摘 要
國內房市不景氣，主要來自政府的打房政策，以及房價偏高所導致的市場供需失衡現象，造成2016年國內房市持續走低；為挽救房市頽勢，中央銀行的房市政策亦陸續鬆綁，唯國內房市交投並無呈現反轉現象，不僅價量齊挫，而且政府還提出不利於房市翻盤的老屋健檢與房屋稅變動等房市政策，前者是指比照由結構、土木、建築等技師公會負責健檢，就屋齡、樓層等分階段辦理；後者則是指全面調漲房屋稅，同時還包括舊房屋稅的調升與豪宅稅的改革，雖尚未具體執行，但二者都是在未考量當前房市不景氣，亦未考量老屋健檢可能擾民，以及溯及既往的調高房屋稅不僅不合法令規範，還可能導致房屋市場混沌現象愈來愈明顯，而使得政府對人民的「便民」德政反而變成有「擾民」之嫌，亦讓當前不景氣的房地產市場更為雪上加霜。
一、前言
當前國內房市不景氣，除了因為來自政府的打房政策影響之外，房價偏高所導致的市場供需失衡現象，而讓價格機向下修正，同時也造成民眾房價可能持續走低的預期，在抛售者眾以及願買者少的情況下，造成國內房市持續走低；為挽救房市頽勢，中央銀行的房市政策亦陸續鬆綁，唯國內房市交投並無呈現反轉現象，景氣持續低迷，而在房地產交投市場中，不僅價量齊挫，而且政府一連串的措施如老屋健檢、房屋稅變動等房市政策，導致市場混沌現象愈來愈明顯，使得政府對人民的「便民」德政反而變成有「擾民」之嫌。
整體而言，2016年下半年，國內續呈上半年房市不景氣走勢，房地產交易量價持續走低，根據房仲業者統計資料，在2016年8月的房地產市場中，受國際經濟不佳與國內打房政策影響，房市量、價齊挫，若政府未能提出有效政策以資因應，則未來房價可能仍會持續走低。
二.房市變動分析
有關國內當前的房市變動情形，可分為下列幾點來說明：
(一).政策鬆綁難挽回房市不景氣
一般而言，當房市步入不景氣時，由於人民的所得水準並未提高，加上人民對於房地產價量可能再下降的預期心理濃烈，導致房地產市場不景氣的陰影更為擴大，在預期房價可能下降的心理下，即使央行對房市的金融管制鬆綁，但也難救房地產「價跌量縮」的走勢。
事實上，政府為了打擊都會區不當高漲的房價，曾推動一連串的打房政策，而在抑低房市過熱的目標達成以後，卻也導致國內房市的不振，為解決房市不佳問題，中央銀行於2015年8月及2016年3月，分別解除人民購屋的選擇性信用管制區，至2016年下半年，大台北地區(北北桃)的33個行政區已全數鬆綁，但調降利率、銀行優惠房貸...等政策鬆手以後，卻在人民對房價可能再下跌的預期心理下，似已無法挽回日愈崩壞的房市買氣。根據國內房仲業者的統計，大台北地區33個行政區信貸措施陸續解除金融管制以後，在最近半年期間，有31個地區的房市交易量呈現減縮現象，其中，有11個區域量縮逾4成，有25個行政區房價走低，有6個區域房價下修逾1成以上。
若以最近兩年半的房市交易量變動來觀察(2014.02-2016.07)，便可發現除萬華、龜山區受惠於預售屋的交屋潮挹注，交易量呈現逆勢成長之外，其餘31個行政區全部呈現量縮走勢。其中，以新北市五股區的交易量衰退52％最多，北市松山、大安、文山、信義、南港、士林、中正、大同、內湖、新北鶯歌等區，交易量皆較2年半前的下跌幅度約4-5成左右。
在同段期間內，有25個行政區的房價呈現下跌走勢，其中，以新北市八里房價跌幅最多，均價從2年前的23.5萬元，下跌至今年的19萬元，房價跌幅19％。另外，桃園龜山、北市大安、信義區、新北新店、泰山區，房價也都下修超過1成。不過，在大台北地區的33個管制區中，亦有6個行政區房價呈現微幅上揚趨勢，包含台北市萬華區、新北市蘆洲區、林口區、鶯歌區，以及桃園市桃園區、中壢區，漲幅約在2%至8%之間，主要因2014年房市仍處於多頭時期，預售屋買賣熱絡，而大多數兩年前的預售屋都在近期內交屋，因而房價漲跌互見，同時造成各行政區房價的混亂現象。
(二)國內房市價量跌幅前十大
整體而言，央行的打房政策確實帶給國內房地產市場極大的衝擊，雖然2016年下半年，大台北地區(北北桃)的33個行政區已全數鬆綁，但若觀察最近兩年的房市變化，便可看出國內房市交投清冷，不僅價量齊挫，房仲業者生計受到影響，而且影響國內的就業與經濟的發展。
