一.前言

傳統上，中國人是過農曆新年的民族，雖然新曆年新年已經過去，但農曆年卻要在二月六日才來臨，因此，我仍要對我親愛的讀者朋友們說聲，「新年快樂！」，「鼠年鼠來寶」，祝你在2008年中，有"鼠"不盡的快樂！"鼠"不盡的收獲！"鼠"不盡的鈔票！"鼠"不盡的笑容！ "鼠"不盡的幸福! 當然，若有"鼠"不盡的房地產，那生活就更美滿了。

在2008年的政治環境中，由於藍軍一黨獨大的情況己十分明顯，而藍軍相對較擅長經濟，且今年三月的總統大選之主軸亦以經濟為主，可以預見未來的經濟應會有相對比較好的表現，對台灣的房地產行情當然亦可能有相對較佳的前景；然而，國內房地產的行情與交投量數在去年的第四季中，即普遍呈現萎縮的情形，而且由於政經條件未有明顯改善，因此，在今年上半年中，可能仍難望有突破性的進展。

整體而言，台灣房地產銷售戶數與金額雖各有升降，但房地產市場相對活絡的台灣北部地區之餘屋及餘額，在過去兩年中(95-96年)己有大幅度上升的情形，雖然捷運房地產的增值空間仍大，豪宅市場的價位亦逐漸拉高，且台中地區房地產的價量亦有上揚的趨勢；但若根據法令規定，在2008年的520之前，也就是新總統仍未上任之際，由於朝野黨派之間的惡鬥難停，政經局勢未明，因此，購屋人必須充分瞭解當前房地產市場的變動情形，才能在逆境中尋求獲利之道；為了解國內房地產與營建類股行情的變動情形，本文中，擬分為當前房地產的行情，以及營建類股的變化分析等兩個部分，以作為了解當前國內房地產行情變化的參考。

二.房地產行情分析

根據傳統習俗，中國人傾向於過農曆新年，雖然過陽曆新年是世人的一種普世價值，但身為中國人的一分子，對於各行業的特性與銷售週期還是必須密切注意並配合；房地產業的主要產品及銷售對象是以國內市場為主，特別是農曆春節的來臨，屬於房地產的銷售旺季，因此，農曆年及其週邊產業與銷售狀況，資金的流入與流出情形，以及對房市與股市所產生的衝擊，國人還是有必要加以認識並因應，其中，政黨結構的改變及其經濟環境的衝擊，更是房地產投資人所必須考量的問題，因為台灣的政治與經濟互為影響，因此，討論國內房地產的可能變動之前，宜先對當前的政治生態有所認識。

中華民國第七屆立法委員的選舉，於2008年1月13日晚上八點全部揭曉，選舉公告結果是國民黨空前大勝，在113個總席次中囊括81席，當選者占全體候選人的七成以上(71.68%)，民進黨只取得21席，占二成以下(18.58%)。泛藍席次逾四分之三，不但掌握了修法、立法絕對多數，還掌握了修憲的必要席次。過去外資對台灣政局不安與兩岸關係停滯的疑慮可望紓解，低估的台股與台幣應該有機會逐步朝合理價位修正。

就今年的立委選舉而言，雖是首次推出一個選區兩票制的新制度，但2008年元月份的選舉過程與結果是出乎意料中的圓滿與和平，也讓臺灣人民又看到臺灣未來社會相對的祥和與經濟較佳的前景；由於選舉攸關臺灣人民未來的經濟與人民的幸福，且這場選舉同時也說明了過去八年來人民對『生活痛苦指數』偏高的控訴，這應是民意的凝聚與失望的淚水所交雜而換取而來的。人民從開票的過程與結果，已經看出臺灣人民訴求的心聲與選擇，同時，亦是人民對在野黨抱持著一種期許的態度，以及對執政黨任內經濟退後與敗壞的控訴，並用手中的選票來加以制裁的一種民意呈現。

