摘要
國內都會地區房價偏高，青年成家不易，政府為協助新婚或育有子女之青年家庭解決居住問題，開辦「青年安心成家購屋優惠貸款」，其方式有租金及購置住宅貸款利息補貼二種，唯辦理租金或利息補貼之申請人及住宅類別必須符合政府相關規範。青安專案立意甚佳，但因申請資格條件嚴苛、家庭年收入分位點難以判定、貸款額度偏低，以及利息計算複雜難懂等，造成申貸戶數、核撥人數、核貸金額及其變動率等均呈下降走勢，並已逐漸在房市中失去其競爭力。事實上，由於政府基於政治考量，卻又昧於外情而未適時加以修正的做法，致使青安專案成效不佳，顯見政府房市政策在政治與經濟的權衡中缺少通盤性考量，不論是貸款戶數或貸款金額，或貸款累計金額成長率等，均呈現先增後降走勢，造成政府推動「青年安心成家購屋優惠貸款」方案由盛而衰的走勢，而政府施政不思改進的消極模式，是導致青安貸款專案進退失據的重要因素；因此，政府的政策推動與執行宜朝向走動式管理模式，避免因政經環境改變而讓政策進退失據，並導致政策失敗的結果。
一.前言
居住問題為民生重大議題，亦為人民最所關注的民生問題之一；2010年，政府為照顧青年購屋族群，乃規劃並由財政部所領軍的公股銀行開辦「青年安心成家購屋優惠貸款」專案，簡稱「青安專案」，其貸款對象為中華民國國民年滿20歲以上，且借款人與其配偶及未成年子女(或單身)均無自有住宅者，貸款額度最高新臺幣800萬元，貸款期限最長30年(含付息不還本之寬限期最長3年)。
青安專案的超低利率與貸款期限拉長的優惠模式，引發國人的重視，並吸引許多年青人加入購屋的行列，參與貸款的購屋人數愈來愈多，貸款戶數及銀行核撥金額均快速增加，以2011年至2014年期間為例，金融機構的撥貸戶數與金額均在3.5萬戶、1200億元以上；2016年，貸款額度提高為800萬元，利率由1.58％降至1.44％，撥貸金額明顯增加，年增率過5成(55％)，2017年，國內房市有逐漸回升的情形，2019年的上升走勢更為明顯，2020年上半年，因受COVID-19疫情影響而有下降的走勢，房市降溫，但下半年則己轉為上揚走勢，不動產業者為配合社會對房地產的低總價、低單價、低坪數的「三低」產品需求，紛紛推出不同類型商品，並給予購屋人更多的優惠條件，加上各銀行提供優惠自貸方案，青安專案的利基不再，並逐漸不受到購屋人的青睞，2019年，其申辦數量較去年同期約減少二成(19.46％)，顯示青安專案的實施面臨了瓶頸。
在總體經濟中，經濟變動與經濟政策相互影響，因此，政府的房市政策與房市變化息息相關，亦對國內房市交易價、量變動產生影響，而在當前國內的房市變化中，主要是以剛性需求為主，受景氣變化影響相對較小，而若依照2020年上半年的交易量推估，則房市交易量在14.2萬棟至14.6萬棟，與2019年同期相比，全年交易量預估在29萬至31萬棟之間，預估年增率介於正負3%。另外，2020年建照戶數亦創2005年以來新高，若施工至成屋以2至3年估算，則兩年後，國內房市新增供給量將大幅增加，在餘屋未減少，而國人所得又未能相對提升的情況下，國內房市交易量、價的大幅度上升可能不大，而當前房價的不當高漲現象，說明政府的房市政策的不切實際，以及未能考量政經環境變化所可能產生的問題。
另外，由於房市轉趨活絡，各銀行為了搶奪房市大餅，紛紛提供各種不同的優惠方案，導致貸款利率愈來愈低，而政府基於照顧經濟弱勢族群的政治考量，卻又昧於外情而未隨時適度修正優惠政策，致使立意極佳的「青年安心成家購屋優惠貸款」政策幾乎胎死腹中，顯見政府房市的政策失據，在政治與經濟的權衡中缺少通盤性考量。(謝明瑞，2018，2020)
二.「青年安心成家購屋優惠貸款」內容
在當前經濟社會中，高房價而低所得並存的現象十分明顯，其所造成的社會問題也十分嚴重，因此，協助青年購屋是政府既定的社會福利政策，亦是爭取青年選票的方法，而有關財政部所積極推動的「青年安心成家購屋優惠貸款」方案，主要是為經濟弱勢族群而設，其相關內容分別說明如下。(財政部，2010)
(一).背景說明
國內都會地區房價偏高，人民購屋不易，青年成家更難，政府為協助新婚或育有子女之青年家庭解決居住問題，提供前2年零利率購置住宅貸款利息補貼及租金補貼，且每個青年家庭最多可享有2次補貼機會。2010年，公股銀行開辦「青年安心成家購屋優惠貸款」，2011年至2014年撥貸戶數與金額均在3.5萬戶及1200億元以上，2016年貸款額度提高為800萬元，利率由1.58％降至1.44％，核撥房貸金額增加率達五成以上(55％)，但因房市降溫後再回復攀升走勢，不動產業者的配合以及各銀行提供優惠自貸方案，導致2019年的申辦數量較去年同期約減少二成(19.46％)，「青年安心成家購屋優惠貸款」方案不再受到青睞，並使2020年的青安專案之執行受到影響，顯示政府在全面執政下，各種政策無法配合人民需求所導致的失當現象，有愈來愈明顯，且愈來愈嚴重的趨勢。
(二).申請類別
一般而言，政府推動「青年安心成家購屋優惠貸款」方案，必須考量不同的族群，並給予不同的補助內容，依其方案內容，主要是分為三個類別，說明如下述。(財政部國庫署)
