山的台東、花蓮與宜蘭，甚或是離島地區的金門與澎湖等地區，其房市交投均呈價量齊揚的走勢，在政府房市政策效率不彰的情況下，造成國內房市幾近於失控的局面，對人民的居住權，國人的所得分配差距，以及國家經濟的全面發展等，都造成全面性的衝擊。
總之，國內金CPI與WPI均已趨近於通貨膨漲的水準，政府對於人民因預期通貨膨漲所導致的恐懼感，應即時設立相關經濟政策以資調適，不宜以政治權謀來解決民生問題。
二.當前房市變動分析
2021年上半年，國內房市價量齊揚，進入下半年以後，國內房價更呈現大幅度而有感的上揚現象，而物價上升帶動房價上漲，以及引發國人對通貨膨漲的預期，並對房價之未來走勢呈現相對樂觀的判斷，引發政府加速打房政策，並對國內房市變化造成衝擊，唯政府的房市政策短期間難見其效，讓國內房市仍處於近乎失控的情形，而其背後所隱藏的因素大抵都與人民預期國內通貨膨漲有關，而這可經由下列幾個部分來加以說明。
1.營建業者積極獵地
2021年，國內房市交投活絡，房地產銷價量齊揚，而土地及原張料價格上升成為推升營建成本及房價的重要因素，在國人基於保值心態而對房地產需求殷切之際，加上國內經濟受惠於出口表現持續暢旺，自用型買方擴廠增產的剛性需求，已成為推升工業地產交易的主力。另方面，2021年工業地產交易仍集中於北台灣的桃園，唯在半導體業帶動周邊擴廠效應之下，南台灣的台南已躍居為2021年工業土地第三大交易市場；由於南部地區的房地產價格基期較低，加上產業聚落趨於完整，預期未來一年中，南部地區可能成為工業地產市場上大宗。此外，央行雖已在2020年12月起針對購地貸款祭出限制，但在房市熱度不斷攀升的情況下，本土建商持續加碼獵地，2021年的購買建地費用便已達2,215億元，較上年增加二成以上(21％)，其中，台中、桃園及新北市為最受建商青睞的地點，此三地加總投資金額逾新台幣1,436億元，占比超過六成(64.83%)，顯示建商看好北台灣的房市之後續發展。特別是房市景氣活絡，而六都建地的稀少性，迫使業者必須至全省各地尋找有利建地，導致土地售價水漲船高，並成為推動房價上升的重要因素。
2.商用不動產交易量再創新高
根據世邦魏理仕(CBRE)的研究，截至2021年12月21日，2021全年台灣大型不動產交易金額超過新台幣四千億元(4,256)，其中，商用不動產與土地的交易金額分別為新台幣1,338億元與2,918億元，其占比分別為31.44%及68.54%，不僅創下CBRE自2003年有紀錄以來的歷史新高，且為連續2年衝破4千億大關，同時也見證了當前土地交易的活絡；主要因台灣利率水準處於低點，加上製造業深耕台灣趨勢明顯，2021年的自用型買方購買不動產逾新台幣1,120億元，年增率超過二成(25％)，商用不動產交易量再創新高。
3.房貸利率維持低檔
一般而言，房貸利率高低是影響購屋的重要因素，利率高，則購屋成本上升，反之則下降，故利率高低影響國人對房屋的需求；根據中央銀行的所公布的利率水準，2021年11月，國內台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀等五大銀行中，其新承做購屋貸款719.06 億元，較10月續增89.5 億元，同時也創下2016 年1月政府首次實施房地合一以來單月的新高紀錄，且房貸利率仍維持在1.351%的低檔，而其所反映的事實則是六都買賣移轉棟數月增率為9.0%，以及新成屋整批分戶貸款增加，當然也包括反映房價上揚的因素。
4.地上權案件增加
一般而言，地上權推案通常是房價高漲後出現的產物，因為沒有土地的所有權，僅有特定使用年限的權利，因此地價負擔相對便宜，推案時房價可能是周邊建案的7折左右，不過因為建物能不能分割與地價大幅上揚的問題，容易導致交易紛爭，以致北市近年來亦少見到地上權住宅推案，唯因當前房價「超前部署」，有些人乃傾向購置地上權建築。根據內政部的實價預售揭露資料顯示，台北市的大安區有兩件地上權個案，一是位於金華國小、中正國中學區的「虹耀今采」，二是靠近大安森林公園的「基泰大安」，二者的區位相對較佳，但買房不買地，故其售價明顯低於周邊新案行情。唯雖然地上權小宅個案仍有特定的消費市場，但地上權在台北市並非是主流個案，且北市中大坪數的地上權個案對消費者吸引力並不高。
5.房貸償還年限增加
