摘要
國內房價偏高，人民「缺少銀子、買不起房子、養不起孩子」，出生率減低，國家生產力下降，形成國安危機，並讓房地產問題變成國安問題。另外，國內房價偏高，在購屋的財務規劃上，有「購屋333法則」、「購屋333+3法則」、「購屋新333法則」，以及「購屋631法則」等，說明國內房價居高不下，貸款模式及其內容也會隨著改變的事實。唯不論是採用那一種購屋法則，購屋人都必須考量自備款、貸款成數、利率高低，以及貸款寛限期等問題；若自備款偏低，則必須忍受可能失去房子的風險；若使用寬限期，則因期限屆滿後的還款金額約是寬限期期間的四倍，故購屋人必須考量是否使用寬限期，並做好寛限期期間長短的選擇。另外，購屋人可以考量購屋房貸可隨著年齡增加而適度提高房貸月付金的比例，且考量選擇銀行所提供的「無限制清償期間」之償付方式，避免支付較多的買房成本。特別是當前房市雖仍處於盤整時期，交易量價不易大幅度提升，但若已有參與買房的人生規劃，則似可考量在「購屋333+3法則」與「購屋新333法則」的前提下，即早進駐房市，但-您準備好了嗎?
一.前言
房地產問題是國安問題，因為「低薪高房價」，導致晚婚與少子化，而在「缺少銀子、買不起房子、養不起孩子」的「三子」短缺之後，國人出生率減低，國家的生產力下降，形成國安危機，而高房價則是影響國安問題的重要因素。
以當前國內的平均房價為例，若要在都會地區擁有自己的宅第，則購屋需要千萬元資金，若再以當前國人的平均所得水準來做考量，則購屋並非升斗小民所能承擔，但國人在「有土斯有財」的根深蒂固之觀念下，咸認為買房是必然，購屋已成為許多人一生的夢想，但最基本的自備款，您準備好了嗎?
禮記大學篇：君子慎乎德，有德此有人，有人此有土，有土此有財，有財此有用。古聖先賢哲語，國人奉行不渝，於是「有土斯有財」觀念深植人心，即使21世紀的社會已大異過往，大家庭式微，小家庭當道，在大家庭分枝開葉下，國人對房子的需求依然殷切，買房已成為許多人難以撼動的宿命。
購屋置產是國人所重視之事，但並非易事，對剛踏入社會10年以內的年輕人而言，買房愈來愈不容易，一則受限於國人「有土斯有財」，且「財必留子孫」的傳統心理，購屋是必然，置產是當然；一則受限於所得有限，薪資水準的上升幅度永遠趕不上房價的飆漲，在此情況下，若非有父母親或長輩的協助，或有房產遺留子孫，否則即使是節衣縮食，亦難以購屋，購屋已成為當前年青人的一場噩夢。
由於購屋所需的金額極大，除了必須有自備款外，尚必須向銀行申請貸款以資因應，又因國內房價偏高，在購屋的財務規劃上，也由過去的「購屋333法則」到「購屋333+3法則」，甚至有「購屋新333法則」的產生，顯示在國內房價居高不下的情況下，有關貸款模式及其內容也會隨著改變。
二.購屋的財源規劃
一般而言，財源是否充裕是影響購屋與否的主要因素，因此，購屋必須有良好的財源規劃，唯時代變遷，人事更迭，有關購屋的財源規劃模式，亦會隨著時代的改變而做調整，有關購屋財源規劃的方式很多，簡單而易懂的方式則有下列幾種，簡述如下述。
(一).購屋333法則
對初次購屋者而言，最常使用的購屋財源規劃就是「購屋333法則」。
大體而言，購屋是許多人一生中最大的投資，唯因其所必須支付的費用極高，非一般受薪階級所能購置，然而，購屋既已成為國人一生中所必須完成的功課，則如何在有限的所得水準下，準備購屋或買房的資金，就成為許多人一生中最重要的理財規劃，而在要擁有自己的房屋，又不讓自己的生活水準受到太大的影響的前提下，於是所謂的「購屋333原則」應運而生，也就是把家庭每月收入分成三等份，其中，1/3繳付房貸，1/3作為日常的生活開銷，另外1/3則做為長期儲蓄理財之用。
此一所謂的「購屋333法則」構想頗佳，亦成為大家耳熟能詳的購屋資產配置計畫，唯其前提是購屋人必須有穩定的工作，且有足夠的所得可資因應，同時，也必須考量臨時性的支出問題，亦即購屋人至少要準備半年收入的緊急周轉金，以應付意外醫療支出，或工作轉換職場所產生的零收入的空窗期…等之所需，並善用貸款寬限期，以及政府釋出的各式低利首購貸款政策。
對大多數的購屋人而言，購屋333法則可視為是購屋的較佳標的，但要具體實現可能不易，蓋因房地產是高價產品，房屋總價動則百千萬甚或上億元，一般人買房都必須向金融機構貸款，且繳款時間動輒二十年，而購屋家庭的每月固定收入之多寡，會直接影響可負擔的貸款價位。因此，購屋人會依目前收入狀況，再用「333」法則回推，藉以瞭解自己所能負擔的費用，或每個月可以還款的貸款額度，再依貸款成數回推自己所能夠買得起的房地產，以及產品總價的坐落區間；若考量可行，則在可負擔的房地產總價範圍內，再進一步評估交通良窳，上班的通勤時間、學區條件、生活機能等因素，再藉以尋找自己所中意且所得能夠負擔的房子。
(二).消失的「購屋333法則」
一般而言，所謂的「購屋333法則」主要是建立在「購屋人背負能力所及的房貸，但同時還能保有生活品質」的一種理想狀態。然而，自二千年以降，國內「雙北房價飆漲，但薪水沒漲」的情勢幾乎沒有改變，而在房價所得比愈來愈高的情況下，現行購屋方式已經打破一般人所謂的「購屋333法則」計畫。雖然國內六都以外的其他地區，其房價漲幅在兩成之內者，其「333法則」依然適用，但在高房價的雙北地區或全國六都，「購屋333法則」早已經無法適合，即使扣除雙北市、桃園、台中七期十二期重劃區、高雄農十六跟美術館特區等「漲」勢較大的地區，在房價相對較高的都會地區中，過去盛極一時的「購屋333法則」確實已不符合當前的購屋環境。
若以新北市首購總價1000萬為例，自備款2成，800萬房貸，並分20年本利攤還，則每月應還本金約3.3萬，再以房貸利率2.2%計算，每月貸款所需支付的金額約4萬元，若依「333法則」估算，則夫妻合併月收入至少要超過12萬。唯若以當前的所得水準來觀察，夫妻兩人的月收入之平均若為8-10萬，少於所必須的12萬元，在此情況下，若要購屋，僅能在郊區尋求次佳的房地產，或節衣縮食籌房貸，犠牲家庭的生活水準，唯這些都非正常的購屋模式。
