一.前言

爾來，國內房地產市場的行情受政經情勢變動的影響甚大，特別是政府貪腐事件層出不窮，人民不滿的情緒日愈高漲，加上國內的經濟成長遲緩，且國民消費不張，對於房地產市場行情的變化亦有不利的影響。

政府貪腐事件沸沸揚揚，不僅綠營膽大旺為，藍營亦步亦趨，而且造成全民的驚慌失措，因此，雖然紅衫軍不見了，政府巧妙地將危機化為轉機，但由於執政者不事生產，經濟成長遲緩，消費亦呈低迷景觀，雖然房地產有其特色，在低迷的市場中又有高行情的豪宅，居住條件飯店化，但管理費則逐漸偏高，加上Ｕ城市的概念屋逐漸興起，不論是消費者或是生產者，都必須考量政經局勢變動，以及科技文明對於未房地產市場可能變化的影響。

另方面，政經局勢的不安帶來股市的困擾，國內是以散戶投資人為主，但法人的遠交近攻卻是影響房市的重要因素，特別是集團與財閥的興起，其經營模式與財政狀況，直接影響其上市企業的股票行情，間接則影響建築類股價格的變動，為了增加利多，營造景氣好轉景象，政府推出了「大投資大溫暖」計劃，當中有關土地的釋出計畫對於房市的影響甚大。

為了解國內房地產與營建類股行情的變動情形，本文中，擬分為當前房地產的行情，以及營建類股的變化分析等兩個部分，以作為了解當前國內房地產行情變化的參考。

二.房地產行情分析

台灣淺盤式的經濟特性，讓政經環境的變動與房地產市場行情的變化息息相關，政府貪腐事件沸沸揚揚，從第一家庭所引發出來的貪瀆事件，讓人民深切地了解原來我們引以為豪的所謂「頭家」不僅無法與選出來的「第一家」相比擬，更無法與「親家」相提並論，更諷刺的是不僅綠營膽大妄為，連一向以清廉自居的馬市長兼主席也受到了波及。

綠營的絕地大反攻，讓人民有了綠營雖爛，藍營卻是亦步亦趨的錯覺，並因此而造成了全民的驚慌失措，因此，雖然自十月的「天下圍攻」以後，紅衫軍不見了，而且似乎只在那麼一瞬間，紅衫軍突然就消失在親痛仇快的感覺中，政府巧妙地將危機化為轉機，也化解了三度罷免的壓力，但由於執政者不事生產，政策難於推動，經濟成長遲緩，人民觀望心態濃烈，消費亦呈低迷景觀，對於房地產市場長遠的發展相對不利。

房地產的表現與個人所得的高低有密切的關聯性，一般而言，人民的所得會隨著時間的累積而呈現上揚的情形，亦即從長期間來觀察，人民的所得應是逐年增加的，然而，今年的平均所得是否增加了呢，若從名目平均所得來看，台灣人民的所得是增加了，然而，若從實質所得來做觀察，則人民的所得不但沒有增加，反而有下降的趨勢；根據行政院主計處所公佈的資料顯示，九十五年一月至九月，國內受僱員工的平均薪資(包含月薪、津貼、紅利、加班費等各種非經常性的薪資與經常性薪資)為45024元，較去年同期增加了0.67%，但若考量在同段期間內，物價水準上漲了0.83%，則平均薪資水準不僅沒有上揚，反而下降了0.16%，而這種平均薪資水準的下降，亦是影響房地產去化的重要因素。

除了受薪階級的實質所得下降，不利於房地產的去化之外，各受薪階級的所得差距亦是影響房市的重要因素，因為從主計處所發佈的資料中可以發現，在今年的前三季中，受僱員工平均薪資最高的前三名分別為港埠業(102,599元)、電力供應業(100,272元)、外國銀行業(97,365元)，最後三名分別為理髮及美容業(25,510元)、一般汽車客運業(23,744元)、餐飲業(23,728元)，若將受僱員工最高平均薪資與最低薪資來做比較，則會發現其間的差距高達78,871元，亦即最高薪資者為最低薪資者的3.32倍，同樣是受僱員工，其間的所得差距已如此明顯，更何況企業的經理人員與一般工作人員之間的所得差距了，而所得差距愈大，表示社會各階層的所得分配愈不平均，而所得分配的不當，對房地產的去化相對不利。

