2007年3月16日，《中華人民共和國物權法》通過，並將於2007年10月1日起施行
物權法是透過對物權之共同性規定，以法律明確規範法律關係，以進一步完善物權制度，鼓勵人們努力去創造財富並保障創造的成果。預期在物權法立法完成後，將帶動相關法律包括《侵權責任法》和《涉外民事關係法律適用法》的加速立法，加上現行的《民法通則》、《合同法》、《婚姻法》、《收養法》、《繼承法》，民法典就基本齊備，相關法制觀念將更見成熟。
雖然，物權法仍有不完備之處，但相信未來，此法將對大陸的政治、經濟、社會產生長遠而重大的影響。因此，有必要對大陸物權法有初步的瞭解，例如，物權法的意涵、物權法要解決那些問題、物權法有那些重要規定及其尚待解決的問題等等。
二、概說
（一）意義
物權，簡言之就是對於物的權利。物權法是規範財產關係的基本法律，調整因物的歸屬和利用而產生的民事關係，包括明確國家、集體、私人和其他權利人的物權以及對物權的保護
（二）立法背景
在物權法通過之前，對物權的規範已作出不少規定，以因應經濟社會發展的需要。相關規定散見於多部法律之中，包括民法通則、土地管理法、城市房地產管理法、農村土地承包法、擔保法等。這些法規在大陸市場經濟制度起步時期發揮了相當重要的作用。但在，改革開放日益深化的大陸，在國家財產、集體財產的歸屬不明、人民私有財產日益增多、交易態樣多樣而複雜等現實環境下，各該規定已然過於簡陋，不符合當前所需，對於個人私權的保護根本不能產生太大的作用，無法與世界接軌，故勢必要在各該法規之外，另行制訂專屬之物權法始足以因應。物權法即是反應此項社會需求。另外，開放初期，大陸因應社會主義市場經濟制度之需要，債權法制的發展較為順利，如合同法、經濟法等。相對的，物權在是否違反社共產本質的爭議下，物權法制的制定一直無法有所突破，因此，物權法的通過也使得財產法領域中的債權與物權發展趨向平衡，有助競爭市場秩序的建立與維護，及學術研究之豐富。
（三）編排體系
大陸物權法分五編，十九章，二百四十七條。第一編總則，就物權法之基本原則、物權的得喪變更及保護作出原則性規定；第二編所有權。所有權分國家所有、集體所有與私人所有。土地所有權仍為國有或集體所有，私人享有的是土地使用權。另外，本編明確國家、集體及私人財產的範圍，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、截留、破壞，亦就業主的建築物區分所有權、相鄰關係及共有作了規定；第三編用益物權，包括與一般私人較有關的建設用地使用權，與農民有關的土地承包經營權、宅基地使用權，及地役權；第四編擔保物權，包括抵押權、質權及留置權，此編有助於債權的實現及資金之融通；第五編占有，規定占有之保護和無權占有人的侵權責任；附則，不動產登記適用之規定及物權法施行日期。
三、主要內容
如前所述，物權法要解決的問題是，物是誰的？物的所有者對該物享有什麼權利？其他人負有什麼義務？怎樣保護物權？侵害物權的人要承擔怎麼樣的法律責任。以下簡單說明之。
（一）物的歸屬（物是誰的？）
（二）物權所有者享有之權利
以所有權為例，物權的所有權人對自己的動產或不動產，依法享有占有、使用、收益、處分的權利，並得設立用益物權、擔保物權。而呼應憲法規定，物權法平等保護國家、集體和私人的物權，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞，相關規定在物權法第4條、第56條、第63條及第66條等，以保護國有、集體、私人的財產，並作適當之監督。
（三）他人對物權人之義務
除了禁止侵犯國家、集體、私人及其他權利人的物權，物權法有許多義務規定。例如，物權法第七章相鄰關係，限制不動產權利之行使，不動產權利人對相鄰的不動產權利人行使權利時，應當提供必要的便利，例如，提供用水、排水的便利（第86條第2款）；相鄰人之通行權（第87條）；提供相鄰人建造修繕建築物及鋪路管綫之便利（第88條）等。另外，建造建築物時，不得妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照（第89條）；重大工程之進行，不得危及相鄰不動產的安全（第91條）。否則應負賠償責任（第92條）。
（四）物權法對物權之保障
政府為了公共利益的需要，或許會影響權利人的權利，因此必須有補償的規定，如物權法第42條、第44條等即是有關徵收補償之規定，用以保障物權。另外，權利人的動產或不動產被侵害或有可能發生侵害時，權利人有權請求侵害人返還原物、恢復原狀、停止侵害、消除危險、排除妨害，以保護其物權。因此，物權法第三章規定了五種物權請求權，物權確定請求權、物的返還請求權、排除妨害請求權、消除危險請求權及恢復原狀請求權，藉物權請求權之賦予以達保護物權人權利之目的。
（五）侵害物權者之法律責任
