摘要
中國經濟的崛起與房地產的發展息息相關，雖然中國政府試圖降低經濟對房地產部門的依賴，但在剔除房地產業的領頭羊角色後，其經濟的增長可能倒退至1990年代水準，由於中國房價全線下跌，且房市消售率下降，顯見當前中國大陸的房地產發展因政府政策而產生危機。另外，中國大陸房市政策及其監管內容已經修正，不再以國內生產總值增長率為主要目標，強調以提高經濟增長質量和效益為立足點，重視房市的三穩政策，維持監管指標的三道紅線，認定恆大債務為個案風險，以及中國房市監管政策扳倒「大到不能倒」的灰犀牛等。同段期間內，當中國恆大陷入債務危機之際，台灣的房市則正值交投活絡時期，房地產交投量價齊揚，為抑止房價之不當高漲，政府打房政策不斷，唯成效不彰，主要因物價影響房價，預期性通貨膨漲心理導致房價持續飆漲，且國內因政治掛帥，執政黨凡事均以選舉為考量，影響人民權益之事遇到政治便轉彎，房市價量齊揚，而台開債務可能變成房市由盛而衰的導火線。另外，臺灣三大部會的打房政策效率不如中國房市的三穩政策及三道紅線監管政策；由於臺灣房市已陷入幾乎失控的地步，政府卻無法提供有效的執行辧法，建議國內房市政策須再精進，執行方式須再檢討，決策者的決策模式是否適宜更應再深思。
一. 前言
一般而言，中國經濟的崛起與房地產的發展息息相關，早在一九年代末期，中國就已靠房地產投資撐起經濟榮景，但在部分建築業者財務管理不佳，卻又過渡擴充的情況下，導致有些建商債台高築，銀行業壞帳激增，雖然中國政府試圖降低經濟對房地產部門的依賴，但在剔除房地產業的領頭羊角色後，其經濟的增長可能倒退至1990年代水準。根據高盛、野村控股、巴克萊等國際研究機構的估測，2022年，中國經濟成長率可能下降至5%以下，若與2019年12月的COVID19疫情爆發前，中國GDP成長率大多接近7%的情況比較，其差異甚大。
繼2016年中國中央經濟工作會議戰略性地以「房子是用來住的、不是用來炒的」，並做為中國的調控房市政策以後，2021年，中國再度重申「房住不炒」的政策原則，中共中央政治局曾矢言將不再用房地產部門來刺激經濟，蓋因房屋過度供應將危及經濟穩定，希望投資能轉向高科技製造等優先部門。因此，根據口野村控股（Nomura Holdings）的估測，2022年，中國 GDP成長率將降至4.3%，遠低於2021年的7.1%，被認為是中國願意犧牲短期的成長，藉以換取長期的穩定的一種政策性做法。此外，中國政府對疫情擴散採零容忍政策，影響人民生活及消費型態，消費支出疲弱，也間接拖累中國經濟的增長走勢，並導致房地產部門嚴重下行，而這也是中國恆大地產發生危機的前緣因素。
由於中國是全球第二大經濟體，若其經濟成長放緩，意味著對澳洲和印尼等大宗商品生產國的需求將減弱，中國消費者的支出變少，對蘋果和福斯汽車等跨國企業將造成衝擊。另方面，中國房地產危機的產生及化解，其政策施行模式亦可做為台灣房市發展的啓示。
二.中國房地產市場危機
有關中國房市危機之變動過程，可分為下列幾個部分來做說明。
1.房地產占中國經濟舉足輕重
大體而言，房地產約占中國經濟近4分之1產值，而若房地產和相關下游產業的疲弱表現，則會讓中國經濟前景更是雪上加霜。房地產及相關行業占中國經濟GDP比重高達三成左右；多年以來，許多國內外的學者專家亦質疑這種成長引擎是否為這個全球第二大經濟體製造一顆定時炸彈，許多開發商背負巨額債務增加了經濟成長不穩定的疑慮。根據穆迪分析的經濟學家克里斯蒂娜•朱 (Christina Zhu)的研究，2021年上半年，中國境內約有12家中國房地產公司拖欠債券付款，總額約為192億元人民幣，折合美金約30億元。
隨著中國重新疫情開放，建築業雖出現復甦情形，房地產市場也出現短暫的反彈，但恆大債務危機為市場帶來衝擊與營運困境，而且沒有立即舒緩的跡象，如2021年8月，中國房市以銷售面積衡量的房地產銷售與2020年同期相比下降約二成(18%)。新成屋價格較去年同期僅成長3.5%，這是自2020年6月中反彈以來的最小漲幅；另外，中國約有九成的新成屋在完工前就已售出，由於房地在中國經濟占有舉足輕重之地位，預售屋及預收款偏高,也意味著建築商的任何營運挫折都可能直接影響消費者的權益。
2.三道紅線是房市危機的重要指標
