摘要
自2020年以降，國內房市交投活絡，為抑止房價之不當高漲，政府打房政策不斷，唯成效不彰，在通貨膨漲的陰影與人民對房價即將上漲的預期下，台灣的房市交投活絡現象幾已進入失控狀態。主要因民眾在憂心通膨與搶進房市的羊群效應發酵之下，國內房地產量價齊揚，且對未來房市的發展呈現相對樂觀的預期；國內重要房價指標如國泰房地產指數、六都買賣移轉棟數、住展風向球，以及清華安富房價指數等都呈上升走勢，顯示當前的房市去化順暢。由於全國各地房價普遍上揚，且房價全面調高，包括台灣西部的六都與新竹、東部後山的花蓮、台東、宜蘭，以及離島的金門與澎湖等；另外，房市相關題材、國人預期未來物價上揚的預期心理等，造成國內房市的非理性繁榮現象；另方面，影響房市變動的主要因素包括股市活絡影響房市變化、建商搶購土地、建築貸款融資增加、政府房市政策難以扼止房價上揚、建商擴大投資範圍，以及國內房價尚無止跌跡象等。在當前國內房市已幾近於失控，且房市問題影響人口出生率下降，且己成為國安問題的情況下，政府不宜僅以政治取向而不顧人民居住權的問題，必須做好完善的政策及配套措施以之因應。
一. 前言
在政府推動房市政策的過程中，決策者不可漠視臺灣六都房市，不可小覷臺灣東部房市，亦不可忽視離島房市，否則，失控的台灣房市可能即將上演。
當國內大部分的媒體被政府說服並拉攏，報導內容視對執政者是否有利而被蓄意把持或區隔時，人民在各類媒體中所見到的大多屬歌功頌德之事，少見真實世界之批判與報導，若以2021年第四季的公投及重要時勢為例，媒體所言大抵不是公投同意或不同意，就是立委家暴，或網軍治國等事件，對於人民所真正關心的問題卻是置若罔聞，如房價偏高已成為國安問題，但卻沒有任何公部門或代議士表示關切，連主導房市政策的內政部亦三緘其口，政府官員因恐民怨擴大更是噤若寒蟬，導致當前的台灣房市幾已進入失控，但卻沒有任何官員或立委表示關心的情形。
國內房市交投活絡，政府打房政策不斷，但因政策不夠周延，亦無其他配套措施可資配合，導致打房政策效率不彰，在人民對房市即將上漲的預期下，房市不僅在臺灣西部地區的六都大放異彩，前山房價再三調高，臺灣東部後山房市交投亦十分活絡，房價屢創新高，連離島的房價都已攀升，而東臺灣與離島地區房市的崛起，讓國內房市交投更趨活絡。特別是台積電宣布到高雄投資以後，不僅大高雄的房地產市場再起波蘭，房價可能再上升的爭議再次成為全國人民所關心的議題。
整體而言，在台商進駐、游資充斥、通貨膨漲預期，以及投資管道有限的環境下，國內房市交投所呈現的價量齊揚走勢，已讓國人進入非理性的購屋置產模式，而讓國內的房市交投幾近於失控的地步。
二.房價指數全面上升
2021年下半年，在民眾憂心通膨並進駐房市搶購的羊群效應發酵之下，國內房市交投持續活絡，房地產量價齊揚，並對未來房市的發展呈現相對樂觀的預期，而由當前房價指數的變動走勢，可以看出國內房地產的變化趨勢，簡述如下。
(一).房價指數上揚
一般而言，國泰房地產指數、六都買賣移轉棟數，以及住展風向球等三項指標，可視為國內三大房價指數；若加上2019年11月，由清華大學安富金融工程研究中心首次公布並延續至今的「清華安富房價指數」，便可發現國內各房價指數均是上升的走勢。
1.國泰房地產指數上揚
2021年，國內房市全國價量齊揚，根據國泰建設所發布的國泰房地產指數便可發現，2021年第3季全國房價指數上升4.05％、成交價攀升到每坪31.96萬元，在各地推案不停的市況持續升溫，第4季數據更為活絡，這種非理性的恐慌性買盤湧現，助漲買氣上升；觀其緣由，主要因民眾對通膨的恐懼、預期房價上漲的心態、資金回流、再加上低利率的推升效應，使得房市賣方調漲價格，並造成當前國內房市非理性繁榮的假象。
2.買賣移轉棟數創同期新高
2021年10月，根據全國六都的房屋買賣移轉棟數為2萬3810棟，其月變動與年變動率分別為11.3%與9.3%，且買賣移轉量打破歷年同期紀錄，其中，又以桃園的4426棟為最多，月增率接近二成(17.9%)，年增率則超過二成(26.9%)。同年11月，六都交易量的「建物買賣移轉棟數」再增加為2萬5954棟，月增9.0%，年增5.5%；由於第4季是房市的傳統購屋旺季，預估全年全國的買賣移總量可能超過35萬棟大關。
3.住展風向球分數連續增加
一般而言，住展風向球僅是代表北台灣新建案市場概況，但北台灣的房市變化仍可做為全國房市的風向指標；2021年10月，住展風向球的分數為43.1分，較9月的42.2分為成長的走勢；同年11月，分數續增至43.6分，較10月成長0.5分，且是連續五個月攀升，對應燈號連續五個月都顯現代表「復甦安全」的綠燈，顯見旺季市況持續活絡。另外，由於賣方惜售者愈來愈多，導致待售建案數快速減少，供給量減少，房價出現跳漲現象，唯銷售面亦可能因為房價飆漲太快，部份業者甚至認為「今日完銷，明天就後悔」而傾向惜售，足見多頭買氣而讓房市可能產生非理性的供需失衡狀態。
4.清華安富的房價指數攀高
根據清華大學的「清華安富的房價指數」統計，便可發現從去2020年1月至2021年的9月，全台房價指數全面上揚7.9％，有八個縣市的漲幅超過10％，分別是屏東縣（14.9％）、嘉義縣市（14.6％）、花蓮縣（14％）、台南市（13.2％）、彰化縣（12.8％）、南投縣（12.2％）、台中市（12.1％）；一向深獲投資客青睞的六個直轄市之房價變動的落差很大，如擁有南科、台積題材的台南奪冠（13.2％），具有中科以及台商聚集最多的台中則排名第二（12.1％），而具有首善地區的台北市與新北市則落為倒數一、二名。同年10月，全國清華安富房價指數較上月增加0.43%，較去年同期增加3.94%；11月，房價走勢逐步上揚，其變動率分別是月(0.16%)、季(0.73%)、年(3.38%)，再創歷史新高；另外，擁有好山好水適合人居住的後山花蓮之房價，其漲幅亦高於以科學園區為主的台南與台中，房價指數上升後來居上(14%)，顯見台灣東部後山的房價變化不容小覻。
