摘要
臺灣設有六個直轄市(六都)，由於經濟發展快速，國內人口朝向都會區集中，而六都房價偏高一直是國人所關心的議題，也是政府不可漠視的房市問題。2009年，行政院所提出「改善庶民生活行動方案」，在「十大民怨你來投」網路票選活動中，以「都會地區房價過高」為十大民怨之首，且至今似無太多的改變，因為十餘年來，都會地區的房價偏高一直都是政府不願誠實面對，又難以解決的問題，如2021年，國內所得水準並未增加，但房市交投持續活絡，房地產量價齊揚，主要因素如「購買房地產時機」持續看好、房價漲幅全面調高、房貸因房價變動快速而無法適時估價影響房市交易、預售屋延後交屋再現、大坪數房地產買氣佳等，都是國人對房市的非理性需求所致。由於房地產業為國內經濟景氣的重要火車頭，而若由六都買賣移轉棟數變動來做觀察，便可發現當前房市的變化確實已呈現非理性的活絡情形。由於六都房價偏高是影響都會地區年輕人不婚不生不育的重要因素，已成為國安問題，也是政府不應漠視的臺灣六都房市問題。
一、前言
根據《地方制度法》的規定，在人口聚居達125萬人以上，且在政治、經濟、文化及都會區域發展上有特殊需要之地區是為直轄市，直轄於行政院，是中華民國的第一級行政區。目前國內計有六個直轄市，也就是國人所熟稔的「六都」，其改制時間分別為台北市（1967年）、高雄市（1979年），2010年同時改制的則有高雄市(高雄縣、市合併後的二次改制）、新北市、臺中市、台南市，而最後改制的則是桃園市（2014年）；由於經濟發展而導致人口朝向都會區集中，而城市居，大不易，因此，「六都」的房價偏高問題一直是國人所關心的議題，也是政府不可漠視的六都房市問題。
對國人而言，在有土斯有財的觀念下，購買房地產是人生必須要完成的大事，唯台灣的房價長期看漲，特別是六都的房價已超出一般市民所能負擔的程度，也很早就引發民怨，且至今民怨未除，如於2009年政府所做的民意調查中，都會地區的房價偏高是民怨之首，歷經十二年之後，至今十大民怨的內容推測應無太大的改變，因為一般在都會地區工作的族群，以其當前的所得水準而言，若沒有親友的協助，很難在都會地區立足生根，造成都會區的不婚不育現象愈來愈明顯，而不論是「房價指數」或「購買房地產時機」指數，都可發現當前國內房價偏高的事實，特別是六都的買賣移轉棟數之增加翻升，不論是月變動率或年變動率，亦或是各主要行政區的房市交易量，都是全面上揚的走勢，且其漲幅甚大；在經濟活動因疫情受限，人民實質所得亦未明顯上升的情況下，都會地區房價已超出購屋人的負擔能力，亦顯見房市交易已呈現非理性的交投情形。
2021年，國內房市呈現非理性的繁榮現象，六都房價屢創新高，特別是同年11月10日，台積電宣布要到高雄設廠投資後，這個台灣第二個成立，也是歷經二次改制的直轄市，亦是六都之一的南部大城--高雄之房地產市場再起波瀾，房價可能再上升的爭議再次成為人民所關心的議題，且六都的房市價量變化已超出一般人的所能支付的能力。
國內房價偏高，人民沒有能力購屋，其所衍生出的低出生率社經問題已成為國安問題，也是政府不可漠視的臺灣六都房市問題。
二、十大民怨依然存在
2009年，前行政院長吳敦義提出「改善庶民生活行動方案」，指示研考會提出由民眾反映民怨的可行性；同年11月23-24日，研考會進行電話民調，從中歸納出十五個選項，並於25-29日舉辦「十大民怨你來投」網路票選活動，由民眾針對每個選項票選是否同意其為民怨問題。
在這次的網路票選中，被最多民眾認定為民怨的是「都會地區房價過高」，其得票數超過三成(32.15%)，且遠超過其他選項；另外，排名第二與第三名的占比超過一成，分別是第二名的電話網路詐騙氾濫(17.43%)，以及第三名的求職不易與失業問題(12.56%)，其餘各項的占比均在一成以下，顯示房價偏高為最大且最難以解決的問題，而2009年的十大民怨之首勘比號稱2021年最大謊言的「疫苗及疫情政策」，而都會地區房價偏高以及政府的謊言仍是當前難以扺擋的民怨，且至今應無太多的改變，因為十餘年來，都會地區的房價偏高一直都無法獲得人民的諒解，亦是民怨的主要因素。有關2009年台灣網路票選之十大民怨內容，可參閱表1的說明。
表1 2009年台灣網路票選之十大民怨比較表 單位：%
資料來源：1.政府入口網站； 2.作者估算整理。
說明：1.舉行日期為2009年11月23-24日電話民調，同月29日公告。
2.占比(A)是指各項民怨贊成票數占總票數的比率。
3.占比(B)是指反對票數占贊成票數的比率。
三、當前房市變動分析
