摘要
2021年第二季，在COVID19與DELTA變種病毒的交相肆虐下，國內房市受疫情防制提升為三級，而全球防疫韌性排名由5月的第5名退至第15名，6月再下降為44名，防禦韌性為不及格，且防制終止日期再三延伸的影響下，房市行情一夕翻黑，各房仲業成交業績下降達三成以上，亦凸顯2021年下半年國內房市的交投確實己呈現趨軟的事實。2021年上半年，影響國內房市變動因素主要有疫情引爆不利房市發展、房地產買賣移轉棟數增加、房市推案量大幅減少、房地合一2.0抑低房市買氣、紓困政策4.0緩不濟急，以及仲介業者呼籲暫緩實施房地合一2.0政策等；唯國人最所關心者仍是房價漲跌變化問題，而在2021年上半年中，央行與財政部雙管齊下的打房政策，對房市衝擊將在下半年逐漸發酵，唯成交量雖然萎縮，但房價則少有個案呈現明顯下跌的情形，亦即房市交易量雖然減少，但房價卻不一定下跌，主要原因包括交易稅轉嫁為房價、營建成本增加帶動房價、.閒置資金轉駐房市，以及通膨隱憂使投資客傾向於保值性較高的房地產，從而帶動房地產價格的上升等。另外，國內房市雖仍有低利率與資金寬鬆等有利條件，唯國際間已開始浮現通膨訊號，加上七月已開始實施房地合一稅2.0，這些因素都會影響2021下半年房地產市場的變化。
一.前言
在房地產交易市場中，2021年第二季呈現先升後降走勢，主要是COVID19疫情衝擊房市所帶來的影響，因此，政府雖早在4月便已釋出房地合一稅2.0修法的訉息，唯自住、置產族群購屋需求依然暢旺，買氣延續至5月上旬而不墜，但中旬以後，國內疫情升溫，讓房市銷售旺季一夕翻盤。
2021年5月中旬，國內房市受疫情防制提升為三級的影響，直接衝擊房地產交投情形，各房仲業成交業績下降約在三成以上，房市交投由活絡轉趨清淡，若以國內直營與加盟店較多且較具知名度的住商與永慶房屋之仲介成交量數為例，便可發現其成交率下降幅度均在二成以上(-23%)；其中，住商房屋以新北市(-36%)及台北市(-32%)的降幅為最大，下降幅度均超過三成；永慶房屋則是以台北市的成交量下降接近四成(-37%)為最多，新北市次之(-34%)；由於房市在疫情轉趨嚴峻，且國內防疫政策不當，在疫情防制失控的影響下，國內房市交投活絡情況一夕翻黑，亦凸顯2021年下半年國內房市的確實己呈現趨軟的事實。
2021年，政府為因應嚴重特殊傳染性肺炎（COVID-19）疫情的管制措施，而以5月15日宣布臺北市、新北市提升疫情警戒至第三級，為因應本土疫情持續嚴峻，全國疫情警戒第三級至5月28日，再延長至6月28日，因疫情未呈現好轉而再延伸為7月12日。若以疫情爆發的5月15日為分界點，並綜觀六都房市表現，便可發現房市於5月的上下半段落差極大，上半月受惠於自用買方轉進，房市交投活絡，下半月因疫情影響，買方大幅減少，六都中的雙北市更減少約五成，加上COVID19疫情未止，更為嚴峻的變種病毒Delta已經入侵台灣，人心惶惶不可終日，並對房市交投產生重大衝擊，亦即疫情變化與打房政策對房市買氣衝擊甚大，同時亦可推論肺炎疫情與房市政策是影響2021年房市表現的最主要變數，且其後續發展仍須視疫情變化而定。
整體而言，國內金融機構的貸款資金大幅緊縮，而在已推動的房地合一2.0中，房地產5年內交易要被課於重稅，而使想要短線炒作房產的空間大為降低，對於打擊投機客相對有效。若以十年前(2011年)實施奢侈稅的經驗，該法案上路後，房市交易量即出現明顯萎縮，並持續維持低交易量情況長達八年。十年之後，也就是2021年7月1日，政府所推動的房地合一2.0政策中，其稅率比奢侈稅更高、時間更長，促使想要購屋的法人或個人更為謹慎，對於房市整體成交量的影響，在初期可能因政策上的時間落差而不顯著，但2021年下半年應會慢慢浮現。
二.當前房市變動分析
有關疫情之下的當前房市變動情形，可分為下列幾個部分來說明。
(一).疫情引爆不利房市發展