(二).房價全面調高
國內房市交投活絡，全國各地房價普遍上揚，房價全面調高，相關內容可分為下列幾個部分來說明。(謝明瑞，2021)
1.西部地區房價全面上揚
根據2021年第三季的信義房價指數顯示，在過去一年中，六都加上新竹的房價上漲幅度約在5%-26%之間，其中，漲幅最大的是新竹的26%，且其漲幅甚至已超過一般人購屋所需的20%的自備款，而這也是讓年輕人難以進入購屋市場的重要影響因素。六都中漲幅第二名的則是台中市的15%，其次是桃園的12%，其漲幅都超過一成；另外，台南與高雄漲幅也接近一成，雙北市的台北市上漲5%，新北市上漲7%，漲幅相對較小，唯若就六都的房價變動來觀察，便可發現當前國內房價是全面上揚的走勢。
2.東部後山房價繼續調漲
臺灣東部後山花蓮、台東，以及宜蘭三縣市的房市因為交易量持續成長，且交易平均價量均為上揚走勢；根據內政部的實價登錄資料顯示，在最近五年中，宜蘭縣及宜蘭市的華廈及大樓的交易量價中，其每年房價的漲幅愈來愈大，不論是高樓大廈或透天厝等一般住宅，或是建地、工地、農地等，不僅交投活絡，交易量價齊升，且其漲幅已接近翻倍，漲幅甚大，而由每年逐漸上漲的房價，亦可見證花蓮房市活絡的走勢。顯示東半部房地產市場的崛起的現象十分明顯，政府的政策實不能忽視東台灣的房市變化，對於東台灣的房市價量超漲所引發的貧富差距及民怨亦不容小覻。
3.離島房價持續攀高
離島是指不在台灣本島的地區，由於其地理位置偏離，因此，一般人對其房地產價格的變化通常不會太過注意，咸認為其售價應屬偏低的格局；唯當前離島的房價已經走高，其價位甚至直逼六都，如金門平均每坪成交價已高於桃園、高雄、台南；澎湖馬公的房價也超過台南；馬祖個案數少，唯其漲幅甚至比本島的幾個農業縣的房價還貴，如澎湖馬公市三樓透天厝總價已達到2500至3000萬元的價位；金門市區的房價亦如是，房價千萬元幾乎已成為金門及澎湖購屋的基本門檻。根據屋比房屋的統計，在最近五年中，從2017至2021年，金門平均每坪單價從18.3萬增至19.7萬，漲幅7.65%；澎湖則從13.1萬漲到15萬，成長率超過一成(14.50％)；且在最近一年中，金門、澎湖的平均成交價直達六都的水平，其排名分別為全國第五位與第12位，金門甚至高過桃園、高雄跟台南三個直轄市，澎湖馬公市的房價也超過台南市的平均售價。
4.房市相關題材促使房價攀升
不動產業的關聯性產業很多，唯相關的題材可以是建材等相關產業，亦可以是政治經濟或社會現象的縮影，大者如交通建設或園區規劃，小者如美食慶典活動等，都可以經由特別的企劃而引發人民對房市的需求。這些題材讓房市蓬勃發展，吸引諸多建商卡位推案，投資客也追隨建商的腳步前進，如各縣市只要有交通或園區題材的，房價就開始起漲，而資金氾濫是這波房市上漲的主因，當各縣市為拚經濟而推出各項政策時，便會成為熱錢追逐的標的。但各種開發案都需要很長的時間，而非一蹴可幾，然而，許多中南部的蛋白區、蛋殼區僅因重劃與科技業設廠的題材，房價就全面飆漲；事實上，媒體的許多利多訊息僅是消息面，距離真正的利多之實體面仍有一段差距，唯在業者善帶風向的促銷下，投資人往往會盲目跟隨。
5.預期未來房價上揚
2019年12月，政府開始有計劃的推動打房政策，唯政府一連串的打房政策不敵人民對房價上揚的預期，國內房市仍是一片上揚走勢，國人認為在原物料上漲、土地成本增加、通膨等因素下，明年的房價仍會繼續上揚，亦即2022年的房價仍不可能下跌。
整體而言，2021年的房市變化中，不論是台灣西的六都，還是台灣東部後山的花蓮、台東、宜蘭三縣市的房市，亦或是離島的金門與澎湖，其房市平均交易量價都是持續成長的上揚走勢，顯示台灣的房市已逐漸步入失控的局面。
三. 政府房市政策影響房市變化
一般而言，房地產業與其他產業的關聯性甚強，因此，房地產業為國內經濟景氣的重要火車頭；2020年以後，國內房市交投活絡，六都買賣移轉棟數增加，若以最近十年(2011-2021)的 買賣移轉棟數之年變動率來加以觀察，便可發現政府房市政策影響房市變化甚大，唯若沒有配套措施以之因應，則其影響仍屬有限，說明如下述。
(一).房地合一2.0高於1.0的房屋移轉棟數
房地合一即房地合一課稅，是指房屋及土地，以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。「房地合一」的目的在使房產買賣能夠劃一屬於增值利益部分的課稅方式，取代土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅；房屋的交易利得按實價課徵所得稅的雙軌制，進而達到不動產交易利得實價課的目的。為了抑制不當的房價高漲，政府曾以2016年1月1日及2021年7月1日實施房地合一1.0與房地合一2.0，唯前者影響房市的情景遠高於後者。
2021年，國內房市交投暢旺，且成交而移轉棟數比2016年1月1日開始實施的房地合一稅1.0有過之而無不及；根據房仲業者的統計，2021年7月1日實施的房地合一稅2.0新制前移轉棟數達13.4萬棟，比2016年1.0的成交量數更多，主要因房市景氣佳，且1.0時的短期持有者以稅制前變賣者較多；亦即稅制上路前半年交易狀況，房地合一1.0前半年六都買賣移轉棟數為11.8萬棟，房地合一2.0則達13.4萬棟，顯示房地合一2.0上路前交易房屋移轉更暢旺。
另外，房地合一2.0影響最大的族群包括了預售屋、國內法人持有戶，以及持有1年以上、未逾5年的屋主。由於閉鎖期拉長，加上稅率大幅拉高，壓縮短期獲利，雖對長期持有的置產投資人影響不大，但會影響投資人的機會成本，在此結構下，房市購買主力會更趨向於自用買方，也讓投機者轉向其他類型標的。
