九十五年三月台灣地區房地產與營建股行情變動分析

在台灣，自民國九十三年以來，三月就是一個很奇特的月份，也是一個很政治的月份，而為了符合三月的特殊性，朝野之間也有一些特殊的應景奇觀，其中，與國內政經局勢有密切關聯性的則是兩岸經貿關係的「積極管理」，此一政策的實施，讓國內經濟產生很大的衝擊，房地產市場當然亦有所影響；另外，在房地產市場景氣處於盤旋之際，捷運系統附近的房地產個案則仍是一枝獨秀，價格逐漸調升，然而，在有些個案價位走高之際，卻也有個案的售價日趨下檔，其中，國宅的去化不理想則是主要的因素。

此外，國內房價似已成兩極化現象，有些個案的價位很低，如南部地區的國宅促銷，有些個案的價位則偏高，唯其銷售量卻長期看好，如豪宅的買氣依然看好，在此情況下，到底國內的合理房價為何，實仍有待進一步的考量，唯有找出相對合理的房價，才能讓房地產的產銷達成相對的均衡，對於房地產市場的長期發展亦相對有利。

另方面，由於台灣是屬於海島型的經濟，國內經濟的發展有賴國際貿易的擴張，而海峽兩岸的經貿發展目前已成為國內經濟發展的主要動力，然而，由於政府推動「積極管理，有效開放」的兩岸政策，國內赴大陸投資，增潻了所謂的「政策面審查」，影響人民投資意願，也讓國內的股市及匯市再受到衝擊，股市在經過一翻震盪之後，目前仍處於盤整階段，營建類股或個股的價格走勢亦呈受到影響，為了解國內房地產與營建類股行情的變動情形，本文中，擬分為當前房地產的行情，以及營建類股的變化分析等兩個部分，以作為了解當前國內房地產行情變化的參考。

二.房地產行情分析

在民主國家中，政治與經濟是分不開的，政治影響經濟，經濟亦影響政治，以台灣目前的政經走勢來看，朝野之間的紛爭很多，政治處於極端的不穩定中，特別是兩年前的三月，曾經發生過舉世聞名的「319槍擊案」，由於其爭議性太大，其合理性與合法性至今仍是眾說紛紜，嚴重影響了國內的紛亂與不安，於是從民國九十三年起，每逢三月，朝野之間便會端出許多麻棘的政策以資因應，執政黨為了減少319槍擊案的衝擊，會刻意舉行盛大的遊行，或端出讓人料想不及但又影響甚大的政策，用以擺脫319槍擊案的陰影，而在野黨則是咬住319的不合情理而對政府大加韃伐，因此，從2004年以後，每年的319都成了朝野紛爭的圖騰，現代的人可能早己忘記當年大家都十分企盼的329，因為那是屬於年青人的日子，也是學生享受春假的大好時光，只是319早已遮蓋了329的年青光環，因此，三月的台灣，其實是很政治的。

為了擺脫319槍擊案的陰影，政府除了在319的前夕舉行很奇怪的遊行活動之外，更積極透過兩岸經貿關係的配套機制，全面性從嚴管理兩岸經貿、投資、人員往來等，並增設企業大陸投資的「政策面審查」；而所謂政策面審查是指對超過一定金額或與敏感科技有關產業的大陸投資案件，除專案審查程序外，先由有關部門邀請企業負責人及經理人，就企業財務計畫、技術移轉、輸出設備、在台相對投資等要項，確定業者之具體承諾，並由業者出具同意接受政府「實地查核」之承諾書後，再提送投審會審查。

在人員管理方面，加強對大陸人民來台觀光管理,，加強查緝偸渡及遺返，落實大陸配偶面談制度等，其中，旅行業接待大陸旅客保證金制度，從一百萬元提高為兩百萬元；大陸旅客脫團滯留，從記點處分改為扣繳保證金，每人扣款二十萬元。在大陸投資管理方面，對違法赴大陸投資案件，除加強調查及處分外，並大幅提高檢舉奬金，最高金額達兩百萬元。

在加強對企業大陸投資的事後管理方面，業者獲準赴大陸投資後，主管機關針對母公司在台灣的後續投資，技術升級情況，在大陸營運及增資或擴廠情形，持續追蹤管理；公司財務狀況若惡化，應加強對該公司的財報及實地查核；掏空公司之虞者，專案列管。

由於政府在兩岸政策方面作積極管理，引起台商的反彈，這種管理模式從短期來看，對兩岸未來的經貿關係發展不利，從長期來看，對國內的房地產市場發展亦不利，主要因國內的經濟發展的結果影響房地產的去化，而國內的經濟發展的良窳有許多因素是建立在兩岸之間的經貿關係，而一旦兩岸之間的關係傾向於積極保守，對國內的經濟發展殊為不利，而國內經濟發展若不能順利發展，則對房地產市場的去化亦相對不利，若以當前兩岸之間的貿易關係來看，台灣對大陸貿易的依存度已然偏高，因此，兩岸政策的推動必須十分謹慎，避免國內的經濟發展受到不利的衝擊。