侵害物權者應負擔法律責任。例如，物權法第57條對濫用職權，玩忽職守，造成國有財産損失者要求依法承擔法律責任；第83條對任意棄置垃圾、排放污染物或者雜訊、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行爲，業主大會和業主委員會有權依照法律、法規以及管理規約，要求行爲人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行爲，可以依法向人民法院提起訴訟。第92條、第214條、第217條等亦有相關規定。
四、缺漏之處
物權法的內容相當多，與人民生活交易息息相關。現行通過的物權法應為物權法規的初期模型，從物權法第3條，「國家在社會主義初級階段，堅持公有制爲主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。」，可見此法為國家社會主義初級階段適用之法，也許未來還有其他等級適用之物權法。因此，實際上大陸為兼顧社會主義思想及期待早日立法通過的考量下，物權法的規範並不完備，許多規定現實上亦無配合。
（一）登記問題
1、尚未有全國性統一登記機關
物權法明文不動產應辦理登記，未經登記不發生效力；用益物權及擔保物權也有需多仰賴登記制度來保障權益。惟現實上，全國性的統一登記機關尚未建立，仍由各地方各相關單位分別負責辦理登記。也就是土地有土地的登記機關，建物有建物的、林地有林地的登記機關。
2、相關配套法規未完備
登記制度要發揮功效，細部的登記法規要能完備。而大陸目前還有許多登記規則尚未制定，各地方的規定也不盡相同，因此在2007年10月1日物權法開始施行後，爭議恐不時發生。此外，由於登記的範圍、登記機構和登記辦法未有全國性的規定，而依物權法附則規定，依各地方法規辦理，預留地方以行政法規處理所有權歸屬的空間，恐對企業與私人產生困擾，未來亦恐發生地方政府與私人間權利歸屬之紛爭。
3、測量機制未健全
產權界定是登記的基礎，大陸物權登記制度落實最大的問題在於產權測量制度尚未健全，在產權界定都有困難的情況下，無從依法進行登記，影響當事人之權益，此為宜儘速改進之處。
4、人員素質待提升
由於物權法中，對不動產、動產、用益物權、擔保物權之登記有許多規定。有的是登記生效主義，有的是登記對抗主義，倘登記人員的素質未達一定程度，對物權法之規定瞭解有限，將無法提供相應之服務，因此提升登記人員的素質也是登記制度要發揮功效的要件之一。
（二）徵收補償欠缺配套措施
物權法依據憲法，為保障私有財産權不被國家權力任意侵害，劃分權利（Right）與權力（Power）的界限，明文徵收與徵用之補償於第42條至第44條、第121條、第132條及第174條。從物權法第42條可知，徵收有三要件，一是徵收目的是爲了公共利益[4]的需要；二是徵收必須依照法律規定的權限和程序；三是徵收補償要合理。
立法者認為徵收對人民、企業的影響甚巨，大陸各地發展不平均，具體的補償標準和補償辦法，由土地管理法等有關法律依照物權法的補償原則和補償內容，依據不同情況作出規定。因此，物權法僅明定徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產，必須係基於公共利益需要，依法定正當程序，並給予合理之補償之原則。換言之，徵收補償的細部規定見於大陸《土地管理法》、《城市房地產管理法》等規定。然而，上述規定尚有疏漏，使補償制度存在一些問題：
1、正當程序規範不健全
《土地管理法》中沒有任何程序規定來保證徵收符合公共利益，地方政府球員兼裁判，造成了社會大眾對於徵收正當性的質疑。其次，《土地管理法》第46條第一款「國家徵收土地的，依照法定程式批准後，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。」，僅簡單規定由縣級以上地方人民政府組織實施徵收，但是對於如何實施卻沒有規定，包括政府採用何種程序，動用何種力量進行強制徵收等問題。《城市房地產管理法》之問題亦同。
2、合理補償之認定有爭議
爲了防止現實中補償款不足或拖欠之情況，物權法對於補償費用的專項用途作了明確規定，第42條第2款「徵收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被徵地農民的社會保障費用」；第三款「徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。」；《土地管理法》第47條[5]亦明定徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補償費以及地上附著物和青苗的補償費，另明定補償費之計算標準。然而，實際上，上述兩法皆未將土地使用權及土地級差地租的價值列入補償之範圍，補償標準並非「足額」，與物權法所稱足額補償有差異，故是否已為合理之補償，仍有討論空間。另外，法律有賴實踐，物權法既已明文規定補償費用之專項用途，相關單位應確實落實與監督，避免立法與執法落差過大。