在房貸市場中，一般常見的銀行房貸年限為20或30年，但仍有少部分銀行提供最高年限40年的房貸，其目的在於降低買房時每月的還款壓力及自備款，增加首購族或是年輕族群申貸的意願；2019年以前，國人房貸以20年為最高年限者較多；然而，在最近幾年中，購屋人改用30年房貸比率有提高的趨勢，以時間換取空間已經成為高房價世代購屋的新趨勢。根據內政部統計，2010年第一季，六都的購屋貸款期數大多在216-226個月，換算平均貸款年限約為18年，但2019年第三季起，拉長到261-272個月，貸款年限等同延長到約22年(21.7-22.6年)，同時也創下內政部開始統計以來的新高點，主要因在過去的一年中，國人已普遍感受到物價上漲的壓力，並思解決之道；根據永慶房仲調查結果顯示，有超過6成5的受訪者偏好用不動產抗通膨，由於房價上升讓民眾感受財務壓力，因此，有4成受訪者要使用30年房貸，且有半數受訪者有使用寬限期的計畫。
6.經濟成長帶動房市需求
當前國內房市交投活絡，房地產銷售量價齊揚，即使2021年5月，本土肺炎疫情大爆發，但房市走勢依然向上攀升，主要因2021年的台灣經濟成長率預估為6%，不僅高於往年，且預期2022年仍有3%或4%的成長率；另外，2021年的內需型產業雖然不佳，但外銷出口產業則相對強勁，特別是電子科技業的產銷暢旺，導致國內的內科、竹科、中科，以及南科等4個科學園區周邊房市需求活絡，再加上通膨日趨明顯，市場上的資金自然尋找抗通膨的投資標的，而房地產則是抵抗通貨膨漲的首選，這也是近年來房地產價量齊揚的重要影響因素。
三.預期通貨膨漲與房地產投資
通貨膨脹是一種貨幣流通數量增加的現象，一般是指整體物價水準持續上漲，人們的購買力下降的經濟現象，而當人民對通貨膨漲存在著預期的心理因素時，便會對具有保值性的房地產有較大的需求，簡述如下。
(一).國內物價己達通貨膨漲警戒線
根據主計總處所公布的台灣地區物價統計，2021年10月及11月的消費者物價指數(CPI)年增率為2.58%與2.84%；而反映廠商生產成本的躉售物價總指數(WPI)年增率則高達14.78％與14.19%；前者是今年繼4、5、8、9、10月之後，第六度突破2％，或連續第4個月超過2%的通膨警戒線；後者是不僅持續幾個月呈「雙位數」成長，也是自民國69年12月有史以來的新高，其漲勢之大僅次於第二次石油危機，國內物價已接近經濟學所定義的「通膨」水準。另外，每個月至少購買1次的民生物資之漲幅為5.52%，不僅是逾9年以來的最大漲幅，更比CPI總指數漲幅高出將近2倍(194.37%)，國內通貨膨漲的陰影如影隨行，也讓國人對於預期性的通貨膨漲心理更為濃烈。
(二).預期通貨膨漲
通貨膨漲(inflation)是指「一般物價水準在某一期間內，持續以相當的幅度上漲」，或是「等值的貨幣，其購買力持續性的下滑」的現象；一般是物價同時具備「普遍」、「持續」、「顯著上漲」等特點，才稱為通膨現象。另外，通貨膨漲的類型很多，除了「需求拉動」以及「成本推動」的通貨膨漲較為常見之外，產業發展不平衡、基礎設施不足等結構性因素，也是通貨膨脹的一個重要成因；另外，在國際貿易盛行下，來自國外的進口品價格上漲也會造成所謂的「輸入性通貨膨脹」。唯若以當前國內幾近於失控的房市而言，應以建材、人工等成本增加所形成的成本推動之通貨膨脹與預期性的通貨膨漲為主，前者是從供給面生產不足，或成本上揚來解釋通貨膨脹的成因；後者是指國內百貨價格齊揚所導致的預期性通貨膨漲(Expected inflation or anticipated inflation)，其是指在經濟生活中，人們預計將要發生通貨膨脹，由於這種預期而採取各種補償性行動引發的物價上揚。
(三).房地產投資的變化
在預期的通貨膨漲心理的影響下，國內房地產投資亦發生重大變化，說明如下述。
1.不動產投資金額逐年增加
在後疫情時代，生活型態轉變，商用市場也跟著轉型。其中，設置物流中心、企業總部汰舊換新、企業在基地周邊買廠房等，都是未來商用不動產趨勢；在悠關房地產售價高低的土地市場方面，建商偏好捷運沿線、重劃區，或低度開發又具整合效益的土地。因此，企業經營者為因應即時生產需求，且考量供應鏈群聚，決策者會在既有基地下，就其周邊土地擴大購入整併，並可立即使用的廠房；因此，若就最近十年的大型不動產之投資情形來加以觀察，便可發現商用不動產的交易金額有逐年增加的情形，雖然在2016年實施房地合一1.0之前的三年中，商用不動產的交易為下降之走勢，唯2017年開始，大型不動產的交易金額便有直線上升的情形，其中又以2018年及2019年的漲幅為最最大，其漲幅分別為54.64%與43.62%，顯示業者看好商用不動產的發展，同時也帶動整體房地產需求的增加，有關臺灣大型不動產投資市場交易金額比較(2011-2021)，可參閱表1的說明。
表1 臺灣大型不動產投資市場交易金額比較表(2011-2021) 單位：億元；%
資料來源：世邦魏理仕研究部，2021年12月。
說明：2021年為2021年12月21日止的資料(已高於2020年)
(+)、(-)為增加及下降的代號，如(+1)是指11年中之增幅最大(2018年)
