一.前言

去年年底才完成了北高市長及市議員的選舉，今年尚未開始經建的工作，選舉掃黑金的選後清算己然展開，在國家面臨財經困窘，並對房地產市場造成不利衝擊之際，政府實宜在拚經濟的議題上著手，而非在政治性的議題上來作爭論，因為不論是醫院的開錯藥，米酒的喝死人，餐廳的中毒事件，亦或是不動產業的雪上加霜，這些與人民生計或社會安全有關的議題，基本上都比政治上的口頭爭論來得重要，特別是失業問題的解決更為當務之急，政府雖然己大張旗鼓地表示降低失業率為其當前的主要措施，但觀其決策過程及實際作法，在立法院尚未立法通過的情況下即宣佈創救失業政策，爭加了朝野之間的對立，而對廣大的失業民眾而言，可能仍是緩不濟急，而當工作不在，所徥不足於糊口之時，人民的購屋需求當然亦相對下降，在此情況下，即使購屋貸款利率再低，房價持續探底，房地產的去化還是會產生問題．

除此之外，資金外移的情形並無減少的趨勢，雖北高市長及市議員的選舉己過，但資金卻尚未回流，不僅股票市場的表現不如預期，營建類股表現亦不如人意，面對國內政經局勢的紊亂，房地產欲從百業蕭條中殺出一條生路，恐仍須付出極大的代價，業者唯有努力自求多福，才能在未來的一年中有所因應與突破了；由於政治影響經濟，而經濟條件的變化又與房屋市場有密切的關聯性，為了解國內房地產與營建類股行情的變動情形，本文中，擬分為當前房地產的行情，以及營建類股的變化分析等兩個部分，以作為了解當前國內房地產行情變化的參考。

二.房地產行情分析

自民國七十九年台灣的房地產市場呈現買方市場以降，房屋的銷售率即普遍不理想，至今以歷經十餘年的餘屋消化，但房地產市場仍未走出低迷的困境，若以最近的一年之表現情形來看，在過去的一年中，國內的房屋之去化行情不佳，房地產業的表現確實不如理想，一則經濟條件每況愈下，資金外流，企業不願在國內留下太多的資金，來供受阻，一則國內失業率居高不下，需求有限，而在政經條件日愈惡化，且房地產供需變化仍受政治與經濟條件改變影響的情況下，房地產的行情未來仍不太可能會有太大的轉變，即使在未來新的一年中，為了總統大選而釋出更多的利多，但若政府無其他的配套措施以資因應，則仍難有突破性的進展。

為便於分析當前房地產市場的發展情形，不妨先來了解當前房地產的供需狀況與去化情形，然後再來了解因為政治環境改變，以及經濟不景氣所可能產生的後續之發展為何？

從房地產市場的變動趨勢來看，僅管當前的經濟環境不佳，但仍有在逆境中成長的案例，主要因國內的利率水準持續走低，而股市行情不佳，其他的投資管道之獲利性亦不明確，且風險性亦高的情況下，房地產乃成為另一個資金聚集的好去處，因為若一但房市有回春的跡象，則購屋將成為最佳置產的模式，特別是每年的過年期間，就是不動產業所謂的旺季，亦是最為熱絡的銷售檔期，因此，許多較具知名度的業者乃積極在農曆年來臨之前推案，而在當前房地產景氣不佳的時節，推案愈多，其所存在的風險也愈大，唯相對的當風險增加時，其獲利的機會也相對增加，而這也是在房市不景氣時，業者仍會一再推案的主要原因之一，而在全國各主要縣市中，又以台北市的推案較具發展潛力，主要因其利基相對較高，因而引起業者在大台北地區的推案．

