壹、前言
內政部於96年7月19日通過「住宅法」草案，期望達到國民都有適居之住宅、多元公平合理的補貼制度、提昇國民居住環境品質、建立公開透明之住宅資訊、維護國民平等之住宅權利等目標。
事實上，內政部自88年4月起研擬住宅法草案條文，因遲遲未獲共識，行政院經建會於90年3月1日開會決議，暫緩推動本法立法，先行推動訂定整體住宅政策。整體住宅政策嗣因行政院於93年2月13日核定「社會福利政策綱領」，爰再修正始奉行政院94年5月24日核定，內政部依上開政策研擬及研商住宅法（草案）。
住宅法（草案）研擬期間，社會發生多起住宅歧視事件，社福團體強烈要求反住宅歧視相關條文規定，因此草案明列住宅權利平等，不得有住宅歧視之情事，並為加強協助社會弱勢族群解決居住問題，住宅補貼所佔比重極高。整體而言，對於台灣基本人權保障是一大躍進，且對弱勢族群優先補貼，但住宅法影響層面廣泛，背後仍有值得深究之處。
貳、住宅法草案評析
（一）住宅補貼
住宅法草案第二章明訂住宅補貼的種類，包含自建自購住宅貸款利息、承租住宅租金、修繕住宅貸款利息、以及簡易修繕住宅費用，並明訂經濟或社會弱勢對象優先補貼。內政部也於97年7月至8月開放民眾申請住宅補貼，其中住宅貸款補貼最高申貸額度220萬、修繕住宅補貼最高申貸額度80萬元、租金補貼最高3千元。
立法原意是要幫助經濟或社會弱勢對象解決居住問題，因此住宅補貼需符合無自有住宅條件（包含申請人及其配偶、戶籍內之直系親屬均無自有住宅），預估「租金補貼」為1萬2千戶、「購置住宅貸款」為3萬戶，「修繕住宅貸款」為5千戶，總計4萬7千戶可受惠。依據行政院主計處統計，台灣96年自有住宅比率已達88.1％，政府在高房價的時代鼓勵符合條件民眾購屋，恐僅能短暫解決居住問題卻讓長期經濟壓力加重，而租金補貼金額只是杯水車薪，實質效益並不大。
（二）住宅市場資訊
台灣房地產市場資訊不健全一直是個問題，購屋民眾只能從房仲業者的廣告獲悉市場開價，但與實際成交價卻有極大的落差，也因此造就了炒作空間。住宅法草案第五章住宅市場資訊，以四條法條載明政府應蒐集住宅市場及其他相關資訊定期公布、建置社會住宅資訊及鼓勵民間提供適合經濟或社會弱勢者承租購住宅資訊。
首先，法條內容並沒有規定由那個政府單位定期公布資訊及公布時程，其二，沒有鼓勵民間提供住宅資訊的獎勵辦法，其三，沒有強制要求業者提供房地產交易資訊，因此透過這四條法條可能無法達到住宅市場資訊透明化的目的。
（三）保障基本人權
過去台灣沒有住宅法，當民眾租屋、購屋遭受不平等對待時，往往無處申訴，只能躲躲藏藏，被視為二等居民。住宅法草案第六章以住宅權利平等為主軸，明訂任何人不得以性別、年齡、宗教、種族、階級、黨派、語言、思想、籍貫、性傾向、婚姻、容貌、身心障礙、疾病、更生保護或家戶組成等因素，對住宅的承租戶、承買戶或借款人有不合理的歧視待遇，宣示人人享有公平的住宅權。
草案也規定，任何人不得拒絕或妨礙住宅使用人合法使用住宅之專有部分及共用部分空間、自費從事必要之居住或公共空間無障礙修繕、以及因協助視覺功能障礙者之需要飼養導盲犬，若有住宅歧視行為，政府應即通知違者限期改善，屆期未改善者，處新台幣五千元以上三萬元以下罰鍰。
