摘要
2019年12月，中國武漢發現新冠肺炎疫情，爾後被世界衞生組織(WHO)定名為COVID19，為人類進入21紀以來所遇到的最大浩劫之一，並對消費行為與房市投資造成重大衝擊，唯COVID19疫情漫延對國內房市的影響並未複製SARS先降後升模式，而是一路揚升的情形。SARS與COVID19都是因為疫情造成人類嚴重傷亡，而引發全球性恐慌性指數(VIX)升高，各國並全力防堵漫延的嚴重流行病；雖然二者的傳染途徑大略相同，但其發源地、傳染力、致死力…等並不一樣，台灣確診人數約一萬六千人，死亡人數超過八百人，為台灣有史以來僅次於1999年的集集大地震(911大地震)所造成的傷害。若從SARS或COVID19二者引發VIX並對國內房市的影響來觀察，疫情恐慌影響房市變化，主要原因包括人民的認知失調、恐慌指數變化影響房市交易量價、防疫政策失當影響經濟活動與人民生活，以及疫情過後，房市將逐漸回歸基本面等，其有利因素是游資充斥、利率偏低，不利因素是全球經濟成長率趨緩，影響國家經濟發展等。唯不論疫情與房市的關聯性為何，國內房價易漲難跌，主要因交易稅轉嫁為房價、營建成本墊高房價、通膨隱憂帶動房價，以及閒置資金促進房價上升等。在台灣房價所得比偏高且不合理的情況下，國人購屋必須考量所得高低及金融環境的配合問題，在房價長期看漲的前提下，投資人宜依「購屋新333原則」，考量是否即期進駐房市。
一.前言
2019年12月，中國武漢首先發現新冠肺炎疫情，稱之為武漢病毒，2020年2月，被世界衞生組織(WHO)定名為COVID19，為進入21紀以來，人類所遇到的最大浩劫之一，截至2021年8月31日，全世界確診及死亡人數分別超過二億人與四百萬人，台灣則分別為15995人與835人，對人類的投資與消費行為造成重大衝擊，並影響人民正常生活及經濟健全發展甚巨。
然而，COVID19雖然造成台灣經濟及社會的重大影響，但對國內的房市並未造成疲軟現象，反而呈現一路上揚走勢，其與2003年SARS對房市的衝擊大異其趣，主要因時空背景不同，國人所面臨的恐慌性不同，投資與消費行為亦異。在SARS疫情期間，當時股市與房市處於低檔時期，為了促進房市與股市發展，政府於2001年推出增值稅減半徵收政策，用以激勵房市，加上房市在SARS擴散期間，國人首次碰到致死率高，且爆發群聚感染的嚴重疫情，人性恐慌急速升高，房市在低檔初升階段即面臨急殺現象，在短短兩季之內，台北市房價下跌超過一成(約12%)，唯2003年下半年房價即展開報復性反彈，並開啟長達十二年的多頭行情。
2020年，新冠疫情開始漫延國際社會，此一嚴重事件若發生在2014年房市最高檔時，則房價可能呈現崩跌情形，唯COVID19開始向世界各地漫延時，台灣房市已經過四年緩跌，且逢底盤逐漸出現時，亦即疫情漫延期間，國內房市仍處於低檔時期，且疫情初期，政府的防堵政策控制得宜，被視為是國際防禦疫情極為成功的模範生，加上國人大多已有2003年SARS疫情應變經驗，因COVID19疫情所產生的恐慌指數下降，國內房市表現持穩，房價亦未因COVID19疫情發生而產生恐慌急殺現象，同年第一季房價持穩，且交易量不減反增，主要因兩次疫情發生的時間點不同、房價所處的循環周期不同，恐慌指數不同，人民對房地產的需求並未受到太大的衝擊，亦即COVID19對國內房市的表現並未複製SARS先降後升的模式，而是一路揚升的走勢。
二. SARS與COVID19比較
一般而言，SARS與COVID19都是因為疫情造成人類嚴重傷亡，而引發全球都十分重視的流行病；在SARS與COVID19的嚴峻挑戰下，兩次都造成各國成千上萬的人確診及死亡的病例，雖然二者的傳染途徑大略相同，但是其發源地、傳染力、致死力…等並不一樣。如根據中央流行疫情指揮中心的說明，SARS的狀況為發高燒(＞38℃)、呼吸急促或呼吸困難、咳嗽…等，而COVID-19 確診個案初期5大症狀為咳嗽(51%)、發燒(45%)、鼻塞流鼻水(25%)、嗅覺喪失(17%)，以及味覺喪失(10%)等。
台灣SARS的產生及流行較其他國家為晚，而其重要的轉折點應該是在2003年4月24日，由當時的台北市立和平醫院所爆發的嚴重群突發開始。昔年SARS的流行總共造成台灣664例之SARS可能病例，其中，有346個病例之PCR檢測(指透過多次複製特定的基因，再進行放大觀測)或抗體均呈現陽性反應，總共180個病人死亡(PCR或抗體陽性病例73個病人死亡)。另外，根據世界衛生組織於2003年12月31日的統計(2002年11月1日至2003年7月31日)，全球共發現8,096例SARS病例，且造成774例死亡，主要受感染國家包括中國(5,327例)、香港(1,755例)、臺灣(346例，同年12月底另發生1例實驗室感染病例)、加拿大(251例)、新加坡(238例)…等。(張藏能，侯勝茂，2020)
2019年12月31日，武漢市衛健委公告27例肺炎群聚病例，其中7例病情嚴重，經專家進行會診研判係病毒性肺炎，且與華南海鮮市場有關聯，中國政府隨即在隔日(2020年1月1日)迅速關閉華南海鮮市場；而當時專家並未發現明顯人傳人現象，然而疫情不斷延燒並有醫護感染，1月23日北京政府決定武漢封城，美、日、德等國也紛紛從武漢撤僑，同月26日台灣疾管署發布旅遊警告，全面禁止湖北省陸人來台，而湖北省以外須配合自主健康管理14天。疫情後來擴散至整個中國大陸，除了湖北以外，廣東、河南、浙江、湖南、安徽及江西都是比較嚴重的省份；另外，COVID19疫情也與SARS及MERS (Middle East Respiratory Syndrome Coronavirus;中東呼吸症候群冠狀病毒)一樣，隨著現代空中交通不斷往外擴散。中央流行疫情指揮中心考量中國疫情嚴峻，且與我國往來密切，宣布自2020年2月6日起，入境民眾如有中港澳旅遊史，需列入居家檢疫對象，但有申請獲准至港澳返國者，須自主健康管理14天，居住地在中國各省市之陸人暫緩入境。2020年1月31日，世界衛生組織(WHO)第6度宣告新型冠狀病毒肺炎構成「國際關注公共衛生緊急事件」，並於3月11日在日內瓦宣布新型冠狀病毒肺炎為大流行性疾病(pandemic)。(張藏能，侯勝茂，2020)
在COVID19方面，依據台灣疾管署的統計，2020年3月17日，全球共有145個國家有確診病例，總共全球累積達179,588例，並導致7,086人死亡；2021年8月31日，全球確診及死亡人數分別超過2.1億(218062906人)及四百萬(4526782人)，亦即在過去的一年半中，全球因疫情而確診及死亡的人數分別增加1200倍及600倍以上(1214.24%與638.83%)，足見COVID19對人類的傷害至深目巨；同段期間內，包含境外移入與本土疫情中，台灣確診及死亡人數分別超過一萬五千(15995人)及八百(835人)，可視為台灣有史以來，僅次於1999年9月21日集集大地震(911大地震)所造成的傷害。有關SARS與COVID19的比較，可參閱表1的說明。
表1 SARS與COVID19比較表
資料來源：1.美國約翰·霍普金斯大學 2.中央流行疫情指揮中心 3.作者整理。
說明：1.2020年2月12日世界衛生組織(WHO)將武漢肺炎正名為「COVID-19」。
2.2021年8月31日，全球因COVID19疫情碓診及死亡人數在一年半中超過1200倍及600倍。台灣確診及死亡的人數分別為15995人與835人。
三. SARS、COVID19與房市