(二).房市政策影響移轉棟數
為了抑止都會地區的偏高房價，2014年7月１日，政府開始實施的囤房稅，同時，台北市針對房屋評定現值構造單價及路段率調整，2016年1月1日，實施「房地合一 稅」，在短期銷售必須支付高稅率的條件下，引發售屋熱潮，房價呈下降走勢；唯在經歷4年的衰退後，2020年房市復甦，年初新冠疫情爆發，引發了世界性的經濟危機，國內房市亦因為疫情而使得交投低迷；爾後，美國的QE政策讓貨幣供給大幅增加，利率調降，國人開始進入房市購買不動產。2021年5月，新冠疫情在台爆發，台灣進入三級警戒，經濟K型發展型態顯著，部分產業（金融、科技、產業龍頭企業等）及高所得者收益愈來愈高，而一般中小企業、低收入者、傳產、航空、旅遊…則愈來愈少。在營建原物料、人工及土地資源大幅上漲，且低利率，加上通貨周膨漲的預期，使得國內房市交易量價齊升。
(三).南臺灣房價漲幅比北臺灣為高
2021年前十個月，國內房市的買賣移轉棟數累計買賣移轉量已逾21萬棟(210994)，為2016年房地合一實施以來，首度突破20萬棟。另外，在2021前十個月的六都買賣移轉棟數中，其量數雖比2011-2013年為低，但比其他六年的移轉棟數則是增加的走勢，若以年變動率來加以觀察，則以台南市(18.28%)為最高，高雄市(16.95%)次之，二者的成長率都趨近於二成，第三名為台中市(2.92%)，桃園市(1.86%)為第四，至於雙北市中的台北市(2.69%)、新北市(0.70%)則敬陪末座；另外，若以2016年1月1日，實施「房地合一稅」後至2021年來做觀察，則六都的年變動率分別為台北市(43.9.%)、新北市(52.41%)、桃園市(21.50%)、台中市(50.25%)、台南市(67.79%)、高雄市(41.97%)，平地均漲幅超過四成(44.29%)，足見最近五年中，六都房市交投極為熱絡；有關在最近十年中，台灣六都房市買賣移轉棟數年變動比較(2011-2021)，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都房市買賣移轉棟數變動比較表 單位：棟
資料來源：謝明瑞(2021)，不可漠視的臺灣六都房市。
觀察時間：2011年1-10月至2021年1-10月，計10年。
＊2016年1月1日實施實價登錄1.0。
＊＊2021年7月1日實施實價登錄2.0。
經由上述的分析說明可知，在國內六都的房市買賣房屋之移轉棟數中，不論是月變動或年變動率大抵都呈現上升情形，亦可說明當前的房市價量是處於漲勢較大的多頭時期。
四.失控的臺灣房市
影響房市變動的因素很多，唯當前的國內房市交投現象已幾近於失控，這可由下列幾個因素來加以觀察並說明。
(一).股市活絡影響房市變化
2020年，國內股市在經濟上的表現活絡，主要是受到中美貿易戰、疫情衝擊、產業斷鏈等因素影響，以及政府祭出「鼓勵台商回國投資」的政策影響，許多台商趁著這一波低稅優惠措施回國投資，促使台資回流。業者為活用資金，除了投資設廠之外，許多游資進入股市，蓋因政府的投資政策雖然禁止炒房，但並未限制股市投資，促使台股榮景再現，不僅指數破萬點，而且呈繼續攀升之走勢。
過去兩年來，外資賣超台股，2020年共賣超6358億元新台幣，2021年，累計前十月已賣超6015億元；然而，即使外資賣超，但台股卻屢屢創新高，主要因台商為因應中美貿易戰的供應鏈重整，將資金匯回台灣，並向股市匯集，其單日維持在3000億-4500億元左右的成交量。2020年4月13日，臺灣股票加權總指數站上萬點(10080.65點)，成交量亦超過千億元(1189.24億元)，隨後單日成交量不斷攀升，到2021年的5月12日，更創下歷史天量的7828.25億元、7月15日收盤指數為歷史上最高的18034.19點，成交量4584.76億元(同年12月10日為17826.26點)。而股市與房市的資金流是相通的，當股市變化較大或從股市中的獲利時，為避險或套利便轉入房市，促使國內房市亦隨著股市交易增加而活絡，並使房價向上攀升。
(二).建商搶購土地
由於房價連續上升，且漲幅甚大，促使建商必須於全台灣各地搶購土地，造成建造成本上揚，房價亦隨著上升的情形，從2020年6月至2021年12月，建材及原物料價格上漲，如2021年1至8月，每坪鋼骨、機電、水電連工帶料，都增長約一倍，而讓房屋平均每坪造價成本增長約五成。建商為搶購土地須注入資金，而業者從股市賺到的錢一般會轉移到房地產。除了雙北基期較高，漲幅相對較小外，其餘各立要縣市如桃園、新竹、台中、台南等，其房價都已大幅度的揚升。根據591房屋對新建案的調查，在2021年10月下旬至11月，國內房市出現報復性反彈，如同年第三季六都與新竹縣市的推案、房價、來人三大指標全面翻揚，總銷金額達4559億元、平均開價為每坪44.5萬元，其中，以台北市的109.9萬元為最高，台南的24.9萬元為最低。另方面，在新建案的來人數中，其增加率超過一倍，而以台中為最高，桃園為最低，顯示當前國人對房市的熱衷度確實已達到非理性的地步，有關2021年第三季台灣六都新建案價量變動比較，可參閱表2的說明。
表2 2021年第三季台灣六都新建案價量變動比較表 單位：坪/萬元；%
資料來源：1.591新建案。2.作者整理。
(三).建築貸款融資增加
由於房價連續上揚，建商積極搶購土地。根據央行統計的建築貸款融資顯示，從2019年6月以來一直維持雙位數成長，2021年5月疫情爆發，國內房市交投不降反升，建築貸款餘額年增率居高不下，而建築貸款的主要成長就是來自建商的購地貸款，7月購地貸款年增率達到26.7％，購地貸款餘額占建築貸款餘額的比重則從去年底的59.3％增至61.7％；7月本國銀行新承做購地貸款平均成數也由2020年12月的42.6％上升到63.6％。9月房貸餘額為新台幣8兆5443億元，月增609億元，年增9.38%；建築貸款餘額則為2兆7018億元，年增率16.29%。唯建築貸款餘額的年增率增加，但卻有逐步走低的趨勢，主要因建商面臨原物料、工資、土地價格都顯著上漲，加上缺工在短期內難以克服的問題，因而對於土建融需求有相對下降的情形。