2021年8月，中國大陸住房和城鄉建設部、中國人民銀行發布房企「融資新規」的「三條紅線」作債務管控，要求房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，淨負債率不得大於100%，以及現金短債比不小於1。中國房地產在「三道紅線」政策下，不僅造成恆大、花樣年等大型房企的買氣下降，也造成部分中小型地產業者在經營上的雪上加霜。根據中國最大的房地產信息綜合服務商克而瑞(CRIC)的統計資料顯示，2021年，中國房地產業的前10強、50強、100強房企的9月銷售額分別為2920億元、7728億元、9162億元，比2020年同期萎縮49.39%、33.89%和33.82%；其中，又以中國恆大表現最差，其九月銷售量暴跌將近一倍(96.26%)，綠地控股排名第2，萎縮幅度達五成以上(55.54%)，碧桂園、萬科A、融創中國、保利發展等房企單月降幅都高達三成以上。
唯在中國房地產危機產生的過程中，並非所有公司都陷入困境，雖然一些業者顯然仍在掙扎中求生存，但多數開發商並未處於違約的邊緣。亦即大多數主要開發商的財務狀況仍比恆大為佳，因此，中國監管部門認為中國房市應該能夠撐過借貸成本暫時飆升的情況。
3.房價全線下跌
根據中國國家統計局所公佈的統計資料，2021年9月，中國70個大中城市新房價格較前月下降0.08％，二手住宅市場價格則跌0.19％，且為連續下跌走勢，35個三線城市的成屋價格跌0.21％，創2015年初以來最大跌幅。北京、上海、廣州和深圳4大城市也出現房價全線下跌的情形，而中國房價首次出現6年以來的下跌，並使房地產危機成為中國經濟成長可能放緩的重要指標。
4.房市銷售率下降
中國大陸的房市銷售中，每年的9月是中國國內房市的傳統旺季，也就是房地產市場所謂的「金九銀十」，唯2021年的同段期間內，房屋銷售額卻下降近二成(17％)，房地產開發商的投資年減3.5％，這也是疫情以來，中國大陸首度出現房市銷售率下滑的情形，且土地拍賣失敗率也攀升至2018年以來最高。2021年10月17日，根據野村控股(Nomura Holdings)的報告顯示，中國成屋銷售年減率達六成以上(63％)。
三.中國大陸房市的監管政策
2021年，中國一系列的監管措施，已為其帶來經濟成長的隱憂，如恆大地產為中國最大的房地產公司之一，由於其能配合時代脈絡，且精於人力、物力、財力的整合，故集團快速擴充，然而，由於其資金槓桿過大，又未能分散風險，導致其負債金額高達3,000億美元以上，折合新台幣約8兆4,150億元，其資產負債率及淨負債率大於1，而這是中國政府所不容許的禁區，亦即恆大財務因超越了中國監管的三道紅線，因而慘遭企業滅頂之災，茲就中國大陸房市監管政策內容簡述如下。
(一).中國大陸的經濟發展理念
在中國的政治領導中，繼毛澤東、鄧小平後，習近平帶領中國進入第三次革命轉型，在內政上獨掌大權，擴大共產黨在政治、社會與經濟生活的重要性，在國際社會上，大勢推行大國外交，積極參與全球事務，發展地緣戰略目標。因此，2013年，中國領導人習近平上台後提出經濟政策的新理念，其認為政府政策「不該再簡單地以國內生產總值（GDP）增長率為目標，而強調以提高經濟增長質量和效益為立足點」，而集黨政軍能量於一身的總書記之政策宣示，被認為是中國經濟從量到質的轉向的重要依據，並成為日後中國大陸改革國內企業的重要依據，特別是對那些高負債，卻不管負債所帶來對國家社會及人民嚴重衝擊的企業更須加以導正，而這也是恆大在面臨財務困境，卻又無法獲得政府投於「關愛眼神」，終而失敗的原因。
(二)房市的三穩政策
2016年，中國開啟棚改貨幣化，將城市中難以配套的老破小的房產之區域進行拆除，給予拆遷戶現金補貼，鼓勵拆遷戶再拿這筆錢去購房，導致房市活絡，房地產商大勢崛起，其中，恆大地產即是因勢而起，且快速擴充的房地產商；然而，儘管中國房市政策已經出現鬆綁，但房地產調控的「三穩目標」並未改變，亦即中國房市的穩價、穩房價、穩預期等三穩政策並無改變，而開發商已被允許在銀行間市場註冊發行債務融資工具，在政府可控的房市政策下，中國房地產調控出現鬆動現象並不明顯。
(三).監管指標的三道紅線
業務、財務、法遵是企業經營的三大支柱， 2019年，根據中證鵬元資信評估公司對中國大陸的201家發債樣本房企進行統計，結果發現中國樣本房企剔除預收款的資產負債率、淨負債率、現金短債比三項指標的中位數分別為70%、71.4%和1.29，而中國監管單位對「三道紅線」劃定標準，基本上與這201家房企中位水準相當，但這也意味其中至少半數房企無法做到不踩紅線的規範，唯國務院國有資產監督管理委員會(State-owned Assets Supervision and Administration Commission of the State Council，SASAC，國資委)一直對央企的資產負債率設有紅線，若踩線就會影響企業評級。2020年，中國政府對房地產行業推出了「三道紅線」的監管指標，這三道紅線是指扣除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%，以及現金短債比小於1，而恆大則是踩到了全部的紅線，因此，監管機構對其借款的金額設下上限，也讓恆大無法再複製以借款來創造現金流的營運模式。