不論是SARS或COVID19，二者的特性或傳染方式或有不同，唯其對人類所造成的重大死亡災害是一樣的，前者發生已超過十七年，後者雖早在2019年12月便已發生，但COVID-19新冠肺炎發展至2021年下半年，疫情仍未完全受到控制，且全球確診及死亡人數都遠超過2002年SARS的規模，全球股災也同時發生，經濟成長同樣大幅下修，唯獨國內房市表現卻與SARS時期呈現不一樣的走勢，主要原因是兩種疫情發生時間點不同、房價所處技術循環位置不同、恐慌指數不同，房市的表現並未複製SARS模式，簡述如下。
(一).時點不同
2002年11月，SARS發生之際，當時的股市與房市均處於低檔時期，政府為激勵房市，前一年(2001年)才通過增值稅減半政策，以做多方式激勵買氣，房市在SARS擴散期間，因為是首次碰到致死率高且爆發群聚感染的疫情，人性恐慌急速升高，房市在低檔初升階段即面臨急殺現象，短短兩季內，台北市房價下跌超過一成(-12%)；然而，由於國內房市盤整已達十年(1990~2001年)，房價在低檔回升後又遇SARS急殺兩季後，下半年房價即展開報復性反彈，並開啟長達十二年的多頭行情。
另外，2020年的COVID19疫情已漫延全球，而台灣房市早己經過2014年的房市最高檔時期，並已經過四年緩跌盤整時期，加上國人已有2002年疫情發生的經驗，且初期因政府對於疫情控制得宜，恐慌指數急升急緩，在疫情初期，國內房市依然持穩，房價並未因疫情發生而產生恐慌急殺現象，而這也是2020年第一季房價持穩，且交易量不減反增的原因。亦即兩次疫情發生時間點不同、房價所處景氣循環期不同、恐慌指數不同，因此，國內房市的表現並未複製SARS先跌後漲的模式。
(二).產品類別不同
一般而言，疫情的發生與歷程都會對國內房市造成衝擊，若因疫情發生而讓台商加速回流台灣，則對房市的內需市場有利。2003年SARS過後，台灣資訊產業也因景氣復甦而大舉移往大陸設廠，人才資金不斷外流，商辦與廠辦市場沉寂多年。SARS疫情漫延結束後，也就是2003年至2014年期間，國內房市呈現多頭市場，土地濫用現象明顯，如農業用地有農舍變別墅，工業用地存有工業違規住宅，商業用地則是商辦變豪宅，以致廠辦及商辦的供給有限。但自從2018年美國總統川普開啟中美貿易戰以後，大陸傳統產業與資訊業紛紛回流，且大陸在人均所得逼近一萬美元之際，工資大幅增加、環保意識抬頭、設廠與經營成本上漲，加上新冠疫情對台商的嚴重傷害，因而引發台商回流風潮，並對當年的房市產生利多衝擊，特別是對商辦、廠辦、工業用地等市場需求產生推波助瀾之力，同時也帶動了整體房地產市場的交投活絡。
(三).疫情管制影響房市
2020年，新冠肺炎因擴散快速，全球各主要國家大多採取封城限制人流措施，引發未來線上替代商機，傳統商店在網購、百貨、大賣場三面夾擊下，加上疫情肆虐，傳統商店倒閉頻傳，尤其傳統商圈越大坪數的商店影響最大，嚴重的倒閉潮導致退租潮，同時引發拋售潮，影響房市變化甚巨。
(四).疫情改變購屋行為
大體而言，疫情影響人民生活，也改變了一般人的購屋行為，許多人基於安全考量，購屋需求更注重防疫、防震、防災、養身……等新型態住宅，唯都會蛋黃區房價居高不下，剛性需求的年輕購屋族群難以接受，於是傾向往交通便利的蛋白區移動，蛋白區重劃造鎮的新型社區，逐漸成為首購族所青睞。
除了首購族受到疫情波及影響外，退休族群也逐漸厭倦都會蛋黃區的擁擠與老舊社區的混雜，有部分的退休族群乃前往中南部或花東區移動；由於中南部房價基期低，房市較有成長空間，如2020年第四季，在國內六都房價十大漲幅行政區中，台南市占五區、高雄與台中各為兩區、台北市為一區，這些漲幅較大的行政區大多集中在中南部，且漲幅特高的行政區之共同特色都是「蛋白區」；另方面，南部房價因與北部落差過大，在交通發達一日生活圈的利多因素下，南北房價差距將逐漸縮小，如桃園市因與台北市房價差距三倍，在交通便利都會擴大的利基下，人口淨流入勇冠全台，房市交易量逐年擴增，房價表現也居北台灣之冠。疫情期間，購屋人由部遷往中南部，或由都會中的「蛋黃區」轉為市郊「蛋白區」的情形愈來愈多，從而改變國人的購屋行為。
疫情帶來人民的恐慌與不確定性，不確定性也造成風險的增加，而這又與人類遭逢疫情變化時更為明顯，有關SARS與COVID19對台灣房市的影響比較，可參閱表2的說明。
表2 SARS與COVID19對台灣房市的影響比較
資料來源：1.內政部 2.房屋智庫 3.作者整理。
四.疫情與恐慌指數及房市變化
一般而言，疫情及恐慌指數(VIX)變動與房市變化有關，可分為下列幾個部分來說明。
(一)人民的認知失調
2021年，國內因疫情所帶來的確診及死亡人數逐漸增加以後，引發人民對是否能保住自己的生命，以及親人若因疫情死亡，依防治方法，必須迅速火化，親人連見最後一面的機會可能都沒有，因而引發人民的極度恐慌，這種因凡事不確定所引發的恐慌形為，可以用行為經濟學中的認知失調(cognitive dissonance)與定錨效應(anchoring effect)來加以說明，前者是指人們因認知不同所產生的情緒、想法、信念、價值觀、信仰，以及外界環境中的事物等的矛盾認知各異，人民因為體現自己的思想、價值或自我概念相悖的行爲而產生的一種心理壓力，並因不確定性所產生的焦慮增加；後者則是指人民在進行決策時，最先給予的資訊會對人民所下的決策有很大的影響，如疫情爆發前人民對政府的「超前部署」之定錨效應而疏於防備。由於這種心理因素很難量化，因此，因為疫情所引發的恐慌，便常用金融市場中的恐慌指數來表示。
(二) 恐慌指數(VIX)的變化
恐慌指數(Volatility Index, VIX)原為金融市場中的波動指數，其是1993年，由芝加哥選擇權交易所(CBOE)所推出的市場指標，其核心概念在於反映「S&P500指數未來30天的隱含波動率」，此數值愈高，表示投資人對於股市的前景感到不安與無法預期，因而可能出現大量買進或賣出的非理性行為；相反的，若投資人認為未來的股市表現穩定、波動幅度小，VIX指數就會下跌，或維持在相對低點，故又稱為恐慌指標。另外，VIX指數被視為是投資人對於當下的市場氛圍、事件、消息，在未來一個月內潛在的反應程度，唯VIX指數愈高，並不等於對市場表現悲觀，僅是代表投資者認為市場會有劇烈波動，而這個波動可能性在統計上同時包括正向的上漲，但也包括反向的下跌風險。唯若根據過去歷史經驗，由於VIX指數處於歷史高點的狀態時，通常也是與負面的市場消息有較強烈的連結，因此，被投資人視為恐慌指數，就經驗上，當VIX指數超過40時，代表市場可能存在非理性的恐慌。
根據恐慌指數的觀念，2002年11月，SARS發生時，由於是史無前例現象，當死亡人數愈來愈多，甚而引發台北市和平醫院的封院事件時，經由媒體的誇大報導，人們對於這突發事件所引發的恐懼現象，表現於各行各業，房地產市場亦不能免，在人民極度恐慌之下，人民的不確定性所表現出來的行為，一如金融市場中的VIX指數之上下變動，引發房市的抛售行為，在短短的兩季之內，房價下降幅度便超過一成；爾後，隨著疫情受到控制，以及政府做多政策之影響，房市交投逐漸活絡，房價亦逐漸攀升，並形成房價爆漲之情形。
(三).防疫政策失當
在疫情防衛上，國人有了SARS的經驗以後，面對2019年12月所發生的武漢肺炎疫情，人心雖有些不安，但直至2021年5月中旬以前，國內的防疫情形極為成功，被國際譽為是防疫的模範生；同年5月14日，國內確診人數僅有29人，沒有人死亡，在政府三令五申的「超前部署」宣導下，國人更是以生長在台灣，身為台灣的一份子為榮，而這種盲目樂觀(Blind optimism)的認知，也造就了國內房市的非理性上揚，房價不僅逐漸上升，且其漲幅已達非理上揚現象，直到學者專家再三呼籲政府應重視房價的非理性上漲現象以後(謝明瑞，2021)，政府才有一連串的打房措施，唯已無法阻擋房價的上場走勢，即使政府的防疫政策被國人多所質疑，亦不能阻止房市的全面上揚。