整體而言，經濟是台灣的命脈，也是國家富強與人民生活良窳的重要指標，更是人民最所注重的問題，其實，從經濟的表現中，便可看出執政黨的能力與用心相對不足的窘態，撇開政治的觀點，若純粹將國民黨與民進黨對台灣經濟的貢獻來作比較，便可發現民進黨執政的最大敗筆在於經濟的每況愈下與人心的逐漸敗壞；以經濟成長而言，在國民黨執政期間，蔣經國與李登輝的任期內，經濟成長率分別為8.7%(1978-1987)與6.8%(1988-1999)，出口量則居世界第11名，出口金額則居亞洲四小龍之首與第14名；而民進黨執政期間，也是陳水扁任內則為4.1%(2000-2007)；而在同段時間內，台灣的失業率則分別為2%、2.9%，以及3.9%；而出口量則居第16名，出口金額並居亞洲四小龍之末。

在民政黨執政的八年中，臺灣的經濟不僅每況愈下，而且人民的生活品質亦大幅滑落；為了美化經濟不佳的統計數值，也為了讓人民暫時抛掉經濟不佳的困境，於是執政黨一些位高權重的激進分子，乃以民粹意識操弄民意，製造族群對立，造成族群融合嚴重的分裂；另方面，以權位拉攏政客與官員，文官體制嚴重破壞，逢迎拍馬者眾，「滿朝皆是上杜下謝又連莊」，真正為人民著想者少，這是臺灣經濟的不幸，也是台灣人生活品質下滑的悲哀。

在經濟景氣一片低迷聲中，在人民哀聲遍野之下，人民幾已對執政黨的所作所為澈底失望，於是在2008年1月的這一場重要的選舉中，證明了臺灣人民的命運不是任何政黨可以隨意分化或操控的，唯有人民最清楚自己最想要的是什麼樣的生活品質與民主自由的空間。而人民追求民主選舉的意義，是希望選出一個有能力的政黨，可以發展國家的經濟，提高國家的聲望，並使人民的生活能夠獲得穩定與平安。

若從整體房地產市場來觀察，選舉之前的房地產市場普遍不佳，特別是去年第四季的表現更為明顥，但立委選舉過後，整個政治環境生態丕變，許多人開始期待房地產的美景；雖然房地產市場的供過於求情況十分明顯，但有些個案的房價依然居高不下，其中，豪宅與捷運不動產更是房地產市場低迷中的重要市場，前者是因為Ｍ型社會下，有錢的人口數愈來愈多，對高價值的豪宅需求不斷；後者則是因為具有地利之便，交通與運輸在都會地區中十分重要，因而成為消費者爭取的對象，也是房地產價格居高不下的最主要原因。

以捷運不動產為例，早期古人有所謂的「逐水草而居」的習俗，而今，都會地區的居民則有「沿捷運線而居」的主張；而其最主要原因在於捷運安全舒適而又便捷，在交通極度擁擠的都會地區中，每人上下班所需耗費的交通時間很長，而捷運可以解決此一令人困擾的問題，節省許多可利用的時間，因此，搭乘捷運的人相當多，大台北地區每日平均約有一百萬人次搭乘捷運，預估五年以後可達二百萬人次，故「捷運住宅」成為許多人購屋或投資置產的重要標的，而觀之以往，在不動產市場活絡之際，捷運房地產的售價固然是水漲船高，即使是在不景氣時，捷運不動產仍然具有相當大的抗跌性。

根據永慶房屋所發佈的統計資料顯示，其選擇大台北各捷運站方圓一公里內的大樓產品作為調查的對象，了解其不動產單價的變動情形，結果發現，在其所選擇的十大漲幅較大的不動產個案中，民國94年至96年中，以板橋站的漲幅達67%為最大，其主要原因除了因板橋站位於新板特區外，其他尚有三鐵共構，以及台北縣升格為院轄市等重要的利多，加上附近的豪宅推案量增加，帶動了整個板橋捷運站的房地產銷售行情，且未來仍有上漲的空間。