(三).購屋333+3法則
大體而言，「購屋333+3法則」可視為「購屋333法則」的修正或進階，主要是利用拉長還款期限，從而達到換屋或累積財富的方法，唯其成功與否，仍有待房市景氣的變化以及投資人的正確判斷。
由於「購屋333法則」不符合房屋貸款超過薪水六成以上的現實環境，購屋人的房貸壓力偏高，於是有「購屋333+3法則」的變通房貸專案之產生。其中，「333+3」中的「+3」是指把一般二十年的貸款還款年限，經與銀行談判後，將其20年房貸期限增加為30年，在此情況下，每月還款金額下降，經濟生活壓力減輕，同時也可以維持生活品質，並支應養兒育女之所需。
當然，這也必須考量貸款30年期會比20年期要多付10年利息的問題，且房貸期限增加，生活水準必然下降；唯「333+3」政策的主要重點是一種以時間換取「生活空間」與「漲價空間」的權變模式，蓋因國內房價長期為看漲走勢，特別是都會地區的蛋黃區與潛力蛋白區的房價，其漲幅通常較大，購屋人一般都不須住滿30年，在房市景氣活絡時期，也許在10年甚或5年左右，房子便已「大幅增值」；當此之際，屋主便可以舊換新，賣掉原有舊屋，換取相對較佳新屋，在不需支付額外費用，或僅需增加少許的支出便可達到住家全面升值的效果。
事實上，「購屋333+3法則」是有其歷史背景與依據的，蓋因在現代的台灣社會中，雖然房價偏高，購屋不易，但亦有部分投資人能突破舊觀念，因為即早進入房市而能真正達到「買房脫貧」的目的，主要就是藉著貸款的財務槓桿操作，在適當時機進場、轉手、換屋，或由蛋白區進駐蛋黃區；或由蛋黃區的「小宅」，轉手獲利後，再換潛力較大的蛋白區之「大房」，並因此創造並累積財富，此種自住兼賺漲幅的「換屋投資術」，就是「購屋333+3法則」之所以讓部分投資人積極追求的購屋模式，或可做為購屋人的參考。
(四).「購屋631原則」
在國內的房市交易市場中，「購屋333法則」曾被購屋人視為是經典之作，亦是潛在購屋人所必須考量的財務規劃問題，唯時過境遷，在房價漲幅高於所得增加，且其差異愈來愈大的情況下，在國內房市交易中所謂的「購屋333法則」幾乎已經不存在，蓋因在都會地區購屋時，其房貸占薪資的比例已超過一半，在此情況下，若要固守「購屋333法則」，也就是貸款不超過收入的3成，則除非有父母親的資助，或另有意外之財，否則購屋幾乎只是紙上談兵，很難化為事實。因為根據國內房仲業者的經驗，現在民眾繳交房貸早就超過薪水的一半，都會地區3成自備款購屋已是不存在的事實。
根據購屋333法則，購屋人的自備款3成、房貸支出不逾家庭所得3分之1、寬限期不超過3年。但現代的購屋人自備款要達到三成不易，且現在民眾繳交房貸早就超過薪水的2分之1，且有一半以上的購屋人會採用寬限期。在此情況下，國人若要在雙北地區買房，則其房貸支出占所得的比例可能要增加到6成，才有機會進駐購屋的行列。
2019年1月，根據國泰房地產指數分析六都市場表現，台北市第一季成交量維持穩定，可能成交價每坪為81.15萬元，全年房價唯仍處高檔盤整階段，但成交量維持低檔。新北市的推案量持平，但銷售率及成交量具跌，成交價每坪約37.19萬元，全年成交量雖增，但增幅有限。另外，桃竹地區的房市成交價表現較佳，但銷售率較低，成交價每坪約24.89萬元，且全年成交量穩定上升。
若以台北市的房市表現為例，其全年新屋可能成交價為每坪81.18萬元，若是在北市購買30坪左右新屋，總價約2435萬元，以333法則推算，則購屋人需要準備812萬元的頭期款。若以雙新家庭的月數入為10萬元，並以其收入的一半作為購屋儲蓄費用，亦即每年儲蓄60萬元，則其所需準備的購屋自備款所須時間達13.5年，唯屆時其所須養家的費用可能已經增加，且房價已然上漲，而使購屋遙不可期。
再以目前銀行房貸利率來估算，設其為2%，平均每月要繳房貸8萬餘元，一年約百萬元，再對照2017年台北市政府主計處所公布的年度平均每戶家庭可支配所得，台北市以134.5萬元為全國最高，且比2014年所公佈的平均可支配年所得71.46萬元高出將近一倍(88.22%)，但在房價漲幅高於所得增幅的情況下，一般受薪階級依然繳不起購屋所需的費用。
在當前國內都會區房價偏高的前提下，年輕上班族若想在雙北擁有自己的房地產，則其每月的房貸支出甚大，其付出比例約占總家庭月收入的六成，因此，在購屋規劃的考量上，房貸支出可占家庭總收入的六成，三成做為支付日常生活開銷，以及養育小孩的所有費用，另外一成則做為儲蓄，以備不時之需；由於房貸支出偏高，壓縮了人民的生活品質，導致人民的生活痛苦增加，而這也是雙北市地區的購屋痛苦指數居高不下的原因。
(五).購屋新333法則
2015年以降，國內房價讓利風行，房價逐漸下修，部分潛在購屋人積極轉進，但亦有更多的人心存觀望，且其購屋模式亦逐漸形成所謂的「購屋新333法則」，或是財訊周刊所謂的「購屋333法則」。
基本上，「購屋新333法則」是在房市不景氣下所形成的買方市場醖釀而成的，其中，第一個3代表每個房屋標的至少要與三個同類型的物件比較，並粗估房子的合理區間價；第二個3是指購屋人在認定所欲購置之房地產後，至少要觀察三個月的房市價量變動趨勢；第三個3則是要瞭解所欲購置之房屋標的之地段、屋況、管理等三大元素。
除前述的三個3法則之外，當考量是否購屋的同時，尚須進一步同時考量另外三個3，那就是家庭需求、財務狀況、地段適合。因此，所謂的「購屋新333原則」其實就是包括了外三與內三等六大因素，前者是指比價、趨勢、標的；後者則是指需求、財務、地段；而若潛在購屋人能具有「購屋新333法則」的所有因素，那當然是要當仁不讓了。
只是，您準備好了嗎…?