1.第一類申貸者
指新婚租屋或育有子女租屋者，其申請補助應具備下列各款條件，即：
(1).20歲以上至40歲以下(未滿41歲)。
(2..)家庭成員無自有住宅。
(3).家庭年收入在60%分位點以下。(103-170萬，視縣市別而定)
2.第二類申貸者
指新婚購屋或育有子女購屋者，其申請補助應具備下列各款條件，即：
(1).20歲以上至40歲以下(未滿41歲)。
(2).家庭成員均無自有住宅。
(3).僅擁有一戶住宅且該住宅係申請日前2年內購置，並已辦理貸款之住宅，
其他家庭成員應無其他自有住宅。
(4).家庭年收入在80%分位點以下。(147-230萬，視縣市別而定)
3.第三類申貸者
指育有子女換屋者，其申請補助應具備下列各款條件，即：
(1).20歲以上至45歲以下(未滿46歲)。
(2).家庭成員僅有一戶住宅，該住宅應符合「青年安心成家作業規定」之第17點第3項規定。
(3).家庭年收入在80%分位點以下。(147-230萬，視縣市別而定)
(三).購屋的補貼方式與內容
有關「青年安心成家購屋優惠貸款」的補貼方式有二種，青年可擇一申請：
1.租金補貼：每戶每月最高4,000元。
2.前二年零利率：購置住宅貸款利息補貼，相關內容如下：
(1)貸款額度：最高新臺幣200萬元；
(2)償還年限：最長30年(付息不還本之寬限期最長5年，含第1、2年)
(3)優惠利率：即第1年、第2年為零利率，第3年起至第20年止，家庭年收入在50%分位點以下者適用。
3.第1類補貼：郵儲利率-0.533%，家庭成員具下列條件之一者：
(1).列冊之低收入戶。
(2).身心障礙。
(3).重大傷病。
(4).單親家庭。
(5).原住民。
(6).經主管機關認定為重大災害災民。
4.第2類補貼：郵儲利率+0.042%，家庭成員不具第一類條件者。
(1).郵儲利率：指「中華郵政股份有限公司二年期定期儲金機動利率」。
(2).第3年起之利率，對於家庭年收入超過50%分位點者，不提供優惠利率(政府不予補貼利率)，依核定戶與承貸金融機構議定之利率辦理(償還年限不受限)。
(3).家庭年收入在50%分位點。(換算金額可參酌「青年安心成家作業規定」)
(4).第3年起之利率，對於家庭年收入超過50％分位點者，不提供優惠利率(政府不予補貼利率)，依核定戶與承貸金融機構議定之利率辦理(償還年限不受限)。
(5).家庭年收入50％分位點之金額。(郵儲利率-0.533%)
(6).償還年限最長30年，僅適用於100年度(含)以後之核定戶。
(7).第21年起之利率，對於家庭年收入在50％分位點以下者，不提供優惠利率(政府不予補貼利率)，依核定戶與承貸金融機構議定之利率辦理。
(四).租屋的補貼方式與內容
有關「青年安心成家購屋優惠貸款」的租屋補貼方式如下：(財政部國庫署)
1. 辦理租金補貼之住宅應符合下列規定，即：
(1).坐落於戶籍地之直轄市或縣（市）。
(2).建物登記謄本、建物登記電子謄本、建物權狀影本、建築使用執照影本或測量成果圖影本之主要用途登記應含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」或「公寓」字樣。
(3).不得為違法出租者。
(4).同一住宅僅核發一戶租金補貼。
(5).租賃契約之承租人應為租金補貼申請人。
(6).家庭成員不得為租賃住宅所有權人之一。
(7).離婚後共同行使未成年子女之權利義務之夫妻一方申請者，建物不得為前配偶所有。
2. 辦理前二年零利率購置住宅貸款利息補貼之住宅應符合下列規定，即：
(1).住宅所有權移轉登記日應在提出本貸款申請日之後或提出本貸款申請日前2年內。
(2).建物登記謄本、建物登記電子謄本、建物權狀影本、建築使用執照影本或測量成果圖影本主要用途登記應含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」或「公寓」字樣。
(3).建物登記謄本登記原因欄應登記為買賣或拍賣。但申請人於申請日前二年內或申請日之後原以買賣或拍賣取得之住宅，嗣後贈與或以其他方式移轉予其配偶者，不在此限。
三.「青年安心成家購屋優惠貸款」問題
在政府的政策推動中，「青年安心成家購屋優惠貸款」方案是為國內青年人而設，其立意甚佳，但因政策未能即時調整而衍生出的問題亦很多，有關「青年安心成家購屋優惠貸款」方案問題，可分為下列幾個部分來加以說明。(謝明瑞，2018，2020)
(一).基本問題
政府為照顧經濟弱勢族群而推出的青安專案立意甚佳，但因有些問題並未解決，加上缺少適當的配套措施，導政在經歷十年的推廣之後，政府政策失據而最後仍以失敗收場，而其主要問題說明如下述。
1.資格條件嚴苛
申請青安專案者首需符合財政部的某些規範，如符合第一類之申請條件者包括列冊之低收入戶、.身心障礙、重大傷病、單親家庭、原住民，以及經主管機關認定為重大災害災民，而這些均屬經濟弱勢族群，生活以依賴外援者為最多，生活相對不易，購屋確實有其困難。