若進一步觀察房市政策鬆綁以後，其最近兩年內對房市所造成的影響，則可從國內影響最大的十個行政區的房地產交易量價之變動情形來做說明。根據內政部及全國不動產所公佈的統計資料，在最近兩年的房市交易量價變化中，除了桃園市龜山區的房地產交易量因受預售屋之交屋潮挹注影響，而成三倍以上的交易量數成長之外，其餘各行政區均是價量齊挫走勢。
若以房價變動來觀察，則以新北市八里區的房價幾達二成為最大，由2014年1-7月的每坪均價23.5萬元降為2016年1-7月的每坪19萬元，兩年的平均房價降幅幾近二成(19%)；另外，桃園市龜山區的房地產交易量雖因交屋潮而大幅提升，但其房價仍不漲反降，跌幅仍達16%，居跌幅第二位；房價跌幅第三位則是台北市大安區的15%，而大安區的房價是台北市多年以來房價相對高昂的地區；至於房價跌幅的後三位分別是新北市的中和區(-8%)，以及台北市的南港區(-8%)與松山區(-7%)。
在同段期間內，房地產交易量下降最大的行政區以台北市松山區的降幅將近一半為最大(-49%)，次為大安區(-47%)，再次為台北市的信義區(-45%)與南港區(-45%)，三個行政區的交易量跌幅都超過4成以上。至於交易量下跌的後三個區分別是新北市的泰山區(-15%)、新店區(-13%)、中和區(-12%)。有關中央銀行打房政策鬆綁後，對國內房市交易量價變動最大的十個行政區之比較，可參閱表1的說明。
表1 央行房市政策鬆綁後房市交易量價變動比較表 單位：萬元/坪；%
資料來源：1.內政部 2.全國不動產企研室 3.作者整理。
(三).六都房市移轉棟數持續走低
除了因房市不景氣，導致不動產交易量下跌之外，又因預售屋的交屋高峰期已過，因此，六都移轉棟數大多呈現衰退走勢，以2016年8月為例，在六都中，以台北市及桃園市的降幅將近3成最大，分別為-29.1%與-28.2%，而以台中市的-5.2%為最小；唯一上漲的都會區則是台南市，上揚幅度為5.3%，主要因市政府建設所帶來的內需強勁，支撐買盤，而使其房市交易不太受到整體景氣的影響。唯房地產移轉棟數的月變動率雖然下降，但大多數都會區年增率已轉為正成長，唯房市是否回溫則須後市觀察。有關2016年前八個月中，台灣六都房地產移轉棟數變動比較，可參閱表2的說明
表2 台灣六都房地產移轉棟數變動比較表(2016年8月) 單位：%
資料來源：作者整理。
(四).房市交易量逐漸回穩
最近一年來，國內房價變動從盤整、回穩到下跌的走勢，主要因房地合一正式實施前，部分多屋族對於稅制不清楚而心生恐懼，因而願意以平價或少賺方式出售，另方面，央行於2016年3月解除所有管制區、調降利率，銀行業為了搶業績祭出優惠房貸，買氣一度回穩，同時也強化了賣方信心，價格從盤整趨於平穩。另外，由於房市買氣低迷，建商為了刺激買氣，價格逐漸下修，在建商帶頭讓利的情況下，使得房價再度走低，而若2016年第4季中古屋連動調整價格，對後市交易量將會產生衝擊。
整體而言，雖然2016年的房屋移轉棟數有可能創下新低，不過房市表現有越來越穩的走勢，買賣移轉棟數從2016年第1季的年減少32％，第2季年下降7.6％，到8月時有五都移轉轉為正成長，顯現2016年房市有機會開低走高，唯房市交易量能否持續回隱則有待後市的房市政策執行。
三.老屋健檢
1999年921地震過後，引發國人對於房屋防震與耐震的重視，而在七年過後，新任內政部首長們因急於政績表現，因而有「老屋健檢」的主張，其所論主題是為強化台灣建築居住安全，因而要求30年以上老屋於買賣交易時檢附健檢報告，同時強調不會因健檢不合格而限制交易。
一般而言，目前房屋交易即附有屋況說明書，而老屋健檢報告就是一種屋況說明。內政部現有「安家固園計畫」，未來可能會比照由結構、土木、建築等技師公會負責健檢，為避免衝擊市場，並考慮健檢人力，會就屋齡、樓層等分階段辦理，如以逾40年、六層樓以上集合住宅優先適用，但相關機制還須進一步討論。然而，這樣的一個政策議題真的能符合現代人的需求嗎？它是一項便民政策？或僅是一種擾民行為？
由於建築法對於老屋健檢並無規定，政府若欲推動此項政策，必須先研擬修《建築法》，以強制公共建築物進行耐震能力評估，但這項修法原是以「單一產權」的公共建築物為目標，並非一般住宅。且《建築物公共安全檢查簽證申報辦法》僅針對防火避難與設備安全兩項檢查，並沒有耐震評估，因此，研擬修定《建築法》必須加入老屋健檢的項目，先賦於法源，然後才能加入耐震能力評估。