另外，大安站、忠孝敦化路、永春站等的房地產售價，在最近三年中的漲幅均達五成以上，其主要的特色除了具有捷運站的運輸方便功能之外，其他如商圈聚集，人口眾多等，都是影響房價的重要因素；事實上，在所選擇的十個據點中，其三年中的不動產售價漲幅均超過四成以上，顯見捷運不動產在都會地區中有其重要的特色，而成熟商圈與捷運不動產若能相加結合，則其對房地產價格的影響會更大，有關大台北捷運站的房地產售價之變動情形，可參閱表１的說明。

表1 台北捷運站房地產十大個案漲幅比較表 單元：萬元/坪

排名

捷運站名稱

94年

95年

96年

漲幅(%)

1

板橋

19.3

21.2

32.2

67.0

2

大安

35.61

47.0

54.2

52.3

3

忠孝敦化

35.8

44.8

54.3

51.7

4

永春

33.7

45.3

51.0

51.2

5

忠孝復興

39.6

47.8

57.3

44.6

6

市政府

34.4

42.3

48.9

42.0

7

中山國中

33.7

39.1

47.8

41.8

8

新店市公所

21.5

26.5

30.5

41.6

9

台電大樓

28.3

47.3

53.9

40.7

10

國父紀念館

35.9

44.8

50.5

40.4

資料來源：永慶房屋，97年1月

在台灣的房地產市場中，2007年的豪宅市場表現亮眼，即使是房地產市場在第四季的表現不如預期之際，豪宅市場的表現依然受到矚目，這是Ｍ型社會逐漸形成的台灣社會中，所呈現的一種現象；根據信義豪宅所公佈的統計資料顯示，在2007年的豪宅市場中，其售價若與2006年的行情作比較，約上漲了一成，但若與2005年相較，則其漲幅約平均約在四成左右，而豪宅市場也是過去一年中，支撐房地產市場相對活絡的主要因素。

一般而言，所謂的豪宅大抵都有相同的特色，那就是「三高一大」，亦即高單價、高總價、高樓層、大坪數等，其與過去所謂的高單價、高總價、高坪數、高品質等的「四高」不甚相同，最主要的原因是都會地區中適當的土地難求，後市推出的豪宅僅能向高空發展，且其價位也愈來愈高，台北的豪宅每坪百萬元已逐漸成為常態，每坪150萬元的豪宅亦漸趨增加，而台中與高雄的一般價位則分別在55萬元與40萬元左右；另外，豪宅的坪數亦有逐漸加大的情形，由100坪以內逐漸增加到150坪，甚至是200坪至400坪，而這種超大坪數與超大空間的規劃與設計，似乎已成為未來豪宅的重要趨勢。

以台北市的預售豪宅為例，早期是以仁愛帝寶的每坪140萬元為最高，而達官顯貴也以住在帝寶為傲，因為那是大富大貴的表徵，然而，在最近的豪宅預售案中，其每坪140萬價位的已有潤泰敦仁、勤美璞真、大安傑仕堡、鄉林士林官邸等，其中，鄉林建設的鄉林士林官邸之每坪的價位則已超過宏盛的信義帝寶，且台北市區的房地產市場中，若屬豪宅者，則其每坪價位已鮮有低於百萬元者，有關台北市預售豪宅售價可參閱表2的說明。