2021年，國內房市交投持續活絡，房地產量價齊揚，並呈現相對樂觀的非理性現象，有關當前房市的變動分析，可分為下列幾個部分來說明。
1. 「購買房地產時機」持續看好
根據中央大學台灣經濟發展研究中心所公布的「購買房地產時機」指數，並以2020年8月為分水嶺，便可發現8月以前指數皆落於100點以下的悲觀水準，顯示民眾購屋心態偏觀望；但8月以後指數反轉向上，超越絕對水準100點；爾後，即使歷經選擇性信用管制、實價登錄2.0、房地合一2.0等新制衝擊，以及國內疫情升溫，但指數仍維持在偏高水準，如2021年8月的「購買房地產時機」指數為115.1點，與去2020年5月疫情嚴峻時的87.7點相較，漲幅27.4點，且六都住宅房價年增率約為1.5%至7%左右；同年11月，「未來半年購買耐久性財貨時機」指數再上升為120.50點，表示民眾對房市充滿信心，同時反應房市熱絡效應難擋，亦即疫情並未影響國人購置不動產的意願，且對國內房市仍是樂觀的預期。
2.房價指數全面調高
根據2021年第三季的「信義房價指數」顯示，在過去一年中，六都加上新竹的房價上漲幅度約在5%-26%之間，其中，漲幅最大的是新竹的26%，且其漲幅甚至已超過一般人購屋所需的20%的自備款，而這也是讓年輕人難以進入購屋市場的重要影響因素。六都中漲幅第二名的則是台中市的15%，其次是桃園的12%，其漲幅都超過一成；另外，台南與高雄漲幅也接近1成，雙北則漲幅相對較小，台北上漲5%，新北上升7%；另外，若就六都的房價變動來觀察，便可發現當前國內房價是全面上揚的走勢，而偏高的六都房價也影響都會地區族群的結婚與生育意願，亦是國內人口減少的重要影響因素。
3.房貸無法適時估價
國內房市交投熱絡，交易量價大幅變化，雖然利率偏低，但民眾購屋申請房貸時卻不甚容易，主要因銀行或估價師都會參考實價揭露的案例價格，唯因2021年下半年的房價漲勢太快，與申貸人所揭露的房價有段差距，因此，銀行要等到有更多的實價紀錄，針對房貸案件的估價才能夠順利進行上，唯若是漲勢不止，則在短時間內還是會有無法估價的問題。目前銀行受理房貸案件時，大抵都可以經由市面變化狀況及實價登錄資獲得相關資訊，大約有八成以上的申貸者可以成功，唯若案件較多，且業務人員可能因為資訊不足而得不到足夠的資料以之因應，基於風險控管，銀行業者對於無法正確估算的價格可能就不願或不敢受理，而這種因當前的房價上漲速度快速，而使金融業者產生無法適時估價的困難，為國內房市少有現象，亦見證當前房市的非理性上升現象十分明顯。
4.預售屋延後交屋現象再現
2021年下半年，國內房地產市場交投活絡，根據住展房屋的資料，預售屋波延後交屋情形十分普遍，而且情況比2015年～2017年更為明顯。其較大的差別是前者建商與購屋者的爭議頻傳，後者則少有延後交屋所產生的糾紛情形，觀其差異，前者是延後交屋對購屋族相對不利，容易引發購屋糾紛，後者則因對購屋者相對有利，故願意配合建商的延後交屋需求。
5.大坪數房地產買氣上升
在資金進駐、台商回流、科學園區以及換屋需求種種因素下，大坪數房產買氣依然熱絡。根據實價登錄資料顯示，在65坪-100坪的物件設定（華廈、住宅大樓、辦公大樓、店面、公寓、透天厝等資料）之下，以近三年六都中房價較高的區域為例，大坪數房產交易量從2019年-2020年買賣數據中，呈現出交易量穩定的現象。如2021年建商推出的百億元指標案件中，舉凡板橋新美齊画世代、大安Diamond Towers鑽石塔等，都能發現三至四房的中大坪數產品占多數，顯見大坪數房型優點多，建商看好換屋族市場。此外，不少家庭成員如的夫妻、退休世代因為想要更大的生活空間及居住環境，而衍生換屋的需求。
四、由六都買賣移轉棟數看房市變化
一般而言，房地產業與其他產業的關聯性甚強，因此，房地產業為國內經濟景氣的重要火車頭；2020年以後，國內房市交投活絡，六都買賣移轉棟數增加，為便於瞭解其變化情形，可從政府的房市政策、最近十年(2011-2021)的買賣移轉棟數之年變動率、月變動率，以及六都房市交投較為活絡的行政區之變動情形來加以瞭解，應可進一步看出當前房市的變化確實已呈現非理性的活絡情形。
(一).政府房市政策影響移轉棟數
為了抑止都會地區的偏高房價，2014年7月１日，政府開始實施的囤房稅，同時，台北市針對房屋評定現值構造單價及路段率調整，2016年1月1日，實施「房地合一 稅」，在短期銷售必須支付高稅率的條件下，引發售屋熱潮，房價呈下降走勢；唯在經歷4年的衰退後，2020年房市復甦，年初新冠疫情爆發，引發了世界性的經濟危機，國內房市亦因為疫情而使得交投低迷；爾後，美國的QE政策讓貨幣供給大幅增加，利率調降，國人開始進場買房。2021年5月，新冠疫情在台爆發，台灣進入三級警戒，經濟K型發展型態顯著，部分產業（金融、科技、產業龍頭企業等）及高所得者收益愈來愈高，而一般中小企業、低收入者、傳產、航空、旅遊…則愈來愈衰退。在營建原物料、人工及土地資源大幅上漲，且低利率，加上通貨周膨漲的預期，使得國內房市交易量價齊升。
