摘要
在政府連續打炒房政策及央行連續升息效應，以及《平均地權條例》修正條例通過後，房市中的林口、青埔、三峽等重劃區的房地產市場表現不佳，價量齊挫，這種大漲之後的回跌所反映出的「房市林青峽」現象逐一出現，凸顯房市過熱地區因房市反轉而產生的一種價量崩跌現象已普遍存在，值得國人的注意。主要因當前國內房市變動存在著房市以剛性需求為主、房價上漲幅度偏高、房市移轉棟數下降，從而造成房市整體的變化，包括房市進入盤整階段、預售屋交投不佳、房市價量走低的預期，以及房市促銷廣告大幅增加等。而在國內房市.轉變的過程中，預期理論包括預期與預期心理、純粹預期理論、理性預期、理性預期與期望值、理性假設的偏誤等，似可以理性預期對房市轉變中的「林青峽」現象有較為合理的說明，其是指房市供給量較大，房價漲幅偏高，卻因政府打房政策而導致房市交投低迷，以及價量萎縮難以避免的一種情形，從2022年的重劃區房市為上升走勢，到2023上半年的重劃區房市為下跌行情，便可發現當前重劃區房市行情普遍不佳、預售屋房價呈垷下降走勢、蛋白區及蛋黃區的房市均呈現明顯的「林青峽現象」，而當房市呈現反轉之際，且在重劃區的「林青峽」現象普房存在時，國內房價的調整可能難以避免，潛在的購屋人應可在等待中獲得相對有利的契機。
一、前言
2022下半年，國內房市受到政府連續打房、美國再三升息、通貨膨脹惡化、股市持續下跌，以及央行調升利率等衝擊，房市交投由活絡轉為沈寂，行情由盛轉衰，2023上半年，房市已逐漸進入修正循環；另外，由於新增房貸金額減少，央行多次升息、政府打炒房政策，都使買方心存觀望，對有意購屋的消費者而言，這些因素變化造成房價可能向下調整的現象，可視為是消費者預期利多的心理因素，然而，打炒房修法是否會進一步對房市產生更大影響，仍可進一步持續觀察。
一般而言，房市走勢取決於市場的供給與需求，除了升息及房市政策外，尚包括外在大環境、經濟成長的不確定性，新增房貸金額減少等因素，都會影響房市景氣的變化。另外，房市走弱態勢亦可從六都買賣移轉棟數來加以觀察，如2023年1月，六都合計月減率達三成以上(38.4％)、年減率則超過四成(47.5％)，且交易移轉月增率及年增率都是負成長，顯示房市買氣不佳現象十分明顯。
事實上，國內房市在央行連續升息及打炒房效應下，部分建案價格鬆動，特別是《平均地權條例》修正條例的實施，以及2024年上半年的總統大選，北台灣房市中的林口、青埔、三峽的房地產市場表現不佳，價量齊挫，這種大漲之後的回跌之「林青峽」現象逐一出現，凸顯房市過熱地區因房市反轉而產生的一種價量崩跌現象，其是由戴德梁行總經理顏炳立先生所提出的名詞，當此之際，政府若不能即時提出有效對策以之因應，則未來的房市堪虞，亦值得國人的注意。
二、當前房市變動分析
有關當前國內房市變動的內容，可擇要說明如下述。
(一).房市以剛性需求為主
政府連續打炒房政策以及平均地權條例修正草案通過後，未來預售屋轉售不易，加上央行連續升息，並預告仍有升息計畫，購屋貸款成本逐漸提高，投資性買盤自然逐漸縮減，投機者卻步，2023年市場預估將仍以剛性自用為主。
(二)房價上漲幅度偏高
自2018年以降，在國內房市價量變化的過程中，預售建案屢創高價，主要因地價與營建成本高漲，特別是龐大的游資缺乏投資管道時，僅能投入股票市場或房地產市場，造成房價的大幅度上揚，特別是2019年7月1日，政府積極推動「投資臺灣三大方案」，包含「歡迎臺商回臺投資行動方案」、「根留臺灣企業加速投資行動方案」，以及「中小企業加速投資行動方案」等，台商資金大量匯回，影響所及，不僅蛋黃區的房價大幅度揚升，連蛋白區房價也盲目跟進上漲。
若以最近十年的房價變化來觀察，各都會地區的房價上漲幅度甚大，其中，以台南市安南區的房價上漲幅度超過三倍為最高(307.5%)，其中，又以溪東、九份子等重劃區的價量變化更為明顯；另外，高雄市大寮區及台南市的南區之房價漲幅高於二倍，分別是277.3%與228.3%，其他房價超過一倍者亦超過十個區域，顯見國內的房價上漲確實有偏高的情形，有關台灣都會區房價漲幅超過一倍區域變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣都會區房價漲幅超過一倍區域變動比較表 單位：萬元/坪；%
資料來源：1.內政部實價登錄；2. 591房屋網；3.作者整理。
(三).房市移轉棟數下降
在房市交易市場中，代表住宅市場信心的房屋移轉棟數也有很大的變化；根據內政部公開資訊統計，2023年前二月，房屋移轉棟數僅約3萬7048棟，相較2022年同期的5萬2047棟，其衰退幅度近三成(-28.82%)，同年3月，國內六都買賣移轉棟數為2.08萬棟，比同年2月增加約3成，但與去年同期相較年減少約二成(-17.4％)。若以最近十年的前二個月的房市移轉棟數變化來觀察，則以桃園市的降幅超過三成為最大(-32.54%)，新北市的降幅亦超過三成(-31.47%)，其他各都的降幅亦都超過二成，如高雄市(-27.05%)、台北市(-26.17%)、台南市(-24.94%)，以及台中市(-24.26%)，亦即房市交投量數明顯下降，有關最近十年的一至二月台灣六都建物買賣移棟數變動比較，可參閱表2的說明。
表2 最近十年一至二月台灣六都建物買賣移棟數變動比較表 單位：%
資料來源：如表1。
(四).房市整體變化
大體而言，國內當前房市變化為持續走低的情形，相關內容可分為下列幾點來加以說明。
1.房市進入盤整階段
在房地產市場中，土地是影響營建成本的重要因素，由於建地的稀少性，而讓土地成本居高不下，而這也是在房市交投不佳之際，卻仍得以支撐在盤整過程中的高房價之價跌不易的原因。根據預售屋實價登錄統計顯示，2023年前二月的平均單價，全台七都已有三都較去年第四季下跌，其餘四都房價雖仍呈上揚，唯漲幅已呈現收歛走勢，如2023年單月平均交易件數普遍較2022年第四季減少2至5成，並較第一季減少4至6成，而房市交易量的大幅萎縮，也導致2023年的房價出現收斂並逐漸進入盤整的階段。