三.購屋及自備款與貸款
在現代經濟社會中，購屋的必要條件就是先要有自備款，再考量銀行的貸款，說明如下述。
(一)自備款
一般而言，房屋是高價產品，購屋必須有一定的自備款，而自備款有二， 一是除貸款外，消費者自己所需負擔的款項；二是將房屋總價款分為自備款、工程款及貸款三部份，其中，自備款是訂金、簽約金、開工金三者的合稱，代表購屋者在訂購後至建物開工前所需繳付款項，此一金額約占總價款的一至二成。
依購屋333原則，購屋以自備款占三成是必要考量，唯若根據永慶房仲的調查，在其2019Q2的趨勢前瞻報告中發現，雙北市的購屋民眾中，台北市與新北市採用全額購屋的民眾僅有3%與2%，亦即有97%以上的購屋人須依賴金融機構的貸款，其中，自備款在三成以下者，台北市的申請人少於新北市，其占比分別為66%與80%；另外，在台北市有六成以上(66%)的自備款在三成以下，有四成民眾的自備款不到兩成，更有一成以上的民眾之自備款不到一成(13%)；其中，在新北市方面，有八成(80%)的自備款在三成以下，有一半以上民眾的自備款不到兩成(52%)，更有將近二成的民眾(18%)，其自備款不到一成。
對於自備款偏低的購屋人而言，若沒有其他所得來源，亦没有父母或長輩的支助，則其必須忍受較高的風險，因為在房市交易中，低自備款與高風險是相同的，都必須面臨可能失去所得且不能擁有房子的風險。有關雙北市欲購屋民眾自備款準備成數比較，可參閱表1的說明。
表1 雙北市欲購屋民眾自備款準備成數比較表 單位：%
資料來源：1.永慶房屋之2019Q2趨勢前瞻報告；2.作者整理並估算。
(二).銀行貸款
購屋人向銀行貸款時，除須考量利率的高低之外，尚須考量貸款的成數及貸款的寛限期，說明如下述。
1.貸款成數
在國內房市交易市場中，大約有九成以上的購屋人會採用貸款購屋，而貸款成數的多寡直接或間接影響購屋的意願，目前國內銀行的房貸成數大多為總價的七至八成，然而，由於銀行在核貸之前，對對房子的鑑價通常低於購屋總價，實際可貸成數視銀行的規範而定，亦即購屋人至少應該準備兩成以上自備款，如在台北市買2000萬元的房子，則其自備款應在400萬以上。
然而，根據永慶房屋調查結果，發現北市欲購屋民眾中，有四成的人自備款不到二成，甚至有13%民眾的自備款不到一成。新北市也有類似的情形，超過五成民眾的自備款不到二成(52%)，且有近二成(18%)民眾自備款不到一成，也就是自備款不及100萬元，卻要購買1,000萬元的房子。
雖然目前市場中已有「5年寬限期」、「最高貸款成數可達9成」、「房貸利率僅1.44%」、「40年房貸」等多元的購屋貸款方案可供民眾依需求運用，但這可能還包括了使用信用貸款或是建商貸款，而這兩種方式的費用偏高，且可能使購屋人的財務陷入困境。另外，若民眾自備款不到兩成，則買屋便隱含許多的不確定因素，因為一旦遇到景氣波動、意外狀況、或臨時有大筆現金支出等的需求時，則房貸便無法如期繳款，經催繳無效之後，其所購置之房產就會被申請查封，或淪為法拍，風險甚大。
2.貸款寬限期
購屋除了房貸成數必須瞭解之外，尚須考量購屋人是否使用房貸寬限期的問題，所謂寬限期是指借款以後僅須支付利息，尚不須支付本金的期間。一般而言，寬限期對於有財務規劃需求的貸款人，是一種很方便的貸款工具，因為僅付利息而不還本金，故寬限期內的繳款金額可能不到正常繳款金額的一半。目前銀行的房屋貸款中，只要是非政府法令限制的類別，幾乎都有提供寬限期的申請，期限大多為1-3年，唯部分政府優惠的房貸專案的寬限期甚至可以申請長達5年。
根據永慶房屋的調查，在雙北市的房市交易市場中，有一半以上的民眾會使用寬限期(53%)，其中，又以使用三年寬限期比重最高，如台北市有30%民眾計畫使用三年寬限期，新北市則有28%；另外，寛限期採一年及二年者，新北市比台北市多，採三年寬限期者則反是。有關雙北市欲購屋民眾使用寬限期成數比較，可參閲表2的說明
表2 雙北市欲購屋民眾使用寬限期成數比較表 單位：%
資料來源：同表1。
3.貸款寬限期增加購屋成本
根據金管會的規定，在消費性無擔保貸款定型化契約應記載事項中，金融機構提供「無限制清償期間」與「限制清償期間」二種方案，由借款人加以勾選，前者是借款人同意按規定(第四點第一項)計付借款利息，借款人並得隨時償還借款或結清帳戶，無須支付違約金；後者則是借款人同意依規定(第四點第一項第四款)計付借款利息，並同意如於本借款撥款日內提前「清償本金」或「清償全部本金」或「結清本貸款帳戶」時，給付提前清償違約金。
買房所須支付的成本極大，為讓資金相對不充裕的購屋人亦可參與購屋的行列，在繳交頭期款後有能力可以還款，因而有寬限期的產生；在寬限期內，只需繳納利息，不需攤還本金，買房初期相對輕鬆，有利於年青人購屋，同時亦有助於房地產的去化。
然而，寬限期是一種高槓桿的還款方式，在寬限期屆滿後將開始攤還本金，還款金額會大幅度增加，也加重了貸款人的還款負擔。根據內政部的實價登錄資料，2018年，在雙北市的房屋平均總價中，其貸款額度約八成，還款年限20年，並以五大銀行新承做房貸利率1.638%為依據，則可進一步換算每月應還款金額，可供購屋人的參考。