2021年5月中旬，國內本土疫情因政府將機組員隔離改為「3+11」的防治政策不當，因其是指3天居家檢疫(結束當日核酸檢驗陰性)，再加11天自主健康管理，其與防疫初期所有自外國入境民眾皆須配合居家檢疫14天的規定不符，導致疫情衝破防禦缺口並極速擴散以後，國內確診及死亡人數大幅增加，若以2021年7月1日的案情為例，其確診及死亡人數己超越萬人(13625)與六百人(653)，而疫情持續擴大，也讓房地合一2.0實施之前的抛售提前引爆，房市推案量與交投量數大幅下跌，雖然利率仍在低點，且有通貨澎漲的隱憂，有利於房市的走向，唯疫情引爆不利國內房市發展。
根據全球著名的財經資訊公司彭博新聞社(Bloomberg News)所編製的「全球防疫韌性排名」(Covid Resilience Ranking)資料，其統計全球53個2,000億美元以上經濟體，評分項目包括「疫苗接種率」、「封鎖嚴格度」、「航班飛行力」、「已接種疫苗旅客的旅行路線開放度」等4項指標，並於每月底公布。結果發現台灣自2021年5月爆發本土疫情後，其全球防疫韌性排名由全球第5名退至第15名，6月28日，再下降為44名，且其防禦韌性為不及格，僅有52.1分，比第一名美國的74分相差甚大；亦即台灣在53個主要經濟體國家中，其防疫韌性排名已跌至倒數第10名，且其4項評分指標都是表現較差的橘紅色，其中，「航班載客力」排名墊底。在此情況下，若COVID19、DELTA疫情與打房政策持續進行，則國內房市及整體經濟仍會受到衝擊，亦可能讓部分的投機者或投機客因為短時間內無法負擔房貸而提前出售，影響房市的正常發展。
(二).房地產買賣移轉棟數增加
2021年第一季，政府打房政策議題不斷，尤其房地合一2.0已於7月舉行，且7月1日是指過戶日，促使希望適用原制的賣方趁早布局，而使具有增值潛力的低價區域交易情形更為活絡。根據國內各地方政府地政局統計，2021年第二季，從買賣移轉量數的變化便可發現，2021年4月到5月中的交易量大幅增加，若與2020年同期相較，部分都會地區如台南及高雄都有5成左右的增幅，且6月的變動趨勢未變，顯示賣方急於出售的熱潮未減。
若以六都的房地產買賣移轉棟數的變動為例，並以其月變動率及年變動率來觀察，前者以高雄市的移轉棟數超過二成為最多(20.73%)，而以新北市為最少(3.54%)；後者則以新北市的移轉棟數為最多(56.71%)，次為台南市的50.18%，二者的移轉數均超過五成，而以桃園市的超過二成為最小(22.40%)；雖然5月的移轉量數是反映上月的交易量，且4月國內房市交投仍屬活絡時期，部分投資客仍持有樂觀傾向，加上房地合一稅2.0新制已經開始實施，讓不少屋主加快售屋腳步，使得整體量能持續攀升，顯示六都房市交投活絡，有關台灣六都房市買賣移轉棟數變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都房市買賣移轉棟數變動比較表 單位：%
資料來源：1.各都地政局2.住商企劃研究室3.作者整理。
(三).房市推案量大幅減少
房市變化與其供需變動有關，從房市需求面觀點，2021年第一季的房市需求暢旺，第二季則因國內房市受疫情變化與新的房市政策即將施行影響，引發投機客的抛售，造成國內房市移轉棟數的大幅度增加；另外，若從供給面來觀察，則出現相反的態勢；根據各地方政府的地政局之相關統計，2021年5月，國內房市推案總銷售金額雖仍超過一千二百億元(1,266.2億)，但仍較上月減少三成以上(-35.7%)，顯示疫情爆發，且政府實施三級警戒以後，建商推案量已受到疫情衝擊影響而趨緩，而這也是2021年的520檔期消失，並引發房市走低的原因；由於6月仍屬疫情三級警戒期間內，並已延長至7月上旬，賞屋人潮因疫情及政府新制影響而呈現持續保守之勢。
另方面，由於國內疫情轉壞，且在極短的時間內即呈現爆發性的成長，而這種指數型的爆漲情形，讓國內因疫情而死亡的人數在短期間內即呈現倍數增加，使國內因疫情確診及死亡人數在不到一個月內便大幅增加約三十倍，因施打疫苗而死亡的人數也急速增加，從而引發人民的恐慌，除對社會、政治、經濟造成重大衝擊外，也讓國內房市的交投急轉直下，並使房地產業者的推案量大為減少。
