摘要
全聯會及台灣房屋智庫每年都選出房市的代表字，二者之票選結果稍有不同，唯其所表現之意涵大抵一致。2019年的代表字則是「亮」，說明今年國內房市將是一片光明亮麗；然而，由於人民所得並未提升，購屋壓力沈重，且中古屋的去化不佳，雙北市的主要成交物件集中在2,000萬元以下，其餘四都待售物件過半數在1,000萬元內，而在國人所得未見提升的情況下，此一售價並非一般購屋人所能完全接受，加上不論是六都或全台房市走勢，其待售屋量均有增加的情形；另外，國內房市現況雖已呈現緩和回溫現象，但整體市場並不穩定，特別是國内購屋趨勢已呈Ｍ型化，小坪數仍是房地產市場的主力產品，新案也以低總價產品為主，而這也讓2019年的房市出現「量大價低」的情景。由於購屋者仍以剛性需求為主，且買盤大多來自「低總價」的首購族。又因在2018年11月的九合一選舉過程與結果中，以拚經濟為主軸者的參選者均為勝選，加上2020年總統大選之前，執政者基於勝選考量所帶來的政策利多，故業者預期，2019年的國內房市即將進入「一片光明亮麗」的走勢；然而，隨著房市交易市場中買方讓利的減少，以及房價的一路飆升，年輕人購屋占比大幅下滑，一般中壯年雙薪家庭買房不易，在此情況下，2019年的房市是否呈現業者所預期的「亮」點，並讓房市呈現「一片光明亮麗」，可能仍須進一步考量。
一.前言
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會(全聯會)發布2018年房市代表字為「揚」，並預期2019年房市一片光明，因而預先選出代表字為「亮」，然而，2019年的房市真的能呈現「亮」點? 真的是「一片光明亮麗」嗎?
2014年，國內房市買氣開始轉淡，2015年，房市交投量價明顯下降，2016年，房地合一稅正式實施，在房屋持有稅雙重的重稅壓力下，房市買氣低迷，交投每況愈下，且量價均呈下降走勢，房屋買賣交易移轉棟數亦創下史上新低紀錄，房市在淡化中直走下盤，直至2017年下半年，因為房市中賣方讓利因素盛行，而使房市逐漸呈現好轉情形，唯交投仍呈現低迷態勢，因此，2017年，不動產業走勢的代為表字「溫」，主要因在經濟景氣回穩下，加上政策不確定因素消失，而使房市呈現由冷轉「溫」的局面。
2018年，國內房市續承2017年下半年走勢，房市交投相對活絡，交易量價均有上升的情形，唯在房地產相關業者看好，且相繼投入購地搶建的情況下，房市供應量增加，加上早期賣方讓利的因素不再，因此，雖然不動產放款量數增加，買氣回升，但中古屋的成交量下滑，在所得未增加的情況下，購屋意願減低，也使得提早出現的2019年房市代表字是否為「亮」，仍然必須做進一步的考量。
二.房市代表字
在房地產市場中，為了讓國人瞭解房市變動的實際狀況，不動產業相關業者均會在每年的第一季選出能真正能顯示過去一年房市變化的代表字；除了全聯會每年選出房市的代表字之外，台灣房屋智庫歷年來也曾舉辦過房市的年代表字，唯其票選結果與全聯會稍有不同，如2018年房市代表字的第一名為「轉」字，源於2018年房地產「買賣漸增溫，房市現轉機」，其與全聯會的房市代表字為「揚」雖有不同，但前者是指房市買氣轉佳，後者是指買氣逐漸揚升，其所表現之意涵相同。
在房市新聞進行「有感度」的票選中，2018年，有四成以上(41.1%)的受調查者認為「實價登錄2.0交易揭露更即時」最有感，也說明實價登錄為房市交易的透明化的重要指標，對房市的健全發展確實有其助益。另方面，台灣房屋在連續10年舉辦房市代表字票選中，分別是2009年的「活」、2010年的「狂」，2011年的「凍」，2012年的「等」、2013年的「憂」、2014年的「頂」、2015年的「望」、2016年的「苦」、2017年的「盼」，2018年的「轉」。而在過去10年的房市表現中，由各代表字所形成的一幅房市「曲線密碼」，確實也表現出這段期間國內房市的變化情形。
大體而言，房市代表字是在事過境遷後對房市過去一年變化的統一說明，亦即業者根據歷史事件與統計資料，經由蒐集整理分析的過程，找出一些關鍵字，經由業者的認同，再經由網路票選而成，因此，當年所看到的房市代表字是過去一年中的房市之表現情形，而2019年尚未過半，但業者有鑑於當前房市景氣的相對好轉，因而迫不及待地先行預測2019年的房市代表字；根據中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會(全聯會)預測，其所發布2019年房市的代表字為「亮」，說明在今年的房市表現中，國內房市將是一片光明亮麗的坦途。
全聯會看好2019年的國內房市為一片光明亮麗，主要是立基於國內外紛擾的因素逐漸沉澱，特別是2018年11月的九合一大選結束後，以拚經濟為主軸的選戰策略大獲全勝，六都新當選的市長大都以拚經濟為主軸，特別是高雄市長所帶來的「韓流效應」，確實也帶給國人新的希望與新的契機；又因2020年是總統大選年，執政黨基於勝選之考量，應會於2019年釋出更多的政策利多，由經濟到房市，預測應是一片光明。亦即2019年的社會氛圍因選舉考量而會重回和諧局面，整體經濟及不動產市場皆將回歸正常，並在穩定中逐漸走榮，因此，2019年的房市代表市為「亮」。
然而，在尚未過半的2019這一年中，國內房市真的會呈現「亮」點嗎? 也真的會山現一片「光明亮麗」嗎?
