台灣地區房地產與營建股行情變動分析

一.前言

今年下半年以來，國內房地產市場的去化雖比過去為佳，但表現的並不如業者所預期般的活絡，唯時序進入第四季以後，房地產景氣似有再轉好的趨勢，而其主要的因素包括了法拍屋的去化順暢，股市的止跌回升，房地產的景氣再呈好轉，去化亦較為順暢，大台北市的房市價量齊揚，雖然暑假期間即將消失，觀屋的人潮相對較少，但業者若能與金融機構保持良好的關係，並善用房市的改變時機，特別是法拍屋的拍案數量增加，銀拍屋，金拍屋，甚至是鑽石屋均相繼出籠，這種情形影響房地產的去化，若業者能善加利用，則未來的房地產市場的銷售行情應仍可以有所作為。

另方面，在金融市場的表現方面，由於國際資金的回流，亞股表現相對較過去為佳，並對國內股匯市造成比較大的衝擊，特別是國內政經局勢少有利多，最近一個月以來的股市表現並不理想，而外資的進入讓國內股市有了較大的突破，其不僅影響房地產的去化，而且直接與間接都影響了營建類股的走勢，而房市變動與股市行情息息相關，營建類股的行情又受股市變化的影響，因此，若以當前的營建類股之變動行情來看，營建類的股王京城已呈現止跌回升的走勢，對營建類股的投資人雖無太多實質的幫助，但卻是影響營建類股的重要指標。為瞭解國內房地產與營建類股行情的變動情形，本文中，擬分為當前房地產的行情，以及營建類股的變化分析等兩個部分，以作為瞭解當前國內房地產行情另變化的參考。

二.房地產行情分析

在過去的一年中，若從當前房地產的去化來觀察，確實可以發現房地產的銷售行情比去年有較為活絡的情形，而這種情形可以從拍賣屋的增加情形來加以探討，因為在房地產的拍賣市場中，各類房屋的去化大抵均有不錯的表現，不僅法拍屋的去化順暢，銀拍屋受到金融業者的重視，金拍屋受到消費者的青睞，甚至連鑽石屋都成了當前房地產交易的新寵，當然，不論是那一類型的拍賣屋，其與一般傳統的房地產市場類似，都必須考量其區位的因素，蓋因在一般的房屋市場中，不論是那一類型的個案，成屋也罷，中古屋亦可，透天厝亦是，其區位的良窳，坪數的多寡，以及建材的好壞等．都是影響其去化快慢及其價格高低的重要因素。

若以當前的房屋拍賣市場來觀察，並以台北市法拍屋市場的拍賣物件為例，投資人或購屋客都會發現，凡是拍賣屋，只要其座落地點是靠近捷運車站，或是信義區，或是東區商圈，甚至是大安區的個案，不論是商業性的不動產，還是住家性的個案，此類型的拍賣標的物只要推出，幾乎都是一拍即合，鮮有延宕；事實上，凡是區位好，座落地點佳的個案，幾乎都是被代拍公司，仲介公司，或是專業的投資者視為是至佳的瑰寶，而這類的所謂的法拍屋精品，通常也是投資者搶拍的主要標的，亦是購屋人的最愛。

事實上，法拍市場的活絡確實有助於房地產去化的回升，蓋因其對新成屋市場及中古屋市場的去化均會帶來促成作用，亦即法拍屋數量的增減可作為房地產去化是否良好的重要指標，以台北地院所拍賣的房地產為例，在今年八月的法拍市場中，其每週平均移送台灣金融資產服務公司的金拍屋案件就達二百餘件，而這些被移出的拍賣案件中，大抵都是比較完整的拍賣個案，也就是其產權清楚，點交無虞的個案，由於資料完整，產權無慮，因此，其拍賣的速度不僅快速，而且深受投資人的喜愛。

法拍屋是不動產去化良窳的重要指標，但在房地產的拍賣市場中，除了盛極一時的法拍屋之外，還有所謂的銀拍屋，金拍屋，以及所謂的鑽石屋，其中，所謂的法拍屋是泛指房屋債務人因無法償還債務，而由債權人聲請由法院拍賣其所質押的房地產，並藉以請求償還債務者，亦即債權人依強制執行法規定，向法院聲請執行，並進行對債務人所擁有之房地產加以拍賣，則是一種法拍屋，債權人得依法拍程序獲得法拍屋，並藉以保障債權人其應有的權益。