2.家庭年收入分位點難以判定
在當前社會中，公務員或有正常職業者有其正常的平均收入，唯經濟弱勢大多無正常職業，工件特質可能以打工者較多，難以判定年收入的分位點。
3.貸款額度偏低
依「青年安心成家購屋優惠貸款」的補貼方式，貸款額度最高新臺幣200萬元，在都會地區購屋為不可能之事，在二級城市購屋亦有其困難；即使根據財政部青年安心成家優惠購屋貸款(第二案)規定，購置住宅的優惠貸款金額最高800萬，且貸款期間最長30年，以所得相對偏低的經濟弱勢族群而言，亦難以達成在都會地區購屋的目的。
(二).利息計算複雜難懂
依青年安心成家優惠購屋貸款規定，借款人可就一段、二段、混合擇一處理。
1.一段式機動利率
按中華郵政股份有限公司2年期定期儲金額度未達新臺幣500萬元機動利率，(目前為0.845％)固定加0.585%(目前為1.43%)機動計息。
2.二段式機動利率
前二年按郵儲機動利率固定加0.345% (目前為1.19%）機動計息，第3年起按郵儲機動利率固定加0.645%(目前為1.49%)機動計息)
3.混合式固定利率
前2年採固定利率，第1年按「撥貸當時」郵儲機動利率固定加0.525%(目前為1.37%)固定計息，第2年按「撥貸當時」郵儲機動利率固定加0.625%(目前為1.47%)固定計息，第3年起按郵儲機動利率固定加0.645%(目前為1.49%)機動計息。
在前式三種不同的計息方式中，貸款人可擇一辦理，唯一經選定利率計價方式，即不得申請轉換；唯其內容相對複雜，執行上亦非一般人所能瞭解，其相關規定除非有專業人員加以協助估算並說明，一般人常因利息種類繁多，計算複雜難懂，當其低利率之利基存在時，貸款人可以接受，而當利基不再時，貸款人可能因此而不願參與。
(三).進退失據的青安專案
一般而言，青安專案的基本些問題中，大抵可在低利率的前提下獲得部分解決，並使政府的安心成家專案順利進行，唯若利率的誘因不再，則這些問題都將放大處理，政府的政策也將因為不受人民的青睞而成具文，觀之青安專案進不能為青年解決居住問題，退不能因應時勢改變而調整因應模式，導致政府立意甚佳的房市政策由盛而衰，基本上也是因為其低利率的誘因不再所產生的結果，說明如下。
1.申貸戶數逐漸下降
2010年，公股銀行開辦「青年安心成家購屋優惠貸款」，2016年，貸款額度提高為800萬元，利率由1.58％降至1.44％，撥貸金額明顯年增55％；2019年，各銀行提供優惠自貸方案，申辦數量較去年同期約減少二成(19.46％)。
2 採三段式機動利率複雜難懂
2019年，為滿足貸款人購屋資金規劃，青安貸款提供一段式機動利率1.68％、二段式機動利率(1.44-1.72％)及混合式利率三種方案，唯其設計格式唯雖有其公平性之考量，但內容繁雜難懂，申請人難以判定何者為較佳方案，僅能依羊群效應處理，其中，以採一段式機動利率者超過五成者(56.4％)為最多。
3.核撥人數及金額逐年走低
一般而言，財政部的青安貸款利率與五大銀行新承作放款利率相差不大(1.623％)，在各銀行利率逐漸走低，利差誘因減退之下，五大銀行之青安撥貸金額占新增購屋貸款比率由2015年12月的17.13%，增加到2016年12月33.11％，2018年12月降為14.19％，2019年12月再降為9.15％。亦即2019年的青安撥貸額占新增房貸比率已成為舉辦專案以來的最低紀錄，主要因在各銀行利率逐漸走低、利差誘因減少，導致青安貸款逐漸下降。有關台灣五大銀行青安撥貸與新增購屋貸款金額及占比比較，可參閱表1的說明。
表1台灣五大銀行青安撥貸與新增購屋貸款金額及占比比較表單位：億元；%
資料來源：1.中央銀行、財政部國庫署、財政部統計資料庫
資料來源：1.中央銀行2.財政部國庫署 3財政部資料庫4.作者整理。
(四).由盛而衰的青安專案
在最近十年中(2010-2019)中，不論是貸款戶數或貸款金額，均呈現先增後降走勢，這可由下列幾個層面來加以觀察。
1.貸款戶數逐年下降
2011年，申請青安專案的戶數為40698戶，二年後，也就是2013年，貸款戶數增加為44016戶，2019年，貸款戶數減少為16559戶，亦即2019年的貸款戶數約僅有2011年的四成(40.69%)。
2.貸款累計戶的成長率逐年降低
2011年，申請青安專案的戶數為40698戶，2013年，貸款累計戶數124299戶，2019年為289433戶，2019年的累計貸款戶數為2011年的6.11倍，唯其成長率則由2012年的97.27%下降為2019年的6.07%，跌幅超過九成。
3.核撥貸款金額逐年減低
2011年，申請青安專案的貸款總計為1422.84億元，2013年增加為1626.15億元，2019年，降為731.14億元，亦即2019年的貸款金額僅有2011年的一半左右(51.39%)。
4.貸款累計金額成長率逐年下降
2011年，申請青安專案的貸款累計金額為1422.84億元，2013年的累積貸款金額為4430.10億元，2019年為11688.43億元，亦即2019年的累計貸款金額為2011年的7.21倍，唯其成長率則由2012年的97.07%下降為2019年的