物權法規定當國家徵收、徵用私有財産的時候必須給予相應的補償，保障私有財産，但對於公共利益的界定、徵地權限和程序的明確、政府徵用行為的行政救濟措施的細化及土地補償標準的合理界定等等，都有待後續一系列制度的建置與完善。在徵收補償的相關配套規範尚未建立之際，要使物權法發揮保障私有財產之目的，恐非易事，仍有一段極待改善的空間。
（三）其他
除了不動產登記與徵收補償問題之外，（1）物權法與其他法律之適用先後順序？（2）不動產、動產是否應適用取得時效問題？（3）典權是否應於物權法中恢復規定問題? （4）最高額擔保僅有五條規定是否足以適用之？（5）那些情況下，抵押權人可持抵押權登記之副本請求法院直接拍賣抵押物，而無需依擔保法之規定必須經由訴訟方式為之？以上種種都是有待解決之問題。
五、對台商之影響與因應
（一）影響
物權法即將於2007年10月1日起施行，此部法律與台商的利害攸關，從財產所有權的保護、物權的登記、變動、建設用地使用權到抵押擔保等，莫不影響深遠。以下簡單提供幾點看法：
1、擴大融資管道
相較於大陸擔保法，物權法擴大可用作抵押的財產範圍，包括（1）生産設備、原材料、半成品、産品列入抵押範圍；（2）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權可抵押；（3）允許以「正在建造的建築物、船舶、航空器」進行抵押；（4）以反面排除規定「法律、行政法規未禁止抵押的其他財産」可以抵押，表明了凡法律未禁止者皆可抵押，總體上擴大抵押物範圍。
又如未來資產也可作為抵押，物權法第181條規定，「經當事人書面協定，企業、個體工商戶、農業生産經營者可以將現有的以及將有的生産設備、原材料、半成品和産品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就約定實現抵押權時的動産優先受償。」。此外，依物權法第223條「可以轉讓的基金份額」和「應收賬款」可以出質。以上種種皆有助於融資。
2、登記主義制度
登記在物權的得喪變更中扮演相當重要的角色，，為權利生效或對抗要件，台商應要瞭解並踐行登記，否則權利恐受到損害。物權法重登記。不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。（物權法第9條第1款）；不動產登記，由不動產所在地的登記機關辦理。國家對不動産實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。（物權法第10條）。
3、市場透明度及公正性的提高
物權法第137條第2款規定，工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性建設用地應當以拍賣或者招標的方式出讓。此規定使上述領域之出讓市場更加透明公正，有利於台資企業參與競爭，且經由拍賣、招標方式確定的國有土地價格更加能夠反映土地的真實價值，從而爲投資者提供一定的資訊，進而形成一個理性的市場。當然，拍賣、招標的出讓運作，或影響台商企業取得土地使用權的時程，故大陸未來應要積極將相關程序制度化、簡便化並維護其公正性，以健全大陸市場體制運作。
4、房地一致原則
「房地一致」原則。大陸係採「房地一致」原則，也就是房隨地走，地隨房走。例如，建設用地使用權要與該土地上之建物一併流轉。相關規定如下：
5、權利義務之行使
物權法將相鄰關係、住宅建設用地採自動續期、非住宅建設用地續期依法律規定、最高額抵押、質押制度及抵押權實現程序的簡化等等列入規定，使權利人間之關係及物權的行使更為明確，這些都與台商息息相關，應有所瞭解。
（二）因應
台商因應大陸物權法，最重要的是堅持兩項原則，第一，勤登記，第二，積極且及時行使權利。除此之外，宜在合同中增列權利歸屬、保護條款，以免心血付之流水，或徒生爭議。
1、勤登記
（1）登記之效用
登記具有保障權益之功能，如物權法第145條，「建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。」；第188條，「以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規定的財産或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。」；第189條，「企業、個體工商戶、農業生産經營者以本法第一百八十一條規定的動産抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人」等等。
（2）現實考量
物權法立法者考量現行大陸各地方負責登記之管理機構不同，各有其房屋、土地登記程序、內容、要求和方法，若要將相關規定整合成全國統一的登記制度，在整合上有相當之難度，故物權法附則第246條對不動產登記問題作出補充規定，依該規定，「法律、行政法規對不動產登記的範圍、登記機關和登記辦法做出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定做出規定。」故物權法通過後，不動產的登記與查詢與物權法通過前的情況並沒有多大的改變。