若以2021年上半年的房市推案量來加以觀察，並以六都做為觀察與比較的指標，便可發現在2021年5月疫情暴發前，六都的房地產推案量均呈上揚走勢，部分都會區如台北市、桃園市、高雄市等的房地推案量依然增加，但其餘各縣市均呈下降走勢；其中，以新北市的推案量下降量數由4月的747.4棟減少為5月的131.5棟，下降幅度達八成以上為最高(-82.41%)，台中市次之(-75.99%)，雖台北市、桃園市、高雄市仍為增加走勢，但七都推案量仍減少三成以上(-35.68%)，且六月亦是類似的走勢，有關台灣主要都會區房市推案總量變動比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣主要都會區房市推案總量變動比較表 單位：%
資料來源：1.591新建案。2.作者整理。
(四).房地合一2.0抑低房市買氣
一般而言，政府的房市政策是影響房市變化的重要因素，因此，2021年7月1日實施的房地合一稅2.0新制之影響力不容忽視，主要因新制的持有時間拉長，且稅賦調高，造成短線投機客的急於抛售；若以5月的房地產交易量來觀察， 則六都買賣移轉棟數全數上揚，房市交易量達24,754棟，月增率及年增率分別為9.9%、43.8%，同時創下最近八年同期新高紀錄，亦說明國內房市確實存在著因政府推動打房政策而抛售的情形，主要因不少投資客趕在生效日前賣房；另方面，由於疫情突然轉趨嚴峻，干擾房市交易，進而推升6月的買賣移轉棟數，亦即在疫情衝擊下，國內民眾自主隔離，看屋或賞屋人數大幅減少，房市買氣大幅下降，其影響力等同於提前宣布房地合一2.0的來臨，在此情況下，即使七月的疫情防制有所好轉，並於中旬如期有限度解封，但房市交易狀況並不樂觀，房地合一2.0抑低房市買氣明顯。
(五).紓困政策4.0緩不濟急
2021年5月27日，行政院將既有紓困貸款預算持續辦理紓困4.0方案，續推額度最高新台幣10萬元的勞工紓困貸款；針對中小企業貸款額度加碼1000億元。事實上，「紓困4.0」為既有的「勞工紓困貸款」，每年固定在農曆年前推出，只要投保勞保年資達一定期間即可申請，內容主要有「保薪資」、「補資金」、「減負擔」各大項，而為因應疫情的衝擊，政府再推出10萬元的紓困貸款。2021年5月27日，行政院公佈的紓困4.0，主要分成「個人補貼」、「受影響產業補貼」、「紓困貸款」3大項，個人補貼最高可領3萬元，紓困貸款可貸10萬元。
除此之外，政府還推出「家庭防疫補貼」，各縣市也推出紓困措施，例如攤商租金或公宅租金可以減徵或緩繳；對個人紓困協助包括弱勢族群、自營作業者農漁民生活補貼、遊覽車、計程車駕駛補貼等。另外，加強對產業支持措施，主要聚焦協助受疫情警戒升至第三級而暫停營業場所及相關受影響產業，立即寬列相關營運資金及薪資補貼。雖然政府祭出「紓困4.0」，但一則杯水車薪，二則緩不濟急，三則政府紓困並未到位，對房市相關業者的助益有限。
(六).仲介業者呼籲暫緩實施房地合一2.0政策
2021年6月，國內疫情轉趨嚴峻，COVID19的確診及死亡人數超過萬人與六百人，台灣各行各業均遭受衝擊，尤以服務業的衝擊更大，而不動產仲介業的影響更為慘淡，特別是國內已有金融機構發生因房貸遲繳或欠繳的情形，若房屋貸款人以賣屋來解決資金不足問題，則須選擇在「房地合一稅2.0」實施之前出售，否則將面臨重稅負擔，亦即若持有期間未滿五年，將面臨35%至45%的重稅，對購屋人及房地產服務業均相對不利。
事實上，為防止錯殺，政府於7月1日推動的房地合一稅2.0訂有豁免條款，亦即依據財政部所公布的非自願賣房的排除情形，分別是個人因調職及非自願離職、遭他人越界建屋、依法遭強制執行、因重大疾病或意外需支付醫藥費、持保護令避開家暴相對人，以及繼承房屋後，未經同意遭其他共有人出售房地持分等，都可排除適用重稅。國內這波疫情相對嚴重，並可能造成民眾要賣房子才有錢度難關，甚至會因為繳不起房貸而被迫賣房的情形，這些應是「非自願」型態，但卻不在豁免條款之列。由於購屋人已有賣房度過難關的做法，卻因「房地合一稅2.0」的重稅，對這些非自賣屋的購屋人相對不公平，因而有業者呼籲政府應暫緩實施房地合一稅2.0的主張。
(七)房價易漲難跌
不論房市的波動為何，國人最所關心的問題還是房價漲跌的變化；在最近半年中，央行與財政部雙管齊下的打房政策，對房市衝擊將逐漸發酵，但成交量雖然萎縮，唯房價則未有全面或大部分個案下跌的情形；若以2011年的奢侈稅到2021年的實價登錄與房地合一2.0來觀察，短線炒作空間越來越小，但2021上半年各大都市的房價指數大多創了新高，可見交易量雖然減少，但房價卻不一定會下跌，主要原因如下述。
