摘 要
在經濟發展的過程中，都市更新十分重要，而都市更新是指為促進都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，依據「都市更新條例」程序，實施重建、整建或維護措施。然而，台灣都市更新條例立法通過已二十年，都更的執行進度卻十分緩慢，主要因其存在著許多公私部門難以解決的問題，如產權複雜、資金取得困難、無專責機構、推動人力不足、中央無循環運用經費、權利變換機制有爭議、公權力未積極介入等。另外，土地私有化制度、施行時間太長、都更權益不明確、資訊不透明與不對稱、權利變更無法滿足參與者需求…等，都是都更所面臨且必須解決的問題。因此，合宜的都更政策除須考量國內外成功的案例做為借鏡之外，更須站在參與都更者的立場，提供足夠的誘因，才能制定合宜可行的都更政策，促使都更的執行相對有利，對提升人民居住品質，以及增進國家的經濟發展等，才會有所助益。
關鍵詞 都市更新 權利變換 一坪換一坪 釘子戶
一.前言
在經濟發展的過程中，都市更新(簡稱都更)十分重要，然而，台灣自民國87年11月通過「都市更新條例」，並於翌年完成相闗子法的立法工作，說明社區內大多數人同意，即可排除少數人反對，進行社區整體重建，並以「權利變換」開發方式為主，提供容積、稅賦減免等獎勵，減低政府負擔，同時減少徵收土地所引發的抗爭行為以後，都更條例雖已通過二十年，然而，都更進度依然十分緩慢，僅在選舉期間做為候選人政見，選後卻都因窒礙難行而一再延宕，而都更牛步化的原因主要都與來自政府的政策與執行方式，以及參與都更者的權益變化有關。
民國107年2月，台北市屋齡30年以上房屋約60萬戶，唯進行都更為3.6萬戶，僅占6%，都更數偏低，顯示政府的都更政策不夠周延，人民參與都更的意願不高，而若這些因都更案所衍生出來的問題不能獲得有效的解決，則都市更新的工作便難以為繼；為了提升人民居住的品質，落實政府的都更政策，同時又能滿足參與都更者的需求，政府必須要調整都更政策部分內容，考量參與都更者的權益，參酌國內外實施都更政策成功的案例，並配合實務需求來做推動，才能加快都更速度，以提升人民居住品質，同時帶動國家的政經發展，這不僅是首善地區台北市的問題，也是全國性的問題，因此，都更工作未來勢在必行。
二.都更政策
有關都市更新政策可分為下列幾個部分來說明。
(一).都更的定義
「都市更新」是指在都市計畫範圍內，為促進都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，依據「都市更新條例」所定的程序，實施重建、整建或維護措施；其中，都更定義又可分為狹義與廣義二種。
1.狹義的都市更新
狹義的都更是指實質環境之改善或配合整體發展計畫，以作為都市機能調整與都市未來發展的基礎。
2.廣義的都市更新
廣義的都更是指都市更新不僅要解決地區住民的實質性問題，亦同時要解決個人與家庭，以及社會性、經濟性等非實質性問題。
(二).都更的目的
一般而言，由於時代不斷變遷，生活機能逐漸改善，都市的早期發展與老舊設施，已漸漸不符合現代社會的需求，因此，政府為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住品質，增進公共利益，必須大力推動都市更新。而根據都市更新條例的規範，其主要目的簡述如下，即：
1. 促進都市土地有計畫之再開發利用。
2. 復甦都市機能。
3. 改善居住環境。
4. 增進公共利益。
(三).都更的方式
根據都市更新條例第4條的規範，都市更新處理方式可分為下列三種︰
1. 重建︰係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共
設施，並得變更土地使用性質或使用密度。
2.整建︰指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。
3.維護︰指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持
其良好狀況。
(四).都更的條件
依都市更新條例第6條的規範，有下列各款情形之一者，直轄市、縣 (市) 主管機關得優先劃定為更新地區，即︰
1.建築物窳陋且非防火構造，或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。
2.建築物因年代久遠，有傾頹或朽壞之虞，或建築物排列不良，道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全。
3.建築物未符合都市應有之機能。
4.建築物未能與重大建設配合。
5.具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。
6.居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。
(五).都更的內容
依都市更新條例第21條的規範，都市更新事業計畫應視其實際情形，表明下列事項，即：
1.計畫地區範圍。
2.實施者。
3.現況分析。
4.計畫目標。
5.細部計畫及其圖說。
6.處理方式及其區段劃分。
7.區內公共設施興修或改善計畫，含配置之設計圖說。
8.整建或維護區段內建築物改建、修建、維護或充實設備之標準及設計圖說。
9.重建區段之土地使用計畫，含建築物配置及設計圖說。
10.都市設計或景觀計畫。
11.實施方式及有關費用分擔。
12.拆遷安置計畫。
13.財務計畫。
14.實施進度。
15.效益評估。
16.申請獎勵項目及額度。
17.相關單位配合辦理事項。
18.其他應加表明之事項。
(六).都更的實施方式
依據「都市更新條例」第25條規定，都市更新單元內重建區段的實施方式如下：
1.私辦都更：以權利變換方式實施，並取得「都市更新條例」第22條規定的同意書門檻，或經全體土地及合法建物所有權人100%同意，以協議合建或其他方式實施。
2.公辦都更：以權利變換、徵收、區段徵收或市地重劃方式實施。
三.都更政策之推動
有關都更政策之推動現況，可分為政府都更政策與執行情形兩部分來說明。
(一).政府都更政策
大體而言，政府的都更政策內容詳實而複雜，在都市更新產業行動計畫中，其行動面向包括政策法令、整合平台組織、人才培訓、輔導機制、資金等，本文僅就其方案目標及財源兩個部分來說明。
1.都更方案目標
政府對於都市更新的方案目標如下：