（3）小結
實際上，大陸不動產統一登記制度仍處於等待起步的階段，現階段由不動產所在地的縣級以上人民政府的相關部門負責之情況並無改變。在尚未有全國性的統一登記機構之前，為保障自身權益，應要勤登記，依登記事項與性質，分別向土地管理部門、房產管理部門、農業主管部門、林業主管部門、海洋行政管理部門及地質礦產主管部門等辦理登記程序。故登記是相當重要的，在現階段所有權、使用權、抵押權可能分屬不同登記機關辦理的情況下，勤於登給是保障權益的不二法門。
2、積極、及時行使權利
勤登記後要積極、及時行使權利。
（1）以抵押權的存續期間為例，兩岸物權法規在此問題上，不盡相同。台灣民法第145條第1項規定，「以抵押權、質權或留置權擔保之請求權，雖經時效消滅，債權人仍得就其抵押物、質物或留置物取償。」；第880條規定，「以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。」。反之，大陸物權法第202條規定，「抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。」，也就是說，逾越了主債權時效期間，抵押權人喪失向人民法院請求拍賣、變賣抵押財產的權利。而依大陸民法通則第135條規定，「向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外。」，因此，相較台灣抵押權人在主債權時效消滅後仍有五年的請求期限，大陸抵押權人要在主債權訴訟時效期間內行使。大陸之規定較為嚴格，二年的時間稍縱即逝，宜積極行使之。
（2）權利人宜善用大陸物權法的預告登記制度。預告登記制度對預售屋的買賣尤具有防範一屋二買之功效。由於購買預售屋，購屋人與開發商簽定預售合同後，只享有合同法上的請求權，沒有排他的效力，所以購房人無法防止開發商將房屋以更高價賣出，致生一屋二買的情形。發生此情形後，購屋者只能對開發商主張違約之損害賠償，而無法獲得指定的房屋。而預告登記能保護預售房屋購買者的權利，限制房地產開發商等債務人處分本屬於預售屋購買者的權利。倘購房人為預告登記，因預告登記具有物權的排他效力，開發商等債務人不能違背預告登記之內容，若有違背者，其處分行為不發生物權效力[6]。
物權法第20條規定，「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動産物權的協定，爲保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動産的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動産登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」。因此，在善用預告登記制度時，也要注意三個月的時效，以免損及權利。
3、合同中增列權利歸屬、保護條款
物權法規範了當事人之權利歸屬，但基於維護自身權益的考量，以合同補強權利，為另一項可行之方法。例如，物權法雖要求建築區劃內的車位、車庫應先滿足業者的需要，但為產權不清發生爭議，最好在購買住宅時，即在合同中明確車位、車庫之歸屬。另外，對於各用益物權（土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權權）所附著的不動產可能被徵收、徵用，影響用益物權的行使或消滅的問題，建議在合同法中約定有利的補償方案及條件，如要求提供等值的其他土地，並補償所投入的資金與收益。
六、結論
大陸堅持社會主義市場經濟制度，其經濟體制係在公有制之基礎下發展私有制，所建構之私有制實為特殊之私有制度，土地所有權屬於國家或集體所有。此次通過之物權法界定了國家所有、集體所有與私人所有之界限，明定了集體所有權、土地承包經營權、宅基地使用權及居住權等權利義物關係。雖然無法完全解決現實之需要，仍然有許多不足之處，在大陸社會的負面反應也不少，唯不論如何，物權法的通過，意味著大陸市場逐步與國際接軌，且透過對物權之共同性規定，以法律明確規範法律關係，有助於保障私人財產，應給予肯定。
物權法規與台商之權益利害攸關，建議宜積極瞭解，並勤於登記、積極及時的行使權利，另以合同條款補強權利，方有助於保障自身權益。至於未來物權法究能發揮多大功效，有賴大陸相關單位積極的立法、修法，建立配套措施，且依法行政，遵守其「有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究」之社會主義法制理論的概念，以弭平立法與執法落差，真正保護權利人之財產。
大陸物權法對台商的影響與因應
作者蔡岡霖
發布日期