摘要
2019年第一季，國內房市景氣回溫，且新制雨遮不登記正式實施，使得早期北台灣的「不買地、不開工、不完工」的三不政策更動為「要買地、要開工、要完工」的三要政策，房市建案量大幅度增加。在六都中，除了台南市的開工數量減少二成外，其餘五都均呈上揚走勢，其中，又以高雄市的增幅將近九成為最高，次為台北市與新北市。主要因在國內房地產銷售市場中，329檔期是建商傳統推案的旺季，又因實際買賣交易到完成登記，大多需要一到二個月時間，因此，上半年房市在4到5月間進入交易高峰。最近十年中，房市之移轉棟數最高者為五月，次為六月，再次為三月與四月，亦即歷年的房市交易在進入第二季以後，應會逐漸增加。由於國內房市後市看好，對潛在購屋者而言，只要掌握選擇格局、採光、視野等要素，通常就能找到合適的標的，建議可即早進駐。亦即潛在購屋人可利用趁建商及仲介業者於年中全力拼業績之際，多看、多問、多比較，俾便取得相對較佳的購屋優勢。
一.前言
2014年，國內房市由盛而衰，2017年下半年，房市呈現回轉現象，但並不明顯，2018年，曾被預期為國內房市築底的一年，但房價並未明顯回升，2019年第一季，國內房市推案量大幅增加，唯大坪數豪宅市場銷售不如預期，建商改變產品規劃策略，主要是以60至70坪左右的中小坪數產品為主，或規劃45坪的輕豪宅，總價控制在2,000萬至2,500萬元間，目標則是企業第二代及換屋族。
一般而言，當前國內房市推案量的增加，除了受惠景氣回溫之外，雨遮不登記也是造成建商搶建的重要因素，若與2016年房市景氣不佳時期，北部開發商採「不買地、不開工、不完工」的三不政策相較，便可窺之當前「要買地、要開工、要不完工」的三要政策，主要是建立在房市景氣回暖的前提上。唯其回暖的時間長度與力度，仍是影響房市未來走勢的重要因素。
另外，雖然近期中的土地交易量回溫，建案動工量大增，房市景氣回溫跡象明顯，唯購屋者幾乎都以自住客為主，未見投資客回籠，投機客亦為少見，而沒有投資人或投機客的進駐，且建材價格指數亦無太大的變化，且其股價漲跌檔相當，加上329檔期為上半年的銷售旺季，一則供應方的供給量增加，各種促銷活動將帶動買氣氛圍，一則需求者可供選擇的標的物相對較多，在此情況下，即使房市好轉，但房價飆漲的機會不大，且是購屋者相對較佳的時機。
二.房市交投變動分析
有關國內當前的房市變化情形，可分為下列幾個部分來說明。
1.房市推案量增加
2019年第一季，國人對房市交投信心增加，代銷接案隨之上揚。根據內政部統計資料顯示，2018年，全國建築物開工達10.2萬戶，是最近四年以來的新高，若與2017年的7.6萬戶相較，其成長率達三成以上(34.21%)；另外，建商的積極開工，一則是反應開發商的建地庫存逐漸減少，必須重新投入土地開發市場，因而買地推案轉趨積極，二則因雨遮不登記的房市制度改變，也讓市場掀起搶建的熱潮。其中，開工量最大是台中市，其推案量達2.0萬戶(19.61%)，其次是新北市的1.9萬戶(18.63%)，以及桃園市的1.6萬戶(15.69%)；另外，高雄市的開工數雖為1.3萬戶(12.78%)，唯其成長幅度達八成以上，而這又與2018年11月的九合一選舉中，市長當選人所提出的「人出得去，貨進得來，高雄發大財」，並造成政黨輪替有關。
若以最近兩年的房市開工數量來觀察，則根據內政部統計處的資料，並以2017與2018兩年的住宅開工統計數量來看，則在六都中，除了台南市的開工數量減少二成之外(-20.44%)，其餘五都均呈上揚走勢，其中，又以高雄市的增幅將近九成為最高(88.35%)，觀其緣由，應是政治與經濟新氣象使然，次為台北市的增幅超過六成(62.92%)，以及新北市的增幅約四成(39.67%)；另外，若以2018年的占比變化來觀察，則六都中，以台中市的二成以上為最高(20.12%)，次為新北市(18.47%)與桃園市(16.11%)，有關台灣六都住宅開工數量統計比較，可參閱表1的說明。
