摘 要
一般而言，影響國內房市價量變化的因素很多，如國際經濟情勢變化、國內房市政策、國內重大建設、自備款多寡，以及購屋時機等，如2021年的房市變化中，包括工料雙漲、低利、經濟成長看俏，以剛性需求為主、房地合一2.0影響房市變化、房市基本面穩健，房價下挫的機會較小。唯政府的打房政策之影響將逐漸顯現，如預售屋換約量增加、買賣移轉棟數增加、房市交投可能逐漸下降、空屋數累積量逐年增加等，而這些因素都與投機客的獲利出場有關。事實上，政府從2020年到2021年持續打房，全台房價卻持續上揚，而早期房市交投似未受到政策推動的影響，唯國人在進駐房市之前，仍須進一步考量政府房市政策是影響房市變化的重要因素，亦即房市政策並非對交投活動沒有影響，而是政策的時間落差尚未顯現。另外，房地產是投資保值產品，唯投資人宜掌握國內外影響房市變動的因素，並擇機入市，掌握購屋時機，則獲利機會將大為提高，如房地合一20採用「交易回溯」，亦即從2016年開始，只要2021年7月1日以前出售，則可比照房地合一1.0，即課稅20％；預售屋也只課徵交易所得稅，而不是交易的45%，因此，在房地合一2.0正式推動前的這段時間就是短線投機客較佳的賣屋時期，但對於自用客而言，則同時也是一個相對較佳的買房時機。
一. 前言
在房地產交易市場中，購屋人可能是剛性需求者，亦可能是投資人或投機客，其間的差別有時很難劃分，唯投資人不論是投入房市或股市，一般都兼具投資與投機的心理，同時也是潛在的購屋客，而投資人是以賺取最大利潤為前提，若其是以房地產為投資標的，就不宜忽視政府的打房政策。
一般而言，影響台灣2021年房市的兩大關鍵因素分別是「疫情」與「政策」，前者帶來人類生活上的重大改變，如在家上班、遠距會議、線上教學，以及各國之間的壁壘分明，國際間失去人員與財貨的自由交流，引發全球經濟的沈滯，但同時卻也為這些國內外因素的交互衝擊，而影響人類對不動產的需求與型態；後者是指政府再三延續的打房政策模式，如2020年12月，政府首次的「打炒房」政策，2021年3月實施第二次打房政策，4月再提出房地合一2.0方案，對購屋資金及稅賦調整有較大的改變，為國內房市發展投下重大變數，唯打房初期效果不佳，而延續的後期效應以及房市仍保有交投活絡的局勢，業者在有交易才有利潤的前提下，乃認為政府的打房政策不可行，唯其可持續期間應與政策執行的時間落差有關，亦即政府政策並非沒有影響，而是其政策之時間落差仍未填滿，對房市交投不是沒有影響，而是影響尚不明顯。
事實上，購買房地產是人生大事，不論是否已經購屋置產，也無論是自用還是投資，除了價格外，首須瞭解房市政策走向，同時也須注意大小環境的變化情形，前者如注意區域機能與未來發展性，並且考慮周邊有否有墳墓、電塔、殯儀館…等嫌惡設施；後者要瞭解房屋的公設比、大樓管理、鄰居素質、以及管理基金的繳費與執行等問題；另外，房屋本身的格局、採光通風，屋況良窳等，則是影響未來房價是否上升，以及是否容易脫手的重要因素，因此，購屋固然重要，但良好的房地產才是投資人最佳的財產守護者。
在政府打房政策連續不斷，而房市卻又呈現非常態之反轉現象的情況下，購屋人如何做出合理合宜的決策，才能找到良好的房地產十分重要，而如何配合政府的房市政策，並找出相對較佳的進駐時機，則購屋人不宜忽視政府的房市政策，亦房市政策是投資人或投機客購屋首須考量的因素。
二.當前房地產市場變化分析
2020年底，政府即積極介入房市政策，繼2020年12月及2021年3月的金融管制措施以後，2021年4月，立法院會再三讀通過房地合一稅2.0 修法，規定2016 年後取得房地、預售屋，以及特定股權交易，持有2年內出售課45%稅率，超過2年、未滿5 年內出售課35%，且新制自2021年7月1日施行，目的是祭出重稅，抑制炒房政策十分明顯。另外，政府雖再三強調不影響一般自住民眾，僅打擊少數之炒作者，唯因若持有預售屋者會因為預售稅賦增加，且重稅期間拉長，則新制房地合一2.0對國內房市的投資客、建商、代銷業者等都會產生相對較大的衝擊，從而影響房市的未來走勢，政府的打房政策之影響將會逐漸顯現，茲說明如下述。
(一).房地合一2.0影響房市變化