2021年5月15日，因為政府的一項機師的「3+11」事件，造成防疫缺口，確診人數突然由前一天的29人大幅增加為180人，增幅達5倍以上，同月23日，確診人數達456人，也同時傳出6人死亡的訊息；爾後，經由確診者的各項活動與南北遊移，疫情快速漫延全台，引發人民的恐慌，加上政府實施第三級防疫警戒，嚴格限縮國人的各項活動，造成人民生活極大的不便，特別是政府並未有足夠的疫苗，為了國產疫苗又千方百計地拖延國人的善意捐贈，造成國內傷亡人數愈來愈多，若不包含境外移入，則2021年8月31日，國內確診及死亡的人數分別超過一萬五千人(15995)與八百人(835)，台灣的防疫能力亦由前段班的資優生變為後段班的放牛班學生，唯國內疫情爆發前，疫情並未對房市有何影響，亦無法阻止房價的不合理上揚。
另方面，2021年5月中旬以後，一則機師的「3+11」事件引爆國內嚴重疫情；一則國人突然發現政府言之鑿鑿的「超前部署」實則「疫情嚴重且疫苗不足」，而人民處於確診及死亡人數大幅增加所引發的「等待疫苗與死亡陰影」交替中，再引爆人性的恐慌因子，並對後市的消費行為及房市投資造成重大影響，亦即COVID19疫情對國內房市的衝擊應是在2021年的下半年以後才會逐漸發酵。
(四).房市回歸基本面
疫情帶來不確定性，也帶給房市極大的衝擊，唯不論是SARS或COVID19，一旦疫情被人類所控制後，則因疫情擴散之際所產生的人性恐慌(VIX)會逐漸消失，並影響房市後續發展；亦即因為人性恐慌，房市交易的預售市場與換屋市場短期會受影響，唯若政府有效控制疫情，經濟受創層面自然降低，房市的影響層面也會縮小。從SARS的歷史經驗可以發現，疫情的爆發對於整體行情的影響較為短期，且隨著疫情受到控制，市場仍將回歸到基本面的發展軌道。目前對房市的有利因素是游資充斥、利率趨零，不利因素是全球經濟成長率趨緩，疫情愈擴散，經濟成長受創就愈嚴重，競爭力也愈弱，台灣若疫情持續控制得宜，相對影響較小，競爭力也相對增強。因此，新冠疫情對房市影響，最終仍將回歸到市場基本面的軌道進行。
(五).房價易漲難跌
不論疫情與房市的關聯性為何，國人最所關心的問題還是房價漲跌的變化；在2021年的上半年，央行與財政部雙管齊下的打房政策，對房市衝擊將逐漸發酵，但成交量雖然萎縮，唯房價則未有全面或大部分個案下跌的情形；若以2011年的奢侈稅到2021年的實價登錄與房地合一2.0來觀察，短線炒作空間越來越小，但2021上半年各大都市的房價指數大多創下新高，可見交易量雖然減少，但房價卻不一定會下跌，主要原因包括交易稅轉嫁為房價、營建成本墊高房價、通膨隱憂帶動房價，以及閒置資金帶動房價等。
五.台灣的房價所得比
2020年，國內房市交投活絡，量價俱揚，若與當前國內房市所呈現的高自有率、高空屋率、少子化、老年化等問題相互對照，便可發現國內房市已出現房價所得比偏高，以及房市的非理性繁榮現象，而臺灣的房價所得比是否合理，可以從臺灣與全球、中國、美國等不同國家的比較中加以觀察。
(一)房價所得比不合理
一般而言，國內六都的房價所得比較國際間所認定的合理標準為高，且臺灣各縣市的房價所得比差異極大，如以2020年為例，六都中的桃園市、臺南市、高雄市等的房價所得比約僅有台北市的一半；而最低的嘉義市約僅有台北市的三分之一；若與全球前十大城市的前三名之房價所得比比較，則在全球各主要城市中，房價所得比最高的三個城市分別是香港(20.9)、加拿大溫哥華(12.6)、澳洲雪梨(11.7)，其與台灣前三名的台北市(13.94)、新北市(11.71)、台中市(10.01)相當，其房價所得比均高於10倍以上；若與.美國前十大城市之前三名比較，其各主要城市的房價所得比均高於7倍，唯低於10倍；若不考量每個國家的政治環境、人口分佈、勞動力變化、金融環境、房市政策等差異性，則國內的房價與國際性大城相當，亦即房價所得比較高，若再進一步考量實坪與虛坪問題，則臺灣的房價所得水準確實已呈偏高情形；整體而言，台灣房價所得比並不合理。
(二).房價所得比偏高
一般而言，房價高低是相對問題，不是絶對問題；在世界各主要城市中，以中國大陸的房價為最高，在其房價所得比的前五名中，分別是深圳(35.2)、三亞(27.6)、上海(25.1)、北京(23.9)、廈門(22.8)，其數值均高於全至球最高的香港(20.9)，說明中國大陸的房價確實偏高，而在房價居高不下的情況下，被學者認為中國最大的灰犀牛是房地產的主要原因(謝明瑞，2020)。唯美國國際公共政策顧問機構Demographia「2019全球住房可負擔性調查報告」中並未加入中國的部分，因此，若暫不考量中國大陸的房市與房價，則以香港的房價所得比達20.9倍為最高，其是指香港人不吃不喝21年才能買得起一棟樓，為目前國際間房價所得比最高的城市。
香港的房價似高不可攀，但台北市的高房價亦不遑多讓，蓋因台北市的房價所得比為14.15，若不考量中國的情形，則在全球主要都市中僅次於香港。唯台灣房地產為「虛坪制」，如2019年，北台灣的整體大樓、華廈建案等，其平均公設比均超過三成以上(32.4%)，若以淨坪制來估算，則台北的房價所得比應與香港應在伯仲之間。因此，若以香港的房價所得比為比較基準，則台北市的房價約為香港的66.70%，東京超過五成(51.10%)，為新加坡的二成(22.01%)；若以台北市為比較基準，則溫哥華的房價約為台北市的九成(89.05%)，首爾為六成(62.19%)，新加城則為三成(32.51%)。
另外，在有土斯有財的傳統觀念，以及投資管道相對缺乏的情況下，臺灣的房價普遍偏高，各主要城市的房價所得比中，房價所得比高於10倍的分別是台北市(13.94)、新北市(11.71)、台中市(10.01)；房價所得比高於8倍的分別是彰化縣(8.41)、南投縣(8.31)；房價所得比高於7倍的分別是新竹市(7.62)、宜蘭市(7.58)、台東市(7.55)、澎湖縣(7.39)、高雄市與台南市(7.28)，亦即在美臺灣的前十大城市之房價所得比均高於7倍。
(三)臺灣房價所得比名列前茅
台灣房價所得比是否合理或偏高的問題，可經由各國與國際間的相互比較來加以論斷，雖然美國國際公共政策顧問機構Demographia並未加入中國的部分，但基於全球房市比較之考量，本文仍列出中國十大房價所得比偏高的城市，發現若不考量中國房市，則香港房價所得比偏高為全球第一，台北市為第二；唯若考量中國因素，則中國前十大中的前五名分別是深圳、三亞、上海、北京、廈門，其所價所得比均超過20倍，香港與台北市在全球排名分別是第六與第七，唯若以台灣的經濟發展及國民所得之變化情形來觀察，便可發現台灣房價所得比名列前茅，且確實有偏高的情形；有關全球、美國、中國大陸、臺灣房價所得比前十名城市變動比較，可參閱表3的說明。
表3 全球、美國、中國、臺灣房價所得比前十名城市變動比較表 單位：倍
資料來源：本表引自謝明瑞(2020)，台灣房價所得比合理嗎? 國政基金會。
說明：1.美國國際公共政策顧問機構DEMOGRAPHIA的「2019年全球住房可負擔性調查報告」。
2.上海易居房地產研究院；
3.臺灣內政部；
4.台北為內政部2019年第一季數據統計。
5.2021年第一季台北市的房價所得比為15.54倍
6.上表δ是指房價所比。