三.當前房市變動分析
為瞭解當前房市是否具有「亮」麗的潛在因素，有關國內當前房市變動分析，可分為下列幾個部分來說明。
(一).促進房市增加「亮」點的因素
有關促進房市增加「亮」點的因素，可分為下列幾個部分加以說明。
1.不動產放款增加
一般而言，銀行放款餘額的變化可視為房市景氣的先行指標，雖然國內房市的待售屋數量增加，但不動產的放款數亦呈上揚走勢，根據央行所公布的統計資料，2019年3月底，全體銀行放款餘額為25.9兆元，其中，以製造業的4.8兆元，其占比達四成以上(41.3%)為最多，月增率約2%；不動產業達近2兆元，位居第2，但其增幅約10%，主要因近年來的不動產標售案增多，且建商持續看好後續房市，積極投入不動產市場。另外，由於企業適用國際財務報告準則(International Financial Reporting Standards，IFRS)後，增加土地庫存為日後推案做準備已變成必然的形式，加上建商對不動產市場態度逐漸轉為樂觀，銀行亦積極投入，也讓購地貸款金額顯著增加。
2.房屋租賃市場走俏
在國內房市逐漸增溫以後，商用市場的房地產交易亦持續受到企業青睞，主要因受到北市商辦租金上漲趨勢形成，大型業主紛紛調漲租金，市區精華地段業主由租轉買，都更期間轉換標的之需求明顯，精華地段純辦交易躍升為市場主流產品，業者由租轉買的趨勢增強，使得2019年前5個月的純辦交易為商用不動產的交投相對活絡。
根據信義全球資產第一季報告資料，租賃市場需求旺盛，北市商辦租金屢創新高，由於南山廣場進駐率高，加上聯合報總部大樓滿租，因而帶動信義計畫區辦公大樓租金的往上調整，而國泰民生建國的案件釋出則持續拉高松江南京租金行情，且短期間內將無大面積辦公釋出，在供給與空置率均低的情況下，租金上漲相對顯著。又因房屋租賃市場走俏，老舊商辦的都更商機蓄勢待發，目前已超過10棟大樓申請或研議辦理都更，其中又以金融業參與最踴躍，包括國泰、新光、元大等，均提出都更改建案，預估未來的房屋租賃市場依然活絡。
3.選前政策利多
2018年11月九合一大選後，原先觀望的購屋族出籠，加上2019年開始實施肥咖條款，促使國外資金回流，部分不動產業者因而有房屋交易量有望突破30萬棟，且房地產會再好10年的預期，唯因國內空屋量及新件餘屋量仍然偏高，加上央行有可能升息，而一旦房屋利率提高，買房成本拉高，勢必影響購屋意願，房市變動仍有變數；另外，選前宣布調降地價稅、油價凍漲，以及危老條例加速市區更新…等，加上2020年為總統大選年，在朝野競爭激烈的攻防戰略中，執政者莫不以選前發放利多政策，利用半綁樁的方式，以利多政策來吸引選票而使國內房市逐漸復甦，未來房市發展將是一片「光明亮麗」。
(二).抑制房市增加「亮」點的因素
有關抑制房市增加「亮」點的因素，可分為下列幾個部分加以說明。
1.所得有限民眾購屋負擔增加
一般而言，房市的去化與購屋族的所得高低有密切的關聯性，根據行政院主計總處的資料，台灣的首富城市是台北市，以2017年家戶平均可支配所得為例，台北市是134萬，且長期以來遙遙領先其他五都，如桃園在2012年的家戶平均可支配所得突破百萬元，新北市為2016年，台中則在2017年才突破百萬元，亦即每個月平均約八萬餘元的所得，唯若以月收入不及十萬元的所得而言，其購屋能力應屬相對不足。又根據屋比趨勢研究中心的資料，目前六都家庭每月可支配所得大約在6-9萬元之間，假設房屋總價為一千萬元，自備款兩成，採用20年房貸，且利率1.7%，則每月攤還的房貸金額約4萬元，大約占家庭可支配所得的一半以上(44.44%-66.67%)，購屋負擔極重。特別是台北市約有兩成的待售物件總價在3,000-5,000萬元之間，唯能夠負擔高總價的買方相對有限；另方面，國內房市現況雖呈現緩和回溫現象，但整體市場並不穩定，剛性買盤則因讓利空間縮小，讓利金額有限，已逐漸縮手或轉往低價區選購，而投資族群也以避險低價物件為主，在此情況下，2019年的國內房市交易能否出現一片光明「亮」麗的景象，確實值得進一步考量。
2.年輕人買房的比例下降
房地產為高價產品，在個人所得有限的情況下，有人希望能在30歲以前能夠擁有自己房子，唯此種獨立自主的購屋模式雖佳，但欲達成目標不易，而這也讓購地貸款金額顯著增加。根據永慶房屋的統計，在六都的各年齡層之購屋申辦房貸中，2018年，六都均以中壯年為購屋的主力群，桃園以南，則以30-40歲占比最多，約三至四成；新北市主力為30-40歲與40-50歲，占比均為32%；台北市以40-50歲占比31%為最高。
若進一步觀察30歲以內年輕人的購屋情況，則以高雄市最高，但仍低於二成(17.8%)，台北市最少，少於一成(7.6%)，其次為新北市(11%)與台中帝(14.5%)。若與10年前相較(2009年)，則六都30歲以下購屋占比都呈下降走勢，主要是2009年以後，全球景氣逐步回升，房價隨之上漲，但民眾薪資停滯不前，想在30歲以前完成購屋夢愈來愈困難。依內政部統計，若以台北市為例，2009年30歲以內購屋占比約占一成，但隨房價一路飆升，2018年第二季，北市房價所得比已達15倍，一般中壯年雙薪家庭買房都很困難，30歲以前青年更難籌措到足夠購屋資金。另外，桃園房價相對偏低，但年輕人購屋占比卻大幅下滑，從22.5%下滑至15.7%，跌幅為-6.8%，亦為十年中跌幅最大的六都；台南市則由2009年的22.4%下降為2018年的16.4%，跌幅為-6.0%次之；再次為新北市(-5.6%)、台中市(-4.6%)、台北市(--2.7%)，以及高雄市(-2.4%)，顯示年輕人購屋占比確實有下降的趨勢；有關台灣六都年青人(20-30歲)購屋房貨占比比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都年青人(20-30歲)購屋房貸占比比較表 單位：%