2.預售屋交投不佳
預售屋市場是房市活絡與否的重要指標，在2020-2022中，國內預售市場銷售活絡。量增價揚，但自2022年下半年，因為政府的打房政策而開始呈現銷售率下降的情形，特別是2023年，整體房市預售市場在全球經濟景氣不確定性仍高的情況下，交投沈滯，雖然有投資買盤支撐，但價量的修正恐難以避免，在房價具有向下調整的僵固性下，其大幅回檔的機會雖然不大，但往後預售屋的開價應不會再呈現非理性的上揚情形，且會更符合人民的需求。
3.消費者對房市價量走低的預期
自2022年12月21日《平均地權條例》初審過關後，預售屋轉售量不斷爆增，曾在短短的一毎星期左右，全台件數從2萬2,861件上升至2萬3,493件，大幅增加632件，八天的上升率達2.76%，比過去一年每月平均新增548件還多出15.33％，將市場預期理論（the theory of market expectation），或理性預期假說(Rational Expectation Hypothesis）具體呈現，其認為消費者是理性的，人們會針對某個經濟現象進行的預期，其會充分利用所得到的資訊來作出行動而不會犯系統性的錯誤，所有的錯誤都會是隨機的，而這也說明了《平均地權條例》發布、初審、通過，到未來執行的過程中，必須注意消費者如何以理性方式來面對預售屋價量走低及其可能產生的影響。
4.房市促銷廣告大幅增加
在總體經濟不佳而衝擊房市景氣向下調整的情況下，業者為了出清存貨或增加獲利空間而大幅以廣告作促銷活動；媒體中經常出現的促銷廣告如「工程0付款」、「首付3%」以及「加碼贈送裝潢、家電」…等促銷行為，唯業者的積極促銷活動也印證了當前房市景氣下滑之事實。
三.預期理論與房市
有關預期理論與房市的關聯性，可分為下列幾個部分來說明。
(一).轉變中的房市
在過去的2022年中，從房地合一稅2.0的推動，銀行限貸，到2023年的《平均地權條例》修法，政府打房政策不斷，房地產市場去化的金流不再，房市買氣趨軟，整體房市表現不佳，蓋因不論是從土地、商業不動產，到房屋移轉棟數等房市關鍵指標來做觀察，便可發現均呈大幅下修走勢。造成部分財務實力相對不佳的營建業者開始出現經營困難的問題，同時也造成國內爛尾樓事件確實不可忽視的事實，若因此而造成業者經營困境的連銷效應，將會衝擊到整體房市的正常運作，並牽動金融體系的安全，以及國家的經濟發展，不可不慎。
另外，國內房市由盛而衰的關鍵因素就是央行為控制通膨所做的連續調漲利率政策，利率提高「帶動升息」，雖然2022年央行連續四季升息1碼、半碼、半碼、半碼，但影響房市的去化甚巨，若再進一步觀察2022年前三季的投資買盤，在國內十大商用不動產交易的前六名中，仍有四筆買方來自壽險業，但在同年第四季的十大交易中，只有一筆是屬壽險業者，投資買盤僅佔三筆，自用買盤則佔了七筆，說明壽險業在現行最低投報率2.72%的限制下，已難找到可投資的物件，亦即2023年，壽險業用於投資房地產的機會愈來愈少，同時也說明了當前房市發展的困境，人們必須注意房市轉變對其生活所可能產生的影響。
(二)預期理論
有關預期理論的內容可分為下列幾個部分來說明。
1.預期與預期心理
一般而言，預期(Expectation)是指對某件事情的期望，而預期心理(psychological expectations)則是指消費者因預期即將發生的事，並在心裡產生某種期待的思考邏輯，而做出相對應的決策之行為，如在通貨膨脹的預期中，因為思考到市場上貨物或產品的供需可能產生問題，因擔心以原有的價格買不到原來的商品而事先加以採購，導致市場供不應求而使價格上漲的一種情形；同理，亦可能因為預期來貨增加，預期市場供給過剩，物價可能下降而停止購買同類產品的一種現象。若以房市為例，在當前的房地產市場中，由於央行連續升息，購屋者會因為購屋成本增加的預期而暫緩屋的行動，因此，預期心理是一種對未來事件所產生的現象之預設想法，並進一步影響消費者的決策或需求。
2.預期理論
預期理論又稱為純粹預期理論（Pure Expectation Theory），簡稱PE理論。在金融市場中，消費者認為只有預期的未來短期利率，可以決定收益率曲線的形狀；因此，當預期未來短期利率上升時，會有上升的殖利率曲線，並決定於人們對未來利率的預期；亦即預期理論認為長期利率為目前短期利率和預期未來短期利率的平均值；另外，預期理論主要是立基於市場上各種債券均無違約風險、交易成本為零、投資人能正確預期未來的利率、投資人以追求利潤最大化為目標，以及投資人對各種債券都沒有期限偏好或限制等五項基本假設。另外，在預期理論中，純粹預期理論又被稱為是市場預期理論（the theory of market expectation）或無偏誤預期理論(The unbiased Expectations Theory)，其是指利率期限結構完全取決於對未來利率的市場預期。
3.理性預期
經濟學中的理性預期（Rational Expectations）是建立在人們都會理性分析所有資訊及相關歷史資料的假設上，經由理性分析而作出最合理的抉擇。基於消費者理性的假設條件，消費者會因應對未來將發生之事的預期，並作出相對應的決策行為，因而改變現時情況；如若央行因物價水準持續上升而公布明年的貨幣供給額會提高為現行貨幣存量水準的一倍，則消費者依政府的決策會作出理性的預期，並估計明年其手上的貨幣購買力將會下降，因此，會提前增加消費額度，從而增加市場某些產品的需求，並因而推高產品售價。一如央行提高利率水準，造成人們對未來利率上升的預期，並滅少對房貸的需求，但同時也降低了對房地產市場的交投量數。
4.理性預期與期望值
在經濟學中，理性預期理論又稱為理性預期假說（Rational Expectation Hypothesis），其是假設人們針對某個經濟現象進行的預期是理性的，他們會充分利用所得到的資訊來作出理性的行動，而不會犯下系統性的錯誤，並認為所有的錯誤都會是隨機的，因此，人的理性預期會等於統計上的期望值。根據新古典學派「理性預期」之代表學者沙金特(Thomas J. Sargent)的看法，其認為政府若採取有系統且被民眾「理性預期」所掌握的總體經濟政策，將無法發揮原先預期的效果，亦即凡是被人民所預期到的政策即是無效的政策。