(四).政府房市政策難以扼止房價上揚
由於房市交投活絡，房價一再攀升，為了扼止房價上揚，央行繼2020年12月8日提出金融管制措施之後，2021年3月19日及9月23日再次實施打房政策，第三度調整房市信用管制措施，包括新增規範六都與新竹縣市地區，自然人第二戶購屋貸款不得有寬限期，將購地貸款從六成五調降至六成，同時也調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為五成，並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為一年。唯因台灣房價指數連續9年上揚，且在2021年10月續創歷史新高，因此，同年12月9日，內政部通過修法草案，再祭出5大打炒房措施，包含：全面限制預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、嚴懲炒作者、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等，唯政府房市政策仍難以扼止房價上揚。
(五).建商擴大投資範圍
除資金外溢效應外，建商將陣地轉移到非「六都及新竹縣市」地區，由於這些地區的基期較低，獲利空間大，房價隨之上揚。另外，由於建商擔心錯失獲利良機，因而仍到處搶購土地，在都會區幾乎無地可買的情況下，乃延伸至屏東、嘉義、花蓮、彰化、南投等縣市，造成會國各地房地產交投活絡現象；建商推案，投資客跟著進駐，只要量體不大，在游資充斥下，市場去化甚快，這也是建商急於擴大投資範圍的原因。
(六).國內房價尚無止跌跡象
若就2021年的房市變化來加以觀察，從各房市的統計中看不到房價有下跌的訊號，特別是台商資金回流潮似仍持續進行，加上通貨膨漲的預期濃烈，以及房地產具有抗跌保值的特性，在多重因素的交相考量下，國內房價目前似沒有止跌跡象。
整體而言，在游資過多以及通膨的陰影的考量下，短期間內，國內房價回跌的機率不高，全國各縣市的房價已呈現愈墊愈高的趨勢，財富分配更為不均等，當此之際，政府應重視人民的「居住權」問題，積極提出房市政策，避免對國內的失控。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.國內房市交投活絡，政府雖然打房政策不斷，但成效不彰，在人民認為房市即將上漲的預期下，房市交投熱絡，台灣的房市幾已進入失控的狀態。
2.在民眾憂心通膨與搶進房市的羊群效應發酵之下，國內房地產量價齊揚，國人對未來房市的發展呈現相對樂觀的預期；另外，國內重要房價指標如國泰房地產指數、六都買賣移轉棟數、住展風向球，以及清華安富房價指數等都是上升走勢，顯示當前的房市去化順暢。
4.國內房市交投活絡，全國各地房價普遍上揚，房價全面調高，包括台灣西部的六都與新竹、東部後山的花蓮、台東、宜蘭，以及離島的金門與澎湖等；另外，房市相關題材與國人預期未來房價上揚…等，造成國內房市非理性繁榮現象。
5.國內六都買賣移轉棟數增加，而府房市政策影響房市變化甚大，其主要特色如房地合一2.0高於1.0的房屋移轉棟數、房市政策影響移轉棟數，以及南臺灣房價漲幅比北臺灣為高等。
6.影響房市變動的主要因素包括股市活絡影響房市變化、建商搶購土地、建築貸款融資增加、政府房市政策難以扼止房價上揚、建商擴大投資範圍，以及國內房價尚無止跌跡象等。
7. 當前的國內房市已幾近於失控，且房市問題是國安問題，政府必須做好完善的政策及配套措施以之因應，投資人亦不宜冒然搶進。
參考文獻
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謝明瑞(2021)，不可小覻東台灣的房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，不可漠視的台灣六都房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2021年12月。
自2020年以降，國內房市交投活絡，為抑止房價之不當高漲，政府打房政策不斷，唯成效不彰，在通貨膨漲的陰影與人民對房價即將上漲的預期下，台灣的房市交投活絡現象幾已進入失控狀態。主要因民眾在憂心通膨與搶進房市的羊群效應發酵之下，國內房地產量價齊揚，且對未來房市的發展呈現相對樂觀的預期；國內重要房價指標如國泰房地產指數、六都買賣移轉棟數、住展風向球，以及清華安富房價指數等都呈上升走勢，顯示當前的房市去化順暢。由於全國各地房價普遍上揚，且房價全面調高，包括台灣西部的六都與新竹、東部後山的花蓮、台東、宜蘭，以及離島的金門與澎湖等；另外，房市相關題材、國人預期未來物價上揚的預期心理等，造成國內房市的非理性繁榮現象；另方面，影響房市變動的主要因素包括股市活絡影響房市變化、建商搶購土地、建築貸款融資增加、政府房市政策難以扼止房價上揚、建商擴大投資範圍，以及國內房價尚無止跌跡象等。在當前國內房市已幾近於失控，且房市問題影響人口出生率下降，且己成為國安問題的情況下，政府不宜僅以政治取向而不顧人民居住權的問題，必須做好完善的政策及配套措施以之因應。
一. 前言
在政府推動房市政策的過程中，決策者不可漠視臺灣六都房市，不可小覷臺灣東部房市，亦不可忽視離島房市，否則，失控的台灣房市可能即將上演。
