摘要
2021年7月，國內開始實施的實價登錄2.0增加多項預售屋銷售市場的管理機制，包括禁止預售屋的紅單轉讓，藉此減少房市炒作，讓不動產市場回歸正常機制，主要因臺灣的預售屋制度以紅單方式銷售為主，由於擁有紅單即具有優先購買權、業者可增加房價調整空間與時間，且具有分期交易或付款方式等特色，因而引發購屋者與投資人的青睞。唯在房市活絡時期，預售屋市場中極易產生紅單炒作情形，藉建案潛銷期與正式開案時的價差賺取差額利潤。紅單轉售在投資市場中活絡的主要原因包括投資人先占為贏的心態、建商可經由促銷轉為熱銷、投機者紅單轉售獲利性高；唯其風險則是退定金須收手續費、依法令規範可以沒收定金，以及紅單交易必須課稅等。另外，政府雖已明令房市交易禁止紅單轉售，但無法阻止房市交投活絡情形，主要因預售屋違規使用紅單交易比例高、紅單轉換以紅包代替紅單轉售、以預約制取得紅單、檯面下的紅單交易盛行、法令規範必須先釐清或調整等。另方面，影響房價的因素很多，禁止紅單交易卻無法禁止房價上升；為了維護房市的公平交易與建全發展，政府與其費盡心力禁止紅單轉賣，不如用心規劃房市政策，同時限制大財團的土地使用。
一.前言
台灣房市的紅單交易行之多年，雖然政府已於2021年7月明令規定，房市銷售市場禁止紅單交易，唯政府若無有效的配合措施以之因應，則要全面禁止紅單轉售並非易事。
2020年下半年，國內房市交易熱絡，預售屋建案熱銷情況屢見不鮮，唯其中也伴隨著預售屋「紅單」轉讓交易的價格炒作，許多房市投機客以「紅單」而大賺其利，並促使房市價量非理性的上揚。為使不動產交易資訊更加透明、即時、正確，並減少投機炒作，2020年12月，立法院三讀通過「平均地權條例」、「地政士法」及「不動產經紀業管理條例」等三大法修正草案，並自2021年7月1日施行，此次實價登錄的修法除將門牌、地號完整揭露，也增加多項預售屋銷售市場的管理機制外，還包括禁止預售屋紅單轉讓在內，藉此減少房市炒作，讓不動產市場回歸正常機制；唯政府雖已提出政策因應，希望經由內政部與地方政府的聯合稽查，藉以達到防堵「紅單」私下交易目的，唯其成效仍有待進一步觀察。
政府的實價登錄2.0將使不動產成交資訊更即時完整揭露，而禁止紅單交易可防堵投機炒作，唯產品價格是由市場決定，政府單方面的管制措施或有其短期的約制效果，但長期功效相對有限，一如在人類社會中，生命會自尋生路，市場價格會自行轉彎，政府的政策總是難以趕上人民的預期與對策。
二.預售屋與紅單交易
一般而言，在房市交易中，紅單轉售主要緣於預售屋市場，相關說明如下述。
(一).預售屋制度
有關國內預售屋制度可分為下列幾個部分來說明。
1.背景因素
臺灣的預售屋制度主要是師法香港房市的做法，那就是1953年，由霍英東在香港油麻地公眾四方街新樓建案時，首創動工興建前先交訂金，再分期付款方式售屋；因此，台灣於1960年代後期即開始以「預售屋」手法銷售房屋，經歷1970年代的潛伏發展至現代的活絡現象，有關預售屋的多元法規因應而生，相關產業亦隨之發展，主要目的即是保護眾多房屋預售制度的參與者。
2.紅單具有優先購買權
國內早期預售屋開賣時，建照通常尚未核准，紅單便是用來證明購屋人已經付錢買到預售屋的購買權，待未來建商拿到建照後，就有優先購買權可以換成真正的合約。因為建照尚未核准，所以很多規劃可能還不完全，或還會發生變更，因此無法直接簽訂一個比較詳細的契約。這種「預售屋的預售」模式要等到建照發出並確定價格後，消費者若仍決定要購買，便再依約定時間補足訂金、正式簽約；若不願購買，則憑此單據拿回先前支付的訂金，由於其對建商獲得建築資金相對有利，這也是建商為什麼要用紅單而不是直接簽約的原因。
3.增加建商對房價調整的時間
一般而言，在建物尚未在市場推出之前，業者基於資金需求及利潤之考量，會預先開放給少數建商的重要客戶承購，此一階段即房市銷售的潛銷時期，這段期間內，建商即使已擁有建照，但為了服務客戶或是測試市場風向，仍會依循保有給部分重要客戶承構的傳統，但同時也可以讓建商選擇給買賣雙方更多的談判時間，並藉此瞭解建案的市場熱度及增加價格調整的可能性。
4.分期交易方式
一般而言，預售屋的銷售與新成屋或中古屋不同，蓋因其不須準備所有的自備款再執行購屋，而是透過訂金、簽約金、開工款、工程款，以及交屋款等不同分期繳的款項，由於分批繳交，可以減緩購屋者的付款壓力，因而為所得有限的年青人、第一次購屋的首購族，或是善用資金理財的投資者所青睞，並成為許多人購屋的主要選擇。
5.預售屋制度的優缺點