由於老屋的居住安全較多爭議，同時也會讓城市缺少競爭力，而全台灣一年中因都更而拆除的老屋約僅有千戶，且都更又是居住安全和都市容貌的核心議題，內政部已擬定包括強化公辦都更效能、縮短都更審議流程、都更容積獎勵內容提前確定、規畫都更專責機構等4大推動方向，然而，若就都更效率而言，其實老屋健檢政策是緩不濟急的。
根據內政部統計，截至2016年上半年為止，全國房屋稅籍住宅類數量約844萬戶，其中，有384萬戶老屋，平均屋齡28.91年，台北市平均屋齡30.77年，新北市老屋的占比接近八成，居全國之冠，為全台住宅屋齡最高縣市。若再以30年以上老屋來觀察，則約368萬戶；以六都房地產分佈情形來觀察，新北市30年以上老屋最多約65萬戶，占新北市總房屋數比達4成以上(42％)，台北市則有約57萬戶，占北市總房屋數的比重更高達六成以上(64％)。
另方面，綜觀老屋分布密集區，大多集中於舊市鎮與火車站周邊，亦即各縣市發展脈絡多以市中心車站為起點，因交通機能而帶動商業活動，因經濟發展而形成住宅聚落。以台北市為例，台北車站、西門町一帶是經濟發展最早開發的地點，也因此吸引人口聚集。而在人氣聚集與舊屋交夾的情況下，若冒然實施老屋健檢，將對不動產市場造成極大震撼。
蓋因老屋健檢所需考量的因素很多，若老屋健檢後有完整的配套措施，可以給民眾更安心的安全保障，則國人當會對此項政策樂觀其成。然而，老屋健檢後可能是正常或小幅修繕，嚴重者是否要都更，結果都將影響人民權益；另外，此項政策所必須考量的因素尚有一些必須考量的問題，如公家廳舍年限為60年，為什麼民宅30年就要健檢？健檢是的標準為何？應由什麼單位負責？費用如何支付？更重要的是若真的有問題，究竟要被拆？還是改建？...等，而所有這些因素都會導致舊的房屋的買賣交易發生問題，並讓空屋率大幅增加，對當前不景氣的房地產市場無疑是雪上加霜，其結果是政府的「愛民」美意卻成了「擾民」的不當政策。
另方面，老屋健檢將增加仲介市場的負擔，未來屋齡30年以上老屋的委售案件可能大為減少，影響其交易量及房價，特別是當前房市低迷，房屋稅紛爭未解，照顧弱勢的社會住宅尚無具體進度，住宅法、租賃專法待修，市場不確定紛擾因素太多，此時急著推老屋健檢，對市場又投下更多不利影響，而若執行時機不對，則容易引起更多民怨。
事實上，在民主國家中，一個公共政策的形成，在行政上必須經由一定的程序，內部評估程序完成以後，才能確定並對外宣佈，因為政府閉門造車，必然不能符合民意需求，因而行政院否定內政部的老屋健檢政策。然而，行政院雖然否定內政部將強制30年以上老屋健檢才能買賣的策略，但已引發議會的質詢，同時引發民眾的抱怨，主要因當前房市不景氣，中古屋若因老屋健檢政策將受到更大打擊，若政府仍無其他適當的配套措施以之因應，則房市恐有崩盤之虞。亦即政府修法因應是美意，但因缺乏配套措施，難免會引發民眾恐慌，便民成了擾民。
四.房屋稅變動
房屋稅是指對房屋現值課徵的稅費，而其所指的房屋是針對固定在土地上的各種建築物，不論是供營業、工作，或住宅使用，都必須課稅，且屬於地方稅。
依我國財政收支劃分法的規定，現行租稅結構區分為國稅(中央稅)、直轄市及縣市稅(地方稅)二級，前者由國稅局負責國稅的徵收，包括營業稅、所得稅、遺產稅、贈與稅、貨物稅、證券交易稅、期貨交易稅及菸酒稅等；後者由稅捐處負責地方稅的徵收，包括房屋稅、地價稅、使用牌照稅、土地增值稅、印花稅、娛樂稅及契稅，故知房屋稅的調整及徵收屬地方政府權責。
2016年9月12日，為解決都會地區高房價的問題，台北市提出房屋稅改革方案，包括舊房之房屋稅完全不變，全面調升15年以內中古屋房屋稅，以及僅調升15年內豪宅房屋稅，三種方案的主要共同點是取消新成屋的加價項目，並將豪宅稅的路段率改為固定比率，藉以調降新成屋及豪宅的房屋稅。
台北市調降新成屋房屋稅的做法可以理解，由於當前國內房市不景氣，首善地區的台北市之房市表現不佳，價量俱挫；根據內政部所編製的第46期全國都市地價總指數為119.33，較上期的上漲幅度為0.04%，是自2010年(民99年)以來漲幅最小的一期。而在國內各都會地區的地價變動中，台北市是六都中唯一下跌的都會區，地價指數下跌1.52%，也是全國跌幅最大的城市。
台北地價下降主要反應在最近兩年的政府重稅及限貸打房政策，房屋去化不佳，房地價格下修，又因地價為房價先行指標，目前新案供給有許多仍是近年建商高價取得之土地，短時間內，台北市房價大幅降價仍屬不易，但整體市場呈現量縮價跌趨勢，且其降幅取決於建商對後市的房市信心及讓利幅度。台北市政府在房市不景氣，而又顧及未來房市發展的情況下，而有全面調降新成屋房屋稅的主張，唯同時還包括舊房屋稅的調升與豪宅稅的改革。