政府為避免房、地分離課稅所導致的問題，2015年6月，我國修正通過《所得稅法》及《特種貨物及勞務稅條例》（第6條之1宣告停徵奢侈稅），正式宣告於2016年起實施「房地合一稅」，其應繳納的稅金公式為：（成交價－取得成本－相關費用－土地漲價總數額）×稅率，而稅率高低及持有時間的長短影響購屋意願，故知稅制是影響房地產去化的重要因素，而這又與2021年7月即將啓動的房地合一2.0有關，短線投資客買盤可能撤出市場，但因重稅閉鎖期由2年延長至5年，預料供給量將大幅度減少，尤其中古屋市場最為明顯，短期間內房市可能會出現供不應求的狀況。另方面，2021年經濟成長力相對較佳，而經濟成長帶動的剛性購屋能量，以及置產抗通膨需求，將成為未來房市的主力，房價仍可能穩定上揚。
房地合一2.0版適用範圍為2016年後取得之房地產，並於2021年7月1日後出售案件才須依2.0版課稅，若在同年7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得且先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，則不受2.0版實施的影響，亦即不會回溯並補稅。
總之，在房地合一稅2.0新制中，短期交易課重稅由二年延長為五年，凡五年內出售課重稅35-45％，主要是加重炒房成本，遏止「短買短賣」。有關房地合一2.0的內容，可參閱表1的說明。
表1 房地合一2.0內容比較表
資料來源：1.行政院版房地合一2.0
2.謝明瑞(2021)，房地合一1.0與2.0的比較分析。國政會。
(二).以剛性需求為主
當前的房市仍以剛性需求(Rigid Demand or Inelastic demand)買盤為主，雖然全球新冠疫情仍可能帶來經濟不確定性，不過全球仍處在持續量化寬鬆時期，在資金去化過程中，具備高保值、穩投報率的不動產市場仍有一定吸引力，因此，即使政策、稅制有較大的變化，在剛性需求不斷的情況下，房市仍將穩健成長。
(三).預售屋換約量增加
2021年第三季，也就是7月1日，房地合一稅2.0在將開始實施，基於規避高賦稅考量，部分短期投機客應會在新制正式上路前出售房產，特別是預售屋的換約量達七千件以上，而換約量的大幅增加，說明房地合一稅對投機客的房屋持有行為產生重大影響。而所謂預售屋「換約」，泛指在房屋所有權尚未移轉前(第一次登記)，原買方將契約轉讓給承接買方的一種約定，它屬於權利移轉，但非產權轉移，待未來房子完工啓用，建商是直接把產權登記給新的買方，建設公司的保固對象也是新買家而非第一手屋主。另外，房市的換約並非一體適用，因此，第一手買家若想換約，必須先確認手中建案是否為可換約類型，有些建商為了避免投資客與買賣糾紛，會規定預售屋為不可換約類型，也就是上一手買家必須等到取得產權後，才可將房子轉移給新買家，轉手須依照一般成屋買賣程序處理。
(四).買賣移轉棟數增加
在國內房市預售制度中，已出售房屋至完工交屋時才會產生移轉登記，因此，買賣移轉的結構除了中古屋交易之外，還包括占比約二至三成的新成屋之交屋量；然而，「買賣移轉」把交易行為可能發生在二至三年前的新成屋交易，但放在當期的買賣移轉棟數中，而這樣的估算方式有可能會影響房市的實際變化，但房市的買賣移轉棟數變化仍被視為是交易活絡與否的重要指標；唯當前有關買賣移轉棟數增加，雖也是源於房市的交投活絡，但其中有大部分的原因可能是來自投機客為了避免損失而即早抛售的個案。
2021年3月，根據新北市地政局的統計，房市交易移轉棟數總計5797棟，較2月增加2087棟，增加幅度將近一倍(177.76%)，其中，以鶯歌區增加216棟、增幅超過三倍(459.6%)最明顯，其雖是受惠於當地的鳳鳴重劃區的交屋潮有關，且預售屋亦有類似的情形，由三月份的2688棟增加為四月份的3409棟，增加幅度亦接近三成(26.82%)，唯其中亦隱含著部分屋主為規避高額稅賦而即早退出房市的因素，亦即房市政策會影響買賣移轉棟數的變化。有關中央銀行實施信用管制後，全台灣及六都預售物件數變動比較，可參閱表2的說明。
表2 央行實施信用管制後台灣及六都預售物件數變動比較表 單位：件；%
資料來源：1.屋比房屋。2.作者整理。
說明：以央行管制實施前(2020.12.07)及二個月後與四個月後的全台及六都的預售屋為統計基礎，但不包括一樓及地下室之物件。
(五).空屋累積數量逐年增加