(二).年變動率
2021年前十個月，國內房市的買賣移轉棟數累計買賣移轉量已逾21萬棟(210994)，為2016年房地合一實施以來，首度突破20萬棟大關。另外，在2021前十個月的六都買賣移轉棟數中，其量數雖比2011-2013年為低，但比其他六年的移轉棟數則是增加的走勢，若以年變動率來加以觀察，則以台南市(18.28%)為最高，高雄市(16.95%)次之，二者的成長率都趨近於二成，第三名為台中市(2.92%)，桃園市(1.86%)為第四，至於雙北市中的台北市(2.69%)、新北市(0.70%)則敬陪末座；另外，若以2016年1月1日，實施「房地合一稅」後至2021年來做觀察，則六都的年變動率分別為台北市(43.9.%)、新北市(52.41%)、桃園市(21.50%)、台中市(50.25%)、台南市(67.79%)、高雄市(41.97%)，平地均漲幅超過四成(44.29%)，足見最近五年中，六都房市交投極為熱絡；有關在最近十年中，台灣六都房市買賣移轉棟數年變動比較(2011-2021)，可參閱表2的說明。
表2 台灣六都房市買賣移轉棟數變動比較表 單位：棟
資料來源：1.六都地政局；2.作者整理。
觀察時間：2011年1-10月至2021年1-10月，計10年。
2016年1月1日實施實價登錄1.0。
2021年7月1日實施實價登錄2.0。
(三).月變動率
年變動率是長期指標，月變動率則可看出短期房市的變化情形；在當前的房市變動過程中，自2021第三季開始，國內房地產市場逐漸走出疫情陰霾，遞延買盤隨之出籠，加上民眾對通貨膨脹及未來升息頗有危機意識，許多投資人趁著利率尚處低檔時期，加速進駐房市，使得2021年10月的買賣移轉量締造歷史新高。因此，若單從2021年十月的月變率來觀察，則以桃園市(26.93%)為最高，高雄市(26.56)次之，二者的成長率都超過於二成，第三名為新北市(15.79%)，台南市(10.65%)，二者均超過一成；台北市與台中市則為下降的走勢，其降幅分別是-8.32%與-11.73%，其中，又以台中市的月降幅超過一成以上為最大，有關在最近十年中，台灣六都房市買賣移轉棟數月變動比較，可參閱表3的說明。
表3 歷年十月台灣六都房市買賣移轉棟數變動比較表 單位：棟
資料來源：如表2。
(四).六都行政區之移轉棟數變動
若進一步就六都中各主要行政區，其房市交投較為活絡的三個行政區來加以觀察，便可發現月變動率最大的分別是台中市的清水區(468.2%)、台南市的永康區(48.7%)，以及新北市的汐止區(42.7%)，其增加率均超過4成；而年變動率最則以桃園市的龟山區(155.3%)，其增加率超過一倍；另外，高雄市的楠梓區(86.7%)，以及台南市的安南區(80.9%)的增加率財則超過8成。若就其跌幅而言，在月減率下降方面，以高雄市三民區的降幅約二成為最大(19.9%)，次為台中市的西屯區(-11.4%)與台北市的中山區(-9.3%)；年減率方面則以台中市的北屯區超過三成為最高(-30.9%)，次為台中的西屯區(-29.3%)與桃園市的中壢(-27.0%)。
因此，若將觀察範圍縮小至行政區，則不論是月變動或年變動率，大抵都呈現上升下跌並存的情形，唯升幅遠大於降幅。有關在最近十年中，2021年10月台灣六都主要行政區買賣移轉棟數年/月變動比較，可參閱表4的說明。
表4. 2021年10月台灣六都主要行政區買賣移轉棟數年/月變動比較表 單位：%
資料來源：如表2。
經由上述的分析說明可知，在國內六都的房市買賣房屋之移轉棟數中，不論是月變動或年變動率，大抵都呈現上升情形，亦可說明當前臺灣六都的房市價量是處於漲勢較大的多頭時期。
四、結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.國內計有台北市、高雄市…等六個直轄市(六都)，由於經濟發展促使國內人口朝向都會區集中，而六都房價偏高，不僅影響年輕人的結婚與生育觀念，造成人口下降，並形成國安問題，也是政府不可漠視的臺灣六都房市問題。
