選舉大出意料的結果，執政剩一年多的馬政府，有沒有令人民有感的政策？在哪裡跌倒，在哪裡站起來。利用保險業者投資興建與營運管理「可收益性的社會住宅」，照顧年輕人住的問題，給年輕人希望，是一石兩鳥之計。
目前保險業可投資商用不動產，但不能投資住宅不動產。究其原因是金管會的規定，前者要給保險業資金有更好的去路，後者怕更炒高住宅房價。
2012年金管會曾公布一系列的保險業商用不動產禁買令，到2013年底解除禁買令，但保險業進行商用不動產投資時，其最低租金報酬率為2.875％，且租金報酬率與保險業者的風險資本額（RBC）連動，業者若投資報酬率少於2.875％的大樓，RBC係數則要增加。考量商用不動產的收益性、風險性，隨著經濟環境轉變，近年來不動產價格快速上漲，再加上投報率的法定限制，當前保險業投資商用不動產已很難找到合適的標的。
另外，不動產的政府土地標售，雖然屢創新高讓國庫有更好的收入，但往往也拉動地價，讓周邊的房地產價格水漲船高，成了今日房價高漲的元凶之一。國家的土地越賣越少，土地集中在財團、會少數富豪之手，不利國家社會的發展。
國內今（2014）年全年商用不動產預估成交總額在800億元至900億元間，其中有相當多是保險業所投資，足見保險業對不動產是有很大的興趣。如何將市場上的資金引導到既有效率又不會推升房價的地方，同時達到「效率」與「公平」的目標，有一個方向可以考慮，就是由政府釋出閒置不用的公有土地，以BOT或設定地上權方式，鼓勵保險業者投資興建與營運管理「可收益性的社會住宅」。
社會住宅只租不售，通常是給剛出社會的年青人或是經濟上相對弱勢的族群承租使用，不管是收益上或管理上都受到限制，通常建設公司不太願意興建，除非是配合政府的政策才有可能，因此當前社會住宅的存量不足，逼的無殼蝸牛走上街頭。
BOT或設定地上權的好處是減輕政府的財政負擔，由保險業者來蓋社會住宅，完成之後交由其指定的不動產管理機構經營管理，並從中獲得適當的租金收益，這樣就能各取所需，獲得成效。但要順利達到目標仍須其他的配套。
首先要找到有意願的投資者，保險業正是最佳的對象，只要租金報酬率達到保險業要求的法定限制條件就可進行投資，每年獲得穩定的租金收入，充分符合保險業長期經營發展的需要。
其次，為了鼓勵保險業者投資社會住宅，就需要有誘因：降低政府拿走的地上權的租金比例，如此一來，保險業的投報率也會提高，更容易達到法定投報率的門檻，就會大大的增加了保險業投資的意願。另一方面，政府可將地上權的收益轉入民眾住房的租金補貼上，民眾不用擔心繳不出租金的窘境。唯在提供租金補貼時，政府需要更嚴格的把關，防止社會資源被濫用，給真正有需要的人去住。
在不動產投資的項目上，投資在商辦大樓雖然可獲得較高的租金收入，但是地點往往要設在都市的精華地段，投入的資金成本、每年的營運費用較高，每年的淨收益現金流不易掌控。而投資在社會住宅不動產時，不一定需要在都市地區，交通便利的郊區一樣可以設置，投資成本較小、年收益較固定，再加上政府政策的加持下，將會有不錯的投報率。
總之，要將保險業的資金留住，就必須創造適合的投資環境，而鼓勵投資社會住宅就是一個很好的方向。政府應扮演領頭的角色，釋出土地或相關優惠，讓保險業樂於投資；同時也要發揮監督的角色，督促業者提供良好的居住環境，必要時更提供租金補貼給租房民眾，達到總的社會福利水準的提升。
(本文刊載於2014年12月12日工商時報)
(本文僅供參考，不代表本會立場)
目前保險業可投資商用不動產，但不能投資住宅不動產。究其原因是金管會的規定，前者要給保險業資金有更好的去路，後者怕更炒高住宅房價。
2012年金管會曾公布一系列的保險業商用不動產禁買令，到2013年底解除禁買令，但保險業進行商用不動產投資時，其最低租金報酬率為2.875％，且租金報酬率與保險業者的風險資本額（RBC）連動，業者若投資報酬率少於2.875％的大樓，RBC係數則要增加。考量商用不動產的收益性、風險性，隨著經濟環境轉變，近年來不動產價格快速上漲，再加上投報率的法定限制，當前保險業投資商用不動產已很難找到合適的標的。
另外，不動產的政府土地標售，雖然屢創新高讓國庫有更好的收入，但往往也拉動地價，讓周邊的房地產價格水漲船高，成了今日房價高漲的元凶之一。國家的土地越賣越少，土地集中在財團、會少數富豪之手，不利國家社會的發展。
國內今（2014）年全年商用不動產預估成交總額在800億元至900億元間，其中有相當多是保險業所投資，足見保險業對不動產是有很大的興趣。如何將市場上的資金引導到既有效率又不會推升房價的地方，同時達到「效率」與「公平」的目標，有一個方向可以考慮，就是由政府釋出閒置不用的公有土地，以BOT或設定地上權方式，鼓勵保險業者投資興建與營運管理「可收益性的社會住宅」。
社會住宅只租不售，通常是給剛出社會的年青人或是經濟上相對弱勢的族群承租使用，不管是收益上或管理上都受到限制，通常建設公司不太願意興建，除非是配合政府的政策才有可能，因此當前社會住宅的存量不足，逼的無殼蝸牛走上街頭。
BOT或設定地上權的好處是減輕政府的財政負擔，由保險業者來蓋社會住宅，完成之後交由其指定的不動產管理機構經營管理，並從中獲得適當的租金收益，這樣就能各取所需，獲得成效。但要順利達到目標仍須其他的配套。
首先要找到有意願的投資者，保險業正是最佳的對象，只要租金報酬率達到保險業要求的法定限制條件就可進行投資，每年獲得穩定的租金收入，充分符合保險業長期經營發展的需要。
其次，為了鼓勵保險業者投資社會住宅，就需要有誘因：降低政府拿走的地上權的租金比例，如此一來，保險業的投報率也會提高，更容易達到法定投報率的門檻，就會大大的增加了保險業投資的意願。另一方面，政府可將地上權的收益轉入民眾住房的租金補貼上，民眾不用擔心繳不出租金的窘境。唯在提供租金補貼時，政府需要更嚴格的把關，防止社會資源被濫用，給真正有需要的人去住。
在不動產投資的項目上，投資在商辦大樓雖然可獲得較高的租金收入，但是地點往往要設在都市的精華地段，投入的資金成本、每年的營運費用較高，每年的淨收益現金流不易掌控。而投資在社會住宅不動產時，不一定需要在都市地區，交通便利的郊區一樣可以設置，投資成本較小、年收益較固定，再加上政府政策的加持下，將會有不錯的投報率。
總之，要將保險業的資金留住，就必須創造適合的投資環境，而鼓勵投資社會住宅就是一個很好的方向。政府應扮演領頭的角色，釋出土地或相關優惠，讓保險業樂於投資；同時也要發揮監督的角色，督促業者提供良好的居住環境，必要時更提供租金補貼給租房民眾，達到總的社會福利水準的提升。
(本文刊載於2014年12月12日工商時報)
(本文僅供參考，不代表本會立場)