5.理性假設的偏誤
在傳統經濟學中，假設消費者的決策行為是理性的，能夠客觀地分析所有資訊，並經由對資訊的分析作出最合適的決定，然而，在行為經濟學中，其認為消費者並非理性，而是有限的理性，且人類的決策行為大多是不合理性的，原因是認知偏誤(Cognitive bias)所產生的非理性決策行為。根據演化心理學(Evolutionary Psychology)的理論，其認為人的心理現象都是經演化而成的，有利生物的生存。而認知偏誤是因為人類依賴了某些啟發式(Heuristics)或思維捷徑(Mental Shortcut)所誤導，蓋因一般人會運用這些思維捷徑，即僅基於少量的資訊來作出決定。然而，在大多數的情況，思維捷徑易造成以偏概全，並讓人作出其認為正確，實則不正確的決定。因此，在行為經濟學中，即修正人是理性的假設條件，而以有限理性來代替，也因為消費者的決策行為大多是非理性的，而這也導致在房市轉折過程中，人民對未來房市價量的變化有不同的看法。
(三).理性預期與房市
一般而言，消費者對未來的預期行為會影響房市的變化；在行為經濟學中，人類的決策行為大多為許多情緒因子(emotional factor)所影響，情緒因子有的簡單易懂，有些複雜難以分析；常見的基本情緒有喜悅、憤怒、悲傷、恐懼、厭惡、驚奇、羨慕；複雜情緒有窘迫、內疚、害羞、驕傲等；然而，不論是人類的基本情緒或複雜情緒，都是人類難以控制的複雜情境，而這種情緒因子會影響購買者的情感因素、環境條件、空間與功能等，因而影響其最後的決策行為；唯不論是內部或外部環境因素，其對消費者情緒反應都會產生負面或正面影響，從而影響其消費或投資行為，一如社會大眾預期貨幣或財政政策的改變如貨幣供給的增加、利率的再三調升…等，將造成物價上漲，許多可抵抗通膨的風險性資產則成為資金主要去處，因而造成經濟成長趨緩，但物價上漲快速，以及房價難以抑制的現象，而這也是在房市轉折的過程中，房市價量變化各有差異，房市價量差異明顯，以及房價難以大幅下降的主要原因。
四、房市轉變中的「林青峽」現象
有關房市轉變中的「林青峽」現象是指房市供給量偏高，房價漲幅較大，卻因政府打房政策而導致房市交投低迷，以及價量萎縮難以避免的一種情形，茲說明如下述。
(一).資金與房價
一般而言，在房市預售屋價格變化的過程中，預售案開價會參考周邊已開賣的建案價格與當時市況走向，若逢房市多頭，預售案價格會拉高房價，且是一案接一案向上拉抬，如2020至2022年的兩年中，國內房市因政策性引導台商進駐而讓資金潮挹注，預售屋市場交投活絡，價量屢創新高，高額利潤讓建商的推案信心就大增，許多建案開賣後又漲價，之後隨全球缺工缺料、營建工料雙漲等話題蹦出，再次拉動開價，買方擔憂愈晚買愈貴，也自動提高價格接受度，以至於熱門區域的預售案價漲勢強勁，並形成不合理的高漲現象。唯若房市發生轉折時，亦可能產生房市交投價量下降的情形，特別是重劃區的預售屋房價之影響更大。
(二).房市推案量增加
根據數字科技的591新建案統計，2022年第三季，國內房市的總銷金額為5540.33億元，季增31%、年增22%；同段期間內，房價雖然季減2%，但受2021年疫情影響基期較低，年增率仍是向上攀升，其中最有感的新竹成交單價更大漲近七成。唯持續不合理大幅上揚的房價也讓買賣雙方認知落差擴大，迫使交易量持續縮水，加上後續又有政府的打炒房、選舉等影響因素，房市推案量雖然增加，但短期內房市恐難回到多頭格局。
(三).2022年的重劃區房市行情
2021年，國內房價居高不下，2022年，因政府打房政策不斷而呈現由盛而衰的轉折現象，對於房價不合理的上漲地區逐漸呈現價量回轉情形，其中，又以重劃區的房市交投不佳情形更為嚴重。
1.新北市的重劃區
2019年，國內因為發生疫情爆發後帶動資金潮，大量的閒置性資金流向房市，帶動新北市預售屋價格的大幅提升。根據政府的實價登錄資料，新北市熱門重劃區的預售屋成交價大漲，如土城暫緩重劃區的預售屋房價，從2019年疫情爆發前到2022年，房價飆高超過四成(40.8%)；央北重劃區則增加約三成(28.8%)；另外，位於新北市新店區的央北重劃區的預售屋，其2019年預售成交均價每坪53.9萬元，2022年的平均售價約69.4萬元，上漲幅度幾達三成(28.8%)；而二重疏洪道重劃區也增幅超過二成(21.8%)，江翠北側重劃區亦增加約二成(19.3%)，漲幅甚大。主要因新北市部分重劃區具有較高的生活機能特性，消費者普遍預期房價將會時持續成長，在熱錢不斷湧入當地不動產市場下，買方追價意願仍高，加上預售案付款有彈性，可供選擇的機會較多，導致預售屋價格成長顯著，促使重劃區的房價呈現不合理的上揚情形。
2.桃園龜山的A7重劃區
在國內的預售屋市場中，桃園龜山的A7重劃區一直是較受爭議並被討論的區域，因房價比周邊的林口、新莊、泰山等地區便宜，因此，首購族、小資族到A7買房者愈來愈多；2022年，龜山區家戶購屋比為10.5％，等於每100戶就有10.5戶購屋，居全國之冠。唯在交投相對活絡之際，卻也產生去化不佳的問題，主要因龜山的A7推案量體太大，短期間難以銷售，並可能產生供過求的問題，蓋因在最近二年中， 龜山A7大樓成屋社區平均出售量僅約1-2％，雖因近年人口持續移入，商機亦逐漸提升，唯房價變化仍有待觀察。
(四).2023年的重劃區房市行情
2023年上半內的房市表現不佳，重劃區的房市表現更是每況愈下，相關情形可分為下列幾個部分來說明。
1.重劃區房市行情普遍不佳
若以2023年上半年的房市交投情形而言，林口、新莊、台中等地區等是跌幅比較明顯的區域，至於林口、青埔、三峽以及鶯歌、桃園、樹林，則都是《平均地權條例》修正草案之前，建商大力推案以後，待售房地產量數大為增加，而當房市由盛而衰之際，這些地區的房市交投亦呈現沈滯現象，並可能淪為投資客爭相抛售的重點區域。此外，龜山、安南、安平以及楠梓，也處於高於市場期望後的下跌區域，顯然國內許多重劃區己存在著房市價價表現不佳的現象。
