摘要
2023年5月，副總統、內政部長、勞動部次長分別提出當前國內房價正在下降、年輕人不懂購屋規劃、歡迎到嘉義買房等房市變化的看法，引發人民的爭議，主要因長官們對房市的認知與事實相去甚遠；房市問題錯綜複雜，它不是單純的經濟問題或社會問題，而是影響人民生計的民生問題，應以國安問題來考量，但政府決策者對房市變動的看法不僅忽略了房價不當偏高的事實，同時也未考量「區位」的重要性，因而引發人民的不滿。君子之德如風，小人之德如草，政府各部門之決策者治理國家，宜先知民間疾苦，一如「買不起屋，何不到嘉義」與「吃不飽飯，何不食肉糜」何異?居廟堂之上者，不宜以清談方式提出建言，唯有謹言慎行，才能提出愛民利國之政策，領導階層若不能為民興利，則在民主國家中，「政黨輪替」會成為人民檢驗上位者言行的重要依據與結果。
一.前言
歡迎輕年人到嘉義買房，大哉！斯言也。
2023年5月，正積極追求國家大位的副總統兼民進黨主席在政治大學的座談會提出「台灣房價在降」的說法，爾後，內政部部長順其長官之意旨，解釋並說明年輕人不是真的買不起房，而是沒有規劃，認為青年買房要自己規劃，青年買不買得起房，要看買在哪裡；勞動部次長更坦言國人確實無力購屋的事實，唯為順應長官之言，認為青年買房當然要自己規劃，並｢歡迎大家到嘉義買房｣，令小民拍案叫絶，長官之言，真是英明。
事實上，國內房市在政府連續打房，央行連續調高利率，以及平均地權條例三讀通過並即將執行之後，國內的房市受到極大的衝擊，部分地區的房價確實亦呈下降之走勢，唯房價並非整體下降，而是部分地區的個案降價求售，且過去的幾年中，台灣地區的房價漲幅超過一倍者多所常見，房價的向下調整尚無法引起人民的注意，唯青年人規劃買房者眾，卻因財務狀況不佳而無法進駐者多所常見，當人民為房價高漲所苦並買不起房之際，決策者卻建議國人可前往嘉義縣市購屋，此種為順應長官之意旨而忽略事實之言論，其實大為不妥，主要因現實與長官們的說法差距甚大，且決策者的清談之言，如「買不起屋，何不到嘉義」，其與「沒有飯吃，何不食肉糜」，何異?
為瞭解長官為何歡迎輕年人到嘉義買房，本文試著從嘉義的經濟條件、房價所得比、房貸負擔率等具體房市的重要指標之變化情形來加以分析，亦可間接說明政府房市決策官員對房地產行情的不甚瞭解，但卻輕言升斗小民的購屋之道，並用以分析當前國內房市的變化情形。
二、台灣的房價正在降
房市問題錯綜複雜，它不是單純的經濟問題，不是一般的社會問題，而是影響人民生計的民生問題或國安問題，但觀之當前政府領導階層對房市變動的看法，便可瞭解政府決策者將房市問題視為簡單的經濟問題，令升斗小民扼腕。事實上，台灣房價是否正在下降，學者專家及業者之間各有不同看法，但身為副總統的說法一定有其高度及其準確性，茲說明如下述。
1.「台灣的房價正在降」有所本
2023年5月，副總統直言「台灣房價正在降」其實是有所本的，幕僚為其所準備的資料推測應包括下列文章的分析與說明，即：注意臺灣房市由盛而衰的反轉訊號(2022年6月)、論政府房市政策的認知偏誤與決策落差(2022年8月)、翻轉中的臺灣房市(2022年12月)、臺灣房市價量背離下的房價變化(2023年3月)，升息、補貼、房價(2023年4月)、消費者預期心理下的「房市林青峽現象」(2023年5月)…等，主要因上述文章均以政府的不動產統計及房市交投現象及資料為依據，明確說明當前國內房價確實有下降的情形，亦即副總統的「台灣的房價正在降」是現在進行式，且其說法亦有所本，並非空穴來風。
觀其對房市之看法，主要因在國內打房政策不斷，央行再三調高貸款利率水準，以及平地地權條例三讀通過對預售屋市場極為不利等影響下，台灣的房價確實有下降的走勢；若有人曲解，那應是當前的房價跌幅相對不大，加上並非全面下降，且人民、業者、政府等對房價變化的認知各有不同的立場與看法，若不能進一步分析上述文章的詳細內容，則可能引起人民的誤解與非議。
