摘 要
國人「有土斯有財」的心理根深蒂固，購屋置產是大多數人一生中的重大選擇，唯因房市普遍存在著資訊不對稱、交易不公平、價格不合理、標的不適當等的不確定性問題，造成購屋糾紛層出不窮，因而有「不動產成交案件實際資訊申報登錄」(實價登錄)的產生，其是指將不動產實際的交易價格，登錄於內政部所屬的地政機關網上，以供市民查閱的一種制度；唯因早期的「實價登錄」在建商、代銷業者等共同的操作下，已讓預售屋的實價登錄變成「虛價登錄」，因而有「實價登錄2.0」與「實價登錄3.0」的產生，亦即實價登錄3.0是根據「實價登錄1.0」及「實價登錄2.0」的問題修正而來。另外，在國內房市交易過程中，由於實價登錄仍存在著許多難以解決的問題，因此，國人在參與不動產交易時，不論是引用政府的「實價登錄1.0」、「實價登錄2.0」，或是民間的「實價登錄3.0」，究竟是「實價登錄」？或「虛價登錄」？必須瞭解任何制度的施行，都可能因為制度內容或人為因素，讓實價登錄的部分問題難以避免，而在國內COVID-19疫情漸趨和緩，且房市交易日愈受到重視的情況下，國人引用實價登錄相關資訊時，必須慎重以對。
一.前言
「實價登錄」是一種制度，也是一種理想；「虛價登錄」是一種系統，也是一種事實，唯社會中沒有完美的制度，也沒有完好的系統，即使「實價登錄」可以達到九成以上的正確性，還是無法避免成為「虛價登錄」。因此，在國內房市交易中，「實價登錄」是交易人對房市的實價登錄制度所能提供的資訊服務表示肯定與支持；而「虛價登錄」則是人民對實價登錄所能提供的資訊是否正確表示懷疑與反對，蓋因當「實價登錄」無法具體而正確地表示房市交易資訊時，便可能淪為少數自詡為學者專家口中的「虛價登錄」。
2020年上半年，可視為是國內房市因COVID-19疫情而造成由盛而衰的轉折點，唯因在世界各國中，臺灣的控制相對得宜，而使國內的疫情稍緩，並讓下半年的房地產的交投問題再起波瀾，而在房市交投過程中，政府的「實價登錄」則扮演著重要角色，唯若「實價登錄」因制度本身因素，或因人為操作影響，造成資訊的偏差，則易形成所謂的「虛價登錄」。
整體而言，政府為促使房市交易更具公平性與合理性，在經歷長時間的變革後，因而有實價登錄制度的產生，其內容及其實施變化不僅影響國人居住的權益，而且對國家的經濟發展產生重大影響，而政府對政經局勢之掌控與房市政策之因應，影響房市價量變化，也影響人民居住品質，因此，如何經由實價登錄政策的實施與修正，讓國內房市交投得以正常發展，也攸關人民居住的權利，同時影響人民未來生活的變化。
二.實價登錄的背景
國人重視「有土斯有財」的心理根深蒂固，購屋置產是大多數人一生中的重大選擇，唯因人民所得有限，且都會地區房價偏高，購屋不易，因此，政府提供正確而適當的房市交易資訊有其心必要，有關實價登錄的背景說明簡述如下。
(一).解決房市交易資訊不對稱問題
一般而言，房地產是一項專門行業，且房市通常為資訊不對稱市場，而讓市場買賣陷入交易不公平、價格不合理、標的不適當等的不確定性，同時也造成購屋糾紛層出不窮。2012年，政府開始推動並實施實價登錄制度，但也衍生出許多問題，2019年，政府再根據實價登錄所產生的各種問題加以修正，因而有「實價登錄1.0」與「實價登錄2.0」的產生，又因政經環境變動因素而無法貫徹「實價登錄2.0」的主張，於是有民間企業的「實價登錄3.0」之率先公告與執行。
在實務上，國內房地產市場的價量變化是人民所關心的議題，因為能否擁有自己的房地產，並建立一個完全屬於自己的家，是許多人一生中所必須考量的重大事件；因此，消費者必須先瞭解過去房市之變化，再瞭解本身所擁有的購屋條件，才能據以預估未來參與房市的可行性，唯一般人難以全面掌握房市資訊，一則房市資訊不對稱，二則房地產是專門行業，真正瞭解的人有限，因此，參酌實際經營者及學者專家對房市變動的分析十分重要，亦可做為瞭解實價登錄所產生的背景因素之參考。
(二).房市仲介業者的認知與調查
大體而言，由於房地產市場資訊不對稱，且影響房市變化的因素很多，一般人難以查覺或瞭解房市的價量變化，更不易瞭解房市的整體性改變，唯有業者相對瞭解房市之走勢，特別是在第一線的房仲業者更能體會房市的交投情形，而為了讓人民瞭解房市變化，並鼓勵消費者積極介入房地產市場，因此，不動產業者經由房仲業者對房市變化的認知加以調查，於某一個代表字，或某幾件重大新聞，來說明過去一年中有關房市變化的情形，如台灣房屋智庫經由對仲介業者的問卷調查，來瞭解房市的代表字及其重大訊息，讓人民對國內房市有進一步的瞭解，並可做為潛在投資人投資置產的參考。