六.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2019年12月，中國武漢發現新冠肺炎疫情，2020年2月，被世界衞生組織(WHO)定名為COVID19，為人類進入21紀以來所遇到的最大浩劫之一，並對房市投資與消費行為造成重大衝擊，唯COVID19疫情漫延對國內房市的影響並未複製SARS先降後升模式，而是一路揚升的走勢。
2.2002年11月的SARS與2019年12月的COVID19都是因為疫情造成人類嚴重傷亡，而引發全球都十分重視的流行病；雖然二者的傳染途徑大略相同，但其發源地、傳染力、致死力…等並不一樣。2021年8月，包含境外移入與本土疫情中，台灣確診人數約一萬六千人，死亡人數則超過八百人，可視為台灣有史以來僅次於1999年的集集大地震(911大地震)所造成的傷害。
3. 不論是SARS或COVID19，二者的特性或傳染方式或有不同，唯其對人類所造成的重大災害則一，二者的主要差別在於時點不同、房市產品類別不同、疫情管制影響房市，以及疫情改變購屋行為等，又因疫情帶來不確定性及高成風險，而這種狀況又與人類遭逢疫情變化時更為明顯。
4. 一般而言，疫情恐慌影響房市變化，主要原因包括人民的認知失調、恐慌指數變化影響房市交易量價、防疫政策失當影響經濟活動與人民生活，以及疫情過後，房市將逐漸回歸基本面等，其有利因素是游資充斥、利率偏低，不利因素是全球經濟成長率趨緩，影響國家經濟發展等。
5. 不論疫情與房市的關聯性為何，國內房價下跌不易，主要因交易稅轉嫁為房價、營建成本墊高房價、通膨隱憂帶動房價，以及閒置資金促進房價上升等。
6. 若不考量每個國家的政治環境、人口分佈、勞動力變化、金融環境、房市政策等差異性，則台灣房價所得比並不合理，且房價所得比確實偏高。
7.政府標榜住者有其屋，唯購屋必須考量所得高低及金融環境的配合問題，在房價長期看漲的前提下，建議投資人宜依「購屋新333原則」，若條件吻合即大膽擇期進駐。唯買房，您準備好了嗎?(謝明瑞，2019)
參考文獻
張藏能 侯勝茂(2020)，新型冠狀病毒肺炎(COVID-19)與SARS經驗回顧，臺灣醫界, Vol.63, No.4
樂居(2021)，2021年房市預測，樂居筆記。
謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，論青年一成自備款購屋政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，台灣房市與人口紅利，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，營建成本營建類股與房價變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，2019年台灣房市的「亮」與「不亮」，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，買房，您準備好了嗎？- 國家政策研究基金會
謝明瑞(2020)，臺灣房市上行是現在進行式，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，臺灣房市之非理性繁榮，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，房市交易的斡旋金之亂，風傳媒。2020.10.18
謝明瑞(2020)，中國最大的「灰犀牛」─房地產，風傳媒。
謝明瑞(2020)，非理性繁榮下的房市政策，聯合報。2020.10.28
謝明瑞(2020)，台灣房市政策的認知偏誤，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，打炒房及負人口紅利與房市變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，從329檔期推案量變化看房市交投的非理性現象，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，房地合一1.0與2.0的比較分析，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，投資人不宜忽視政府的打房政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，房市之校正回歸，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，疫情之下的臺灣房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2021年8月。
2019年12月，中國武漢發現新冠肺炎疫情，爾後被世界衞生組織(WHO)定名為COVID19，為人類進入21紀以來所遇到的最大浩劫之一，並對消費行為與房市投資造成重大衝擊，唯COVID19疫情漫延對國內房市的影響並未複製SARS先降後升模式，而是一路揚升的情形。SARS與COVID19都是因為疫情造成人類嚴重傷亡，而引發全球性恐慌性指數(VIX)升高，各國並全力防堵漫延的嚴重流行病；雖然二者的傳染途徑大略相同，但其發源地、傳染力、致死力…等並不一樣，台灣確診人數約一萬六千人，死亡人數超過八百人，為台灣有史以來僅次於1999年的集集大地震(911大地震)所造成的傷害。若從SARS或COVID19二者引發VIX並對國內房市的影響來觀察，疫情恐慌影響房市變化，主要原因包括人民的認知失調、恐慌指數變化影響房市交易量價、防疫政策失當影響經濟活動與人民生活，以及疫情過後，房市將逐漸回歸基本面等，其有利因素是游資充斥、利率偏低，不利因素是全球經濟成長率趨緩，影響國家經濟發展等。唯不論疫情與房市的關聯性為何，國內房價易漲難跌，主要因交易稅轉嫁為房價、營建成本墊高房價、通膨隱憂帶動房價，以及閒置資金促進房價上升等。在台灣房價所得比偏高且不合理的情況下，國人購屋必須考量所得高低及金融環境的配合問題，在房價長期看漲的前提下，投資人宜依「購屋新333原則」，考量是否即期進駐房市。
一.前言
2019年12月，中國武漢首先發現新冠肺炎疫情，稱之為武漢病毒，2020年2月，被世界衞生組織(WHO)定名為COVID19，為進入21紀以來，人類所遇到的最大浩劫之一，截至2021年8月31日，全世界確診及死亡人數分別超過二億人與四百萬人，台灣則分別為15995人與835人，對人類的投資與消費行為造成重大衝擊，並影響人民正常生活及經濟健全發展甚巨。
然而，COVID19雖然造成台灣經濟及社會的重大影響，但對國內的房市並未造成疲軟現象，反而呈現一路上揚走勢，其與2003年SARS對房市的衝擊大異其趣，主要因時空背景不同，國人所面臨的恐慌性不同，投資與消費行為亦異。在SARS疫情期間，當時股市與房市處於低檔時期，為了促進房市與股市發展，政府於2001年推出增值稅減半徵收政策，用以激勵房市，加上房市在SARS擴散期間，國人首次碰到致死率高，且爆發群聚感染的嚴重疫情，人性恐慌急速升高，房市在低檔初升階段即面臨急殺現象，在短短兩季之內，台北市房價下跌超過一成(約12%)，唯2003年下半年房價即展開報復性反彈，並開啟長達十二年的多頭行情。