2.房價長期看漲不看跌
當前房價是否下降的問題之所以會引發爭議，主要因國內的房價尚未達到全面降價的情況；另外，房價變化亦可以從短期與長期兩方面來加以說明，前者包括國內房市在持續打房、升息、重罰政策的推波助瀾下，國內房價確實出現下調情形，唯若以過去動則數倍的房價上漲幅度來觀察，便可發現部分地區的房價雖已然下跌，唯因並非全面下調，導致房價的微幅下降無法引發人民的注意；後者是國內通貨膨脹日愈嚴重，在不動產是最佳的保值工具之認知條件下，引發人民對不動產的需求不斷，而這也是房價下跌現象存在而不明顯，以及國內房價長期看漲不看跌的原因。
三.歡迎到嘉義買房
2023年5月17日，內政部部長認為「年輕人買不起房，不是真的買不起，是沒規劃」，翌日，勞動部政務次長進一步說明，青年買房當然要自己規劃，不僅青年買不起房、中高年齡也買不起房，歡迎輕年人到嘉義買房，只是這樣的說法值得商榷，蓋因嘉義並非是一個能提供高度就業人口的城鎮，說明如下述。
1.嘉義的經濟條件難以吸引購屋客
一般而言，嘉義縣市的經濟發展條件相對不佳，就業機會較少，所得及房價相對偏低，房屋售價相對較為合理；然而，現代社會中，年輕人的工作大多隨著社會進步而朝向都會區發展，而「區位」則是影響房價變動的重要因素。事實上，嘉義的經濟發展相對落後，如在一級產業中，主要農產品如越瓜、香瓜、葡萄柚、高粱的產量為全國第一；漁業養殖產量則為全省第二，整合地方特色朝觀光、休閒、遊憩、海釣等各方向規劃發展為其主要發展趨勢；二級產業以食品、木竹、家具及裝設品製造業為主；三級產業以個人服務業為主體，但產值則以商業為最多，其中，金融保險及工商服務業發展較為快速，唯若與國內七都比較，其就業水準及產業發展仍相去甚遠。由於嘉義縣市的經濟發展條件相對不足，因而面臨人流、金流或是企業流大量往直轄市移動的問題，人口不斷流失，年輕人不願留在家鄉就業，導致嘉義的經濟發展受限。
另外，根據「2020年各縣市工業及服務業企業雇用員工薪資統計說明」，嘉義市員工平均全年總薪資僅58萬元，在雲嘉南地區排名倒數第一。因為經濟與就業的問題，人口流失約六千人，其中，有將近八成是20至39歲青年。此外，在各縣市工業及服務業企業僱用員工全年總薪資的比較中，若以2018及2021年為例，台北及嘉義的全年所得分別為82.1萬元與56.9萬元，三年之後，也就是2021年，二者分別為88.4萬元與58.7萬元，亦即嘉義的薪資所得約僅有台北市的接近七成(69.31%)，再逐漸降為六成(66.40%)。
總之，在經濟條件不佳，所得相對偏低，嘉義年輕人外流情形日愈嚴重，外來人口不多，對房地產的需求亦相對有限，而若當地人都不願在家鄉買房，在此情況下，又何能吸引其他縣市的青年前來嘉義購屋置產？
2.房價所得比
房價所得比又稱為購屋痛苦指數，其是指全國中位數住宅價格除以中位數家戶可支配所得的數值，可用以計算出民眾需花多少年的可支配所得，才能買到一戶中位數總價的住宅；房價所得比愈低，表示民眾購屋壓力愈輕，反之則愈重。若以2022年的房價所得比來做觀察，嘉義縣為5.93倍，嘉義市為6.30倍，在全國20個縣市中，居最後第二名與第三名，僅高於基隆市的5.88倍。另外，嘉義縣市的房價所得比若與台北市(16.17倍)、新北市(12.82倍)、台中市(11.14倍)相比較，便可發現人民在嘉義購屋的房價所得比不到台北的四成(36.36%)，購屋壓力確實較小，然而，即使房價相對便宜，但長官們能讓在雙北市或台中市上班或工作的輕年人遷移到嘉義縣市居住嗎?