台灣的房市交投活絡，交易量價屢創新高，唯空屋率卻超過一成，而空屋率是計算台灣全島空屋比率的數據，其計算方式為每年11月、12月用電量低於60度空屋數量除以房屋稅籍住宅量所得的百分比率。因為空屋調查執行時難以有準確判斷標準，故使用低用電度標準判斷空屋數，低用電度標準空屋以台灣電力公司網站，250公升中型電冰箱與電視機一個月耗電量計算而得，每戶基本用電量為55-62度，因此以60度整數為標準計算，從2008年開始，於每年11月與12月計算年度低用電量戶數。
2020年12月，根據內政部不動產資訊台所公布的低度用電住宅、新建待售住宅的統計調查報告，在2019年11、12月的全台住宅中，有89萬多宅平均用電低於60度，為「低度用電住宅」；而新建待售屋則為7萬8443宅，二者合計為97萬323宅，若以六都「低度用電住宅」數量做排名，則以新北市的137,081宅，占台灣的空屋數一成以上為最多(14.13%)，而空屋率超過一成的尚有高雄市(11.06%)，空屋率最低的城市則為首善地區的台北市(6.86%)，以及房價過去相對偏低，而房價漲幅卻是最高的台南市(6.92%)，二者都在7%以下；另外，2019年的空屋數有下降的情形，其應與當年房市非理性的繁榮，部分投資人的先行布局有關，而空屋戶的增加，說明房市的供給仍有壓力，有關六都低度用電住宅戶比較，以及歷年空屋數與空屋率比較，可參閱表3及表4的說明。
表3 2019年六都低度用電住宅戶比較表 單位：宅；%
資料來源：1.內政部不動產資訊台。2作者整理。
表4 歷年空屋數與空屋率(低度用電住宅戶)變動比較表 單位：宅；%
資料來源：如表3。
三.2021年房市變動趨勢
2021年上半年，北台灣新成屋、預售屋平均成交價幾乎全面走揚，且全國房市似未受到政府打房政策影響。主要因工料雙漲、低利、經濟成長看俏，剛性需求持續增加，打房政策也無法壓抑房價，造成房價上揚，唯影響國內房市價量變化的因素很多，除國內外因素必須考量之外，也須考量國內金融市場的變化情形，有關2021年房市變動趨勢可分為下列幾點來做說明。
(一).國際經濟情勢變化
房地產為經濟的一環，從經濟的總體面來觀察，2020年受到新冠疫情影響，大多數海外國家的經濟發展處於負成長狀態，而相對安全的台灣則是少數還保有經濟正成長的國家，國外熱錢不斷湧入台灣，更促使新台幣持續升值，讓台灣房市相對活絡。特別是疫情之後，受無限QE及各項紓困政策影響，熱錢大筆湧現金融市場，房地產交易創新高；根據21世紀不動產企劃室的研究，受疫情影響，美國聯準會(FED)於疫後兩度緊急降息，且實施無限量化寬鬆政策(Quantitative easing，QE)，各國也推出各項紓困方案，並持續擴大印製鈔票及提供低利率貸款，疫情也使得民眾消費習慣趨於保守，轉而將資金投入儲蓄或是投資等金融市場而非一般消費，低利率貸款吸引不少民眾更樂於進入不動產，並延燒至全球其他市場包括股市、虛擬貨幣等售價都紛紛上揚。
(二).國內房市政策
在國內政經局勢變動方面，2020年12月及2021年3月與4月，政府一連串的打炒房策略，包括信用管制、實價登錄2.0、房地合一稅2.0等措施，目的在遏止炒房，主要作用在制止房價不透明、減少貸款成數及優惠，讓公司法人及自然人減緩囤積大量房產的行為。在政府的打房政策下，反映在2021年3月六都的買賣移轉棟數，合計交易量達22,576棟，創下10年以來新高，顯示有資金需求的賣方，會趕在7月1日即將上路的房地合一稅2.0前交易，而有買房需求的民眾也可趁此機會積極交涉，預期在Q2交易熱潮走勢仍會持續。
(三).房市基本面穩健
一般而言，在房市交投持續增加中，各單位對房市的後市走勢預測大同小異，唯若根據樂居的預測，房市預測主要是由成交價、成交量、資金投入等三大指標影響，亦即房市預測是由交易量前100大社區表現(價格指標)、移轉棟數(成交量指標)、建案開工數(建商資金投入度)等三項指標所構成，再綜合各家研究機構、媒體、業者、名人的看法(整理市場上對於多空看法的因素)，得出一個相對完整的結論。結果發現2021年三大指標持續走強，房市持續偏多，主要因前100名交易量大的社區全部上漲，六都移轉棟數創7年新高，以及建案開工數量增加；亦即2021房市仍會延續2020自用回流的格局，仍會是自住當道的一年，不過在政府打炒房的氛圍下，雖成交量數減緩，唯在台商持續回流與擴廠趨勢不變下，不動產市場基本面仍相對穩健，而政策的時間落差亦可能落在半年之後。
受政策影響最大的是持有2年以上未滿5年間的非自用屋主，房地合一為有賺才課稅，因此，賣方最大的底線僅是在獲利與稅差之間取得平衡，賣方可少賺，但不賠售，唯若屋主願意讓利，成交量可能增加，不過，價格大跌的情況不易出現。若唯打房政策持續進行，則房市的價量變化仍會受到衝擊。