2020年，新冠疫情開始漫延國際社會，此一嚴重事件若發生在2014年房市最高檔時，則房價可能呈現崩跌情形，唯COVID19開始向世界各地漫延時，台灣房市已經過四年緩跌，且逢底盤逐漸出現時，亦即疫情漫延期間，國內房市仍處於低檔時期，且疫情初期，政府的防堵政策控制得宜，被視為是國際防禦疫情極為成功的模範生，加上國人大多已有2003年SARS疫情應變經驗，因COVID19疫情所產生的恐慌指數下降，國內房市表現持穩，房價亦未因COVID19疫情發生而產生恐慌急殺現象，同年第一季房價持穩，且交易量不減反增，主要因兩次疫情發生的時間點不同、房價所處的循環周期不同，恐慌指數不同，人民對房地產的需求並未受到太大的衝擊，亦即COVID19對國內房市的表現並未複製SARS先降後升的模式，而是一路揚升的走勢。
二. SARS與COVID19比較
一般而言，SARS與COVID19都是因為疫情造成人類嚴重傷亡，而引發全球都十分重視的流行病；在SARS與COVID19的嚴峻挑戰下，兩次都造成各國成千上萬的人確診及死亡的病例，雖然二者的傳染途徑大略相同，但是其發源地、傳染力、致死力…等並不一樣。如根據中央流行疫情指揮中心的說明，SARS的狀況為發高燒(＞38℃)、呼吸急促或呼吸困難、咳嗽…等，而COVID-19 確診個案初期5大症狀為咳嗽(51%)、發燒(45%)、鼻塞流鼻水(25%)、嗅覺喪失(17%)，以及味覺喪失(10%)等。
台灣SARS的產生及流行較其他國家為晚，而其重要的轉折點應該是在2003年4月24日，由當時的台北市立和平醫院所爆發的嚴重群突發開始。昔年SARS的流行總共造成台灣664例之SARS可能病例，其中，有346個病例之PCR檢測(指透過多次複製特定的基因，再進行放大觀測)或抗體均呈現陽性反應，總共180個病人死亡(PCR或抗體陽性病例73個病人死亡)。另外，根據世界衛生組織於2003年12月31日的統計(2002年11月1日至2003年7月31日)，全球共發現8,096例SARS病例，且造成774例死亡，主要受感染國家包括中國(5,327例)、香港(1,755例)、臺灣(346例，同年12月底另發生1例實驗室感染病例)、加拿大(251例)、新加坡(238例)…等。(張藏能，侯勝茂，2020)
2019年12月31日，武漢市衛健委公告27例肺炎群聚病例，其中7例病情嚴重，經專家進行會診研判係病毒性肺炎，且與華南海鮮市場有關聯，中國政府隨即在隔日(2020年1月1日)迅速關閉華南海鮮市場；而當時專家並未發現明顯人傳人現象，然而疫情不斷延燒並有醫護感染，1月23日北京政府決定武漢封城，美、日、德等國也紛紛從武漢撤僑，同月26日台灣疾管署發布旅遊警告，全面禁止湖北省陸人來台，而湖北省以外須配合自主健康管理14天。疫情後來擴散至整個中國大陸，除了湖北以外，廣東、河南、浙江、湖南、安徽及江西都是比較嚴重的省份；另外，COVID19疫情也與SARS及MERS (Middle East Respiratory Syndrome Coronavirus;中東呼吸症候群冠狀病毒)一樣，隨著現代空中交通不斷往外擴散。中央流行疫情指揮中心考量中國疫情嚴峻，且與我國往來密切，宣布自2020年2月6日起，入境民眾如有中港澳旅遊史，需列入居家檢疫對象，但有申請獲准至港澳返國者，須自主健康管理14天，居住地在中國各省市之陸人暫緩入境。2020年1月31日，世界衛生組織(WHO)第6度宣告新型冠狀病毒肺炎構成「國際關注公共衛生緊急事件」，並於3月11日在日內瓦宣布新型冠狀病毒肺炎為大流行性疾病(pandemic)。(張藏能，侯勝茂，2020)
在COVID19方面，依據台灣疾管署的統計，2020年3月17日，全球共有145個國家有確診病例，總共全球累積達179,588例，並導致7,086人死亡；2021年8月31日，全球確診及死亡人數分別超過2.1億(218062906人)及四百萬(4526782人)，亦即在過去的一年半中，全球因疫情而確診及死亡的人數分別增加1200倍及600倍以上(1214.24%與638.83%)，足見COVID19對人類的傷害至深目巨；同段期間內，包含境外移入與本土疫情中，台灣確診及死亡人數分別超過一萬五千(15995人)及八百(835人)，可視為台灣有史以來，僅次於1999年9月21日集集大地震(911大地震)所造成的傷害。有關SARS與COVID19的比較，可參閱表1的說明。
表1 SARS與COVID19比較表
| 項目 | SARS | COVID19 | 備 註 |
| 別稱 | 嚴重急性呼吸道症候群冠狀病毒 | 新冠病毒、武漢病毒 | WHO正名為「COVID-19」 |
| 變種病毒 | SARS-CoV-1 病毒 | Alpha、Delta等 | 變種病毒愈來愈多 |
| 時間 | 2002年11月 | 2019年12月 | 2021年仍漫延 |
| 地點 | 中國廣東省順德區 | 中國湖北省武漢市 | 漫延全球 |
| 病毒特色 | SARS病毒致死率10%，65歲以上高達55%，宿主人類死亡，病毒也無法存活。 | COVID19比SARS病毒更輕易在人群中擴散，不斷突變，破解人類各種防疫措施。 | COVID19比SARS病毒更難防禦。 |
| 潛伏期 | 2至7天，最長10天 | 7-14天，最長21天 | 陰轉陽案例者多 |
| 症狀 |
1發燒、咳嗽、頭痛、疲倦、肌肉痠痛等。 2呼吸急促、困難。 |
1發燒、咳嗽、疲倦 2呼吸急促、困難。 3.肺部入侵性病變。 4確診初期咳嗽(51%)發燒(45%)、鼻塞流鼻水(25%)、嗅覺喪失(17%)味覺喪失(10%)。 |
無症狀者多 防護措施： 1出入實名制 2定期量體溫 3手不碰口鼻 4戴好口罩 5保持社交距離… |
| 傳染方式 | 飛沫、接觸傳染 | 飛沫、接觸傳染 | 人與人的傳染 |
| 傳染力 | 較低 | 較高，變種病毒強 | 變成另類流感 |
| 死亡人數 |
2003年12月31日774例 |
2021年7月27日 全球確診1.9億(194566584) 死亡416萬(4164189) |
2021.07.27台灣 確診11979人 死亡787人 |
說明：1.2020年2月12日世界衛生組織(WHO)將武漢肺炎正名為「COVID-19」。
2.2021年8月31日，全球因COVID19疫情碓診及死亡人數在一年半中超過1200倍及600倍。台灣確診及死亡的人數分別為15995人與835人。
三. SARS、COVID19與房市
不論是SARS或COVID19，二者的特性或傳染方式或有不同，唯其對人類所造成的重大死亡災害是一樣的，前者發生已超過十七年，後者雖早在2019年12月便已發生，但COVID-19新冠肺炎發展至2021年下半年，疫情仍未完全受到控制，且全球確診及死亡人數都遠超過2002年SARS的規模，全球股災也同時發生，經濟成長同樣大幅下修，唯獨國內房市表現卻與SARS時期呈現不一樣的走勢，主要原因是兩種疫情發生時間點不同、房價所處技術循環位置不同、恐慌指數不同，房市的表現並未複製SARS模式，簡述如下。
(一).時點不同
2002年11月，SARS發生之際，當時的股市與房市均處於低檔時期，政府為激勵房市，前一年(2001年)才通過增值稅減半政策，以做多方式激勵買氣，房市在SARS擴散期間，因為是首次碰到致死率高且爆發群聚感染的疫情，人性恐慌急速升高，房市在低檔初升階段即面臨急殺現象，短短兩季內，台北市房價下跌超過一成(-12%)；然而，由於國內房市盤整已達十年(1990~2001年)，房價在低檔回升後又遇SARS急殺兩季後，下半年房價即展開報復性反彈，並開啟長達十二年的多頭行情。
另外，2020年的COVID19疫情已漫延全球，而台灣房市早己經過2014年的房市最高檔時期，並已經過四年緩跌盤整時期，加上國人已有2002年疫情發生的經驗，且初期因政府對於疫情控制得宜，恐慌指數急升急緩，在疫情初期，國內房市依然持穩，房價並未因疫情發生而產生恐慌急殺現象，而這也是2020年第一季房價持穩，且交易量不減反增的原因。亦即兩次疫情發生時間點不同、房價所處景氣循環期不同、恐慌指數不同，因此，國內房市的表現並未複製SARS先跌後漲的模式。