1.交易稅轉嫁為房價
在房地合一2.0稅制下，因為交易稅率大幅提高，抑低賣屋意願，唯若屋主基於獲利考量，勢必將其所增加之稅賦轉嫁在房價上，使得房價居高不下，且議價空間縮小。
2.營建成本墊高房價
2021年，在營建成本中，不論是勞工或物料，都呈現價格上揚的情形，並推動新建案成本的上升；另外，房市中的新推預售案中，土地成本是營建成本的重要因素，在建地稀有的情況下，土地成本越高，建造成本越高，並使預售案價格居高不下。
3.通膨隱憂帶動房價
2020年12月，美國聯準會(Fed)的決策是將0到0.25％的政策利率至少維持到2023年底，而且繼續堅持每月至少1,200億美元的債券購買力度。亦即美國貨幣政策的寬鬆度在2021年不會減弱，而在美國的量化寬鬆（Quantitative easing，QE）政策下，全球都隱然出現通膨的壓力，並使投資客傾向於保值性較高的房地產，從而帶動房地產價格的上升。
4.閒置資金促進房價
2021年，在美國QE政策的陰影下，全球低利率與高通膨可能同時出現；由於房地產相對抗通膨效果較好，因此，投資人若有足夠的閒置性資金，除不需大額貸款外，尚可能將部分資金轉進房地產，亦即資金仍可能流入房地產，促使房價上揚。
總之，若根據過去政府的打房經驗，通常以自住需求為主的消費者會出現「觀望萎縮期」現象，其時間長短各有不同，唯2021年上半年房市的買氣大異其趣，剛性需求的自住客的觀望期極短，且選擇進駐房市快速，而其主要關鍵因素為國內外環境的變化，包括低利率、游資泛濫、營造成本上升、土地成本上揚，以及通膨預期心理等，若再加上七月房地合一稅2.0正式實施後，重稅閉鎖期由2年延長至5年，市場供給量將因此而大幅減少，房市可能出現供不應求情形，並使房價漲勢持續進行。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2021年5月中旬，國內房市受疫情防制提升為三級的影響，各房仲業成交業績下降約在三成以上，由於房市在疫情轉趨嚴峻影響下一夕翻黑，亦凸顯2021年下半年國內房市的交投確實己呈現趨軟的事實。
2. 台灣自5月爆發本土疫情後，其全球防疫韌性排名由全球第5名退至第15名，6月再下降為44名，且其防禦韌性不及格；亦即台灣在53個主要經濟體國家中跌至倒數第10名，且其4項評分指標都是表現較差的橘紅色，「航班載客力」排名更是墊底，影響國內經濟發展與房市變化甚巨。
3. 影響國內房市變動因素主要包括COVID19與DELTA疫情引爆不利房市發展、房地產買賣移轉棟數增加、房市推案量大幅減少、房地合一2.0抑低房市買氣、紓困政策4.0緩不濟急，以及仲介業者呼籲暫緩實施房地合一2.0政策等。
4. 國人最所關心的是房價漲跌變化問題，在2021年上半年中，央行與財政部的打房政策對房市衝擊逐漸發酵，唯成交量雖然萎縮，但房價則少有下跌的個案，亦即房市交易量雖然減少，但房價卻不一定會下跌，主要原因包括交易稅轉嫁為房價、營建成本增加房價、閒置資金促進房價，以及通膨隱憂使投資客傾向於保值性較高的房地產，從而帶動房地產價格的上升。
5.國內房市雖仍有低利率與資金寬鬆等有利條件，惟國際間已開始浮現通膨訊號，加上國內7月已開始實施房地合一稅2.0，都會影響房地產市場。儘管房價難跌，但有自住需求或長期置產需求的買方仍宜趁買方市場而挑選適合自己的物件，亦即市場轉淡時為選擇進駐的較佳時點。
參考文獻
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一.前言
在房地產交易市場中，2021年第二季呈現先升後降走勢，主要是COVID19疫情衝擊房市所帶來的影響，因此，政府雖早在4月便已釋出房地合一稅2.0修法的訉息，唯自住、置產族群購屋需求依然暢旺，買氣延續至5月上旬而不墜，但中旬以後，國內疫情升溫，讓房市銷售旺季一夕翻盤。