6.67%。
經由前述說明可知，政府推動「青年安心成家購屋優惠貸款」是由盛而衰的走勢，同時也說明了政府施政不施改進的消極模式，從而導致青貸款專案的進退失據。有關台灣最近十年青安貨款核撥戶數、金額及其累計數與變動率，可參閱表3的說明。
表3 台灣最近十年青安專案核撥戶數金額及其累計數比較表單位：戶/億元/%
資料來源：1.中央銀行2.財政部國庫署 3財政部資料庫4.作者整理。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2010年，財政部開辦「青年安心成家購屋優惠貸款」專案，其超低利率且貸款期限拉長的優惠模式，讓許多年青人加入購屋的行列，唯2019年，青安專案利基不再，而政府基於政治考量，卻又昧於外情而未適時修正的做法，致使青安專案成效不佳，顯現政府房市政策在政治與經濟的權衡中缺少通盤性考量。
2.國內都會地區房價偏高，青年成家更難，政府為協助新婚或育有子女之青年家庭解決居住問題，開辦「青年安心成家購屋優惠貸款」，其申請類別依社會需求分為三類申貸模式，補貼方式則有租金補貼及購置住宅貸款利息補貼，唯辦理租金補貼之住宅必須符合政府相關規範。
3.青安方案立意甚佳，但因政策未能即時調整而衍生出的問題，如資格條件嚴苛、家庭年收入分位點難以判定、貸款額度偏低，以及利息計算複雜難懂等。
4.青安專案因其低利率誘因不再，造成申貸戶數逐漸下降、核撥人數及金額逐年下降，貸款戶數、金額、變動率等均呈下降走勢，並已逐漸失去其競爭力。
5.青安專案開辦的十年中，不論是貸款戶數或貸款金額，均呈現先增後降走勢，如貸款戶數逐年下降、貸款累計戶的成長率逐年降低、核撥貸款金額逐年下降、貸款累計金額成長率逐年降低等，顯見政府推動「青年安心成家購屋優惠貸款」方案由盛而衰的走勢。
6.政府施政卻不思改進的消極模式，是導致青安貸款專案進退失據的重要因素；建議政策推動宜朝向走動式管理模式，避免因政經環境改變而讓政策進退失據。另外，年收入偏低但卻勇於購屋，主要因高房價可以透過交通成本與時間成本做為替代，唯因房屋貸款期間很長，即使是優惠購屋，購屋前仍須確實評估財務狀況，每月貸款負擔建議不超過家戶所得3分之1，避免房貸壓垮生活品質。
參考文獻
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謝明瑞(2018)，選舉與青安專案，國家政策研究基金會。
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謝明瑞(2020)，臺灣於新冠病毒疫情下的房市政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞專欄(2020)，當前房地產行情變動分析，現代營建專欄，2020年7月1日。
財政部(2009)，青年安心成家購屋優惠貸款，財政部國庫署。
國內都會地區房價偏高，青年成家不易，政府為協助新婚或育有子女之青年家庭解決居住問題，開辦「青年安心成家購屋優惠貸款」，其方式有租金及購置住宅貸款利息補貼二種，唯辦理租金或利息補貼之申請人及住宅類別必須符合政府相關規範。青安專案立意甚佳，但因申請資格條件嚴苛、家庭年收入分位點難以判定、貸款額度偏低，以及利息計算複雜難懂等，造成申貸戶數、核撥人數、核貸金額及其變動率等均呈下降走勢，並已逐漸在房市中失去其競爭力。事實上，由於政府基於政治考量，卻又昧於外情而未適時加以修正的做法，致使青安專案成效不佳，顯見政府房市政策在政治與經濟的權衡中缺少通盤性考量，不論是貸款戶數或貸款金額，或貸款累計金額成長率等，均呈現先增後降走勢，造成政府推動「青年安心成家購屋優惠貸款」方案由盛而衰的走勢，而政府施政不思改進的消極模式，是導致青安貸款專案進退失據的重要因素；因此，政府的政策推動與執行宜朝向走動式管理模式，避免因政經環境改變而讓政策進退失據，並導致政策失敗的結果。
一.前言
居住問題為民生重大議題，亦為人民最所關注的民生問題之一；2010年，政府為照顧青年購屋族群，乃規劃並由財政部所領軍的公股銀行開辦「青年安心成家購屋優惠貸款」專案，簡稱「青安專案」，其貸款對象為中華民國國民年滿20歲以上，且借款人與其配偶及未成年子女(或單身)均無自有住宅者，貸款額度最高新臺幣800萬元，貸款期限最長30年(含付息不還本之寬限期最長3年)。
青安專案的超低利率與貸款期限拉長的優惠模式，引發國人的重視，並吸引許多年青人加入購屋的行列，參與貸款的購屋人數愈來愈多，貸款戶數及銀行核撥金額均快速增加，以2011年至2014年期間為例，金融機構的撥貸戶數與金額均在3.5萬戶、1200億元以上；2016年，貸款額度提高為800萬元，利率由1.58％降至1.44％，撥貸金額明顯增加，年增率過5成(55％)，2017年，國內房市有逐漸回升的情形，2019年的上升走勢更為明顯，2020年上半年，因受COVID-19疫情影響而有下降的走勢，房市降溫，但下半年則己轉為上揚走勢，不動產業者為配合社會對房地產的低總價、低單價、低坪數的「三低」產品需求，紛紛推出不同類型商品，並給予購屋人更多的優惠條件，加上各銀行提供優惠自貸方案，青安專案的利基不再，並逐漸不受到購屋人的青睞，2019年，其申辦數量較去年同期約減少二成(19.46％)，顯示青安專案的實施面臨了瓶頸。