資料來源：1.財團法人金融聯合徵信中心。 2.作者整理。
3.中古屋待售量增加
中古屋的去化一直是房市活絡與否的重要先行指標，根據屋比房屋平台統計，若從國內六都房地產待售物件的總價區間來觀察，則六都待售中古屋總價區間中，以雙北市範圍較廣，台北市超過七成物件平均分散在1,000萬至5,000萬元間，其中，一千萬以下的待售物件占代售物件不到一成(8%)，1,000萬至2,000萬元物件約占三成，2,000萬至3,000萬元約占23%，約有兩成的總價在3,000萬至5,000萬元之間，亦即有四成左右的中古屋成交售價在二千萬元內，且新北市與台北市相同，主要成交物件集中在2,000萬元以下，其餘四都待售物件過半數在1,000萬元內。
若以房市的待售房屋數量來觀察，待售房屋數量增加，表示累積餘屋較多，而房市去化相對有限；反之，房市交投相對活絡。根據屋比的房屋比價平台所公佈的資料，則在最近一年中，不論是六都或全台總計的房屋數，其房屋的待售量都呈增加走勢，且六都中有一半的房屋待售量增加幅度都在一成以上，分別是新北市(14.03%)、高雄市(11.96%)、台中市(10.53%)，其中，又以新北市的房屋待售量之增加幅度為最高；而增加幅度最少的是桃園市，其最近一年的房屋待售量僅增加5.66%，次為台南市的5.79%，以及台北市的7.04%等；且六都的房屋待售量之增加率(9.39%)又比全台(8.34%)為高，而若依當前待售房屋量數均呈現上揚走勢的情形來觀察，則國內2019年的房市代表字是否正如仲介業者所預期的「亮」字，可能仍須進一步的觀察，有關全台及六都待售房屋量數比較，可參閱表2的說明。
表2 全台及六都待售房屋量數比較表 單位：間；%
資料來源：1.屋比房屋比價平台； 2.作者估算整理。
4.低總價產品為房市主流
一般而言，國内購屋趨勢已呈Ｍ型化，由於中產階級的逐漸萎縮，在房市尚未呈現一片光「亮」之際，新案也以低總價為主。如2019年的520檔期中，雖已衝破3,000億元案量，呈現北中南房市一起串連的活絡市況，但購屋者仍以剛性需求為主，且買盤大多來自「低總價」的首購族，而這也讓2019年的房市出現「量大價低」的情景。
事實上，在2019年的520檔期中，全台六都加上新竹縣市的推案量已突破3,000億元，其中，推案量冠全台，且量體近千億元的主戰場仍是以新北市為最多，且購屋力仍以首購族與換屋族為主，並以中小坪數的個案為主要選擇。不僅是雙北市，其他各區亦有類似的情形，如台中的推案大多屬蛋白區，同樣是以兩到三房小宅規劃為主；高雄於2019年520的推案也是眾多大小坪數的個案齊發，但仍是以兩房小坪數產品為主要訴求。整體而言，在房市買氣「揚」升中，小坪數仍是房地產市場的主力產品，唯因高資產族群的購屋仍是以大坪數的個案，或以直接選擇豪宅為主，而使當前的房市呈現極端的差異情形。
5.捷運宅售價漲跌互見
一般而言，捷運宅是指靠近捷運站出口處步行十分鐘以內的房地產，由於其具有交通便捷，生活機能較佳的特性，因此，許多潛在購屋人將捷運宅列為購屋優先考量，故其價位較高，漲幅亦較大。根據房仲業的統計，在南北捷運交會站，若以2019年的捷運宅和過去五年平均房價比較，則以高雄捷運的美麗島站上漲二成以上為第一(22.5%)，其次分別是台北捷運的西門站、東門站、高雄捷運凱旋站，以及台北捷運中正紀念堂站等。
根據中信房屋統計，雙北、高雄目前共有24處交會或轉乘站，若以2014到2018年各站周邊一公里內平均房價來觀察，並與2019年前三月相比，則單價呈現正成長的捷運站共有10站，其中，以高雄捷運美麗島站均價上漲最多，而漲幅第二到第五名者，分別是台北捷運的西門站(13.5%)、東門站(10.5%)、高雄捷運凱旋站(6.2%)，以及台北捷運的中正紀念堂站(5.3%)。另外，捷運交會站具有優勢，主要視車站所處的區位而定，若其周邊有商圈的優勢，則錢潮與人潮為房市帶來的磁吸效應會更加的明顯。唯受到整體經濟環境與消費者對高價住宅相對保守等影響，部分捷運宅的房價成長空間有限。如大台北捷運發展最早、路網也最完整，捷運站對房價的加分也幾乎已充分反應，再加上台北房價相對較高，成長幅度已不如初期那般的劇烈，捷運交會站住宅均價波動幅度大約在正負一成之間。
再根據中信房屋統計，捷運住宅高價位前三名分別是位於台北市信義區、松山區和南港區的象山站、松山站與南港展覽館站。五年來每坪成交均價分別為93.16萬元、67.46萬元與52.71萬元；而房價最便宜的三站分別是位於新北市淡水區的崁頂站（淡海輕軌）、淡水站與新莊區的迴龍站，每坪成交均價分別為19.24萬元、24.69萬元與32.37萬元。其中，房屋均價每坪最高的象山站與最低的崁頂站，其每坪價差達73.92萬元。
早期的捷運宅售價大多呈現上揚走勢，且交易市場活絡，近期中，捷運宅的銷售量受房市景氣影響甚大，交易量價不如以往，且有些地區的捷運宅已呈現漲跌互見的情形，亦即國內部分捷運宅售價也出現下降走勢，顯見國內房市發展仍有其阻礙因素。
6.大選前之政策利多緩不濟急
一般而言，政府房市政策並未以整體性的發展為考量，而是以如何獲得較高選票為歸，以致房市政策總是無法配合事實需要，如2018年8月，內政部提出「青年一成自備款購屋」專案，其立基前提是「安居」為內政部重要的核心業務，其後續動機則是為了因應年底九合一選舉的青年選票之選舉，唯在專業不足，而又倉促推動的情況下，政策以無效收場，且政府房市政策無法配合實際需要的案例不勝枚舉。