2021年5月中旬，國內房市受疫情防制提升為三級的影響，直接衝擊房地產交投情形，各房仲業成交業績下降約在三成以上，房市交投由活絡轉趨清淡，若以國內直營與加盟店較多且較具知名度的住商與永慶房屋之仲介成交量數為例，便可發現其成交率下降幅度均在二成以上(-23%)；其中，住商房屋以新北市(-36%)及台北市(-32%)的降幅為最大，下降幅度均超過三成；永慶房屋則是以台北市的成交量下降接近四成(-37%)為最多，新北市次之(-34%)；由於房市在疫情轉趨嚴峻，且國內防疫政策不當，在疫情防制失控的影響下，國內房市交投活絡情況一夕翻黑，亦凸顯2021年下半年國內房市的確實己呈現趨軟的事實。
2021年，政府為因應嚴重特殊傳染性肺炎（COVID-19）疫情的管制措施，而以5月15日宣布臺北市、新北市提升疫情警戒至第三級，為因應本土疫情持續嚴峻，全國疫情警戒第三級至5月28日，再延長至6月28日，因疫情未呈現好轉而再延伸為7月12日。若以疫情爆發的5月15日為分界點，並綜觀六都房市表現，便可發現房市於5月的上下半段落差極大，上半月受惠於自用買方轉進，房市交投活絡，下半月因疫情影響，買方大幅減少，六都中的雙北市更減少約五成，加上COVID19疫情未止，更為嚴峻的變種病毒Delta已經入侵台灣，人心惶惶不可終日，並對房市交投產生重大衝擊，亦即疫情變化與打房政策對房市買氣衝擊甚大，同時亦可推論肺炎疫情與房市政策是影響2021年房市表現的最主要變數，且其後續發展仍須視疫情變化而定。
整體而言，國內金融機構的貸款資金大幅緊縮，而在已推動的房地合一2.0中，房地產5年內交易要被課於重稅，而使想要短線炒作房產的空間大為降低，對於打擊投機客相對有效。若以十年前(2011年)實施奢侈稅的經驗，該法案上路後，房市交易量即出現明顯萎縮，並持續維持低交易量情況長達八年。十年之後，也就是2021年7月1日，政府所推動的房地合一2.0政策中，其稅率比奢侈稅更高、時間更長，促使想要購屋的法人或個人更為謹慎，對於房市整體成交量的影響，在初期可能因政策上的時間落差而不顯著，但2021年下半年應會慢慢浮現。
二.當前房市變動分析
有關疫情之下的當前房市變動情形，可分為下列幾個部分來說明。
(一).疫情引爆不利房市發展
2021年5月中旬，國內本土疫情因政府將機組員隔離改為「3+11」的防治政策不當，因其是指3天居家檢疫(結束當日核酸檢驗陰性)，再加11天自主健康管理，其與防疫初期所有自外國入境民眾皆須配合居家檢疫14天的規定不符，導致疫情衝破防禦缺口並極速擴散以後，國內確診及死亡人數大幅增加，若以2021年7月1日的案情為例，其確診及死亡人數己超越萬人(13625)與六百人(653)，而疫情持續擴大，也讓房地合一2.0實施之前的抛售提前引爆，房市推案量與交投量數大幅下跌，雖然利率仍在低點，且有通貨澎漲的隱憂，有利於房市的走向，唯疫情引爆不利國內房市發展。
根據全球著名的財經資訊公司彭博新聞社(Bloomberg News)所編製的「全球防疫韌性排名」(Covid Resilience Ranking)資料，其統計全球53個2,000億美元以上經濟體，評分項目包括「疫苗接種率」、「封鎖嚴格度」、「航班飛行力」、「已接種疫苗旅客的旅行路線開放度」等4項指標，並於每月底公布。結果發現台灣自2021年5月爆發本土疫情後，其全球防疫韌性排名由全球第5名退至第15名，6月28日，再下降為44名，且其防禦韌性為不及格，僅有52.1分，比第一名美國的74分相差甚大；亦即台灣在53個主要經濟體國家中，其防疫韌性排名已跌至倒數第10名，且其4項評分指標都是表現較差的橘紅色，其中，「航班載客力」排名墊底。在此情況下，若COVID19、DELTA疫情與打房政策持續進行，則國內房市及整體經濟仍會受到衝擊，亦可能讓部分的投機者或投機客因為短時間內無法負擔房貸而提前出售，影響房市的正常發展。
(二).房地產買賣移轉棟數增加
2021年第一季，政府打房政策議題不斷，尤其房地合一2.0已於7月舉行，且7月1日是指過戶日，促使希望適用原制的賣方趁早布局，而使具有增值潛力的低價區域交易情形更為活絡。根據國內各地方政府地政局統計，2021年第二季，從買賣移轉量數的變化便可發現，2021年4月到5月中的交易量大幅增加，若與2020年同期相較，部分都會地區如台南及高雄都有5成左右的增幅，且6月的變動趨勢未變，顯示賣方急於出售的熱潮未減。