3.房貸負擔率
房貸負擔率是指某個地區的中位數住宅價格貸款月攤還金額，除以中位數月家戶可支配所得，用以說明代表中位數住宅價格之每月應償還本利和占中位數月家戶可支配所得的比例之數值，房貸負擔率越大，則房價負擔能力越低，反之則愈高。若以2022年的房貸負擔率來觀察，嘉義縣為24.25%，嘉義市為25.75%，在全國20個縣市中，居最後第二名與第三名，僅高於基隆市的24.06%。但嘉義縣市的房貸負擔率若與台北市(66.12%)、新北市(52.41%)相比，人民的房貸負擔率不及都會區的一半，前者為房貸負擔率可合理負擔(低於30%)；後者房貸負擔率過低(高於50%)，但長官們能讓在雙北市上班或工作的人選擇到嘉義縣市工作並購屋嗎? 有關台灣各縣市房價負擔能力指標變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣各縣市房價負擔能力指標變動比較表(2022年Q2)單位：%/倍
資料來源：內政部
備註：
1.季變動值是相較於上季之變動值；
2.年變動值是相較去年同季之變動值；
3.房貸負擔率過低：50%(含)以上
4.房貸負擔率偏低：40%(含)～50%(不含)
5.房貸負擔率略低：30%(含)～40%(不含)
6.房貸負擔率可合理負擔：30%(不含)
7.區位是影響房價的主要因素
台灣土地稀少，建地更為有限，特別是都會地區的建地更是難尋，土地成本持續高漲，而這也是區位(Location)是影響國內房價的最主要因素，若主導房市政策的長官不瞭解影響房價的三個主要因素是「Location! Location!! Location!!!」，或對房價高漲的事實認識不清，那又何能為人民建立一個合理合宜的國家房市政策？
另方面，房地產買賣是一種高財務槓桿的作業，由於房價偏高，購屋者通常必須經由對金融機構的貸款，並耗費數拾年的時間的不眠不休努力，才得以擁有一間屬於自己安身立命的房子，購屋已成為國人不得不努力但又買不起房子的宿命；由於房價高昂，人民又必須考量工作必須留在都會地區的現實環境，而都會地區的房價所得比偏高，所需貸款的購屋壓力也大，在此情況下，長官們不思如何提高所得並降低房價的面向著手，反而呼籲人民移至嘉義縣市購屋，豈非「何不食肉糜」之翻版，實非為政之道，亦非上位者所應言。
晉惠帝主政十七年，在其被趙王司馬倫篡位時，曾引來齊王司馬冏、成都王司馬穎、河間王司馬顒，聯合起兵討伐司馬倫的「三王來朝」，雖讓惠帝得以復位，但爾後的「八王之亂」則導致惠帝多次被親王挾持，生活顛沛流離，最後仍慘遭親信下毒，導致其尚未知天命之年便結束了他揮之不去的「何不食肉糜」的定格人生。而人一旦被定格，則終其一生便很難被翻轉，一如當今的政治人物，不論是前朝或今朝的總統及其執政團隊均如是。《參閱謝明瑞(2023)，定格人生》。 所謂君子之德風，小心之德草，風吹草必伏，故決策者應以民生大事為依歸。
總之，政府以房價已然下降、年輕人不懂購屋規劃，以及歡迎大家到嘉義縣市購屋等理由，用以遮蓋其房市政策不佳的事實，唯其對房市的認知與對人民購屋的建議，幾與東晉時期的晉惠帝無異。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2023年5月，副總統、內政部長、勞動部次長分別提出房價正在下降、年輕人不懂購屋規劃、歡迎到嘉義購屋等的看法，引發人民的爭議，主要因其對房市的認知與事實相去甚遠。
2.房市問題錯綜複雜，它不是單純的經濟問題，而是影響人民生計的民生問題或國安問題，但決策者對房市變動的看法與斗小民大異其趣，如「台灣房價正在降」有所本，但忽略房價飆漲、房貸利率調高、房價長期看漲不看跌等因素。
3.政府官員歡迎輕年人到嘉義購屋，實則忽略了區位是影響房價的主要因素，也忽略嘉義經濟條件不佳、房價所得比、房貸負擔率相對較低，但卻不能提供相對較佳的工作機會與所得的事實，導致歡迎到嘉義購屋成為清談。