(1). 選定公有土地，加速辦理都市更新
選定具有開發潛力且公有土地占多數之地區，以都市更新方式，進行整體規劃及地權整理，其中，有50處優先推動地區，在方案核定生效後2年內完成公私有土地取得，3年內完成招商，並動工建築，引進民間投資新臺幣2,000億元以上。
(2).建立單一窗口服務制度
對於一般民間申辦中之一般都市更新事業，由政府部門成立單一窗口，主動協助其解決問題，輔導儘速實施。透過都市更新之推動，以提振營建關聯產業發展，提升經濟成長，並帶動地區發展。
2.財源策略與實施
在都更的策略與實施中，包括財源與融資機制、以政府為主之更新區推動步驟，以及配合措施等，政策內容充實，如以推動都更的經費為例，它是由行政院開發基金或行政院中美經濟社會發展基金為主，以補助、投資或貸款方式，提供推動經費(如低利貸款融資、直接投資等)；另外，還有都市更新地區周邊公共工程經費，由各級政府編列相關公共建設預算，配合都市更新地區的周邊公共工程，以及由事業資金籌措(如低利貸款與不動產證券化等)。
3.參與者的獎勵政策
除都更目的與財源之外，政府的都更政策尚有配合措施與時效獎勵等，前者如政府及具有監管能力的民間機構之監督、檢討都市計畫變更回饋比例、檢討相關法令等；後者如適度的容積獎勵，以及相當的優惠獎勵等。
4.強調政府代拆職責
根據107年3月26日初審通過《都市更新條例》修正草案，為強化都更動能，新增「政府主導都市更新」專章，明定各級主管機關得成立都市更新推動小組，督導、推動都更政策，與協調政府主導都更業務。另外，針對都更不同意戶明定三道程序，舉行聽證程序，若仍無法解決爭議，政府可代拆。
整體而言，政府為推動都更策略，其政策內容及實施方式詳實，但規定內容及執行方式仍不夠周延，導致在實際推動的過程中產生許多問題，並使都更進度延宕，若不設法加以解決，則都更策略無法落實，施行進度依然緩不濟急，人民的居住品質依然無法獲得改善。
(二).政府都更政策之執行
都市更新條例立法通過已二十年，然而，都更的執行進度十分緩慢，而有關政府對於都市更新的執行過程，可分為下列幾個部分來說明。
1.設立都市更新條例
民國87年11月，立法院通過「都市更新條例」，翌年5月，完成相闗子法的立法工作，說明社區內大多數人同意，即可排除少數人反對，進行社區整體重建，並以「權利變換」開發方式為主，提供容積、稅賦減免等獎勵，減低政府負擔，同時減少徵收土地所引發的抗爭行為。
2.頒布經濟利多政策
民國90年，政府陸續發布多項利多政策，包括開放外(陸)資來台投資、土地增值稅減半兩年，輔導民間成立資產管理公司(Asset Management Corporation，AMC)，協助金融機構處理不良資產、辦理優惠房貸，經濟景氣逐漸好轉；爾後，整體景氣逐步回升，房地產有復甦現象，政府亦積極導引民間投資，挹注更新重建市場，以帶動營建關聯產業，刺激經濟成長。而在都市更新政策中，主要政策包括都市更新須符合都市永續發展的概念、透過都市更新以改善居住環境品質、積極處理閒置或低度使用之公有房地，以活化國家資產，配合國家重大建設以加速推動都市更新，以及積極推展都市更新事業，並結合不動產證券化機制，健全不動產證券化市場等。
3.將都更視為國家重大經濟建設
民國92年7月，依國發會經濟顧問小組的報告，政府已將都市更新應視為國家重大經濟建設計畫；亦即都市更新是當前提高老舊社區土地價值、促進建築業發展，以及提升民眾生活品質的最有效方式之一，應視為國家重大經濟建設計畫，並加速推動。另外，有關都市更新申請案件，行政部門應研究建立單一窗口服務制度的可行性，並選擇若干適當地點，作為都市更新的示範計畫，積極落實都市更新工作。
4.一坪換一坪的都更獎勵
民國99年，台北市政府從制定都更舊公寓專案，針對4、5樓的公寓，提出一坪換一坪政策，希望誘導建商整合進行都更，但到104年，專案到期，成效有限，僅3件都更案開工，主要因政策內容及推動方式未臻完善，且宣導內容不足，亦引發不同爭議。
5.都更污名化
都更是一種居住權的權利再分配，而在權利分配難以獲得所有參與者的需求下，處理都更案的政府單位易被貼標籤，或惡意影射跟建商有勾結，都市更新遭汙名化，導致過去官員不敢做事，都市更新之執行嚴重落後。
6.都更速度緩不濟急
104年10月，根據內政部不動產資訊平台發布的第二季統計資訊，全台屋齡超過50年的老屋高達五十五萬餘宅，而一般認定鋼筋混凝土使用壽命設定為55年，這些屋齡已經超過五十年的老宅亟需進行都更，藉以改善住屋安全的潛在威脅。然而，全台都更速度緩慢，根據《住展》雜誌調查顯示，自2011-2015年期間，雙北市順利興建完成的自辦都更案中，北市僅26件，新北市僅9件，以戶數計算，五年來北市僅完成1682戶的老宅更新戶數，新北市僅766戶，二者合計為2448戶，平均每年完成約489.6戶，而若以此數值當作計算基期，則雙北市屋齡超過三十年的老宅高達116.44萬宅，預計需花費超過2378年才能達到完全更新的目的；至於北市、新北市五十年屋齡以上各為37977戶、40421戶，完成老屋更新，仍要費時超過160年，曠日廢時，足見當前的都更進度緩不濟急。
7.成立都更小組
民國106年，台北市政府成立都市更新小組，並以都更論壇為主軸，並規定未來一年每一季都會舉辦論壇，讓政府和產業可相互交流，找出並解決台北市都更政策問題，若產業界持續與北市合作，希望可找出解決都更整體方案。
8.都更勢在必行
民國107年2月，台北市屋齡30年以上房屋約60萬戶，進行都更僅3.6萬戶，僅占6%，都更數偏低，政府必須要改變都更政策，配會實務需求，才能加快都更速度，這不僅是台北市的問題，而且也是全國性問題，未來老舊房屋一定要更新，且都更勢在必行。
(三).都更實施之成功案例
有關都更實施的案例，可分為國內與國外兩個部分來說明。
1.國內部分-以台北市斯文里三期都更案為例
一般而言，台北市的都更案例極多，但成功的案例極少，其中，台北市蘭州斯文里整宅整建案是都更少數案例中相對成功的案例，因為此一都更案在經歷三十餘年，歷經四任市長，直至2018年5月，斯文里三期公辦都更案始正式開工，因而被視為是北市府都市更新案的重要里程碑。蓋因包括蘭州國宅、水源整宅、南機場整宅…等老舊社區，都可以複製這個成功的案例，讓都更工作逐一完成。
經票選產生的「斯文首善」，即斯文里整宅位於台北市大同區大龍街旁，為近50年的整建住宅，其中，三期更新前共有260戶，更新後將有350戶，市府可分回93戶，預計作為一旁斯文里1、2期及蘭州國宅更新時的安置住宅。斯文里三期都更案是民國87年11月11日政府發佈「都市更新條例」以來，第一個落實公辦都更的個案。