表1. 台灣六都住宅開工數量統計比較表(2017-2018) 單位：宅、%
資料來源：1.內政部統計處。2.作者估算整理。
2.房市交投活絡
在當前房市交投相對較佳的情況下，若由當前房市交易的情形來觀察，便可發現房市已經逐漸走榮，小坪數住宅更已從谷底回漲。這可從建商積極買地，且代銷接案增多，回購率增加，顯示房市已逐漸脫離谷底而向上回升等面向來加以觀察。房價方面，台北市中心的土地、住宅市場都已呈現止跌情形，價量攀升，小坪數住宅每坪單價上漲幅度約8%，蛋黃地區的房價上漲幅度有些漲幅甚至超過一成，雖豪宅銷售情況不佳，但平均房價亦難以下降，新北市的重劃區之房價都已呈現止跌回升的情形，加上全球台商的資金回流現象明顯，房市後市持續看好。對潛在購屋者而言，只要掌握選擇房屋的格局、採光、視野等要素，通常就能找到合適的標的。
三.國內房市交易旺季
一般而言，在國內不動產業的經營生態中，若將一年時間分為上下年度，則其銷售率主要是以329與928兩次熱門檔期為劃分依據，唯2019年的下半年中，國內由於有2020總統大選，國際有中美貿易戰，二種不確定的政治因素會左右市場信心，亦即上半年的329檔期將比下半年的928檔期更為穩定，亦有可能達成2019年的成交量的高峰，對潛在購屋人而言，可利用趁建商及仲介業者於年中力拼銷售業績與提升成交利潤之際，採用多看、多問、多比較等方式，俾便取得相對較佳的購屋優勢。
2019年第一季，國內房市交投相對活絡的情形更為明顯，唯成長仍為有限；根據房仲業者的觀察與統計，在最近十年的房市交易中，每年上半年的4月及5月是國內房市的交易旺季，而其交易量擴大主要是與房市的329檔期有關。對市場供給面而言，由於建商集中在3月下旬到4月推案，大量廣告以及促銷活動易形成購屋氛圍；對市場需求面而言，消費者選擇在此時買屋時，可供選擇的物件相對較多，在供需各有所本的情況下，房市買氣相對活絡。
根據中信房屋的統計，在全台買賣移轉棟數變化中，若以最近十年的每年3月到6月之房市交投量數變化來觀察，買賣件數最多的時期大多集中在每年第二季5月或6月。主要因329檔期是建商傳統推案旺季，一般住宅買賣亦會在第2季逐漸加溫。由於房市交易從實際買賣到完成登記，大多需要一到二個月時間，因此，上半年房市在4到5月間進入交易高峰。
若以2019年為例，由於下半年有2020總統大選，且有美中貿易戰等不確定因素，影響消費者對市場的信心，因此，預估2019年上半年4、5月，應仍是全年成交量最高的時期。為進一步佐證房市交易情形，可以根據最近十年的三月至六月等四個月的時間來加以觀察，便可發現國內房市之移轉棟數最高者為五月，次為六月，再次為三月與四月，亦即2019年的房市交易在進入第二季以後，應會逐漸增加，有關國內最近十年(2009-2018)，房市三到六月買賣移轉棟數的變化比較，可參閱表2的說明。
表2 最近十年國內房市三到六月買賣移轉棟數變化比較表(2009-2018) 單位：宅
資料來源：1.中信房屋。2.作者估算整理。
四. 結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
謝明瑞(2011)，台灣人口老化與住宅政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2012)，都更與房價-兼論文林苑都更案爭議，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2016)，老屋健檢與房屋稅政策對房市影響，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，台灣房市與人口紅利，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，2018年台北市長選戰分析，卓越雜誌390期，2018年10月。