(三).房市十大代表字與十大新聞
為了瞭解房市過去一年的變化，部分房地產業之研究部門會根據過去一年的房市變化情形，經由學者專家的調查，臚列出過去一年的房市十大代表字與十大代表新聞。
在實務上，台灣房屋智庫利用台灣房屋經紀人員對房市的相對瞭解與認知，先選出15個代表字，再經由網路進行票選，結果發現2019年國內房市的代表字以「回」字的占比為最高(37.6%)，表示國內房市已呈現「房價回溫」或「交易量回穩」的走勢，第二名為代表台商資金回流，工業地交投熱絡的「返」(29.3%)，第三名則是代表目前房市買賣雙方各有堅持，房價陷於僵局的「僵」(26.8%)。其他房市代表字分別是盪(22.0%)、虛(21.3%)、歇(21.3%)、保(20.2%)…等，各代表字多少都含蓋著房市表現不同的意涵，特別是前三名的代表字，大體說明了2019年的房地產市場確實已呈現逐漸活絡的情形。
房市十大代表字反映出業者對於房市一般變化的看法，也是國人對房市動向的大致認定。由於房價和利率是影響民眾購屋的兩大考慮因素，而各銀行積極釋出低利優惠，對購屋意願確實也達到了推波助瀾的效果，因此，民眾對「五大銀行房貸利率1.615% 史上新低」最為有感(48.1%)，顯現國內房貸利率偏低是影響房市回溫的重要因素。第二名為「台商回流，工業土地交易大增161%」(43.6%)，而「實價登錄2.0三讀、申報回歸買賣雙方」(28.2%)則為第三名，顯示實價登錄字與10大新聞票選排行統計，可參閱表1的說明。
表1 2019年台灣房市10大代表字與10大新聞比較表 單位：%
資料來源：1.台灣房屋智庫 2.謝明瑞(2020)。
三.實價登錄制度的內容
為了提供相對正確的房地產交易資訊，以作為國人購屋決策的參考，2012年，臺灣開始實價登錄制度，對房市資訊透明化有很大的貢獻，使用的人數也愈來愈多，唯其所衍生出來的問題也愈來愈明顯；2019年，房市的十大新聞之第三名即為「實價登錄2.0三讀，申報回歸買賣雙方」，顯見國人對於此項制度的重視，唯國內的「實價登錄」究竟是真正的「實價登錄」?亦或是有部分失真的「虛價登錄」?實有必要進一步加以探討。有關實價登錄的內容可分為下列幾個部分來說明。
(一).實價登錄1.0
2012年，國內開始實施的「實價登錄」，其相關內容可分為下列幾個部分來說明。
1.提供不動產市場交易資訊平台
2012年8月1日，實價登錄正式啓動，不論買賣住宅、店面或土地等，都得將實際價格登錄於網站上。2020年2月，其累計已提供約三萬件的成交資訊，以及約一億人次的查詢，並已成為我國不動產市場重要交易資訊的平台。
2.實價登錄的查訊
在實價登錄查詢的部份，2012年10月16日，內政部開放上線，國人可在網站上查詢到各年月所完成申報的不動產買賣、租賃及預售案件。
3.強調「去識別化」
實價登錄1.0揭露地址強調「去識別化」，不以個別名牌號碼為查訊單位，而以30號為區間單位，因而有真實房價之模糊地帶的產生。
4.實價登錄的登記
在實價登錄1.0中，考量『買賣雙方非相關專業，希望由相對專業者負責』，因此，把登錄房價的登記責任交由地政士及經紀人；亦即根據法令規定，實價登錄義務以地政士為第一順位，其次是不動產經紀業者，第三才是買方，賣方則完全免責。
整體而言，實價登錄1.0在建商、代銷業者共同操作下，讓預售屋的實價登錄逐漸變成「虛價登錄」，又因賣方沒有申報義務，且無須負責，因此，建商的新建案一般是用裝潢所折價出來的價格做為實價登錄版本，唯其與市場行情相比大多高出兩三成，造成民眾認為「政府的實價登錄不是真正的實價登錄，而是另一種背離房市行情的「虛價登錄」之誤解，也因為「實價登錄1.0」存在著「虛價登錄」的許多問題，因而有「實價登錄2.0」的產生。
(二).實價登錄2.0
一般而言，實價登錄2.0主要是來自對實價登錄1.0的修正，亦即實價登錄2.0是根據實價登錄1.0.所產生的「虛價登錄」問題之修正而來，相關內容如下述。
1.實價登錄2.0的立法