當國內大部分的媒體被政府說服並拉攏，報導內容視對執政者是否有利而被蓄意把持或區隔時，人民在各類媒體中所見到的大多屬歌功頌德之事，少見真實世界之批判與報導，若以2021年第四季的公投及重要時勢為例，媒體所言大抵不是公投同意或不同意，就是立委家暴，或網軍治國等事件，對於人民所真正關心的問題卻是置若罔聞，如房價偏高已成為國安問題，但卻沒有任何公部門或代議士表示關切，連主導房市政策的內政部亦三緘其口，政府官員因恐民怨擴大更是噤若寒蟬，導致當前的台灣房市幾已進入失控，但卻沒有任何官員或立委表示關心的情形。
國內房市交投活絡，政府打房政策不斷，但因政策不夠周延，亦無其他配套措施可資配合，導致打房政策效率不彰，在人民對房市即將上漲的預期下，房市不僅在臺灣西部地區的六都大放異彩，前山房價再三調高，臺灣東部後山房市交投亦十分活絡，房價屢創新高，連離島的房價都已攀升，而東臺灣與離島地區房市的崛起，讓國內房市交投更趨活絡。特別是台積電宣布到高雄投資以後，不僅大高雄的房地產市場再起波蘭，房價可能再上升的爭議再次成為全國人民所關心的議題。
整體而言，在台商進駐、游資充斥、通貨膨漲預期，以及投資管道有限的環境下，國內房市交投所呈現的價量齊揚走勢，已讓國人進入非理性的購屋置產模式，而讓國內的房市交投幾近於失控的地步。
二.房價指數全面上升
2021年下半年，在民眾憂心通膨並進駐房市搶購的羊群效應發酵之下，國內房市交投持續活絡，房地產量價齊揚，並對未來房市的發展呈現相對樂觀的預期，而由當前房價指數的變動走勢，可以看出國內房地產的變化趨勢，簡述如下。
(一).房價指數上揚
一般而言，國泰房地產指數、六都買賣移轉棟數，以及住展風向球等三項指標，可視為國內三大房價指數；若加上2019年11月，由清華大學安富金融工程研究中心首次公布並延續至今的「清華安富房價指數」，便可發現國內各房價指數均是上升的走勢。
1.國泰房地產指數上揚
2021年，國內房市全國價量齊揚，根據國泰建設所發布的國泰房地產指數便可發現，2021年第3季全國房價指數上升4.05％、成交價攀升到每坪31.96萬元，在各地推案不停的市況持續升溫，第4季數據更為活絡，這種非理性的恐慌性買盤湧現，助漲買氣上升；觀其緣由，主要因民眾對通膨的恐懼、預期房價上漲的心態、資金回流、再加上低利率的推升效應，使得房市賣方調漲價格，並造成當前國內房市非理性繁榮的假象。
2.買賣移轉棟數創同期新高
2021年10月，根據全國六都的房屋買賣移轉棟數為2萬3810棟，其月變動與年變動率分別為11.3%與9.3%，且買賣移轉量打破歷年同期紀錄，其中，又以桃園的4426棟為最多，月增率接近二成(17.9%)，年增率則超過二成(26.9%)。同年11月，六都交易量的「建物買賣移轉棟數」再增加為2萬5954棟，月增9.0%，年增5.5%；由於第4季是房市的傳統購屋旺季，預估全年全國的買賣移總量可能超過35萬棟大關。
3.住展風向球分數連續增加
一般而言，住展風向球僅是代表北台灣新建案市場概況，但北台灣的房市變化仍可做為全國房市的風向指標；2021年10月，住展風向球的分數為43.1分，較9月的42.2分為成長的走勢；同年11月，分數續增至43.6分，較10月成長0.5分，且是連續五個月攀升，對應燈號連續五個月都顯現代表「復甦安全」的綠燈，顯見旺季市況持續活絡。另外，由於賣方惜售者愈來愈多，導致待售建案數快速減少，供給量減少，房價出現跳漲現象，唯銷售面亦可能因為房價飆漲太快，部份業者甚至認為「今日完銷，明天就後悔」而傾向惜售，足見多頭買氣而讓房市可能產生非理性的供需失衡狀態。
4.清華安富的房價指數攀高
根據清華大學的「清華安富的房價指數」統計，便可發現從去2020年1月至2021年的9月，全台房價指數全面上揚7.9％，有八個縣市的漲幅超過10％，分別是屏東縣（14.9％）、嘉義縣市（14.6％）、花蓮縣（14％）、台南市（13.2％）、彰化縣（12.8％）、南投縣（12.2％）、台中市（12.1％）；一向深獲投資客青睞的六個直轄市之房價變動的落差很大，如擁有南科、台積題材的台南奪冠（13.2％），具有中科以及台商聚集最多的台中則排名第二（12.1％），而具有首善地區的台北市與新北市則落為倒數一、二名。同年10月，全國清華安富房價指數較上月增加0.43%，較去年同期增加3.94%；11月，房價走勢逐步上揚，其變動率分別是月(0.16%)、季(0.73%)、年(3.38%)，再創歷史新高；另外，擁有好山好水適合人居住的後山花蓮之房價，其漲幅亦高於以科學園區為主的台南與台中，房價指數上升後來居上(14%)，顯見台灣東部後山的房價變化不容小覻。
(二).房價全面調高
國內房市交投活絡，全國各地房價普遍上揚，房價全面調高，相關內容可分為下列幾個部分來說明。(謝明瑞，2021)
1.西部地區房價全面上揚
根據2021年第三季的信義房價指數顯示，在過去一年中，六都加上新竹的房價上漲幅度約在5%-26%之間，其中，漲幅最大的是新竹的26%，且其漲幅甚至已超過一般人購屋所需的20%的自備款，而這也是讓年輕人難以進入購屋市場的重要影響因素。六都中漲幅第二名的則是台中市的15%，其次是桃園的12%，其漲幅都超過一成；另外，台南與高雄漲幅也接近一成，雙北市的台北市上漲5%，新北市上漲7%，漲幅相對較小，唯若就六都的房價變動來觀察，便可發現當前國內房價是全面上揚的走勢。
2.東部後山房價繼續調漲
臺灣東部後山花蓮、台東，以及宜蘭三縣市的房市因為交易量持續成長，且交易平均價量均為上揚走勢；根據內政部的實價登錄資料顯示，在最近五年中，宜蘭縣及宜蘭市的華廈及大樓的交易量價中，其每年房價的漲幅愈來愈大，不論是高樓大廈或透天厝等一般住宅，或是建地、工地、農地等，不僅交投活絡，交易量價齊升，且其漲幅已接近翻倍，漲幅甚大，而由每年逐漸上漲的房價，亦可見證花蓮房市活絡的走勢。顯示東半部房地產市場的崛起的現象十分明顯，政府的政策實不能忽視東台灣的房市變化，對於東台灣的房市價量超漲所引發的貧富差距及民怨亦不容小覻。
