反服貿，最近有一訴求，就是香港的高房價，令年輕人絕望。其實透過更好的管理，台灣的房地產不但不會「香港化」，還可能合理化，讓年輕人買得起房。

日前財政部報告已指出我國不動產稅制的五大缺失，包括持有稅稅基偏低、同一年度買賣土地不課土增稅、房屋交易成本難查證，以及房地未合一課稅，導致建商操縱價格避稅等。為抑制兩岸資金炒作國內不動產，配合「健全財政方案」，不動產稅修法是勢在必行。準此，我們也野人獻策一番，讓健全方案更健全。

首先，地價稅與房屋稅皆係對不動產課徵的租稅，屬於持有稅，稅基則是申報地價（大部分都是公告地價的八成）與房屋評定現值，目前與市價都有極大落差，不動產的租稅負擔嚴重偏低，吸引投機人士炒屋或囤房地。建議修正平均地權條例第14條規定房屋稅條例第11條規定，授權地方政府視情況縮短公告地價與房屋評定現值檢討期限，由原本3年檢討1次，縮短為每年或兩年檢討1次，縮短稅負合理反映房價的政策時程。

同時，考量調整稅基勢必造成地價稅與房屋稅大幅提高，建議修正土地稅法第9條、第17條及房屋稅條例第5 條，調整自用住宅用地與自住房屋稅率，減輕或不增加自用者負擔，讓大家都有安身立命之所。至於非自用的則以標準稅率課徵，甚至房越多，再累進。這樣做不僅能縮小打擊範圍，亦可有效地提高投資客的持有成本及炒作障礙，再配合推動限期建築及課徵空地稅，讓空屋與空地釋放出來給真正需要的人，落實房價合理化。

另外，土地增值稅之課徵係為實行國父孫中山先生「漲價歸公」之主張。我國憲法第143條規定：「土地價值非因施以勞力、資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。」因此，土地所有權人所持有之土地於發生「移轉」行為時，應就其非因勞力投施而增加之受益部分予以課徵土地增值稅。然每年公告的現值與市價有相當大的差距且亦有時間上的落差，當經濟情況景氣時，地價狂飆，投機客短期買賣，政府卻課不到多少稅，無法做到「漲價歸公」。土地公告現值、公告地價與房屋評定現值差距過大，更產生贈與稅或遺產稅避稅空間等問題。公務員人力不足，動機也不足去頻繁查核、更新、列管各筆房產的實際市價，讓不動產市場機制難以建立。

要解決以上難題，惟有配合實價登錄制度，推動房地合一課稅，將房屋與土地總價按實價合併課徵所得稅，但涉及修改土地法、土地稅法、平均地權條例與土地稅法施行細則等諸多法令，甚至必須修憲，短期內實難以扭轉現行不動產的課稅方式，建議由政府部門地價查估時程、地價評議制度、公告土地現值價格、不動產估價制度、估價技術法令等方面，進行檢討改進，並以增減地方政府統籌分配稅款為誘因，責令地方政府遵守財政紀律，適時調整公告土地現值，落實不動產公平課稅。

在防止大陸人士來台炒房方面，目前政府針對大陸人士來台買房已設了嚴格規範，簡稱3、4、5條款，就是3年內不能買賣，在台灣不能待超過4個月，房貸必須低於5成。這條款應該嚴格執行，並嚴查人頭戶。

總之，對於地價稅、房屋稅與土地增值稅的檢討與思維並不該只是停留在提高稅基或調整稅率，而是如何將土地稅制結構予以合理化並兼顧財政、經濟、社會等目的。站在防堵內外資炒作不動產的立場上，房地產這種不會跑，民怨很大的稅改，不能等，政府應儘速提出時間表，分階段執行，除增加地方財政收入外，更重要的目的在於國人能安居、年輕人買得起。

(本文刊載於2014年4月8日工商時報)
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