在房屋市場中，因為早期預售屋含有「客變」彈性的優點而為購屋人所歡迎，而所謂客變是指在建築興建期間，購屋者可依自身需求而改變如隔間增減的格局規劃，以及水電位置需求等，在不影響建築結構安全及總體管線配置下，進行「客戶變更格局規劃」，以符合不同購屋人的需求；其缺點則是如該預售建案若未與金融機構或建經公司進行開發及價金信託，可能會因經營不善而陷於財務危機，則購屋人可能有拿不回資金或房屋的風險，而這也是政府積極規範預售屋制度的主要因素。
(二).紅單交易
有關紅單交易的內容可分為下列幾個部分來說明。
1.「紅單」的意義
在房地產交易市場中，所謂「紅單」是指「購屋買賣預約單」，當購屋人確定有意願購買預售屋建案後，其在與建商或代銷業者準備簽訂買賣合約前，需要先「下訂」，也就是先付出一筆訂金，保留購買房子的資格，付完訂金後，就會拿到一張紅色的預約單，或是「購屋買賣預約單」或「購屋買賣訂購單」，二者的差別在於買賣雙方是否已經「議價」，又因二者都是紅色或粉紅色，故被簡稱為紅單。
2 .紅單為預約單
一般而言，在房屋銷售市場中，購屋人在購買一間預售屋到真正簽約前，通常會有兩張紅單，一張是上面不會有議價的價格預約單；另一張是上面會有議價的結果的訂購單。雖然每家代銷公司或建商對於預售屋紅單的名稱或定義可能稍有不同，但一般都是指在簽約前購屋人所拿到的憑證。此外，不論是在哪一種階段，只要沒有正式簽約，購屋人通常都可以退回全額的訂金。
3 紅單炒作難以禁止
在房市活絡時期，預售屋市場中極易產生紅單炒作情形，其是指有購屋人先向建商或代銷業者付出訂金後，拿到該預售案「紅單」，再將紅單轉讓給欲買房的民眾，藉此賺取建案潛銷期與正式開案時的價差，且因取得紅單僅代表保留購買房子的資格，尚未簽訂正式買賣合約，因此，還可以向業者「退訂」，並取回訂金；若不考量無法取回的風險，則在房市多頭時期，轉讓紅單可謂一本萬利，且又不易被查稅，亦即紅單炒作等同「無本生意」，因而為投機者所青睞。
總之，在房市交易中，紅單就是一般的預約單，而在交易市場中，買賣收訂金是常態，其主要爭議點在於是否轉賣，因為轉賣紅單是讓渡購買預約權，為減少轉賣可能產生的爭議性，政府會以《公平交易法》稽查，檢視轉紅單是否具有正當性，評斷標準則是檢視其讓渡過程或轉賣次數是否合法或有否異常現象。
三 .禁止紅單轉售政策
有關禁止紅單轉售政策可分為下列幾個部分來說明。
(一).背景因素
2020年12月，國內房市因為房價不合理的高漲而引發政府推動打房政策，主要目的在使房市更為透明化，並減少人為烘抬因素；而內政部在第二波預售屋聯合稽查中發現，在21個預售屋建案中，仍有17個建案存在紅單交易，顯見在未取得建造執照前，銷售紅單的情況在房市銷售市場依然存在的事實。
(二).紅單轉售
一般而言，紅單轉售在投資市場中十分活絡，主要原因如下述：
1.投資人先占為贏的心態
在房市相對活絡時期，投資客透過在潛銷時期所取得熱門戶型的優先承購證明，而一般購屋人在公開銷售時，可能已經買不到位置相對較佳的房屋，因為先占為贏，故隱含紅單轉售的契機。
2.建商經由促銷轉熱銷
在房市交易中，建商在房屋潛銷階段，為了促銷通常會讓部分的潛在客戶以較低價格購入，但在進入正式公開銷售時，建商會因應市場行情調高銷售價格。
3.投機者紅單轉售獲利性高
對投機者而言，轉賣紅單具有訂金可收回，且不容易被查稅，可謂一本萬利，而若建商也默許投資客延後簽約，既可推升紅單交易的行為，亦可炒高建案的市場熱度及價格，導致紅單轉售的利潤偏高。
4.紅單交易活絡
在預售屋市場中，因為存在著「戶型的稀有性」及「價差」因素，對即早持有紅單的客戶有利可圖，使得「紅單」轉售炙手可熱。
總之，紅單轉售在台灣房地產市場活絡時期更為嚴重而明顯，但隨著國稅局爭對紅單轉售課稅，以及建商新增紅單轉讓的規範，只能三等親內轉讓、一年內不能更名…等政策後，紅單市場的買氣逐漸降溫，但仍無法全部解決紅單轉讓的問題。
(三).預售屋紅單交易具有風險
一般而言，「紅單」代表擁有這戶別的優先購買權。唯紅單只是預約單，仍須依按相關法令處理相關權利與義務問題，亦即利潤與風險是同時存在的。
1.紅單退定金須收手續費
在房市交易中，紅單退定是否收手續費的問題一度有所爭議，因為其與政府針對「購屋買賣預約單」不同，亦即「預售屋買賣契約書」或「成屋買賣契約書」有訂定「應記載及不得記載事項」，唯紅單缺少預約單上的條文或文字，亦即尚無法規命令加以規範，因而爭議性較大。
2,依法令規範沒收定金
紅單是一種預約單，不論業者採用預收款或定金，都是一種定金的概念，而根據《民法》第249條，針對定金的規定是「可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還」，業者有可能主張沒收全額定金。此外，《民法》也規定「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金」，亦即假設買方決定要買，但業者卻決定不賣，則業者需要賠償買方2倍的定金。