(四).監管部門認定恆大債務為個案風險
根據中國人民銀行的判斷及對外宣示，恆大集團出現風險主要源於自身經營不善、盲目擴張；另外，中國銀保監會認為恆大集團對境外債券未能履行擔保義務，這是市場經濟中的個案現象；亦即從中國大陸監管部門的立場，咸認為恆大集團經營管理不善、盲目多元化擴張，最終導致風險暴發，屬於個案風險，並不會對中國房市造成重大衝擊，亦不會危及市場經濟。
(五).中國房市監管政策扳倒房市灰犀牛
1996年，恆大地產因配合中國房市開放政策之「天時」而成立後，以買賣土地及建設房地產為主要業務而大展宏圖，以配合地方政府建設之「地利」，再以土地資產及獲利誘因與金融機構及政治高層建立並保持「人和」關係，資產與財富的累積快速增加，並己成為僅次於萬科集團的第二大房地產開發商；隨著中國中產階級的增加與房產擁有率的上升，恆大地產的業務及財務快速擴充與發展，而不斷飆高的地價，以及交投活絡的房地產則支撐起中國大陸新一波的經濟成長，恆大集團見機入市，其從地方政府買下大片土地，地方政府也因可以增加地方收入而樂觀其成，並可藉以達成由地方支援中央的中國發展哲學，政治人物亦可藉此而建立向上發展的潛在管道。
2021年9月，恆大集團深陷債務危機，其積欠供應商、債權人和投資者總計約2萬億元人民幣(1.9665萬億)，折核美金約三千餘億美元，約相當於2020年中國國內生產總值的2%。隨著中國恆大集團的債務危機，中國大陸房市低迷情況愈來愈明顯。同年9月，中國房地產和建築業出現疫情以來首次衰退，第3季經濟成長明顯放緩，建商現金短缺問題逐一一浮現，迫使業者削價出售。另方面，在中國大陸各主要開發商的信用評級下調後，各界對於恆大危機蔓延的擔憂加劇，對中國經濟產生連鎖效益，並抑低經濟成長率，根據高盛(Goldman Sachs)的預估，房地產業和相關下游產業約佔中國GDP的23％。唯若根據中國央行的政策性說明，恆大債務危機對中國經濟帶來的風險仍屬可控的局勢，因此，決策者在審視當時的政經局勢之後，乃以國家政策合力板倒中國房市的恆大灰犀牛。
綜觀恆大集團之營運轉變過程，政府的房市政策為其難以起死回升的重要影響因素，由於其業務經營由盛而衰的轉變極為短暫而快速，有若2008年雷曼兄弟破產的翻版，被稱為是「中國版的雷曼危機」；亦即恆大集團發展過於快速，在未能控制好風險情況下，最後因為財務不佳而引發另一場企業泡沫現象，使得這被市場派認為「大到不能倒」的中國房地產龍頭之恆大集團遭受極大的困境。
五.台灣房市借鏡
2020年，當中國恆大陷入債務危機之際，台灣的房市則正值交投活絡，房地產各類產品量價齊升時期，為抑止房價之不當高漲，政府打房政策不斷，唯成效不彰，在通貨膨漲的陰影與人民對房價即將上漲的預期下，台灣的房市交投活絡所導致的房價飆漲現象，幾已進入失控狀態。
(一).物價影響房價
物價變動與房價變化息息相關，在2021年的消費者物價指數中，已連續將近半年出現過上漲率超過2%的情形，其已超過人民對通貨膨漲的預期，民眾在憂心通膨與搶進房市的羊群效應發酵之下，國內房地產量價齊揚，且對未來房市的發展呈現相對樂觀的預期；台灣重要房價指標如國泰房地產指數、六都買賣移轉棟數、住展風向球，以及清華安富房價指數等都呈上升走勢，顯示物價影響房價，並促使房市去化順暢。
(二)房價飆漲因素
由於全國各地房價普遍上揚，且房價全面調高，包括台灣西部的六都與新竹、東部後山的花蓮、台東、宜蘭，以及離島的金門與澎湖等；另外，房市相關題材、國人預期未來物價上揚的預期心理等，造成國內房市的非理性繁榮現象；另方面，影響房市變動的主要因素包括股市活絡影響房市變化、建商搶購土地、建築貸款融資增加、政府房市政策難以扼止房價上揚、建商擴大投資範圍，以及國內房價尚無止跌跡象等。
(三).建商規模差異大
台灣十大建商中，前三大建商分別為寶佳集團、興發富、麗寶，2021年，其推案量分別為886.7、653.0、407.7億元，亦即第三名的房地產推案量尚不及第一名的一半，第十名的昌益則僅占寶佳的二成左右(24.30%)，且前三大的推案量就超過一半(50.01%)，顯見建商的營業規模差異甚大，因此，建商的營運及財務控管十分重要。
(四)建築業的負債比效率偏高
根據央行的評估，2018年，台灣的不動產業之負債比率即高達67.99%，為國內各業別中最高；另外，2021年1月，本國銀行針對營建業的授信金額佔比達25％，且是連續7年位居企業授信金額之冠，顯見不動產業的財務槓桿偏高，值得監管部門的注意與重視。