2. 2009年，行政院研考會舉辦「十大民怨你來投」網路票選活動，結果是「都會地區房價過高」為十大民怨之首，且至今似無太多的改變，因為十餘年來，都會地區的房價偏高一直都是政府難以解決的問題。
3.2021年，國內房市交投持續活絡，房地產量價齊揚，如「購買房地產時機」持續看好、房價漲幅全面調高、房貸因房價變動快速而無法適時估價影響房市交易 、預售屋延後交屋再現、大坪數房地產買氣佳等。
4.房地產業為國內經濟景氣的重要火車頭之一，2020年以後，國內房市交投活絡，六都買賣移轉棟數增加，不論是年變動率或月變動率，亦或六都重要行政區之房市交投變動來觀察，都顯示當前房市的變化確實已呈現非理性的活絡情形。
5.在當前房市非理性的飆漲之際，建議投資人不宜冒然搶進，先瞭解房市走勢，貸款環境，以及自身的條件，再做進一步思考是否進駐。
參考文獻
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臺灣設有六個直轄市(六都)，由於經濟發展快速，國內人口朝向都會區集中，而六都房價偏高一直是國人所關心的議題，也是政府不可漠視的房市問題。2009年，行政院所提出「改善庶民生活行動方案」，在「十大民怨你來投」網路票選活動中，以「都會地區房價過高」為十大民怨之首，且至今似無太多的改變，因為十餘年來，都會地區的房價偏高一直都是政府不願誠實面對，又難以解決的問題，如2021年，國內所得水準並未增加，但房市交投持續活絡，房地產量價齊揚，主要因素如「購買房地產時機」持續看好、房價漲幅全面調高、房貸因房價變動快速而無法適時估價影響房市交易、預售屋延後交屋再現、大坪數房地產買氣佳等，都是國人對房市的非理性需求所致。由於房地產業為國內經濟景氣的重要火車頭，而若由六都買賣移轉棟數變動來做觀察，便可發現當前房市的變化確實已呈現非理性的活絡情形。由於六都房價偏高是影響都會地區年輕人不婚不生不育的重要因素，已成為國安問題，也是政府不應漠視的臺灣六都房市問題。
一、前言
根據《地方制度法》的規定，在人口聚居達125萬人以上，且在政治、經濟、文化及都會區域發展上有特殊需要之地區是為直轄市，直轄於行政院，是中華民國的第一級行政區。目前國內計有六個直轄市，也就是國人所熟稔的「六都」，其改制時間分別為台北市（1967年）、高雄市（1979年），2010年同時改制的則有高雄市(高雄縣、市合併後的二次改制）、新北市、臺中市、台南市，而最後改制的則是桃園市（2014年）；由於經濟發展而導致人口朝向都會區集中，而城市居，大不易，因此，「六都」的房價偏高問題一直是國人所關心的議題，也是政府不可漠視的六都房市問題。
對國人而言，在有土斯有財的觀念下，購買房地產是人生必須要完成的大事，唯台灣的房價長期看漲，特別是六都的房價已超出一般市民所能負擔的程度，也很早就引發民怨，且至今民怨未除，如於2009年政府所做的民意調查中，都會地區的房價偏高是民怨之首，歷經十二年之後，至今十大民怨的內容推測應無太大的改變，因為一般在都會地區工作的族群，以其當前的所得水準而言，若沒有親友的協助，很難在都會地區立足生根，造成都會區的不婚不育現象愈來愈明顯，而不論是「房價指數」或「購買房地產時機」指數，都可發現當前國內房價偏高的事實，特別是六都的買賣移轉棟數之增加翻升，不論是月變動率或年變動率，亦或是各主要行政區的房市交易量，都是全面上揚的走勢，且其漲幅甚大；在經濟活動因疫情受限，人民實質所得亦未明顯上升的情況下，都會地區房價已超出購屋人的負擔能力，亦顯見房市交易已呈現非理性的交投情形。
2021年，國內房市呈現非理性的繁榮現象，六都房價屢創新高，特別是同年11月10日，台積電宣布要到高雄設廠投資後，這個台灣第二個成立，也是歷經二次改制的直轄市，亦是六都之一的南部大城--高雄之房地產市場再起波瀾，房價可能再上升的爭議再次成為人民所關心的議題，且六都的房市價量變化已超出一般人的所能支付的能力。
國內房價偏高，人民沒有能力購屋，其所衍生出的低出生率社經問題已成為國安問題，也是政府不可漠視的臺灣六都房市問題。
二、十大民怨依然存在
2009年，前行政院長吳敦義提出「改善庶民生活行動方案」，指示研考會提出由民眾反映民怨的可行性；同年11月23-24日，研考會進行電話民調，從中歸納出十五個選項，並於25-29日舉辦「十大民怨你來投」網路票選活動，由民眾針對每個選項票選是否同意其為民怨問題。