根據2018年實價登錄資料顯示，台北市平均房價為2,569萬元，若貸款八成，自備款需準備514萬元，若沒有使用寬限期，每月還款約10萬元；使用三年寬限期，前三年每月還款金額僅2.8萬元，但後17年每月需還款達11.5萬元，前後的差價約4倍。再以新北市為例，新北市平均房價為1,220萬元，若貸款八成，自備款需準備244萬元，若沒有使用寬限期，每月還款約4.8萬元；使用三年寬限期，前三年每月還款金額為1.3萬元，後17年每月則需還款5.5萬元，二者之間的差距極大。
根據上述估算可知，若使用寬限期，期限屆滿後的還款金額將是寬限期期間的四倍，在此情況下，購屋人若因個人或家庭因素而使資金一時無法周轉，在摧繳無效之後，恐會淪為法拍屋，或降價求售，民眾購屋前宜有充足的財務規劃，除須備妥足夠的自備款外，購屋人是否使用寬限期，或寛限期期間的長短之選擇，都必須慎重加以考量。有關2018年雙北市平均購屋總價與每月還款金額試算，可參閱表3的說明。
表3 2018年雙北市平均購屋總價與每月還款金額試算表 單位：萬元: 元/月
資料來源：1.實價登錄 2.作者估算整理。
說明：房貸利率以五大銀行2019年2月新承做房貸利率1.638%計算，20年攤還。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下:
1.房地產問題是國安問題，因為人民「缺少銀子、買不起房子、養不起孩子」的前提下，出生率減低，並讓國家的生產力下降，形成國安危機。
2.國內房價偏高，在購屋的財務規劃上，已由過去的「購屋333法則」、「購屋333+3法則」，到「購屋631法則」，甚至有「購屋新333法則」的產生，顯示國內房價居高不下，貸款模式及其內容也會隨著改變。
3.依購屋333原則，購屋以自備款占三成是必要考量，且有97%以上的購屋人須依賴金融機構的貸款，其中，有一成以上的民眾之自備款不到一成，唯其必須忍受可能失去房子的風險。
4.購屋人向銀行貸款時，除須考量利率的高低之外，尚須考量貸款的成數及貸款的寛限期，前者約為房屋總價的七或八成；後者則為一至三年，且以使用三年寬限期比重為最高。
5.若使用寬限期，期限屆滿後的還款金額約是寬限期期間的四倍，且購屋人若因個人或家庭因素而使資金無法周轉，恐會淪為法拍屋，或降價求售的風險，購屋人必須考量是否使用寬限期，並做好寛限期期間長短的選擇。
6.建議在國內房市逐漸好轉之際，可以考量購屋房貸可隨著年齡增加而適度提高房貸月付金的比例，如從原先的3分之1調整到2分之1，但不宜超過一半，主要因首購族購屋3年內處分擔保品機率極低，且考量選擇銀行所提供的「無限制清償期間」之償付方式，可避免支付較多的成本。特別是當前房市雖仍處於盤整時期，交易量價不易大幅度提升，但若已有參與買房的人生規劃，則似可考量在「購屋333+3法則」與「購屋新333法則」的前提下，即早進駐房市。
參考文獻
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謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討，國家政策研究基金會。
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謝明瑞(2018)，論「美化市容與居住安全」的都更政策-論一坪換一坪的都更政策，卓越雜誌391期，2018年11月。
謝明瑞(2019)，由房市變化探討購屋時機。國家政策研究基金會。
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謝明瑞(2019)，營建成本營建類股與房價變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌專欄。5月1日。
財訊周刊，商周財富網。
國內房價偏高，人民「缺少銀子、買不起房子、養不起孩子」，出生率減低，國家生產力下降，形成國安危機，並讓房地產問題變成國安問題。另外，國內房價偏高，在購屋的財務規劃上，有「購屋333法則」、「購屋333+3法則」、「購屋新333法則」，以及「購屋631法則」等，說明國內房價居高不下，貸款模式及其內容也會隨著改變的事實。唯不論是採用那一種購屋法則，購屋人都必須考量自備款、貸款成數、利率高低，以及貸款寛限期等問題；若自備款偏低，則必須忍受可能失去房子的風險；若使用寬限期，則因期限屆滿後的還款金額約是寬限期期間的四倍，故購屋人必須考量是否使用寬限期，並做好寛限期期間長短的選擇。另外，購屋人可以考量購屋房貸可隨著年齡增加而適度提高房貸月付金的比例，且考量選擇銀行所提供的「無限制清償期間」之償付方式，避免支付較多的買房成本。特別是當前房市雖仍處於盤整時期，交易量價不易大幅度提升，但若已有參與買房的人生規劃，則似可考量在「購屋333+3法則」與「購屋新333法則」的前提下，即早進駐房市，但-您準備好了嗎?