2.豪宅成屋銷售漸入佳境
在疫情之後半段中，台商回流湧現資金潮，加上通膨疑慮與低利率環境，促使企業主掀起置產投資潮，如台中七期豪宅成屋包括「新朗日匯」以及「慶仁林境」，都在2021年的928檔期重啟銷售，且銷售漸入佳境。前者的主力總價在6,000-8,000萬元，主要買家來自彰濱工業區的企業主；後者的總價約5,000萬元，則頗受中部自營商的青睞，且陸續有成交案。觀其緣由，主要因資金熱潮帶動房地產，高單價豪宅市場也受惠，依據實價資料統計單價超過200 萬的豪宅交易，2021年前11月就達38筆，是最近六年來的最高，而平均成交價每坪229 萬元，也是2016年豪宅市場緊縮後的新高。除了資金回流因素外，房市交投活絡而由預售市場領頭拉升，買方對高價的接受度提高，因此高價豪宅的價量皆受帶動。又根據歷史經驗，在資金寬鬆下，房地產價格走高，以目前市場供需而言，豪宅買盤未歇，特別是全球陷入通膨危機，在避險思維下，房地產仍不失為較佳的資金轉進的安全選項，而這是預期豪宅銷售漸入佳境的主要因素。
3.不動產成為資金停泊的安全港
在美國的QE政策影響世界經濟變化之下，通貨膨漲已成為國內最受關注的問題之一，特別是2021年，國內房市活絡，在外部經濟環境不確定性升高，通貨膨漲的陰影如影隨行，即使央行在一年中即四度出手調整選擇性信用管制，金管會亦拉高金融機構不動產曝險部位，內政部亦擬修法限制預售屋換約轉售等措施，然而，雖然政府積極打炒房，但對於商用不動產市場影響程度較小，且在短期間內難見其效，國內不動產已成為資金停泊的安全港。
4.房市將高檔整理
2021年12月，根據台灣經濟研究院所公布的11月營建業營業氣候測驗點較上月轉為上揚，唯政府調控房市力道慢慢浮現，房地產價量齊揚態勢將趨緩，但房價快速下跌不太可能，預估2022年上半年仍會在高檔震盪整理。主要因廠房、廠辦需求高，首購和換屋買盤亦強，唯由於下半年房價明顯上漲，使買方考慮時間已見拉長，再加上政府打炒作，房市價量齊揚態勢將趨緩。又因國內房價快速下跌是不太可能的趨勢，且政府應不會坐視房價的不合理上漲，因此，未來半年營造業景氣推估應為持平走勢；主要因不動產交投價量隨著房市變化走高，使買方需要更長的時間與賣方交涉，再加上央行、金管會、財政部、內政部對於房市調控政策面全面升級，預期未來半年房市景氣將呈現高檔震盪走勢。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2021年，國內房市受到新冠疫情、美中貿易戰、低利率，以及台商回流帶著大筆資金挹注房市的影響下，房市交投價量齊揚，不論是台灣西部的都會區，東台灣後山的台東、花蓮與宜蘭，甚或是離島地區的金門與澎湖等地區，都成為眾多族群資產配置的重要方式。
2. 國內百物齊漲，2021年的消費者物價總指數(CPI)已六度突破2％通膨警戒線，躉售物價總指數(WPI)年增率則高達二位數，在預期通貨膨漲的心理恐慌下，不論是一般住宅、大坪數土地、商用辦公室、工業用地等，亦成為國人資產配置的主要模式。
3. 在過去一年中，國內房價呈現大而有感的上揚情形，引發國人對通貨膨漲的預期，並對房市之未來走勢呈現出相對樂觀的判斷，由於政府的房市政策短期間亦難見其效，而讓國內房市仍處於近乎失控的情形。
4. 國內房地產銷售價量齊揚，而土地及原料價格上漲為影響營建成本及房價上升的重要因素，在國人基於保值心態而對房地產需求殷切之際，當前房市特性包括商用不動產交易量再創新高、房市以剛性需求為主、房貸利率維持低檔、地上權案順銷、房貸償還年限增加，以及經濟成長帶動房市需求等。
5. 通貨膨脹是一種貨幣流通數量增加且購買力下降的經濟現象，而當人民對通貨膨漲存在著預期的心理因素時，便會對具有保值性的房地產有較大的需求。包括不動產投資金額逐年增加、豪宅成屋銷售漸入佳境、不動產成為資金停泊的安全港，以及房市將高檔整理等。
6. 在當前國內房市幾近於失控的情況下，對人民的居住權，國人的所得分配差距，以及國家經濟的全面發展等，都造成全面性的衝擊。國人購屋不宜盲目追高，蓋因投資人不宜忽視房市政策具有成效落後的特性，預估2022年下半年便會逐漸明顯。
參考文獻
謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，論青年一成自備款購屋政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，台灣房市與人口紅利，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，營建成本營建類股與房價變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，2019年台灣房市的「亮」與「不亮」，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，買房您準備好了嗎？，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，臺灣房市上行是現在進行式，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，臺灣房市之非理性繁榮，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，房市交易的斡旋金之亂，風傳媒。2020.10.18
謝明瑞(2020)，非理性繁榮下的房市政策，聯合報。2020.10.28
謝明瑞(2020)，台灣房市政策的認知偏誤，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，打炒房及負人口紅利與房市變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，從329檔期推案量變化看房市交投的非理性現象，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，房地合一1.0與2.0的比較分析，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，投資人不宜忽視政府的打房政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，房市之校正回歸，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，疫情之下的臺灣房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，SARS、COVID19、VIX與臺灣房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，台灣房價易漲難跌，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，台灣房市的紅單交易，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，不可忽視的台灣離島房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，不可小覻東台灣的房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，不可漠視的台灣六都房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，失控的台灣房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2021年12月。
2021年，國內房市受到新冠疫情、美中貿易戰、低利率，以及台商回流帶著大筆資金挹注房市的影響下，房市交投價量齊揚，不論是台灣西部的都會區，東台灣後山的台東、花蓮與宜蘭，甚或是離島地區的金門與澎湖等地區，都成為眾多族群資產配置的重要方式。由於國內百物齊漲，消費者物價總指數(CPI)已六度突破2％通膨警戒線，躉售物價總指數(WPI)年增率則高達二位數，在預期通貨膨漲的心理恐慌下，不論是一般住宅或大坪數土地、商用辦公室、工業用地等，都成為眾多族群資產配置的重要方式。另外，國內房價已呈現有感的上揚情形，引發國人對通貨膨漲的預期，主要因土地及原料價格上漲為影響營建成本及房價上升的重要因素，在國人基於保值心態而對房地產需求殷切之際，商用不動產交易量再創新高、房貸利率維持低檔、地上權案順銷、房貸償還年限增加，以及經濟成長帶動房市需求等。另方面，由於通貨膨脹是一種貨幣流通數量增加且購買力下降的經濟現象，而當人民對通貨膨漲存在著預期心理因素時，便會對具有保值性的房地產有較大的需求，如不動產投資金額逐年增加、豪宅成屋銷售漸入佳境、不動產成為資金停泊的安全港，以及房市將高檔整理等。在當前國內房市幾近於失控的情況下，對人民的居住權，國人的所得分配差距，以及國家經濟的全面發展等，都造成全面性的衝擊。
一.前言
2021年12月，根據國際美國商業不動產服務公司世邦魏理仕(CBRE Group, Inc.)所發佈的「2021年不動產投資市場年終回顧暨展望」，其認為在全球疫情反覆，且景氣復甦充滿不確定性之下，台灣經濟卻在最近兩年中逆勢成長，而不動產投資市場也因整體經濟良好而呈現活絡的榮景，亦為許多投資客因為增加不動產投資而大獲其利的契機。