在這次的網路票選中，被最多民眾認定為民怨的是「都會地區房價過高」，其得票數超過三成(32.15%)，且遠超過其他選項；另外，排名第二與第三名的占比超過一成，分別是第二名的電話網路詐騙氾濫(17.43%)，以及第三名的求職不易與失業問題(12.56%)，其餘各項的占比均在一成以下，顯示房價偏高為最大且最難以解決的問題，而2009年的十大民怨之首勘比號稱2021年最大謊言的「疫苗及疫情政策」，而都會地區房價偏高以及政府的謊言仍是當前難以扺擋的民怨，且至今應無太多的改變，因為十餘年來，都會地區的房價偏高一直都無法獲得人民的諒解，亦是民怨的主要因素。有關2009年台灣網路票選之十大民怨內容，可參閱表1的說明。
表1 2009年台灣網路票選之十大民怨比較表 單位：%
| 排名 | 十大民怨項目 | 贊成票數 | 占比(A) | 反對票數 | 占比(B) |
| 01 | 都會地區房價過高 | 5635 | 32.15 | 330 | 5.86 |
| 02 | 電話及網路詐騙氾濫 | 3055 | 17.43 | 404 | 13.22 |
| 03 | 求職不易及失業問題 | 2202 | 12.56 | 119 | 5.40 |
| 04 | 毒品充斥 | 1374 | 7.83 | 625 | 45.48 |
| 05 | 民生物價過高 | 1365 | 7.79 | 54 | 3.96 |
| 06 | 公共場所廁所不乾淨 | 1304 | 7.44 | 84 | 6.44 |
| 07 | 交通違規開單拖吊過嚴 | 1239 | 7.07 | 577 | 46.57 |
| 08 | 幼兒托育不安全 | 977 | 5.57 | 570 | 58.34 |
| 09 | 食品衞生把關不嚴 | 793 | 4.52 | 30 | 3.78 |
| 10 | 占用騎樓道路或車位 | 754 | 4.30 | 43 | 5.70 |
| 總計 | 17528 | 100.00 | 2836 | 16.18 |
說明：1.舉行日期為2009年11月23-24日電話民調，同月29日公告。
2.占比(A)是指各項民怨贊成票數占總票數的比率。
3.占比(B)是指反對票數占贊成票數的比率。
三、當前房市變動分析
2021年，國內房市交投持續活絡，房地產量價齊揚，並呈現相對樂觀的非理性現象，有關當前房市的變動分析，可分為下列幾個部分來說明。
1. 「購買房地產時機」持續看好
根據中央大學台灣經濟發展研究中心所公布的「購買房地產時機」指數，並以2020年8月為分水嶺，便可發現8月以前指數皆落於100點以下的悲觀水準，顯示民眾購屋心態偏觀望；但8月以後指數反轉向上，超越絕對水準100點；爾後，即使歷經選擇性信用管制、實價登錄2.0、房地合一2.0等新制衝擊，以及國內疫情升溫，但指數仍維持在偏高水準，如2021年8月的「購買房地產時機」指數為115.1點，與去2020年5月疫情嚴峻時的87.7點相較，漲幅27.4點，且六都住宅房價年增率約為1.5%至7%左右；同年11月，「未來半年購買耐久性財貨時機」指數再上升為120.50點，表示民眾對房市充滿信心，同時反應房市熱絡效應難擋，亦即疫情並未影響國人購置不動產的意願，且對國內房市仍是樂觀的預期。
2.房價指數全面調高
根據2021年第三季的「信義房價指數」顯示，在過去一年中，六都加上新竹的房價上漲幅度約在5%-26%之間，其中，漲幅最大的是新竹的26%，且其漲幅甚至已超過一般人購屋所需的20%的自備款，而這也是讓年輕人難以進入購屋市場的重要影響因素。六都中漲幅第二名的則是台中市的15%，其次是桃園的12%，其漲幅都超過一成；另外，台南與高雄漲幅也接近1成，雙北則漲幅相對較小，台北上漲5%，新北上升7%；另外，若就六都的房價變動來觀察，便可發現當前國內房價是全面上揚的走勢，而偏高的六都房價也影響都會地區族群的結婚與生育意願，亦是國內人口減少的重要影響因素。
3.房貸無法適時估價
國內房市交投熱絡，交易量價大幅變化，雖然利率偏低，但民眾購屋申請房貸時卻不甚容易，主要因銀行或估價師都會參考實價揭露的案例價格，唯因2021年下半年的房價漲勢太快，與申貸人所揭露的房價有段差距，因此，銀行要等到有更多的實價紀錄，針對房貸案件的估價才能夠順利進行上，唯若是漲勢不止，則在短時間內還是會有無法估價的問題。目前銀行受理房貸案件時，大抵都可以經由市面變化狀況及實價登錄資獲得相關資訊，大約有八成以上的申貸者可以成功，唯若案件較多，且業務人員可能因為資訊不足而得不到足夠的資料以之因應，基於風險控管，銀行業者對於無法正確估算的價格可能就不願或不敢受理，而這種因當前的房價上漲速度快速，而使金融業者產生無法適時估價的困難，為國內房市少有現象，亦見證當前房市的非理性上升現象十分明顯。