在總體經濟中，經濟變動與經濟政策相互影響，因此，政府的房市政策與房市變化息息相關，亦對國內房市交易價、量變動產生影響，而在當前國內的房市變化中，主要是以剛性需求為主，受景氣變化影響相對較小，而若依照2020年上半年的交易量推估，則房市交易量在14.2萬棟至14.6萬棟，與2019年同期相比，全年交易量預估在29萬至31萬棟之間，預估年增率介於正負3%。另外，2020年建照戶數亦創2005年以來新高，若施工至成屋以2至3年估算，則兩年後，國內房市新增供給量將大幅增加，在餘屋未減少，而國人所得又未能相對提升的情況下，國內房市交易量、價的大幅度上升可能不大，而當前房價的不當高漲現象，說明政府的房市政策的不切實際，以及未能考量政經環境變化所可能產生的問題。
另外，由於房市轉趨活絡，各銀行為了搶奪房市大餅，紛紛提供各種不同的優惠方案，導致貸款利率愈來愈低，而政府基於照顧經濟弱勢族群的政治考量，卻又昧於外情而未隨時適度修正優惠政策，致使立意極佳的「青年安心成家購屋優惠貸款」政策幾乎胎死腹中，顯見政府房市的政策失據，在政治與經濟的權衡中缺少通盤性考量。(謝明瑞，2018，2020)
二.「青年安心成家購屋優惠貸款」內容
在當前經濟社會中，高房價而低所得並存的現象十分明顯，其所造成的社會問題也十分嚴重，因此，協助青年購屋是政府既定的社會福利政策，亦是爭取青年選票的方法，而有關財政部所積極推動的「青年安心成家購屋優惠貸款」方案，主要是為經濟弱勢族群而設，其相關內容分別說明如下。(財政部，2010)
(一).背景說明
國內都會地區房價偏高，人民購屋不易，青年成家更難，政府為協助新婚或育有子女之青年家庭解決居住問題，提供前2年零利率購置住宅貸款利息補貼及租金補貼，且每個青年家庭最多可享有2次補貼機會。2010年，公股銀行開辦「青年安心成家購屋優惠貸款」，2011年至2014年撥貸戶數與金額均在3.5萬戶及1200億元以上，2016年貸款額度提高為800萬元，利率由1.58％降至1.44％，核撥房貸金額增加率達五成以上(55％)，但因房市降溫後再回復攀升走勢，不動產業者的配合以及各銀行提供優惠自貸方案，導致2019年的申辦數量較去年同期約減少二成(19.46％)，「青年安心成家購屋優惠貸款」方案不再受到青睞，並使2020年的青安專案之執行受到影響，顯示政府在全面執政下，各種政策無法配合人民需求所導致的失當現象，有愈來愈明顯，且愈來愈嚴重的趨勢。
(二).申請類別
一般而言，政府推動「青年安心成家購屋優惠貸款」方案，必須考量不同的族群，並給予不同的補助內容，依其方案內容，主要是分為三個類別，說明如下述。(財政部國庫署)
1.第一類申貸者
指新婚租屋或育有子女租屋者，其申請補助應具備下列各款條件，即：
(1).20歲以上至40歲以下(未滿41歲)。
(2..)家庭成員無自有住宅。
(3).家庭年收入在60%分位點以下。(103-170萬，視縣市別而定)
2.第二類申貸者
指新婚購屋或育有子女購屋者，其申請補助應具備下列各款條件，即：
(1).20歲以上至40歲以下(未滿41歲)。
(2).家庭成員均無自有住宅。
(3).僅擁有一戶住宅且該住宅係申請日前2年內購置，並已辦理貸款之住宅，
其他家庭成員應無其他自有住宅。
(4).家庭年收入在80%分位點以下。(147-230萬，視縣市別而定)
3.第三類申貸者
指育有子女換屋者，其申請補助應具備下列各款條件，即：
(1).20歲以上至45歲以下(未滿46歲)。
(2).家庭成員僅有一戶住宅，該住宅應符合「青年安心成家作業規定」之第17點第3項規定。
(3).家庭年收入在80%分位點以下。(147-230萬，視縣市別而定)
(三).購屋的補貼方式與內容
有關「青年安心成家購屋優惠貸款」的補貼方式有二種，青年可擇一申請：
1.租金補貼：每戶每月最高4,000元。
2.前二年零利率：購置住宅貸款利息補貼，相關內容如下：
(1)貸款額度：最高新臺幣200萬元；
(2)償還年限：最長30年(付息不還本之寬限期最長5年，含第1、2年)
(3)優惠利率：即第1年、第2年為零利率，第3年起至第20年止，家庭年收入在50%分位點以下者適用。
3.第1類補貼：郵儲利率-0.533%，家庭成員具下列條件之一者：
(1).列冊之低收入戶。
(2).身心障礙。
(3).重大傷病。
(4).單親家庭。
(5).原住民。
(6).經主管機關認定為重大災害災民。
4.第2類補貼：郵儲利率+0.042%，家庭成員不具第一類條件者。
(1).郵儲利率：指「中華郵政股份有限公司二年期定期儲金機動利率」。