(五).台開債務危機是大陸恆大債務的翻版
1964年，政府成立台灣土地開發股份有限公司(台開)，1999年轉為民營，是一家以土地開發及不動產投資為主的公司，歷史悠久，營運已超過半個世紀，唯因業務擴展太快，且未做好財務控管，導致營運失敗而債台高築；2021年4月，台開就因退票問題，會計師提出具繼續經營能力有重大不確定性的查核報告意見，被列為「變更交易方法」；2022年2月，台開又遭簽證會計師出具繼續經營能力存在重大不確定性之查核或核閱報告，同時又發生存款不足遭金融機構退票，股票被打入全額交割，並以分盤集合競價進行交易，亦即每30分鐘便以人工管制撮合一次，提醒投資人注意。另外，2021年12月，台開共有 10 家債權銀行，授信餘額共 78 億元，由於台開已累積 6 張跳票紀錄，如果無法在 3 個月內與債權人達成和解，解決短期債務問題，則在2022年11月就會遭證交所處理停止交易。由於台開主要業務為土地開發及都市更新及不動產投資，更跨足綠色、智能、樂活養生休閒觀光產業，拓展事業多元化，其經營模式及債務危機類似中國恆大地產的翻版。
(五).三大部會與三穩政策及三道紅線
在當前國內房市已幾近於失控，且房市問題己成為國安問題的情況下，政府不宜僅以政治取向而不顧人民居住權的問題，必須做好完善的政策及配套措施以之因應，如台灣房價高漲的原因與建地稀少、游資過多、利率偏低、稅賦…等問題有關，而財政部、國發會、中央銀行等三大中央主管部會的打房政策卻無效率，亦少見效果，雖然政策具有時間落差，但房價偏高已達到國人無法忍受的地步，政府實不能再坐視，而若中國的三穩政策與三道紅線可以扳倒大陸房市灰犀牛，並化解中國大陸的房市危機，則台灣的三大部會是否可從對建商或法人的財務控管、購地限制、政策…等方式，來達到房市緩和的目的？
(六)政經局勢難以突破房市困境
2020年，執政黨連任，國內處於一黨獨大的年代，為了持續保有政權，難容他黨意見，因人設事而虛設部門，因選舉酬庸而不論經歷與專業，因大內宣自我膨脹而自我感覺良好，不聞他人意見，重政治而輕經濟，悠關人民權益的經濟社會與居住權問題遇到政治就轉彎，政治取向難以突破房市困境。另外，2020年7月，台灣的建築貸款年增率已達15.46%，不動產貸款占GDP比重更高達52.04%，而且持續上升中，在此情況下，若任令台開事件無限擴大，政府卻因政治考量不加聞問，則可能引發台灣房市的危機，不可不慎。
整體而言，在政治掛帥，且是一黨獨大的情況下，臺灣三大部會的打房政策不如中國房市的三穩政策及三道紅線監管政策，雖然兩岸政經情勢不同，但台灣的房市政策是否周延，各主導部門的執行效果是否可以再檢討，決策者的決策模式是否正確，值得深思。
六.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.中國經濟的崛起與房地產的發展息息相關，雖然中國政府試圖降低經濟對房地產部門的依賴，但在剔除房地產業的領頭羊角色後，其經濟的增長可能倒退至1990年代水準。
2.影響中國房市的變動的主要因素有房地產占中國經濟舉足輕重，且建築商的營運影響消費者的權益，三穩政策及三道紅線是中國政府對房市監管的重要指標，房價全線下跌，房市消售率下降…等，顯見當前中國房市發展已陷入危機。
3.中國大陸房市及其監管政策的內容主要包括中國的經濟發展理念已經修正，不再以國內生產總值增長率為目標，而強調以提高經濟增長質量和效益為立足點；另外，重視房市的三穩政策、維持監管指標的三道紅線、認定恆大債務為個案風險，以及中國房市監管政策扳倒大到不能倒的恆大灰犀牛。
4.2020年，當中國恆大陷入債務危機之際，台灣的房市則正值交投活絡，且價量齊揚時期，為抑止房價之不當高漲，政府打房政策不斷，唯成效不彰，主要因物價影響房價，房價因通貨膨漲預期而飆漲，且尚無止跌跡象。
5. 國內政治掛帥，執政黨因人設事，凡事均以選舉為考量，影響人民權益之事遇到政治便轉彎，而台開債務可能變成房市由盛而衰的導火線。另外，臺灣三大部會的打房政策不如中國三道紅線的房市監管政策。
6.2021年，臺灣房市幾已陷入失控的地步，政府卻無法提供有效的執行辧法，建議國內房市政策須再精進，執行方式值得再檢討，決策者的決策模式更應再深思。
參考文獻
許易民(2008)，台灣房地產業景氣循環之影響與對策，國家發展委員會
陳南光(2020)，房價循環與央行政策之應對《央行政策二之二》，金研院看世界，2020.10.14
謝明瑞(2020)，中國最大的「灰犀牛」-房地產，風傳媒，2020.06.20
謝明瑞(2021)，購屋不宜忽視政府的打房政策，國政基金會。