一.前言
房地產問題是國安問題，因為「低薪高房價」，導致晚婚與少子化，而在「缺少銀子、買不起房子、養不起孩子」的「三子」短缺之後，國人出生率減低，國家的生產力下降，形成國安危機，而高房價則是影響國安問題的重要因素。
以當前國內的平均房價為例，若要在都會地區擁有自己的宅第，則購屋需要千萬元資金，若再以當前國人的平均所得水準來做考量，則購屋並非升斗小民所能承擔，但國人在「有土斯有財」的根深蒂固之觀念下，咸認為買房是必然，購屋已成為許多人一生的夢想，但最基本的自備款，您準備好了嗎?
禮記大學篇：君子慎乎德，有德此有人，有人此有土，有土此有財，有財此有用。古聖先賢哲語，國人奉行不渝，於是「有土斯有財」觀念深植人心，即使21世紀的社會已大異過往，大家庭式微，小家庭當道，在大家庭分枝開葉下，國人對房子的需求依然殷切，買房已成為許多人難以撼動的宿命。
購屋置產是國人所重視之事，但並非易事，對剛踏入社會10年以內的年輕人而言，買房愈來愈不容易，一則受限於國人「有土斯有財」，且「財必留子孫」的傳統心理，購屋是必然，置產是當然；一則受限於所得有限，薪資水準的上升幅度永遠趕不上房價的飆漲，在此情況下，若非有父母親或長輩的協助，或有房產遺留子孫，否則即使是節衣縮食，亦難以購屋，購屋已成為當前年青人的一場噩夢。
由於購屋所需的金額極大，除了必須有自備款外，尚必須向銀行申請貸款以資因應，又因國內房價偏高，在購屋的財務規劃上，也由過去的「購屋333法則」到「購屋333+3法則」，甚至有「購屋新333法則」的產生，顯示在國內房價居高不下的情況下，有關貸款模式及其內容也會隨著改變。
二.購屋的財源規劃
一般而言，財源是否充裕是影響購屋與否的主要因素，因此，購屋必須有良好的財源規劃，唯時代變遷，人事更迭，有關購屋的財源規劃模式，亦會隨著時代的改變而做調整，有關購屋財源規劃的方式很多，簡單而易懂的方式則有下列幾種，簡述如下述。
(一).購屋333法則
對初次購屋者而言，最常使用的購屋財源規劃就是「購屋333法則」。
大體而言，購屋是許多人一生中最大的投資，唯因其所必須支付的費用極高，非一般受薪階級所能購置，然而，購屋既已成為國人一生中所必須完成的功課，則如何在有限的所得水準下，準備購屋或買房的資金，就成為許多人一生中最重要的理財規劃，而在要擁有自己的房屋，又不讓自己的生活水準受到太大的影響的前提下，於是所謂的「購屋333原則」應運而生，也就是把家庭每月收入分成三等份，其中，1/3繳付房貸，1/3作為日常的生活開銷，另外1/3則做為長期儲蓄理財之用。
此一所謂的「購屋333法則」構想頗佳，亦成為大家耳熟能詳的購屋資產配置計畫，唯其前提是購屋人必須有穩定的工作，且有足夠的所得可資因應，同時，也必須考量臨時性的支出問題，亦即購屋人至少要準備半年收入的緊急周轉金，以應付意外醫療支出，或工作轉換職場所產生的零收入的空窗期…等之所需，並善用貸款寬限期，以及政府釋出的各式低利首購貸款政策。
對大多數的購屋人而言，購屋333法則可視為是購屋的較佳標的，但要具體實現可能不易，蓋因房地產是高價產品，房屋總價動則百千萬甚或上億元，一般人買房都必須向金融機構貸款，且繳款時間動輒二十年，而購屋家庭的每月固定收入之多寡，會直接影響可負擔的貸款價位。因此，購屋人會依目前收入狀況，再用「333」法則回推，藉以瞭解自己所能負擔的費用，或每個月可以還款的貸款額度，再依貸款成數回推自己所能夠買得起的房地產，以及產品總價的坐落區間；若考量可行，則在可負擔的房地產總價範圍內，再進一步評估交通良窳，上班的通勤時間、學區條件、生活機能等因素，再藉以尋找自己所中意且所得能夠負擔的房子。
(二).消失的「購屋333法則」
一般而言，所謂的「購屋333法則」主要是建立在「購屋人背負能力所及的房貸，但同時還能保有生活品質」的一種理想狀態。然而，自二千年以降，國內「雙北房價飆漲，但薪水沒漲」的情勢幾乎沒有改變，而在房價所得比愈來愈高的情況下，現行購屋方式已經打破一般人所謂的「購屋333法則」計畫。雖然國內六都以外的其他地區，其房價漲幅在兩成之內者，其「333法則」依然適用，但在高房價的雙北地區或全國六都，「購屋333法則」早已經無法適合，即使扣除雙北市、桃園、台中七期十二期重劃區、高雄農十六跟美術館特區等「漲」勢較大的地區，在房價相對較高的都會地區中，過去盛極一時的「購屋333法則」確實已不符合當前的購屋環境。
若以新北市首購總價1000萬為例，自備款2成，800萬房貸，並分20年本利攤還，則每月應還本金約3.3萬，再以房貸利率2.2%計算，每月貸款所需支付的金額約4萬元，若依「333法則」估算，則夫妻合併月收入至少要超過12萬。唯若以當前的所得水準來觀察，夫妻兩人的月收入之平均若為8-10萬，少於所必須的12萬元，在此情況下，若要購屋，僅能在郊區尋求次佳的房地產，或節衣縮食籌房貸，犠牲家庭的生活水準，唯這些都非正常的購屋模式。
(三).購屋333+3法則
大體而言，「購屋333+3法則」可視為「購屋333法則」的修正或進階，主要是利用拉長還款期限，從而達到換屋或累積財富的方法，唯其成功與否，仍有待房市景氣的變化以及投資人的正確判斷。