4.君子之德如風，建議政府的各級長官先知民間疾苦，才能提出利民利國之政策，切莫尋一時口舌之快而輕忽民眾之利，否則民主國家的政府輪替將成常態。
參考文獻
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謝明瑞(2023)，購屋者的夢魘，國家政策研究基金會。
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謝明瑞(2023)，臺灣房市價量背離下的房價變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2023)，升息、補貼、房價，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2023)，消費者預期心理下的「房市林青峽現象 」，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2023)，大人物購屋狂想曲，風傳媒，2023年5月25日。
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主計總總處(2021)，各縣市工業及服務業企業僱用員工薪資統計說明。
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一.前言
歡迎輕年人到嘉義買房，大哉！斯言也。
2023年5月，正積極追求國家大位的副總統兼民進黨主席在政治大學的座談會提出「台灣房價在降」的說法，爾後，內政部部長順其長官之意旨，解釋並說明年輕人不是真的買不起房，而是沒有規劃，認為青年買房要自己規劃，青年買不買得起房，要看買在哪裡；勞動部次長更坦言國人確實無力購屋的事實，唯為順應長官之言，認為青年買房當然要自己規劃，並｢歡迎大家到嘉義買房｣，令小民拍案叫絶，長官之言，真是英明。
事實上，國內房市在政府連續打房，央行連續調高利率，以及平均地權條例三讀通過並即將執行之後，國內的房市受到極大的衝擊，部分地區的房價確實亦呈下降之走勢，唯房價並非整體下降，而是部分地區的個案降價求售，且過去的幾年中，台灣地區的房價漲幅超過一倍者多所常見，房價的向下調整尚無法引起人民的注意，唯青年人規劃買房者眾，卻因財務狀況不佳而無法進駐者多所常見，當人民為房價高漲所苦並買不起房之際，決策者卻建議國人可前往嘉義縣市購屋，此種為順應長官之意旨而忽略事實之言論，其實大為不妥，主要因現實與長官們的說法差距甚大，且決策者的清談之言，如「買不起屋，何不到嘉義」，其與「沒有飯吃，何不食肉糜」，何異?
為瞭解長官為何歡迎輕年人到嘉義買房，本文試著從嘉義的經濟條件、房價所得比、房貸負擔率等具體房市的重要指標之變化情形來加以分析，亦可間接說明政府房市決策官員對房地產行情的不甚瞭解，但卻輕言升斗小民的購屋之道，並用以分析當前國內房市的變化情形。
二、台灣的房價正在降
房市問題錯綜複雜，它不是單純的經濟問題，不是一般的社會問題，而是影響人民生計的民生問題或國安問題，但觀之當前政府領導階層對房市變動的看法，便可瞭解政府決策者將房市問題視為簡單的經濟問題，令升斗小民扼腕。事實上，台灣房價是否正在下降，學者專家及業者之間各有不同看法，但身為副總統的說法一定有其高度及其準確性，茲說明如下述。
1.「台灣的房價正在降」有所本
2023年5月，副總統直言「台灣房價正在降」其實是有所本的，幕僚為其所準備的資料推測應包括下列文章的分析與說明，即：注意臺灣房市由盛而衰的反轉訊號(2022年6月)、論政府房市政策的認知偏誤與決策落差(2022年8月)、翻轉中的臺灣房市(2022年12月)、臺灣房市價量背離下的房價變化(2023年3月)，升息、補貼、房價(2023年4月)、消費者預期心理下的「房市林青峽現象」(2023年5月)…等，主要因上述文章均以政府的不動產統計及房市交投現象及資料為依據，明確說明當前國內房價確實有下降的情形，亦即副總統的「台灣的房價正在降」是現在進行式，且其說法亦有所本，並非空穴來風。