謝明瑞(2018)，論「美化市容與居住安全」的都更政策--一坪換一坪的都更政策，卓越雜誌391期，2018年11月。
謝明瑞(2019)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌專欄。
2019年第一季，國內房市景氣回溫，且新制雨遮不登記正式實施，使得早期北台灣的「不買地、不開工、不完工」的三不政策更動為「要買地、要開工、要完工」的三要政策，房市建案量大幅度增加。在六都中，除了台南市的開工數量減少二成外，其餘五都均呈上揚走勢，其中，又以高雄市的增幅將近九成為最高，次為台北市與新北市。主要因在國內房地產銷售市場中，329檔期是建商傳統推案的旺季，又因實際買賣交易到完成登記，大多需要一到二個月時間，因此，上半年房市在4到5月間進入交易高峰。最近十年中，房市之移轉棟數最高者為五月，次為六月，再次為三月與四月，亦即歷年的房市交易在進入第二季以後，應會逐漸增加。由於國內房市後市看好，對潛在購屋者而言，只要掌握選擇格局、採光、視野等要素，通常就能找到合適的標的，建議可即早進駐。亦即潛在購屋人可利用趁建商及仲介業者於年中全力拼業績之際，多看、多問、多比較，俾便取得相對較佳的購屋優勢。
一.前言
2014年，國內房市由盛而衰，2017年下半年，房市呈現回轉現象，但並不明顯，2018年，曾被預期為國內房市築底的一年，但房價並未明顯回升，2019年第一季，國內房市推案量大幅增加，唯大坪數豪宅市場銷售不如預期，建商改變產品規劃策略，主要是以60至70坪左右的中小坪數產品為主，或規劃45坪的輕豪宅，總價控制在2,000萬至2,500萬元間，目標則是企業第二代及換屋族。
一般而言，當前國內房市推案量的增加，除了受惠景氣回溫之外，雨遮不登記也是造成建商搶建的重要因素，若與2016年房市景氣不佳時期，北部開發商採「不買地、不開工、不完工」的三不政策相較，便可窺之當前「要買地、要開工、要不完工」的三要政策，主要是建立在房市景氣回暖的前提上。唯其回暖的時間長度與力度，仍是影響房市未來走勢的重要因素。
另外，雖然近期中的土地交易量回溫，建案動工量大增，房市景氣回溫跡象明顯，唯購屋者幾乎都以自住客為主，未見投資客回籠，投機客亦為少見，而沒有投資人或投機客的進駐，且建材價格指數亦無太大的變化，且其股價漲跌檔相當，加上329檔期為上半年的銷售旺季，一則供應方的供給量增加，各種促銷活動將帶動買氣氛圍，一則需求者可供選擇的標的物相對較多，在此情況下，即使房市好轉，但房價飆漲的機會不大，且是購屋者相對較佳的時機。
二.房市交投變動分析
有關國內當前的房市變化情形，可分為下列幾個部分來說明。
1.房市推案量增加
2019年第一季，國人對房市交投信心增加，代銷接案隨之上揚。根據內政部統計資料顯示，2018年，全國建築物開工達10.2萬戶，是最近四年以來的新高，若與2017年的7.6萬戶相較，其成長率達三成以上(34.21%)；另外，建商的積極開工，一則是反應開發商的建地庫存逐漸減少，必須重新投入土地開發市場，因而買地推案轉趨積極，二則因雨遮不登記的房市制度改變，也讓市場掀起搶建的熱潮。其中，開工量最大是台中市，其推案量達2.0萬戶(19.61%)，其次是新北市的1.9萬戶(18.63%)，以及桃園市的1.6萬戶(15.69%)；另外，高雄市的開工數雖為1.3萬戶(12.78%)，唯其成長幅度達八成以上，而這又與2018年11月的九合一選舉中，市長當選人所提出的「人出得去，貨進得來，高雄發大財」，並造成政黨輪替有關。
若以最近兩年的房市開工數量來觀察，則根據內政部統計處的資料，並以2017與2018兩年的住宅開工統計數量來看，則在六都中，除了台南市的開工數量減少二成之外(-20.44%)，其餘五都均呈上揚走勢，其中，又以高雄市的增幅將近九成為最高(88.35%)，觀其緣由，應是政治與經濟新氣象使然，次為台北市的增幅超過六成(62.92%)，以及新北市的增幅約四成(39.67%)；另外，若以2018年的占比變化來觀察，則六都中，以台中市的二成以上為最高(20.12%)，次為新北市(18.47%)與桃園市(16.11%)，有關台灣六都住宅開工數量統計比較，可參閱表1的說明。