3.離島房價持續攀高
離島是指不在台灣本島的地區，由於其地理位置偏離，因此，一般人對其房地產價格的變化通常不會太過注意，咸認為其售價應屬偏低的格局；唯當前離島的房價已經走高，其價位甚至直逼六都，如金門平均每坪成交價已高於桃園、高雄、台南；澎湖馬公的房價也超過台南；馬祖個案數少，唯其漲幅甚至比本島的幾個農業縣的房價還貴，如澎湖馬公市三樓透天厝總價已達到2500至3000萬元的價位；金門市區的房價亦如是，房價千萬元幾乎已成為金門及澎湖購屋的基本門檻。根據屋比房屋的統計，在最近五年中，從2017至2021年，金門平均每坪單價從18.3萬增至19.7萬，漲幅7.65%；澎湖則從13.1萬漲到15萬，成長率超過一成(14.50％)；且在最近一年中，金門、澎湖的平均成交價直達六都的水平，其排名分別為全國第五位與第12位，金門甚至高過桃園、高雄跟台南三個直轄市，澎湖馬公市的房價也超過台南市的平均售價。
4.房市相關題材促使房價攀升
不動產業的關聯性產業很多，唯相關的題材可以是建材等相關產業，亦可以是政治經濟或社會現象的縮影，大者如交通建設或園區規劃，小者如美食慶典活動等，都可以經由特別的企劃而引發人民對房市的需求。這些題材讓房市蓬勃發展，吸引諸多建商卡位推案，投資客也追隨建商的腳步前進，如各縣市只要有交通或園區題材的，房價就開始起漲，而資金氾濫是這波房市上漲的主因，當各縣市為拚經濟而推出各項政策時，便會成為熱錢追逐的標的。但各種開發案都需要很長的時間，而非一蹴可幾，然而，許多中南部的蛋白區、蛋殼區僅因重劃與科技業設廠的題材，房價就全面飆漲；事實上，媒體的許多利多訊息僅是消息面，距離真正的利多之實體面仍有一段差距，唯在業者善帶風向的促銷下，投資人往往會盲目跟隨。
5.預期未來房價上揚
2019年12月，政府開始有計劃的推動打房政策，唯政府一連串的打房政策不敵人民對房價上揚的預期，國內房市仍是一片上揚走勢，國人認為在原物料上漲、土地成本增加、通膨等因素下，明年的房價仍會繼續上揚，亦即2022年的房價仍不可能下跌。
整體而言，2021年的房市變化中，不論是台灣西的六都，還是台灣東部後山的花蓮、台東、宜蘭三縣市的房市，亦或是離島的金門與澎湖，其房市平均交易量價都是持續成長的上揚走勢，顯示台灣的房市已逐漸步入失控的局面。
三. 政府房市政策影響房市變化
一般而言，房地產業與其他產業的關聯性甚強，因此，房地產業為國內經濟景氣的重要火車頭；2020年以後，國內房市交投活絡，六都買賣移轉棟數增加，若以最近十年(2011-2021)的 買賣移轉棟數之年變動率來加以觀察，便可發現政府房市政策影響房市變化甚大，唯若沒有配套措施以之因應，則其影響仍屬有限，說明如下述。
(一).房地合一2.0高於1.0的房屋移轉棟數
房地合一即房地合一課稅，是指房屋及土地，以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。「房地合一」的目的在使房產買賣能夠劃一屬於增值利益部分的課稅方式，取代土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅；房屋的交易利得按實價課徵所得稅的雙軌制，進而達到不動產交易利得實價課的目的。為了抑制不當的房價高漲，政府曾以2016年1月1日及2021年7月1日實施房地合一1.0與房地合一2.0，唯前者影響房市的情景遠高於後者。
2021年，國內房市交投暢旺，且成交而移轉棟數比2016年1月1日開始實施的房地合一稅1.0有過之而無不及；根據房仲業者的統計，2021年7月1日實施的房地合一稅2.0新制前移轉棟數達13.4萬棟，比2016年1.0的成交量數更多，主要因房市景氣佳，且1.0時的短期持有者以稅制前變賣者較多；亦即稅制上路前半年交易狀況，房地合一1.0前半年六都買賣移轉棟數為11.8萬棟，房地合一2.0則達13.4萬棟，顯示房地合一2.0上路前交易房屋移轉更暢旺。
另外，房地合一2.0影響最大的族群包括了預售屋、國內法人持有戶，以及持有1年以上、未逾5年的屋主。由於閉鎖期拉長，加上稅率大幅拉高，壓縮短期獲利，雖對長期持有的置產投資人影響不大，但會影響投資人的機會成本，在此結構下，房市購買主力會更趨向於自用買方，也讓投機者轉向其他類型標的。
(二).房市政策影響移轉棟數
為了抑止都會地區的偏高房價，2014年7月１日，政府開始實施的囤房稅，同時，台北市針對房屋評定現值構造單價及路段率調整，2016年1月1日，實施「房地合一 稅」，在短期銷售必須支付高稅率的條件下，引發售屋熱潮，房價呈下降走勢；唯在經歷4年的衰退後，2020年房市復甦，年初新冠疫情爆發，引發了世界性的經濟危機，國內房市亦因為疫情而使得交投低迷；爾後，美國的QE政策讓貨幣供給大幅增加，利率調降，國人開始進入房市購買不動產。2021年5月，新冠疫情在台爆發，台灣進入三級警戒，經濟K型發展型態顯著，部分產業（金融、科技、產業龍頭企業等）及高所得者收益愈來愈高，而一般中小企業、低收入者、傳產、航空、旅遊…則愈來愈少。在營建原物料、人工及土地資源大幅上漲，且低利率，加上通貨周膨漲的預期，使得國內房市交易量價齊升。
(三).南臺灣房價漲幅比北臺灣為高