表2 台北市預售豪宅售價比較表 單位：萬元/坪

投資興建公司

推案名稱

地 段

單價

潤泰創新

潤泰敦仁

敦化南路一段

120-140

昇陽建設

敦凰

敦化南路一段

110-130

恒邦建設

一邸

敦化南路一段

105

勤美

勤美璞真

信義路三段

100-140

遠雄建設

遠雄安禾

安和路二段

90-100

新光人壽

大安傑仕堡

建國南路二段

120-140

京倫建設

京倫瑞安

瑞安街

95-110

鄉林建設

鄉林士林官邸

福林路

140-150

國泰建設

仁愛築綠

仁愛路二段

130

宏盛建設

信義帝寶

忠孝東路五段

140

富邦建設

富邦777

人山北路七段

100

元大建設

元大一品苑

愛國西路

110

大洋僑果

仁愛御品

復興南路

85-108

資料來源：信義房屋2008年1月

九十七年元月的立委選舉過後，兩岸之間的議題逐漸為大家所重視並討論，而三通的話題一直不斷，此一利多因素對台中地區的房地產市場影響甚巨，各地房地產的供給亦如雨後春筍般的增加，且高品質的房地產大都在重劃區中出現，如八期的文心南路，十一期的中清路等，且其坪數是以大坪數為主，包括先得月、新紐約、澄峰等，其都有百坪以上的個案，而天賦最少的坪數則在二百坪以上；另外，其每坪的單價雖比北部都會區的房價低出甚多，但新推出的個案中，每坪二十萬元以上幾乎己成為常態；有關台中市重劃區推案的量與價，可參閱表3的說明。

表3 台中市重劃區推案量價比較表

重劃區

建商及其推案名稱

座落地點

坪數

單價

(坪/萬元)

8

聚合發：先得月

豐偉路及文心南七路口

50-200

20-28

8

元鈞：枕草子

豐偉路及文心南六路口

58-130

22-28

8

大城：新紐約

文心南三路

70-135

25-32

8

惠宇：澄峰

文心南五路330巷口

135-230

28-38

11

登陽：日出登陽

崇德與山西路口

43-100

18-20

11

順天：天賦(透天)

中清路與環中路口

230-350

0.8-1.2

11

太子：先建後售案

梅川東路與崇德十路口

55-75

18-20

資料來源：經濟日報2008年1月23日

若從捷運不動產與豪宅市場來觀察，國內的房地產市場似乎仍然大有可為，建築業者也對未來的房地產市場充滿期待，然而，若從國際次級房貸、國內經濟景氣、人民實質所得不增反降等幾個因素來加以觀察，投資人對於建築業者的樂觀看法，可能仍需加以考量；若以台灣房地產銷售戶數與金額來觀察，其銷售戶數在最近三年中均呈下降走勢，而銷售金額雖然互有增減，但未來的表現可能仍然要作審慎的觀察，有關台灣房地產銷售戶數與金額之內容，可參閱表4的說明。

表4 台灣房地產銷售戶數與金額比較表 單位：億元

年度

戶數

銷售金額

2003

54122

3921

2004

99885

7697

2005

127558

9088

2006

99413

8481

2007

81274

9069

資料來源：各縣市建築會

另外，若從北台灣的房地產市場來做觀察，便可發現餘屋的問題依然存在，且其戶數及餘額有增加的情形；以餘屋數而言，台灣北部地區的房地產市場普遍存在著供過於求的情形，其96年的餘屋數比95年增加了一倍以上，即121.51%，其中，又以大台北地區的餘屋累積情形更為嚴重，如台北市與台北縣96年的餘戶數分別增加了264.53%與217.88%，亦即在短短的一年中，房地產的餘戶數都增加了一倍以上，有關台灣北部地區餘屋及餘額的內容，可參閱表５的說明。

表5 台灣北部地區餘屋及餘額比較表(95-96年)

年度

95年餘戶(戶)

95年餘額(億元)

96年餘戶(戶)

96年餘額(億元)

基隆

701

62

815

(16.26%)

51

台北市

1528

265

5570

(264.53%)

1397

台北縣

8048

668

25583

(217.88%)

2518

桃園

9110

586

13804

(51.53%)

1001

新竹

4400

342

6919

(57.25%)

525

總計

23787

1923

52691

(121.51%)

5492

資料來源：住展雜誌 97年元月 作者整理

大體而言，九十七年元月的立委選舉過後，建築業者對國內的房地產市場仍然充滿了期待，然而，台灣的房地產市場在九十六年的第四季就已逐漸呈現買氣平疲的情形，而其主要影響因素則包括了國際間的次級房貸，以及國內房地產的供給擴大、銀行貸款金額減少、貸款利率提升、每人實質所得下降等，而在國內總統大選結束之前，因為其現有的變數太多，因此，在今年前半年中，投資人對國內的房地產應不致於會有太大的期待。