表1. 台灣六都住宅開工數量統計比較表(2017-2018) 單位：宅、%
| 台灣六都 | 2017年 | 各市占比 | 2018年 | 各市占比 | 成長率 | 排名 |
| 台北市 | 5369 | 7.11 | 8747 | 8.59 | 62.92 | 2 |
| 新北市 | 13464 | 17.82 | 18805 | 18.47 | 39.67 | 3 |
| 桃園市 | 11955 | 15.82 | 16403 | 16.11 | 37.21 | 4 |
| 台中市 | 15413 | 20.40 | 20477 | 20.12 | 32.86 | 5 |
| 台南市 | 8317 | 11.01 | 6617 | 6.50 | -20.44 | 6 |
| 高雄市 | 6944 | 9.19 | 13079 | 12.85 | 88.35 | 1 |
| 全國 | 75551 | 100.00 | 101789 | 100.00 | 34.73 | - |
2.房市交投活絡
在當前房市交投相對較佳的情況下，若由當前房市交易的情形來觀察，便可發現房市已經逐漸走榮，小坪數住宅更已從谷底回漲。這可從建商積極買地，且代銷接案增多，回購率增加，顯示房市已逐漸脫離谷底而向上回升等面向來加以觀察。房價方面，台北市中心的土地、住宅市場都已呈現止跌情形，價量攀升，小坪數住宅每坪單價上漲幅度約8%，蛋黃地區的房價上漲幅度有些漲幅甚至超過一成，雖豪宅銷售情況不佳，但平均房價亦難以下降，新北市的重劃區之房價都已呈現止跌回升的情形，加上全球台商的資金回流現象明顯，房市後市持續看好。對潛在購屋者而言，只要掌握選擇房屋的格局、採光、視野等要素，通常就能找到合適的標的。
三.國內房市交易旺季
一般而言，在國內不動產業的經營生態中，若將一年時間分為上下年度，則其銷售率主要是以329與928兩次熱門檔期為劃分依據，唯2019年的下半年中，國內由於有2020總統大選，國際有中美貿易戰，二種不確定的政治因素會左右市場信心，亦即上半年的329檔期將比下半年的928檔期更為穩定，亦有可能達成2019年的成交量的高峰，對潛在購屋人而言，可利用趁建商及仲介業者於年中力拼銷售業績與提升成交利潤之際，採用多看、多問、多比較等方式，俾便取得相對較佳的購屋優勢。
2019年第一季，國內房市交投相對活絡的情形更為明顯，唯成長仍為有限；根據房仲業者的觀察與統計，在最近十年的房市交易中，每年上半年的4月及5月是國內房市的交易旺季，而其交易量擴大主要是與房市的329檔期有關。對市場供給面而言，由於建商集中在3月下旬到4月推案，大量廣告以及促銷活動易形成購屋氛圍；對市場需求面而言，消費者選擇在此時買屋時，可供選擇的物件相對較多，在供需各有所本的情況下，房市買氣相對活絡。
根據中信房屋的統計，在全台買賣移轉棟數變化中，若以最近十年的每年3月到6月之房市交投量數變化來觀察，買賣件數最多的時期大多集中在每年第二季5月或6月。主要因329檔期是建商傳統推案旺季，一般住宅買賣亦會在第2季逐漸加溫。由於房市交易從實際買賣到完成登記，大多需要一到二個月時間，因此，上半年房市在4到5月間進入交易高峰。
若以2019年為例，由於下半年有2020總統大選，且有美中貿易戰等不確定因素，影響消費者對市場的信心，因此，預估2019年上半年4、5月，應仍是全年成交量最高的時期。為進一步佐證房市交易情形，可以根據最近十年的三月至六月等四個月的時間來加以觀察，便可發現國內房市之移轉棟數最高者為五月，次為六月，再次為三月與四月，亦即2019年的房市交易在進入第二季以後，應會逐漸增加，有關國內最近十年(2009-2018)，房市三到六月買賣移轉棟數的變化比較，可參閱表2的說明。