(2).第3年起之利率，對於家庭年收入超過50%分位點者，不提供優惠利率(政府不予補貼利率)，依核定戶與承貸金融機構議定之利率辦理(償還年限不受限)。
(3).家庭年收入在50%分位點。(換算金額可參酌「青年安心成家作業規定」)
(4).第3年起之利率，對於家庭年收入超過50％分位點者，不提供優惠利率(政府不予補貼利率)，依核定戶與承貸金融機構議定之利率辦理(償還年限不受限)。
(5).家庭年收入50％分位點之金額。(郵儲利率-0.533%)
(6).償還年限最長30年，僅適用於100年度(含)以後之核定戶。
(7).第21年起之利率，對於家庭年收入在50％分位點以下者，不提供優惠利率(政府不予補貼利率)，依核定戶與承貸金融機構議定之利率辦理。
(四).租屋的補貼方式與內容
有關「青年安心成家購屋優惠貸款」的租屋補貼方式如下：(財政部國庫署)
1. 辦理租金補貼之住宅應符合下列規定，即：
(1).坐落於戶籍地之直轄市或縣（市）。
(2).建物登記謄本、建物登記電子謄本、建物權狀影本、建築使用執照影本或測量成果圖影本之主要用途登記應含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」或「公寓」字樣。
(3).不得為違法出租者。
(4).同一住宅僅核發一戶租金補貼。
(5).租賃契約之承租人應為租金補貼申請人。
(6).家庭成員不得為租賃住宅所有權人之一。
(7).離婚後共同行使未成年子女之權利義務之夫妻一方申請者，建物不得為前配偶所有。
2. 辦理前二年零利率購置住宅貸款利息補貼之住宅應符合下列規定，即：
(1).住宅所有權移轉登記日應在提出本貸款申請日之後或提出本貸款申請日前2年內。
(2).建物登記謄本、建物登記電子謄本、建物權狀影本、建築使用執照影本或測量成果圖影本主要用途登記應含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」或「公寓」字樣。
(3).建物登記謄本登記原因欄應登記為買賣或拍賣。但申請人於申請日前二年內或申請日之後原以買賣或拍賣取得之住宅，嗣後贈與或以其他方式移轉予其配偶者，不在此限。
三.「青年安心成家購屋優惠貸款」問題
在政府的政策推動中，「青年安心成家購屋優惠貸款」方案是為國內青年人而設，其立意甚佳，但因政策未能即時調整而衍生出的問題亦很多，有關「青年安心成家購屋優惠貸款」方案問題，可分為下列幾個部分來加以說明。(謝明瑞，2018，2020)
(一).基本問題
政府為照顧經濟弱勢族群而推出的青安專案立意甚佳，但因有些問題並未解決，加上缺少適當的配套措施，導政在經歷十年的推廣之後，政府政策失據而最後仍以失敗收場，而其主要問題說明如下述。
1.資格條件嚴苛
申請青安專案者首需符合財政部的某些規範，如符合第一類之申請條件者包括列冊之低收入戶、.身心障礙、重大傷病、單親家庭、原住民，以及經主管機關認定為重大災害災民，而這些均屬經濟弱勢族群，生活以依賴外援者為最多，生活相對不易，購屋確實有其困難。
2.家庭年收入分位點難以判定
在當前社會中，公務員或有正常職業者有其正常的平均收入，唯經濟弱勢大多無正常職業，工件特質可能以打工者較多，難以判定年收入的分位點。
3.貸款額度偏低
依「青年安心成家購屋優惠貸款」的補貼方式，貸款額度最高新臺幣200萬元，在都會地區購屋為不可能之事，在二級城市購屋亦有其困難；即使根據財政部青年安心成家優惠購屋貸款(第二案)規定，購置住宅的優惠貸款金額最高800萬，且貸款期間最長30年，以所得相對偏低的經濟弱勢族群而言，亦難以達成在都會地區購屋的目的。
(二).利息計算複雜難懂
依青年安心成家優惠購屋貸款規定，借款人可就一段、二段、混合擇一處理。
1.一段式機動利率
按中華郵政股份有限公司2年期定期儲金額度未達新臺幣500萬元機動利率，(目前為0.845％)固定加0.585%(目前為1.43%)機動計息。
2.二段式機動利率
前二年按郵儲機動利率固定加0.345% (目前為1.19%）機動計息，第3年起按郵儲機動利率固定加0.645%(目前為1.49%)機動計息)
3.混合式固定利率
前2年採固定利率，第1年按「撥貸當時」郵儲機動利率固定加0.525%(目前為1.37%)固定計息，第2年按「撥貸當時」郵儲機動利率固定加0.625%(目前為1.47%)固定計息，第3年起按郵儲機動利率固定加0.645%(目前為1.49%)機動計息。
在前式三種不同的計息方式中，貸款人可擇一辦理，唯一經選定利率計價方式，即不得申請轉換；唯其內容相對複雜，執行上亦非一般人所能瞭解，其相關規定除非有專業人員加以協助估算並說明，一般人常因利息種類繁多，計算複雜難懂，當其低利率之利基存在時，貸款人可以接受，而當利基不再時，貸款人可能因此而不願參與。
(三).進退失據的青安專案
一般而言，青安專案的基本些問題中，大抵可在低利率的前提下獲得部分解決，並使政府的安心成家專案順利進行，唯若利率的誘因不再，則這些問題都將放大處理，政府的政策也將因為不受人民的青睞而成具文，觀之青安專案進不能為青年解決居住問題，退不能因應時勢改變而調整因應模式，導致政府立意甚佳的房市政策由盛而衰，基本上也是因為其低利率的誘因不再所產生的結果，說明如下。