3 紅單交易必須課稅
依現行制度，房市紅單買賣屬於財產交易所得範圍，若轉手有獲利，在申報綜所稅時，個人須按「收入減成本」後計入個人綜合所得、適用5%~40%稅率。民眾必須將中間賺取差價利潤申報個人綜所稅，倘若未依規定申報等同刻意逃漏稅，國稅局可依法補稅及處以罰鍰，追稅期間為7年；若為營業人出售預售屋或紅單，必須依照全數銷售金額開立發票並課徵營業稅。
4.政府已調高罰款金額
2020年12月21日，立法院通過實價登錄2.0的地政三法，讓交易價格揭露到每個門牌，且預售屋也要在買賣後30日內揭露。同時，立法院將紅單交易納管，禁止紅單交易。另外，在新增預售屋納管中，銷售前建商或代銷商必須將坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，報予主管機關備查，否則處3萬元到15萬元罰鍰，未改善者按次處罰。若未使用定型化契約者，罰6萬至30萬元罰鍰。預售屋買賣雙方應於買賣後30日內進行申報，申報不實者處3萬到15萬元罰鍰，兩次未改善者，處30萬到100萬元罰鍰。
5.紅單交易宜避免財物兩失
在房市交易中，即使預約單上面沒有註明，雙方仍受《民法》規範，所以當有購屋意願而簽下預約單並付出定金時，宜先瞭解相關細節，如退定會不會有費用，如何計算，以及總共費用為何…等，同時將其內容寫在預約單上，以求公信，並求自保，避免房屋與錢財兩失。
(四).加強紅單查核
2020年，為防堵投機客炒房，政府加強各地區的國稅局配合中央政府打炒房政策，並已針對預售屋、紅單加強查核，而在2021年七月一日開始實施的實價登錄新制中，更載明紅單交易必須納管，買受人不得將預售屋紅單轉售予第3人，違者按戶(棟)處15萬~100萬元罰鍰，以防杜投機炒作；另外，預售屋買賣定型化契約應予備查，不符規定者，按戶(棟)處6萬~30萬元罰鍰。
1.預售屋紅單禁止轉讓
2021年7月1日，行政院已公告未來預售屋紅單禁止轉讓，且需遵守二要三不要規定，否則將受罰；亦即每個預售建案都應遵守「先備查」、「銷售2要3不」以及「30日申報實價登錄」的銷售原則。其中，「先備查」是指預售建案在取得建照辦理銷售前，應先將基地座落、建築執照、銷售戶數以及契約書條款等資料，向縣市主管機關申報備查，違反者，除處3-15萬元罰鍰，並令停止銷售外，建案使用的契約，若有違反內政部規定，將另按已簽約戶（棟）處6-30萬元罰鍰。
2.預售屋銷售須配合政府二要三不政策
預售屋的「銷售2要3不」政策是指簽約前預收的款項，要符合提供紅單書面的金額及標的明確等二要件；以及賣方不得保留簽約同意權、不得不利買方約定，以及買受人不得轉售等三不政策，若是違反上述規定，將依戶(棟)處15-100萬元罰鍰。
3 將紅單交易改為實名制
2020年12月30日，內政部發動第二波預售屋聯合稽查，在21個預售屋建案中，仍有17個建案存在紅單交易，顯見在未取得建造執照前，提前銷售紅單的狀況，仍實際存在於市場上，若要抑制紅單炒作，宜將紅單一律改為「實名制」，若要轉讓紅單權利，僅限於本人及親屬間，若與業者簽訂正式買賣合約時，也需確認紅單名字後才可簽約。
四.禁止紅單交易無法阻止房價
2021年，政府雖已明令規定房市交易不得有紅單轉售的情形，唯禁止紅單交易並無法阻止房價的上升，相關內容說明如下述。
(一).預售屋違規使用紅單比例高
2021年9月，內政部首度與19個縣市政府，全面發動聯合稽查56個預售屋建案，其中，有36個建案違規，占比超過六成，稽查結果發現有48個建案使用紅單，並有使用紅單違反規定的建案，按其違規戶數，每戶處罰15至100萬元。爾後對於國內預售屋建案銷售將持續檢查，若有蓄意哄抬或重大違規者將迅查嚴處；唯使用紅單交易的比例仍高達八成以上(85.71%)，顯示紅單交易在預售市場中是一個普遍存在的問題。
(二).紅單交易方式之轉換
由於紅單交易有利可圖，因此，當政府禁止紅單交易時，便會衍生出一些替代方法，茲擇要說明如下述。
1.以紅包代替紅單轉售
在房市銷售市場中，投資客在售屋平台上提出「先簽私約，日後再正式換約」的轉讓方式，費用為紅包數拾萬元，金額則視屋型類別而有所差異，其刊登訊息雖未提及紅單交易，但其實就是一種紅單轉售的另類模式。
2 以預約制取得紅單