謝明瑞(2022)，中國的灰犀牛已然橫行-房地產，風傳媒，2022.01.07
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謝明瑞(2022)，中國恆大房地產債務危機剖析，國家政策研究基金會。
中國經濟的崛起與房地產的發展息息相關，雖然中國政府試圖降低經濟對房地產部門的依賴，但在剔除房地產業的領頭羊角色後，其經濟的增長可能倒退至1990年代水準，由於中國房價全線下跌，且房市消售率下降，顯見當前中國大陸的房地產發展因政府政策而產生危機。另外，中國大陸房市政策及其監管內容已經修正，不再以國內生產總值增長率為主要目標，強調以提高經濟增長質量和效益為立足點，重視房市的三穩政策，維持監管指標的三道紅線，認定恆大債務為個案風險，以及中國房市監管政策扳倒「大到不能倒」的灰犀牛等。同段期間內，當中國恆大陷入債務危機之際，台灣的房市則正值交投活絡時期，房地產交投量價齊揚，為抑止房價之不當高漲，政府打房政策不斷，唯成效不彰，主要因物價影響房價，預期性通貨膨漲心理導致房價持續飆漲，且國內因政治掛帥，執政黨凡事均以選舉為考量，影響人民權益之事遇到政治便轉彎，房市價量齊揚，而台開債務可能變成房市由盛而衰的導火線。另外，臺灣三大部會的打房政策效率不如中國房市的三穩政策及三道紅線監管政策；由於臺灣房市已陷入幾乎失控的地步，政府卻無法提供有效的執行辧法，建議國內房市政策須再精進，執行方式須再檢討，決策者的決策模式是否適宜更應再深思。
一. 前言
一般而言，中國經濟的崛起與房地產的發展息息相關，早在一九年代末期，中國就已靠房地產投資撐起經濟榮景，但在部分建築業者財務管理不佳，卻又過渡擴充的情況下，導致有些建商債台高築，銀行業壞帳激增，雖然中國政府試圖降低經濟對房地產部門的依賴，但在剔除房地產業的領頭羊角色後，其經濟的增長可能倒退至1990年代水準。根據高盛、野村控股、巴克萊等國際研究機構的估測，2022年，中國經濟成長率可能下降至5%以下，若與2019年12月的COVID19疫情爆發前，中國GDP成長率大多接近7%的情況比較，其差異甚大。
繼2016年中國中央經濟工作會議戰略性地以「房子是用來住的、不是用來炒的」，並做為中國的調控房市政策以後，2021年，中國再度重申「房住不炒」的政策原則，中共中央政治局曾矢言將不再用房地產部門來刺激經濟，蓋因房屋過度供應將危及經濟穩定，希望投資能轉向高科技製造等優先部門。因此，根據口野村控股（Nomura Holdings）的估測，2022年，中國 GDP成長率將降至4.3%，遠低於2021年的7.1%，被認為是中國願意犧牲短期的成長，藉以換取長期的穩定的一種政策性做法。此外，中國政府對疫情擴散採零容忍政策，影響人民生活及消費型態，消費支出疲弱，也間接拖累中國經濟的增長走勢，並導致房地產部門嚴重下行，而這也是中國恆大地產發生危機的前緣因素。
由於中國是全球第二大經濟體，若其經濟成長放緩，意味著對澳洲和印尼等大宗商品生產國的需求將減弱，中國消費者的支出變少，對蘋果和福斯汽車等跨國企業將造成衝擊。另方面，中國房地產危機的產生及化解，其政策施行模式亦可做為台灣房市發展的啓示。
二.中國房地產市場危機
有關中國房市危機之變動過程，可分為下列幾個部分來做說明。
1.房地產占中國經濟舉足輕重
大體而言，房地產約占中國經濟近4分之1產值，而若房地產和相關下游產業的疲弱表現，則會讓中國經濟前景更是雪上加霜。房地產及相關行業占中國經濟GDP比重高達三成左右；多年以來，許多國內外的學者專家亦質疑這種成長引擎是否為這個全球第二大經濟體製造一顆定時炸彈，許多開發商背負巨額債務增加了經濟成長不穩定的疑慮。根據穆迪分析的經濟學家克里斯蒂娜•朱 (Christina Zhu)的研究，2021年上半年，中國境內約有12家中國房地產公司拖欠債券付款，總額約為192億元人民幣，折合美金約30億元。
隨著中國重新疫情開放，建築業雖出現復甦情形，房地產市場也出現短暫的反彈，但恆大債務危機為市場帶來衝擊與營運困境，而且沒有立即舒緩的跡象，如2021年8月，中國房市以銷售面積衡量的房地產銷售與2020年同期相比下降約二成(18%)。新成屋價格較去年同期僅成長3.5%，這是自2020年6月中反彈以來的最小漲幅；另外，中國約有九成的新成屋在完工前就已售出，由於房地在中國經濟占有舉足輕重之地位，預售屋及預收款偏高,也意味著建築商的任何營運挫折都可能直接影響消費者的權益。
2.三道紅線是房市危機的重要指標