為解決實價登錄1.0的問題，2018年5月，行政通過「實價登錄2.0」草案，2019年7月1日，立法院三讀通過「平均地權條例」修正草案，也就是「實價登錄2.0」，其主要修正是就資訊透明化加以修正，包括實價登錄以門牌或地號為呈現單位，資訊更透明清楚。登錄時間由「所有權移轉登記後三十日內申報」改為「所有權移轉登記時直接檢附申報書」，讓實價登錄呈現更能即時展現實際房市交易情形。另方面，將預售屋自建自售納入實價登錄，同時登錄時間由「委託代銷契約終止後三十日內」改為「簽訂買賣契約書三十日內」，用以避免時間拖過二、三年後，國人才會知道實價資訊的狀況。
2.實價登錄2.0的內容
一般而言，「實價登錄2.0」是為了修正「實價登錄1.0」所造成的「虛價登錄」問題而產生的，其相關內容，簡述如下。
(1).改變不動產交易申報人
不動產買賣交易資訊之申報登錄以買賣雙方為申報義務人，並於移轉登記時一併辦理，讓實價登錄資訊更為正確，時間更為即時。
(2).揭露地址至門牌
實價登錄1.0揭露地址強調「去識別化」，只以30號為區間單位，實價登錄2.0將比照美、英等國做法，將成交的登錄房號推廣至門牌號碼。
(3).提早申報時間
實價登錄1.0規定交易後「30天內申報登錄」，實價登錄2.0要求「即時申報」，亦即二者之間的時間差距相差達一個月。
(4).預售屋登錄以簽訂買賣契約為依據
在預售屋方面，實價登錄1.0規定「代銷契約終止」30天內申報，實價登錄2.0改為「簽訂買賣契約」後30天內申報。
(5).提高不實登錄罰鍰
房地交易資訊申報登錄於移轉登記時辦理，若登入不實或屆期未申報者，處3萬元以上及15萬元以下罰鍰，並令其限期改正，屆期未改正者，按次處罰。
一般而言，「實價登錄2.0」的修法主要是彌補「實價登錄1.0」的不當與不足，亦即「實價登錄2.0」修正了「實價登錄1.0」的「虛價登錄」之缺點，讓市場交易資訊的內容更加明確，資訊的揭露更為即時，資訊的內容更為豐富，以及更透明化，而實價登錄2.0的修法方向，也讓台灣的房市交易更能夠與國際接軌。
(三).實價登錄3.0
由於「實價登錄2.0」在實施過程中仍含有一些無法解決的問題(如登錄房號至門牌號碼、政府查核權入法…等)，因而再度形成所謂的「虛價登錄」問題，於是有民間部門所推動的「實價登錄3.0」之產生，其相關內容可分為下列幾個部分來說明。
1.「實價登錄2.0」未能充分執行
為使實價登錄系統更即時、透明、正確，內政部擬將推動實價登錄地政三法，「實價登錄2.0」的政策，對於門牌揭露，將從30個區間改為逐戶詳細的門牌揭露，即明確的「幾號幾樓」門牌，「實價登錄2.0」推動後，也溯及既往，亦即將過去的200多萬筆交易公布門牌；唯因政經變動因素之考量，有關「實價登錄2.0」的內容並未具體執行，因而再度形成所謂的「虛價登錄」現象。又由於「實價登錄2.0」的修法並非行行政院的版本，因此，包括門牌揭露、預售屋交易30日內登錄、政府查核權入法…等關鍵條文並未納入修法範圍，而讓「實價登錄2.0」仍屬於未完整的「虛價登錄」，因而有「實價登錄3.0」的產生，唯其不是政府的版本，而是來自企業版本。
2. 揭露成交行情至門牌
2019年8月，永慶房產集團推出「實價登錄3.0」，揭露成交行情至門牌，
不僅讓買賣雙方對於價格的認知更趨一致，縮短雙方來回評估的時間，更有機會抑制不肖房仲同業刻意提供片段、模糊、甚至是造假的實價登錄資訊，誤導消費者做出錯誤的判斷，造成消費者權益受損。
3. 提供更清楚且更精準的交易行情資訊
房市的產品供給源於市場需求而定，唯在同一社區的房屋因房型眾多，雖是同一社區，但房屋的價差甚大，「實價登錄3.0」的行情資訊揭露到門牌，就能依據門牌判斷出該筆成交資訊是屬於哪一種房型與樓層，讓客戶有更清楚且更精準的行情參考資訊，並據以做出相對正確與適當的決策。
4.協助購屋人做更正確的判斷
在房市交易中，儘管是同一個商圈、同一個地區、同一個路段，但不同的大樓都可能因屋齡、建材、樓層、房型、採光、座向等條件，造成房價不同，若只觀察以30號為區間的實價登錄行情資訊，消費者並不容易判斷，為了讓消費者掌握正確的資訊，永慶房屋率先將所成交的物件成交行情揭露至門牌，協助消費者做正確的判斷，因此，房市交易資訊透明有助房價平穩發展，而平穩的房價是社會安定的重要因素之一。
5.有助於房市的健全發展
一般而言，解決房市問題的完美制度是不存在的，但制度的規範卻可以減少可能存在的問題，亦即房市交易市場資訊愈透明、正確、即時，交易速度也愈快，對於交易人的買賣房屋及產業的健全發展是有幫助的，因此，不論是「實價登錄2.0」或「實價登錄3.0」，其對一般民眾及守法業者而言，應是利大於弊。