一般而言，預售屋交易的亂象大多出在建案正式開賣前的「潛銷」階段，業者為了避免衍生問題，大多利用預約制接待客戶，取得「紅單」的預約單後，待取得建照再由案場約回簽約，而這種先簽私約後再換約轉讓的做法，便可能產生價差現象，其實也是一種紅單交易的模式。
3.檯面下的紅單交易難以禁止
房市的紅單交易類似影歌劇的黃牛票販售，只要市場供需不均，則紅單轉售的情形必然存在，且大多是在檯面下進行，交易行為不易發現，政府即使付出高昂的人力與物力代價，亦難以完全取締。主要因稽查紅單困難，政府除了人力問題之外，在檯面下進行的紅單交易也很難在帳面上查稅，即使預售屋納管後，也難以追查；另外，特殊案例如父母親幫小孩買房，買房後讓給親友，雖也是紅單轉賣，但並沒有賺到差額，亦即雖違反紅單轉售規定，但實務上取締有其困難。
4.法令規範必須先釐清或調整
政府明令規定房市交易禁止紅單轉售，唯其是否與相關法令相違背，必須先謀求釐清之道，否則難竟其功。如根據立法院議案關係文書(中華民國103年5月7日印發院總第887號政府提案第14717號之1081)，公平交易委員會為103年度中央政府總預算決議，有關應會同相關單位研議處理「預售屋紅單」，並嚴格查緝及杜絕類似炒高房價乙案之處理情形，其認為不動產業者以購屋預約單(紅單)作為銷售預售屋之方式，在實務上行之有年，不動產業者於銷售預售屋時，先與消費者就預售屋之戶別、車位、坪數及價格等達成合意，消費者始預付定金，並由業者開立購屋預約單，以保留特定戶將來簽訂買賣契約(本約)之權利。就實務而言，不動產業者與消費者簽訂購屋預約單係屬預約性質，故基於尊重私法自治、契約自由原則，在欠缺法律明文授權規範下，不得禁止消費者轉讓購屋預約單，或禁止不動產業者與購屋預約單受讓人簽訂預售屋買賣契約等行為。
(三).禁止紅單轉售影響房市有限
一般而言，禁止紅單轉售雖可抑止部分投機者的炒作行為，唯其對房市的影響有限，說明如下述。
1.紅單交易難禁止
在實務操作上，要稽查紅單交易有其困難，蓋因紅單一般都在檯面下進行，政府很難在帳面上查稅，即使預售屋納管後也很難有效稽查，且只要房市活絡，紅單必然存在，而且難以扼止。
2.禁止紅單交易無法阻止房市炒作
政府制定出高額罰鍰，禁止建商成為炒作者，但若從房地合一稅稅收逐年成長的情形來觀察，便可發現房產炒作仍在持續進行中，這也是政府祭出房地合一稅2.0的原因，藉由重稅嚴懲房屋買賣轉手炒作，唯其成效仍有待觀察。
3. 禁止紅單無法禁止房價
由於房地產紅單炒作盛行，依實價登錄2.0規定，自2021年7月後禁止紅單轉售，違者將按戶(棟)處15萬~100萬元罰鍰處罰業者，但對於房價並無直接下修的影響，主要因禁止紅單雖可壓抑炒房行為，但房價涉及地價、物料、營建成本等要素，無法因為禁止紅單轉賣的單一因素，便可使房價明顯下修。
4.禁止紅單轉賣不如限制土地使用
禁止紅單轉售不能直接讓房價下修，蓋因影響房價的因素有很多，在營建成本居高不下，缺工嚴重，且國內房價易升難跌，紅單列管雖可短期抑止炒房行為，但不代表可以使房價下修，且土地成本偏高才是影響房價的關鍵因素，而擁有土地的業者大多是財團或壽險業者，政府宜對相關業者的投資模式有所限制，且地方政府、國產署不宜頻繁將國有土地標售，避免助長房屋的炒作情形。
六.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2021年，實價登錄2.0修法增加多項預售屋銷售市場的管理機制，包括禁止預售屋紅單轉讓，藉此減少房市炒作，讓不動產市場回歸正常機制。
2.臺灣的預售屋制度主要是以紅單方式銷售房屋，由於其具有優先購買權、可增加房價調整時間、分期交易方式等特色，因而引發購屋者與投資人的青睞。
3.在房市活絡時期，預售屋市場中極易產生紅單炒作情形，投資人先向建商付出訂金後取得該預售案「紅單」，再將紅單轉讓給欲買房產的民眾，藉建案潛銷期與正式開案時的價差賺取高額利潤。
4.紅單轉售在投資市場中活絡的原因包括投資人先占為贏的心態、建商經由促銷轉熱銷、投機者紅單轉售獲利性高；其風險則是退定須收手續費、依法令規範沒收定金，以及紅單交易必須課稅等。
5.政府明令房市交易禁止紅單轉售無法阻止房價上升，主要因預售屋違規使用紅單比例仍高、紅單轉換以紅包代替紅單轉售、以預約制取得紅單、檯面下的紅單交易盛行、法令規範必須先釐清或調整等，以及影響房價的因素很多，禁止紅單轉售並無法禁止房價上揚。
6.為了維護房市的公平交易與建全發展，建議政府與其費盡心力禁止紅單轉賣，不如用心規劃合理合宜的房市政策，同時限制大財團的土地購買與使用等。
參考文獻