2021年8月，中國大陸住房和城鄉建設部、中國人民銀行發布房企「融資新規」的「三條紅線」作債務管控，要求房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，淨負債率不得大於100%，以及現金短債比不小於1。中國房地產在「三道紅線」政策下，不僅造成恆大、花樣年等大型房企的買氣下降，也造成部分中小型地產業者在經營上的雪上加霜。根據中國最大的房地產信息綜合服務商克而瑞(CRIC)的統計資料顯示，2021年，中國房地產業的前10強、50強、100強房企的9月銷售額分別為2920億元、7728億元、9162億元，比2020年同期萎縮49.39%、33.89%和33.82%；其中，又以中國恆大表現最差，其九月銷售量暴跌將近一倍(96.26%)，綠地控股排名第2，萎縮幅度達五成以上(55.54%)，碧桂園、萬科A、融創中國、保利發展等房企單月降幅都高達三成以上。
唯在中國房地產危機產生的過程中，並非所有公司都陷入困境，雖然一些業者顯然仍在掙扎中求生存，但多數開發商並未處於違約的邊緣。亦即大多數主要開發商的財務狀況仍比恆大為佳，因此，中國監管部門認為中國房市應該能夠撐過借貸成本暫時飆升的情況。
3.房價全線下跌
根據中國國家統計局所公佈的統計資料，2021年9月，中國70個大中城市新房價格較前月下降0.08％，二手住宅市場價格則跌0.19％，且為連續下跌走勢，35個三線城市的成屋價格跌0.21％，創2015年初以來最大跌幅。北京、上海、廣州和深圳4大城市也出現房價全線下跌的情形，而中國房價首次出現6年以來的下跌，並使房地產危機成為中國經濟成長可能放緩的重要指標。
4.房市銷售率下降
中國大陸的房市銷售中，每年的9月是中國國內房市的傳統旺季，也就是房地產市場所謂的「金九銀十」，唯2021年的同段期間內，房屋銷售額卻下降近二成(17％)，房地產開發商的投資年減3.5％，這也是疫情以來，中國大陸首度出現房市銷售率下滑的情形，且土地拍賣失敗率也攀升至2018年以來最高。2021年10月17日，根據野村控股(Nomura Holdings)的報告顯示，中國成屋銷售年減率達六成以上(63％)。
三.中國大陸房市的監管政策
2021年，中國一系列的監管措施，已為其帶來經濟成長的隱憂，如恆大地產為中國最大的房地產公司之一，由於其能配合時代脈絡，且精於人力、物力、財力的整合，故集團快速擴充，然而，由於其資金槓桿過大，又未能分散風險，導致其負債金額高達3,000億美元以上，折合新台幣約8兆4,150億元，其資產負債率及淨負債率大於1，而這是中國政府所不容許的禁區，亦即恆大財務因超越了中國監管的三道紅線，因而慘遭企業滅頂之災，茲就中國大陸房市監管政策內容簡述如下。
(一).中國大陸的經濟發展理念
在中國的政治領導中，繼毛澤東、鄧小平後，習近平帶領中國進入第三次革命轉型，在內政上獨掌大權，擴大共產黨在政治、社會與經濟生活的重要性，在國際社會上，大勢推行大國外交，積極參與全球事務，發展地緣戰略目標。因此，2013年，中國領導人習近平上台後提出經濟政策的新理念，其認為政府政策「不該再簡單地以國內生產總值（GDP）增長率為目標，而強調以提高經濟增長質量和效益為立足點」，而集黨政軍能量於一身的總書記之政策宣示，被認為是中國經濟從量到質的轉向的重要依據，並成為日後中國大陸改革國內企業的重要依據，特別是對那些高負債，卻不管負債所帶來對國家社會及人民嚴重衝擊的企業更須加以導正，而這也是恆大在面臨財務困境，卻又無法獲得政府投於「關愛眼神」，終而失敗的原因。
(二)房市的三穩政策
2016年，中國開啟棚改貨幣化，將城市中難以配套的老破小的房產之區域進行拆除，給予拆遷戶現金補貼，鼓勵拆遷戶再拿這筆錢去購房，導致房市活絡，房地產商大勢崛起，其中，恆大地產即是因勢而起，且快速擴充的房地產商；然而，儘管中國房市政策已經出現鬆綁，但房地產調控的「三穩目標」並未改變，亦即中國房市的穩價、穩房價、穩預期等三穩政策並無改變，而開發商已被允許在銀行間市場註冊發行債務融資工具，在政府可控的房市政策下，中國房地產調控出現鬆動現象並不明顯。
(三).監管指標的三道紅線
業務、財務、法遵是企業經營的三大支柱， 2019年，根據中證鵬元資信評估公司對中國大陸的201家發債樣本房企進行統計，結果發現中國樣本房企剔除預收款的資產負債率、淨負債率、現金短債比三項指標的中位數分別為70%、71.4%和1.29，而中國監管單位對「三道紅線」劃定標準，基本上與這201家房企中位水準相當，但這也意味其中至少半數房企無法做到不踩紅線的規範，唯國務院國有資產監督管理委員會(State-owned Assets Supervision and Administration Commission of the State Council，SASAC，國資委)一直對央企的資產負債率設有紅線，若踩線就會影響企業評級。2020年，中國政府對房地產行業推出了「三道紅線」的監管指標，這三道紅線是指扣除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%，以及現金短債比小於1，而恆大則是踩到了全部的紅線，因此，監管機構對其借款的金額設下上限，也讓恆大無法再複製以借款來創造現金流的營運模式。