民國105年，都發局宣布要在斯文里推動公辦都更，並於當地開設公辦都更駐點工作站，並確立拆除期限，經歷2年多溝通，讓居民的都更同意意願比例達98%，但仍有4人因不滿權利價值及選配方式而未同意都更，爾後，市府首度祭出「都更條例」36條，將未點交的住戶強制淨空，順利拆除。
2.國外部分-以荷蘭阿姆斯特丹都更案為例
民國106年，阿姆斯特丹的城市競爭力評價指數(The Global Power City Index GPCI)為第7名，同段期間內的同一調查中，台北市居第36名，二者的差距甚大；同年，在仲量聯行(JLL)所發表的報告中(註一)，也認為阿姆斯特丹憑藉不斷增長的創意、金融和科技能力，將是歐洲下一個全球城市。另外，阿姆斯特丹也是全球公認的自由之都，並被知名的都市規劃學者Susan Fainstein(2010)推崇為「正義城市」(Just City)。
阿姆斯特丹的主要成就是因應全球化競爭的成功，因為在高度的國際競爭壓力下，阿姆斯特丹不僅維持經濟成長與高度競爭力，同時也保有相對合理的房價，以及各階層及族裔高度混居的社區，從而持續體現一貫的自由開放精神，而此一成就與阿姆斯特丹獨特的歷史與發展脈絡息息相關。其中，有關「都市更新」的執行包括居民協商正式化(formalized resident consultation)、強租屋權(strong tenant rights)，以及大量社會住宅(a large social housing stock)等的做法，可作為台灣處理都更問題的參考。
(四).都更案的強拆條款
由於都更案的辦理方式緩不濟急，造成都更速度緩慢，如在104年10月之前，台北市共有228案更新事業核定，但其中有79件至今仍未動工，影響住戶權益甚巨，以永春都更案為例，因4戶不同意戶便讓都更延宕14年而無法運作，甚至要求億元的搬遷費，而101年士林文林苑都更案後，市府就從未執行過代為拆除，由於都更案效率不佳，為改變政府監督不佳形象，因此，台北市政府宣布，只要民辦都更符合「公共利益」、「公共安全」、「緊急需要」，就可以轉公辦都更，而已擁有拆照卻無法執行的都更案，將會採行《都更第卅六條》，也就是強拆條款代辦。
然而，對於台北市政府重新啟動《都市更新條例》第36條的「強拆條款」，對都更問題解決雖有其效益，卻也引發「民辦不能強制執行，為什麼公辦就可以？」，以及「公共利益的標準」等的爭議，因為參與都更案的建商都會以市府的都更模式作為參考依據，且因《都更法》內容及其執行方式似仍有爭議，加上103年以後，國內房市不佳，建商大多不願意以身試法，在此情況下，若北市府能先完成幾個都更案，以做為民辦都更的參考，對於日後的都更案之推動較具說服力，也可以讓都更案更能為大家所接受，亦可加快都更的速度。
四.都更執行之問題
在經濟發展的過程中，都市更新很重要，但因都更所衍生出來的問題很多，因此，國內都更的執行率偏低，既無法配合政府的政策推動，亦無法滿足參與都更者的需求，以致都更速度緩慢，茲就都市更新過程中所面臨的問題，擇其較重要者說明如下述。
(一).都更的執行
根據財團法人都市更新研究發展基金會調查，在2001-2014年期間，全國累積核定的都市更新事業案僅373件，平均一年才核定不到27件，且僅限於雙北市、基隆市、台中市、南投縣、台南市與高雄市等七縣市，其餘縣市掛零。而在已核定的373件中，有278件集中在雙北市，占七成以上(74.53%)，至於台中市與南投縣的核定案主要是九二一災後重建案。再對照北市2002-2014年建照核發數量，平均一年核發建照為329件，其中，平均僅十件都市更新案申請的建照，占比僅約三％，亦即都更的案量少，成功的案例低，顯示都更存在著許多仍未解決的問題。
(二).公部門的問題
一般而言，更新地區所面臨的問題很多，比較常見者如私有土地產權複雜、公有土地管理機關眾多、區內違建及占用問題嚴重，都市更新先期投入所面臨的風險高、處理時程不確定，民間業者投入意願低…等。根據國家發展委員會的研究(註二)，在當前的都市更新與實施過程中，其所面臨的主要問題如下述：
1. 產權複雜
政府推動都市更新計劃時，土地所有人可能包括原所有人、法拍轉手及銀行債權等，產權多而複雜，都更不易；然而，雖然產權複雜，都更或老屋重建的整合難度高，但若土地面積大、建坪多，且物件若位於精華地段，還是能吸引企業、集團的進入整合，但在產權複雜的情況下，整合能否成功，有賴建商的財力與人力的配合。
2.資金取得困難
都更所需的費用十分龐大，但所需資金的取得卻十分困難，也降低民間業者投資意願，其主要原因如下述。
(1)在土地私有化下，土地一般並非建商(實施者)所有，無法以土地抵押借貸，執行的建商需準備一大筆周轉資金。
(2). 政府雖可成立都市更新投資信託公司發行證券，公股行庫也可設立都更投信公司，惟金管會證期局認為都更主要是「地權整合」問題，若發行基金給不特定大眾，則風險甚大，且國外的都更財源之籌措，也沒有針對一般投資人發行都更基金之前例。由於通過之門檻高，且需有專業能力，敢於嘗試者少，降低民間業者之投資意願。
(3).基金可由開發型不動產投資信託基金(Real Estate Investment Trust，REIT)來籌措，唯若採公開募集方式，則僅限於都市更新、促進民間參與、公共建設條例範圍，以及符合中央目的事業主管機關的規範，且現行不動產證券化條例並未將「開發型」納入。
3.無專責機構
一般而言，都更過程所須面臨的問題很多，而一般公有土地管理機關對於都市更新與土地開發等作業不甚瞭解，沒有專責機構，承辦機構之專職人員少，且層級相對較低，無法專職其事。由於政府都市更新審議的事權分散且人力不足，導致審議程序冗長，參與者需承擔市場、法令、以及政策等變動的風險。
4. 中央無循環運用經費
在現行都市更新條例中，僅規定地方可成立都市更新基金，中央則無成立基金之法源，亦即中央無循環還用資金可協助都更經費。
5. 權利變換機制須有健全之估價制度配合
權利變換係指更新事業計畫範圍內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於更新事業計畫實施完成後，按其前原權利價值比例及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。由於權利變換機制十分複雜，基於公平分配之考量，必須有健全良好的不動產估價制度與估價技術以資配合。