2.預售屋房價呈垷下降走勢
2023年元月，《平均地權條例》修正案通過以後，在五大設限條件持續發酵下，預售屋交投量價持續萎縮，特別是交易量數的下跌更為明顯，價格亦呈下調走勢，若以七都的預售屋之平均單價來觀察，雖然漲跌各半，唯跌幅相對較大，再以2023年第一季的預售屋房價之變化為例，房價上漲者分別是台中市(5%)、新北市(4%)、桃園市(1.5%)；而房價下跌的都會區則有高雄市(-13.31%)、新竹市(-6.8%)、台北市(-1.5%)，跌多漲少，且房價有逐漸下調之走勢，顯見當前房市不佳的事實，有關台灣七都預售屋平均單價變動比較，可參閱表3的說明。
表3 台灣七都預售屋平均單價變動比較表 單位：元/%
資料來源：1.實價登錄；2.永慶房屋；3作者整理。
說明：2023年Q1平均單價是指1-2月的資料；
新竹市亦含新竹縣市。
3.蛋白區的「林青峽現象」
在房市由盛而衰的反轉之際，房價的調降難以避免，特別是供給案量大的重劃區，屬於房市蛋白區，其商店、餐飲、交通等生活機能條件相對不佳，因此，當房市轉弱之際，很有可能成為房價下修的主要地區，如新北市的林口、青埔、三峽，也就是所謂的「林青峽」，或 是北台灣的鶯歌、桃園、樹林等所謂的「鶯桃樹」，都可能是「量縮價跌」的重災區。
4.蛋黃區的「林青峽現象」
2023年元月9日，《平均地權條例》修正草案三讀通過，設若下半年正式實施，則在「禁止預售屋換約條款」的限制條件下，將預售屋從購買到交屋的轉售重稅閉鎖期拉長到至少8年，並使預售不再具有投資價值，或其投資價值將相對減弱，主要因平均地權條例修正通過並執行後，必然影響建商信心，並影響後續房市的價量變化，如六都中，台北市的北士科、新北市的塭仔圳、桃園區的青埔、台中市的北屯、高雄市的楠梓，以及台南市純粹依靠南科的建案，其交投價量均有一定風險，在此情況下，建商已難以長期撐價，預期2023年下半年的房價下跌會更加明確。亦即當「平均地權條例」修正通過並正式執行以後，便會形成過去房市不合理高漲的區域，2023年下半年可能就會出現崩跌情形，而這也是全國各地的「房市林青峽」現象恐難以避免的原因。
總之，在國內房市呈現反轉之際，若房市政策不調整，且房市交投量價走低的現象持續進行，則全國各地的「房市林青峽」現象恐難以避免。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 國內房市在央行連續升息及打炒房效應，以及《平均地權條例》修正條例的通過後，房市中的林口、青埔、三峽等重劃區的房地產市場表現不佳，價量齊挫，這種大漲之後的回跌之「房市林青峽」現象逐一出現，凸顯房市過熱地區因房市反轉而產生的一種價量崩跌現象，值得國人的注意。
2. 當前國內房市變動如房市以剛性需求為主、房價上漲幅度偏高、房市移轉棟數下降，從而造成房市整體的變化，包括房市進入盤整階段、預售屋交投不佳、房市價量走低的預期，以及房市促銷廣告大幅增加等。
3. 在國內房市.轉變的過程中，預期理論可據以說明相關的內容，包括預期與預期心理、預期理論或純粹預期理論、理性預期、理性預期與期望值、理性假設的偏誤，以及理性預期等因素，都會對房市變化產生重大的影響。
4. 房市轉變中的「林青峽」現象是指房市供給量偏高，房價漲幅偏高，卻因政府打房政策而導致房市交投低迷，以及價量萎縮難以避免的一種情形，其說明包括資金潮帶動房價、房市推案量增加、2022年的重劃區房市為上升走勢，如新北市的重劃區、桃園龜山的A7重劃區等；2023年的重劃區房市為下跌行情，包括重劃區房市行情普遍不佳、預售屋房價呈垷下降走勢、蛋白區及蛋黃區的房市均呈現林青峽現象。
5. 在房市反轉之際，在重劃區的「房市林青峽」現象普房存在時，國內房價的調整可能難以避免，大幅下降雖屬不可能，但建議潛在的購屋人應可在等待中獲得相對有利的契機。
在政府連續打炒房政策及央行連續升息效應，以及《平均地權條例》修正條例通過後，房市中的林口、青埔、三峽等重劃區的房地產市場表現不佳，價量齊挫，這種大漲之後的回跌所反映出的「房市林青峽」現象逐一出現，凸顯房市過熱地區因房市反轉而產生的一種價量崩跌現象已普遍存在，值得國人的注意。主要因當前國內房市變動存在著房市以剛性需求為主、房價上漲幅度偏高、房市移轉棟數下降，從而造成房市整體的變化，包括房市進入盤整階段、預售屋交投不佳、房市價量走低的預期，以及房市促銷廣告大幅增加等。而在國內房市.轉變的過程中，預期理論包括預期與預期心理、純粹預期理論、理性預期、理性預期與期望值、理性假設的偏誤等，似可以理性預期對房市轉變中的「林青峽」現象有較為合理的說明，其是指房市供給量較大，房價漲幅偏高，卻因政府打房政策而導致房市交投低迷，以及價量萎縮難以避免的一種情形，從2022年的重劃區房市為上升走勢，到2023上半年的重劃區房市為下跌行情，便可發現當前重劃區房市行情普遍不佳、預售屋房價呈垷下降走勢、蛋白區及蛋黃區的房市均呈現明顯的「林青峽現象」，而當房市呈現反轉之際，且在重劃區的「林青峽」現象普房存在時，國內房價的調整可能難以避免，潛在的購屋人應可在等待中獲得相對有利的契機。
一、前言
2022下半年，國內房市受到政府連續打房、美國再三升息、通貨膨脹惡化、股市持續下跌，以及央行調升利率等衝擊，房市交投由活絡轉為沈寂，行情由盛轉衰，2023上半年，房市已逐漸進入修正循環；另外，由於新增房貸金額減少，央行多次升息、政府打炒房政策，都使買方心存觀望，對有意購屋的消費者而言，這些因素變化造成房價可能向下調整的現象，可視為是消費者預期利多的心理因素，然而，打炒房修法是否會進一步對房市產生更大影響，仍可進一步持續觀察。