若不從政治面來作考量，而從市場面來作觀察，亦可發現當前的房地產市場去化雖然相對較為活絡，主要是因為第一季有春節效應，也有所謂的329行情，但業者所推出的個案愈多，其可能慘遭斷頭的機會也愈大，除了因為房地產個案似有兩極化的現象之外，高達八成以上的房地產自有率也是重要的因素，在此情況下，若業者不能在適當的地點推出適當的個案，則要獲得消費者的青睞可能並不容易，而在各種不同的建築區位中，捷運系統附近的地段仍是業者的首選，亦是潛在購屋者經常考量的問題。

從整個房地產的去化率來觀察，捷運系統附近的房地產個案確實是比較容易讓消費者信賴的產品，主要緣於其所提供的方便性與增值性，因而造就了房地產售價升幅的空間，以大台北地區的捷運為例，捷運共構案幾乎都是滿堂紅的銷售率，由於共構案不僅會帶動該個案房價的上揚，而且會讓周邊帶來車潮人潮與錢潮，其增值空間遠高於其他的房地產個案，是投資人在購屋前所必須考量的生活模式，亦是捷運商圈之所以形成，以及當地房價居高不下的主要因素。

由於捷運站附近的土地稀有性，讓捷運房地產成為房地產市場的寵兒，以大台北地區捷運共構案為例，其個案深受ＳＯＨＯ族，ＤＩＮＫ族，以及ＢＯＢＯ族的喜愛，商機無限，具有很好的市場開發潛力，而這種以二十坪以下的小坪數套房為主流的產品，亦成為經濟能力高，品味高，以及消費能力高的所謂「三高族群」的最愛，而捷運房地產帶動店面的價值，讓捷運共構站週邊的房地產之增值性更為驚人，如捷運永春的ＥＡＴ，其在九十三年開始推案時，其預售價的每坪價位約為42萬元到47萬元之間，而完工以後的成交價則上漲為48萬元至53萬元之間；又如公館的戀戀台大個案，其開工時的售價與即將完工的售價約有一成的漲幅，由於捷運房地產市場看俏，目前新店、永和、中和等各主要捷運站，業者均已陸續推出捷運共構商品，估計在今年內更可達成千億元的業績，投資人不妨稍加注意有關捷運房地產的的推案問題，而大台北地區今年可能推出的捷運共構案如表一所示：

表一 大台北地區捷運共構案比較表

單位：億元

資料來源：信義房屋不動產室，民國95年3月。

大台北地區的捷運房地產售價不僅偏高，而且去化率亦高，這種捷運房地產長期看漲的情形，不僅在大台北地區如此，尚未形成捷運的高雄地區亦如此，由於高雄捷運紅線小港站至三多商圈站預計今年(2006年)十月完工，明年(2007年)四月啓用，目前雖尚未通車，且高捷弊案仍是人民心中的大懸案，至今仍未交待其真相為何，但高雄規劃先行的七個站中，包括凱旋，獅甲，三多一帶的商圈附近，其房地產的價位己然調高，值得潛在投資人的注意。

在捷運房地產價位居高不下，且銷售情況良好之際，也有不少的房地產之銷售情況不佳，而逐漸成為削價求售的局面，其中，以國宅的滯銷為主要的代表，根據內政部所發佈的資料顯示，政府所興建的國宅至九十五年二月底為止，仍約有五千六百一十八戶為閒置狀態(5618戶)，由於人民對於國宅的接受度普遍不佳，因此，政府自民國八十八年起已不再興建國宅，目前的國宅大部分都是由地方政府興建完成後滯銷，部分是眷村改建，配售給原住戶後所遺留下來的遺屋，而主要的滯銷國宅集中在桃園縣及台南市，台北市亦存有國宅餘屋，因為仍有部分的店舖住宅未曾銷售。

為了順利出清國宅，用以減輕資金積壓，內政部營建署已宣佈將在九十六年前打折出清國宅餘屋，購買民眾可以享有八折的優惠，其價位可望大幅度的減縮，以桃園縣的國宅為例，購屋者在公告屋價再打八折之後，一間三十五坪到四十坪的國宅，其售價約僅有三百萬元，平均一坪約僅有八萬元，價位尚稱合理，而屏東縣的國宅售價更為便宜，有些可能只要花費一百萬元便可擁有三十坪左右的房子。