另外，根據國內台灣經濟研究院的調查統計，儘管國內因疫情漫延未歇，且各國之間亦重啟防疫限制措施，影響全球生產和供應，各國的經濟成長均受到不利影響，唯國內製造業終端需求持續增強，且半導體景氣亦持續走榮，製造業廠商則看好未來半年的景氣表現。因此，根據台灣經濟研究院所公布的2021年11月的「營建業營業氣候測驗點」，就其測驗內容說明國內房價下降不易，房市持續走高，唯量價將逐漸持穩。
事實上，在過去一年中，國內房市在受到新冠疫情、美中貿易戰、低利率，以及台商回流帶著大筆資金挹注房市的影響，加上國內百物齊漲，2021年的消費者物價總指數(CPI)已六度突破2％通膨警戒線，躉售物價總指數(WPI)的年增率則成二位數的成長，在預期通貨膨漲的心理恐慌下，不論是一般住宅、大坪數土地、商用辦公室、工業用地等，都成為眾多族群資產配置的重要方式。另外，不論是台灣西部的都會區，東台灣後山的台東、花蓮與宜蘭，甚或是離島地區的金門與澎湖等地區，其房市交投均呈價量齊揚的走勢，在政府房市政策效率不彰的情況下，造成國內房市幾近於失控的局面，對人民的居住權，國人的所得分配差距，以及國家經濟的全面發展等，都造成全面性的衝擊。
總之，國內金CPI與WPI均已趨近於通貨膨漲的水準，政府對於人民因預期通貨膨漲所導致的恐懼感，應即時設立相關經濟政策以資調適，不宜以政治權謀來解決民生問題。
二.當前房市變動分析
2021年上半年，國內房市價量齊揚，進入下半年以後，國內房價更呈現大幅度而有感的上揚現象，而物價上升帶動房價上漲，以及引發國人對通貨膨漲的預期，並對房價之未來走勢呈現相對樂觀的判斷，引發政府加速打房政策，並對國內房市變化造成衝擊，唯政府的房市政策短期間難見其效，讓國內房市仍處於近乎失控的情形，而其背後所隱藏的因素大抵都與人民預期國內通貨膨漲有關，而這可經由下列幾個部分來加以說明。
1.營建業者積極獵地
2021年，國內房市交投活絡，房地產銷價量齊揚，而土地及原張料價格上升成為推升營建成本及房價的重要因素，在國人基於保值心態而對房地產需求殷切之際，加上國內經濟受惠於出口表現持續暢旺，自用型買方擴廠增產的剛性需求，已成為推升工業地產交易的主力。另方面，2021年工業地產交易仍集中於北台灣的桃園，唯在半導體業帶動周邊擴廠效應之下，南台灣的台南已躍居為2021年工業土地第三大交易市場；由於南部地區的房地產價格基期較低，加上產業聚落趨於完整，預期未來一年中，南部地區可能成為工業地產市場上大宗。此外，央行雖已在2020年12月起針對購地貸款祭出限制，但在房市熱度不斷攀升的情況下，本土建商持續加碼獵地，2021年的購買建地費用便已達2,215億元，較上年增加二成以上(21％)，其中，台中、桃園及新北市為最受建商青睞的地點，此三地加總投資金額逾新台幣1,436億元，占比超過六成(64.83%)，顯示建商看好北台灣的房市之後續發展。特別是房市景氣活絡，而六都建地的稀少性，迫使業者必須至全省各地尋找有利建地，導致土地售價水漲船高，並成為推動房價上升的重要因素。
2.商用不動產交易量再創新高
根據世邦魏理仕(CBRE)的研究，截至2021年12月21日，2021全年台灣大型不動產交易金額超過新台幣四千億元(4,256)，其中，商用不動產與土地的交易金額分別為新台幣1,338億元與2,918億元，其占比分別為31.44%及68.54%，不僅創下CBRE自2003年有紀錄以來的歷史新高，且為連續2年衝破4千億大關，同時也見證了當前土地交易的活絡；主要因台灣利率水準處於低點，加上製造業深耕台灣趨勢明顯，2021年的自用型買方購買不動產逾新台幣1,120億元，年增率超過二成(25％)，商用不動產交易量再創新高。
3.房貸利率維持低檔
一般而言，房貸利率高低是影響購屋的重要因素，利率高，則購屋成本上升，反之則下降，故利率高低影響國人對房屋的需求；根據中央銀行的所公布的利率水準，2021年11月，國內台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀等五大銀行中，其新承做購屋貸款719.06 億元，較10月續增89.5 億元，同時也創下2016 年1月政府首次實施房地合一以來單月的新高紀錄，且房貸利率仍維持在1.351%的低檔，而其所反映的事實則是六都買賣移轉棟數月增率為9.0%，以及新成屋整批分戶貸款增加，當然也包括反映房價上揚的因素。
4.地上權案件增加