觀其對房市之看法，主要因在國內打房政策不斷，央行再三調高貸款利率水準，以及平地地權條例三讀通過對預售屋市場極為不利等影響下，台灣的房價確實有下降的走勢；若有人曲解，那應是當前的房價跌幅相對不大，加上並非全面下降，且人民、業者、政府等對房價變化的認知各有不同的立場與看法，若不能進一步分析上述文章的詳細內容，則可能引起人民的誤解與非議。
2.房價長期看漲不看跌
當前房價是否下降的問題之所以會引發爭議，主要因國內的房價尚未達到全面降價的情況；另外，房價變化亦可以從短期與長期兩方面來加以說明，前者包括國內房市在持續打房、升息、重罰政策的推波助瀾下，國內房價確實出現下調情形，唯若以過去動則數倍的房價上漲幅度來觀察，便可發現部分地區的房價雖已然下跌，唯因並非全面下調，導致房價的微幅下降無法引發人民的注意；後者是國內通貨膨脹日愈嚴重，在不動產是最佳的保值工具之認知條件下，引發人民對不動產的需求不斷，而這也是房價下跌現象存在而不明顯，以及國內房價長期看漲不看跌的原因。
三.歡迎到嘉義買房
2023年5月17日，內政部部長認為「年輕人買不起房，不是真的買不起，是沒規劃」，翌日，勞動部政務次長進一步說明，青年買房當然要自己規劃，不僅青年買不起房、中高年齡也買不起房，歡迎輕年人到嘉義買房，只是這樣的說法值得商榷，蓋因嘉義並非是一個能提供高度就業人口的城鎮，說明如下述。
1.嘉義的經濟條件難以吸引購屋客
一般而言，嘉義縣市的經濟發展條件相對不佳，就業機會較少，所得及房價相對偏低，房屋售價相對較為合理；然而，現代社會中，年輕人的工作大多隨著社會進步而朝向都會區發展，而「區位」則是影響房價變動的重要因素。事實上，嘉義的經濟發展相對落後，如在一級產業中，主要農產品如越瓜、香瓜、葡萄柚、高粱的產量為全國第一；漁業養殖產量則為全省第二，整合地方特色朝觀光、休閒、遊憩、海釣等各方向規劃發展為其主要發展趨勢；二級產業以食品、木竹、家具及裝設品製造業為主；三級產業以個人服務業為主體，但產值則以商業為最多，其中，金融保險及工商服務業發展較為快速，唯若與國內七都比較，其就業水準及產業發展仍相去甚遠。由於嘉義縣市的經濟發展條件相對不足，因而面臨人流、金流或是企業流大量往直轄市移動的問題，人口不斷流失，年輕人不願留在家鄉就業，導致嘉義的經濟發展受限。
另外，根據「2020年各縣市工業及服務業企業雇用員工薪資統計說明」，嘉義市員工平均全年總薪資僅58萬元，在雲嘉南地區排名倒數第一。因為經濟與就業的問題，人口流失約六千人，其中，有將近八成是20至39歲青年。此外，在各縣市工業及服務業企業僱用員工全年總薪資的比較中，若以2018及2021年為例，台北及嘉義的全年所得分別為82.1萬元與56.9萬元，三年之後，也就是2021年，二者分別為88.4萬元與58.7萬元，亦即嘉義的薪資所得約僅有台北市的接近七成(69.31%)，再逐漸降為六成(66.40%)。
總之，在經濟條件不佳，所得相對偏低，嘉義年輕人外流情形日愈嚴重，外來人口不多，對房地產的需求亦相對有限，而若當地人都不願在家鄉買房，在此情況下，又何能吸引其他縣市的青年前來嘉義購屋置產？
2.房價所得比
房價所得比又稱為購屋痛苦指數，其是指全國中位數住宅價格除以中位數家戶可支配所得的數值，可用以計算出民眾需花多少年的可支配所得，才能買到一戶中位數總價的住宅；房價所得比愈低，表示民眾購屋壓力愈輕，反之則愈重。若以2022年的房價所得比來做觀察，嘉義縣為5.93倍，嘉義市為6.30倍，在全國20個縣市中，居最後第二名與第三名，僅高於基隆市的5.88倍。另外，嘉義縣市的房價所得比若與台北市(16.17倍)、新北市(12.82倍)、台中市(11.14倍)相比較，便可發現人民在嘉義購屋的房價所得比不到台北的四成(36.36%)，購屋壓力確實較小，然而，即使房價相對便宜，但長官們能讓在雙北市或台中市上班或工作的輕年人遷移到嘉義縣市居住嗎?