一般而言，房屋稅的高低與其稅基有關，而房屋稅稅基主要包含房屋標準單價、折舊率、路段率等三大要素，為了因應房市變化，同時滿足居住正義的需求，有關房屋標準單價評定由每三年改為兩年，折舊率及路段率亦可適時調整，唯業者表達反對立場，特別是台北市於2014年7月1日起，已採用房屋稅新制，同時已調高標準單價，調升99條路段率，並將非自用住宅房屋稅率由1.2%調高為3.6%，時隔兩年，各縣市又掀起調整房屋稅的浪潮，雖各有利弊得失，但不免仍有擾民之譏。
事實上，不動產問題不是地方問題，不是單一的經濟問題，而是全國性的問題，地方政府雖可依法調整房屋稅，但提高稅賦終非人民之所願，更容易引發人民與政府之間的對立；唯政府依法行事必須有稅源充足的考量，只要課徵金額、比率、時間等適宜，則在符合公開、公平、公正的原則下，人民應也可以接受增稅的訴求。重要的是宜考量整體性問題，房屋稅的課徵或調整宜考量地方政府與中央政府的合作，在適法、適權、適時的考量下，做出適當的調整稅賦政策，則房屋稅的改革效果必然會更好。
五.結論與建議
經由前述的分析說明，可列出本文的結論與建議如下：
1.當前國內房市正處於不景氣時期，由於人民對於房地產價量可能再下降的預期心理濃烈，在此情況下，即使央行對房市的金融管制鬆綁，但也難救房地產市場「價跌量縮」的走勢。
2.2016年下半年，大台北地區(北北桃)的33個行政區之房市金融管制已全數鬆綁，但國內房市交投清冷，不僅價量齊挫，房仲業者生計受到影響，而且影響國內的就業與經濟的發展。
3.房市不景氣，不動產交易量下跌，六都移轉棟數大多較上月衰退。唯房地產移轉棟數的月變動率雖然下降，但大多數都會區之年增率已轉為正成長，顯示房市已稍有回溫情形。
4.老屋健檢若有完整的配套措施，則國人當會樂觀其成，唯此項政策所必須考量的問題很多，且對當前不景氣的房地產市場不利，政府的「愛民」也變成了「擾民」。
5.不動產問題是全國性的問題，地方政府雖可依法調整房屋稅，但容易引發人民與政府之間的對立；房屋稅的課徵或調整宜考量地方與中央的合作，做出適當的調整稅賦政策，則房屋稅的改革效果會更好。
6.房市不景氣，央行去除管制亦無法減緩房市不佳走勢，加上老屋健檢、房屋稅變動等房市政策再三變動，影響人民權益與生活。
7.在當前房市不景氣中，政府又提出老屋健檢與房屋稅調整政策，使得房市不景氣的陰影更是雪上加霜，建議房市政策必須適宜而周延，不宜重政治而輕經濟，或以政治權謀算計權益分配，以不當方式揮動「居住正義」的大旗，來達到「不便民；反擾民」的結果。
參考文獻(資料引自國家政策研究基金會)
謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？
謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究。
謝明瑞(2014)，台灣房價二年降三成？
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謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉了嗎？
謝明瑞(2015)，房市不景氣下的銷售策略。
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謝明瑞(2016)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌。10月1日。
國內房市不景氣，主要來自政府的打房政策，以及房價偏高所導致的市場供需失衡現象，造成2016年國內房市持續走低；為挽救房市頽勢，中央銀行的房市政策亦陸續鬆綁，唯國內房市交投並無呈現反轉現象，不僅價量齊挫，而且政府還提出不利於房市翻盤的老屋健檢與房屋稅變動等房市政策，前者是指比照由結構、土木、建築等技師公會負責健檢，就屋齡、樓層等分階段辦理；後者則是指全面調漲房屋稅，同時還包括舊房屋稅的調升與豪宅稅的改革，雖尚未具體執行，但二者都是在未考量當前房市不景氣，亦未考量老屋健檢可能擾民，以及溯及既往的調高房屋稅不僅不合法令規範，還可能導致房屋市場混沌現象愈來愈明顯，而使得政府對人民的「便民」德政反而變成有「擾民」之嫌，亦讓當前不景氣的房地產市場更為雪上加霜。