一般而言，地上權推案通常是房價高漲後出現的產物，因為沒有土地的所有權，僅有特定使用年限的權利，因此地價負擔相對便宜，推案時房價可能是周邊建案的7折左右，不過因為建物能不能分割與地價大幅上揚的問題，容易導致交易紛爭，以致北市近年來亦少見到地上權住宅推案，唯因當前房價「超前部署」，有些人乃傾向購置地上權建築。根據內政部的實價預售揭露資料顯示，台北市的大安區有兩件地上權個案，一是位於金華國小、中正國中學區的「虹耀今采」，二是靠近大安森林公園的「基泰大安」，二者的區位相對較佳，但買房不買地，故其售價明顯低於周邊新案行情。唯雖然地上權小宅個案仍有特定的消費市場，但地上權在台北市並非是主流個案，且北市中大坪數的地上權個案對消費者吸引力並不高。
5.房貸償還年限增加
在房貸市場中，一般常見的銀行房貸年限為20或30年，但仍有少部分銀行提供最高年限40年的房貸，其目的在於降低買房時每月的還款壓力及自備款，增加首購族或是年輕族群申貸的意願；2019年以前，國人房貸以20年為最高年限者較多；然而，在最近幾年中，購屋人改用30年房貸比率有提高的趨勢，以時間換取空間已經成為高房價世代購屋的新趨勢。根據內政部統計，2010年第一季，六都的購屋貸款期數大多在216-226個月，換算平均貸款年限約為18年，但2019年第三季起，拉長到261-272個月，貸款年限等同延長到約22年(21.7-22.6年)，同時也創下內政部開始統計以來的新高點，主要因在過去的一年中，國人已普遍感受到物價上漲的壓力，並思解決之道；根據永慶房仲調查結果顯示，有超過6成5的受訪者偏好用不動產抗通膨，由於房價上升讓民眾感受財務壓力，因此，有4成受訪者要使用30年房貸，且有半數受訪者有使用寬限期的計畫。
6.經濟成長帶動房市需求
當前國內房市交投活絡，房地產銷售量價齊揚，即使2021年5月，本土肺炎疫情大爆發，但房市走勢依然向上攀升，主要因2021年的台灣經濟成長率預估為6%，不僅高於往年，且預期2022年仍有3%或4%的成長率；另外，2021年的內需型產業雖然不佳，但外銷出口產業則相對強勁，特別是電子科技業的產銷暢旺，導致國內的內科、竹科、中科，以及南科等4個科學園區周邊房市需求活絡，再加上通膨日趨明顯，市場上的資金自然尋找抗通膨的投資標的，而房地產則是抵抗通貨膨漲的首選，這也是近年來房地產價量齊揚的重要影響因素。
三.預期通貨膨漲與房地產投資
通貨膨脹是一種貨幣流通數量增加的現象，一般是指整體物價水準持續上漲，人們的購買力下降的經濟現象，而當人民對通貨膨漲存在著預期的心理因素時，便會對具有保值性的房地產有較大的需求，簡述如下。
(一).國內物價己達通貨膨漲警戒線
根據主計總處所公布的台灣地區物價統計，2021年10月及11月的消費者物價指數(CPI)年增率為2.58%與2.84%；而反映廠商生產成本的躉售物價總指數(WPI)年增率則高達14.78％與14.19%；前者是今年繼4、5、8、9、10月之後，第六度突破2％，或連續第4個月超過2%的通膨警戒線；後者是不僅持續幾個月呈「雙位數」成長，也是自民國69年12月有史以來的新高，其漲勢之大僅次於第二次石油危機，國內物價已接近經濟學所定義的「通膨」水準。另外，每個月至少購買1次的民生物資之漲幅為5.52%，不僅是逾9年以來的最大漲幅，更比CPI總指數漲幅高出將近2倍(194.37%)，國內通貨膨漲的陰影如影隨行，也讓國人對於預期性的通貨膨漲心理更為濃烈。
(二).預期通貨膨漲
通貨膨漲(inflation)是指「一般物價水準在某一期間內，持續以相當的幅度上漲」，或是「等值的貨幣，其購買力持續性的下滑」的現象；一般是物價同時具備「普遍」、「持續」、「顯著上漲」等特點，才稱為通膨現象。另外，通貨膨漲的類型很多，除了「需求拉動」以及「成本推動」的通貨膨漲較為常見之外，產業發展不平衡、基礎設施不足等結構性因素，也是通貨膨脹的一個重要成因；另外，在國際貿易盛行下，來自國外的進口品價格上漲也會造成所謂的「輸入性通貨膨脹」。唯若以當前國內幾近於失控的房市而言，應以建材、人工等成本增加所形成的成本推動之通貨膨脹與預期性的通貨膨漲為主，前者是從供給面生產不足，或成本上揚來解釋通貨膨脹的成因；後者是指國內百貨價格齊揚所導致的預期性通貨膨漲(Expected inflation or anticipated inflation)，其是指在經濟生活中，人們預計將要發生通貨膨脹，由於這種預期而採取各種補償性行動引發的物價上揚。
(三).房地產投資的變化
在預期的通貨膨漲心理的影響下，國內房地產投資亦發生重大變化，說明如下述。
1.不動產投資金額逐年增加