2021年前十個月，國內房市的買賣移轉棟數累計買賣移轉量已逾21萬棟(210994)，為2016年房地合一實施以來，首度突破20萬棟。另外，在2021前十個月的六都買賣移轉棟數中，其量數雖比2011-2013年為低，但比其他六年的移轉棟數則是增加的走勢，若以年變動率來加以觀察，則以台南市(18.28%)為最高，高雄市(16.95%)次之，二者的成長率都趨近於二成，第三名為台中市(2.92%)，桃園市(1.86%)為第四，至於雙北市中的台北市(2.69%)、新北市(0.70%)則敬陪末座；另外，若以2016年1月1日，實施「房地合一稅」後至2021年來做觀察，則六都的年變動率分別為台北市(43.9.%)、新北市(52.41%)、桃園市(21.50%)、台中市(50.25%)、台南市(67.79%)、高雄市(41.97%)，平地均漲幅超過四成(44.29%)，足見最近五年中，六都房市交投極為熱絡；有關在最近十年中，台灣六都房市買賣移轉棟數年變動比較(2011-2021)，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都房市買賣移轉棟數變動比較表 單位：棟
| 縣市 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016※ | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021※※ |
| 台北市 | 43068 | 31767 | 33057 | 26682 | 21874 | 17593 | 18834 | 22541 | 22817 | 24657 | 25321 |
| 新北市 | 72677 | 56461 | 65949 | 50438 | 38796 | 33624 | 42903 | 47101 | 49229 | 50891 | 51248 |
| 桃園市 | 38540 | 37396 | 42723 | 35830 | 28641 | 30762 | 28716 | 28556 | 31993 | 36694 | 37375 |
| 台中市 | 43266 | 38002 | 43326 | 39487 | 32376 | 26125 | 31630 | 32395 | 35630 | 38139 | 39253 |
| 台南市 | 17680 | 16706 | 19257 | 16934 | 15510 | 13199 | 15661 | 17509 | 19265 | 18723 | 22146 |
| 高雄市 | 31745 | 32353 | 36389 | 32402 | 27062 | 24922 | 28051 | 27632 | 31086 | 30252 | 35381 |
| 合計 | 246979 | 212685 | 240701 | 201773 | 164259 | 146225 | 165795 | 175734 | 190020 | 199356 | 210994 |
觀察時間：2011年1-10月至2021年1-10月，計10年。
＊2016年1月1日實施實價登錄1.0。
＊＊2021年7月1日實施實價登錄2.0。
經由上述的分析說明可知，在國內六都的房市買賣房屋之移轉棟數中，不論是月變動或年變動率大抵都呈現上升情形，亦可說明當前的房市價量是處於漲勢較大的多頭時期。
四.失控的臺灣房市
影響房市變動的因素很多，唯當前的國內房市交投現象已幾近於失控，這可由下列幾個因素來加以觀察並說明。
(一).股市活絡影響房市變化
2020年，國內股市在經濟上的表現活絡，主要是受到中美貿易戰、疫情衝擊、產業斷鏈等因素影響，以及政府祭出「鼓勵台商回國投資」的政策影響，許多台商趁著這一波低稅優惠措施回國投資，促使台資回流。業者為活用資金，除了投資設廠之外，許多游資進入股市，蓋因政府的投資政策雖然禁止炒房，但並未限制股市投資，促使台股榮景再現，不僅指數破萬點，而且呈繼續攀升之走勢。
過去兩年來，外資賣超台股，2020年共賣超6358億元新台幣，2021年，累計前十月已賣超6015億元；然而，即使外資賣超，但台股卻屢屢創新高，主要因台商為因應中美貿易戰的供應鏈重整，將資金匯回台灣，並向股市匯集，其單日維持在3000億-4500億元左右的成交量。2020年4月13日，臺灣股票加權總指數站上萬點(10080.65點)，成交量亦超過千億元(1189.24億元)，隨後單日成交量不斷攀升，到2021年的5月12日，更創下歷史天量的7828.25億元、7月15日收盤指數為歷史上最高的18034.19點，成交量4584.76億元(同年12月10日為17826.26點)。而股市與房市的資金流是相通的，當股市變化較大或從股市中的獲利時，為避險或套利便轉入房市，促使國內房市亦隨著股市交易增加而活絡，並使房價向上攀升。
(二).建商搶購土地
由於房價連續上升，且漲幅甚大，促使建商必須於全台灣各地搶購土地，造成建造成本上揚，房價亦隨著上升的情形，從2020年6月至2021年12月，建材及原物料價格上漲，如2021年1至8月，每坪鋼骨、機電、水電連工帶料，都增長約一倍，而讓房屋平均每坪造價成本增長約五成。建商為搶購土地須注入資金，而業者從股市賺到的錢一般會轉移到房地產。除了雙北基期較高，漲幅相對較小外，其餘各立要縣市如桃園、新竹、台中、台南等，其房價都已大幅度的揚升。根據591房屋對新建案的調查，在2021年10月下旬至11月，國內房市出現報復性反彈，如同年第三季六都與新竹縣市的推案、房價、來人三大指標全面翻揚，總銷金額達4559億元、平均開價為每坪44.5萬元，其中，以台北市的109.9萬元為最高，台南的24.9萬元為最低。另方面，在新建案的來人數中，其增加率超過一倍，而以台中為最高，桃園為最低，顯示當前國人對房市的熱衷度確實已達到非理性的地步，有關2021年第三季台灣六都新建案價量變動比較，可參閱表2的說明。
表2 2021年第三季台灣六都新建案價量變動比較表 單位：坪/萬元；%