總之，由於房地產市場是一個資訊不對稱的市場，因此，在國內房市交易過程中，即使有「實價登錄」制度的存在，但仍存在著許多難以解決的問題，除了政府的政經因素考量之外，業者所刻意造成的問題也必須加以考量，如業者透過裝潢費用將交易總額墊高，或是將景觀、地理條件比較好的高價登錄物件價格作為開價標準，或以各種「飢餓行銷」(Hunger Marketing)模式，藉以哄抬市場價格等，由於模糊化的資訊難以親身求證確認，實價登錄反而成為業者抬價的依據，並形成所謂的「虛價登錄」現象。在此情況下，不論是政府的「實價登錄1.0」、「實價登錄2.0」，或是民間版的「實價登錄3.0」，都可能因為制度或人為因素，而讓實價登錄的問題以避免。
六.結論與建議
經由前述的分析說明，可據以列出本研究的結論與建議如下述。
1. 國人重視「有土斯有財」的心理根深蒂固，購屋置產是大多數人一生中的重大選擇，唯因房市資訊不對稱、交易不公平、價格不合理、標的不適當等的不確定性，造成購屋糾紛層出不窮，因而有「實價登錄」制度的產生。
2. 在過去一年(2019)的房市十大新聞中，「實價登錄2.0三讀、申報回歸買賣雙方」為第三名，顯示實價登錄新制攸關買賣雙方責任，受到國人的重視。
3. 實價登錄即「不動產成交案件實際資訊申報登錄」，是指將不動產實際的交易價格，登錄於內政部所屬的地政機關網上，以供市民查閱的一種制度，目的在保障國人購屋的權益。
4. 由於早期的「實價登錄1.0」已淪為建商、代銷業者共同操作的結果，讓預售屋的「虛價登錄」變成「實價登錄」，因而有「實價登錄2.0」的產生，亦即實價登錄2.0是根據實價登錄1.0.所產生的「虛價登錄」問題之修正而來，而「實價登錄3.0」則是根據「實價登錄2.0」的「虛價登錄」問題而產生。
5. 在國內房市交易過程中，有關實價登錄仍存在著許多的問題難以解決，因此，國人在參與不動產交易時，建議不論是引用政府的「實價登錄1.0」、「實價登錄2.0」，或是民間版的「實價登錄3.0」，都必須瞭解制度施行都可能因為制度內容或人為因素，而讓實價登錄的問題以避免，亦即國人參與房市交易時，必須慎重面對「實價登錄」與「虛價登錄」的問題。
參考文獻
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李同榮(2020)，武漢肺炎影響房市？鉅亨網2020/02/03
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謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2017)，房市四不一沒有下的多空分析，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，論「美化市容與居住安全」的都更政策-論一坪換一坪的都更政策，卓越雜誌391期，2018年11月。
謝明瑞(2019)，2019年台灣房市的「亮」與「不亮」，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，2019年臺灣房市10大代表字與新聞，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，武漢疫情對房市的影響，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，新冠病毒(COVID-19)下的投資標的選擇-不動產，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，臺灣於新冠病毒疫情下的房市政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，國際疫情變動與國內房市需求變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，當前房地產行情變動分析，現代營建專欄，2020年5月1日。
Joe(2020)，從SARS經驗看「武漢肺炎」：台灣房價可能再次出現崩跌嗎？
Jones Lang LaSalle, Inc.，JLL(仲量聯行,2020)，《新冠病毒與全球不動產影響》報告。