6. 公權力亟待介入
現行相關都市更新法令大體完備，惟其成效不彰，主要因受制於少數不願配合之權利關係人，導致都市更新無法順利推展，因此，公權力如何適時介入十分重要，並採徵收、區段徵收、市地重劃等實施方式，藉以保障大多數人的權益，亦即都更的推動仍須有強而有力的政策引導。
(三).制度問題
在都更問題中，除了政府部門經歷長時間研究所發現的問題之外，依法令規範所頒訂的都更制度，在政策執行中也受制於政府的制度問題，簡述如下述。
1.都更與改建不同
在政策推動上，政府常把「改建」和「都更」畫上等號，導致都更案為爭取容積獎勵反而無法順利推動，因為政府利用容積獎勵推動都更，但是增加的容積並未對應到都市整體的容受度，過多的容積獎勵，反而會帶來更多人口的聚集，讓生活品質下降。事實上，都更應該是提升居民生活品質，但都更的結果卻是動房價與管理費的上升，居民不堪負荷，生活反受影響。
2.土地私有化制度
台灣為採用土地私有化制度的國家，造成公部門沒有土地談判籌碼外，公權力無法強制進入，也造成台灣老屋問題愈來愈嚴重。
3.施行時間太長
一般而言，都更案所需的時間很長，少則二、三年，多則六、七年，甚至是遙遙無期，公部門應該建立一套協商機制，加速都更案進行，且都更案不單指公辦都更，也可以自主都更、小基地都更，甚至是整建維護同步進行，以加速都更進度。
4.都更權益不明確
在實務上，都更條例對公、私不甚明確，在市場中，若是協議合建，住戶和建商可依合約討論，隨時修正或終止，唯都更卻是強制性，且推動後經常出現「侵害私權力」的狀況，落實公益也不明確，才會導致都更爭議不斷。
5.資訊不透明與不對稱
都更過程包含許多公私部門必須瞭解並同時解決的問題，牽渉的範圍很廣，包括法令、資金、分配、利益…等問題，而一般地主本身的專業知識與財力不足，自組都市更新團體不易，且缺少承擔風險能力，導致建商與地主等參與者的互信不足，都更亦難以推動。
6.權利變更無法滿足參與者需求
都更進度緩慢主因是出在權利變換上，因為只要有少數都更戶因私利因素而不願配合，影響大多數住宅權益，也讓都更無以為繼，同時也造成建商退出都更行列。
(四)其他問題
在都市更新的許多問題中，除了政策面與執行面存在著問題外，尚隱含著一些其他不確定的因素，簡述如下：
1.不動產估價的獨立性與專業性的問題。
2.釘子戶問題難以解決。
3.都更機制未建構完備。
4.聽證會流於形式。
5.建蔽率與容積率的分配不均問題。
6.一坪換一坪的觀念不易釐清。
7.共同負擔比例與分屋比例的處理問題。
8.「百分之百同意」的都更問題。
9.以建商為主的都更模式問題。
10.全國各地的都更未能因地制宜。
五.結論與建議
經由上述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
(一).結論
1.在經濟發展的過程中，都市更新十分重要，然而，台灣都更進度十分緩慢，而都更牛步化主要是與政府的執行方式，以及參與都更者的權益變化有關。
2.都市更新是為促進都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，依據「都市更新條例」程序，實施重建、整建或維護措施。
都更政策包括都更的定義、目的、方式、條件、內容，以及實施方式等。
3.都市更新條例立法通過已二十年，然而，都更的成功案例極少，其執行過程包含設立都市更新條例、頒布經濟利多政策、將都更視為國家重大經濟建設、一坪換一坪的都更獎勵、都更污名化、都更速度緩不濟急、成立都更小組等。
4.根據國家發展委員會的研究，政府所面臨的主要都更問題包括產權複雜、資金取得困難、無專責機構且推動人力不足、中央無循環運用經費、權利變換機制須有健全之估價制度配合，以及公權力亟待介入等。
5.都更所面臨的問題尚有土地私有化制度、施行時間太長、都更權益不明確、資訊不透明與不對稱、權利變更無法滿足參與者需求…等。
6. 荷蘭阿姆斯特丹的「都市更新」執行包括居民協商正式化、強租屋權，以及大量社會住宅等的做法，可作為台灣處理都更問題的參考。
(二)建議
經由前述的結論，可據以列出本文的建議如下：
1.簡化都更流程
一般而言，都更所需時間宂長，即使已取得 100%住戶同意的都更案仍要 2 至 3 年才審完。若能簡化都更的申請與執行的流程，提升審議效率，便可讓已取得 100%住戶同意的都更案，盡快執行。
2.合理分配城鄉資源
都更集中於主要都會區，其速度緩慢，且其他縣市亦須有都市更新個案的推動，唯因經濟誘因不足，且都更後的新產權分配不均，宜有效與合理分配城鄉資源，避免人口與產業過度。
3.加強整建與維護機制
都更除傳達政府政策外，尚須廣納眾多人民的意見，加強溝通，成立駐點工作室…等，倡議推廣都市更新、都市再生、整建維護等概念，同時建構不同層次之溝通協調機制，加強都更重建、整建、維護的機制。
4.提供較多的誘因
為提升都市整體居住品質，除加速老舊住宅的重建外，政府應提供更多誘因於既有住宅的管理與維護，並對違章建築與違法使用積極執行公權力。
5.設立處理都更的專責單位
由於都更所需處理的案件及問題很多，必須有專責的都更處理單位，同時聘請專業人士，專業推動都市土地開發，以加速土地之有效利用，增加都更效益。
6.參酌國外都更成功的案例
雖國內外的國情不一，但國外成功的都更案例仍可遵循，如考量並參酌荷蘭阿姆斯特丹的都更做法，確立「以人為本」的都更核心價值，藉由居民協商正式化、強租屋權、大量社會住宅等三項原則來處理國內都更問題。
附註
註一：仲量聯行(Jones Lang LaSalle, Inc.，NYSE：JLL)是專注於房地產領域的專業服務和投資管理公司，主要是為客戶持有、租用和投資房地產的決策實現增值，頗具公信力，其名列《財富》500強企業，並連續10年獲得全球最具道德規範企業獎，業務遍及全球80個國家，擁有逾300個分公司，員工總數約八萬人。
註二：民國103年1月22日，政府創立國家發展委員會(National Development Council)，這是中華民國有關國家發展的最高主管機關，隸屬於行政院，前身為「行政院經濟建設委員會」與「行政院研究發展考核委員會」。主要負責規劃國家發展策略計畫、促進經濟與社會整體發展、以及政府治理等工作，因其範圍涉及跨部會工作而有「小行政院」的別稱。