| 六都+新竹 | 個案數 | 總銷金額(億) | 戶數 | 平均開價 | 成交價 | 季增率 | 來人數 | 季增率 |
| 台北 | 39 | 845.00 | 2369 | 109.9 | 99 | -4 | 20 | 47 |
| 新北 | 43 | 1383.5 | 8472 | 51.7 | 46.9 | 7 | 31 | 111 |
| 桃園 | 65 | 537.33 | 4324 | 28.2 | 25.4 | 7 | 15 | 43 |
| 新竹 | 39 | 143.95 | 1185 | 33.0 | 29.3 | 11 | 17 | 28 |
| 台中 | 85 | 970.53 | 8576 | 35.4 | 33.9 | 14 | 23 | 367 |
| 台南 | 46 | 135.59 | 1163 | 27.8 | 24.9 | 13 | 13 | 72 |
| 高雄 | 49 | 543.03 | 3744 | 30.9 | 26.9 | 29 | 19 | 211 |
| 合計 | 366 | 4558.93 | 29833 | 49.0 | 44.5 | 8 | 20 | 110 |
(三).建築貸款融資增加
由於房價連續上揚，建商積極搶購土地。根據央行統計的建築貸款融資顯示，從2019年6月以來一直維持雙位數成長，2021年5月疫情爆發，國內房市交投不降反升，建築貸款餘額年增率居高不下，而建築貸款的主要成長就是來自建商的購地貸款，7月購地貸款年增率達到26.7％，購地貸款餘額占建築貸款餘額的比重則從去年底的59.3％增至61.7％；7月本國銀行新承做購地貸款平均成數也由2020年12月的42.6％上升到63.6％。9月房貸餘額為新台幣8兆5443億元，月增609億元，年增9.38%；建築貸款餘額則為2兆7018億元，年增率16.29%。唯建築貸款餘額的年增率增加，但卻有逐步走低的趨勢，主要因建商面臨原物料、工資、土地價格都顯著上漲，加上缺工在短期內難以克服的問題，因而對於土建融需求有相對下降的情形。
(四).政府房市政策難以扼止房價上揚
由於房市交投活絡，房價一再攀升，為了扼止房價上揚，央行繼2020年12月8日提出金融管制措施之後，2021年3月19日及9月23日再次實施打房政策，第三度調整房市信用管制措施，包括新增規範六都與新竹縣市地區，自然人第二戶購屋貸款不得有寬限期，將購地貸款從六成五調降至六成，同時也調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為五成，並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為一年。唯因台灣房價指數連續9年上揚，且在2021年10月續創歷史新高，因此，同年12月9日，內政部通過修法草案，再祭出5大打炒房措施，包含：全面限制預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、嚴懲炒作者、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等，唯政府房市政策仍難以扼止房價上揚。
(五).建商擴大投資範圍
除資金外溢效應外，建商將陣地轉移到非「六都及新竹縣市」地區，由於這些地區的基期較低，獲利空間大，房價隨之上揚。另外，由於建商擔心錯失獲利良機，因而仍到處搶購土地，在都會區幾乎無地可買的情況下，乃延伸至屏東、嘉義、花蓮、彰化、南投等縣市，造成會國各地房地產交投活絡現象；建商推案，投資客跟著進駐，只要量體不大，在游資充斥下，市場去化甚快，這也是建商急於擴大投資範圍的原因。
(六).國內房價尚無止跌跡象
若就2021年的房市變化來加以觀察，從各房市的統計中看不到房價有下跌的訊號，特別是台商資金回流潮似仍持續進行，加上通貨膨漲的預期濃烈，以及房地產具有抗跌保值的特性，在多重因素的交相考量下，國內房價目前似沒有止跌跡象。
整體而言，在游資過多以及通膨的陰影的考量下，短期間內，國內房價回跌的機率不高，全國各縣市的房價已呈現愈墊愈高的趨勢，財富分配更為不均等，當此之際，政府應重視人民的「居住權」問題，積極提出房市政策，避免對國內的失控。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.國內房市交投活絡，政府雖然打房政策不斷，但成效不彰，在人民認為房市即將上漲的預期下，房市交投熱絡，台灣的房市幾已進入失控的狀態。
2.在民眾憂心通膨與搶進房市的羊群效應發酵之下，國內房地產量價齊揚，國人對未來房市的發展呈現相對樂觀的預期；另外，國內重要房價指標如國泰房地產指數、六都買賣移轉棟數、住展風向球，以及清華安富房價指數等都是上升走勢，顯示當前的房市去化順暢。
4.國內房市交投活絡，全國各地房價普遍上揚，房價全面調高，包括台灣西部的六都與新竹、東部後山的花蓮、台東、宜蘭，以及離島的金門與澎湖等；另外，房市相關題材與國人預期未來房價上揚…等，造成國內房市非理性繁榮現象。
5.國內六都買賣移轉棟數增加，而府房市政策影響房市變化甚大，其主要特色如房地合一2.0高於1.0的房屋移轉棟數、房市政策影響移轉棟數，以及南臺灣房價漲幅比北臺灣為高等。
6.影響房市變動的主要因素包括股市活絡影響房市變化、建商搶購土地、建築貸款融資增加、政府房市政策難以扼止房價上揚、建商擴大投資範圍，以及國內房價尚無止跌跡象等。
7. 當前的國內房市已幾近於失控，且房市問題是國安問題，政府必須做好完善的政策及配套措施以之因應，投資人亦不宜冒然搶進。
參考文獻
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