由上述法條可知政府雖明列反歧視條款，卻沒有對住宅承租人、承買人或借款人發生不合理歧視待遇的罰則，僅保障住宅使用人因其需要或合法使用住宅空間的權利，恐無法真正規範住宅歧視者，保障基本人權的效益減半。
參、政策建議
（一）調整住宅補貼
根據最新統計數據顯示，政府今年提供的購置住宅貸款補貼，只有4300件申請，佔可供受理名額3萬名比重的一成四，主因應是景氣差、物價漲，符合條件民眾需先求溫飽，而延後購屋時間，至於租金補貼金額雖不無小補，但因限制條件多，民眾無法檢附租賃房屋證明，也難以享受補貼福利。
建議政府調整住宅補貼，減少購置住宅貸款補貼，增加租金補貼金額，放寬限制條件，這樣才能針對社會弱勢族群提供實質幫助。另外，不應再標售都會區的國有地，可改建為公有出租宿舍，低價出租給初入社會的經濟或社會弱勢者，為期二年，讓他們能逐步脫貧，如此一來，可發揮國有地的最大效用並對社會產生正面的效果。
（二）保障購屋權利，嚴懲不肖建商
由於台灣房地產資訊不透明，加上民眾短期投機需求，容易有暴起暴跌的現象，因此當市場景氣熱絡時，常會出現藉機搶建牟取私利的「一案建商」，提供產品、地段、價格都誘人的預售案，但蓋到一半倒閉、成屋與廣告不符、缺乏售後服務的問題卻也層出不窮。另外，也有建商在工業區裡蓋住宅，打著低總價口號吸引購屋民眾，但工業區依法不能享有政府提供的優惠房貸，加上居住環境差保值性低，而這幾類建商透過更換公司名稱，購屋民眾根本求償無門。
事實上，不良建商除了造成民眾損失之外，對整體市容也會有所影響，因此建議政府可由兩個方向著手，首先在事前做好嚴格把關的動作，要求建商成立公司時需提出足夠資本額，成立子公司需與母公司做緊密連結，在契約中保障購屋民眾的權利。第二在事後協助求償並嚴懲不肖建商，運用公權力保障購屋民眾六個月內完成訴訟程序，並對不肖建商採高額罰鍰，按其違規情節，加重其處分金額並得連續處罰。
（三）發展交通建設，帶動就業機會
在房價高低差、交通建設、都市發展等多重因素影響下，台灣近年各縣市的人口出現板塊移動現象，大台北捷運開通，帶動台北縣成為人口淨流入最多的地方，宜蘭則受惠於北宜高通車，高雄市在高鐵通車後也明顯帶動一波人口的流入，台中市則受惠於中科廠商帶動的工作機會。根據過去的經驗來看，重大交通建設完工都會帶動城市間人口的移動，依照這樣的發展趨勢，未來台灣人口將會集中在北中南重要都會區，其餘縣市則發展遲緩，建議政府獎勵民間成立中小企業，創造當地就業機會，發展區域間大眾運輸系統，讓交通網延伸至各縣市，就業機會增加，勞動人口投入，不動產市場就有成長的機會。
（四）建立房價公開網站 長久以來，台灣房地產市場的買賣雙方皆處於資訊不對稱狀態，買家、賣家甚至房仲業者對於資訊取得的管道不盡相同，因此房地產買賣的糾紛屢見不鮮。隨著網路的蓬勃發展，除了可輕易取得大量資料，更可以透過網路比較商品價格，從3C商品到時尚精品，隨時有最新的成交價在網路上更新，市場就不容易出現炒作空間。雖然現今各大房仲業者也推出在線上查詢成交價的服務，但是否誠實反應價格則有待存疑，建議可由政府建立透明房價平台，定期蒐集並公布市場成交價，並開放民眾上網登錄自身買賣價格，藉由房價透明化，消除買低賣高、哄抬房價的情形。