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在經濟發展的過程中，都市更新十分重要，而都市更新是指為促進都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，依據「都市更新條例」程序，實施重建、整建或維護措施。然而，台灣都市更新條例立法通過已二十年，都更的執行進度卻十分緩慢，主要因其存在著許多公私部門難以解決的問題，如產權複雜、資金取得困難、無專責機構、推動人力不足、中央無循環運用經費、權利變換機制有爭議、公權力未積極介入等。另外，土地私有化制度、施行時間太長、都更權益不明確、資訊不透明與不對稱、權利變更無法滿足參與者需求…等，都是都更所面臨且必須解決的問題。因此，合宜的都更政策除須考量國內外成功的案例做為借鏡之外，更須站在參與都更者的立場，提供足夠的誘因，才能制定合宜可行的都更政策，促使都更的執行相對有利，對提升人民居住品質，以及增進國家的經濟發展等，才會有所助益。
關鍵詞 都市更新 權利變換 一坪換一坪 釘子戶
一.前言
在經濟發展的過程中，都市更新(簡稱都更)十分重要，然而，台灣自民國87年11月通過「都市更新條例」，並於翌年完成相闗子法的立法工作，說明社區內大多數人同意，即可排除少數人反對，進行社區整體重建，並以「權利變換」開發方式為主，提供容積、稅賦減免等獎勵，減低政府負擔，同時減少徵收土地所引發的抗爭行為以後，都更條例雖已通過二十年，然而，都更進度依然十分緩慢，僅在選舉期間做為候選人政見，選後卻都因窒礙難行而一再延宕，而都更牛步化的原因主要都與來自政府的政策與執行方式，以及參與都更者的權益變化有關。
民國107年2月，台北市屋齡30年以上房屋約60萬戶，唯進行都更為3.6萬戶，僅占6%，都更數偏低，顯示政府的都更政策不夠周延，人民參與都更的意願不高，而若這些因都更案所衍生出來的問題不能獲得有效的解決，則都市更新的工作便難以為繼；為了提升人民居住的品質，落實政府的都更政策，同時又能滿足參與都更者的需求，政府必須要調整都更政策部分內容，考量參與都更者的權益，參酌國內外實施都更政策成功的案例，並配合實務需求來做推動，才能加快都更速度，以提升人民居住品質，同時帶動國家的政經發展，這不僅是首善地區台北市的問題，也是全國性的問題，因此，都更工作未來勢在必行。
二.都更政策
有關都市更新政策可分為下列幾個部分來說明。
(一).都更的定義
「都市更新」是指在都市計畫範圍內，為促進都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，依據「都市更新條例」所定的程序，實施重建、整建或維護措施；其中，都更定義又可分為狹義與廣義二種。
1.狹義的都市更新
狹義的都更是指實質環境之改善或配合整體發展計畫，以作為都市機能調整與都市未來發展的基礎。
2.廣義的都市更新
廣義的都更是指都市更新不僅要解決地區住民的實質性問題，亦同時要解決個人與家庭，以及社會性、經濟性等非實質性問題。
(二).都更的目的
一般而言，由於時代不斷變遷，生活機能逐漸改善，都市的早期發展與老舊設施，已漸漸不符合現代社會的需求，因此，政府為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住品質，增進公共利益，必須大力推動都市更新。而根據都市更新條例的規範，其主要目的簡述如下，即：
1. 促進都市土地有計畫之再開發利用。
2. 復甦都市機能。
3. 改善居住環境。
4. 增進公共利益。
(三).都更的方式
根據都市更新條例第4條的規範，都市更新處理方式可分為下列三種︰
1. 重建︰係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共
設施，並得變更土地使用性質或使用密度。
2.整建︰指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。
3.維護︰指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持
其良好狀況。
(四).都更的條件
依都市更新條例第6條的規範，有下列各款情形之一者，直轄市、縣 (市) 主管機關得優先劃定為更新地區，即︰
1.建築物窳陋且非防火構造，或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。
2.建築物因年代久遠，有傾頹或朽壞之虞，或建築物排列不良，道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全。
3.建築物未符合都市應有之機能。
4.建築物未能與重大建設配合。
5.具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。
6.居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。
(五).都更的內容
依都市更新條例第21條的規範，都市更新事業計畫應視其實際情形，表明下列事項，即：
1.計畫地區範圍。
2.實施者。
3.現況分析。
4.計畫目標。
5.細部計畫及其圖說。
6.處理方式及其區段劃分。
7.區內公共設施興修或改善計畫，含配置之設計圖說。
8.整建或維護區段內建築物改建、修建、維護或充實設備之標準及設計圖說。
9.重建區段之土地使用計畫，含建築物配置及設計圖說。
10.都市設計或景觀計畫。
11.實施方式及有關費用分擔。
12.拆遷安置計畫。
13.財務計畫。
14.實施進度。
15.效益評估。
16.申請獎勵項目及額度。
17.相關單位配合辦理事項。
18.其他應加表明之事項。
(六).都更的實施方式
依據「都市更新條例」第25條規定，都市更新單元內重建區段的實施方式如下：
1.私辦都更：以權利變換方式實施，並取得「都市更新條例」第22條規定的同意書門檻，或經全體土地及合法建物所有權人100%同意，以協議合建或其他方式實施。
2.公辦都更：以權利變換、徵收、區段徵收或市地重劃方式實施。
三.都更政策之推動
有關都更政策之推動現況，可分為政府都更政策與執行情形兩部分來說明。
(一).政府都更政策
大體而言，政府的都更政策內容詳實而複雜，在都市更新產業行動計畫中，其行動面向包括政策法令、整合平台組織、人才培訓、輔導機制、資金等，本文僅就其方案目標及財源兩個部分來說明。
1.都更方案目標
政府對於都市更新的方案目標如下：