由於「購屋333法則」不符合房屋貸款超過薪水六成以上的現實環境，購屋人的房貸壓力偏高，於是有「購屋333+3法則」的變通房貸專案之產生。其中，「333+3」中的「+3」是指把一般二十年的貸款還款年限，經與銀行談判後，將其20年房貸期限增加為30年，在此情況下，每月還款金額下降，經濟生活壓力減輕，同時也可以維持生活品質，並支應養兒育女之所需。
當然，這也必須考量貸款30年期會比20年期要多付10年利息的問題，且房貸期限增加，生活水準必然下降；唯「333+3」政策的主要重點是一種以時間換取「生活空間」與「漲價空間」的權變模式，蓋因國內房價長期為看漲走勢，特別是都會地區的蛋黃區與潛力蛋白區的房價，其漲幅通常較大，購屋人一般都不須住滿30年，在房市景氣活絡時期，也許在10年甚或5年左右，房子便已「大幅增值」；當此之際，屋主便可以舊換新，賣掉原有舊屋，換取相對較佳新屋，在不需支付額外費用，或僅需增加少許的支出便可達到住家全面升值的效果。
事實上，「購屋333+3法則」是有其歷史背景與依據的，蓋因在現代的台灣社會中，雖然房價偏高，購屋不易，但亦有部分投資人能突破舊觀念，因為即早進入房市而能真正達到「買房脫貧」的目的，主要就是藉著貸款的財務槓桿操作，在適當時機進場、轉手、換屋，或由蛋白區進駐蛋黃區；或由蛋黃區的「小宅」，轉手獲利後，再換潛力較大的蛋白區之「大房」，並因此創造並累積財富，此種自住兼賺漲幅的「換屋投資術」，就是「購屋333+3法則」之所以讓部分投資人積極追求的購屋模式，或可做為購屋人的參考。
(四).「購屋631原則」
在國內的房市交易市場中，「購屋333法則」曾被購屋人視為是經典之作，亦是潛在購屋人所必須考量的財務規劃問題，唯時過境遷，在房價漲幅高於所得增加，且其差異愈來愈大的情況下，在國內房市交易中所謂的「購屋333法則」幾乎已經不存在，蓋因在都會地區購屋時，其房貸占薪資的比例已超過一半，在此情況下，若要固守「購屋333法則」，也就是貸款不超過收入的3成，則除非有父母親的資助，或另有意外之財，否則購屋幾乎只是紙上談兵，很難化為事實。因為根據國內房仲業者的經驗，現在民眾繳交房貸早就超過薪水的一半，都會地區3成自備款購屋已是不存在的事實。
根據購屋333法則，購屋人的自備款3成、房貸支出不逾家庭所得3分之1、寬限期不超過3年。但現代的購屋人自備款要達到三成不易，且現在民眾繳交房貸早就超過薪水的2分之1，且有一半以上的購屋人會採用寬限期。在此情況下，國人若要在雙北地區買房，則其房貸支出占所得的比例可能要增加到6成，才有機會進駐購屋的行列。
2019年1月，根據國泰房地產指數分析六都市場表現，台北市第一季成交量維持穩定，可能成交價每坪為81.15萬元，全年房價唯仍處高檔盤整階段，但成交量維持低檔。新北市的推案量持平，但銷售率及成交量具跌，成交價每坪約37.19萬元，全年成交量雖增，但增幅有限。另外，桃竹地區的房市成交價表現較佳，但銷售率較低，成交價每坪約24.89萬元，且全年成交量穩定上升。
若以台北市的房市表現為例，其全年新屋可能成交價為每坪81.18萬元，若是在北市購買30坪左右新屋，總價約2435萬元，以333法則推算，則購屋人需要準備812萬元的頭期款。若以雙新家庭的月數入為10萬元，並以其收入的一半作為購屋儲蓄費用，亦即每年儲蓄60萬元，則其所需準備的購屋自備款所須時間達13.5年，唯屆時其所須養家的費用可能已經增加，且房價已然上漲，而使購屋遙不可期。
再以目前銀行房貸利率來估算，設其為2%，平均每月要繳房貸8萬餘元，一年約百萬元，再對照2017年台北市政府主計處所公布的年度平均每戶家庭可支配所得，台北市以134.5萬元為全國最高，且比2014年所公佈的平均可支配年所得71.46萬元高出將近一倍(88.22%)，但在房價漲幅高於所得增幅的情況下，一般受薪階級依然繳不起購屋所需的費用。
在當前國內都會區房價偏高的前提下，年輕上班族若想在雙北擁有自己的房地產，則其每月的房貸支出甚大，其付出比例約占總家庭月收入的六成，因此，在購屋規劃的考量上，房貸支出可占家庭總收入的六成，三成做為支付日常生活開銷，以及養育小孩的所有費用，另外一成則做為儲蓄，以備不時之需；由於房貸支出偏高，壓縮了人民的生活品質，導致人民的生活痛苦增加，而這也是雙北市地區的購屋痛苦指數居高不下的原因。
(五).購屋新333法則
2015年以降，國內房價讓利風行，房價逐漸下修，部分潛在購屋人積極轉進，但亦有更多的人心存觀望，且其購屋模式亦逐漸形成所謂的「購屋新333法則」，或是財訊周刊所謂的「購屋333法則」。
基本上，「購屋新333法則」是在房市不景氣下所形成的買方市場醖釀而成的，其中，第一個3代表每個房屋標的至少要與三個同類型的物件比較，並粗估房子的合理區間價；第二個3是指購屋人在認定所欲購置之房地產後，至少要觀察三個月的房市價量變動趨勢；第三個3則是要瞭解所欲購置之房屋標的之地段、屋況、管理等三大元素。
除前述的三個3法則之外，當考量是否購屋的同時，尚須進一步同時考量另外三個3，那就是家庭需求、財務狀況、地段適合。因此，所謂的「購屋新333原則」其實就是包括了外三與內三等六大因素，前者是指比價、趨勢、標的；後者則是指需求、財務、地段；而若潛在購屋人能具有「購屋新333法則」的所有因素，那當然是要當仁不讓了。
只是，您準備好了嗎…?