2020年的總統大選在即，政策利多的頒布大多基於選舉的考量，如為保障弱勢居住權益，內政部的部務會報通過「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」及「修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用補貼辦法」修正草案，除取消受家暴或性侵害者應於「最近一年」受害的限制外，2019年7月，民眾申請住宅補貼時，也將開放線上申請，讓民眾更加便利。
根據內政部的說明，為協助弱勢家庭居住，自96年度起，針對租屋、購屋、修繕等都有提供補貼，項目包括對無力購屋的家庭提供租金補貼；對無自有住宅或兩年內新購住宅者，給予自購住宅貸款利息補貼；對僅擁有一戶老舊住宅的家庭，提供修繕住宅貸款利息補貼。而這次修正主要是針對過去規定受家暴或性侵害之受害者及其子女，須檢附最近一年受害的相關證明，考量家庭暴力或性侵害的遭遇，對受害者的影響深遠，為協助受害者自立生活，故取消限制而讓受家暴及性侵害者不必受限於「最近一年」受害，以加強照顧弱勢居住權益，以落實居住正義的目標。唯政府的政策利多雖佳，但一則對大部分的潛在購屋人無助於補，而且對所得可能相對作低的弱勢家庭而言，亦是一種組緩不濟急的政策。
三.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.全聯會及台灣房屋智庫每年選出房市的代表字，唯二者之票選結果稍有不同，如2018年房市代表字的第一名分別為「揚」字與「轉」字，雖有不同，但前者是指房市買氣轉佳，後者是指買氣逐漸揚升，其所表現之意涵相同。
2. 中古屋的去化一直是房市活絡與否的重要指標，若從國內六都房地產待售物件的總價區間來觀察，六都待售中古屋總價區間中，以雙北市範圍較廣，台北市超過七成物件平均分散在1,000萬至5,000萬元間，其中，一千萬以下的待售物件僅占代售物件不到一成(8%)，且新北市與台北市相同，主要成交物件集中在2,000萬元以下，其餘四都待售物件過半數在1,000萬元內。
3.在最近一年中，不論是六都或全台的待售屋量都呈增加走勢，其中，又以新北市的房屋待售量之增加幅度為最高，而增加幅度最少的是桃園市；另外，國內房市現況雖呈現緩和回溫現象，但整體市場並不穩定，亦即2019年的國內房市交易能否出現「一片光明」的景象，值得進一步考量。
4.國内購屋趨勢已呈Ｍ型化，由於中產階級的逐漸萎縮，在房市未呈現「一片光明」之際，新案也以低總價為主，而這也讓2019年的房市出現「量大價低」的情景，而在房市「揚」升中，小坪數仍是房地產市場的主力產品。
5.國内購屋趨勢已呈Ｍ型化，由於中產階級的逐漸萎縮，購屋者仍以剛性需求為主，且買盤大多來自「低總價」的首購族，而讓房市出現「量大價低」的情景。唯因高資產族群的購屋仍是以大坪數住宅或豪宅為主，而使房市呈現極端差異情形。
6.由於企業適用國際財務報告準則(IFRS)後，增加土地庫存為日後推案做準備已變成必然的形式，加上建商對不動產市場態度逐漸轉為樂觀，銀行亦積極投入，不動產的放款數亦呈上揚走勢。
6.十年前(2009年)，國內年輕人購屋占比約有一成，但隨房價一路飆升，一般中壯年雙薪家庭買房都很困難，30歲以前青年更難籌措到足夠購屋資金。其中，桃園年輕人購屋占比卻大幅下滑，顯示輕年購屋占比確實有下降的趨勢。
7.2019年，國內房市呈現「亮」點，主要因總統大選所帶來的政策利多，鑒於國內房市的長期看漲，建議潛在購屋人即早進駐房市，以享有相對較優渥的購屋利潤。
參考文獻
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謝明瑞(2018)，論「美化市容與居住安全」的都更政策-論一坪換一坪的都更政策，卓越雜誌391期，2018年11月。
謝明瑞(2019)，由房市變化探討購屋時機，國家政策研究基金會。
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謝明瑞(2019)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌專欄。6月1日。
全聯會及台灣房屋智庫每年都選出房市的代表字，二者之票選結果稍有不同，唯其所表現之意涵大抵一致。2019年的代表字則是「亮」，說明今年國內房市將是一片光明亮麗；然而，由於人民所得並未提升，購屋壓力沈重，且中古屋的去化不佳，雙北市的主要成交物件集中在2,000萬元以下，其餘四都待售物件過半數在1,000萬元內，而在國人所得未見提升的情況下，此一售價並非一般購屋人所能完全接受，加上不論是六都或全台房市走勢，其待售屋量均有增加的情形；另外，國內房市現況雖已呈現緩和回溫現象，但整體市場並不穩定，特別是國内購屋趨勢已呈Ｍ型化，小坪數仍是房地產市場的主力產品，新案也以低總價產品為主，而這也讓2019年的房市出現「量大價低」的情景。由於購屋者仍以剛性需求為主，且買盤大多來自「低總價」的首購族。又因在2018年11月的九合一選舉過程與結果中，以拚經濟為主軸者的參選者均為勝選，加上2020年總統大選之前，執政者基於勝選考量所帶來的政策利多，故業者預期，2019年的國內房市即將進入「一片光明亮麗」的走勢；然而，隨著房市交易市場中買方讓利的減少，以及房價的一路飆升，年輕人購屋占比大幅下滑，一般中壯年雙薪家庭買房不易，在此情況下，2019年的房市是否呈現業者所預期的「亮」點，並讓房市呈現「一片光明亮麗」，可能仍須進一步考量。
一.前言
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會(全聯會)發布2018年房市代表字為「揚」，並預期2019年房市一片光明，因而預先選出代表字為「亮」，然而，2019年的房市真的能呈現「亮」點? 真的是「一片光明亮麗」嗎?