表2 最近十年國內房市三到六月買賣移轉棟數變化比較表(2009-2018) 單位：宅
| 年度 | 三月 | 四月 | 五月 | 六月 | 說 明 |
| 2009 | 28014 | 30782 | 29998 | 40009 | 6月最高；5月最低 |
| 2010 | 34880 | 34130 | 36097 | 34893 | 5月最高；4月最低 |
| 2011 | 39328 | 30316 | 34545 | 31152 | 3月最高；4月最低 |
| 2012 | 27592 | 28517 | 34345 | 31286 | 5月最高；3月最低 |
| 2013 | 29575 | 31966 | 36788 | 31484 | 5月最高；3月最低 |
| 2014 | 26613 | 28171 | 30151 | 27528 | 5月最高；3月最低 |
| 2015 | 22048 | 23377 | 23254 | 24140 | 6月最高；3月最低 |
| 2016 | 17930 | 18681 | 24095 | 22623 | 5月最高；3月最低 |
| 2017 | 22838 | 19842 | 23024 | 26529 | 6月最高；4月最低 |
| 2018 | 24519 | 19187 | 26894 | 23989 | 5月最高；4月最低 |
| 10年總計 | 273337 | 264969 | 299191 | 293615 | 5月>6月>3月>4月 |
四. 結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
- 房市景氣回溫，且新制雨遮不登記已正式實施，使得早期北台灣的「不買地、不開工、不完工」的三不政策更動為「要買地、要開工、要完工」的三要政策，房市建案量大幅度增加。
- 若以2017與2018的住宅開工統計數量比較，則在六都中，除了台南市的開工數量減少二成外，其餘五都均呈上揚走勢，其中又以高雄市的增幅將近九成為最高，次為台北市與新北市。
- 國內329檔期是建商傳統推案的旺季，又因實際買賣交易到完成登記，大多需要一到二個月時間，因此，上半年房市在4到5月間進入交易高峰。最近十年中，房市之移轉棟數最高者為五月，次為六月，再次為三月與四月，亦即歷年的房市交易在進入第二季以後，應會逐漸增加。
- 由於國內房市後市看好，對潛在購屋者而言，只要掌握選擇格局、採光、視野等要素，通常就能找到合適的標的，建議可即早進駐。亦即潛在購屋人可利用趁建商及仲介業者於年中全力拼業績與成交利潤之際，多看、多問、多比較，俾便取得相對較佳的購屋優勢。
謝明瑞(2011)，台灣人口老化與住宅政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2012)，都更與房價-兼論文林苑都更案爭議，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2016)，老屋健檢與房屋稅政策對房市影響，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，台灣房市與人口紅利，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，2018年台北市長選戰分析，卓越雜誌390期，2018年10月。
謝明瑞(2018)，論「美化市容與居住安全」的都更政策--一坪換一坪的都更政策，卓越雜誌391期，2018年11月。
謝明瑞(2019)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌專欄。