一、前言
當前國內房市不景氣，除了因為來自政府的打房政策影響之外，房價偏高所導致的市場供需失衡現象，而讓價格機向下修正，同時也造成民眾房價可能持續走低的預期，在抛售者眾以及願買者少的情況下，造成國內房市持續走低；為挽救房市頽勢，中央銀行的房市政策亦陸續鬆綁，唯國內房市交投並無呈現反轉現象，景氣持續低迷，而在房地產交投市場中，不僅價量齊挫，而且政府一連串的措施如老屋健檢、房屋稅變動等房市政策，導致市場混沌現象愈來愈明顯，使得政府對人民的「便民」德政反而變成有「擾民」之嫌。
整體而言，2016年下半年，國內續呈上半年房市不景氣走勢，房地產交易量價持續走低，根據房仲業者統計資料，在2016年8月的房地產市場中，受國際經濟不佳與國內打房政策影響，房市量、價齊挫，若政府未能提出有效政策以資因應，則未來房價可能仍會持續走低。
二.房市變動分析
有關國內當前的房市變動情形，可分為下列幾點來說明：
(一).政策鬆綁難挽回房市不景氣
一般而言，當房市步入不景氣時，由於人民的所得水準並未提高，加上人民對於房地產價量可能再下降的預期心理濃烈，導致房地產市場不景氣的陰影更為擴大，在預期房價可能下降的心理下，即使央行對房市的金融管制鬆綁，但也難救房地產「價跌量縮」的走勢。
事實上，政府為了打擊都會區不當高漲的房價，曾推動一連串的打房政策，而在抑低房市過熱的目標達成以後，卻也導致國內房市的不振，為解決房市不佳問題，中央銀行於2015年8月及2016年3月，分別解除人民購屋的選擇性信用管制區，至2016年下半年，大台北地區(北北桃)的33個行政區已全數鬆綁，但調降利率、銀行優惠房貸...等政策鬆手以後，卻在人民對房價可能再下跌的預期心理下，似已無法挽回日愈崩壞的房市買氣。根據國內房仲業者的統計，大台北地區33個行政區信貸措施陸續解除金融管制以後，在最近半年期間，有31個地區的房市交易量呈現減縮現象，其中，有11個區域量縮逾4成，有25個行政區房價走低，有6個區域房價下修逾1成以上。
若以最近兩年半的房市交易量變動來觀察(2014.02-2016.07)，便可發現除萬華、龜山區受惠於預售屋的交屋潮挹注，交易量呈現逆勢成長之外，其餘31個行政區全部呈現量縮走勢。其中，以新北市五股區的交易量衰退52％最多，北市松山、大安、文山、信義、南港、士林、中正、大同、內湖、新北鶯歌等區，交易量皆較2年半前的下跌幅度約4-5成左右。
在同段期間內，有25個行政區的房價呈現下跌走勢，其中，以新北市八里房價跌幅最多，均價從2年前的23.5萬元，下跌至今年的19萬元，房價跌幅19％。另外，桃園龜山、北市大安、信義區、新北新店、泰山區，房價也都下修超過1成。不過，在大台北地區的33個管制區中，亦有6個行政區房價呈現微幅上揚趨勢，包含台北市萬華區、新北市蘆洲區、林口區、鶯歌區，以及桃園市桃園區、中壢區，漲幅約在2%至8%之間，主要因2014年房市仍處於多頭時期，預售屋買賣熱絡，而大多數兩年前的預售屋都在近期內交屋，因而房價漲跌互見，同時造成各行政區房價的混亂現象。
(二)國內房市價量跌幅前十大
整體而言，央行的打房政策確實帶給國內房地產市場極大的衝擊，雖然2016年下半年，大台北地區(北北桃)的33個行政區已全數鬆綁，但若觀察最近兩年的房市變化，便可看出國內房市交投清冷，不僅價量齊挫，房仲業者生計受到影響，而且影響國內的就業與經濟的發展。
若進一步觀察房市政策鬆綁以後，其最近兩年內對房市所造成的影響，則可從國內影響最大的十個行政區的房地產交易量價之變動情形來做說明。根據內政部及全國不動產所公佈的統計資料，在最近兩年的房市交易量價變化中，除了桃園市龜山區的房地產交易量因受預售屋之交屋潮挹注影響，而成三倍以上的交易量數成長之外，其餘各行政區均是價量齊挫走勢。
若以房價變動來觀察，則以新北市八里區的房價幾達二成為最大，由2014年1-7月的每坪均價23.5萬元降為2016年1-7月的每坪19萬元，兩年的平均房價降幅幾近二成(19%)；另外，桃園市龜山區的房地產交易量雖因交屋潮而大幅提升，但其房價仍不漲反降，跌幅仍達16%，居跌幅第二位；房價跌幅第三位則是台北市大安區的15%，而大安區的房價是台北市多年以來房價相對高昂的地區；至於房價跌幅的後三位分別是新北市的中和區(-8%)，以及台北市的南港區(-8%)與松山區(-7%)。