2014年，國內房市買氣開始轉淡，2015年，房市交投量價明顯下降，2016年，房地合一稅正式實施，在房屋持有稅雙重的重稅壓力下，房市買氣低迷，交投每況愈下，且量價均呈下降走勢，房屋買賣交易移轉棟數亦創下史上新低紀錄，房市在淡化中直走下盤，直至2017年下半年，因為房市中賣方讓利因素盛行，而使房市逐漸呈現好轉情形，唯交投仍呈現低迷態勢，因此，2017年，不動產業走勢的代為表字「溫」，主要因在經濟景氣回穩下，加上政策不確定因素消失，而使房市呈現由冷轉「溫」的局面。
2018年，國內房市續承2017年下半年走勢，房市交投相對活絡，交易量價均有上升的情形，唯在房地產相關業者看好，且相繼投入購地搶建的情況下，房市供應量增加，加上早期賣方讓利的因素不再，因此，雖然不動產放款量數增加，買氣回升，但中古屋的成交量下滑，在所得未增加的情況下，購屋意願減低，也使得提早出現的2019年房市代表字是否為「亮」，仍然必須做進一步的考量。
二.房市代表字
在房地產市場中，為了讓國人瞭解房市變動的實際狀況，不動產業相關業者均會在每年的第一季選出能真正能顯示過去一年房市變化的代表字；除了全聯會每年選出房市的代表字之外，台灣房屋智庫歷年來也曾舉辦過房市的年代表字，唯其票選結果與全聯會稍有不同，如2018年房市代表字的第一名為「轉」字，源於2018年房地產「買賣漸增溫，房市現轉機」，其與全聯會的房市代表字為「揚」雖有不同，但前者是指房市買氣轉佳，後者是指買氣逐漸揚升，其所表現之意涵相同。
在房市新聞進行「有感度」的票選中，2018年，有四成以上(41.1%)的受調查者認為「實價登錄2.0交易揭露更即時」最有感，也說明實價登錄為房市交易的透明化的重要指標，對房市的健全發展確實有其助益。另方面，台灣房屋在連續10年舉辦房市代表字票選中，分別是2009年的「活」、2010年的「狂」，2011年的「凍」，2012年的「等」、2013年的「憂」、2014年的「頂」、2015年的「望」、2016年的「苦」、2017年的「盼」，2018年的「轉」。而在過去10年的房市表現中，由各代表字所形成的一幅房市「曲線密碼」，確實也表現出這段期間國內房市的變化情形。
大體而言，房市代表字是在事過境遷後對房市過去一年變化的統一說明，亦即業者根據歷史事件與統計資料，經由蒐集整理分析的過程，找出一些關鍵字，經由業者的認同，再經由網路票選而成，因此，當年所看到的房市代表字是過去一年中的房市之表現情形，而2019年尚未過半，但業者有鑑於當前房市景氣的相對好轉，因而迫不及待地先行預測2019年的房市代表字；根據中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會(全聯會)預測，其所發布2019年房市的代表字為「亮」，說明在今年的房市表現中，國內房市將是一片光明亮麗的坦途。
全聯會看好2019年的國內房市為一片光明亮麗，主要是立基於國內外紛擾的因素逐漸沉澱，特別是2018年11月的九合一大選結束後，以拚經濟為主軸的選戰策略大獲全勝，六都新當選的市長大都以拚經濟為主軸，特別是高雄市長所帶來的「韓流效應」，確實也帶給國人新的希望與新的契機；又因2020年是總統大選年，執政黨基於勝選之考量，應會於2019年釋出更多的政策利多，由經濟到房市，預測應是一片光明。亦即2019年的社會氛圍因選舉考量而會重回和諧局面，整體經濟及不動產市場皆將回歸正常，並在穩定中逐漸走榮，因此，2019年的房市代表市為「亮」。
然而，在尚未過半的2019這一年中，國內房市真的會呈現「亮」點嗎? 也真的會山現一片「光明亮麗」嗎?