一般而言，房市走勢取決於市場的供給與需求，除了升息及房市政策外，尚包括外在大環境、經濟成長的不確定性，新增房貸金額減少等因素，都會影響房市景氣的變化。另外，房市走弱態勢亦可從六都買賣移轉棟數來加以觀察，如2023年1月，六都合計月減率達三成以上(38.4％)、年減率則超過四成(47.5％)，且交易移轉月增率及年增率都是負成長，顯示房市買氣不佳現象十分明顯。
事實上，國內房市在央行連續升息及打炒房效應下，部分建案價格鬆動，特別是《平均地權條例》修正條例的實施，以及2024年上半年的總統大選，北台灣房市中的林口、青埔、三峽的房地產市場表現不佳，價量齊挫，這種大漲之後的回跌之「林青峽」現象逐一出現，凸顯房市過熱地區因房市反轉而產生的一種價量崩跌現象，其是由戴德梁行總經理顏炳立先生所提出的名詞，當此之際，政府若不能即時提出有效對策以之因應，則未來的房市堪虞，亦值得國人的注意。
二、當前房市變動分析
有關當前國內房市變動的內容，可擇要說明如下述。
(一).房市以剛性需求為主
政府連續打炒房政策以及平均地權條例修正草案通過後，未來預售屋轉售不易，加上央行連續升息，並預告仍有升息計畫，購屋貸款成本逐漸提高，投資性買盤自然逐漸縮減，投機者卻步，2023年市場預估將仍以剛性自用為主。
(二)房價上漲幅度偏高
自2018年以降，在國內房市價量變化的過程中，預售建案屢創高價，主要因地價與營建成本高漲，特別是龐大的游資缺乏投資管道時，僅能投入股票市場或房地產市場，造成房價的大幅度上揚，特別是2019年7月1日，政府積極推動「投資臺灣三大方案」，包含「歡迎臺商回臺投資行動方案」、「根留臺灣企業加速投資行動方案」，以及「中小企業加速投資行動方案」等，台商資金大量匯回，影響所及，不僅蛋黃區的房價大幅度揚升，連蛋白區房價也盲目跟進上漲。
若以最近十年的房價變化來觀察，各都會地區的房價上漲幅度甚大，其中，以台南市安南區的房價上漲幅度超過三倍為最高(307.5%)，其中，又以溪東、九份子等重劃區的價量變化更為明顯；另外，高雄市大寮區及台南市的南區之房價漲幅高於二倍，分別是277.3%與228.3%，其他房價超過一倍者亦超過十個區域，顯見國內的房價上漲確實有偏高的情形，有關台灣都會區房價漲幅超過一倍區域變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣都會區房價漲幅超過一倍區域變動比較表 單位：萬元/坪；%
| 區域 | 行政區 | 2012房價 | 2021房價 | 10年漲幅 | 排名 | 平均漲幅 | 排名 |
| 新北市 | 板橋區 | 24.0 | 50.7 | 111.3 | 12 | 42.2 | 5 |
| 桃園市 | 龍潭區 | 7.3 | 18.2 | 149.3 | 10 | 84.4 | 4 |
| 楊梅區 | 7.4 | 17.5 | 136.5 | 11 | |||
| 台中市 | 潭子區 | 9.6 | 27.7 | 188.5 | 6 | 118.9 | 3 |
| 清水區 | 5.6 | 15.9 | 183.9 | 8 | |||
| 東區 | 11.3 | 31.7 | 180.5 | 9 | |||
| 台南市 | 安南區 | 5.3 | 21.6 | 307.5 | 1 | 189.0 | 1 |
| 南區 | 5.3 | 17.4 | 228.3 | 3 | |||
| 仁德區 | 7.2 | 20.7 | 187.5 | 7 | |||
| 高雄市 | 大寮區 | 4.4 | 16.6 | 277.3 | 2 | 137.8 | 2 |
| 小港區 | 6.2 | 18.5 | 198.4 | 4 | |||
| 橋頭區 | 6.0. | 17.7 | 195.0 | 5 | |||
| 台灣地區 | 18.1 | 26.9 | 48.6 |
(三).房市移轉棟數下降
在房市交易市場中，代表住宅市場信心的房屋移轉棟數也有很大的變化；根據內政部公開資訊統計，2023年前二月，房屋移轉棟數僅約3萬7048棟，相較2022年同期的5萬2047棟，其衰退幅度近三成(-28.82%)，同年3月，國內六都買賣移轉棟數為2.08萬棟，比同年2月增加約3成，但與去年同期相較年減少約二成(-17.4％)。若以最近十年的前二個月的房市移轉棟數變化來觀察，則以桃園市的降幅超過三成為最大(-32.54%)，新北市的降幅亦超過三成(-31.47%)，其他各都的降幅亦都超過二成，如高雄市(-27.05%)、台北市(-26.17%)、台南市(-24.94%)，以及台中市(-24.26%)，亦即房市交投量數明顯下降，有關最近十年的一至二月台灣六都建物買賣移棟數變動比較，可參閱表2的說明。
表2 最近十年一至二月台灣六都建物買賣移棟數變動比較表 單位：%
| 年度 | 全國 | 台北市 | 新北市 | 桃園市 | 台中市 | 台南市 | 高雄市 |
| 2023 | 37048 | 3422 | 6982 | 4795 | 5898 | 2754 | 4582 |
| 2022 | 52047 | 4635 | 10188 | 7108 | 7787 | 3665 | 6281 |
| 變動率 | -28.82 | -26.17 | -31.47 | -32.54 | -24.26 | -24.94 | -27.05 |
| 排名 | 4 | 2 | 1 | 6 | 5 | 3 |
(四).房市整體變化
大體而言，國內當前房市變化為持續走低的情形，相關內容可分為下列幾點來加以說明。
1.房市進入盤整階段
在房地產市場中，土地是影響營建成本的重要因素，由於建地的稀少性，而讓土地成本居高不下，而這也是在房市交投不佳之際，卻仍得以支撐在盤整過程中的高房價之價跌不易的原因。根據預售屋實價登錄統計顯示，2023年前二月的平均單價，全台七都已有三都較去年第四季下跌，其餘四都房價雖仍呈上揚，唯漲幅已呈現收歛走勢，如2023年單月平均交易件數普遍較2022年第四季減少2至5成，並較第一季減少4至6成，而房市交易量的大幅萎縮，也導致2023年的房價出現收斂並逐漸進入盤整的階段。