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2021年7月，國內開始實施的實價登錄2.0增加多項預售屋銷售市場的管理機制，包括禁止預售屋的紅單轉讓，藉此減少房市炒作，讓不動產市場回歸正常機制，主要因臺灣的預售屋制度以紅單方式銷售為主，由於擁有紅單即具有優先購買權、業者可增加房價調整空間與時間，且具有分期交易或付款方式等特色，因而引發購屋者與投資人的青睞。唯在房市活絡時期，預售屋市場中極易產生紅單炒作情形，藉建案潛銷期與正式開案時的價差賺取差額利潤。紅單轉售在投資市場中活絡的主要原因包括投資人先占為贏的心態、建商可經由促銷轉為熱銷、投機者紅單轉售獲利性高；唯其風險則是退定金須收手續費、依法令規範可以沒收定金，以及紅單交易必須課稅等。另外，政府雖已明令房市交易禁止紅單轉售，但無法阻止房市交投活絡情形，主要因預售屋違規使用紅單交易比例高、紅單轉換以紅包代替紅單轉售、以預約制取得紅單、檯面下的紅單交易盛行、法令規範必須先釐清或調整等。另方面，影響房價的因素很多，禁止紅單交易卻無法禁止房價上升；為了維護房市的公平交易與建全發展，政府與其費盡心力禁止紅單轉賣，不如用心規劃房市政策，同時限制大財團的土地使用。
一.前言
台灣房市的紅單交易行之多年，雖然政府已於2021年7月明令規定，房市銷售市場禁止紅單交易，唯政府若無有效的配合措施以之因應，則要全面禁止紅單轉售並非易事。
2020年下半年，國內房市交易熱絡，預售屋建案熱銷情況屢見不鮮，唯其中也伴隨著預售屋「紅單」轉讓交易的價格炒作，許多房市投機客以「紅單」而大賺其利，並促使房市價量非理性的上揚。為使不動產交易資訊更加透明、即時、正確，並減少投機炒作，2020年12月，立法院三讀通過「平均地權條例」、「地政士法」及「不動產經紀業管理條例」等三大法修正草案，並自2021年7月1日施行，此次實價登錄的修法除將門牌、地號完整揭露，也增加多項預售屋銷售市場的管理機制外，還包括禁止預售屋紅單轉讓在內，藉此減少房市炒作，讓不動產市場回歸正常機制；唯政府雖已提出政策因應，希望經由內政部與地方政府的聯合稽查，藉以達到防堵「紅單」私下交易目的，唯其成效仍有待進一步觀察。
政府的實價登錄2.0將使不動產成交資訊更即時完整揭露，而禁止紅單交易可防堵投機炒作，唯產品價格是由市場決定，政府單方面的管制措施或有其短期的約制效果，但長期功效相對有限，一如在人類社會中，生命會自尋生路，市場價格會自行轉彎，政府的政策總是難以趕上人民的預期與對策。
二.預售屋與紅單交易
一般而言，在房市交易中，紅單轉售主要緣於預售屋市場，相關說明如下述。
(一).預售屋制度
有關國內預售屋制度可分為下列幾個部分來說明。
1.背景因素
臺灣的預售屋制度主要是師法香港房市的做法，那就是1953年，由霍英東在香港油麻地公眾四方街新樓建案時，首創動工興建前先交訂金，再分期付款方式售屋；因此，台灣於1960年代後期即開始以「預售屋」手法銷售房屋，經歷1970年代的潛伏發展至現代的活絡現象，有關預售屋的多元法規因應而生，相關產業亦隨之發展，主要目的即是保護眾多房屋預售制度的參與者。
2.紅單具有優先購買權
國內早期預售屋開賣時，建照通常尚未核准，紅單便是用來證明購屋人已經付錢買到預售屋的購買權，待未來建商拿到建照後，就有優先購買權可以換成真正的合約。因為建照尚未核准，所以很多規劃可能還不完全，或還會發生變更，因此無法直接簽訂一個比較詳細的契約。這種「預售屋的預售」模式要等到建照發出並確定價格後，消費者若仍決定要購買，便再依約定時間補足訂金、正式簽約；若不願購買，則憑此單據拿回先前支付的訂金，由於其對建商獲得建築資金相對有利，這也是建商為什麼要用紅單而不是直接簽約的原因。
3.增加建商對房價調整的時間
一般而言，在建物尚未在市場推出之前，業者基於資金需求及利潤之考量，會預先開放給少數建商的重要客戶承購，此一階段即房市銷售的潛銷時期，這段期間內，建商即使已擁有建照，但為了服務客戶或是測試市場風向，仍會依循保有給部分重要客戶承構的傳統，但同時也可以讓建商選擇給買賣雙方更多的談判時間，並藉此瞭解建案的市場熱度及增加價格調整的可能性。
4.分期交易方式
一般而言，預售屋的銷售與新成屋或中古屋不同，蓋因其不須準備所有的自備款再執行購屋，而是透過訂金、簽約金、開工款、工程款，以及交屋款等不同分期繳的款項，由於分批繳交，可以減緩購屋者的付款壓力，因而為所得有限的年青人、第一次購屋的首購族，或是善用資金理財的投資者所青睞，並成為許多人購屋的主要選擇。
5.預售屋制度的優缺點