再從房價的表現情形來看，在經歷十餘年的買氣下降以後，消費者早己打破房價易昇難跌的迷失，主要因市場供過於求的情形一直無法有效改變，造成房地產價格逐漸往下調整，而由於房地產的價位大抵己下修到合理的價位，因此，只要能找到合理的區位，則其被潛在投資者或購屋者所接受的機會便很大，以台北市的推案為例，不論是海悅廣告所承銷的陽光生活，麗水松園，還是新推出的華爾道夫個案，都有不錯的銷售實績，特別是位於長春路與龍江路的華爾道夫個案，更是以飯店超豪宅的概念來打造新的市場商品，藉以提高房市的去化，而實際資料顯示，銷售率還頗能解決當前房市不景氣的陰霾，顯示此一趨勢可能是未來房地產市場所必須要考量的重要因素．

除了台北地區有不少成功的案例之外，台中地區也有不錯的銷售實績，主要因房地產業者大都集中在今年的第一季推案，而距離台中市南區的大里市在交通問題獲得解解決之後，大里市的房市去化相對亮麗，由於其接近中興大學校區，距離台中市中心又近，比起台中市的近郊，其優越的地理區位仍是其他地區所難於比擬，未來若大里市併入台中市區，則其房地產的去化將更為暢旺；此外，台中市的北屯與西屯的發展亦極為快速，特別是外來人口較多的西屯區，更是兵家必爭之地，若再加上科學園區的進駐，將吸引更大的業者前往開疆闢土，當企業經營與商圈配合之後，人潮湧現，對房屋的需求亦相對增，故其未來的發展不容忽視．

今年開春之際，國內的房地產之所以可能產生較大的利基，其可能的原因很多，但遠離選舉所帶來的資金排擠效應應是較主要的因素，蓋因大部分的業者可能都有相同的共識，那就是營建業者之所以希望在今年第一季推出個案的原因，主要因2004年的總統大選可能提前引爆，而以國內當前的政經情況來看，各政黨之間為了爭奪國家大位，以及其所可能牽涉到龐大資源之利用，國內大部分的人力與資金可能會大量的投入，從而提早產生資金排擠效應，資金無法投入不動產的市場，在此情況下，即使業者所推出的個案不錯，價格低，景觀佳，但若市場並無購買力，則亦難有突破性的進展，而今，業者大量投入第一季房市的結果，不僅使房地產的供應量增加，而且讓有欲購屋的民眾獲得更大的利基，也讓今年第一季的房地產市場可能出現難得一見的榮景．

然而，單有季節性的需求還是不足於解決房市去化不佳的問題，因為購屋需要龐大的資金作後盾，?有足夠的資金當然就不能引起購屋的慾望，亦即所得多寡將是影響房市買氣的最主要因素，在此情況下，若人民的就業問題無法獲得基本解決，收入來源短缺，或所得不足於支應生活支出，則短暫的季節性需求雖可使房市短期回升，但還是無法解決房市的長期不景氣問題，因為影響人民生活最重要的為所得與財富，設若人民的所得若無法負荷其最基本的生計，或因經濟不景氣因素而失業，造成所得與消費的配置失當，則失業仍是影響房地產去化最主要因素．

根據行政院主計處所公佈的資料顯示，九十一年十一月的失業率為5.23％，比上個月下降了0.09％，但若加上季節性調整因素，則十一月的失業率為5.16％，反而比上個月增加了0.03％，這不但是自今年七月以來，連續五個月的持續上升，而且也讓廣義的失業率達到了7.46％，再度創下了歷史性的新高，面對日愈嚴重的失業問題，政府似仍無良方可資解決，台灣的失業問題幾時休，一直是現代人，特別是年輕人心中最深沈的夢魘。

從總體經濟學的觀點，失業率與通貨膨脹率的加總即為痛苦指數，而今，國內的消費者物價指數及躉售物價指數尚能保持穩定，唯獨失業率卻是每況愈下，而其所衍生出來的不只是經濟問題而已，還包括了十分嚴重的社問題，如自殺事件層出不窮，搶案事件時有所聞，而個人因收入來源不足所造成的作姦犯科更是不勝枚舉，造成社會紊亂，人心惶惶不可終日，這些都是失業所衍生出來的問題。