(1). 選定公有土地，加速辦理都市更新
選定具有開發潛力且公有土地占多數之地區，以都市更新方式，進行整體規劃及地權整理，其中，有50處優先推動地區，在方案核定生效後2年內完成公私有土地取得，3年內完成招商，並動工建築，引進民間投資新臺幣2,000億元以上。
(2).建立單一窗口服務制度
對於一般民間申辦中之一般都市更新事業，由政府部門成立單一窗口，主動協助其解決問題，輔導儘速實施。透過都市更新之推動，以提振營建關聯產業發展，提升經濟成長，並帶動地區發展。
2.財源策略與實施
在都更的策略與實施中，包括財源與融資機制、以政府為主之更新區推動步驟，以及配合措施等，政策內容充實，如以推動都更的經費為例，它是由行政院開發基金或行政院中美經濟社會發展基金為主，以補助、投資或貸款方式，提供推動經費(如低利貸款融資、直接投資等)；另外，還有都市更新地區周邊公共工程經費，由各級政府編列相關公共建設預算，配合都市更新地區的周邊公共工程，以及由事業資金籌措(如低利貸款與不動產證券化等)。
3.參與者的獎勵政策
除都更目的與財源之外，政府的都更政策尚有配合措施與時效獎勵等，前者如政府及具有監管能力的民間機構之監督、檢討都市計畫變更回饋比例、檢討相關法令等；後者如適度的容積獎勵，以及相當的優惠獎勵等。
4.強調政府代拆職責
根據107年3月26日初審通過《都市更新條例》修正草案，為強化都更動能，新增「政府主導都市更新」專章，明定各級主管機關得成立都市更新推動小組，督導、推動都更政策，與協調政府主導都更業務。另外，針對都更不同意戶明定三道程序，舉行聽證程序，若仍無法解決爭議，政府可代拆。
整體而言，政府為推動都更策略，其政策內容及實施方式詳實，但規定內容及執行方式仍不夠周延，導致在實際推動的過程中產生許多問題，並使都更進度延宕，若不設法加以解決，則都更策略無法落實，施行進度依然緩不濟急，人民的居住品質依然無法獲得改善。
(二).政府都更政策之執行
都市更新條例立法通過已二十年，然而，都更的執行進度十分緩慢，而有關政府對於都市更新的執行過程，可分為下列幾個部分來說明。
1.設立都市更新條例
民國87年11月，立法院通過「都市更新條例」，翌年5月，完成相闗子法的立法工作，說明社區內大多數人同意，即可排除少數人反對，進行社區整體重建，並以「權利變換」開發方式為主，提供容積、稅賦減免等獎勵，減低政府負擔，同時減少徵收土地所引發的抗爭行為。
2.頒布經濟利多政策
民國90年，政府陸續發布多項利多政策，包括開放外(陸)資來台投資、土地增值稅減半兩年，輔導民間成立資產管理公司(Asset Management Corporation，AMC)，協助金融機構處理不良資產、辦理優惠房貸，經濟景氣逐漸好轉；爾後，整體景氣逐步回升，房地產有復甦現象，政府亦積極導引民間投資，挹注更新重建市場，以帶動營建關聯產業，刺激經濟成長。而在都市更新政策中，主要政策包括都市更新須符合都市永續發展的概念、透過都市更新以改善居住環境品質、積極處理閒置或低度使用之公有房地，以活化國家資產，配合國家重大建設以加速推動都市更新，以及積極推展都市更新事業，並結合不動產證券化機制，健全不動產證券化市場等。
3.將都更視為國家重大經濟建設
民國92年7月，依國發會經濟顧問小組的報告，政府已將都市更新應視為國家重大經濟建設計畫；亦即都市更新是當前提高老舊社區土地價值、促進建築業發展，以及提升民眾生活品質的最有效方式之一，應視為國家重大經濟建設計畫，並加速推動。另外，有關都市更新申請案件，行政部門應研究建立單一窗口服務制度的可行性，並選擇若干適當地點，作為都市更新的示範計畫，積極落實都市更新工作。
4.一坪換一坪的都更獎勵
民國99年，台北市政府從制定都更舊公寓專案，針對4、5樓的公寓，提出一坪換一坪政策，希望誘導建商整合進行都更，但到104年，專案到期，成效有限，僅3件都更案開工，主要因政策內容及推動方式未臻完善，且宣導內容不足，亦引發不同爭議。
5.都更污名化
都更是一種居住權的權利再分配，而在權利分配難以獲得所有參與者的需求下，處理都更案的政府單位易被貼標籤，或惡意影射跟建商有勾結，都市更新遭汙名化，導致過去官員不敢做事，都市更新之執行嚴重落後。
6.都更速度緩不濟急
104年10月，根據內政部不動產資訊平台發布的第二季統計資訊，全台屋齡超過50年的老屋高達五十五萬餘宅，而一般認定鋼筋混凝土使用壽命設定為55年，這些屋齡已經超過五十年的老宅亟需進行都更，藉以改善住屋安全的潛在威脅。然而，全台都更速度緩慢，根據《住展》雜誌調查顯示，自2011-2015年期間，雙北市順利興建完成的自辦都更案中，北市僅26件，新北市僅9件，以戶數計算，五年來北市僅完成1682戶的老宅更新戶數，新北市僅766戶，二者合計為2448戶，平均每年完成約489.6戶，而若以此數值當作計算基期，則雙北市屋齡超過三十年的老宅高達116.44萬宅，預計需花費超過2378年才能達到完全更新的目的；至於北市、新北市五十年屋齡以上各為37977戶、40421戶，完成老屋更新，仍要費時超過160年，曠日廢時，足見當前的都更進度緩不濟急。
7.成立都更小組
民國106年，台北市政府成立都市更新小組，並以都更論壇為主軸，並規定未來一年每一季都會舉辦論壇，讓政府和產業可相互交流，找出並解決台北市都更政策問題，若產業界持續與北市合作，希望可找出解決都更整體方案。
8.都更勢在必行
民國107年2月，台北市屋齡30年以上房屋約60萬戶，進行都更僅3.6萬戶，僅占6%，都更數偏低，政府必須要改變都更政策，配會實務需求，才能加快都更速度，這不僅是台北市的問題，而且也是全國性問題，未來老舊房屋一定要更新，且都更勢在必行。
(三).都更實施之成功案例
有關都更實施的案例，可分為國內與國外兩個部分來說明。
1.國內部分-以台北市斯文里三期都更案為例
一般而言，台北市的都更案例極多，但成功的案例極少，其中，台北市蘭州斯文里整宅整建案是都更少數案例中相對成功的案例，因為此一都更案在經歷三十餘年，歷經四任市長，直至2018年5月，斯文里三期公辦都更案始正式開工，因而被視為是北市府都市更新案的重要里程碑。蓋因包括蘭州國宅、水源整宅、南機場整宅…等老舊社區，都可以複製這個成功的案例，讓都更工作逐一完成。
經票選產生的「斯文首善」，即斯文里整宅位於台北市大同區大龍街旁，為近50年的整建住宅，其中，三期更新前共有260戶，更新後將有350戶，市府可分回93戶，預計作為一旁斯文里1、2期及蘭州國宅更新時的安置住宅。斯文里三期都更案是民國87年11月11日政府發佈「都市更新條例」以來，第一個落實公辦都更的個案。