2.預售屋交投不佳
預售屋市場是房市活絡與否的重要指標，在2020-2022中，國內預售市場銷售活絡。量增價揚，但自2022年下半年，因為政府的打房政策而開始呈現銷售率下降的情形，特別是2023年，整體房市預售市場在全球經濟景氣不確定性仍高的情況下，交投沈滯，雖然有投資買盤支撐，但價量的修正恐難以避免，在房價具有向下調整的僵固性下，其大幅回檔的機會雖然不大，但往後預售屋的開價應不會再呈現非理性的上揚情形，且會更符合人民的需求。
3.消費者對房市價量走低的預期
自2022年12月21日《平均地權條例》初審過關後，預售屋轉售量不斷爆增，曾在短短的一毎星期左右，全台件數從2萬2,861件上升至2萬3,493件，大幅增加632件，八天的上升率達2.76%，比過去一年每月平均新增548件還多出15.33％，將市場預期理論（the theory of market expectation），或理性預期假說(Rational Expectation Hypothesis）具體呈現，其認為消費者是理性的，人們會針對某個經濟現象進行的預期，其會充分利用所得到的資訊來作出行動而不會犯系統性的錯誤，所有的錯誤都會是隨機的，而這也說明了《平均地權條例》發布、初審、通過，到未來執行的過程中，必須注意消費者如何以理性方式來面對預售屋價量走低及其可能產生的影響。
4.房市促銷廣告大幅增加
在總體經濟不佳而衝擊房市景氣向下調整的情況下，業者為了出清存貨或增加獲利空間而大幅以廣告作促銷活動；媒體中經常出現的促銷廣告如「工程0付款」、「首付3%」以及「加碼贈送裝潢、家電」…等促銷行為，唯業者的積極促銷活動也印證了當前房市景氣下滑之事實。
三.預期理論與房市
有關預期理論與房市的關聯性，可分為下列幾個部分來說明。
(一).轉變中的房市
在過去的2022年中，從房地合一稅2.0的推動，銀行限貸，到2023年的《平均地權條例》修法，政府打房政策不斷，房地產市場去化的金流不再，房市買氣趨軟，整體房市表現不佳，蓋因不論是從土地、商業不動產，到房屋移轉棟數等房市關鍵指標來做觀察，便可發現均呈大幅下修走勢。造成部分財務實力相對不佳的營建業者開始出現經營困難的問題，同時也造成國內爛尾樓事件確實不可忽視的事實，若因此而造成業者經營困境的連銷效應，將會衝擊到整體房市的正常運作，並牽動金融體系的安全，以及國家的經濟發展，不可不慎。
另外，國內房市由盛而衰的關鍵因素就是央行為控制通膨所做的連續調漲利率政策，利率提高「帶動升息」，雖然2022年央行連續四季升息1碼、半碼、半碼、半碼，但影響房市的去化甚巨，若再進一步觀察2022年前三季的投資買盤，在國內十大商用不動產交易的前六名中，仍有四筆買方來自壽險業，但在同年第四季的十大交易中，只有一筆是屬壽險業者，投資買盤僅佔三筆，自用買盤則佔了七筆，說明壽險業在現行最低投報率2.72%的限制下，已難找到可投資的物件，亦即2023年，壽險業用於投資房地產的機會愈來愈少，同時也說明了當前房市發展的困境，人們必須注意房市轉變對其生活所可能產生的影響。
(二)預期理論
有關預期理論的內容可分為下列幾個部分來說明。
1.預期與預期心理
一般而言，預期(Expectation)是指對某件事情的期望，而預期心理(psychological expectations)則是指消費者因預期即將發生的事，並在心裡產生某種期待的思考邏輯，而做出相對應的決策之行為，如在通貨膨脹的預期中，因為思考到市場上貨物或產品的供需可能產生問題，因擔心以原有的價格買不到原來的商品而事先加以採購，導致市場供不應求而使價格上漲的一種情形；同理，亦可能因為預期來貨增加，預期市場供給過剩，物價可能下降而停止購買同類產品的一種現象。若以房市為例，在當前的房地產市場中，由於央行連續升息，購屋者會因為購屋成本增加的預期而暫緩屋的行動，因此，預期心理是一種對未來事件所產生的現象之預設想法，並進一步影響消費者的決策或需求。
2.預期理論
預期理論又稱為純粹預期理論（Pure Expectation Theory），簡稱PE理論。在金融市場中，消費者認為只有預期的未來短期利率，可以決定收益率曲線的形狀；因此，當預期未來短期利率上升時，會有上升的殖利率曲線，並決定於人們對未來利率的預期；亦即預期理論認為長期利率為目前短期利率和預期未來短期利率的平均值；另外，預期理論主要是立基於市場上各種債券均無違約風險、交易成本為零、投資人能正確預期未來的利率、投資人以追求利潤最大化為目標，以及投資人對各種債券都沒有期限偏好或限制等五項基本假設。另外，在預期理論中，純粹預期理論又被稱為是市場預期理論（the theory of market expectation）或無偏誤預期理論(The unbiased Expectations Theory)，其是指利率期限結構完全取決於對未來利率的市場預期。
3.理性預期
經濟學中的理性預期（Rational Expectations）是建立在人們都會理性分析所有資訊及相關歷史資料的假設上，經由理性分析而作出最合理的抉擇。基於消費者理性的假設條件，消費者會因應對未來將發生之事的預期，並作出相對應的決策行為，因而改變現時情況；如若央行因物價水準持續上升而公布明年的貨幣供給額會提高為現行貨幣存量水準的一倍，則消費者依政府的決策會作出理性的預期，並估計明年其手上的貨幣購買力將會下降，因此，會提前增加消費額度，從而增加市場某些產品的需求，並因而推高產品售價。一如央行提高利率水準，造成人們對未來利率上升的預期，並滅少對房貸的需求，但同時也降低了對房地產市場的交投量數。
4.理性預期與期望值
在經濟學中，理性預期理論又稱為理性預期假說（Rational Expectation Hypothesis），其是假設人們針對某個經濟現象進行的預期是理性的，他們會充分利用所得到的資訊來作出理性的行動，而不會犯下系統性的錯誤，並認為所有的錯誤都會是隨機的，因此，人的理性預期會等於統計上的期望值。根據新古典學派「理性預期」之代表學者沙金特(Thomas J. Sargent)的看法，其認為政府若採取有系統且被民眾「理性預期」所掌握的總體經濟政策，將無法發揮原先預期的效果，亦即凡是被人民所預期到的政策即是無效的政策。