在同段期間內，房地產交易量下降最大的行政區以台北市松山區的降幅將近一半為最大(-49%)，次為大安區(-47%)，再次為台北市的信義區(-45%)與南港區(-45%)，三個行政區的交易量跌幅都超過4成以上。至於交易量下跌的後三個區分別是新北市的泰山區(-15%)、新店區(-13%)、中和區(-12%)。有關中央銀行打房政策鬆綁後，對國內房市交易量價變動最大的十個行政區之比較，可參閱表1的說明。
表1 央行房市政策鬆綁後房市交易量價變動比較表 單位：萬元/坪；%
| 交易量 | 交易量 | 變動量 | 房價 | 房價 | 變動量 | |||
| 排名 | 都會區 | 行政區 | 2014年1-7月 | 2016年1-7月 | % | 2014年1-7月 | 2016年1-7月 | % |
| 1 | 新北市 | 八里區 | 259 | 204 | -21 | 23.5 | 19 | -19 |
| 2 | 桃園市 | 龜山區 | 1274 | 5170 | 306 | 18.1 | 15.2 | -16 |
| 3 | 台北市 | 大安區 | 1784 | 944 | -47 | 95.7 | 81.6 | -15 |
| 4 | 新北市 | 新店區 | 2340 | 2027 | -13 | 39.6 | 34.5 | -13 |
| 5 | 台北市 | 信義區 | 1400 | 774 | -45 | 78.6 | 68.7 | -13 |
| 6 | 新北市 | 泰山區 | 378 | 322 | -15 | 30.2 | 26.7 | -12 |
| 7 | 台北市 | 士林區 | 1590 | 900 | -43 | 58.5 | 53.3 | -9 |
| 8 | 新北市 | 中和區 | 2457 | 2159 | -12 | 40.9 | 37.6 | -8 |
| 9 | 台北市 | 南港區 | 1020 | 565 | -45 | 59.3 | 54.8 | -8 |
| 10 | 台北市 | 松山區 | 1377 | 706 | -49 | 76.3 | 70.7 | -7 |
(三).六都房市移轉棟數持續走低
除了因房市不景氣，導致不動產交易量下跌之外，又因預售屋的交屋高峰期已過，因此，六都移轉棟數大多呈現衰退走勢，以2016年8月為例，在六都中，以台北市及桃園市的降幅將近3成最大，分別為-29.1%與-28.2%，而以台中市的-5.2%為最小；唯一上漲的都會區則是台南市，上揚幅度為5.3%，主要因市政府建設所帶來的內需強勁，支撐買盤，而使其房市交易不太受到整體景氣的影響。唯房地產移轉棟數的月變動率雖然下降，但大多數都會區年增率已轉為正成長，唯房市是否回溫則須後市觀察。有關2016年前八個月中，台灣六都房地產移轉棟數變動比較，可參閱表2的說明
表2 台灣六都房地產移轉棟數變動比較表(2016年8月) 單位：%
| 區域 | 移轉棟數 | 月變動率 | 排名 |
| 台北市 | 1961 | -29.1 | 下降幅度最大 |
| 新北市 | 3836 | -7.0 | |
| 桃園市 | 2894 | -28.2 | 下降幅度第二 |
| 台中市 | 2662 | -5.2 | |
| 高雄市 | 2682 | -11.8 | |
| 台南市 | 1569 | 5.3 | 唯一上漲都會區 |
| 總計 | 12992 | -13.6 |
(四).房市交易量逐漸回穩
最近一年來，國內房價變動從盤整、回穩到下跌的走勢，主要因房地合一正式實施前，部分多屋族對於稅制不清楚而心生恐懼，因而願意以平價或少賺方式出售，另方面，央行於2016年3月解除所有管制區、調降利率，銀行業為了搶業績祭出優惠房貸，買氣一度回穩，同時也強化了賣方信心，價格從盤整趨於平穩。另外，由於房市買氣低迷，建商為了刺激買氣，價格逐漸下修，在建商帶頭讓利的情況下，使得房價再度走低，而若2016年第4季中古屋連動調整價格，對後市交易量將會產生衝擊。
整體而言，雖然2016年的房屋移轉棟數有可能創下新低，不過房市表現有越來越穩的走勢，買賣移轉棟數從2016年第1季的年減少32％，第2季年下降7.6％，到8月時有五都移轉轉為正成長，顯現2016年房市有機會開低走高，唯房市交易量能否持續回隱則有待後市的房市政策執行。