面對失業問題所造成的社會亂象，政府亦思有所作為，如行政院所積極推動的「公共服務工作推動計畫」與「擴大公共建設計畫」，就是為了要解決當前日愈重的失業問題，而其最終目的則是讓九十二年的失業率降至4.5％以下，並達成經濟成長率超過3.52％的目標。然而，政府以推動公共政策的方式來達到降低失業率並提升經濟成長率的作法雖值得肯定，但在作法上顯然仍有待商榷，主要因政府並無在事前作過良好的規劃，在沒有足夠的配套措施以資因應的情況下，這種治標不治本的作法，可能無法達到政府所預期的目標。

根據行政院為解決失業問題所提出的兩大經濟方案來看，其所需的經費約七百億元，但政府並無足夠的資金以資因應，因此，其解決的方式是以排除公債法舉債的限制，以及排除預算法的資本門支出之限制，來增加舉債的上限，用以推動「公共服務工作推動計畫」，並創造中高齡失業人口的就業機會。然而，政府的這項舒困政策是否就能解決日愈嚴重的失業問題呢？答案可能不是那麼樂觀，因為「公共服務工作推計畫」雖然在第一年就投入了二百億元，希望創造七萬五千個工作機會，用以解決中高齡人口的失業問題，然而，以二百億元所創造出來的就業機會卻僅能滿足不到一半失業者的需求，且此一救急計畫為期僅有一年，並未從長遠的就業計畫來作考量，且僅能造就部分關係良好的人獲得工作的機會，很明顯的是為了一年以後的總統大選作舖路的工作，此種作法不僅有選舉綁樁之嫌，而且亦無法有效的解決全面性的失業問題。

為了作進一步的驗證，我們可將行政院於去年十二月二十七日所公佈的搶救失業專線(0800777888)為例，在其所開放的六十條專線中，單單在第一天之內就打入了近七千通的電話，平均一線約一千兩百通，即使每次的通話僅只有兩分鐘的時間，亦須二十四小時的接機才能消化，更何況是每人的訊問時間不可能只有兩分鐘，在此情況下，即使是工作人員日以繼夜的輪班，亦不可能二十四小時的熱線聯播，顯示民眾對於工作的需求，確實已到無己復加的地步了，然而，求職電話的接通並不表示就有工作，也不是以先登記就可以先分派工作，而是以35歲至65歲之間的成年人，且三年內工作滿六個月以上的失業者為主，至於負擔家計的婦女，中高齡者，原住民，身心障礙者，以及生活扶助戶等特定對象則不在此限，每個工作計劃以六個月為一期，最長可延為一年．

事實上，行政院目前所推出的搶救失業與一年多以前所推出的希望就業工程相較，在意義上並無太大的不同，都是為了解決人民失業的問題，但早期的希望就業工程是地方首長用以選舉綁樁的利器，將職位讓給親友或樁腳，由於職位的提供並非以真正的需求者為主，而是以還人情為主要的考量，因此，在執行上曾經引起極大的爭議，而今的搶救失業亦可能是換湯不換藥，亦即政策的推動可能面臨同樣的困境，一則行政院的公共服務擴大就業方案與擴大公共建設計畫兩個特別方案目前仍未排入立法院的會程，二則此項?有配套的搶救失業政策在實行上與2004年的總統大選有極大的關聯性，因而讓在野黨認為有大選綁樁之嫌而蓄意杯葛；另方面，失業者亦懷疑此時宣佈僅供登記，實則並未實現的搶救失業專線，僅是政府試圖降低失業率的數字，在春節安撫人心，以達到其政治之意圖，對整個失業員工而言，並無任何助益，而在立法院仍未通過法定排案，在野聯盟認為有大選綁樁之嫌，以及失業者認為其只是安撫民心，以達其政治意圖的情況下，政府此項端牛肉的措施能否普及失業大眾，仍有待觀察。