在房屋市場中，因為早期預售屋含有「客變」彈性的優點而為購屋人所歡迎，而所謂客變是指在建築興建期間，購屋者可依自身需求而改變如隔間增減的格局規劃，以及水電位置需求等，在不影響建築結構安全及總體管線配置下，進行「客戶變更格局規劃」，以符合不同購屋人的需求；其缺點則是如該預售建案若未與金融機構或建經公司進行開發及價金信託，可能會因經營不善而陷於財務危機，則購屋人可能有拿不回資金或房屋的風險，而這也是政府積極規範預售屋制度的主要因素。
(二).紅單交易
有關紅單交易的內容可分為下列幾個部分來說明。
1.「紅單」的意義
在房地產交易市場中，所謂「紅單」是指「購屋買賣預約單」，當購屋人確定有意願購買預售屋建案後，其在與建商或代銷業者準備簽訂買賣合約前，需要先「下訂」，也就是先付出一筆訂金，保留購買房子的資格，付完訂金後，就會拿到一張紅色的預約單，或是「購屋買賣預約單」或「購屋買賣訂購單」，二者的差別在於買賣雙方是否已經「議價」，又因二者都是紅色或粉紅色，故被簡稱為紅單。
2 .紅單為預約單
一般而言，在房屋銷售市場中，購屋人在購買一間預售屋到真正簽約前，通常會有兩張紅單，一張是上面不會有議價的價格預約單；另一張是上面會有議價的結果的訂購單。雖然每家代銷公司或建商對於預售屋紅單的名稱或定義可能稍有不同，但一般都是指在簽約前購屋人所拿到的憑證。此外，不論是在哪一種階段，只要沒有正式簽約，購屋人通常都可以退回全額的訂金。
3 紅單炒作難以禁止
在房市活絡時期，預售屋市場中極易產生紅單炒作情形，其是指有購屋人先向建商或代銷業者付出訂金後，拿到該預售案「紅單」，再將紅單轉讓給欲買房的民眾，藉此賺取建案潛銷期與正式開案時的價差，且因取得紅單僅代表保留購買房子的資格，尚未簽訂正式買賣合約，因此，還可以向業者「退訂」，並取回訂金；若不考量無法取回的風險，則在房市多頭時期，轉讓紅單可謂一本萬利，且又不易被查稅，亦即紅單炒作等同「無本生意」，因而為投機者所青睞。
總之，在房市交易中，紅單就是一般的預約單，而在交易市場中，買賣收訂金是常態，其主要爭議點在於是否轉賣，因為轉賣紅單是讓渡購買預約權，為減少轉賣可能產生的爭議性，政府會以《公平交易法》稽查，檢視轉紅單是否具有正當性，評斷標準則是檢視其讓渡過程或轉賣次數是否合法或有否異常現象。
三 .禁止紅單轉售政策
有關禁止紅單轉售政策可分為下列幾個部分來說明。
(一).背景因素
2020年12月，國內房市因為房價不合理的高漲而引發政府推動打房政策，主要目的在使房市更為透明化，並減少人為烘抬因素；而內政部在第二波預售屋聯合稽查中發現，在21個預售屋建案中，仍有17個建案存在紅單交易，顯見在未取得建造執照前，銷售紅單的情況在房市銷售市場依然存在的事實。
(二).紅單轉售
一般而言，紅單轉售在投資市場中十分活絡，主要原因如下述：
1.投資人先占為贏的心態
在房市相對活絡時期，投資客透過在潛銷時期所取得熱門戶型的優先承購證明，而一般購屋人在公開銷售時，可能已經買不到位置相對較佳的房屋，因為先占為贏，故隱含紅單轉售的契機。
2.建商經由促銷轉熱銷
在房市交易中，建商在房屋潛銷階段，為了促銷通常會讓部分的潛在客戶以較低價格購入，但在進入正式公開銷售時，建商會因應市場行情調高銷售價格。
3.投機者紅單轉售獲利性高
對投機者而言，轉賣紅單具有訂金可收回，且不容易被查稅，可謂一本萬利，而若建商也默許投資客延後簽約，既可推升紅單交易的行為，亦可炒高建案的市場熱度及價格，導致紅單轉售的利潤偏高。
4.紅單交易活絡
在預售屋市場中，因為存在著「戶型的稀有性」及「價差」因素，對即早持有紅單的客戶有利可圖，使得「紅單」轉售炙手可熱。
總之，紅單轉售在台灣房地產市場活絡時期更為嚴重而明顯，但隨著國稅局爭對紅單轉售課稅，以及建商新增紅單轉讓的規範，只能三等親內轉讓、一年內不能更名…等政策後，紅單市場的買氣逐漸降溫，但仍無法全部解決紅單轉讓的問題。
(三).預售屋紅單交易具有風險
一般而言，「紅單」代表擁有這戶別的優先購買權。唯紅單只是預約單，仍須依按相關法令處理相關權利與義務問題，亦即利潤與風險是同時存在的。
1.紅單退定金須收手續費
在房市交易中，紅單退定是否收手續費的問題一度有所爭議，因為其與政府針對「購屋買賣預約單」不同，亦即「預售屋買賣契約書」或「成屋買賣契約書」有訂定「應記載及不得記載事項」，唯紅單缺少預約單上的條文或文字，亦即尚無法規命令加以規範，因而爭議性較大。
2,依法令規範沒收定金
紅單是一種預約單，不論業者採用預收款或定金，都是一種定金的概念，而根據《民法》第249條，針對定金的規定是「可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還」，業者有可能主張沒收全額定金。此外，《民法》也規定「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金」，亦即假設買方決定要買，但業者卻決定不賣，則業者需要賠償買方2倍的定金。