民國105年，都發局宣布要在斯文里推動公辦都更，並於當地開設公辦都更駐點工作站，並確立拆除期限，經歷2年多溝通，讓居民的都更同意意願比例達98%，但仍有4人因不滿權利價值及選配方式而未同意都更，爾後，市府首度祭出「都更條例」36條，將未點交的住戶強制淨空，順利拆除。
2.國外部分-以荷蘭阿姆斯特丹都更案為例
民國106年，阿姆斯特丹的城市競爭力評價指數(The Global Power City Index GPCI)為第7名，同段期間內的同一調查中，台北市居第36名，二者的差距甚大；同年，在仲量聯行(JLL)所發表的報告中(註一)，也認為阿姆斯特丹憑藉不斷增長的創意、金融和科技能力，將是歐洲下一個全球城市。另外，阿姆斯特丹也是全球公認的自由之都，並被知名的都市規劃學者Susan Fainstein(2010)推崇為「正義城市」(Just City)。
阿姆斯特丹的主要成就是因應全球化競爭的成功，因為在高度的國際競爭壓力下，阿姆斯特丹不僅維持經濟成長與高度競爭力，同時也保有相對合理的房價，以及各階層及族裔高度混居的社區，從而持續體現一貫的自由開放精神，而此一成就與阿姆斯特丹獨特的歷史與發展脈絡息息相關。其中，有關「都市更新」的執行包括居民協商正式化(formalized resident consultation)、強租屋權(strong tenant rights)，以及大量社會住宅(a large social housing stock)等的做法，可作為台灣處理都更問題的參考。
(四).都更案的強拆條款
由於都更案的辦理方式緩不濟急，造成都更速度緩慢，如在104年10月之前，台北市共有228案更新事業核定，但其中有79件至今仍未動工，影響住戶權益甚巨，以永春都更案為例，因4戶不同意戶便讓都更延宕14年而無法運作，甚至要求億元的搬遷費，而101年士林文林苑都更案後，市府就從未執行過代為拆除，由於都更案效率不佳，為改變政府監督不佳形象，因此，台北市政府宣布，只要民辦都更符合「公共利益」、「公共安全」、「緊急需要」，就可以轉公辦都更，而已擁有拆照卻無法執行的都更案，將會採行《都更第卅六條》，也就是強拆條款代辦。
然而，對於台北市政府重新啟動《都市更新條例》第36條的「強拆條款」，對都更問題解決雖有其效益，卻也引發「民辦不能強制執行，為什麼公辦就可以？」，以及「公共利益的標準」等的爭議，因為參與都更案的建商都會以市府的都更模式作為參考依據，且因《都更法》內容及其執行方式似仍有爭議，加上103年以後，國內房市不佳，建商大多不願意以身試法，在此情況下，若北市府能先完成幾個都更案，以做為民辦都更的參考，對於日後的都更案之推動較具說服力，也可以讓都更案更能為大家所接受，亦可加快都更的速度。
四.都更執行之問題
在經濟發展的過程中，都市更新很重要，但因都更所衍生出來的問題很多，因此，國內都更的執行率偏低，既無法配合政府的政策推動，亦無法滿足參與都更者的需求，以致都更速度緩慢，茲就都市更新過程中所面臨的問題，擇其較重要者說明如下述。
(一).都更的執行
根據財團法人都市更新研究發展基金會調查，在2001-2014年期間，全國累積核定的都市更新事業案僅373件，平均一年才核定不到27件，且僅限於雙北市、基隆市、台中市、南投縣、台南市與高雄市等七縣市，其餘縣市掛零。而在已核定的373件中，有278件集中在雙北市，占七成以上(74.53%)，至於台中市與南投縣的核定案主要是九二一災後重建案。再對照北市2002-2014年建照核發數量，平均一年核發建照為329件，其中，平均僅十件都市更新案申請的建照，占比僅約三％，亦即都更的案量少，成功的案例低，顯示都更存在著許多仍未解決的問題。
(二).公部門的問題
一般而言，更新地區所面臨的問題很多，比較常見者如私有土地產權複雜、公有土地管理機關眾多、區內違建及占用問題嚴重，都市更新先期投入所面臨的風險高、處理時程不確定，民間業者投入意願低…等。根據國家發展委員會的研究(註二)，在當前的都市更新與實施過程中，其所面臨的主要問題如下述：
1. 產權複雜
政府推動都市更新計劃時，土地所有人可能包括原所有人、法拍轉手及銀行債權等，產權多而複雜，都更不易；然而，雖然產權複雜，都更或老屋重建的整合難度高，但若土地面積大、建坪多，且物件若位於精華地段，還是能吸引企業、集團的進入整合，但在產權複雜的情況下，整合能否成功，有賴建商的財力與人力的配合。
2.資金取得困難
都更所需的費用十分龐大，但所需資金的取得卻十分困難，也降低民間業者投資意願，其主要原因如下述。
(1)在土地私有化下，土地一般並非建商(實施者)所有，無法以土地抵押借貸，執行的建商需準備一大筆周轉資金。
(2). 政府雖可成立都市更新投資信託公司發行證券，公股行庫也可設立都更投信公司，惟金管會證期局認為都更主要是「地權整合」問題，若發行基金給不特定大眾，則風險甚大，且國外的都更財源之籌措，也沒有針對一般投資人發行都更基金之前例。由於通過之門檻高，且需有專業能力，敢於嘗試者少，降低民間業者之投資意願。
(3).基金可由開發型不動產投資信託基金(Real Estate Investment Trust，REIT)來籌措，唯若採公開募集方式，則僅限於都市更新、促進民間參與、公共建設條例範圍，以及符合中央目的事業主管機關的規範，且現行不動產證券化條例並未將「開發型」納入。
3.無專責機構
一般而言，都更過程所須面臨的問題很多，而一般公有土地管理機關對於都市更新與土地開發等作業不甚瞭解，沒有專責機構，承辦機構之專職人員少，且層級相對較低，無法專職其事。由於政府都市更新審議的事權分散且人力不足，導致審議程序冗長，參與者需承擔市場、法令、以及政策等變動的風險。
4. 中央無循環運用經費
在現行都市更新條例中，僅規定地方可成立都市更新基金，中央則無成立基金之法源，亦即中央無循環還用資金可協助都更經費。
5. 權利變換機制須有健全之估價制度配合
權利變換係指更新事業計畫範圍內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於更新事業計畫實施完成後，按其前原權利價值比例及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。由於權利變換機制十分複雜，基於公平分配之考量，必須有健全良好的不動產估價制度與估價技術以資配合。