(四).政策時間落差導致房市交投仍未受到重大衝擊
2020年12月18日，央行針對公司法人、自然人第3戶以及購地貸款、餘屋貸款4大類限制房貸成數後，2021年3月19日再度提出設限，把法人購屋貸款成數從6成一律下修到4成，自然人第3戶高價住宅降到4成；同年4月9日，立法院三讀通過房地合一2.0，減稅時間拉長。唯因政策因素具有時間落差，初期的效果並不明顯，因為根據2021年3月，國內六都買賣移轉棟數統計之總交易量22576棟，創下10年以來同期新高，月增率及年增率分別超過四成(45.4%)及一成(13.9%)，顯現政府的執行政策落差十分明顯。
2020年底，房市呈現非理性的交易熱潮，而讓政府啟動打房政策，除了央行率先在2020年12月先祭出信用管制，實價登錄修法、房地合一稅2.0也預計在2021年7月1日起動，而讓市場交投充滿不確定性；唯若根據591新建案統計，若從成交數量來觀察，則國內六都、新竹新進場個案數與上季相比數量、總銷及戶數都有約一成的下滑；在房價方面，業者所推出之新案不論是季成長或是與去年同期相比，均為上揚走勢，其中，新案開價年成長率有將近二成的漲幅；亦即2021年第一季，在政府重力打房政策下，對新進場建案而言，各主要縣市的房市交投似未受到影響，且房價依舊上漲，唯建商目的在搶完銷，仲介業者目的在賺取服務費用，但新案的減少說明了政府的房市政策不是没有影響，而是因為時間落差尚未填滿，而大部分的消費者大抵都屬後知後覺者。
(五).房市交投可能逐漸下降
一般而言，政府的房市政策是影響房市發展的重要因素，唯因新制中的房地合一稅與奢侈稅中，因人民有前例可循，不論是投資人或投機客，對於市場新制規則大多可以瞭解，並預作對策，故短期對房價走勢影響有限。唯房市政策是影響房市變化的重要因素，若從2020年12月及2021年3月的兩次打房措施，加上4月通過的房地合一稅，在這些因素衝擊下，國內房市多頭確實已有開始趨緩的情形，又因政策具有日出條款，因此，預計7月1日房地合一2.0政策正式上路前，國內房市將會有一波急買或急賣的情形，導致市場交易量放大，若長期觀察，因房市交易成本大幅增加，新制房地合一2.0可能導致房市量能的萎縮。
對一般購屋人而言，由於政府透過房地合一稅法抑制投機人與投資客，用稅制減少投資客手中握有的閒置房地產，而若政府的房市政策能讓房市回歸自用型市場，對一般自用型民眾而言，短期間內，賣方雖不會賠售出場，但部分投資客若急於獲利了結，則賣壓出籠，議價空間變大，在房貸利息處於歷史新低的情況下，無疑是在低利環境下增加購屋的機會。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.政府的打房政策之影響將逐漸顯現，雖早期房市交投似未受到政策推動影響，但預售屋換約量增加、買賣移轉棟數增加、房市交投可能逐漸下降、空屋數累積量逐年增加等，而其應與投機客的獲利出場有關。
2.影響國內房市價量變化的因素很多，如國際經濟情勢變化、國內房市政策、國內重大建設、自備款影響購屋意願，以及掌握購屋時機…等。
3.2021年的房市中，在工料雙漲、低利、經濟成長看俏，國內房市仍以剛性需求為主、房地合一2.0影響房市變化、房市基本面穩健，房價下挫的機會較小。
4.政府從2020年到2021年持續打房，全台房價卻持續上揚，其應與是政策的執行落差有關，國人在進駐房市之前，仍須進一步考量政府房市政策是影響房市變化的重要因素。
5.房地產是投資保值產品，唯投資人宜掌握國內外影響房市變動的因素，並擇機入市，掌握購屋時機，則獲利機會將大為提高，如房地合一20採用「交易回溯」，亦即2016年7月以後買的房子，只要2021年7月1日以前出售，則可比照房地合一1.0，即課稅20％；預售屋也只課徵交易所得稅，而不是交易的45%，因此，在房地合一2.0正式實施之前的時間，就是短線投機客賣房的較佳時機，但同時也是自住客的一個相對較佳的買房時機。
參考文獻
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樂居(2021)，2021年房市預測，樂居筆記。
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謝明瑞(2021)，從329檔期推案量變化看房市交投的非理性現象，國家政策研究基金會。