1.申貸戶數逐漸下降
2010年，公股銀行開辦「青年安心成家購屋優惠貸款」，2016年，貸款額度提高為800萬元，利率由1.58％降至1.44％，撥貸金額明顯年增55％；2019年，各銀行提供優惠自貸方案，申辦數量較去年同期約減少二成(19.46％)。
2 採三段式機動利率複雜難懂
2019年，為滿足貸款人購屋資金規劃，青安貸款提供一段式機動利率1.68％、二段式機動利率(1.44-1.72％)及混合式利率三種方案，唯其設計格式唯雖有其公平性之考量，但內容繁雜難懂，申請人難以判定何者為較佳方案，僅能依羊群效應處理，其中，以採一段式機動利率者超過五成者(56.4％)為最多。
3.核撥人數及金額逐年走低
一般而言，財政部的青安貸款利率與五大銀行新承作放款利率相差不大(1.623％)，在各銀行利率逐漸走低，利差誘因減退之下，五大銀行之青安撥貸金額占新增購屋貸款比率由2015年12月的17.13%，增加到2016年12月33.11％，2018年12月降為14.19％，2019年12月再降為9.15％。亦即2019年的青安撥貸額占新增房貸比率已成為舉辦專案以來的最低紀錄，主要因在各銀行利率逐漸走低、利差誘因減少，導致青安貸款逐漸下降。有關台灣五大銀行青安撥貸與新增購屋貸款金額及占比比較，可參閱表1的說明。
表1台灣五大銀行青安撥貸與新增購屋貸款金額及占比比較表單位：億元；%
| 日期 | 新增購屋貸款 | 青安撥款金額 | 占比(%) |
| 2015.06 | 340 | 73 | 21.47 |
| 2015.12 | 864 | 148 | 17.13 |
| 2016.06 | 392 | 162 | 41.32 |
| 2016.12 | 447 | 148 | 33.11 |
| 2017.06 | 467 | 127 | 27.19 |
| 2017.12 | 486 | 93 | 19.13 |
| 2018.06 | 413 | 69 | 16.71 |
| 2018.12 | 458 | 65 | 14.19 |
| 2019.06 | 485 | 50 | 10.31 |
| 2019.12 | 503 | 46 | 9.15 |
2.作者估算並整理。
說明：青安專案之五大銀行為臺灣銀行、合庫銀行、土地銀行、華南銀行、第一銀行。
4.青安貸款失去競爭力
一般而言，在房市貸款業務中，房貸商品眾多，而青安專案在申請條件繁雜，而利率優惠有限，以及市面的房貸商品眾多，再加上央行最新五大銀行平均房貸利率僅1.608%，而使青安方案除了2013年與2016年的貸款戶數及金額均呈現正的成長率之外，其餘各年的變動率均為下降走勢，顯見青安專案已逐漸失去其競爭力。有關台灣最近十年青安貨款撥款統計比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣最近十年青安貨款撥款統計比較表 單位：戶/億元/%
| 年份 | 戶數 | 變動率 | 累計戶數 | 金額 | 變動率 | 累計金額 |
| 2019 | 16559 | -27.69 | 289433 | 731.14 | -24.76 | 11688.43 |
| 2018 | 20901 | -59.80 | 272874 | 958.96 | -33.24 | 10957.29 |
| 2017 | 29772 | -29.80 | 251973 | 1436.35 | -18.49 | 9998.33 |
| 2016 | 35494 | 20.60 | 222201 | 1762.15 | 54.98 | 8561.98 |
| 2015 | 29430 | -10.76 | 186707 | 1137.00 | -7.77 | 6799.83 |
| 2014 | 32978 | -25.08 | 157277 | 1232.73 | -24.20 | 5662.83 |
| 2013 | 44016 | 11.19 | 124299 | 1626.15 | 17.74 | 4430.10 |
| 2012 | 39585 | -2.73 | 80283 | 1381.11 | -2.93 | 2803.95 |
| 2011 | 40698 | - | 40698 | 1422.84 | - | 1422.84 |
(四).由盛而衰的青安專案
在最近十年中(2010-2019)中，不論是貸款戶數或貸款金額，均呈現先增後降走勢，這可由下列幾個層面來加以觀察。
1.貸款戶數逐年下降
2011年，申請青安專案的戶數為40698戶，二年後，也就是2013年，貸款戶數增加為44016戶，2019年，貸款戶數減少為16559戶，亦即2019年的貸款戶數約僅有2011年的四成(40.69%)。
2.貸款累計戶的成長率逐年降低