McKinsey & Company (麥肯錫顧問公司,2020)，新冠肺炎的最新報告（美聯社）
引自https://udn.com/news/story/120944/4441376?list_ch2_index
USHOME(美國置業,2019)，美國購房流程中HUD-1成交費用報告，美國房產交易
中最後的步驟：購房過戶明細，發表于"不動產" 網址：https://kknews.cc/house/gj2povy.html
國人「有土斯有財」的心理根深蒂固，購屋置產是大多數人一生中的重大選擇，唯因房市普遍存在著資訊不對稱、交易不公平、價格不合理、標的不適當等的不確定性問題，造成購屋糾紛層出不窮，因而有「不動產成交案件實際資訊申報登錄」(實價登錄)的產生，其是指將不動產實際的交易價格，登錄於內政部所屬的地政機關網上，以供市民查閱的一種制度；唯因早期的「實價登錄」在建商、代銷業者等共同的操作下，已讓預售屋的實價登錄變成「虛價登錄」，因而有「實價登錄2.0」與「實價登錄3.0」的產生，亦即實價登錄3.0是根據「實價登錄1.0」及「實價登錄2.0」的問題修正而來。另外，在國內房市交易過程中，由於實價登錄仍存在著許多難以解決的問題，因此，國人在參與不動產交易時，不論是引用政府的「實價登錄1.0」、「實價登錄2.0」，或是民間的「實價登錄3.0」，究竟是「實價登錄」？或「虛價登錄」？必須瞭解任何制度的施行，都可能因為制度內容或人為因素，讓實價登錄的部分問題難以避免，而在國內COVID-19疫情漸趨和緩，且房市交易日愈受到重視的情況下，國人引用實價登錄相關資訊時，必須慎重以對。
一.前言
「實價登錄」是一種制度，也是一種理想；「虛價登錄」是一種系統，也是一種事實，唯社會中沒有完美的制度，也沒有完好的系統，即使「實價登錄」可以達到九成以上的正確性，還是無法避免成為「虛價登錄」。因此，在國內房市交易中，「實價登錄」是交易人對房市的實價登錄制度所能提供的資訊服務表示肯定與支持；而「虛價登錄」則是人民對實價登錄所能提供的資訊是否正確表示懷疑與反對，蓋因當「實價登錄」無法具體而正確地表示房市交易資訊時，便可能淪為少數自詡為學者專家口中的「虛價登錄」。
2020年上半年，可視為是國內房市因COVID-19疫情而造成由盛而衰的轉折點，唯因在世界各國中，臺灣的控制相對得宜，而使國內的疫情稍緩，並讓下半年的房地產的交投問題再起波瀾，而在房市交投過程中，政府的「實價登錄」則扮演著重要角色，唯若「實價登錄」因制度本身因素，或因人為操作影響，造成資訊的偏差，則易形成所謂的「虛價登錄」。
整體而言，政府為促使房市交易更具公平性與合理性，在經歷長時間的變革後，因而有實價登錄制度的產生，其內容及其實施變化不僅影響國人居住的權益，而且對國家的經濟發展產生重大影響，而政府對政經局勢之掌控與房市政策之因應，影響房市價量變化，也影響人民居住品質，因此，如何經由實價登錄政策的實施與修正，讓國內房市交投得以正常發展，也攸關人民居住的權利，同時影響人民未來生活的變化。
二.實價登錄的背景
國人重視「有土斯有財」的心理根深蒂固，購屋置產是大多數人一生中的重大選擇，唯因人民所得有限，且都會地區房價偏高，購屋不易，因此，政府提供正確而適當的房市交易資訊有其心必要，有關實價登錄的背景說明簡述如下。
(一).解決房市交易資訊不對稱問題
一般而言，房地產是一項專門行業，且房市通常為資訊不對稱市場，而讓市場買賣陷入交易不公平、價格不合理、標的不適當等的不確定性，同時也造成購屋糾紛層出不窮。2012年，政府開始推動並實施實價登錄制度，但也衍生出許多問題，2019年，政府再根據實價登錄所產生的各種問題加以修正，因而有「實價登錄1.0」與「實價登錄2.0」的產生，又因政經環境變動因素而無法貫徹「實價登錄2.0」的主張，於是有民間企業的「實價登錄3.0」之率先公告與執行。
在實務上，國內房地產市場的價量變化是人民所關心的議題，因為能否擁有自己的房地產，並建立一個完全屬於自己的家，是許多人一生中所必須考量的重大事件；因此，消費者必須先瞭解過去房市之變化，再瞭解本身所擁有的購屋條件，才能據以預估未來參與房市的可行性，唯一般人難以全面掌握房市資訊，一則房市資訊不對稱，二則房地產是專門行業，真正瞭解的人有限，因此，參酌實際經營者及學者專家對房市變動的分析十分重要，亦可做為瞭解實價登錄所產生的背景因素之參考。