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謝明瑞(2021)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2021年5月。
一般而言，影響國內房市價量變化的因素很多，如國際經濟情勢變化、國內房市政策、國內重大建設、自備款多寡，以及購屋時機等，如2021年的房市變化中，包括工料雙漲、低利、經濟成長看俏，以剛性需求為主、房地合一2.0影響房市變化、房市基本面穩健，房價下挫的機會較小。唯政府的打房政策之影響將逐漸顯現，如預售屋換約量增加、買賣移轉棟數增加、房市交投可能逐漸下降、空屋數累積量逐年增加等，而這些因素都與投機客的獲利出場有關。事實上，政府從2020年到2021年持續打房，全台房價卻持續上揚，而早期房市交投似未受到政策推動的影響，唯國人在進駐房市之前，仍須進一步考量政府房市政策是影響房市變化的重要因素，亦即房市政策並非對交投活動沒有影響，而是政策的時間落差尚未顯現。另外，房地產是投資保值產品，唯投資人宜掌握國內外影響房市變動的因素，並擇機入市，掌握購屋時機，則獲利機會將大為提高，如房地合一20採用「交易回溯」，亦即從2016年開始，只要2021年7月1日以前出售，則可比照房地合一1.0，即課稅20％；預售屋也只課徵交易所得稅，而不是交易的45%，因此，在房地合一2.0正式推動前的這段時間就是短線投機客較佳的賣屋時期，但對於自用客而言，則同時也是一個相對較佳的買房時機。
一. 前言
在房地產交易市場中，購屋人可能是剛性需求者，亦可能是投資人或投機客，其間的差別有時很難劃分，唯投資人不論是投入房市或股市，一般都兼具投資與投機的心理，同時也是潛在的購屋客，而投資人是以賺取最大利潤為前提，若其是以房地產為投資標的，就不宜忽視政府的打房政策。
一般而言，影響台灣2021年房市的兩大關鍵因素分別是「疫情」與「政策」，前者帶來人類生活上的重大改變，如在家上班、遠距會議、線上教學，以及各國之間的壁壘分明，國際間失去人員與財貨的自由交流，引發全球經濟的沈滯，但同時卻也為這些國內外因素的交互衝擊，而影響人類對不動產的需求與型態；後者是指政府再三延續的打房政策模式，如2020年12月，政府首次的「打炒房」政策，2021年3月實施第二次打房政策，4月再提出房地合一2.0方案，對購屋資金及稅賦調整有較大的改變，為國內房市發展投下重大變數，唯打房初期效果不佳，而延續的後期效應以及房市仍保有交投活絡的局勢，業者在有交易才有利潤的前提下，乃認為政府的打房政策不可行，唯其可持續期間應與政策執行的時間落差有關，亦即政府政策並非沒有影響，而是其政策之時間落差仍未填滿，對房市交投不是沒有影響，而是影響尚不明顯。
事實上，購買房地產是人生大事，不論是否已經購屋置產，也無論是自用還是投資，除了價格外，首須瞭解房市政策走向，同時也須注意大小環境的變化情形，前者如注意區域機能與未來發展性，並且考慮周邊有否有墳墓、電塔、殯儀館…等嫌惡設施；後者要瞭解房屋的公設比、大樓管理、鄰居素質、以及管理基金的繳費與執行等問題；另外，房屋本身的格局、採光通風，屋況良窳等，則是影響未來房價是否上升，以及是否容易脫手的重要因素，因此，購屋固然重要，但良好的房地產才是投資人最佳的財產守護者。
在政府打房政策連續不斷，而房市卻又呈現非常態之反轉現象的情況下，購屋人如何做出合理合宜的決策，才能找到良好的房地產十分重要，而如何配合政府的房市政策，並找出相對較佳的進駐時機，則購屋人不宜忽視政府的房市政策，亦房市政策是投資人或投機客購屋首須考量的因素。
二.當前房地產市場變化分析
2020年底，政府即積極介入房市政策，繼2020年12月及2021年3月的金融管制措施以後，2021年4月，立法院會再三讀通過房地合一稅2.0 修法，規定2016 年後取得房地、預售屋，以及特定股權交易，持有2年內出售課45%稅率，超過2年、未滿5 年內出售課35%，且新制自2021年7月1日施行，目的是祭出重稅，抑制炒房政策十分明顯。另外，政府雖再三強調不影響一般自住民眾，僅打擊少數之炒作者，唯因若持有預售屋者會因為預售稅賦增加，且重稅期間拉長，則新制房地合一2.0對國內房市的投資客、建商、代銷業者等都會產生相對較大的衝擊，從而影響房市的未來走勢，政府的打房政策之影響將會逐漸顯現，茲說明如下述。