2011年，申請青安專案的戶數為40698戶，2013年，貸款累計戶數124299戶，2019年為289433戶，2019年的累計貸款戶數為2011年的6.11倍，唯其成長率則由2012年的97.27%下降為2019年的6.07%，跌幅超過九成。
3.核撥貸款金額逐年減低
2011年，申請青安專案的貸款總計為1422.84億元，2013年增加為1626.15億元，2019年，降為731.14億元，亦即2019年的貸款金額僅有2011年的一半左右(51.39%)。
4.貸款累計金額成長率逐年下降
2011年，申請青安專案的貸款累計金額為1422.84億元，2013年的累積貸款金額為4430.10億元，2019年為11688.43億元，亦即2019年的累計貸款金額為2011年的7.21倍，唯其成長率則由2012年的97.07%下降為2019年的
6.67%。
經由前述說明可知，政府推動「青年安心成家購屋優惠貸款」是由盛而衰的走勢，同時也說明了政府施政不施改進的消極模式，從而導致青貸款專案的進退失據。有關台灣最近十年青安貨款核撥戶數、金額及其累計數與變動率，可參閱表3的說明。
表3 台灣最近十年青安專案核撥戶數金額及其累計數比較表單位：戶/億元/%
| 年份 | 戶數 | 變動率 | 累計戶數 | 變動率 | 核撥金額 | 變動率 | 累計金額 | 變動率 |
| 2011 | 40698 | - | 40698 | - | 1422.84 | - | 1422.84 | - |
| 2012 | 39585 | -2.73 | 80283 | 97.27 | 1381.11 | -2.93 | 2803.95 | 97.07 |
| 2013 | 44016 | 11.19 | 124299 | 54.83 | 1626.15 | 17.74 | 4430.10 | 57.99 |
| 2014 | 32978 | -25.08 | 157277 | 26.53 | 1232.73 | -24.20 | 5662.83 | 27.83 |
| 2015 | 29430 | -10.76 | 186707 | 18.75 | 1137.00 | -7.77 | 6799.83 | 20.08 |
| 2016 | 35494 | 20.60 | 222201 | 19.01 | 1762.15 | 54.98 | 8561.98 | 5.91 |
| 2017 | 29772 | -16.12 | 251973 | 13.40 | 1436.35 | -18.49 | 9998.33 | 16.78 |
| 2018 | 20901 | -29.80 | 272874 | 8.29 | 958.96 | -33.24 | 10957.29 | 9.59 |
| 2019 | 16559 | -20.77 | 289433 | 6.07 | 731.14 | -24.76 | 11688.43 | 6.67 |
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2010年，財政部開辦「青年安心成家購屋優惠貸款」專案，其超低利率且貸款期限拉長的優惠模式，讓許多年青人加入購屋的行列，唯2019年，青安專案利基不再，而政府基於政治考量，卻又昧於外情而未適時修正的做法，致使青安專案成效不佳，顯現政府房市政策在政治與經濟的權衡中缺少通盤性考量。
2.國內都會地區房價偏高，青年成家更難，政府為協助新婚或育有子女之青年家庭解決居住問題，開辦「青年安心成家購屋優惠貸款」，其申請類別依社會需求分為三類申貸模式，補貼方式則有租金補貼及購置住宅貸款利息補貼，唯辦理租金補貼之住宅必須符合政府相關規範。
3.青安方案立意甚佳，但因政策未能即時調整而衍生出的問題，如資格條件嚴苛、家庭年收入分位點難以判定、貸款額度偏低，以及利息計算複雜難懂等。
4.青安專案因其低利率誘因不再，造成申貸戶數逐漸下降、核撥人數及金額逐年下降，貸款戶數、金額、變動率等均呈下降走勢，並已逐漸失去其競爭力。
5.青安專案開辦的十年中，不論是貸款戶數或貸款金額，均呈現先增後降走勢，如貸款戶數逐年下降、貸款累計戶的成長率逐年降低、核撥貸款金額逐年下降、貸款累計金額成長率逐年降低等，顯見政府推動「青年安心成家購屋優惠貸款」方案由盛而衰的走勢。
6.政府施政卻不思改進的消極模式，是導致青安貸款專案進退失據的重要因素；建議政策推動宜朝向走動式管理模式，避免因政經環境改變而讓政策進退失據。另外，年收入偏低但卻勇於購屋，主要因高房價可以透過交通成本與時間成本做為替代，唯因房屋貸款期間很長，即使是優惠購屋，購屋前仍須確實評估財務狀況，每月貸款負擔建議不超過家戶所得3分之1，避免房貸壓垮生活品質。
參考文獻
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財政部(2009)，青年安心成家購屋優惠貸款，財政部國庫署。