3.房貸負擔率
房貸負擔率是指某個地區的中位數住宅價格貸款月攤還金額，除以中位數月家戶可支配所得，用以說明代表中位數住宅價格之每月應償還本利和占中位數月家戶可支配所得的比例之數值，房貸負擔率越大，則房價負擔能力越低，反之則愈高。若以2022年的房貸負擔率來觀察，嘉義縣為24.25%，嘉義市為25.75%，在全國20個縣市中，居最後第二名與第三名，僅高於基隆市的24.06%。但嘉義縣市的房貸負擔率若與台北市(66.12%)、新北市(52.41%)相比，人民的房貸負擔率不及都會區的一半，前者為房貸負擔率可合理負擔(低於30%)；後者房貸負擔率過低(高於50%)，但長官們能讓在雙北市上班或工作的人選擇到嘉義縣市工作並購屋嗎? 有關台灣各縣市房價負擔能力指標變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣各縣市房價負擔能力指標變動比較表(2022年Q2)單位：%/倍
| 縣市別 | 房貸負擔率 | 房貸負擔率變動 | 房價所得比 | 房價所得比變動 | 備註 | ||
| % | 季變動 | 年變動 | 倍 | 季變動 | 年變動 | ||
| 全國 | 39.62 | 1.27 | 3.35 | 9.69 | 0.11 | 0.62 | |
| 01新北市 | 52.41 | 0.96 | 3.93 | 12.82 | -0.04 | 0.69 | 次高 |
| 02臺北市 | 66.12 | 1.21 | 3.01 | 16.17 | -0.05 | 0.38 | 最高 |
| 03桃園市 | 32.01 | 0.51 | 1.72 | 7.83 | -0.04 | 0.25 | |
| 04臺中市 | 45.54 | 0.46 | 6.08 | 11.14 | -0.13 | 1.26 | |
| 05臺南市 | 38.26 | 1.42 | 6.62 | 9.36 | 0.15 | 1.44 | |
| 06高雄市 | 38.17 | 2.58 | 7.81 | 9.34 | 0.44 | 1.74 | |
| 07宜蘭縣 | 37.66 | -0.89 | 2.84 | 6.21 | -0.42 | 0.50 | |
| 08新竹縣 | 38.64 | 1.80 | 5.64 | 9.45 | 0.25 | 1.19 | |
| 09苗栗縣 | 32.74 | 2.26 | 1.01 | 8.01 | 0.39 | 0.07 | |
| 10彰化縣 | 36.57 | 0.23 | 2.37 | 8.94 | -0.14 | 0.39 | |
| 11南投縣 | 37.56 | 1.48 | 2.99 | 9.19 | 0.17 | 0.54 | |
| 12雲林縣 | 29.13 | 0.84 | 1.37 | 7.12 | 0.06 | 0.18 | |
| 13嘉義縣 | 24.25 | 1.53 | 1.95 | 5.93 | 0.26 | 0.35 | 次低 |
| 14屏東縣 | 28.03 | 2.00 | 4.95 | 6.85 | 0.35 | 1.08 | |
| 15臺東縣 | 32.98 | 0.19 | 1.22 | 8.06 | -0.13 | 0.12 | |
| 16花蓮縣 | 36.74 | 2.88 | 2.78 | 8.98 | 0.53 | 0.49 | |
| 17澎湖縣 | 34.35 | 2.29 | 1.05 | 9.40 | 0.39 | 0.07 | |