(一).房地合一2.0影響房市變化
政府為避免房、地分離課稅所導致的問題，2015年6月，我國修正通過《所得稅法》及《特種貨物及勞務稅條例》（第6條之1宣告停徵奢侈稅），正式宣告於2016年起實施「房地合一稅」，其應繳納的稅金公式為：（成交價－取得成本－相關費用－土地漲價總數額）×稅率，而稅率高低及持有時間的長短影響購屋意願，故知稅制是影響房地產去化的重要因素，而這又與2021年7月即將啓動的房地合一2.0有關，短線投資客買盤可能撤出市場，但因重稅閉鎖期由2年延長至5年，預料供給量將大幅度減少，尤其中古屋市場最為明顯，短期間內房市可能會出現供不應求的狀況。另方面，2021年經濟成長力相對較佳，而經濟成長帶動的剛性購屋能量，以及置產抗通膨需求，將成為未來房市的主力，房價仍可能穩定上揚。
房地合一2.0版適用範圍為2016年後取得之房地產，並於2021年7月1日後出售案件才須依2.0版課稅，若在同年7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得且先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，則不受2.0版實施的影響，亦即不會回溯並補稅。
總之，在房地合一稅2.0新制中，短期交易課重稅由二年延長為五年，凡五年內出售課重稅35-45％，主要是加重炒房成本，遏止「短買短賣」。有關房地合一2.0的內容，可參閱表1的說明。
表1 房地合一2.0內容比較表
| 項目 | 房地合一2.0內容 | 備註 |
| 短期持有 |
(1).2年內稅率45% (2).2-5年稅率35% |
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| 中長期持有 |
(1).5-10年稅率20% (2).超過10年，稅率10% |
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| 境內法人-企業 |
(1)納入房地合一稅，最高稅率由20%提高45% (2).稅率2年內45%；2-5年35%；超過5年20% |
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| 境外法人 |
(1).二年內稅率45% (2).超過2年稅率35% |
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1.預售屋 2.股權交易 |
視為房地交易，納入房地合一稅 | |
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例外1 維持20％稅率 |
(1)個人非自願因素(如調職)房地交易 (2)個人以自有土地與建商合建分回房地交易 (3)建商興建房屋完成後第一次移轉的房地交易 |
降低衝擊面，不受修法影響 |
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例外2. 維持稅率10％ |
自住房地持有並設籍超過六年的交易 | 免稅額度400萬元 |
2.謝明瑞(2021)，房地合一1.0與2.0的比較分析。國政會。
(二).以剛性需求為主
當前的房市仍以剛性需求(Rigid Demand or Inelastic demand)買盤為主，雖然全球新冠疫情仍可能帶來經濟不確定性，不過全球仍處在持續量化寬鬆時期，在資金去化過程中，具備高保值、穩投報率的不動產市場仍有一定吸引力，因此，即使政策、稅制有較大的變化，在剛性需求不斷的情況下，房市仍將穩健成長。
(三).預售屋換約量增加
2021年第三季，也就是7月1日，房地合一稅2.0在將開始實施，基於規避高賦稅考量，部分短期投機客應會在新制正式上路前出售房產，特別是預售屋的換約量達七千件以上，而換約量的大幅增加，說明房地合一稅對投機客的房屋持有行為產生重大影響。而所謂預售屋「換約」，泛指在房屋所有權尚未移轉前(第一次登記)，原買方將契約轉讓給承接買方的一種約定，它屬於權利移轉，但非產權轉移，待未來房子完工啓用，建商是直接把產權登記給新的買方，建設公司的保固對象也是新買家而非第一手屋主。另外，房市的換約並非一體適用，因此，第一手買家若想換約，必須先確認手中建案是否為可換約類型，有些建商為了避免投資客與買賣糾紛，會規定預售屋為不可換約類型，也就是上一手買家必須等到取得產權後，才可將房子轉移給新買家，轉手須依照一般成屋買賣程序處理。