若從國內的政經情況來做分析，再根據當前的政經局勢來對台灣未來的經濟成長作預測，便會發現國內幾個比較知名的預測機構，包括中央經濟研究院經濟研究所、中央經濟研究院經濟研究所、中華經濟研究院、台灣經濟研究院、台灣綜合研究院、寶華綜合經濟研究院，以及行政院主計處等，其對於今年的經濟成長率的預估雖都維持在4%左右，但對於明年的經濟成長率卻未有樂觀的看法，行政院主計處更將其下修了0.25%，有關台灣最近兩年的經濟成長率之預測值可參閱表一的說明。

表一 台灣經濟成長率預測比較表

預測機構

2006年

2007年

中央經濟研究院經濟研究所

4.13

--

中華經濟研究院

4.11

4.10

台灣經濟研究院

4.01

4.11

台灣綜合研究院

4.18

--

寶華綜合經濟研究院

4.25

--

行政院主計處

4.39

4.14

資料來源：作者整理，2006年11月

除了所得為影響購屋意願的主要因素之外，消費的高低亦是影響房市的重要因素，根據行政院主計處所公佈的「國民所得統計及國內經濟情勢展望」之相關統計資料，便可發現第三季的民間消費成長率僅有0.4%，主要因雙卡問題與雙鬼節效應，銀行抽緊銀根，加強信用控管，加上因國際油價的大幅度飇漲所帶來的汽車銷量大減，以及旅遊活動的下挫等，使得國內的消費大幅度的減低，並創下SARS發生以來的最低紀錄。

消費的下降其實隱含了經濟成長遲緩的訊息，而事實上，這也含蓋了整個經濟環境的結構性改變，主要因素有二，一是人口出生率的下降，台灣過去每年的新生兒童約有三十萬人，現在約有二十萬人，少子化成了台灣人口逐年減少的隱憂，也是消費逐年下降的重要影響因素；二是台灣人民移居大陸的情形逐年增加，減少了消費的動能，由於台灣政治環境的紛擾，經濟條件日愈惡化，競爭力逐漸下滑，政府的顢頇引發了部分台灣人的「用腳投票」，台商的出走與台胞的易地而居，讓人民在台灣的消費意願受到了強烈的衝擊。

國民消費與經濟成長二者息息相關，因此，設若這兩項結構性的因素無法獲得有效的解決，則欲處理消費偏低的問題可能並不容易，亦即若少子化及人民出走的結構性問題無法獲得有效的解決，則台灣人民消費的低成長可能將會成為常態，而低消費隱含了低的經濟成長，低的經濟成長則隱含了低的住屋需求，低的住屋需求則表示房地產市場的行情將會受到不利的衝擊，有關台灣近幾年來的消費成長率之變動情形，可參閱表二的說明。

表二台灣民間消費成長率比較表

年 度

民間消費實質成長率

2002

2.3

2003

0.9

2004

3.9

2005

2.7

2006

1.5

2006(預)

3.0

資料來源：行政院主計處，2006年11月

在國內經濟成長遲緩，消費結構又逐年惡化的情況下，政府為了扭轉貪瀆與行政無能的劣勢，行政院乃具體落實「大投資」及「大溫暖」計畫，並預估在2015年時，可以達到「１日生活圈、2%物價水準、3萬每人平均所得、4%失業率、5%經濟成長」的目標，而在此一「12345」數字並列的「大投資」及「大溫暖」計畫中，與房地產市場有關的是「營造優良投資環境」與「開創產業發展新局」中的第一項，對於提供土地優惠繼續執行，因為自006688措施實施以來，第1期已創造2228.3億元投資，3370.8億元的產值，第2期再增收300億元，並延長至97年，對於房地產市場的去化有促進的作用。

另方面，為取得土地，除了有「前二年免租金(00)，第三、四年按審定租金6折(66)，第五、六年按審定租金8折(88)」的所謂006688措施之外，目前更提出國有土地前四年免租金，後六年租金減半的優惠措施，預計可提供100公頃土地，提供給各縣市政府辦理招商作業；同時，並將釋出1000公頃以上的台糖土地，再進一步協助未登記業者的用地問題，另外，利用毗連非都市土地擴大投資方案，是解決合法工廠擴展工業或增闢必要通路，設置污染防治設備用地變更問題的策略，而若政府有關土地的利用能夠確實落實，對於房地產市場的未來發展，無疑亦是一項利多因素。