5.理性假設的偏誤
在傳統經濟學中，假設消費者的決策行為是理性的，能夠客觀地分析所有資訊，並經由對資訊的分析作出最合適的決定，然而，在行為經濟學中，其認為消費者並非理性，而是有限的理性，且人類的決策行為大多是不合理性的，原因是認知偏誤(Cognitive bias)所產生的非理性決策行為。根據演化心理學(Evolutionary Psychology)的理論，其認為人的心理現象都是經演化而成的，有利生物的生存。而認知偏誤是因為人類依賴了某些啟發式(Heuristics)或思維捷徑(Mental Shortcut)所誤導，蓋因一般人會運用這些思維捷徑，即僅基於少量的資訊來作出決定。然而，在大多數的情況，思維捷徑易造成以偏概全，並讓人作出其認為正確，實則不正確的決定。因此，在行為經濟學中，即修正人是理性的假設條件，而以有限理性來代替，也因為消費者的決策行為大多是非理性的，而這也導致在房市轉折過程中，人民對未來房市價量的變化有不同的看法。
(三).理性預期與房市
一般而言，消費者對未來的預期行為會影響房市的變化；在行為經濟學中，人類的決策行為大多為許多情緒因子(emotional factor)所影響，情緒因子有的簡單易懂，有些複雜難以分析；常見的基本情緒有喜悅、憤怒、悲傷、恐懼、厭惡、驚奇、羨慕；複雜情緒有窘迫、內疚、害羞、驕傲等；然而，不論是人類的基本情緒或複雜情緒，都是人類難以控制的複雜情境，而這種情緒因子會影響購買者的情感因素、環境條件、空間與功能等，因而影響其最後的決策行為；唯不論是內部或外部環境因素，其對消費者情緒反應都會產生負面或正面影響，從而影響其消費或投資行為，一如社會大眾預期貨幣或財政政策的改變如貨幣供給的增加、利率的再三調升…等，將造成物價上漲，許多可抵抗通膨的風險性資產則成為資金主要去處，因而造成經濟成長趨緩，但物價上漲快速，以及房價難以抑制的現象，而這也是在房市轉折的過程中，房市價量變化各有差異，房市價量差異明顯，以及房價難以大幅下降的主要原因。
四、房市轉變中的「林青峽」現象
有關房市轉變中的「林青峽」現象是指房市供給量偏高，房價漲幅較大，卻因政府打房政策而導致房市交投低迷，以及價量萎縮難以避免的一種情形，茲說明如下述。
(一).資金與房價
一般而言，在房市預售屋價格變化的過程中，預售案開價會參考周邊已開賣的建案價格與當時市況走向，若逢房市多頭，預售案價格會拉高房價，且是一案接一案向上拉抬，如2020至2022年的兩年中，國內房市因政策性引導台商進駐而讓資金潮挹注，預售屋市場交投活絡，價量屢創新高，高額利潤讓建商的推案信心就大增，許多建案開賣後又漲價，之後隨全球缺工缺料、營建工料雙漲等話題蹦出，再次拉動開價，買方擔憂愈晚買愈貴，也自動提高價格接受度，以至於熱門區域的預售案價漲勢強勁，並形成不合理的高漲現象。唯若房市發生轉折時，亦可能產生房市交投價量下降的情形，特別是重劃區的預售屋房價之影響更大。
(二).房市推案量增加
根據數字科技的591新建案統計，2022年第三季，國內房市的總銷金額為5540.33億元，季增31%、年增22%；同段期間內，房價雖然季減2%，但受2021年疫情影響基期較低，年增率仍是向上攀升，其中最有感的新竹成交單價更大漲近七成。唯持續不合理大幅上揚的房價也讓買賣雙方認知落差擴大，迫使交易量持續縮水，加上後續又有政府的打炒房、選舉等影響因素，房市推案量雖然增加，但短期內房市恐難回到多頭格局。
(三).2022年的重劃區房市行情
2021年，國內房價居高不下，2022年，因政府打房政策不斷而呈現由盛而衰的轉折現象，對於房價不合理的上漲地區逐漸呈現價量回轉情形，其中，又以重劃區的房市交投不佳情形更為嚴重。
1.新北市的重劃區
2019年，國內因為發生疫情爆發後帶動資金潮，大量的閒置性資金流向房市，帶動新北市預售屋價格的大幅提升。根據政府的實價登錄資料，新北市熱門重劃區的預售屋成交價大漲，如土城暫緩重劃區的預售屋房價，從2019年疫情爆發前到2022年，房價飆高超過四成(40.8%)；央北重劃區則增加約三成(28.8%)；另外，位於新北市新店區的央北重劃區的預售屋，其2019年預售成交均價每坪53.9萬元，2022年的平均售價約69.4萬元，上漲幅度幾達三成(28.8%)；而二重疏洪道重劃區也增幅超過二成(21.8%)，江翠北側重劃區亦增加約二成(19.3%)，漲幅甚大。主要因新北市部分重劃區具有較高的生活機能特性，消費者普遍預期房價將會時持續成長，在熱錢不斷湧入當地不動產市場下，買方追價意願仍高，加上預售案付款有彈性，可供選擇的機會較多，導致預售屋價格成長顯著，促使重劃區的房價呈現不合理的上揚情形。
2.桃園龜山的A7重劃區
在國內的預售屋市場中，桃園龜山的A7重劃區一直是較受爭議並被討論的區域，因房價比周邊的林口、新莊、泰山等地區便宜，因此，首購族、小資族到A7買房者愈來愈多；2022年，龜山區家戶購屋比為10.5％，等於每100戶就有10.5戶購屋，居全國之冠。唯在交投相對活絡之際，卻也產生去化不佳的問題，主要因龜山的A7推案量體太大，短期間難以銷售，並可能產生供過求的問題，蓋因在最近二年中， 龜山A7大樓成屋社區平均出售量僅約1-2％，雖因近年人口持續移入，商機亦逐漸提升，唯房價變化仍有待觀察。
(四).2023年的重劃區房市行情
2023年上半內的房市表現不佳，重劃區的房市表現更是每況愈下，相關情形可分為下列幾個部分來說明。
1.重劃區房市行情普遍不佳
若以2023年上半年的房市交投情形而言，林口、新莊、台中等地區等是跌幅比較明顯的區域，至於林口、青埔、三峽以及鶯歌、桃園、樹林，則都是《平均地權條例》修正草案之前，建商大力推案以後，待售房地產量數大為增加，而當房市由盛而衰之際，這些地區的房市交投亦呈現沈滯現象，並可能淪為投資客爭相抛售的重點區域。此外，龜山、安南、安平以及楠梓，也處於高於市場期望後的下跌區域，顯然國內許多重劃區己存在著房市價價表現不佳的現象。