6. 公權力亟待介入
現行相關都市更新法令大體完備，惟其成效不彰，主要因受制於少數不願配合之權利關係人，導致都市更新無法順利推展，因此，公權力如何適時介入十分重要，並採徵收、區段徵收、市地重劃等實施方式，藉以保障大多數人的權益，亦即都更的推動仍須有強而有力的政策引導。
(三).制度問題
在都更問題中，除了政府部門經歷長時間研究所發現的問題之外，依法令規範所頒訂的都更制度，在政策執行中也受制於政府的制度問題，簡述如下述。
1.都更與改建不同
在政策推動上，政府常把「改建」和「都更」畫上等號，導致都更案為爭取容積獎勵反而無法順利推動，因為政府利用容積獎勵推動都更，但是增加的容積並未對應到都市整體的容受度，過多的容積獎勵，反而會帶來更多人口的聚集，讓生活品質下降。事實上，都更應該是提升居民生活品質，但都更的結果卻是動房價與管理費的上升，居民不堪負荷，生活反受影響。
2.土地私有化制度
台灣為採用土地私有化制度的國家，造成公部門沒有土地談判籌碼外，公權力無法強制進入，也造成台灣老屋問題愈來愈嚴重。
3.施行時間太長
一般而言，都更案所需的時間很長，少則二、三年，多則六、七年，甚至是遙遙無期，公部門應該建立一套協商機制，加速都更案進行，且都更案不單指公辦都更，也可以自主都更、小基地都更，甚至是整建維護同步進行，以加速都更進度。
4.都更權益不明確
在實務上，都更條例對公、私不甚明確，在市場中，若是協議合建，住戶和建商可依合約討論，隨時修正或終止，唯都更卻是強制性，且推動後經常出現「侵害私權力」的狀況，落實公益也不明確，才會導致都更爭議不斷。
5.資訊不透明與不對稱
都更過程包含許多公私部門必須瞭解並同時解決的問題，牽渉的範圍很廣，包括法令、資金、分配、利益…等問題，而一般地主本身的專業知識與財力不足，自組都市更新團體不易，且缺少承擔風險能力，導致建商與地主等參與者的互信不足，都更亦難以推動。
6.權利變更無法滿足參與者需求
都更進度緩慢主因是出在權利變換上，因為只要有少數都更戶因私利因素而不願配合，影響大多數住宅權益，也讓都更無以為繼，同時也造成建商退出都更行列。
(四)其他問題
在都市更新的許多問題中，除了政策面與執行面存在著問題外，尚隱含著一些其他不確定的因素，簡述如下：
1.不動產估價的獨立性與專業性的問題。
2.釘子戶問題難以解決。
3.都更機制未建構完備。
4.聽證會流於形式。
5.建蔽率與容積率的分配不均問題。
6.一坪換一坪的觀念不易釐清。
7.共同負擔比例與分屋比例的處理問題。
8.「百分之百同意」的都更問題。
9.以建商為主的都更模式問題。
10.全國各地的都更未能因地制宜。
五.結論與建議
經由上述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
(一).結論
1.在經濟發展的過程中，都市更新十分重要，然而，台灣都更進度十分緩慢，而都更牛步化主要是與政府的執行方式，以及參與都更者的權益變化有關。
2.都市更新是為促進都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，依據「都市更新條例」程序，實施重建、整建或維護措施。
都更政策包括都更的定義、目的、方式、條件、內容，以及實施方式等。
3.都市更新條例立法通過已二十年，然而，都更的成功案例極少，其執行過程包含設立都市更新條例、頒布經濟利多政策、將都更視為國家重大經濟建設、一坪換一坪的都更獎勵、都更污名化、都更速度緩不濟急、成立都更小組等。
4.根據國家發展委員會的研究，政府所面臨的主要都更問題包括產權複雜、資金取得困難、無專責機構且推動人力不足、中央無循環運用經費、權利變換機制須有健全之估價制度配合，以及公權力亟待介入等。
5.都更所面臨的問題尚有土地私有化制度、施行時間太長、都更權益不明確、資訊不透明與不對稱、權利變更無法滿足參與者需求…等。
6. 荷蘭阿姆斯特丹的「都市更新」執行包括居民協商正式化、強租屋權，以及大量社會住宅等的做法，可作為台灣處理都更問題的參考。
(二)建議
經由前述的結論，可據以列出本文的建議如下：
1.簡化都更流程
一般而言，都更所需時間宂長，即使已取得 100%住戶同意的都更案仍要 2 至 3 年才審完。若能簡化都更的申請與執行的流程，提升審議效率，便可讓已取得 100%住戶同意的都更案，盡快執行。
2.合理分配城鄉資源
都更集中於主要都會區，其速度緩慢，且其他縣市亦須有都市更新個案的推動，唯因經濟誘因不足，且都更後的新產權分配不均，宜有效與合理分配城鄉資源，避免人口與產業過度。
3.加強整建與維護機制
都更除傳達政府政策外，尚須廣納眾多人民的意見，加強溝通，成立駐點工作室…等，倡議推廣都市更新、都市再生、整建維護等概念，同時建構不同層次之溝通協調機制，加強都更重建、整建、維護的機制。
4.提供較多的誘因
為提升都市整體居住品質，除加速老舊住宅的重建外，政府應提供更多誘因於既有住宅的管理與維護，並對違章建築與違法使用積極執行公權力。
5.設立處理都更的專責單位
由於都更所需處理的案件及問題很多，必須有專責的都更處理單位，同時聘請專業人士，專業推動都市土地開發，以加速土地之有效利用，增加都更效益。
6.參酌國外都更成功的案例
雖國內外的國情不一，但國外成功的都更案例仍可遵循，如考量並參酌荷蘭阿姆斯特丹的都更做法，確立「以人為本」的都更核心價值，藉由居民協商正式化、強租屋權、大量社會住宅等三項原則來處理國內都更問題。
附註
註一：仲量聯行(Jones Lang LaSalle, Inc.，NYSE：JLL)是專注於房地產領域的專業服務和投資管理公司，主要是為客戶持有、租用和投資房地產的決策實現增值，頗具公信力，其名列《財富》500強企業，並連續10年獲得全球最具道德規範企業獎，業務遍及全球80個國家，擁有逾300個分公司，員工總數約八萬人。
註二：民國103年1月22日，政府創立國家發展委員會(National Development Council)，這是中華民國有關國家發展的最高主管機關，隸屬於行政院，前身為「行政院經濟建設委員會」與「行政院研究發展考核委員會」。主要負責規劃國家發展策略計畫、促進經濟與社會整體發展、以及政府治理等工作，因其範圍涉及跨部會工作而有「小行政院」的別稱。
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