三.營建類股分析

今年的元月，大選效應逐漸發酵，藍軍的大勝為國人帶來了許多經濟重生的希望，而表現於外，且最明顯的應屬股票市場，而股市影響房市，而這也是立委選舉揩曉以後，國內股市大漲，以及營業業者對未來房市看俏的主要原因。

在選舉之前，執政黨為了拉抬不動產市場，特別放寬都市更新容積獎勵限制，將現行的建築基地法定容積擴大為二倍，或是放寬為0.5倍的法定容積加上原建築容積，然而，一則時間太過短促，二則人民仍有疑慮，因此，此一利多消自對房地產市場的影響不大。

事實上，台灣屬於海島型經濟，國內的股市與房市均很容易受到國際政經局勢變動的影響，以台股表現為例，立委選後的股市大漲，傳產股或三通概念股均呈一路長虹之走勢，然而，元月中旬過後，由於國際股市不佳的衝擊，帶動了國內的股市走勢，台股加權總指數有如兵敗如山倒，股市狂瀉不止，不論是營建類股或是個股，其指數與股價的變動情形，均呈一再下調的走勢，直至下旬以後，始呈現回轉的情形，除了說明台灣的金融市場屬淺盤式市場之外，也說明了國際股匯市的變動對國內股市與房市影響甚巨的事實。

考量到政經局勢的改變對營建類股及個股股價可能產生的衝擊，營建類股及個股在元月下旬以後的表現，比去年十二月的價量變化為佳，除少數的個股呈現價跌之走勢外，大部分的股票價格均呈上揚的情形；雖然遠雄仍保有營建類股王的地位，股價亦止跌回升，本月份的股價由72.50元再攀上83.70元的價位，股價上升了11.20元，上漲幅度則是15.45％，雖然遠雄的股價距離百元榮景仍有一大段距離，但卻仍可以保有營建類股王的頭銜。

雖然股王遠雄的股價上升了十元以上，但其上漲幅度並非是最高，若以上漲的價位來看，以長虹的股價上漲為最大，其股價由49.80元上升為73.40元，上漲幅度達47.39%，但此一漲幅並非最高；事實上，營建個股中漲幅最大者為宏普，其股價由22.50元上漲為36.20元，雖每股價格上升了13.70元，為所有營建個股中排行第四，但其漲幅卻達60.89%，居個股之冠。另外，漲幅較大者尚有皇翔、華固、日勝生等，其漲幅分別為47.16%、38.15%，以及25.53%等。

從九十七年元月的營建類股之表現來看，營建類股已呈現漲多跌少的情形,這種變化趨勢固然與政經局勢的變動有關，但由於影響不動產的因素很多，而營建類股的表現除受房地產景氣的影響之外，尚會受制於股票市場的變動，因此，房市的活絡與否固然影響營建類股指數及個股價位的是否變動，但整體經濟的表現，對營建類股與個股的表現亦不可輕忽，在此情況下，投資人是否在房地產市場行情不甚穩定之際，進駐房地產的投資或交易，必須深思考慮。

在房地產市場中，營建個股股價的漲跌變化均可作為房地產市場活絡與否的指標，但投資人若能否進一步考量股價指數的相對強弱指標的變化，則對其投資的獲利情況會相對有利；而若以九十七年元月分下旬的「五日相對強弱指標值」(5日RSI)之變動情形來觀察，並與上個月同期的相對強弱指標來做比較，投資人便可發現大部分的個股之五日相對強弱指標值都在50以下，其數值高低有別，但大部分的個股之指標值幾乎都座落在25-50之間者為最多，許多個股已進入可以買進的訊號，惟在不動產市場可能轉淡之際，雖然建築業者看好未來房市，但投資人是否進入投資房地產市場，相對強弱指標的變化或許僅能作為投資人的參考。有關營建個股的股價之表現，以及其五日相對強弱指標值的變化情形，可參閱表6的說明。