4.預售屋延後交屋現象再現
2021年下半年，國內房地產市場交投活絡，根據住展房屋的資料，預售屋波延後交屋情形十分普遍，而且情況比2015年～2017年更為明顯。其較大的差別是前者建商與購屋者的爭議頻傳，後者則少有延後交屋所產生的糾紛情形，觀其差異，前者是延後交屋對購屋族相對不利，容易引發購屋糾紛，後者則因對購屋者相對有利，故願意配合建商的延後交屋需求。
5.大坪數房地產買氣上升
在資金進駐、台商回流、科學園區以及換屋需求種種因素下，大坪數房產買氣依然熱絡。根據實價登錄資料顯示，在65坪-100坪的物件設定（華廈、住宅大樓、辦公大樓、店面、公寓、透天厝等資料）之下，以近三年六都中房價較高的區域為例，大坪數房產交易量從2019年-2020年買賣數據中，呈現出交易量穩定的現象。如2021年建商推出的百億元指標案件中，舉凡板橋新美齊画世代、大安Diamond Towers鑽石塔等，都能發現三至四房的中大坪數產品占多數，顯見大坪數房型優點多，建商看好換屋族市場。此外，不少家庭成員如的夫妻、退休世代因為想要更大的生活空間及居住環境，而衍生換屋的需求。
四、由六都買賣移轉棟數看房市變化
一般而言，房地產業與其他產業的關聯性甚強，因此，房地產業為國內經濟景氣的重要火車頭；2020年以後，國內房市交投活絡，六都買賣移轉棟數增加，為便於瞭解其變化情形，可從政府的房市政策、最近十年(2011-2021)的買賣移轉棟數之年變動率、月變動率，以及六都房市交投較為活絡的行政區之變動情形來加以瞭解，應可進一步看出當前房市的變化確實已呈現非理性的活絡情形。
(一).政府房市政策影響移轉棟數
為了抑止都會地區的偏高房價，2014年7月１日，政府開始實施的囤房稅，同時，台北市針對房屋評定現值構造單價及路段率調整，2016年1月1日，實施「房地合一 稅」，在短期銷售必須支付高稅率的條件下，引發售屋熱潮，房價呈下降走勢；唯在經歷4年的衰退後，2020年房市復甦，年初新冠疫情爆發，引發了世界性的經濟危機，國內房市亦因為疫情而使得交投低迷；爾後，美國的QE政策讓貨幣供給大幅增加，利率調降，國人開始進場買房。2021年5月，新冠疫情在台爆發，台灣進入三級警戒，經濟K型發展型態顯著，部分產業（金融、科技、產業龍頭企業等）及高所得者收益愈來愈高，而一般中小企業、低收入者、傳產、航空、旅遊…則愈來愈衰退。在營建原物料、人工及土地資源大幅上漲，且低利率，加上通貨周膨漲的預期，使得國內房市交易量價齊升。
(二).年變動率
2021年前十個月，國內房市的買賣移轉棟數累計買賣移轉量已逾21萬棟(210994)，為2016年房地合一實施以來，首度突破20萬棟大關。另外，在2021前十個月的六都買賣移轉棟數中，其量數雖比2011-2013年為低，但比其他六年的移轉棟數則是增加的走勢，若以年變動率來加以觀察，則以台南市(18.28%)為最高，高雄市(16.95%)次之，二者的成長率都趨近於二成，第三名為台中市(2.92%)，桃園市(1.86%)為第四，至於雙北市中的台北市(2.69%)、新北市(0.70%)則敬陪末座；另外，若以2016年1月1日，實施「房地合一稅」後至2021年來做觀察，則六都的年變動率分別為台北市(43.9.%)、新北市(52.41%)、桃園市(21.50%)、台中市(50.25%)、台南市(67.79%)、高雄市(41.97%)，平地均漲幅超過四成(44.29%)，足見最近五年中，六都房市交投極為熱絡；有關在最近十年中，台灣六都房市買賣移轉棟數年變動比較(2011-2021)，可參閱表2的說明。
表2 台灣六都房市買賣移轉棟數變動比較表 單位：棟
| 縣市 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
| 台北市 | 43068 | 31767 | 33057 | 26682 | 21874 | 17593 | 18834 | 22541 | 22817 | 24657 | 25321 |
| 新北市 | 72677 | 56461 | 65949 | 50438 | 38796 | 33624 | 42903 | 47101 | 49229 | 50891 | 51248 |
| 桃園市 | 38540 | 37396 | 42723 | 35830 | 28641 | 30762 | 28716 | 28556 | 31993 | 36694 | 37375 |