(二).產品類別不同
一般而言，疫情的發生與歷程都會對國內房市造成衝擊，若因疫情發生而讓台商加速回流台灣，則對房市的內需市場有利。2003年SARS過後，台灣資訊產業也因景氣復甦而大舉移往大陸設廠，人才資金不斷外流，商辦與廠辦市場沉寂多年。SARS疫情漫延結束後，也就是2003年至2014年期間，國內房市呈現多頭市場，土地濫用現象明顯，如農業用地有農舍變別墅，工業用地存有工業違規住宅，商業用地則是商辦變豪宅，以致廠辦及商辦的供給有限。但自從2018年美國總統川普開啟中美貿易戰以後，大陸傳統產業與資訊業紛紛回流，且大陸在人均所得逼近一萬美元之際，工資大幅增加、環保意識抬頭、設廠與經營成本上漲，加上新冠疫情對台商的嚴重傷害，因而引發台商回流風潮，並對當年的房市產生利多衝擊，特別是對商辦、廠辦、工業用地等市場需求產生推波助瀾之力，同時也帶動了整體房地產市場的交投活絡。
(三).疫情管制影響房市
2020年，新冠肺炎因擴散快速，全球各主要國家大多採取封城限制人流措施，引發未來線上替代商機，傳統商店在網購、百貨、大賣場三面夾擊下，加上疫情肆虐，傳統商店倒閉頻傳，尤其傳統商圈越大坪數的商店影響最大，嚴重的倒閉潮導致退租潮，同時引發拋售潮，影響房市變化甚巨。
(四).疫情改變購屋行為
大體而言，疫情影響人民生活，也改變了一般人的購屋行為，許多人基於安全考量，購屋需求更注重防疫、防震、防災、養身……等新型態住宅，唯都會蛋黃區房價居高不下，剛性需求的年輕購屋族群難以接受，於是傾向往交通便利的蛋白區移動，蛋白區重劃造鎮的新型社區，逐漸成為首購族所青睞。
除了首購族受到疫情波及影響外，退休族群也逐漸厭倦都會蛋黃區的擁擠與老舊社區的混雜，有部分的退休族群乃前往中南部或花東區移動；由於中南部房價基期低，房市較有成長空間，如2020年第四季，在國內六都房價十大漲幅行政區中，台南市占五區、高雄與台中各為兩區、台北市為一區，這些漲幅較大的行政區大多集中在中南部，且漲幅特高的行政區之共同特色都是「蛋白區」；另方面，南部房價因與北部落差過大，在交通發達一日生活圈的利多因素下，南北房價差距將逐漸縮小，如桃園市因與台北市房價差距三倍，在交通便利都會擴大的利基下，人口淨流入勇冠全台，房市交易量逐年擴增，房價表現也居北台灣之冠。疫情期間，購屋人由部遷往中南部，或由都會中的「蛋黃區」轉為市郊「蛋白區」的情形愈來愈多，從而改變國人的購屋行為。
疫情帶來人民的恐慌與不確定性，不確定性也造成風險的增加，而這又與人類遭逢疫情變化時更為明顯，有關SARS與COVID19對台灣房市的影響比較，可參閱表2的說明。
表2 SARS與COVID19對台灣房市的影響比較
| 項目 | SARS | COVID19 | 現況 |
| 時間 | 2002年11月-2003年5月 | 2019年12月-2021年8月 | 2021年持續中 |
| 地點 | 集中台灣北部 | 台灣全部 | 全球各國 |
| 房市走勢 | 先降後升 | 持續上漲 | 長期看漲 |
| 房市背景 |
1.2001年增值稅減半 2首次遇致死率高的疫情 |
1.2015-2020房市緩跌現底 2疫情初期控制得宜 |
持續看多 |
| 產品類別 | 預售屋、中古屋、老屋、豪宅等住宅需求先抛後接，影響房市住宅產品類別去化。 | 住宅、商辦、廠辦、工業用地交投活絡，在剛性需求帶動下，產品去化未受疫情影響。 |
土地成本大幅增加 房市活絡 |
| 管制效應 | 避免出入人潮擁擠、空氣不流通的公共場所，維持社交距離，佩戴口罩；影響看屋及交屋市場。 |
1封城及限制人流，傳統商店退租及倒閉頻傳。 2線上替代傳統交易商機 3政府打房政策陸續出現 |
政府連續頒定打房政策效果不如預期 |
|
恐慌指數 (VIX) |
爆發群聚感染，人性恐慌急速升高。 |
1已有經驗，恐慌性較小。 2.確診及死亡人數爆增。 |
缺疫苗，等疫苗。 |
| 購屋行為 |
|
1.購屋需求重防疫、防震、防災、養身。 2往中南部購屋，朝都市蛋白區發展 |
交投持續增加 |
| 房市變化 | 疫情導致房市抛售潮，唯疫情後因為政策做多，房市多頭，土地濫用，房價急速上升。 |
1.2018年5月中美貿易戰，資金回流 2.對商辦、廠辦、工業用地產生推波助瀾效應 |
交投活絡 |
| 房價變化 |
|
1.2020年第一季交易量上升 2.低利率、低稅、強勁反彈 3建造成本上漲帶動房價 |
持續上升 |
| 影響範圍 |
房市由空頭而多頭，源於 SARS當年房市剛經歷十年低檔期，政府大幅調降利率與推出優惠貸款，房市否極泰來大爆發。 |
國人有土斯有財觀念根深柢固，剛性需求穩住房市交投，加上通貨膨漲陰影引發房價長期看漲。且並未複製會SARS先跌後漲模式。 | 年輕人購屋不易，貧富不均現象明顯 |
四.疫情與恐慌指數及房市變化
一般而言，疫情及恐慌指數(VIX)變動與房市變化有關，可分為下列幾個部分來說明。
(一)人民的認知失調
2021年，國內因疫情所帶來的確診及死亡人數逐漸增加以後，引發人民對是否能保住自己的生命，以及親人若因疫情死亡，依防治方法，必須迅速火化，親人連見最後一面的機會可能都沒有，因而引發人民的極度恐慌，這種因凡事不確定所引發的恐慌形為，可以用行為經濟學中的認知失調(cognitive dissonance)與定錨效應(anchoring effect)來加以說明，前者是指人們因認知不同所產生的情緒、想法、信念、價值觀、信仰，以及外界環境中的事物等的矛盾認知各異，人民因為體現自己的思想、價值或自我概念相悖的行爲而產生的一種心理壓力，並因不確定性所產生的焦慮增加；後者則是指人民在進行決策時，最先給予的資訊會對人民所下的決策有很大的影響，如疫情爆發前人民對政府的「超前部署」之定錨效應而疏於防備。由於這種心理因素很難量化，因此，因為疫情所引發的恐慌，便常用金融市場中的恐慌指數來表示。
(二) 恐慌指數(VIX)的變化
恐慌指數(Volatility Index, VIX)原為金融市場中的波動指數，其是1993年，由芝加哥選擇權交易所(CBOE)所推出的市場指標，其核心概念在於反映「S&P500指數未來30天的隱含波動率」，此數值愈高，表示投資人對於股市的前景感到不安與無法預期，因而可能出現大量買進或賣出的非理性行為；相反的，若投資人認為未來的股市表現穩定、波動幅度小，VIX指數就會下跌，或維持在相對低點，故又稱為恐慌指標。另外，VIX指數被視為是投資人對於當下的市場氛圍、事件、消息，在未來一個月內潛在的反應程度，唯VIX指數愈高，並不等於對市場表現悲觀，僅是代表投資者認為市場會有劇烈波動，而這個波動可能性在統計上同時包括正向的上漲，但也包括反向的下跌風險。唯若根據過去歷史經驗，由於VIX指數處於歷史高點的狀態時，通常也是與負面的市場消息有較強烈的連結，因此，被投資人視為恐慌指數，就經驗上，當VIX指數超過40時，代表市場可能存在非理性的恐慌。
根據恐慌指數的觀念，2002年11月，SARS發生時，由於是史無前例現象，當死亡人數愈來愈多，甚而引發台北市和平醫院的封院事件時，經由媒體的誇大報導，人們對於這突發事件所引發的恐懼現象，表現於各行各業，房地產市場亦不能免，在人民極度恐慌之下，人民的不確定性所表現出來的行為，一如金融市場中的VIX指數之上下變動，引發房市的抛售行為，在短短的兩季之內，房價下降幅度便超過一成；爾後，隨著疫情受到控制，以及政府做多政策之影響，房市交投逐漸活絡，房價亦逐漸攀升，並形成房價爆漲之情形。