另方面，在房地產未來的發展過程中，數位化是一個經常被提及的觀念，除了歐美一些重要的城市之外，鄰近的日本與韓國也積極打造數位城市，一場「家庭革命」正逐步將「無所不在」的數位技術帶入客廳、臥室、廚房，以及居家電器設備，U-city的數位數字城市，正風起雲湧地在各主要大都會區興起，其中的U是指 Ubiquitous，亦即無所不在，在這樣的房地產產品中，無所不在的影音娛樂，不佔空間的電器化設備，電子食譜可作出大廚的料理，電子衣櫃可以顯示衣櫃中所有的首飾與配件，以及可搭配的服飾，透過手機，可以開音響、電腦、冷氣機、瓦斯、以及各種已設定的電器設備，家中的各項設備，經由電子資訊的傳送，更能了解室內所有的設備之使用情形，而這種所謂的Homnet系統，在新推動的房地產市場中，佔有重大的意義，亦即隱含了許多商機。

除了房地產內部的功能可以經由Ｕ系統來達成之外，房地產外部的一些特殊功能，亦可經由Ｕ系統來一貫處理，其中，最重要的應屬遠距醫療系統的發展與應用，患者只需在家中將手放入醫療機器內，就可測出患者的血壓、血糖、心跳、脈搏等五十多種生理資料，醫院可在同一時間內取得，在患者尚未抵達醫院之前，便己做好大部分的診斷工作，俟患者抵達醫院時，便可作快速有效的治療，對於患者的醫療過程與結果，都有很大的幫助，這種結合養老之家看護的住宅功能與使用模式，正一步步進入房地產的世界，而唯有掌握時勢並加以發揚光大的企業，才能達到永續經營的目的。

然而，Ｕ社區的發展固是房地產未來發展的趨勢，但必須考量未來可能會有管理費高居不下的問題，這種情形可以從台北市幾棟主要有名的豪宅的管理費之比較來做說明；在台北的主要豪宅中，宏盛帝寶不僅其房地產的價位最高，其管理費也是最高檔，其每坪的管理費為200元，而最大坪數的管理費每月可高達5萬元，此一價位比一位受僱員工的平均薪資還要高，更非一般小民所能支付；另外，有些別墅的每月開銷有時還超過豪宅的管理費用，如陽明山或淡水紅樹林一帶的頂級別墅，若尚需專人照顧，則其所需管理費用更高達十萬元以上，因此，Ｕ社區的發展對於偏高的管理費用亦有抑低的作用，惟其產品價位的平均價位會相對偏高，有關台北主要豪宅每坪管理費比較，可參閱表三的說明。

表三台北主要豪宅每坪管理費比較表

推案名稱

屋齡(年)

每坪管理費(元/月)

最大坪數管理費(元/月)

宏盛帝寶

1

200

50000

台北高峰會

11

200

24000

信義之星

4

180

20000

信義富邦

3

180

18000

鳯翔

19

150

21000

資料來源：信義房屋，2006年11月

在反貪腐聲浪中，台灣的經濟成長與國民消費形態都處於不利局勢，惟政府的利多政策，以及新型概念屋的引進，又讓國內的房地產市場充滿了希望，雖然房市表現仍以都會區為主，但二○○八年對於許多中南部地區的房地產業者而言，仍然有其利多的誘因，若能因此而引起投資客的跟進，則未來房地產市場之產品價格應有上揚的空間。

三.營建類股分析

在國內政經環境呈現劇烈變動的過程中，國內的股市表現則是差強人意，許是投資人已將這種紛亂的局面看成是一種常態，亦或是不願再捲入費時耗力的政治口水戰中，股市在十一月的下旬有了較為突破性的進展，除了超越七千點的關卡之外，陳總統還大喊台灣股市萬點不是夢，只是現在的投資人對於陳總統的話似乎已不是那麼在意，因為第一家庭所引起的風波，已讓人民對陳總統的話失去了信心，言者有心，聽者無意，只是當大盤加權股票總指數上揚時，營建類股當然亦會受到變動的影響。