在後疫情時代，生活型態轉變，商用市場也跟著轉型。其中，設置物流中心、企業總部汰舊換新、企業在基地周邊買廠房等，都是未來商用不動產趨勢；在悠關房地產售價高低的土地市場方面，建商偏好捷運沿線、重劃區，或低度開發又具整合效益的土地。因此，企業經營者為因應即時生產需求，且考量供應鏈群聚，決策者會在既有基地下，就其周邊土地擴大購入整併，並可立即使用的廠房；因此，若就最近十年的大型不動產之投資情形來加以觀察，便可發現商用不動產的交易金額有逐年增加的情形，雖然在2016年實施房地合一1.0之前的三年中，商用不動產的交易為下降之走勢，唯2017年開始，大型不動產的交易金額便有直線上升的情形，其中又以2018年及2019年的漲幅為最最大，其漲幅分別為54.64%與43.62%，顯示業者看好商用不動產的發展，同時也帶動整體房地產需求的增加，有關臺灣大型不動產投資市場交易金額比較(2011-2021)，可參閱表1的說明。
表1 臺灣大型不動產投資市場交易金額比較表(2011-2021) 單位：億元；%
| 年度 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
| 金額 | 2664 | 3015 | 2759 | 2480 | 2094 | 1660 | 1779 | 2751 | 3951 | 4255 | 4256 |
| 變動 | - | 13.18 | -8.49 | -10.1 | -15.6 | -20.7 | 7.17 | 54.64 | 43.62 | 7.69 | 0.02 |
| 備註 | (+)3 | (-)3 | (-)2 | (-)1 | (+)1 | (+)2 |
說明：2021年為2021年12月21日止的資料(已高於2020年)
(+)、(-)為增加及下降的代號，如(+1)是指11年中之增幅最大(2018年)
2.豪宅成屋銷售漸入佳境
在疫情之後半段中，台商回流湧現資金潮，加上通膨疑慮與低利率環境，促使企業主掀起置產投資潮，如台中七期豪宅成屋包括「新朗日匯」以及「慶仁林境」，都在2021年的928檔期重啟銷售，且銷售漸入佳境。前者的主力總價在6,000-8,000萬元，主要買家來自彰濱工業區的企業主；後者的總價約5,000萬元，則頗受中部自營商的青睞，且陸續有成交案。觀其緣由，主要因資金熱潮帶動房地產，高單價豪宅市場也受惠，依據實價資料統計單價超過200 萬的豪宅交易，2021年前11月就達38筆，是最近六年來的最高，而平均成交價每坪229 萬元，也是2016年豪宅市場緊縮後的新高。除了資金回流因素外，房市交投活絡而由預售市場領頭拉升，買方對高價的接受度提高，因此高價豪宅的價量皆受帶動。又根據歷史經驗，在資金寬鬆下，房地產價格走高，以目前市場供需而言，豪宅買盤未歇，特別是全球陷入通膨危機，在避險思維下，房地產仍不失為較佳的資金轉進的安全選項，而這是預期豪宅銷售漸入佳境的主要因素。
3.不動產成為資金停泊的安全港
在美國的QE政策影響世界經濟變化之下，通貨膨漲已成為國內最受關注的問題之一，特別是2021年，國內房市活絡，在外部經濟環境不確定性升高，通貨膨漲的陰影如影隨行，即使央行在一年中即四度出手調整選擇性信用管制，金管會亦拉高金融機構不動產曝險部位，內政部亦擬修法限制預售屋換約轉售等措施，然而，雖然政府積極打炒房，但對於商用不動產市場影響程度較小，且在短期間內難見其效，國內不動產已成為資金停泊的安全港。
4.房市將高檔整理
2021年12月，根據台灣經濟研究院所公布的11月營建業營業氣候測驗點較上月轉為上揚，唯政府調控房市力道慢慢浮現，房地產價量齊揚態勢將趨緩，但房價快速下跌不太可能，預估2022年上半年仍會在高檔震盪整理。主要因廠房、廠辦需求高，首購和換屋買盤亦強，唯由於下半年房價明顯上漲，使買方考慮時間已見拉長，再加上政府打炒作，房市價量齊揚態勢將趨緩。又因國內房價快速下跌是不太可能的趨勢，且政府應不會坐視房價的不合理上漲，因此，未來半年營造業景氣推估應為持平走勢；主要因不動產交投價量隨著房市變化走高，使買方需要更長的時間與賣方交涉，再加上央行、金管會、財政部、內政部對於房市調控政策面全面升級，預期未來半年房市景氣將呈現高檔震盪走勢。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2021年，國內房市受到新冠疫情、美中貿易戰、低利率，以及台商回流帶著大筆資金挹注房市的影響下，房市交投價量齊揚，不論是台灣西部的都會區，東台灣後山的台東、花蓮與宜蘭，甚或是離島地區的金門與澎湖等地區，都成為眾多族群資產配置的重要方式。
2. 國內百物齊漲，2021年的消費者物價總指數(CPI)已六度突破2％通膨警戒線，躉售物價總指數(WPI)年增率則高達二位數，在預期通貨膨漲的心理恐慌下，不論是一般住宅、大坪數土地、商用辦公室、工業用地等，亦成為國人資產配置的主要模式。