三.當前房市變動分析
為瞭解當前房市是否具有「亮」麗的潛在因素，有關國內當前房市變動分析，可分為下列幾個部分來說明。
(一).促進房市增加「亮」點的因素
有關促進房市增加「亮」點的因素，可分為下列幾個部分加以說明。
1.不動產放款增加
一般而言，銀行放款餘額的變化可視為房市景氣的先行指標，雖然國內房市的待售屋數量增加，但不動產的放款數亦呈上揚走勢，根據央行所公布的統計資料，2019年3月底，全體銀行放款餘額為25.9兆元，其中，以製造業的4.8兆元，其占比達四成以上(41.3%)為最多，月增率約2%；不動產業達近2兆元，位居第2，但其增幅約10%，主要因近年來的不動產標售案增多，且建商持續看好後續房市，積極投入不動產市場。另外，由於企業適用國際財務報告準則(International Financial Reporting Standards，IFRS)後，增加土地庫存為日後推案做準備已變成必然的形式，加上建商對不動產市場態度逐漸轉為樂觀，銀行亦積極投入，也讓購地貸款金額顯著增加。
2.房屋租賃市場走俏
在國內房市逐漸增溫以後，商用市場的房地產交易亦持續受到企業青睞，主要因受到北市商辦租金上漲趨勢形成，大型業主紛紛調漲租金，市區精華地段業主由租轉買，都更期間轉換標的之需求明顯，精華地段純辦交易躍升為市場主流產品，業者由租轉買的趨勢增強，使得2019年前5個月的純辦交易為商用不動產的交投相對活絡。
根據信義全球資產第一季報告資料，租賃市場需求旺盛，北市商辦租金屢創新高，由於南山廣場進駐率高，加上聯合報總部大樓滿租，因而帶動信義計畫區辦公大樓租金的往上調整，而國泰民生建國的案件釋出則持續拉高松江南京租金行情，且短期間內將無大面積辦公釋出，在供給與空置率均低的情況下，租金上漲相對顯著。又因房屋租賃市場走俏，老舊商辦的都更商機蓄勢待發，目前已超過10棟大樓申請或研議辦理都更，其中又以金融業參與最踴躍，包括國泰、新光、元大等，均提出都更改建案，預估未來的房屋租賃市場依然活絡。
3.選前政策利多
2018年11月九合一大選後，原先觀望的購屋族出籠，加上2019年開始實施肥咖條款，促使國外資金回流，部分不動產業者因而有房屋交易量有望突破30萬棟，且房地產會再好10年的預期，唯因國內空屋量及新件餘屋量仍然偏高，加上央行有可能升息，而一旦房屋利率提高，買房成本拉高，勢必影響購屋意願，房市變動仍有變數；另外，選前宣布調降地價稅、油價凍漲，以及危老條例加速市區更新…等，加上2020年為總統大選年，在朝野競爭激烈的攻防戰略中，執政者莫不以選前發放利多政策，利用半綁樁的方式，以利多政策來吸引選票而使國內房市逐漸復甦，未來房市發展將是一片「光明亮麗」。
(二).抑制房市增加「亮」點的因素
有關抑制房市增加「亮」點的因素，可分為下列幾個部分加以說明。
1.所得有限民眾購屋負擔增加
一般而言，房市的去化與購屋族的所得高低有密切的關聯性，根據行政院主計總處的資料，台灣的首富城市是台北市，以2017年家戶平均可支配所得為例，台北市是134萬，且長期以來遙遙領先其他五都，如桃園在2012年的家戶平均可支配所得突破百萬元，新北市為2016年，台中則在2017年才突破百萬元，亦即每個月平均約八萬餘元的所得，唯若以月收入不及十萬元的所得而言，其購屋能力應屬相對不足。又根據屋比趨勢研究中心的資料，目前六都家庭每月可支配所得大約在6-9萬元之間，假設房屋總價為一千萬元，自備款兩成，採用20年房貸，且利率1.7%，則每月攤還的房貸金額約4萬元，大約占家庭可支配所得的一半以上(44.44%-66.67%)，購屋負擔極重。特別是台北市約有兩成的待售物件總價在3,000-5,000萬元之間，唯能夠負擔高總價的買方相對有限；另方面，國內房市現況雖呈現緩和回溫現象，但整體市場並不穩定，剛性買盤則因讓利空間縮小，讓利金額有限，已逐漸縮手或轉往低價區選購，而投資族群也以避險低價物件為主，在此情況下，2019年的國內房市交易能否出現一片光明「亮」麗的景象，確實值得進一步考量。
2.年輕人買房的比例下降
房地產為高價產品，在個人所得有限的情況下，有人希望能在30歲以前能夠擁有自己房子，唯此種獨立自主的購屋模式雖佳，但欲達成目標不易，而這也讓購地貸款金額顯著增加。根據永慶房屋的統計，在六都的各年齡層之購屋申辦房貸中，2018年，六都均以中壯年為購屋的主力群，桃園以南，則以30-40歲占比最多，約三至四成；新北市主力為30-40歲與40-50歲，占比均為32%；台北市以40-50歲占比31%為最高。
若進一步觀察30歲以內年輕人的購屋情況，則以高雄市最高，但仍低於二成(17.8%)，台北市最少，少於一成(7.6%)，其次為新北市(11%)與台中帝(14.5%)。若與10年前相較(2009年)，則六都30歲以下購屋占比都呈下降走勢，主要是2009年以後，全球景氣逐步回升，房價隨之上漲，但民眾薪資停滯不前，想在30歲以前完成購屋夢愈來愈困難。依內政部統計，若以台北市為例，2009年30歲以內購屋占比約占一成，但隨房價一路飆升，2018年第二季，北市房價所得比已達15倍，一般中壯年雙薪家庭買房都很困難，30歲以前青年更難籌措到足夠購屋資金。另外，桃園房價相對偏低，但年輕人購屋占比卻大幅下滑，從22.5%下滑至15.7%，跌幅為-6.8%，亦為十年中跌幅最大的六都；台南市則由2009年的22.4%下降為2018年的16.4%，跌幅為-6.0%次之；再次為新北市(-5.6%)、台中市(-4.6%)、台北市(--2.7%)，以及高雄市(-2.4%)，顯示年輕人購屋占比確實有下降的趨勢；有關台灣六都年青人(20-30歲)購屋房貨占比比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都年青人(20-30歲)購屋房貸占比比較表 單位：%