2.預售屋房價呈垷下降走勢
2023年元月，《平均地權條例》修正案通過以後，在五大設限條件持續發酵下，預售屋交投量價持續萎縮，特別是交易量數的下跌更為明顯，價格亦呈下調走勢，若以七都的預售屋之平均單價來觀察，雖然漲跌各半，唯跌幅相對較大，再以2023年第一季的預售屋房價之變化為例，房價上漲者分別是台中市(5%)、新北市(4%)、桃園市(1.5%)；而房價下跌的都會區則有高雄市(-13.31%)、新竹市(-6.8%)、台北市(-1.5%)，跌多漲少，且房價有逐漸下調之走勢，顯見當前房市不佳的事實，有關台灣七都預售屋平均單價變動比較，可參閱表3的說明。
表3 台灣七都預售屋平均單價變動比較表 單位：元/%
| 季/縣市 | 台北市 | 新北市 | 桃園市 | 新竹市 | 台中市 | 台南市 | 高雄市 |
| 2022Q1 | 96.6 | 47.7 | 32.1 | 36.4 | 35.9 | 27.3 | 29.0 |
| 2022Q2 | 101.2 | 48.0 | 32.3 | 32.7 | 38.9 | 29.6 | 30.4 |
| 2022Q3 | 100.0 | 50.1 | 35.9 | 40.2 | 39.7 | 30.8 | 33.2 |
| 2022Q4 | 99.7 | 52.2 | 33.9 | 45.6 | 39.8 | 32.4 | 35.3 |
| 2023Q1 | 98.2 | 54.3 | 34.4 | 42.5 | 41.8 | 32.8 | 30.6 |
| Q1變動 | -0.015 | 0.040 | 0.015 | -0.068 | 0.050 | 0.0123 | -0.1331 |
| 排名 | 跌3 | 漲2 | 漲3 | 跌2 | 漲1 | 漲4 | 跌1 |
說明：2023年Q1平均單價是指1-2月的資料；
新竹市亦含新竹縣市。
3.蛋白區的「林青峽現象」
在房市由盛而衰的反轉之際，房價的調降難以避免，特別是供給案量大的重劃區，屬於房市蛋白區，其商店、餐飲、交通等生活機能條件相對不佳，因此，當房市轉弱之際，很有可能成為房價下修的主要地區，如新北市的林口、青埔、三峽，也就是所謂的「林青峽」，或 是北台灣的鶯歌、桃園、樹林等所謂的「鶯桃樹」，都可能是「量縮價跌」的重災區。
4.蛋黃區的「林青峽現象」
2023年元月9日，《平均地權條例》修正草案三讀通過，設若下半年正式實施，則在「禁止預售屋換約條款」的限制條件下，將預售屋從購買到交屋的轉售重稅閉鎖期拉長到至少8年，並使預售不再具有投資價值，或其投資價值將相對減弱，主要因平均地權條例修正通過並執行後，必然影響建商信心，並影響後續房市的價量變化，如六都中，台北市的北士科、新北市的塭仔圳、桃園區的青埔、台中市的北屯、高雄市的楠梓，以及台南市純粹依靠南科的建案，其交投價量均有一定風險，在此情況下，建商已難以長期撐價，預期2023年下半年的房價下跌會更加明確。亦即當「平均地權條例」修正通過並正式執行以後，便會形成過去房市不合理高漲的區域，2023年下半年可能就會出現崩跌情形，而這也是全國各地的「房市林青峽」現象恐難以避免的原因。
總之，在國內房市呈現反轉之際，若房市政策不調整，且房市交投量價走低的現象持續進行，則全國各地的「房市林青峽」現象恐難以避免。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 國內房市在央行連續升息及打炒房效應，以及《平均地權條例》修正條例的通過後，房市中的林口、青埔、三峽等重劃區的房地產市場表現不佳，價量齊挫，這種大漲之後的回跌之「房市林青峽」現象逐一出現，凸顯房市過熱地區因房市反轉而產生的一種價量崩跌現象，值得國人的注意。
2. 當前國內房市變動如房市以剛性需求為主、房價上漲幅度偏高、房市移轉棟數下降，從而造成房市整體的變化，包括房市進入盤整階段、預售屋交投不佳、房市價量走低的預期，以及房市促銷廣告大幅增加等。
3. 在國內房市.轉變的過程中，預期理論可據以說明相關的內容，包括預期與預期心理、預期理論或純粹預期理論、理性預期、理性預期與期望值、理性假設的偏誤，以及理性預期等因素，都會對房市變化產生重大的影響。
4. 房市轉變中的「林青峽」現象是指房市供給量偏高，房價漲幅偏高，卻因政府打房政策而導致房市交投低迷，以及價量萎縮難以避免的一種情形，其說明包括資金潮帶動房價、房市推案量增加、2022年的重劃區房市為上升走勢，如新北市的重劃區、桃園龜山的A7重劃區等；2023年的重劃區房市為下跌行情，包括重劃區房市行情普遍不佳、預售屋房價呈垷下降走勢、蛋白區及蛋黃區的房市均呈現林青峽現象。
5. 在房市反轉之際，在重劃區的「房市林青峽」現象普房存在時，國內房價的調整可能難以避免，大幅下降雖屬不可能，但建議潛在的購屋人應可在等待中獲得相對有利的契機。
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謝明瑞(2023)，臺灣人的購屋夢，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2023)，臺灣房市價量背離下的房價變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2023)，升息、補貼、房價，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2023)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2023年5月。
Money DJ 財經知識庫。
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