3 紅單交易必須課稅
依現行制度，房市紅單買賣屬於財產交易所得範圍，若轉手有獲利，在申報綜所稅時，個人須按「收入減成本」後計入個人綜合所得、適用5%~40%稅率。民眾必須將中間賺取差價利潤申報個人綜所稅，倘若未依規定申報等同刻意逃漏稅，國稅局可依法補稅及處以罰鍰，追稅期間為7年；若為營業人出售預售屋或紅單，必須依照全數銷售金額開立發票並課徵營業稅。
4.政府已調高罰款金額
2020年12月21日，立法院通過實價登錄2.0的地政三法，讓交易價格揭露到每個門牌，且預售屋也要在買賣後30日內揭露。同時，立法院將紅單交易納管，禁止紅單交易。另外，在新增預售屋納管中，銷售前建商或代銷商必須將坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，報予主管機關備查，否則處3萬元到15萬元罰鍰，未改善者按次處罰。若未使用定型化契約者，罰6萬至30萬元罰鍰。預售屋買賣雙方應於買賣後30日內進行申報，申報不實者處3萬到15萬元罰鍰，兩次未改善者，處30萬到100萬元罰鍰。
5.紅單交易宜避免財物兩失
在房市交易中，即使預約單上面沒有註明，雙方仍受《民法》規範，所以當有購屋意願而簽下預約單並付出定金時，宜先瞭解相關細節，如退定會不會有費用，如何計算，以及總共費用為何…等，同時將其內容寫在預約單上，以求公信，並求自保，避免房屋與錢財兩失。
(四).加強紅單查核
2020年，為防堵投機客炒房，政府加強各地區的國稅局配合中央政府打炒房政策，並已針對預售屋、紅單加強查核，而在2021年七月一日開始實施的實價登錄新制中，更載明紅單交易必須納管，買受人不得將預售屋紅單轉售予第3人，違者按戶(棟)處15萬~100萬元罰鍰，以防杜投機炒作；另外，預售屋買賣定型化契約應予備查，不符規定者，按戶(棟)處6萬~30萬元罰鍰。
1.預售屋紅單禁止轉讓
2021年7月1日，行政院已公告未來預售屋紅單禁止轉讓，且需遵守二要三不要規定，否則將受罰；亦即每個預售建案都應遵守「先備查」、「銷售2要3不」以及「30日申報實價登錄」的銷售原則。其中，「先備查」是指預售建案在取得建照辦理銷售前，應先將基地座落、建築執照、銷售戶數以及契約書條款等資料，向縣市主管機關申報備查，違反者，除處3-15萬元罰鍰，並令停止銷售外，建案使用的契約，若有違反內政部規定，將另按已簽約戶（棟）處6-30萬元罰鍰。
2.預售屋銷售須配合政府二要三不政策
預售屋的「銷售2要3不」政策是指簽約前預收的款項，要符合提供紅單書面的金額及標的明確等二要件；以及賣方不得保留簽約同意權、不得不利買方約定，以及買受人不得轉售等三不政策，若是違反上述規定，將依戶(棟)處15-100萬元罰鍰。
3 將紅單交易改為實名制
2020年12月30日，內政部發動第二波預售屋聯合稽查，在21個預售屋建案中，仍有17個建案存在紅單交易，顯見在未取得建造執照前，提前銷售紅單的狀況，仍實際存在於市場上，若要抑制紅單炒作，宜將紅單一律改為「實名制」，若要轉讓紅單權利，僅限於本人及親屬間，若與業者簽訂正式買賣合約時，也需確認紅單名字後才可簽約。
四.禁止紅單交易無法阻止房價
2021年，政府雖已明令規定房市交易不得有紅單轉售的情形，唯禁止紅單交易並無法阻止房價的上升，相關內容說明如下述。
(一).預售屋違規使用紅單比例高
2021年9月，內政部首度與19個縣市政府，全面發動聯合稽查56個預售屋建案，其中，有36個建案違規，占比超過六成，稽查結果發現有48個建案使用紅單，並有使用紅單違反規定的建案，按其違規戶數，每戶處罰15至100萬元。爾後對於國內預售屋建案銷售將持續檢查，若有蓄意哄抬或重大違規者將迅查嚴處；唯使用紅單交易的比例仍高達八成以上(85.71%)，顯示紅單交易在預售市場中是一個普遍存在的問題。
(二).紅單交易方式之轉換
由於紅單交易有利可圖，因此，當政府禁止紅單交易時，便會衍生出一些替代方法，茲擇要說明如下述。
1.以紅包代替紅單轉售
在房市銷售市場中，投資客在售屋平台上提出「先簽私約，日後再正式換約」的轉讓方式，費用為紅包數拾萬元，金額則視屋型類別而有所差異，其刊登訊息雖未提及紅單交易，但其實就是一種紅單轉售的另類模式。
2 以預約制取得紅單