另方面，政府為了促銷餘屋，除了營建署的努力之外，也委託民間仲介業者代銷，購屋民眾採隨到隨辦方式，放寬承購資格給一般有自用住宅民眾，由政府出資修繕，改善屋況賣相，並視特定地區建物通案調降售價，而如果不能在預定的時間內完成餘屋去化時，政府亦可能會將閒置的國宅租給中低收入者，再以政府補助房屋津貼取代租金，並轉做社福用途，或授權地方政府做為災害應變使用房屋，或作為其他特定用途的房屋，讓國宅的使用達到最大效用之目的。

從前述的分析與比較中可以發現，國內房地產的價位有很大的差異，因此，若以捷運房地產與國宅來作比較，便可發現二者不論是在價位上或是在銷售率上，均有很大的差異，特別是價格的差異更大；然而，到底房地產的合理價位為何？各縣市的房地產售價是否一致？價位相差是否懸殊？以及各縣市居民所居住的平均坪數是否有所差異？都可進一步加以探討；此外，由於房地產的去化與自有住宅率的高低有關，亦與房地產個案的價位有關，因此，到底什麼價格才是合理房價，其實亦是見仁見智的問題。

根據國際常用的合理房價之評估標準，所謂的「合理房價」應是在年家庭可支配所得的三倍到六倍之間；準此情況，則若依民國九十三年(2004年)國人的家庭可支配所得資料來加以推估，則台北市的合理房價應在368萬至735萬之間，居台灣各地區之首，高雄市的合理房價為279萬到559萬之間，至於台北市與高雄市以外地區的合理房價，則應在267萬至535萬之間。

當然，所謂的合理房價仍必須考量合理坪數的問題，因此，若再考量經建會所頒佈的合理「合理坪數」計數，則推估台北市的合理房價每坪為9.8萬至19.6萬之間，高雄市的合理房價為每坪7.5萬至14.9萬之間，而北高兩市之外的合理房價每坪為7.1萬至14.3萬之間。若依上述資料，則可發現目前都會地區以外的中古屋房價大抵均在合理的價位之內，但台北市的中古屋之平均單價約27.5萬元，遠高於合理的房價，有些地區的房價甚至是合理房價的兩三倍，其間的差異與房地產個案所座落的地點有極大的關聯性。

當然，所謂的合理房價雖然已考量地區性與坪數多寡，但其是否真的為合理房價，其實依然存在著見仁見智的問題，因為除了價格之外，有關住宅週邊的生活機能，社區住戶的素質，交通的便利與否，學區環境的良窳等，都是投資人或購屋者所不可忽視的問題，因此，理論上的「合理房價」通常不等於現實上的「合理的居住環境下之房價」，惟合理房價仍可供購屋人購屋之前的參考。有關國內各主要縣市的合理房價，可參閱表二的說明。

表二 台灣各主要縣市之合理房價比較表

單位：萬元、坪、%

資料來源：行政院主計處，民國九十五年二月

太平洋房屋行銷部

從表二中可以發現，若以台灣各主要縣市的發展情形來看，各地區的發展程度不同，其房地產所呈現的方式也不一致，以家庭每年可支配所得為例，最高的三個縣市分別為台北市，新竹市，以及桃園縣；最低的三個縣市分別為台東縣，嘉義縣，以及嘉義市，其中，最高的台北市之家庭每年可支配所得為122.5096萬元，最低的台東縣為63.1719萬元，而台北市的家庭每年平均可支所得高出台東縣的93.93%，亦即台北市居民的家庭每年平均可支配所得幾為台東縣民的一倍，其間的差異不可謂不大。若以平均每戶坪數來觀察，坪數最高的為新竹縣的59.00坪，最低的為台北市的31.24坪，新竹縣民的平均每戶坪數高出台北市居民的88.86%。

若從各縣市的合理房價來作觀察，以台北市的368-735萬元為最高，嘉義縣的199-397萬元為最低，二者的差距在84.92%-135.52%之間；若再從各主要縣市的自有住宅率來作觀察，則會發現自有住宅率最高的為宜蘭縣的95.4%，最低的為嘉義市的72.9%，宜蘭縣的自有住宅率高出嘉義市的30.86%，由於自有住宅率的不同，直接或間接會影響房地產的去化。

從前述的說明可知，房地產的發展情形可從不同的面向來加以陳述，但基本上，兩岸之間的關係仍影響未來房地產市場的去化，捷運房地產與國宅的價位與銷售率亦有完全不同的景觀，而合理房價與合理居住環境的房價亦不相同，因此，若從家庭每年可支配所得，平均每戶平數，合理房價，以及自有住宅比率來觀察，購屋人亦可發現各主要縣市的房地產市場的發展潛力，當然，亦可窺見未來房地產市場可能之變化情形。