(三).防疫政策失當
在疫情防衛上，國人有了SARS的經驗以後，面對2019年12月所發生的武漢肺炎疫情，人心雖有些不安，但直至2021年5月中旬以前，國內的防疫情形極為成功，被國際譽為是防疫的模範生；同年5月14日，國內確診人數僅有29人，沒有人死亡，在政府三令五申的「超前部署」宣導下，國人更是以生長在台灣，身為台灣的一份子為榮，而這種盲目樂觀(Blind optimism)的認知，也造就了國內房市的非理性上揚，房價不僅逐漸上升，且其漲幅已達非理上揚現象，直到學者專家再三呼籲政府應重視房價的非理性上漲現象以後(謝明瑞，2021)，政府才有一連串的打房措施，唯已無法阻擋房價的上場走勢，即使政府的防疫政策被國人多所質疑，亦不能阻止房市的全面上揚。
2021年5月15日，因為政府的一項機師的「3+11」事件，造成防疫缺口，確診人數突然由前一天的29人大幅增加為180人，增幅達5倍以上，同月23日，確診人數達456人，也同時傳出6人死亡的訊息；爾後，經由確診者的各項活動與南北遊移，疫情快速漫延全台，引發人民的恐慌，加上政府實施第三級防疫警戒，嚴格限縮國人的各項活動，造成人民生活極大的不便，特別是政府並未有足夠的疫苗，為了國產疫苗又千方百計地拖延國人的善意捐贈，造成國內傷亡人數愈來愈多，若不包含境外移入，則2021年8月31日，國內確診及死亡的人數分別超過一萬五千人(15995)與八百人(835)，台灣的防疫能力亦由前段班的資優生變為後段班的放牛班學生，唯國內疫情爆發前，疫情並未對房市有何影響，亦無法阻止房價的不合理上揚。
另方面，2021年5月中旬以後，一則機師的「3+11」事件引爆國內嚴重疫情；一則國人突然發現政府言之鑿鑿的「超前部署」實則「疫情嚴重且疫苗不足」，而人民處於確診及死亡人數大幅增加所引發的「等待疫苗與死亡陰影」交替中，再引爆人性的恐慌因子，並對後市的消費行為及房市投資造成重大影響，亦即COVID19疫情對國內房市的衝擊應是在2021年的下半年以後才會逐漸發酵。
(四).房市回歸基本面
疫情帶來不確定性，也帶給房市極大的衝擊，唯不論是SARS或COVID19，一旦疫情被人類所控制後，則因疫情擴散之際所產生的人性恐慌(VIX)會逐漸消失，並影響房市後續發展；亦即因為人性恐慌，房市交易的預售市場與換屋市場短期會受影響，唯若政府有效控制疫情，經濟受創層面自然降低，房市的影響層面也會縮小。從SARS的歷史經驗可以發現，疫情的爆發對於整體行情的影響較為短期，且隨著疫情受到控制，市場仍將回歸到基本面的發展軌道。目前對房市的有利因素是游資充斥、利率趨零，不利因素是全球經濟成長率趨緩，疫情愈擴散，經濟成長受創就愈嚴重，競爭力也愈弱，台灣若疫情持續控制得宜，相對影響較小，競爭力也相對增強。因此，新冠疫情對房市影響，最終仍將回歸到市場基本面的軌道進行。
(五).房價易漲難跌
不論疫情與房市的關聯性為何，國人最所關心的問題還是房價漲跌的變化；在2021年的上半年，央行與財政部雙管齊下的打房政策，對房市衝擊將逐漸發酵，但成交量雖然萎縮，唯房價則未有全面或大部分個案下跌的情形；若以2011年的奢侈稅到2021年的實價登錄與房地合一2.0來觀察，短線炒作空間越來越小，但2021上半年各大都市的房價指數大多創下新高，可見交易量雖然減少，但房價卻不一定會下跌，主要原因包括交易稅轉嫁為房價、營建成本墊高房價、通膨隱憂帶動房價，以及閒置資金帶動房價等。
五.台灣的房價所得比
2020年，國內房市交投活絡，量價俱揚，若與當前國內房市所呈現的高自有率、高空屋率、少子化、老年化等問題相互對照，便可發現國內房市已出現房價所得比偏高，以及房市的非理性繁榮現象，而臺灣的房價所得比是否合理，可以從臺灣與全球、中國、美國等不同國家的比較中加以觀察。
(一)房價所得比不合理
一般而言，國內六都的房價所得比較國際間所認定的合理標準為高，且臺灣各縣市的房價所得比差異極大，如以2020年為例，六都中的桃園市、臺南市、高雄市等的房價所得比約僅有台北市的一半；而最低的嘉義市約僅有台北市的三分之一；若與全球前十大城市的前三名之房價所得比比較，則在全球各主要城市中，房價所得比最高的三個城市分別是香港(20.9)、加拿大溫哥華(12.6)、澳洲雪梨(11.7)，其與台灣前三名的台北市(13.94)、新北市(11.71)、台中市(10.01)相當，其房價所得比均高於10倍以上；若與.美國前十大城市之前三名比較，其各主要城市的房價所得比均高於7倍，唯低於10倍；若不考量每個國家的政治環境、人口分佈、勞動力變化、金融環境、房市政策等差異性，則國內的房價與國際性大城相當，亦即房價所得比較高，若再進一步考量實坪與虛坪問題，則臺灣的房價所得水準確實已呈偏高情形；整體而言，台灣房價所得比並不合理。
(二).房價所得比偏高
一般而言，房價高低是相對問題，不是絶對問題；在世界各主要城市中，以中國大陸的房價為最高，在其房價所得比的前五名中，分別是深圳(35.2)、三亞(27.6)、上海(25.1)、北京(23.9)、廈門(22.8)，其數值均高於全至球最高的香港(20.9)，說明中國大陸的房價確實偏高，而在房價居高不下的情況下，被學者認為中國最大的灰犀牛是房地產的主要原因(謝明瑞，2020)。唯美國國際公共政策顧問機構Demographia「2019全球住房可負擔性調查報告」中並未加入中國的部分，因此，若暫不考量中國大陸的房市與房價，則以香港的房價所得比達20.9倍為最高，其是指香港人不吃不喝21年才能買得起一棟樓，為目前國際間房價所得比最高的城市。
香港的房價似高不可攀，但台北市的高房價亦不遑多讓，蓋因台北市的房價所得比為14.15，若不考量中國的情形，則在全球主要都市中僅次於香港。唯台灣房地產為「虛坪制」，如2019年，北台灣的整體大樓、華廈建案等，其平均公設比均超過三成以上(32.4%)，若以淨坪制來估算，則台北的房價所得比應與香港應在伯仲之間。因此，若以香港的房價所得比為比較基準，則台北市的房價約為香港的66.70%，東京超過五成(51.10%)，為新加坡的二成(22.01%)；若以台北市為比較基準，則溫哥華的房價約為台北市的九成(89.05%)，首爾為六成(62.19%)，新加城則為三成(32.51%)。
另外，在有土斯有財的傳統觀念，以及投資管道相對缺乏的情況下，臺灣的房價普遍偏高，各主要城市的房價所得比中，房價所得比高於10倍的分別是台北市(13.94)、新北市(11.71)、台中市(10.01)；房價所得比高於8倍的分別是彰化縣(8.41)、南投縣(8.31)；房價所得比高於7倍的分別是新竹市(7.62)、宜蘭市(7.58)、台東市(7.55)、澎湖縣(7.39)、高雄市與台南市(7.28)，亦即在美臺灣的前十大城市之房價所得比均高於7倍。
(三)臺灣房價所得比名列前茅
台灣房價所得比是否合理或偏高的問題，可經由各國與國際間的相互比較來加以論斷，雖然美國國際公共政策顧問機構Demographia並未加入中國的部分，但基於全球房市比較之考量，本文仍列出中國十大房價所得比偏高的城市，發現若不考量中國房市，則香港房價所得比偏高為全球第一，台北市為第二；唯若考量中國因素，則中國前十大中的前五名分別是深圳、三亞、上海、北京、廈門，其所價所得比均超過20倍，香港與台北市在全球排名分別是第六與第七，唯若以台灣的經濟發展及國民所得之變化情形來觀察，便可發現台灣房價所得比名列前茅，且確實有偏高的情形；有關全球、美國、中國大陸、臺灣房價所得比前十名城市變動比較，可參閱表3的說明。