(四).監管部門認定恆大債務為個案風險
根據中國人民銀行的判斷及對外宣示，恆大集團出現風險主要源於自身經營不善、盲目擴張；另外，中國銀保監會認為恆大集團對境外債券未能履行擔保義務，這是市場經濟中的個案現象；亦即從中國大陸監管部門的立場，咸認為恆大集團經營管理不善、盲目多元化擴張，最終導致風險暴發，屬於個案風險，並不會對中國房市造成重大衝擊，亦不會危及市場經濟。
(五).中國房市監管政策扳倒房市灰犀牛
1996年，恆大地產因配合中國房市開放政策之「天時」而成立後，以買賣土地及建設房地產為主要業務而大展宏圖，以配合地方政府建設之「地利」，再以土地資產及獲利誘因與金融機構及政治高層建立並保持「人和」關係，資產與財富的累積快速增加，並己成為僅次於萬科集團的第二大房地產開發商；隨著中國中產階級的增加與房產擁有率的上升，恆大地產的業務及財務快速擴充與發展，而不斷飆高的地價，以及交投活絡的房地產則支撐起中國大陸新一波的經濟成長，恆大集團見機入市，其從地方政府買下大片土地，地方政府也因可以增加地方收入而樂觀其成，並可藉以達成由地方支援中央的中國發展哲學，政治人物亦可藉此而建立向上發展的潛在管道。
2021年9月，恆大集團深陷債務危機，其積欠供應商、債權人和投資者總計約2萬億元人民幣(1.9665萬億)，折核美金約三千餘億美元，約相當於2020年中國國內生產總值的2%。隨著中國恆大集團的債務危機，中國大陸房市低迷情況愈來愈明顯。同年9月，中國房地產和建築業出現疫情以來首次衰退，第3季經濟成長明顯放緩，建商現金短缺問題逐一一浮現，迫使業者削價出售。另方面，在中國大陸各主要開發商的信用評級下調後，各界對於恆大危機蔓延的擔憂加劇，對中國經濟產生連鎖效益，並抑低經濟成長率，根據高盛(Goldman Sachs)的預估，房地產業和相關下游產業約佔中國GDP的23％。唯若根據中國央行的政策性說明，恆大債務危機對中國經濟帶來的風險仍屬可控的局勢，因此，決策者在審視當時的政經局勢之後，乃以國家政策合力板倒中國房市的恆大灰犀牛。
綜觀恆大集團之營運轉變過程，政府的房市政策為其難以起死回升的重要影響因素，由於其業務經營由盛而衰的轉變極為短暫而快速，有若2008年雷曼兄弟破產的翻版，被稱為是「中國版的雷曼危機」；亦即恆大集團發展過於快速，在未能控制好風險情況下，最後因為財務不佳而引發另一場企業泡沫現象，使得這被市場派認為「大到不能倒」的中國房地產龍頭之恆大集團遭受極大的困境。
五.台灣房市借鏡
2020年，當中國恆大陷入債務危機之際，台灣的房市則正值交投活絡，房地產各類產品量價齊升時期，為抑止房價之不當高漲，政府打房政策不斷，唯成效不彰，在通貨膨漲的陰影與人民對房價即將上漲的預期下，台灣的房市交投活絡所導致的房價飆漲現象，幾已進入失控狀態。
(一).物價影響房價
物價變動與房價變化息息相關，在2021年的消費者物價指數中，已連續將近半年出現過上漲率超過2%的情形，其已超過人民對通貨膨漲的預期，民眾在憂心通膨與搶進房市的羊群效應發酵之下，國內房地產量價齊揚，且對未來房市的發展呈現相對樂觀的預期；台灣重要房價指標如國泰房地產指數、六都買賣移轉棟數、住展風向球，以及清華安富房價指數等都呈上升走勢，顯示物價影響房價，並促使房市去化順暢。
(二)房價飆漲因素
由於全國各地房價普遍上揚，且房價全面調高，包括台灣西部的六都與新竹、東部後山的花蓮、台東、宜蘭，以及離島的金門與澎湖等；另外，房市相關題材、國人預期未來物價上揚的預期心理等，造成國內房市的非理性繁榮現象；另方面，影響房市變動的主要因素包括股市活絡影響房市變化、建商搶購土地、建築貸款融資增加、政府房市政策難以扼止房價上揚、建商擴大投資範圍，以及國內房價尚無止跌跡象等。
(三).建商規模差異大
台灣十大建商中，前三大建商分別為寶佳集團、興發富、麗寶，2021年，其推案量分別為886.7、653.0、407.7億元，亦即第三名的房地產推案量尚不及第一名的一半，第十名的昌益則僅占寶佳的二成左右(24.30%)，且前三大的推案量就超過一半(50.01%)，顯見建商的營業規模差異甚大，因此，建商的營運及財務控管十分重要。
(四)建築業的負債比效率偏高