唯若依現行法律規定，法拍屋雖是解決債權與債務的一種方法，但自己若賣給自己房子時，其實並不一定要透過法院的拍賣來達成，亦可利用其認為較妥當的一種買賣方式來因應，在此情況下，只要徵求債權人與債務人（房地產所有權人）的同意，便可委託台灣金融資產服務公司（簡稱台灣金服公司或金服公司）來作拍賣，因此，若銀行將法院拍賣但卻賣不出去的法拍屋自行承購，並取得產權移轉證明書，辦妥過戶手續，再委託拍賣公司自行公開拍賣，則此一拍賣產品即是民間所稱的銀拍屋。

另方面，台灣金服公司亦可將法院所委託拍賣的法拍屋加以拍賣，此種處理的方式稱之為金拍屋，亦即由金服公司所拍賣的房地產；而若金服公司在拍賣房地產時，不經由法院的處理程序，而是經由金融機構或資產管理公司直接委託拍賣，則稱為鑽石屋；在實務上，由於鑽石屋並未經由法院的拍賣來達到賣屋的目的，亦即此種拍賣方式無須經由減價的程序來完成，因此，其價格比較接近市價，對拍賣者及被拍賣者均相對有利，也因其售價或拍賣結果比金拍屋更有價值，因此，金服公司乃將其訂名為「鑽石屋」。此外，台灣金服公司每處理一件鑽石屋，便可按其拍賣定價收取千分之五的服務費，但若處理一件金拍屋，則只能向法院酌取九千八百元的服務費，相較之下，鑽石屋的獲利率遠較金拍屋為佳，而這也讓鑽石屋更受業者的青睞。

然而，鑽石屋的拍賣雖較金拍屋，銀拍屋，以及法拍屋為佳，但其成功的案例並不多見，台灣金服公司推出鑽石屋的拍賣方式以來，其成交的案例曲指可數，比較成功的案例大底僅有米提飯店的案例；民國九十年八月一日的桃芝颱風，吹?了坐落於南投縣鹿股鄉內湖村的米提大飯店，由於飯店因遭受天災破壞而無法順利營運，因而被債權銀行列為不良資產出售，幾經拍賣不成，最後由美商龍星昇資產管理公司購得債權，並在取得米提公司的同意以後，將米堤委請台灣金服公司拍賣，而龍星昇在取得米堤飯店的土地及建物全部的所有權以後，隨即完成過戶手續，成為最近兩年中第一件成功完成拍賣的鑽石屋案例，從而對國內房地產市場造成正面的衝擊。

除此之外，在股票市場交投相對活絡之後，對於國內房地產的成交價格也有突破性的進展，根據國內最富盛名的新聯揚實業公司代銷事業處的估算，其認為今年下半年的房地產市場應會有較為樂觀性的發展，主要因國內政經局勢在經過多年的衝突以後，己逐漸呈現相對較為穩定的情形，而經濟成長率估計全年可達5.4%，加上利率仍在低檔徘徊，因此，對國內的房地產市場的買方而言相對有利，對賣方亦呈現利多的局面，因此，預估在今年下半年時，大台北地區的房地產市場應是價量齊揚的走勢，其中，內湖，文山，士林等地區所推出的的個案售價，平均約上漲13%左右，整個台北市的平均房價上漲率約為9%，而在台北縣的推案量中，下半年的推案量約是上半年推案量的1.2倍，而當地房價平均的漲幅約為5.1%，顯然下半年的房地產之量價變動均較上半年為佳。

此外，由於下半年初期的股市行情表現不佳，直接或間接影響房地產的去化，而進入第四季以後，股票市場的表現可望因資金的回流而有較佳的進展，若業者為了尋求業績上的突破，可以考慮利用下半年的時機作好推案與銷售的工作，前者可選擇其較佳之區位來作推案，特別是交通順暢的地區，或商業中心；後者則以良好的銷售網來擴大房地產的去化，而其較佳的模式是利用傳統的人力資源操作，配合電腦網路來作不動產的促銷，此種方式不僅可以擴大購屋的族群，讓潛在的投資人提早進入購屋的行列，亦可讓似有下滑的房地產行情有所突破，再展生機。

經由前述的說明可知，若以當前的房地產行情走勢來看，今年第三季的不動產銷售率似己逐漸超越第二季的表現，估計在當前政經局勢尚可保持平衡與平穩的情況下，未來一季應仍會有調漲的空間，後市依然看俏，投資人似可把握在第四季時作好適當的選擇。