若以六都的房地產買賣移轉棟數的變動為例，並以其月變動率及年變動率來觀察，前者以高雄市的移轉棟數超過二成為最多(20.73%)，而以新北市為最少(3.54%)；後者則以新北市的移轉棟數為最多(56.71%)，次為台南市的50.18%，二者的移轉數均超過五成，而以桃園市的超過二成為最小(22.40%)；雖然5月的移轉量數是反映上月的交易量，且4月國內房市交投仍屬活絡時期，部分投資客仍持有樂觀傾向，加上房地合一稅2.0新制已經開始實施，讓不少屋主加快售屋腳步，使得整體量能持續攀升，顯示六都房市交投活絡，有關台灣六都房市買賣移轉棟數變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都房市買賣移轉棟數變動比較表 單位：%
| 區域 | 2021.05 | 2021.04 | 2020.05 | 月增率 | 年增率 | 月排名 | 年排名 |
| 台北市 | 2999 | 2712 | 2118 | 10.58 | 41.60 | 4 | 5 |
| 新北市 | 6549 | 6325 | 4179 | 3.54 | 56.71 | 6 | 1 |
| 桃園市 | 3896 | 3757 | 3183 | 3.70 | 22.40 | 5 | 6 |
| 台中市 | 4303 | 3864 | 3021 | 11.36 | 42.43 | 3 | 4 |
| 台南市 | 2517 | 2143 | 1676 | 17.45 | 50.18 | 2 | 2 |
| 高雄市 | 4490 | 3719 | 3033 | 20.73 | 48.04 | 1 | 3 |
| 合計 | 15206 | 13483 | 10913 | 12.78 | 39.34 |
(三).房市推案量大幅減少
房市變化與其供需變動有關，從房市需求面觀點，2021年第一季的房市需求暢旺，第二季則因國內房市受疫情變化與新的房市政策即將施行影響，引發投機客的抛售，造成國內房市移轉棟數的大幅度增加；另外，若從供給面來觀察，則出現相反的態勢；根據各地方政府的地政局之相關統計，2021年5月，國內房市推案總銷售金額雖仍超過一千二百億元(1,266.2億)，但仍較上月減少三成以上(-35.7%)，顯示疫情爆發，且政府實施三級警戒以後，建商推案量已受到疫情衝擊影響而趨緩，而這也是2021年的520檔期消失，並引發房市走低的原因；由於6月仍屬疫情三級警戒期間內，並已延長至7月上旬，賞屋人潮因疫情及政府新制影響而呈現持續保守之勢。
另方面，由於國內疫情轉壞，且在極短的時間內即呈現爆發性的成長，而這種指數型的爆漲情形，讓國內因疫情而死亡的人數在短期間內即呈現倍數增加，使國內因疫情確診及死亡人數在不到一個月內便大幅增加約三十倍，因施打疫苗而死亡的人數也急速增加，從而引發人民的恐慌，除對社會、政治、經濟造成重大衝擊外，也讓國內房市的交投急轉直下，並使房地產業者的推案量大為減少。
若以2021年上半年的房市推案量來加以觀察，並以六都做為觀察與比較的指標，便可發現在2021年5月疫情暴發前，六都的房地產推案量均呈上揚走勢，部分都會區如台北市、桃園市、高雄市等的房地推案量依然增加，但其餘各縣市均呈下降走勢；其中，以新北市的推案量下降量數由4月的747.4棟減少為5月的131.5棟，下降幅度達八成以上為最高(-82.41%)，台中市次之(-75.99%)，雖台北市、桃園市、高雄市仍為增加走勢，但七都推案量仍減少三成以上(-35.68%)，且六月亦是類似的走勢，有關台灣主要都會區房市推案總量變動比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣主要都會區房市推案總量變動比較表 單位：%
| 區域 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 5/4月 | 排名 |
| 台北市 | 95.5 | 157.5 | 310.0 | 196.8 | 351.1 | 78.40 | 2 |