(二).房市仲介業者的認知與調查
大體而言，由於房地產市場資訊不對稱，且影響房市變化的因素很多，一般人難以查覺或瞭解房市的價量變化，更不易瞭解房市的整體性改變，唯有業者相對瞭解房市之走勢，特別是在第一線的房仲業者更能體會房市的交投情形，而為了讓人民瞭解房市變化，並鼓勵消費者積極介入房地產市場，因此，不動產業者經由房仲業者對房市變化的認知加以調查，於某一個代表字，或某幾件重大新聞，來說明過去一年中有關房市變化的情形，如台灣房屋智庫經由對仲介業者的問卷調查，來瞭解房市的代表字及其重大訊息，讓人民對國內房市有進一步的瞭解，並可做為潛在投資人投資置產的參考。
(三).房市十大代表字與十大新聞
為了瞭解房市過去一年的變化，部分房地產業之研究部門會根據過去一年的房市變化情形，經由學者專家的調查，臚列出過去一年的房市十大代表字與十大代表新聞。
在實務上，台灣房屋智庫利用台灣房屋經紀人員對房市的相對瞭解與認知，先選出15個代表字，再經由網路進行票選，結果發現2019年國內房市的代表字以「回」字的占比為最高(37.6%)，表示國內房市已呈現「房價回溫」或「交易量回穩」的走勢，第二名為代表台商資金回流，工業地交投熱絡的「返」(29.3%)，第三名則是代表目前房市買賣雙方各有堅持，房價陷於僵局的「僵」(26.8%)。其他房市代表字分別是盪(22.0%)、虛(21.3%)、歇(21.3%)、保(20.2%)…等，各代表字多少都含蓋著房市表現不同的意涵，特別是前三名的代表字，大體說明了2019年的房地產市場確實已呈現逐漸活絡的情形。
房市十大代表字反映出業者對於房市一般變化的看法，也是國人對房市動向的大致認定。由於房價和利率是影響民眾購屋的兩大考慮因素，而各銀行積極釋出低利優惠，對購屋意願確實也達到了推波助瀾的效果，因此，民眾對「五大銀行房貸利率1.615% 史上新低」最為有感(48.1%)，顯現國內房貸利率偏低是影響房市回溫的重要因素。第二名為「台商回流，工業土地交易大增161%」(43.6%)，而「實價登錄2.0三讀、申報回歸買賣雙方」(28.2%)則為第三名，顯示實價登錄字與10大新聞票選排行統計，可參閱表1的說明。
表1 2019年台灣房市10大代表字與10大新聞比較表 單位：%
| 名次 | 十大代表字 | 占比 | 十大房市新聞 | 占比 |
| 1 | 回 | 37.6 | 五大銀行房貸利率1.615%，史上新低 | 48.1 |
| 2 | 返 | 29.3 | 台商回流，工業土地交易較去年同期成長161% | 43.6 |
| 3 | 僵 | 26.8 | 實價登錄2.0三讀，申報回歸買賣雙方 | 28.2 |
| 4 | 盪 | 22.0 | 房屋租金指數連續102個月上揚 | 23.3 |
| 5 | 虛 | 21.3 | 明年台北市自住房屋稅由1%降為0.6% | 19.5 |
| 6 | 歇 | 21.3 | 北捷環狀線第一階段年底通車 | 19.2 |
| 7 | 保 | 20.2 | 房市推案創10年新高，928推案量逾5000億元 | 13.9 |
| 8 | 老 | 18.8 | 陶朱隱園每坪610萬創台灣豪宅的新天價 | 12.5 |
| 9 | 底 | 17.8 | 北市商辦空置率30年新低，租金年漲幅達3% | 11.1 |
| 10 | 獵 | 16.7 | 每坪250萬超豪宅，價量逆勢上揚 | 8.4 |
三.實價登錄制度的內容
為了提供相對正確的房地產交易資訊，以作為國人購屋決策的參考，2012年，臺灣開始實價登錄制度，對房市資訊透明化有很大的貢獻，使用的人數也愈來愈多，唯其所衍生出來的問題也愈來愈明顯；2019年，房市的十大新聞之第三名即為「實價登錄2.0三讀，申報回歸買賣雙方」，顯見國人對於此項制度的重視，唯國內的「實價登錄」究竟是真正的「實價登錄」?亦或是有部分失真的「虛價登錄」?實有必要進一步加以探討。有關實價登錄的內容可分為下列幾個部分來說明。
(一).實價登錄1.0
2012年，國內開始實施的「實價登錄」，其相關內容可分為下列幾個部分來說明。
1.提供不動產市場交易資訊平台
2012年8月1日，實價登錄正式啓動，不論買賣住宅、店面或土地等，都得將實際價格登錄於網站上。2020年2月，其累計已提供約三萬件的成交資訊，以及約一億人次的查詢，並已成為我國不動產市場重要交易資訊的平台。