三.老屋健檢
1999年921地震過後，引發國人對於房屋防震與耐震的重視，而在七年過後，新任內政部首長們因急於政績表現，因而有「老屋健檢」的主張，其所論主題是為強化台灣建築居住安全，因而要求30年以上老屋於買賣交易時檢附健檢報告，同時強調不會因健檢不合格而限制交易。
一般而言，目前房屋交易即附有屋況說明書，而老屋健檢報告就是一種屋況說明。內政部現有「安家固園計畫」，未來可能會比照由結構、土木、建築等技師公會負責健檢，為避免衝擊市場，並考慮健檢人力，會就屋齡、樓層等分階段辦理，如以逾40年、六層樓以上集合住宅優先適用，但相關機制還須進一步討論。然而，這樣的一個政策議題真的能符合現代人的需求嗎？它是一項便民政策？或僅是一種擾民行為？
由於建築法對於老屋健檢並無規定，政府若欲推動此項政策，必須先研擬修《建築法》，以強制公共建築物進行耐震能力評估，但這項修法原是以「單一產權」的公共建築物為目標，並非一般住宅。且《建築物公共安全檢查簽證申報辦法》僅針對防火避難與設備安全兩項檢查，並沒有耐震評估，因此，研擬修定《建築法》必須加入老屋健檢的項目，先賦於法源，然後才能加入耐震能力評估。
由於老屋的居住安全較多爭議，同時也會讓城市缺少競爭力，而全台灣一年中因都更而拆除的老屋約僅有千戶，且都更又是居住安全和都市容貌的核心議題，內政部已擬定包括強化公辦都更效能、縮短都更審議流程、都更容積獎勵內容提前確定、規畫都更專責機構等4大推動方向，然而，若就都更效率而言，其實老屋健檢政策是緩不濟急的。
根據內政部統計，截至2016年上半年為止，全國房屋稅籍住宅類數量約844萬戶，其中，有384萬戶老屋，平均屋齡28.91年，台北市平均屋齡30.77年，新北市老屋的占比接近八成，居全國之冠，為全台住宅屋齡最高縣市。若再以30年以上老屋來觀察，則約368萬戶；以六都房地產分佈情形來觀察，新北市30年以上老屋最多約65萬戶，占新北市總房屋數比達4成以上(42％)，台北市則有約57萬戶，占北市總房屋數的比重更高達六成以上(64％)。
另方面，綜觀老屋分布密集區，大多集中於舊市鎮與火車站周邊，亦即各縣市發展脈絡多以市中心車站為起點，因交通機能而帶動商業活動，因經濟發展而形成住宅聚落。以台北市為例，台北車站、西門町一帶是經濟發展最早開發的地點，也因此吸引人口聚集。而在人氣聚集與舊屋交夾的情況下，若冒然實施老屋健檢，將對不動產市場造成極大震撼。
蓋因老屋健檢所需考量的因素很多，若老屋健檢後有完整的配套措施，可以給民眾更安心的安全保障，則國人當會對此項政策樂觀其成。然而，老屋健檢後可能是正常或小幅修繕，嚴重者是否要都更，結果都將影響人民權益；另外，此項政策所必須考量的因素尚有一些必須考量的問題，如公家廳舍年限為60年，為什麼民宅30年就要健檢？健檢是的標準為何？應由什麼單位負責？費用如何支付？更重要的是若真的有問題，究竟要被拆？還是改建？...等，而所有這些因素都會導致舊的房屋的買賣交易發生問題，並讓空屋率大幅增加，對當前不景氣的房地產市場無疑是雪上加霜，其結果是政府的「愛民」美意卻成了「擾民」的不當政策。
另方面，老屋健檢將增加仲介市場的負擔，未來屋齡30年以上老屋的委售案件可能大為減少，影響其交易量及房價，特別是當前房市低迷，房屋稅紛爭未解，照顧弱勢的社會住宅尚無具體進度，住宅法、租賃專法待修，市場不確定紛擾因素太多，此時急著推老屋健檢，對市場又投下更多不利影響，而若執行時機不對，則容易引起更多民怨。
事實上，在民主國家中，一個公共政策的形成，在行政上必須經由一定的程序，內部評估程序完成以後，才能確定並對外宣佈，因為政府閉門造車，必然不能符合民意需求，因而行政院否定內政部的老屋健檢政策。然而，行政院雖然否定內政部將強制30年以上老屋健檢才能買賣的策略，但已引發議會的質詢，同時引發民眾的抱怨，主要因當前房市不景氣，中古屋若因老屋健檢政策將受到更大打擊，若政府仍無其他適當的配套措施以之因應，則房市恐有崩盤之虞。亦即政府修法因應是美意，但因缺乏配套措施，難免會引發民眾恐慌，便民成了擾民。
四.房屋稅變動
房屋稅是指對房屋現值課徵的稅費，而其所指的房屋是針對固定在土地上的各種建築物，不論是供營業、工作，或住宅使用，都必須課稅，且屬於地方稅。