表6 台灣股票市場營建類股個股價格及其五日RSI比較表

(民國九十七年一月) 單位：元、%

編號 證券類別

12月27日 收盤

1月24日

收盤

12月27日

(五日RSI)

1月24日

(五日RSI)

1107(00) 建台

1436(01) 福益

1442(02) 名軒

1808(03) 國賓

2501(1) 國泰建

-

9.40

22.00

24.00※-

14.20

-

9.60

21.40

24.00

16.95

-

14.31

41.17

27.91

52.29

-

33.39

25.73

39.50

44.24

2504(2) 國產

13.55

16.35

40.64

43.42

2505(3) 國揚

14.00

17.30

38.53

39.67

2506(4) 太設◎

3.42

3.87

19.89

65.06

2509(5) 全坤興

26.60※－

31.50

5.78

34.30

2511(6) 太子

17.00

17.50

36.23

54.32

7寶建

-

-

-

-

8潤建

-

-

-

-

2514(9) 龍邦

－

-

-

-

2515(10) 中工

7.10

7.60

45.32

27.23

2516(11) 新建

5.45

5.80

30.61

34.20

12長穀

-

-

-

-

13長億

-

-

-

-

2520(14) 冠德

10.45

13.30

33.93

45.90

15宏總

-

-

-

-

16德寶

-

-

-

-

2524(17) 京城

19.15

20.65

45.98

35.71

18寶祥

-

-

-

-

2526(19) 大陸

17.10

17.00

53.65

26.24

2527(20) 宏璟

11.90

13.70

9.22

36.58

2528(21) 皇普◎

2.27

-

35.73

-

2530(22) 華建

6.32

6.70

49.06

35.07

23昱成

-

-

-

-

2534(24)宏盛

21.10

21.40

44.74

19.08

2535(25)達欣工

14.85

14.20

63.97

23.30

2536(26)宏普

22.50

36.20※

36.59

53.89

2537(27)春池 ◎

7.30

-

63.40

-

2538(28)基泰

16.75

19.05

26.65

33.39

2539(29)櫻花建 ◎

2540(30)金尚昌 ◎

3.12

1.53

-

76.17

-

30林三號

-

-

-

-

2542(31)興富發

26.20

32.85※

43.03

43.69

2543(32)皇昌

7.90

8.29

45.25

28.74

33昌益(鼎營)◎

-(全額)

-

-

-

2545(34)皇翔

42.20※-

62.10※

40.63

42.30

2546(35)根基

9.80

12.00

39.96

33.89

2547(36)日勝生

21.35

26.80※

46.17

41.27

2548(37)華固

57.40※-

79.30※

48.90

36.42

2841(38)台開

5515(39)建國

5522(40)遠雄

12.65

18.40

72.50㊣

15.10

20.20

83.70㊣※

57.36

48.44

67.36

35.43

25.50

50.07

5525(41)順天

28.40

28.05

42.21

29.90

5531(42)鄉林

54.00

67.00※

38.42

35.17

5534(43)長虹

49.80※-

73.40※

37.54

55.63

資料來源：作者整理

說 明：1月收盤價及成交量的基準日期為97年1月24日；

12月收盤價及成交量的基準日期為96年12月27日；

RSI為強弱相對指標，用以說明購買股票的適當時機；

凡有「※」記號者，表示其漲幅較大，且其股價漲超過5元。

凡有「※－」記號者，表示其跌幅較大，且其股價跌超過5元。

有㊣記號者，表示其為當月比較日最高價營建個股，亦為當月的股王。

凡有◎記號者表示全額交割股，表示該個股為全額交割股，僅有股價，不列RSI值。

民國91年4月份以前，其股價漲幅較高者係以超過一元為代表；

民國91年4月至92年12月，其股價漲幅較高者以超過二元為代表；

民國93年元月以後，其股價漲幅較高者係以超過五元為代表。