三.購屋及自備款與貸款
在現代經濟社會中，購屋的必要條件就是先要有自備款，再考量銀行的貸款，說明如下述。
(一)自備款
一般而言，房屋是高價產品，購屋必須有一定的自備款，而自備款有二， 一是除貸款外，消費者自己所需負擔的款項；二是將房屋總價款分為自備款、工程款及貸款三部份，其中，自備款是訂金、簽約金、開工金三者的合稱，代表購屋者在訂購後至建物開工前所需繳付款項，此一金額約占總價款的一至二成。
依購屋333原則，購屋以自備款占三成是必要考量，唯若根據永慶房仲的調查，在其2019Q2的趨勢前瞻報告中發現，雙北市的購屋民眾中，台北市與新北市採用全額購屋的民眾僅有3%與2%，亦即有97%以上的購屋人須依賴金融機構的貸款，其中，自備款在三成以下者，台北市的申請人少於新北市，其占比分別為66%與80%；另外，在台北市有六成以上(66%)的自備款在三成以下，有四成民眾的自備款不到兩成，更有一成以上的民眾之自備款不到一成(13%)；其中，在新北市方面，有八成(80%)的自備款在三成以下，有一半以上民眾的自備款不到兩成(52%)，更有將近二成的民眾(18%)，其自備款不到一成。
對於自備款偏低的購屋人而言，若沒有其他所得來源，亦没有父母或長輩的支助，則其必須忍受較高的風險，因為在房市交易中，低自備款與高風險是相同的，都必須面臨可能失去所得且不能擁有房子的風險。有關雙北市欲購屋民眾自備款準備成數比較，可參閱表1的說明。
表1 雙北市欲購屋民眾自備款準備成數比較表 單位：%
| 自備款 | 台北市 | 累計 | 新北市 | 累計 | 北市-新北市 | 累計 | 自備三成內 |
| 10%以內 | 13 | 13 | 18 | 18 | -5 | (-5) | 北市占66% |
| 10-15% | 10 | 23 | 13 | 31 | -3 | (-8) | 新北占80% |
| 15-20% | 17 | 40 | 21 | 52 | -4 | (-12) | |
| 20-25% | 11 | 51 | 11 | 63 | 0 | (-12) | |
| 25-30% | 15 | 66 | 17 | 80 | -2 | (-14) | |
| 30-35% | 12 | 78 | 3 | 83 | 9 | (-5) | |
| 35-40% | 4 | 82 | 5 | 88 | -1 | (-6) | |
| 40%以上 | 15 | 97 | 10 | 98 | 5 | (-1) | |
| 全額購屋 | 3 | 100 | 2 | 100 | 1 | (0) |
(二).銀行貸款
購屋人向銀行貸款時，除須考量利率的高低之外，尚須考量貸款的成數及貸款的寛限期，說明如下述。
1.貸款成數
在國內房市交易市場中，大約有九成以上的購屋人會採用貸款購屋，而貸款成數的多寡直接或間接影響購屋的意願，目前國內銀行的房貸成數大多為總價的七至八成，然而，由於銀行在核貸之前，對對房子的鑑價通常低於購屋總價，實際可貸成數視銀行的規範而定，亦即購屋人至少應該準備兩成以上自備款，如在台北市買2000萬元的房子，則其自備款應在400萬以上。
然而，根據永慶房屋調查結果，發現北市欲購屋民眾中，有四成的人自備款不到二成，甚至有13%民眾的自備款不到一成。新北市也有類似的情形，超過五成民眾的自備款不到二成(52%)，且有近二成(18%)民眾自備款不到一成，也就是自備款不及100萬元，卻要購買1,000萬元的房子。
雖然目前市場中已有「5年寬限期」、「最高貸款成數可達9成」、「房貸利率僅1.44%」、「40年房貸」等多元的購屋貸款方案可供民眾依需求運用，但這可能還包括了使用信用貸款或是建商貸款，而這兩種方式的費用偏高，且可能使購屋人的財務陷入困境。另外，若民眾自備款不到兩成，則買屋便隱含許多的不確定因素，因為一旦遇到景氣波動、意外狀況、或臨時有大筆現金支出等的需求時，則房貸便無法如期繳款，經催繳無效之後，其所購置之房產就會被申請查封，或淪為法拍，風險甚大。
2.貸款寬限期
購屋除了房貸成數必須瞭解之外，尚須考量購屋人是否使用房貸寬限期的問題，所謂寬限期是指借款以後僅須支付利息，尚不須支付本金的期間。一般而言，寬限期對於有財務規劃需求的貸款人，是一種很方便的貸款工具，因為僅付利息而不還本金，故寬限期內的繳款金額可能不到正常繳款金額的一半。目前銀行的房屋貸款中，只要是非政府法令限制的類別，幾乎都有提供寬限期的申請，期限大多為1-3年，唯部分政府優惠的房貸專案的寬限期甚至可以申請長達5年。
根據永慶房屋的調查，在雙北市的房市交易市場中，有一半以上的民眾會使用寬限期(53%)，其中，又以使用三年寬限期比重最高，如台北市有30%民眾計畫使用三年寬限期，新北市則有28%；另外，寛限期採一年及二年者，新北市比台北市多，採三年寬限期者則反是。有關雙北市欲購屋民眾使用寬限期成數比較，可參閲表2的說明
表2 雙北市欲購屋民眾使用寬限期成數比較表 單位：%
| 預計使用寬限期 | 台北市 | 累計 | 新北市 | 累計 | 北市-新北市 | 累計 | 寛限期 |
| 0年(不使用) | 47 | 47 | 0 | 約占一半 | |||