| 新北市 | 213.9 | 181.1 | 500.1 | 747.4 | 131.5 | -82.41 | -1 |
| 桃園市 | 139.7 | 438.1 | 350.3 | 189.8 | 271.4 | 42.99 | 3 |
| 新竹縣市 | 123.3 | 41.9 | 57.2 | 174.5 | 125.7 | -27.97 | -4 |
| 台中市 | 263.3 | 239.5 | 264.4 | 376.9 | 90.5 | -75.99 | -2 |
| 台南市 | 109.9 | 88.1 | 64.6 | 193.2 | 129.1 | -33.18 | -3 |
| 高雄市 | 153.2 | 115.7 | 114.0 | 90.2 | 166.9 | 85.03 | 1 |
| 全國 | 1098.7 | 1261.7 | 1660.6 | 1968.7 | 1266.2 | -35.68 |
(四).房地合一2.0抑低房市買氣
一般而言，政府的房市政策是影響房市變化的重要因素，因此，2021年7月1日實施的房地合一稅2.0新制之影響力不容忽視，主要因新制的持有時間拉長，且稅賦調高，造成短線投機客的急於抛售；若以5月的房地產交易量來觀察， 則六都買賣移轉棟數全數上揚，房市交易量達24,754棟，月增率及年增率分別為9.9%、43.8%，同時創下最近八年同期新高紀錄，亦說明國內房市確實存在著因政府推動打房政策而抛售的情形，主要因不少投資客趕在生效日前賣房；另方面，由於疫情突然轉趨嚴峻，干擾房市交易，進而推升6月的買賣移轉棟數，亦即在疫情衝擊下，國內民眾自主隔離，看屋或賞屋人數大幅減少，房市買氣大幅下降，其影響力等同於提前宣布房地合一2.0的來臨，在此情況下，即使七月的疫情防制有所好轉，並於中旬如期有限度解封，但房市交易狀況並不樂觀，房地合一2.0抑低房市買氣明顯。
(五).紓困政策4.0緩不濟急
2021年5月27日，行政院將既有紓困貸款預算持續辦理紓困4.0方案，續推額度最高新台幣10萬元的勞工紓困貸款；針對中小企業貸款額度加碼1000億元。事實上，「紓困4.0」為既有的「勞工紓困貸款」，每年固定在農曆年前推出，只要投保勞保年資達一定期間即可申請，內容主要有「保薪資」、「補資金」、「減負擔」各大項，而為因應疫情的衝擊，政府再推出10萬元的紓困貸款。2021年5月27日，行政院公佈的紓困4.0，主要分成「個人補貼」、「受影響產業補貼」、「紓困貸款」3大項，個人補貼最高可領3萬元，紓困貸款可貸10萬元。
除此之外，政府還推出「家庭防疫補貼」，各縣市也推出紓困措施，例如攤商租金或公宅租金可以減徵或緩繳；對個人紓困協助包括弱勢族群、自營作業者農漁民生活補貼、遊覽車、計程車駕駛補貼等。另外，加強對產業支持措施，主要聚焦協助受疫情警戒升至第三級而暫停營業場所及相關受影響產業，立即寬列相關營運資金及薪資補貼。雖然政府祭出「紓困4.0」，但一則杯水車薪，二則緩不濟急，三則政府紓困並未到位，對房市相關業者的助益有限。
(六).仲介業者呼籲暫緩實施房地合一2.0政策
2021年6月，國內疫情轉趨嚴峻，COVID19的確診及死亡人數超過萬人與六百人，台灣各行各業均遭受衝擊，尤以服務業的衝擊更大，而不動產仲介業的影響更為慘淡，特別是國內已有金融機構發生因房貸遲繳或欠繳的情形，若房屋貸款人以賣屋來解決資金不足問題，則須選擇在「房地合一稅2.0」實施之前出售，否則將面臨重稅負擔，亦即若持有期間未滿五年，將面臨35%至45%的重稅，對購屋人及房地產服務業均相對不利。
事實上，為防止錯殺，政府於7月1日推動的房地合一稅2.0訂有豁免條款，亦即依據財政部所公布的非自願賣房的排除情形，分別是個人因調職及非自願離職、遭他人越界建屋、依法遭強制執行、因重大疾病或意外需支付醫藥費、持保護令避開家暴相對人，以及繼承房屋後，未經同意遭其他共有人出售房地持分等，都可排除適用重稅。國內這波疫情相對嚴重，並可能造成民眾要賣房子才有錢度難關，甚至會因為繳不起房貸而被迫賣房的情形，這些應是「非自願」型態，但卻不在豁免條款之列。由於購屋人已有賣房度過難關的做法，卻因「房地合一稅2.0」的重稅，對這些非自賣屋的購屋人相對不公平，因而有業者呼籲政府應暫緩實施房地合一稅2.0的主張。