股票市場是一國經濟的櫥窗，由股票市場的表現，便可對當前的經濟情況有一初步的了解，而以當前的股市發展態式來觀察，其比較重要的不是整體經濟的表現，因為若觀察經濟景氣的變化，便可發現在未來的半年中，國內經濟景氣調查結果所呈現出來的是由綠轉黃的燈號，顯示許多企業經營者並不看好未來的經濟景氣變化，然而，上市業者的年底作帳行情卻不可忽視，特別是集團企業的表現更能凸顯股價的變化，統一、台塑、長榮、遠東等都是國內有名的集團企業，從最近一個月、最近五日、最近五日的三大法人之買賣超情形，便可發現統一與台塑在這個月的表現不錯，三大法人買超的情形也較多，顯現股市的未來表現在未來一個月中依然大有可為，有關台灣主要集團股之股價表現情形，可參閱表四的說明。

表四台灣主要集團股之股價表現比較表

編號

股票名稱

11月以來漲跌(%)

近5日漲跌(%)

近5日三大法人買賣超(張)

1

統一

1.51

-0.65

-6474

2

統一證

8.07

0.94

489

3

統一超

1.17

-1.69

1270

4

統一實

13.82

4.49

246

5

康那香

14.43

18.25

1094

6

臺塑

4.24

1.99

19264

7

南亞

5.55

0.62

10420

8

臺化

3.76

-0.18

1602

9

台塑化

1.71

-0.14

82

10

長榮

-4.65

-1.87

-3311

11

長榮航

1.98

1.58

-31991

12

亞泥

15.60

12.21

24025

13

遠紡

3.50

-2.12

-42101

14

遠東

0.51

0.03

989

15

遠百

4.33

2.07

-4634

16

遠傳

-4.90

0.16

-11977

資料來源：CMONEY ．2006年11月23日

由於法人的大幅度加碼，台灣的股票市場之股價加權指數在十一月的下旬呈現了較大幅度的上揚，營建類股的走勢當然亦受到影響，特別是第四季是營建類股入帳行情的旺季，且政府因選舉因素而對房地產大放利多，營建類股有轉為強勁的漲勢，在最近的一個月中，營建個股即呈現漲多跌少的走勢。

由於股市大盤轉趨強勁，營建類股在大盤指數的帶動下，股價加權指數呈現漲跌互見，但以上升的個股較多，部分的個股之股價之漲幅相對較大，有些個股的股價在最近兩個月中，已連續呈現股價漲幅超過五元以上者，如國揚、興發富、日勝生等；若就漲幅而言，其變動幅度較大者以基泰的46.70%為最大，其股價雖不高，但漲幅卻是最大，由18.95元上漲為27.80元，次為國揚，其股價由20.05元上升為29.10元，每股漲價幾達10元，而漲幅則達45.14%，為法人屬意的資產股，再次為日勝生，其股價由37.95元上升為53.00元，每股漲價高達15.05元，為所有個股中股價漲幅最大者，而相對漲幅則為39.66%；其他漲幅較大的個股尚有宏盛，其股價由23.40元上升為28.80元，漲幅為23.08%，興發富與華固的漲幅則分別為18.10%與10.48%。

在十一月的營建類股中，漲多跌少，下降的僅有長虹、太子、京城等三檔個股，其股價下跌的幅度分別為4.37%、2.97%、0.69%；值得注意的是本月的營建類股中，過去股價漲勢表現較佳，且股價相對較高的個股，本月分的表現都不盡理想，一則其漲幅相對較小，一則其股價不漲反跌，如長虹雖仍保有股王的地位，但其股價不升反降，另外，京城一度也是營建類股的股王，但本月的表現不佳，其股價亦呈下降的局面，股價由36.00元下降為35.75元，下降幅度雖不大，但卻是僅有三檔下跌股票中的一檔，前後兩檔股王的股價都呈現下降的走勢，值得投資人的三思。

營建類個股股價表現呈現漲跌互見，但漲多跌少，且不動產市場的銷售行情在年底有反彈現象，當此之際，營建類股是否仍值得投資人投資呢？由於國內政經情勢的轉變難料，今年十二月又逢北高市長及議員的選舉，資金的排擠效應對房市及股市都會有所影響，也直接或間接會影響營建類股變動的行情，設若未來的政經局勢難於掌握，亦可利用圖形走勢來做佐證，或以各種不同數值的移動平均值來做比較，如五日或十二日的移動平均數，用以判斷是否可以介入投資的參考，而比較簡單的方式則是利用相對強弱指標來做為判斷是否買進或賣出的參考依據。