(四).買賣移轉棟數增加
在國內房市預售制度中，已出售房屋至完工交屋時才會產生移轉登記，因此，買賣移轉的結構除了中古屋交易之外，還包括占比約二至三成的新成屋之交屋量；然而，「買賣移轉」把交易行為可能發生在二至三年前的新成屋交易，但放在當期的買賣移轉棟數中，而這樣的估算方式有可能會影響房市的實際變化，但房市的買賣移轉棟數變化仍被視為是交易活絡與否的重要指標；唯當前有關買賣移轉棟數增加，雖也是源於房市的交投活絡，但其中有大部分的原因可能是來自投機客為了避免損失而即早抛售的個案。
2021年3月，根據新北市地政局的統計，房市交易移轉棟數總計5797棟，較2月增加2087棟，增加幅度將近一倍(177.76%)，其中，以鶯歌區增加216棟、增幅超過三倍(459.6%)最明顯，其雖是受惠於當地的鳳鳴重劃區的交屋潮有關，且預售屋亦有類似的情形，由三月份的2688棟增加為四月份的3409棟，增加幅度亦接近三成(26.82%)，唯其中亦隱含著部分屋主為規避高額稅賦而即早退出房市的因素，亦即房市政策會影響買賣移轉棟數的變化。有關中央銀行實施信用管制後，全台灣及六都預售物件數變動比較，可參閱表2的說明。
表2 央行實施信用管制後台灣及六都預售物件數變動比較表 單位：件；%
| 縣市別 | 2021.03 | 2021.04 | 變動比 | 排名 |
| 台北市 | 678 | 798 | 17.70 | |
| 新北市 | 2688 | 3409 | 26.82 | 第3名 |
| 桃園市 | 1702 | 1919 | 12.75 | |
| 台中市 | 11429 | 14662 | 28.29 | 第1名 |
| 台南市 | 3101 | 3978 | 28.28 | 第2名 |
| 高雄市 | 2488 | 3125 | 25.60 | |
| 台灣 | 30522 | 37564 | 23.07 |
說明：以央行管制實施前(2020.12.07)及二個月後與四個月後的全台及六都的預售屋為統計基礎，但不包括一樓及地下室之物件。
(五).空屋累積數量逐年增加
台灣的房市交投活絡，交易量價屢創新高，唯空屋率卻超過一成，而空屋率是計算台灣全島空屋比率的數據，其計算方式為每年11月、12月用電量低於60度空屋數量除以房屋稅籍住宅量所得的百分比率。因為空屋調查執行時難以有準確判斷標準，故使用低用電度標準判斷空屋數，低用電度標準空屋以台灣電力公司網站，250公升中型電冰箱與電視機一個月耗電量計算而得，每戶基本用電量為55-62度，因此以60度整數為標準計算，從2008年開始，於每年11月與12月計算年度低用電量戶數。
2020年12月，根據內政部不動產資訊台所公布的低度用電住宅、新建待售住宅的統計調查報告，在2019年11、12月的全台住宅中，有89萬多宅平均用電低於60度，為「低度用電住宅」；而新建待售屋則為7萬8443宅，二者合計為97萬323宅，若以六都「低度用電住宅」數量做排名，則以新北市的137,081宅，占台灣的空屋數一成以上為最多(14.13%)，而空屋率超過一成的尚有高雄市(11.06%)，空屋率最低的城市則為首善地區的台北市(6.86%)，以及房價過去相對偏低，而房價漲幅卻是最高的台南市(6.92%)，二者都在7%以下；另外，2019年的空屋數有下降的情形，其應與當年房市非理性的繁榮，部分投資人的先行布局有關，而空屋戶的增加，說明房市的供給仍有壓力，有關六都低度用電住宅戶比較，以及歷年空屋數與空屋率比較，可參閱表3及表4的說明。
表3 2019年六都低度用電住宅戶比較表 單位：宅；%
| 六都 | 低用電戶 | 占比 | 排名 |
| 新北市 | 137081 | 14.13 | 1 |
| 台北市 | 66537 | 6.86 | 6 |
| 桃園市 | 89882 | 9.26 | 4 |
| 台中市 | 92913 | 9.58 | 3 |
| 台南市 | 67190 | 6.92 | 5 |
| 高雄市 | 107276 | 11.06 | 2 |
| 全台灣 | 970323 | 100.00 |
表4 歷年空屋數與空屋率(低度用電住宅戶)變動比較表 單位：宅；%