| 縣市別 | 2009年 | 2018年 | 變動比 | 降幅排序 |
| 台北市 | 10.3 | 7.6 | -2.7 | 5 |
| 新北市 | 16.8 | 11.2 | -5.6 | 3 |
| 桃園市 | 22.5 | 15.7 | -6.8 | 1 |
| 台中市 | 19.1 | 14.5 | -4.6 | 4 |
| 台南市 | 22.4 | 16.4 | -6.0 | 2 |
| 高雄市 | 20.2 | 17.8 | -2.4 | 6 |
3.中古屋待售量增加
中古屋的去化一直是房市活絡與否的重要先行指標，根據屋比房屋平台統計，若從國內六都房地產待售物件的總價區間來觀察，則六都待售中古屋總價區間中，以雙北市範圍較廣，台北市超過七成物件平均分散在1,000萬至5,000萬元間，其中，一千萬以下的待售物件占代售物件不到一成(8%)，1,000萬至2,000萬元物件約占三成，2,000萬至3,000萬元約占23%，約有兩成的總價在3,000萬至5,000萬元之間，亦即有四成左右的中古屋成交售價在二千萬元內，且新北市與台北市相同，主要成交物件集中在2,000萬元以下，其餘四都待售物件過半數在1,000萬元內。
若以房市的待售房屋數量來觀察，待售房屋數量增加，表示累積餘屋較多，而房市去化相對有限；反之，房市交投相對活絡。根據屋比的房屋比價平台所公佈的資料，則在最近一年中，不論是六都或全台總計的房屋數，其房屋的待售量都呈增加走勢，且六都中有一半的房屋待售量增加幅度都在一成以上，分別是新北市(14.03%)、高雄市(11.96%)、台中市(10.53%)，其中，又以新北市的房屋待售量之增加幅度為最高；而增加幅度最少的是桃園市，其最近一年的房屋待售量僅增加5.66%，次為台南市的5.79%，以及台北市的7.04%等；且六都的房屋待售量之增加率(9.39%)又比全台(8.34%)為高，而若依當前待售房屋量數均呈現上揚走勢的情形來觀察，則國內2019年的房市代表字是否正如仲介業者所預期的「亮」字，可能仍須進一步的觀察，有關全台及六都待售房屋量數比較，可參閱表2的說明。
表2 全台及六都待售房屋量數比較表 單位：間；%
| 縣市別 | 2018年2月待售量 | 2019年2月待售量 | 年變動率(%) | 排名 |
| 台北市 | 26682 | 28561 | 7.04 | 4 |
| 新北市 | 46502 | 53028 | 14.03 | 1 |
| 桃園市 | 53221 | 56234 | 5.66 | 6 |
| 台中市 | 65089 | 71945 | 10.53 | 3 |
| 台南市 | 35238 | 37280 | 5.79 | 5 |
| 高雄市 | 37771 | 42288 | 11.96 | 2 |
| 六都合計 | 264503 | 289336 | 9.39 | |
| 全台總計 | 374887 | 406162 | 8.34 |
4.低總價產品為房市主流
一般而言，國内購屋趨勢已呈Ｍ型化，由於中產階級的逐漸萎縮，在房市尚未呈現一片光「亮」之際，新案也以低總價為主。如2019年的520檔期中，雖已衝破3,000億元案量，呈現北中南房市一起串連的活絡市況，但購屋者仍以剛性需求為主，且買盤大多來自「低總價」的首購族，而這也讓2019年的房市出現「量大價低」的情景。
事實上，在2019年的520檔期中，全台六都加上新竹縣市的推案量已突破3,000億元，其中，推案量冠全台，且量體近千億元的主戰場仍是以新北市為最多，且購屋力仍以首購族與換屋族為主，並以中小坪數的個案為主要選擇。不僅是雙北市，其他各區亦有類似的情形，如台中的推案大多屬蛋白區，同樣是以兩到三房小宅規劃為主；高雄於2019年520的推案也是眾多大小坪數的個案齊發，但仍是以兩房小坪數產品為主要訴求。整體而言，在房市買氣「揚」升中，小坪數仍是房地產市場的主力產品，唯因高資產族群的購屋仍是以大坪數的個案，或以直接選擇豪宅為主，而使當前的房市呈現極端的差異情形。
5.捷運宅售價漲跌互見
一般而言，捷運宅是指靠近捷運站出口處步行十分鐘以內的房地產，由於其具有交通便捷，生活機能較佳的特性，因此，許多潛在購屋人將捷運宅列為購屋優先考量，故其價位較高，漲幅亦較大。根據房仲業的統計，在南北捷運交會站，若以2019年的捷運宅和過去五年平均房價比較，則以高雄捷運的美麗島站上漲二成以上為第一(22.5%)，其次分別是台北捷運的西門站、東門站、高雄捷運凱旋站，以及台北捷運中正紀念堂站等。