| 一年 | 9 | 9 | 10 | 10 | -1 | (-1) | 新北市較多 |
| 二年 | 14 | 23 | 15 | 25 | -1 | (-2) | 新北市較多 |
| 三年 | 30 | 53 | 28 | 53 | 2 | (0) | 台北市較多 |
3.貸款寬限期增加購屋成本
根據金管會的規定，在消費性無擔保貸款定型化契約應記載事項中，金融機構提供「無限制清償期間」與「限制清償期間」二種方案，由借款人加以勾選，前者是借款人同意按規定(第四點第一項)計付借款利息，借款人並得隨時償還借款或結清帳戶，無須支付違約金；後者則是借款人同意依規定(第四點第一項第四款)計付借款利息，並同意如於本借款撥款日內提前「清償本金」或「清償全部本金」或「結清本貸款帳戶」時，給付提前清償違約金。
買房所須支付的成本極大，為讓資金相對不充裕的購屋人亦可參與購屋的行列，在繳交頭期款後有能力可以還款，因而有寬限期的產生；在寬限期內，只需繳納利息，不需攤還本金，買房初期相對輕鬆，有利於年青人購屋，同時亦有助於房地產的去化。
然而，寬限期是一種高槓桿的還款方式，在寬限期屆滿後將開始攤還本金，還款金額會大幅度增加，也加重了貸款人的還款負擔。根據內政部的實價登錄資料，2018年，在雙北市的房屋平均總價中，其貸款額度約八成，還款年限20年，並以五大銀行新承做房貸利率1.638%為依據，則可進一步換算每月應還款金額，可供購屋人的參考。
根據2018年實價登錄資料顯示，台北市平均房價為2,569萬元，若貸款八成，自備款需準備514萬元，若沒有使用寬限期，每月還款約10萬元；使用三年寬限期，前三年每月還款金額僅2.8萬元，但後17年每月需還款達11.5萬元，前後的差價約4倍。再以新北市為例，新北市平均房價為1,220萬元，若貸款八成，自備款需準備244萬元，若沒有使用寬限期，每月還款約4.8萬元；使用三年寬限期，前三年每月還款金額為1.3萬元，後17年每月則需還款5.5萬元，二者之間的差距極大。
根據上述估算可知，若使用寬限期，期限屆滿後的還款金額將是寬限期期間的四倍，在此情況下，購屋人若因個人或家庭因素而使資金一時無法周轉，在摧繳無效之後，恐會淪為法拍屋，或降價求售，民眾購屋前宜有充足的財務規劃，除須備妥足夠的自備款外，購屋人是否使用寬限期，或寛限期期間的長短之選擇，都必須慎重加以考量。有關2018年雙北市平均購屋總價與每月還款金額試算，可參閱表3的說明。
表3 2018年雙北市平均購屋總價與每月還款金額試算表 單位：萬元: 元/月
|
城市/ 金額 |
平均購屋總價 (萬元) |
貸款金額 (以總價八成計算) |
未使用寬限期 | 使用三年寬限期 | 比較說明 | ||
|
還款金額 (元/月)(A) |
3年內 (元/月)(B) |
還本息 (元/月)(C) |
(C)/(B) (倍) |
(C)/(A) (%) |
|||
| 台北市 | 2569 | 2055 | 100473 | 28051 | 115479 | 4.12 | 14.95 |
| 新北市 | 1220 | 976 | 47718 | 13322 | 54846 | 4.12 | 14.94 |
| 台北-新北 | 1349 | 1079 | 52755 | 14729 | 60633 | 4.12 | 14.89 |
說明：房貸利率以五大銀行2019年2月新承做房貸利率1.638%計算，20年攤還。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下:
1.房地產問題是國安問題，因為人民「缺少銀子、買不起房子、養不起孩子」的前提下，出生率減低，並讓國家的生產力下降，形成國安危機。
2.國內房價偏高，在購屋的財務規劃上，已由過去的「購屋333法則」、「購屋333+3法則」，到「購屋631法則」，甚至有「購屋新333法則」的產生，顯示國內房價居高不下，貸款模式及其內容也會隨著改變。
3.依購屋333原則，購屋以自備款占三成是必要考量，且有97%以上的購屋人須依賴金融機構的貸款，其中，有一成以上的民眾之自備款不到一成，唯其必須忍受可能失去房子的風險。
4.購屋人向銀行貸款時，除須考量利率的高低之外，尚須考量貸款的成數及貸款的寛限期，前者約為房屋總價的七或八成；後者則為一至三年，且以使用三年寬限期比重為最高。
5.若使用寬限期，期限屆滿後的還款金額約是寬限期期間的四倍，且購屋人若因個人或家庭因素而使資金無法周轉，恐會淪為法拍屋，或降價求售的風險，購屋人必須考量是否使用寬限期，並做好寛限期期間長短的選擇。
6.建議在國內房市逐漸好轉之際，可以考量購屋房貸可隨著年齡增加而適度提高房貸月付金的比例，如從原先的3分之1調整到2分之1，但不宜超過一半，主要因首購族購屋3年內處分擔保品機率極低，且考量選擇銀行所提供的「無限制清償期間」之償付方式，可避免支付較多的成本。特別是當前房市雖仍處於盤整時期，交易量價不易大幅度提升，但若已有參與買房的人生規劃，則似可考量在「購屋333+3法則」與「購屋新333法則」的前提下，即早進駐房市。
參考文獻
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財訊周刊，商周財富網。