| 台中市 | 43266 | 38002 | 43326 | 39487 | 32376 | 26125 | 31630 | 32395 | 35630 | 38139 | 39253 |
| 台南市 | 17680 | 16706 | 19257 | 16934 | 15510 | 13199 | 15661 | 17509 | 19265 | 18723 | 22146 |
| 高雄市 | 31745 | 32353 | 36389 | 32402 | 27062 | 24922 | 28051 | 27632 | 31086 | 30252 | 35381 |
| 合計 | 246979 | 212685 | 240701 | 201773 | 164259 | 146225 | 165795 | 175734 | 190020 | 199356 | 210994 |
觀察時間：2011年1-10月至2021年1-10月，計10年。
2016年1月1日實施實價登錄1.0。
2021年7月1日實施實價登錄2.0。
(三).月變動率
年變動率是長期指標，月變動率則可看出短期房市的變化情形；在當前的房市變動過程中，自2021第三季開始，國內房地產市場逐漸走出疫情陰霾，遞延買盤隨之出籠，加上民眾對通貨膨脹及未來升息頗有危機意識，許多投資人趁著利率尚處低檔時期，加速進駐房市，使得2021年10月的買賣移轉量締造歷史新高。因此，若單從2021年十月的月變率來觀察，則以桃園市(26.93%)為最高，高雄市(26.56)次之，二者的成長率都超過於二成，第三名為新北市(15.79%)，台南市(10.65%)，二者均超過一成；台北市與台中市則為下降的走勢，其降幅分別是-8.32%與-11.73%，其中，又以台中市的月降幅超過一成以上為最大，有關在最近十年中，台灣六都房市買賣移轉棟數月變動比較，可參閱表3的說明。
表3 歷年十月台灣六都房市買賣移轉棟數變動比較表 單位：棟
| 縣市 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
| 台北市 | 3255 | 2890 | 3092 | 2478 | 2241 | 1773 | 1683 | 2489 | 2464 | 2669 | 2447 |
| 新北市 | 5336 | 6803 | 6513 | 4346 | 3862 | 3724 | 4088 | 4714 | 5576 | 5549 | 6425 |
| 桃園市 | 3416 | 3762 | 4202 | 3105 | 2774 | 3150 | 2704 | 2949 | 3767 | 3487 | 4426 |
| 台中市 | 3313 | 3849 | 4434 | 4100 | 2823 | 2971 | 2704 | 4044 | 4563 | 4957 | 4375 |
| 台南市 | 1606 | 1693 | 2014 | 1702 | 1672 | 1460 | 1471 | 1659 | 2089 | 1860 | 2058 |
| 高雄市 | 2595 | 3454 | 3395 | 3040 | 2389 | 2603 | 2530 | 3206 | 3088 | 3223 | 4079 |
| 合計 | 19521 | 22451 | 23650 | 18771 | 15761 | 15681 | 15153 | 19051 | 21547 | 21775 | 23810 |
(四).六都行政區之移轉棟數變動
若進一步就六都中各主要行政區，其房市交投較為活絡的三個行政區來加以觀察，便可發現月變動率最大的分別是台中市的清水區(468.2%)、台南市的永康區(48.7%)，以及新北市的汐止區(42.7%)，其增加率均超過4成；而年變動率最則以桃園市的龟山區(155.3%)，其增加率超過一倍；另外，高雄市的楠梓區(86.7%)，以及台南市的安南區(80.9%)的增加率財則超過8成。若就其跌幅而言，在月減率下降方面，以高雄市三民區的降幅約二成為最大(19.9%)，次為台中市的西屯區(-11.4%)與台北市的中山區(-9.3%)；年減率方面則以台中市的北屯區超過三成為最高(-30.9%)，次為台中的西屯區(-29.3%)與桃園市的中壢(-27.0%)。
因此，若將觀察範圍縮小至行政區，則不論是月變動或年變動率，大抵都呈現上升下跌並存的情形，唯升幅遠大於降幅。有關在最近十年中，2021年10月台灣六都主要行政區買賣移轉棟數年/月變動比較，可參閱表4的說明。