三.營建類股分析

股票市場是金融市場中的一環，是經濟的櫥窗，因此，從股票市場的變動情形，便可一窥該國的經濟發展趨勢；由於台灣的股票市場是屬於淺碟式的市場，股票加權總指數的變動極易受到國內外政經局勢變動的波及，其中，尤以兩岸政經情勢的變化之影響至深且巨，而近期中，政府推出兩岸經貿關係的配套機制，全面性從嚴管理兩岸經貿、投資、人員往來等，並增設企業大陸投資的「政策面審查」，影響國內投資大陸的意願，亦影響股票市場的後續發展，當然亦會影響營建類股的未來走勢。

除了兩岸之間的關係影響股票市場的表現之外，國際股市的變化亦影響台灣加權總指數的變動，其中，比較受到關注的因素則是微軟ＶＩＳＴＡ產品的遞延，主要因ＶＩＳＴＡ的推出曾被視為是推動全球電腦業換機的主要利多，但該產品推出的後延由今年的第四季調為明年的第一季，此一利空訊息讓美國科技類股走低，也影響了台股的走勢，不僅電子類股下挫，股票加權總指數也再迫往下調整。

由於目前國內電子業的權值比重占台股加權總指數的八成以上，電子業上市公司的家數高達305家，占所有上市公司691家的44%，其比重甚大，也由於電子股占台股的比重偏高，但卻僅歸為一大類，對於不同產業的內容難於區別，對投資人極為不利，政府或個人也難以了解電子類股的個股之變動情形，為了易於發行管理，也為了讓投資人更進一步了解電子類股的個股之變動情形，在未來一年內，電子業可能將其細分為八大類，分別為半導體、電腦周邊、光電產業、通訊產業、電子零件、電子通路、資訊服務、電子其他等八個類別，預估在民國九十六年四月完成分類，此種改變除可方便投資人對電子業的細部了解外，也可凸顯電子類股是台股的重要指標。

另方面，國統論所引發的議題持續發燒，國民黨主席馬英九訪美的高格調接待，讓國內的朝野對立更為尖銳，而執政黨的統獨大辯論無疾而終所引發的爭議，都讓國內股票市場的交易產生不利的衝擊，各類股的加權股價指數當然亦受到影響，因為從統獨問題引發爭議以後，目前的二十個類股之表現均不如預期，在一路下挫之後出現盤整狀態，投資人不敢也不願輕易出手，而外資的退出亦讓股市走勢疲軟，導致營建類股的表現不佳，各個股的股價大都呈現下降的情形，雖是漲跌互見，但跌多漲少，且上漲的幅度極為有限，僅宏普的股價表現較為亮眼，其餘各股股價的變動不大，其差別僅在強弱不同而已。

整體而言，營建類股在大盤指數表現不佳的情況下，亦呈現股價指數下滑，以及個股股價相繼下跌的局面，而且呈現價跌量縮的情形，且大部分股價若與上月同期相較，都出現下降的趨勢，僅有少部分的個股之股價呈現出微幅上升的變動，其中，漲幅相對較大的為宏普，其股價由21.75元上升為26.50元，上漲幅度達21.84%，為所有個股中漲幅最大者；而跌幅相對較大的則是京城，其股價由35.90元下降為32.10元，其跌幅為10.58%，其他各個股的股價之漲跌幅度則相對較小，至於本月份的股王長虹之股價，其漲幅則為5.12%。

在大盤表現不佳，而營建類股表現又不如人意之下，營建類股是否仍值得投資人投資，則可考量基本面的變化是否合理，如總體經濟的表現以及兩岸之間的經貿關係變化，亦可利用圖形走勢如ｋ線圖來作分析，或以各種不同數值的移動平均值來作比較，如五日或十二日的移動平均數，用以判斷是否可以介入投資的參考，而比較簡單的方式則是利用相對強弱指標來作為判斷是否買進或賣出的參考依據，因此，若以三月分下旬的「五日相對強弱指標值」（5日RSI）之變動情形來觀察，並與上月同期的相對強弱指標來作比較，投資人便可發現大部分的個股之五日相對強弱指標值雖高低有別，但大部分的個股之指標值均呈現下滑的情形，亦即投資人在投資營建個股的態度己由積極搶進轉而傾向於保守；有關營建個股的股價之表現情形，以及其五日相對強弱指標值的變化情形，可參閱表三的說明。

表三 台灣股票市場營建類股個股價量比較分析表

(民國九十五年三月) 單位：元、%

資料來源：作者整理

02月收盤價及成交量的基準日期為95年02月25日

01月收盤價及成交量的基準日期為95年03月24日

RSI為強弱相對指標，用以說明購買股票的適當時機

凡有”＊”記號者，表示其漲幅較大，且其股價漲跌超過5元。

（在民國91年4月份以前，其股價漲幅較高者係以超過一元為代表，

91年4月至92年12月，其股價漲幅較高者係以超過二元為代表，

民國93年元月以後，其股價漲幅較高者係以超過五元為代表）