根據中信房屋統計，雙北、高雄目前共有24處交會或轉乘站，若以2014到2018年各站周邊一公里內平均房價來觀察，並與2019年前三月相比，則單價呈現正成長的捷運站共有10站，其中，以高雄捷運美麗島站均價上漲最多，而漲幅第二到第五名者，分別是台北捷運的西門站(13.5%)、東門站(10.5%)、高雄捷運凱旋站(6.2%)，以及台北捷運的中正紀念堂站(5.3%)。另外，捷運交會站具有優勢，主要視車站所處的區位而定，若其周邊有商圈的優勢，則錢潮與人潮為房市帶來的磁吸效應會更加的明顯。唯受到整體經濟環境與消費者對高價住宅相對保守等影響，部分捷運宅的房價成長空間有限。如大台北捷運發展最早、路網也最完整，捷運站對房價的加分也幾乎已充分反應，再加上台北房價相對較高，成長幅度已不如初期那般的劇烈，捷運交會站住宅均價波動幅度大約在正負一成之間。
再根據中信房屋統計，捷運住宅高價位前三名分別是位於台北市信義區、松山區和南港區的象山站、松山站與南港展覽館站。五年來每坪成交均價分別為93.16萬元、67.46萬元與52.71萬元；而房價最便宜的三站分別是位於新北市淡水區的崁頂站（淡海輕軌）、淡水站與新莊區的迴龍站，每坪成交均價分別為19.24萬元、24.69萬元與32.37萬元。其中，房屋均價每坪最高的象山站與最低的崁頂站，其每坪價差達73.92萬元。
早期的捷運宅售價大多呈現上揚走勢，且交易市場活絡，近期中，捷運宅的銷售量受房市景氣影響甚大，交易量價不如以往，且有些地區的捷運宅已呈現漲跌互見的情形，亦即國內部分捷運宅售價也出現下降走勢，顯見國內房市發展仍有其阻礙因素。
6.大選前之政策利多緩不濟急
一般而言，政府房市政策並未以整體性的發展為考量，而是以如何獲得較高選票為歸，以致房市政策總是無法配合事實需要，如2018年8月，內政部提出「青年一成自備款購屋」專案，其立基前提是「安居」為內政部重要的核心業務，其後續動機則是為了因應年底九合一選舉的青年選票之選舉，唯在專業不足，而又倉促推動的情況下，政策以無效收場，且政府房市政策無法配合實際需要的案例不勝枚舉。
2020年的總統大選在即，政策利多的頒布大多基於選舉的考量，如為保障弱勢居住權益，內政部的部務會報通過「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」及「修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用補貼辦法」修正草案，除取消受家暴或性侵害者應於「最近一年」受害的限制外，2019年7月，民眾申請住宅補貼時，也將開放線上申請，讓民眾更加便利。
根據內政部的說明，為協助弱勢家庭居住，自96年度起，針對租屋、購屋、修繕等都有提供補貼，項目包括對無力購屋的家庭提供租金補貼；對無自有住宅或兩年內新購住宅者，給予自購住宅貸款利息補貼；對僅擁有一戶老舊住宅的家庭，提供修繕住宅貸款利息補貼。而這次修正主要是針對過去規定受家暴或性侵害之受害者及其子女，須檢附最近一年受害的相關證明，考量家庭暴力或性侵害的遭遇，對受害者的影響深遠，為協助受害者自立生活，故取消限制而讓受家暴及性侵害者不必受限於「最近一年」受害，以加強照顧弱勢居住權益，以落實居住正義的目標。唯政府的政策利多雖佳，但一則對大部分的潛在購屋人無助於補，而且對所得可能相對作低的弱勢家庭而言，亦是一種組緩不濟急的政策。
三.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.全聯會及台灣房屋智庫每年選出房市的代表字，唯二者之票選結果稍有不同，如2018年房市代表字的第一名分別為「揚」字與「轉」字，雖有不同，但前者是指房市買氣轉佳，後者是指買氣逐漸揚升，其所表現之意涵相同。
2. 中古屋的去化一直是房市活絡與否的重要指標，若從國內六都房地產待售物件的總價區間來觀察，六都待售中古屋總價區間中，以雙北市範圍較廣，台北市超過七成物件平均分散在1,000萬至5,000萬元間，其中，一千萬以下的待售物件僅占代售物件不到一成(8%)，且新北市與台北市相同，主要成交物件集中在2,000萬元以下，其餘四都待售物件過半數在1,000萬元內。
3.在最近一年中，不論是六都或全台的待售屋量都呈增加走勢，其中，又以新北市的房屋待售量之增加幅度為最高，而增加幅度最少的是桃園市；另外，國內房市現況雖呈現緩和回溫現象，但整體市場並不穩定，亦即2019年的國內房市交易能否出現「一片光明」的景象，值得進一步考量。
4.國内購屋趨勢已呈Ｍ型化，由於中產階級的逐漸萎縮，在房市未呈現「一片光明」之際，新案也以低總價為主，而這也讓2019年的房市出現「量大價低」的情景，而在房市「揚」升中，小坪數仍是房地產市場的主力產品。
5.國内購屋趨勢已呈Ｍ型化，由於中產階級的逐漸萎縮，購屋者仍以剛性需求為主，且買盤大多來自「低總價」的首購族，而讓房市出現「量大價低」的情景。唯因高資產族群的購屋仍是以大坪數住宅或豪宅為主，而使房市呈現極端差異情形。
6.由於企業適用國際財務報告準則(IFRS)後，增加土地庫存為日後推案做準備已變成必然的形式，加上建商對不動產市場態度逐漸轉為樂觀，銀行亦積極投入，不動產的放款數亦呈上揚走勢。
6.十年前(2009年)，國內年輕人購屋占比約有一成，但隨房價一路飆升，一般中壯年雙薪家庭買房都很困難，30歲以前青年更難籌措到足夠購屋資金。其中，桃園年輕人購屋占比卻大幅下滑，顯示輕年購屋占比確實有下降的趨勢。
7.2019年，國內房市呈現「亮」點，主要因總統大選所帶來的政策利多，鑒於國內房市的長期看漲，建議潛在購屋人即早進駐房市，以享有相對較優渥的購屋利潤。
參考文獻
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