| 18基隆市 | 24.06 | 0.99 | 1.26 | 5.88 | 0.12 | 0.18 | 最低 |
| 19新竹市 | 32.84 | 0.50 | 3.18 | 8.03 | -0.05 | 0.61 | |
| 20嘉義市 | 25.75 | 0.77 | 3.04 | 6.30 | 0.06 | 0.62 | |
備註：
1.季變動值是相較於上季之變動值；
2.年變動值是相較去年同季之變動值；
3.房貸負擔率過低：50%(含)以上
4.房貸負擔率偏低：40%(含)～50%(不含)
5.房貸負擔率略低：30%(含)～40%(不含)
6.房貸負擔率可合理負擔：30%(不含)
7.區位是影響房價的主要因素
台灣土地稀少，建地更為有限，特別是都會地區的建地更是難尋，土地成本持續高漲，而這也是區位(Location)是影響國內房價的最主要因素，若主導房市政策的長官不瞭解影響房價的三個主要因素是「Location! Location!! Location!!!」，或對房價高漲的事實認識不清，那又何能為人民建立一個合理合宜的國家房市政策？
另方面，房地產買賣是一種高財務槓桿的作業，由於房價偏高，購屋者通常必須經由對金融機構的貸款，並耗費數拾年的時間的不眠不休努力，才得以擁有一間屬於自己安身立命的房子，購屋已成為國人不得不努力但又買不起房子的宿命；由於房價高昂，人民又必須考量工作必須留在都會地區的現實環境，而都會地區的房價所得比偏高，所需貸款的購屋壓力也大，在此情況下，長官們不思如何提高所得並降低房價的面向著手，反而呼籲人民移至嘉義縣市購屋，豈非「何不食肉糜」之翻版，實非為政之道，亦非上位者所應言。
晉惠帝主政十七年，在其被趙王司馬倫篡位時，曾引來齊王司馬冏、成都王司馬穎、河間王司馬顒，聯合起兵討伐司馬倫的「三王來朝」，雖讓惠帝得以復位，但爾後的「八王之亂」則導致惠帝多次被親王挾持，生活顛沛流離，最後仍慘遭親信下毒，導致其尚未知天命之年便結束了他揮之不去的「何不食肉糜」的定格人生。而人一旦被定格，則終其一生便很難被翻轉，一如當今的政治人物，不論是前朝或今朝的總統及其執政團隊均如是。《參閱謝明瑞(2023)，定格人生》。 所謂君子之德風，小心之德草，風吹草必伏，故決策者應以民生大事為依歸。
總之，政府以房價已然下降、年輕人不懂購屋規劃，以及歡迎大家到嘉義縣市購屋等理由，用以遮蓋其房市政策不佳的事實，唯其對房市的認知與對人民購屋的建議，幾與東晉時期的晉惠帝無異。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2023年5月，副總統、內政部長、勞動部次長分別提出房價正在下降、年輕人不懂購屋規劃、歡迎到嘉義購屋等的看法，引發人民的爭議，主要因其對房市的認知與事實相去甚遠。
2.房市問題錯綜複雜，它不是單純的經濟問題，而是影響人民生計的民生問題或國安問題，但決策者對房市變動的看法與斗小民大異其趣，如「台灣房價正在降」有所本，但忽略房價飆漲、房貸利率調高、房價長期看漲不看跌等因素。
3.政府官員歡迎輕年人到嘉義購屋，實則忽略了區位是影響房價的主要因素，也忽略嘉義經濟條件不佳、房價所得比、房貸負擔率相對較低，但卻不能提供相對較佳的工作機會與所得的事實，導致歡迎到嘉義購屋成為清談。
4.君子之德如風，建議政府的各級長官先知民間疾苦，才能提出利民利國之政策，切莫尋一時口舌之快而輕忽民眾之利，否則民主國家的政府輪替將成常態。
參考文獻
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