2.實價登錄的查訊
在實價登錄查詢的部份，2012年10月16日，內政部開放上線，國人可在網站上查詢到各年月所完成申報的不動產買賣、租賃及預售案件。
3.強調「去識別化」
實價登錄1.0揭露地址強調「去識別化」，不以個別名牌號碼為查訊單位，而以30號為區間單位，因而有真實房價之模糊地帶的產生。
4.實價登錄的登記
在實價登錄1.0中，考量『買賣雙方非相關專業，希望由相對專業者負責』，因此，把登錄房價的登記責任交由地政士及經紀人；亦即根據法令規定，實價登錄義務以地政士為第一順位，其次是不動產經紀業者，第三才是買方，賣方則完全免責。
整體而言，實價登錄1.0在建商、代銷業者共同操作下，讓預售屋的實價登錄逐漸變成「虛價登錄」，又因賣方沒有申報義務，且無須負責，因此，建商的新建案一般是用裝潢所折價出來的價格做為實價登錄版本，唯其與市場行情相比大多高出兩三成，造成民眾認為「政府的實價登錄不是真正的實價登錄，而是另一種背離房市行情的「虛價登錄」之誤解，也因為「實價登錄1.0」存在著「虛價登錄」的許多問題，因而有「實價登錄2.0」的產生。
(二).實價登錄2.0
一般而言，實價登錄2.0主要是來自對實價登錄1.0的修正，亦即實價登錄2.0是根據實價登錄1.0.所產生的「虛價登錄」問題之修正而來，相關內容如下述。
1.實價登錄2.0的立法
為解決實價登錄1.0的問題，2018年5月，行政通過「實價登錄2.0」草案，2019年7月1日，立法院三讀通過「平均地權條例」修正草案，也就是「實價登錄2.0」，其主要修正是就資訊透明化加以修正，包括實價登錄以門牌或地號為呈現單位，資訊更透明清楚。登錄時間由「所有權移轉登記後三十日內申報」改為「所有權移轉登記時直接檢附申報書」，讓實價登錄呈現更能即時展現實際房市交易情形。另方面，將預售屋自建自售納入實價登錄，同時登錄時間由「委託代銷契約終止後三十日內」改為「簽訂買賣契約書三十日內」，用以避免時間拖過二、三年後，國人才會知道實價資訊的狀況。
2.實價登錄2.0的內容
一般而言，「實價登錄2.0」是為了修正「實價登錄1.0」所造成的「虛價登錄」問題而產生的，其相關內容，簡述如下。
(1).改變不動產交易申報人
不動產買賣交易資訊之申報登錄以買賣雙方為申報義務人，並於移轉登記時一併辦理，讓實價登錄資訊更為正確，時間更為即時。
(2).揭露地址至門牌
實價登錄1.0揭露地址強調「去識別化」，只以30號為區間單位，實價登錄2.0將比照美、英等國做法，將成交的登錄房號推廣至門牌號碼。
(3).提早申報時間
實價登錄1.0規定交易後「30天內申報登錄」，實價登錄2.0要求「即時申報」，亦即二者之間的時間差距相差達一個月。
(4).預售屋登錄以簽訂買賣契約為依據
在預售屋方面，實價登錄1.0規定「代銷契約終止」30天內申報，實價登錄2.0改為「簽訂買賣契約」後30天內申報。
(5).提高不實登錄罰鍰
房地交易資訊申報登錄於移轉登記時辦理，若登入不實或屆期未申報者，處3萬元以上及15萬元以下罰鍰，並令其限期改正，屆期未改正者，按次處罰。
一般而言，「實價登錄2.0」的修法主要是彌補「實價登錄1.0」的不當與不足，亦即「實價登錄2.0」修正了「實價登錄1.0」的「虛價登錄」之缺點，讓市場交易資訊的內容更加明確，資訊的揭露更為即時，資訊的內容更為豐富，以及更透明化，而實價登錄2.0的修法方向，也讓台灣的房市交易更能夠與國際接軌。
(三).實價登錄3.0
由於「實價登錄2.0」在實施過程中仍含有一些無法解決的問題(如登錄房號至門牌號碼、政府查核權入法…等)，因而再度形成所謂的「虛價登錄」問題，於是有民間部門所推動的「實價登錄3.0」之產生，其相關內容可分為下列幾個部分來說明。
1.「實價登錄2.0」未能充分執行
為使實價登錄系統更即時、透明、正確，內政部擬將推動實價登錄地政三法，「實價登錄2.0」的政策，對於門牌揭露，將從30個區間改為逐戶詳細的門牌揭露，即明確的「幾號幾樓」門牌，「實價登錄2.0」推動後，也溯及既往，亦即將過去的200多萬筆交易公布門牌；唯因政經變動因素之考量，有關「實價登錄2.0」的內容並未具體執行，因而再度形成所謂的「虛價登錄」現象。又由於「實價登錄2.0」的修法並非行行政院的版本，因此，包括門牌揭露、預售屋交易30日內登錄、政府查核權入法…等關鍵條文並未納入修法範圍，而讓「實價登錄2.0」仍屬於未完整的「虛價登錄」，因而有「實價登錄3.0」的產生，唯其不是政府的版本，而是來自企業版本。