依我國財政收支劃分法的規定，現行租稅結構區分為國稅(中央稅)、直轄市及縣市稅(地方稅)二級，前者由國稅局負責國稅的徵收，包括營業稅、所得稅、遺產稅、贈與稅、貨物稅、證券交易稅、期貨交易稅及菸酒稅等；後者由稅捐處負責地方稅的徵收，包括房屋稅、地價稅、使用牌照稅、土地增值稅、印花稅、娛樂稅及契稅，故知房屋稅的調整及徵收屬地方政府權責。
2016年9月12日，為解決都會地區高房價的問題，台北市提出房屋稅改革方案，包括舊房之房屋稅完全不變，全面調升15年以內中古屋房屋稅，以及僅調升15年內豪宅房屋稅，三種方案的主要共同點是取消新成屋的加價項目，並將豪宅稅的路段率改為固定比率，藉以調降新成屋及豪宅的房屋稅。
台北市調降新成屋房屋稅的做法可以理解，由於當前國內房市不景氣，首善地區的台北市之房市表現不佳，價量俱挫；根據內政部所編製的第46期全國都市地價總指數為119.33，較上期的上漲幅度為0.04%，是自2010年(民99年)以來漲幅最小的一期。而在國內各都會地區的地價變動中，台北市是六都中唯一下跌的都會區，地價指數下跌1.52%，也是全國跌幅最大的城市。
台北地價下降主要反應在最近兩年的政府重稅及限貸打房政策，房屋去化不佳，房地價格下修，又因地價為房價先行指標，目前新案供給有許多仍是近年建商高價取得之土地，短時間內，台北市房價大幅降價仍屬不易，但整體市場呈現量縮價跌趨勢，且其降幅取決於建商對後市的房市信心及讓利幅度。台北市政府在房市不景氣，而又顧及未來房市發展的情況下，而有全面調降新成屋房屋稅的主張，唯同時還包括舊房屋稅的調升與豪宅稅的改革。
一般而言，房屋稅的高低與其稅基有關，而房屋稅稅基主要包含房屋標準單價、折舊率、路段率等三大要素，為了因應房市變化，同時滿足居住正義的需求，有關房屋標準單價評定由每三年改為兩年，折舊率及路段率亦可適時調整，唯業者表達反對立場，特別是台北市於2014年7月1日起，已採用房屋稅新制，同時已調高標準單價，調升99條路段率，並將非自用住宅房屋稅率由1.2%調高為3.6%，時隔兩年，各縣市又掀起調整房屋稅的浪潮，雖各有利弊得失，但不免仍有擾民之譏。
事實上，不動產問題不是地方問題，不是單一的經濟問題，而是全國性的問題，地方政府雖可依法調整房屋稅，但提高稅賦終非人民之所願，更容易引發人民與政府之間的對立；唯政府依法行事必須有稅源充足的考量，只要課徵金額、比率、時間等適宜，則在符合公開、公平、公正的原則下，人民應也可以接受增稅的訴求。重要的是宜考量整體性問題，房屋稅的課徵或調整宜考量地方政府與中央政府的合作，在適法、適權、適時的考量下，做出適當的調整稅賦政策，則房屋稅的改革效果必然會更好。
五.結論與建議
經由前述的分析說明，可列出本文的結論與建議如下：
1.當前國內房市正處於不景氣時期，由於人民對於房地產價量可能再下降的預期心理濃烈，在此情況下，即使央行對房市的金融管制鬆綁，但也難救房地產市場「價跌量縮」的走勢。
2.2016年下半年，大台北地區(北北桃)的33個行政區之房市金融管制已全數鬆綁，但國內房市交投清冷，不僅價量齊挫，房仲業者生計受到影響，而且影響國內的就業與經濟的發展。
3.房市不景氣，不動產交易量下跌，六都移轉棟數大多較上月衰退。唯房地產移轉棟數的月變動率雖然下降，但大多數都會區之年增率已轉為正成長，顯示房市已稍有回溫情形。
4.老屋健檢若有完整的配套措施，則國人當會樂觀其成，唯此項政策所必須考量的問題很多，且對當前不景氣的房地產市場不利，政府的「愛民」也變成了「擾民」。
5.不動產問題是全國性的問題，地方政府雖可依法調整房屋稅，但容易引發人民與政府之間的對立；房屋稅的課徵或調整宜考量地方與中央的合作，做出適當的調整稅賦政策，則房屋稅的改革效果會更好。
6.房市不景氣，央行去除管制亦無法減緩房市不佳走勢，加上老屋健檢、房屋稅變動等房市政策再三變動，影響人民權益與生活。
7.在當前房市不景氣中，政府又提出老屋健檢與房屋稅調整政策，使得房市不景氣的陰影更是雪上加霜，建議房市政策必須適宜而周延，不宜重政治而輕經濟，或以政治權謀算計權益分配，以不當方式揮動「居住正義」的大旗，來達到「不便民；反擾民」的結果。
參考文獻(資料引自國家政策研究基金會)
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