若以十一月分下旬的「五日相對強弱指標值」(5日RSI)之變動情形來觀察，並與上月同期的相對強弱指標來做比較，投資人便可發現大部分的個股之五日相對強弱指標值都呈較大幅度的變化，其數值高低有別，但大部分的個股之指標值幾乎都座落在50-80之間者為最多，有些個股的五日相對強弱指標值則幾達100，如全坤興、大陸工程、基泰建設等，投資人是否進入投資，相對強弱指標的變化或可作為投資人的參考。有關營建個股的股價之表現情形，以及其五日相對強弱指標值的變化情形，可參閱表五的說明。

表五 台灣股票市場營建類股個股價格及其五日RSI比較表

(民國九十五年十一月) 單位：元、%

編號 證券類別

10月26日 收盤

11月27日

收盤

10月26日

(五日RSI)

11月27日

(五日RSI)

1107(00) 建台

1436(01) 福益

1442(02) 名軒

2501(1) 國建

1.30

9.14

10.80

21.00

1.39

9.81

15.40

23.15

33.33

53.57

50.00

48.15

50.00

64.00

73.02

81.25

2504(2) 國產

14.80

17.00

70.00

85.71

2505(3) 國揚

20.05※

29.10※

87.06

77.78

2506(4) 太設

4.08

6.56

58.06

37.50

2509(5) 全坤興

23.50※

25.10

76.40

99.99

2511(6) 太子

21.90

21.25

15.38

11.76

7寶建

-

-

-

-

8潤建

-

-

-

-

2514(9) 龍邦

17.45

18.15

83.33

60.87

2515(10) 中工

4.92

7.06

74.29

84.52

2516(11) 新建

3.04

3.97

61.11

75.00

12長穀

-

-

-

-

13長億

-

-

-

-

2520(14) 冠德

12.20

15.20

61.54

85.71

15宏總

-

-

-

-

16德寶

-

-

-

-

2524(17) 京城

36.00

35.75

64.89

77.08

18寶祥

-

-

-

-

2526(19) 大陸

23.35

27.30

58.46

99.99

2527(20) 宏璟

9.13

13.00

99.99

82.61

21 皇普 ◎

3.09(全額)

-

-

-

2530(22) 華建

5.04

8.02

41.38

87.70

23昱成

-

-

-

-

2534(24)宏盛

23.40

28.80※

50.00

88.64

2535(25)達欣工

11.25

14.40

50.00

70.00

2536(26)宏普

37.55

40.00

60.61

70.77

2537(27)春池 ◎

6.90(全額)

7.19

-

84.18

2538(28)基泰

18.95

27.80※

61.27

96.20

29櫻花建 ◎

-(全額)

-

-

-

30林三號

-

-

-

-

2542(31) (宏巨)

興富發

42.00※

49.60※

60.66

56.45

2543(32)皇昌

9.11

12.50

47.87

42.86

33昌益(鼎營)◎

-(全額)

-

-

-

2545(34)皇翔

64.60※

69.20

50.70

51.43

2546(35)根基

7.63

10.40

81.19

63.16

2547(36)日勝生

37.95※

53.00※

54.62

72.73

2548(37)華固

68.70

75.90※

31.03

28.57

2841(38)台開

5515(39)建國

15.15※

15.35

18.50

15.85

88.52

50.00

79.37

64.71

5525(40)順天

35.45※

36.25

43.70

13.95

5531(41)鄉林

53.00※

54.60

67.74

64.41

5534(42)長虹

91.50㊣

87.50㊣

38.18

25.93

資料來源：作者整理

說 明：10月收盤價及成交量的基準日期為95年10月26日；

09月收盤價及成交量的基準日期為95年09月26日；

RSI為強弱相對指標，用以說明購買股票的適當時機；

凡有”※”記號者，表示其漲幅較大，且其股價漲跌超過5元。

凡有”※－”記號者，表示其跌幅較大，且其股價跌超過5元。

有㊣記號者，表示其為當月比較日最高價營建個股，亦為當月的股王。

凡有◎記號者表示全額交割股，表示該個股為全額交割股，僅有股價，不列RSI值。

民國91年4月份以前，其股價漲幅較高者係以超過一元為代表；

民國91年4月至92年12月，其股價漲幅較高者係以超過二元為代表；

民國93年元月以後，其股價漲幅較高者係以超過五元為代表）。