(七)房價易漲難跌
不論房市的波動為何，國人最所關心的問題還是房價漲跌的變化；在最近半年中，央行與財政部雙管齊下的打房政策，對房市衝擊將逐漸發酵，但成交量雖然萎縮，唯房價則未有全面或大部分個案下跌的情形；若以2011年的奢侈稅到2021年的實價登錄與房地合一2.0來觀察，短線炒作空間越來越小，但2021上半年各大都市的房價指數大多創了新高，可見交易量雖然減少，但房價卻不一定會下跌，主要原因如下述。
1.交易稅轉嫁為房價
在房地合一2.0稅制下，因為交易稅率大幅提高，抑低賣屋意願，唯若屋主基於獲利考量，勢必將其所增加之稅賦轉嫁在房價上，使得房價居高不下，且議價空間縮小。
2.營建成本墊高房價
2021年，在營建成本中，不論是勞工或物料，都呈現價格上揚的情形，並推動新建案成本的上升；另外，房市中的新推預售案中，土地成本是營建成本的重要因素，在建地稀有的情況下，土地成本越高，建造成本越高，並使預售案價格居高不下。
3.通膨隱憂帶動房價
2020年12月，美國聯準會(Fed)的決策是將0到0.25％的政策利率至少維持到2023年底，而且繼續堅持每月至少1,200億美元的債券購買力度。亦即美國貨幣政策的寬鬆度在2021年不會減弱，而在美國的量化寬鬆（Quantitative easing，QE）政策下，全球都隱然出現通膨的壓力，並使投資客傾向於保值性較高的房地產，從而帶動房地產價格的上升。
4.閒置資金促進房價
2021年，在美國QE政策的陰影下，全球低利率與高通膨可能同時出現；由於房地產相對抗通膨效果較好，因此，投資人若有足夠的閒置性資金，除不需大額貸款外，尚可能將部分資金轉進房地產，亦即資金仍可能流入房地產，促使房價上揚。
總之，若根據過去政府的打房經驗，通常以自住需求為主的消費者會出現「觀望萎縮期」現象，其時間長短各有不同，唯2021年上半年房市的買氣大異其趣，剛性需求的自住客的觀望期極短，且選擇進駐房市快速，而其主要關鍵因素為國內外環境的變化，包括低利率、游資泛濫、營造成本上升、土地成本上揚，以及通膨預期心理等，若再加上七月房地合一稅2.0正式實施後，重稅閉鎖期由2年延長至5年，市場供給量將因此而大幅減少，房市可能出現供不應求情形，並使房價漲勢持續進行。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2021年5月中旬，國內房市受疫情防制提升為三級的影響，各房仲業成交業績下降約在三成以上，由於房市在疫情轉趨嚴峻影響下一夕翻黑，亦凸顯2021年下半年國內房市的交投確實己呈現趨軟的事實。
2. 台灣自5月爆發本土疫情後，其全球防疫韌性排名由全球第5名退至第15名，6月再下降為44名，且其防禦韌性不及格；亦即台灣在53個主要經濟體國家中跌至倒數第10名，且其4項評分指標都是表現較差的橘紅色，「航班載客力」排名更是墊底，影響國內經濟發展與房市變化甚巨。
3. 影響國內房市變動因素主要包括COVID19與DELTA疫情引爆不利房市發展、房地產買賣移轉棟數增加、房市推案量大幅減少、房地合一2.0抑低房市買氣、紓困政策4.0緩不濟急，以及仲介業者呼籲暫緩實施房地合一2.0政策等。
4. 國人最所關心的是房價漲跌變化問題，在2021年上半年中，央行與財政部的打房政策對房市衝擊逐漸發酵，唯成交量雖然萎縮，但房價則少有下跌的個案，亦即房市交易量雖然減少，但房價卻不一定會下跌，主要原因包括交易稅轉嫁為房價、營建成本增加房價、閒置資金促進房價，以及通膨隱憂使投資客傾向於保值性較高的房地產，從而帶動房地產價格的上升。
5.國內房市雖仍有低利率與資金寬鬆等有利條件，惟國際間已開始浮現通膨訊號，加上國內7月已開始實施房地合一稅2.0，都會影響房地產市場。儘管房價難跌，但有自住需求或長期置產需求的買方仍宜趁買方市場而挑選適合自己的物件，亦即市場轉淡時為選擇進駐的較佳時點。
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