表3 全球、美國、中國、臺灣房價所得比前十名城市變動比較表 單位：倍
| 房價所比(δ)/排名 | 全球十大 | 中國十大 | 美國十大 | 臺灣十大 | ||||
| 城市 | δ | 城市 | δ | 城市 | δ | 城市 | δ | |
| 01 | 香港 | 20.9 | 深圳 | 35.2 | 聖克魯斯Santa Cruz | 9.6 | 台北市 | 13.94 |
| 02 | 加拿大溫哥華 | 12.6 | 三亞 | 27.6 |
聖荷西 San Jose |
9.4 | 新北市 | 11.71 |
| 03 | 澳洲雪梨 | 11.7 | 上海 | 25.1 | 洛杉磯LA | 9.2 | 台中市 | 10.01 |
| 04 | 澳洲墨爾本 | 9.7 | 北京 | 23.9 | 舊金山SF | 8.8 | 彰化縣 | 8.41 |
| 05 | 美國加州Santa Cruz聖克魯斯 | 9.6 | 廈門 | 22.8 | 夏威夷Hawaii | 8.6 | 南投縣 | 8.31 |
| 06 | 美國加州San Jose 聖荷西 | 9.4 | 福州 | 19.9 | 聖路易斯奧比斯保San Luis Obispo (SLO) | 8.1 | 新竹市 | 7.62 |
| 07 | 美國加州LA 洛杉磯 | 9.2 | 杭州 | 17.7 | 聖地亞哥 San Diego | 7.8 | 宜蘭市 | 7.58 |
| 08 | 紐西蘭北島陶朗加豐盛灣Tauranga-Western Bay of Plenty | 9.1 | 珠海 | 16.7 | 聖巴巴拉Santa Barbara | 7.5 | 台東市 | 7.55 |
| 09 | 紐西蘭奧克蘭 Auckland | 9.0 | 廣州 | 16.5 | 薩利納斯加州Salinas | 7.5 | 澎湖縣 | 7.39 |
| 10 | 美國加州SF舊金山 | 8.8 | 石家庄 | 16.0 | 奥克斯纳德Oxnard | 7.1 |
高雄市 台南市 |
7.28 |
| 平均 | 前十大平均數 | 11.0 | 22.1 | 8.4 | 8.98 | |||
| 中位數 | 全球十大 | 9.5 | 中國十大 | 21.4 | 美國十大 | 8.4 | 臺灣十大 | 7.97 |
說明：1.美國國際公共政策顧問機構DEMOGRAPHIA的「2019年全球住房可負擔性調查報告」。
2.上海易居房地產研究院；
3.臺灣內政部；
4.台北為內政部2019年第一季數據統計。
5.2021年第一季台北市的房價所得比為15.54倍
6.上表δ是指房價所比。
六.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2019年12月，中國武漢發現新冠肺炎疫情，2020年2月，被世界衞生組織(WHO)定名為COVID19，為人類進入21紀以來所遇到的最大浩劫之一，並對房市投資與消費行為造成重大衝擊，唯COVID19疫情漫延對國內房市的影響並未複製SARS先降後升模式，而是一路揚升的走勢。
2.2002年11月的SARS與2019年12月的COVID19都是因為疫情造成人類嚴重傷亡，而引發全球都十分重視的流行病；雖然二者的傳染途徑大略相同，但其發源地、傳染力、致死力…等並不一樣。2021年8月，包含境外移入與本土疫情中，台灣確診人數約一萬六千人，死亡人數則超過八百人，可視為台灣有史以來僅次於1999年的集集大地震(911大地震)所造成的傷害。
3. 不論是SARS或COVID19，二者的特性或傳染方式或有不同，唯其對人類所造成的重大災害則一，二者的主要差別在於時點不同、房市產品類別不同、疫情管制影響房市，以及疫情改變購屋行為等，又因疫情帶來不確定性及高成風險，而這種狀況又與人類遭逢疫情變化時更為明顯。
4. 一般而言，疫情恐慌影響房市變化，主要原因包括人民的認知失調、恐慌指數變化影響房市交易量價、防疫政策失當影響經濟活動與人民生活，以及疫情過後，房市將逐漸回歸基本面等，其有利因素是游資充斥、利率偏低，不利因素是全球經濟成長率趨緩，影響國家經濟發展等。
5. 不論疫情與房市的關聯性為何，國內房價下跌不易，主要因交易稅轉嫁為房價、營建成本墊高房價、通膨隱憂帶動房價，以及閒置資金促進房價上升等。
6. 若不考量每個國家的政治環境、人口分佈、勞動力變化、金融環境、房市政策等差異性，則台灣房價所得比並不合理，且房價所得比確實偏高。
7.政府標榜住者有其屋，唯購屋必須考量所得高低及金融環境的配合問題，在房價長期看漲的前提下，建議投資人宜依「購屋新333原則」，若條件吻合即大膽擇期進駐。唯買房，您準備好了嗎?(謝明瑞，2019)
參考文獻
張藏能 侯勝茂(2020)，新型冠狀病毒肺炎(COVID-19)與SARS經驗回顧，臺灣醫界, Vol.63, No.4
樂居(2021)，2021年房市預測，樂居筆記。
謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，論青年一成自備款購屋政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，台灣房市與人口紅利，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，營建成本營建類股與房價變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，2019年台灣房市的「亮」與「不亮」，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，買房，您準備好了嗎？- 國家政策研究基金會
謝明瑞(2020)，臺灣房市上行是現在進行式，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，臺灣房市之非理性繁榮，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，房市交易的斡旋金之亂，風傳媒。2020.10.18
謝明瑞(2020)，中國最大的「灰犀牛」─房地產，風傳媒。
謝明瑞(2020)，非理性繁榮下的房市政策，聯合報。2020.10.28
謝明瑞(2020)，台灣房市政策的認知偏誤，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，打炒房及負人口紅利與房市變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，從329檔期推案量變化看房市交投的非理性現象，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，房地合一1.0與2.0的比較分析，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，投資人不宜忽視政府的打房政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，房市之校正回歸，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，疫情之下的臺灣房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2021年8月。