根據央行的評估，2018年，台灣的不動產業之負債比率即高達67.99%，為國內各業別中最高；另外，2021年1月，本國銀行針對營建業的授信金額佔比達25％，且是連續7年位居企業授信金額之冠，顯見不動產業的財務槓桿偏高，值得監管部門的注意與重視。
(五).台開債務危機是大陸恆大債務的翻版
1964年，政府成立台灣土地開發股份有限公司(台開)，1999年轉為民營，是一家以土地開發及不動產投資為主的公司，歷史悠久，營運已超過半個世紀，唯因業務擴展太快，且未做好財務控管，導致營運失敗而債台高築；2021年4月，台開就因退票問題，會計師提出具繼續經營能力有重大不確定性的查核報告意見，被列為「變更交易方法」；2022年2月，台開又遭簽證會計師出具繼續經營能力存在重大不確定性之查核或核閱報告，同時又發生存款不足遭金融機構退票，股票被打入全額交割，並以分盤集合競價進行交易，亦即每30分鐘便以人工管制撮合一次，提醒投資人注意。另外，2021年12月，台開共有 10 家債權銀行，授信餘額共 78 億元，由於台開已累積 6 張跳票紀錄，如果無法在 3 個月內與債權人達成和解，解決短期債務問題，則在2022年11月就會遭證交所處理停止交易。由於台開主要業務為土地開發及都市更新及不動產投資，更跨足綠色、智能、樂活養生休閒觀光產業，拓展事業多元化，其經營模式及債務危機類似中國恆大地產的翻版。
(五).三大部會與三穩政策及三道紅線
在當前國內房市已幾近於失控，且房市問題己成為國安問題的情況下，政府不宜僅以政治取向而不顧人民居住權的問題，必須做好完善的政策及配套措施以之因應，如台灣房價高漲的原因與建地稀少、游資過多、利率偏低、稅賦…等問題有關，而財政部、國發會、中央銀行等三大中央主管部會的打房政策卻無效率，亦少見效果，雖然政策具有時間落差，但房價偏高已達到國人無法忍受的地步，政府實不能再坐視，而若中國的三穩政策與三道紅線可以扳倒大陸房市灰犀牛，並化解中國大陸的房市危機，則台灣的三大部會是否可從對建商或法人的財務控管、購地限制、政策…等方式，來達到房市緩和的目的？
(六)政經局勢難以突破房市困境
2020年，執政黨連任，國內處於一黨獨大的年代，為了持續保有政權，難容他黨意見，因人設事而虛設部門，因選舉酬庸而不論經歷與專業，因大內宣自我膨脹而自我感覺良好，不聞他人意見，重政治而輕經濟，悠關人民權益的經濟社會與居住權問題遇到政治就轉彎，政治取向難以突破房市困境。另外，2020年7月，台灣的建築貸款年增率已達15.46%，不動產貸款占GDP比重更高達52.04%，而且持續上升中，在此情況下，若任令台開事件無限擴大，政府卻因政治考量不加聞問，則可能引發台灣房市的危機，不可不慎。
整體而言，在政治掛帥，且是一黨獨大的情況下，臺灣三大部會的打房政策不如中國房市的三穩政策及三道紅線監管政策，雖然兩岸政經情勢不同，但台灣的房市政策是否周延，各主導部門的執行效果是否可以再檢討，決策者的決策模式是否正確，值得深思。
六.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.中國經濟的崛起與房地產的發展息息相關，雖然中國政府試圖降低經濟對房地產部門的依賴，但在剔除房地產業的領頭羊角色後，其經濟的增長可能倒退至1990年代水準。
2.影響中國房市的變動的主要因素有房地產占中國經濟舉足輕重，且建築商的營運影響消費者的權益，三穩政策及三道紅線是中國政府對房市監管的重要指標，房價全線下跌，房市消售率下降…等，顯見當前中國房市發展已陷入危機。
3.中國大陸房市及其監管政策的內容主要包括中國的經濟發展理念已經修正，不再以國內生產總值增長率為目標，而強調以提高經濟增長質量和效益為立足點；另外，重視房市的三穩政策、維持監管指標的三道紅線、認定恆大債務為個案風險，以及中國房市監管政策扳倒大到不能倒的恆大灰犀牛。
4.2020年，當中國恆大陷入債務危機之際，台灣的房市則正值交投活絡，且價量齊揚時期，為抑止房價之不當高漲，政府打房政策不斷，唯成效不彰，主要因物價影響房價，房價因通貨膨漲預期而飆漲，且尚無止跌跡象。
5. 國內政治掛帥，執政黨因人設事，凡事均以選舉為考量，影響人民權益之事遇到政治便轉彎，而台開債務可能變成房市由盛而衰的導火線。另外，臺灣三大部會的打房政策不如中國三道紅線的房市監管政策。
6.2021年，臺灣房市幾已陷入失控的地步，政府卻無法提供有效的執行辧法，建議國內房市政策須再精進，執行方式值得再檢討，決策者的決策模式更應再深思。
參考文獻
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