另方面，由於政經條件所帶來的國內房地產情況不佳，其形成原因亦可從企業經營者的動向來作說明，國內房地產景氣低迷，業者為圖生存，只有遠走大陸，將台灣的人力與資金大量的移轉，造成台灣的房地產市場更為惡化；從企業經營是以營利為主要目標的立場來看，國內的營建業者寧捨去國內的黃昏市場而就如日中天的大陸市場，原無可厚非，但若企業出走，債留台灣，則實非國家之福，亦非人民之所願，只是在商言商，業者為了企業的永續經營，只能干冒大不諱了。

三.營建類股分析

在新的一年中，我們的生活環境雖然仍有許多不確定性的因素，使得上至政府高官顯赫，下至販夫走卒，均無法確定其所面臨的社會將帶給他們什麼樣的改變，其間的變幻莫測有若國內的股票市場，一般人可能都無法了解股市未來的行情會是如何改變，儘管如此，在歲未年初之際，己經有不少的投信業者，證券公司，投顧公司，以及投資法人等，己紛紛向外發佈今年股市將呈現出什麼樣的一種狀況，只是股票市場僅此一家，股票加權指數亦僅有一種，但各個理財機構所併構出來的股市行情變化幾乎都不相同，有些還是南轅北轍，然而，若就整個行情來作觀察，綜合各家的說法之後，大部分的業者都同意今年的股市之最低點應會在第一季出現，但下半年會有最佳的行情．

從台股的大盤走勢來看，利率高低是影響股市的重要指標之一，目前國內外的利率水準大都已降到歷史的新低，由於使用資金的成本下降，使得資金處在寬鬆的階段，而利率偏低，對於股市的上漲會有較大的助益，而美國企業的庫存己接近十年來的最低，亦即消費者的需求增加，經濟復甦可期，由於美國經濟情勢的變化影響台灣股票市場甚巨，因此，若國內的政經環境可以呈現好轉的走勢，則對於股票市場當然亦會有提升的助力．

除了國內外的經濟情勢對國內股票市場有利之外，吾人亦可從台灣過去大盤的走勢來作觀察，根據證期會所發佈的資料顯示，在過去的十四年中，若當年的台股為多頭時，其大盤指數的高點大都落在九月，十月，及十二月份，而低點則落在一至三月之間；但若台股走空頭時，則大盤指數高點大都落在一至二月之間，或落在四至五月之間，而其低點則落在八月至十月之間；根據統計資料所顯示的變動趨勢來看，若台灣的股票市場之走勢依如往例，則今年的第一季是有可能出現較高的行情；當然，此種由統計資料來解釋統計資料的作法並不十分穩當，其說服力也不高，特別是股票市場若合乎華爾街市場所稱許的醉步理論，則今年第一季可能會達到高峰的說法便不一定正確，然而，若以國人當前的處境而言，不論是房地產業者，或是一般的社會大眾，莫不希望今年的第一季能有不錯的表現績，因為股市是經濟的櫥窗，國內經濟條件惡化，失業率持續增加，設若股匯市再度連袂下調，加權總指數亦無止跌之跡象，則對營建類股的整體表現，亦難有明顯的助益。

在過去的一年中，台股表現不如預期，以去年最後一個月的股市之變動行情來觀察，股價加權總指數雖是漲跌互見，但利空高於利多，不論是電子類股，或傳統類股，亦或是是資金長期未曾青睞的營建類股，其表現都不如理想，如台積電與聯電等電子雙雄的表現似乎是每況愈下，股票稀釋之後，股價的表現愈來愈不理想，塑化類股的表現不錯，特別是在美伊可能爆發戰爭之際，國際油價高漲，塑化類股股價水漲船高，但獲利了結之後，此一多頭走勢己然受到影響，而其他的類股之表現並不樂觀，此外，由於因股市的變化具有連動性的關係，故任何類股的變化都會直接或間接影響到房地產市場的去化。