表4. 2021年10月台灣六都主要行政區買賣移轉棟數年/月變動比較表 單位：%
| 行政區 | 2021.10 | 2021.09 | 2020.10 | 月增率 | 年增率 | 年/月變動排名 |
| 台北市 | 2447 | 2487 | 2669 | -1.6 | -9.3 | |
| 中山區 | 343 | 378 | 366 | -9.3 | -6.3 | 月減率第3 |
| 內湖區 | 300 | 322 | 410 | -6.8 | -26.8 | |
| 土林區 | 231 | 209 | 217 | 10.5 | 6.5 | |
| 新北市 | 6425 | 5236 | 5549 | 22.7 | 15.8 | |
| 新店區 | 614 | 507 | 407 | 21.1 | 50.9 | |
| 淡水區 | 612 | 531 | 555 | 15.3 | 10.3 | |
| 汐止區 | 605 | 424 | 579 | 42.7 | 4.5 | 月增率第3 |
| 桃園市 | 4426 | 3753 | 3487 | 17.9 | 26.9 | |
| 桃園區 | 1089 | 789 | 840 | 38.0 | 29.6 | |
| 龟山區 | 766 | 621 | 300 | 23.3 | 155.3 | 年增率第1 |
| 中壢區 | 658 | 613 | 901 | 7.3 | -27.0 | 年減率第3 |
| 台中市 | 4375 | 4011 | 4957 | 9.1 | -11.7 | |
| 北屯區 | 644 | 476 | 932 | 35.3 | -30.9 | 年減率第1 |
| 西屯區 | 577 | 651 | 816 | -11.4 | -29.3 | 年/月減率第2 |
| 清水區 | 375 | 66 | 287 | 468.2 | 30.7 | 月增率第1 |
| 台南市 | 2058 | 2221 | 1860 | -7.3 | 10.6 | |
| 永康區 | 342 | 230 | 292 | 48.7 | 17.1 | 月增率第2 |
| 安南區 | 275 | 304 | 152 | -9.5 | 80.9 | 年增率第3 |
| 東區 | 202 | 159 | 223 | 27.0 | -9.4 | |
| 高雄市 | 4079 | 3677 | 3223 | 10.9 | 26.6 | |
| 三民區 | 604 | 754 | 499 | -19.9 | 21.0 | 月減率第1 |
| 楠梓區 | 504 | 372 | 270 | 35.5 | 86.7 | 年增率第2 |
| 鳯山區 | 441 | 379 | 426 | 16.4 | 3.5 | |
| 合 計 | 23810 | 21385 | 21775 | 11.3 | 9.3 |
經由上述的分析說明可知，在國內六都的房市買賣房屋之移轉棟數中，不論是月變動或年變動率，大抵都呈現上升情形，亦可說明當前臺灣六都的房市價量是處於漲勢較大的多頭時期。
四、結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.國內計有台北市、高雄市…等六個直轄市(六都)，由於經濟發展促使國內人口朝向都會區集中，而六都房價偏高，不僅影響年輕人的結婚與生育觀念，造成人口下降，並形成國安問題，也是政府不可漠視的臺灣六都房市問題。
2. 2009年，行政院研考會舉辦「十大民怨你來投」網路票選活動，結果是「都會地區房價過高」為十大民怨之首，且至今似無太多的改變，因為十餘年來，都會地區的房價偏高一直都是政府難以解決的問題。
3.2021年，國內房市交投持續活絡，房地產量價齊揚，如「購買房地產時機」持續看好、房價漲幅全面調高、房貸因房價變動快速而無法適時估價影響房市交易 、預售屋延後交屋再現、大坪數房地產買氣佳等。
4.房地產業為國內經濟景氣的重要火車頭之一，2020年以後，國內房市交投活絡，六都買賣移轉棟數增加，不論是年變動率或月變動率，亦或六都重要行政區之房市交投變動來觀察，都顯示當前房市的變化確實已呈現非理性的活絡情形。
5.在當前房市非理性的飆漲之際，建議投資人不宜冒然搶進，先瞭解房市走勢，貸款環境，以及自身的條件，再做進一步思考是否進駐。
參考文獻
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