3. 在過去一年中，國內房價呈現大而有感的上揚情形，引發國人對通貨膨漲的預期，並對房市之未來走勢呈現出相對樂觀的判斷，由於政府的房市政策短期間亦難見其效，而讓國內房市仍處於近乎失控的情形。
4. 國內房地產銷售價量齊揚，而土地及原料價格上漲為影響營建成本及房價上升的重要因素，在國人基於保值心態而對房地產需求殷切之際，當前房市特性包括商用不動產交易量再創新高、房市以剛性需求為主、房貸利率維持低檔、地上權案順銷、房貸償還年限增加，以及經濟成長帶動房市需求等。
5. 通貨膨脹是一種貨幣流通數量增加且購買力下降的經濟現象，而當人民對通貨膨漲存在著預期的心理因素時，便會對具有保值性的房地產有較大的需求。包括不動產投資金額逐年增加、豪宅成屋銷售漸入佳境、不動產成為資金停泊的安全港，以及房市將高檔整理等。
6. 在當前國內房市幾近於失控的情況下，對人民的居住權，國人的所得分配差距，以及國家經濟的全面發展等，都造成全面性的衝擊。國人購屋不宜盲目追高，蓋因投資人不宜忽視房市政策具有成效落後的特性，預估2022年下半年便會逐漸明顯。
參考文獻
謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，論青年一成自備款購屋政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，台灣房市與人口紅利，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，營建成本營建類股與房價變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，2019年台灣房市的「亮」與「不亮」，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，買房您準備好了嗎？，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，臺灣房市上行是現在進行式，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，臺灣房市之非理性繁榮，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，房市交易的斡旋金之亂，風傳媒。2020.10.18
謝明瑞(2020)，非理性繁榮下的房市政策，聯合報。2020.10.28
謝明瑞(2020)，台灣房市政策的認知偏誤，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，打炒房及負人口紅利與房市變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，從329檔期推案量變化看房市交投的非理性現象，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，房地合一1.0與2.0的比較分析，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，投資人不宜忽視政府的打房政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，房市之校正回歸，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，疫情之下的臺灣房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，SARS、COVID19、VIX與臺灣房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，台灣房價易漲難跌，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，台灣房市的紅單交易，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，不可忽視的台灣離島房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，不可小覻東台灣的房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，不可漠視的台灣六都房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，失控的台灣房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2021年12月。