一般而言，預售屋交易的亂象大多出在建案正式開賣前的「潛銷」階段，業者為了避免衍生問題，大多利用預約制接待客戶，取得「紅單」的預約單後，待取得建照再由案場約回簽約，而這種先簽私約後再換約轉讓的做法，便可能產生價差現象，其實也是一種紅單交易的模式。
3.檯面下的紅單交易難以禁止
房市的紅單交易類似影歌劇的黃牛票販售，只要市場供需不均，則紅單轉售的情形必然存在，且大多是在檯面下進行，交易行為不易發現，政府即使付出高昂的人力與物力代價，亦難以完全取締。主要因稽查紅單困難，政府除了人力問題之外，在檯面下進行的紅單交易也很難在帳面上查稅，即使預售屋納管後，也難以追查；另外，特殊案例如父母親幫小孩買房，買房後讓給親友，雖也是紅單轉賣，但並沒有賺到差額，亦即雖違反紅單轉售規定，但實務上取締有其困難。
4.法令規範必須先釐清或調整
政府明令規定房市交易禁止紅單轉售，唯其是否與相關法令相違背，必須先謀求釐清之道，否則難竟其功。如根據立法院議案關係文書(中華民國103年5月7日印發院總第887號政府提案第14717號之1081)，公平交易委員會為103年度中央政府總預算決議，有關應會同相關單位研議處理「預售屋紅單」，並嚴格查緝及杜絕類似炒高房價乙案之處理情形，其認為不動產業者以購屋預約單(紅單)作為銷售預售屋之方式，在實務上行之有年，不動產業者於銷售預售屋時，先與消費者就預售屋之戶別、車位、坪數及價格等達成合意，消費者始預付定金，並由業者開立購屋預約單，以保留特定戶將來簽訂買賣契約(本約)之權利。就實務而言，不動產業者與消費者簽訂購屋預約單係屬預約性質，故基於尊重私法自治、契約自由原則，在欠缺法律明文授權規範下，不得禁止消費者轉讓購屋預約單，或禁止不動產業者與購屋預約單受讓人簽訂預售屋買賣契約等行為。
(三).禁止紅單轉售影響房市有限
一般而言，禁止紅單轉售雖可抑止部分投機者的炒作行為，唯其對房市的影響有限，說明如下述。
1.紅單交易難禁止
在實務操作上，要稽查紅單交易有其困難，蓋因紅單一般都在檯面下進行，政府很難在帳面上查稅，即使預售屋納管後也很難有效稽查，且只要房市活絡，紅單必然存在，而且難以扼止。
2.禁止紅單交易無法阻止房市炒作
政府制定出高額罰鍰，禁止建商成為炒作者，但若從房地合一稅稅收逐年成長的情形來觀察，便可發現房產炒作仍在持續進行中，這也是政府祭出房地合一稅2.0的原因，藉由重稅嚴懲房屋買賣轉手炒作，唯其成效仍有待觀察。
3. 禁止紅單無法禁止房價
由於房地產紅單炒作盛行，依實價登錄2.0規定，自2021年7月後禁止紅單轉售，違者將按戶(棟)處15萬~100萬元罰鍰處罰業者，但對於房價並無直接下修的影響，主要因禁止紅單雖可壓抑炒房行為，但房價涉及地價、物料、營建成本等要素，無法因為禁止紅單轉賣的單一因素，便可使房價明顯下修。
4.禁止紅單轉賣不如限制土地使用
禁止紅單轉售不能直接讓房價下修，蓋因影響房價的因素有很多，在營建成本居高不下，缺工嚴重，且國內房價易升難跌，紅單列管雖可短期抑止炒房行為，但不代表可以使房價下修，且土地成本偏高才是影響房價的關鍵因素，而擁有土地的業者大多是財團或壽險業者，政府宜對相關業者的投資模式有所限制，且地方政府、國產署不宜頻繁將國有土地標售，避免助長房屋的炒作情形。
六.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2021年，實價登錄2.0修法增加多項預售屋銷售市場的管理機制，包括禁止預售屋紅單轉讓，藉此減少房市炒作，讓不動產市場回歸正常機制。
2.臺灣的預售屋制度主要是以紅單方式銷售房屋，由於其具有優先購買權、可增加房價調整時間、分期交易方式等特色，因而引發購屋者與投資人的青睞。
3.在房市活絡時期，預售屋市場中極易產生紅單炒作情形，投資人先向建商付出訂金後取得該預售案「紅單」，再將紅單轉讓給欲買房產的民眾，藉建案潛銷期與正式開案時的價差賺取高額利潤。
4.紅單轉售在投資市場中活絡的原因包括投資人先占為贏的心態、建商經由促銷轉熱銷、投機者紅單轉售獲利性高；其風險則是退定須收手續費、依法令規範沒收定金，以及紅單交易必須課稅等。
5.政府明令房市交易禁止紅單轉售無法阻止房價上升，主要因預售屋違規使用紅單比例仍高、紅單轉換以紅包代替紅單轉售、以預約制取得紅單、檯面下的紅單交易盛行、法令規範必須先釐清或調整等，以及影響房價的因素很多，禁止紅單轉售並無法禁止房價上揚。
6.為了維護房市的公平交易與建全發展，建議政府與其費盡心力禁止紅單轉賣，不如用心規劃合理合宜的房市政策，同時限制大財團的土地購買與使用等。
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