2. 揭露成交行情至門牌
2019年8月，永慶房產集團推出「實價登錄3.0」，揭露成交行情至門牌，
不僅讓買賣雙方對於價格的認知更趨一致，縮短雙方來回評估的時間，更有機會抑制不肖房仲同業刻意提供片段、模糊、甚至是造假的實價登錄資訊，誤導消費者做出錯誤的判斷，造成消費者權益受損。
3. 提供更清楚且更精準的交易行情資訊
房市的產品供給源於市場需求而定，唯在同一社區的房屋因房型眾多，雖是同一社區，但房屋的價差甚大，「實價登錄3.0」的行情資訊揭露到門牌，就能依據門牌判斷出該筆成交資訊是屬於哪一種房型與樓層，讓客戶有更清楚且更精準的行情參考資訊，並據以做出相對正確與適當的決策。
4.協助購屋人做更正確的判斷
在房市交易中，儘管是同一個商圈、同一個地區、同一個路段，但不同的大樓都可能因屋齡、建材、樓層、房型、採光、座向等條件，造成房價不同，若只觀察以30號為區間的實價登錄行情資訊，消費者並不容易判斷，為了讓消費者掌握正確的資訊，永慶房屋率先將所成交的物件成交行情揭露至門牌，協助消費者做正確的判斷，因此，房市交易資訊透明有助房價平穩發展，而平穩的房價是社會安定的重要因素之一。
5.有助於房市的健全發展
一般而言，解決房市問題的完美制度是不存在的，但制度的規範卻可以減少可能存在的問題，亦即房市交易市場資訊愈透明、正確、即時，交易速度也愈快，對於交易人的買賣房屋及產業的健全發展是有幫助的，因此，不論是「實價登錄2.0」或「實價登錄3.0」，其對一般民眾及守法業者而言，應是利大於弊。
總之，由於房地產市場是一個資訊不對稱的市場，因此，在國內房市交易過程中，即使有「實價登錄」制度的存在，但仍存在著許多難以解決的問題，除了政府的政經因素考量之外，業者所刻意造成的問題也必須加以考量，如業者透過裝潢費用將交易總額墊高，或是將景觀、地理條件比較好的高價登錄物件價格作為開價標準，或以各種「飢餓行銷」(Hunger Marketing)模式，藉以哄抬市場價格等，由於模糊化的資訊難以親身求證確認，實價登錄反而成為業者抬價的依據，並形成所謂的「虛價登錄」現象。在此情況下，不論是政府的「實價登錄1.0」、「實價登錄2.0」，或是民間版的「實價登錄3.0」，都可能因為制度或人為因素，而讓實價登錄的問題以避免。
六.結論與建議
經由前述的分析說明，可據以列出本研究的結論與建議如下述。
1. 國人重視「有土斯有財」的心理根深蒂固，購屋置產是大多數人一生中的重大選擇，唯因房市資訊不對稱、交易不公平、價格不合理、標的不適當等的不確定性，造成購屋糾紛層出不窮，因而有「實價登錄」制度的產生。
2. 在過去一年(2019)的房市十大新聞中，「實價登錄2.0三讀、申報回歸買賣雙方」為第三名，顯示實價登錄新制攸關買賣雙方責任，受到國人的重視。
3. 實價登錄即「不動產成交案件實際資訊申報登錄」，是指將不動產實際的交易價格，登錄於內政部所屬的地政機關網上，以供市民查閱的一種制度，目的在保障國人購屋的權益。
4. 由於早期的「實價登錄1.0」已淪為建商、代銷業者共同操作的結果，讓預售屋的「虛價登錄」變成「實價登錄」，因而有「實價登錄2.0」的產生，亦即實價登錄2.0是根據實價登錄1.0.所產生的「虛價登錄」問題之修正而來，而「實價登錄3.0」則是根據「實價登錄2.0」的「虛價登錄」問題而產生。
5. 在國內房市交易過程中，有關實價登錄仍存在著許多的問題難以解決，因此，國人在參與不動產交易時，建議不論是引用政府的「實價登錄1.0」、「實價登錄2.0」，或是民間版的「實價登錄3.0」，都必須瞭解制度施行都可能因為制度內容或人為因素，而讓實價登錄的問題以避免，亦即國人參與房市交易時，必須慎重面對「實價登錄」與「虛價登錄」的問題。
參考文獻
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引自https://udn.com/news/story/120944/4441376?list_ch2_index
USHOME(美國置業,2019)，美國購房流程中HUD-1成交費用報告，美國房產交易
中最後的步驟：購房過戶明細，發表于"不動產" 網址：https://kknews.cc/house/gj2povy.html