三.營建類股分析

在今年的下半年中，國內股市表現呈現震盪走低的局面，其走勢並不如一般投資人的預期，但時序進入下半年以後，已經產生了較大的轉變，特別是八月期間，亞股因跌深反彈，國際資金逐漸流入，基於先佔為贏的考量，法人投資轉趨積極，買多賣少，而讓台灣的股市表現有了較為亮麗的成績。

事實上，股票市場在八月的反彈回升受到許多因素的影響，其中，主要是因為國際及國內金融市場普遍預期九月FED可能不會升息，造成國際搶取短期資金，從而使大量的游資回流亞洲的金融市場，台股因而順勢反彈，但在股市止跌回升的過程中，並非是所有的類股全部作一統性的上升，而是各類股漲跌有別，有些是輪漲，有些是類股的因素，因為若以當前的股市之變動情形來觀察，自今年八月五日國內股市自盤中低點反彈以來，在其所漲幅的五十檔個股中，幾乎都是由手機概念股，面板相關族群，記憶體IC設計等有關，觀其原因，主要是因為這類型的個股都屬電子類股中的中小型電子股，而此類型的個股對景氣波動的敏感度相對較高，其業績的起伏亦相對較大，由於這類型的股價具有急漲急跌的特性，因此，當股價加權指數止跌回升時，便會發現小型股的表現會優於大型的個股，但並未對營建類股產生較大的變化。

從台灣的股票市場之變動趨勢來看，各類股之間的變動關係具有密切的關聯性，然而，在本月的股市變動過程中，電子類股與金融類股的反彈情形雖然極為明顯，但營建類股的表現並不佳，蓋因在其所有的個股中，股價呈現漲少跌多的情形，而且以盤整者較多。此外，在台股總指數下降的過程中，傳統類股的表現不佳，營建類股亦是主要的類股之一，因此，當大盤指數往下調整時，營建類股亦呈現漲少跌多的局面，唯股市反彈時，營建類股的表現亦並未因此而有較佳的表現情形，在此情況下，個股股價雖是漲跌互見，但大都呈漲少跌多的走勢，如國建，太子，龍邦，新建等個股的股價雖然上升，但漲幅不大。

另方面，在營建個股的跌幅中，國產，太設，國揚，中工，全坤興等，都是價量具挫的個股，但跌幅並不大，其中，比較受到矚目的應屬營建類股的股王，也就是京城的的股價之跌幅較深，降幅達百分之十以上，其股價由45.60元的價位跌到40.10元，跌幅為12.06%，亦為所有營建個股中跌幅最大者，唯其成交量己放大為千餘張，後市相對有利；另外，京城建設的半年報經會計師簽證以後，己發現該公司的財務結構建全，其上半年每股稅後盈達3.92元，值得投資人作進一步的觀察。

由於京城為營建類股的股王，而其股價自七十元左右的高檔一路走低，並跌破前波低點四十元的底部，回落至今年起漲點的三十五元，其本益比己屬偏低，加上其己通過會計師簽證的半年報之考驗，亦即其今年上半年的高獲利己獲得市場的普遍認同，且其股王的身份亦格外的引人注目，亦可視為是未來營建類股及個股變動的重要指標。從營建類股的股價指數之變動趨勢來看，由於京城的股價是所有營建個股中最高價者，可視為是營建類股的股王，而其股價的連續挫落，多少亦反映了當前的營建股之表現己呈現整理的格局。

此外，在營建個股股價之漲跌互見的過程中，投資人可以發現營建個股的表現並不如投資人之所預期，為進一步了解其是否為可作為購買的標的，投資人亦可以利用相對強弱指標值的變化，來作為判斷是否買進或賣出的參考的指標數值，而若以七月及八月的「六日相對強弱指標值」（RSI）來作比較，便可發現大部分的個股之六日相對強弱指標值都己呈現上升的情形，特別是其指標值大都己落在高檔地區，而以當前不動產的變動趨勢來看，其相對強弱指標值若不是在二十以下者，在不考量其他因素的前提下，投資人實可不必考量買進的事實，因此，投資人可利用其指標值的變化來作為是否參與營建股投資的參考，此種投資方式對自有資金的控制相對上會有較大的助益；有關營建個股的股價之表現情形，以及其六日相對強弱指標值的變化值，可參閱表一的說明。

而在營建類股的後續變化方面，其可能變動主要仍繫於大盤的走勢而定，當然，不動產市場的活絡與否則是影響營建個股股價是否發生變動的主要因素，預估若無重大的利空事件，則未來的營建個股應仍有表現的空間，亦即看多大於看淡的局面。

表一 營建類股個股價量比較分析表

單位：元、%