再從最近一個月的營建類股之個股表現來加以觀察，在最近的一個月中，營建個股的股價之表現尚稱平穩，但在漲跌之間仍以下降的機會較多，顯示營建類股的表現依然不理想，且至今並無明顯的利多因素，至於年節檔期是否能對極端不景氣的房市帶來一份利多，則仍有待選舉之後的觀察。雖然根據怡富投顧的統計資料，台股加權總指數在過去的十次大選過後，大盤都有不錯的表現實績，有些選舉過後的兩個星期內，加權總指數的漲幅都在一成以上，但此次的選後行情似無任何好轉的跡象．

從營建類股的個股表現來看，在本月的行情變化中，各個股的表現依然不佳，由於營建個股之股價己經偏低，太平洋，皇甫，與寶建等三家的的股價己低以一元，比上個月又多了一家，其市價行情分別為0.99元，0.95元，以及0.89元，在所有營建個股中，除了大陸工程的股價勉強超過面額售價，以每股10.95元的價格作收之外，其餘所有的個股之股價均己跌落十元的面值價位；除了營建個股的股價偏低之外，其成交量亦呈現大幅度的萎縮現象，且有部分的個股之成交量數不足百支，有些個股的成交量則僅有個位數．

綜觀營建類股的表現，其與大盤走勢雖亦呈連動關係，但在當前投資人普遍不看好房地產市場的情況下，其股價的變動應不會太大，亦不會有突破性的進展，雖然在今年第一季的股票行情中，可能會有較大的價量變化，但可能集中在電子類股或塑化類股，至於營建類股的表現，可能仍有待房市的回春了，有關營建類股的個股之價量變化情形，可參關表一的說明。

表一 營建類股個股價量比較分析表

(2002年12月)

單位：元、%、千股

證券總類

12月收盤

11月收盤

12月成交

11月成交

1國建

7.65

7.75

442

796

2國產

3.70

3.15

8127

2282

3國揚

3.15

3.35

2504

1246

4太設

0.90

0.99

6521

12803

5全坤興

4.99

4.21

47

4

6太子

3.68

3.50

238

191

7寶建

0.89

-

3902

-

8潤建

6.00

5.10

954

319

9龍邦

4.47

4.35

12534

772

10中工

3.17

2.88

3870

2944

11新建

4.01

2.86

1833

1020

12長谷

-

-

-

-

13長億

-

-

-

-

14冠德

4.91

4.96

742

1466

15宏總

-

-

-

-

16德寶

9.00

8.10

20

538

17京城

5.80

5.80

1972

17

18寶祥

-

-

-

-

19大陸

10.95

10.40

260

1078

20宏璟

2.44

2.54

1926

244

21皇普

0.95

0.87

3114

1418

22華建

1.96

2.04

2987

2211

23昱成

9.90

9.55

734

1407

24宏盛

5.35

5.05

2635

1173

25達欣工

5.05

4.40

387

355

26宏普

4.30

4.46

660

95

27春池

-

-

-

-

28基泰

2.80

2.72

15363

199

29櫻花建

-

-

-

-

30林三號

1.40

1.40

1846

4731

31宏巨

2.48

2.54

352

1270

32皇昌

6.25

5.80

316

220

33昌益

8.90

9.35

152

214

34皇翔

7.00

7.15

492

48

35根基

4.90

5.05

806

177

36日勝

9.70

8.65

90

106

資料來源：作者整理

11月收盤價及成交量的基準日期為91年11月25日

12月收盤價及成交量的基準日期為91年12月26日

凡有”＊”記號者，表示其漲幅較大，且其股價漲跌超過2元。

（在九十一年四月份以前，其股價漲幅較高者係以超過一元為代表）