| 年度 | 空屋數 | 空屋數成長率 | 空屋率 | 備註 |
| 2015 | 862682 | - | 10.35 | 空屋率最高 |
| 2016 | 862965 | 0.03 | 10.22 | |
| 2017 | 864853 | 0.22 | 10.12 | |
| 2018 | 916383 | 5.96 | 10.56 | 空屋數最多 |
| 2019 | 891880 | -2.67 | 10.17 | 非理性繁榮期 |
三.2021年房市變動趨勢
2021年上半年，北台灣新成屋、預售屋平均成交價幾乎全面走揚，且全國房市似未受到政府打房政策影響。主要因工料雙漲、低利、經濟成長看俏，剛性需求持續增加，打房政策也無法壓抑房價，造成房價上揚，唯影響國內房市價量變化的因素很多，除國內外因素必須考量之外，也須考量國內金融市場的變化情形，有關2021年房市變動趨勢可分為下列幾點來做說明。
(一).國際經濟情勢變化
房地產為經濟的一環，從經濟的總體面來觀察，2020年受到新冠疫情影響，大多數海外國家的經濟發展處於負成長狀態，而相對安全的台灣則是少數還保有經濟正成長的國家，國外熱錢不斷湧入台灣，更促使新台幣持續升值，讓台灣房市相對活絡。特別是疫情之後，受無限QE及各項紓困政策影響，熱錢大筆湧現金融市場，房地產交易創新高；根據21世紀不動產企劃室的研究，受疫情影響，美國聯準會(FED)於疫後兩度緊急降息，且實施無限量化寬鬆政策(Quantitative easing，QE)，各國也推出各項紓困方案，並持續擴大印製鈔票及提供低利率貸款，疫情也使得民眾消費習慣趨於保守，轉而將資金投入儲蓄或是投資等金融市場而非一般消費，低利率貸款吸引不少民眾更樂於進入不動產，並延燒至全球其他市場包括股市、虛擬貨幣等售價都紛紛上揚。
(二).國內房市政策
在國內政經局勢變動方面，2020年12月及2021年3月與4月，政府一連串的打炒房策略，包括信用管制、實價登錄2.0、房地合一稅2.0等措施，目的在遏止炒房，主要作用在制止房價不透明、減少貸款成數及優惠，讓公司法人及自然人減緩囤積大量房產的行為。在政府的打房政策下，反映在2021年3月六都的買賣移轉棟數，合計交易量達22,576棟，創下10年以來新高，顯示有資金需求的賣方，會趕在7月1日即將上路的房地合一稅2.0前交易，而有買房需求的民眾也可趁此機會積極交涉，預期在Q2交易熱潮走勢仍會持續。
(三).房市基本面穩健
一般而言，在房市交投持續增加中，各單位對房市的後市走勢預測大同小異，唯若根據樂居的預測，房市預測主要是由成交價、成交量、資金投入等三大指標影響，亦即房市預測是由交易量前100大社區表現(價格指標)、移轉棟數(成交量指標)、建案開工數(建商資金投入度)等三項指標所構成，再綜合各家研究機構、媒體、業者、名人的看法(整理市場上對於多空看法的因素)，得出一個相對完整的結論。結果發現2021年三大指標持續走強，房市持續偏多，主要因前100名交易量大的社區全部上漲，六都移轉棟數創7年新高，以及建案開工數量增加；亦即2021房市仍會延續2020自用回流的格局，仍會是自住當道的一年，不過在政府打炒房的氛圍下，雖成交量數減緩，唯在台商持續回流與擴廠趨勢不變下，不動產市場基本面仍相對穩健，而政策的時間落差亦可能落在半年之後。
受政策影響最大的是持有2年以上未滿5年間的非自用屋主，房地合一為有賺才課稅，因此，賣方最大的底線僅是在獲利與稅差之間取得平衡，賣方可少賺，但不賠售，唯若屋主願意讓利，成交量可能增加，不過，價格大跌的情況不易出現。若唯打房政策持續進行，則房市的價量變化仍會受到衝擊。
(四).政策時間落差導致房市交投仍未受到重大衝擊
2020年12月18日，央行針對公司法人、自然人第3戶以及購地貸款、餘屋貸款4大類限制房貸成數後，2021年3月19日再度提出設限，把法人購屋貸款成數從6成一律下修到4成，自然人第3戶高價住宅降到4成；同年4月9日，立法院三讀通過房地合一2.0，減稅時間拉長。唯因政策因素具有時間落差，初期的效果並不明顯，因為根據2021年3月，國內六都買賣移轉棟數統計之總交易量22576棟，創下10年以來同期新高，月增率及年增率分別超過四成(45.4%)及一成(13.9%)，顯現政府的執行政策落差十分明顯。
2020年底，房市呈現非理性的交易熱潮，而讓政府啟動打房政策，除了央行率先在2020年12月先祭出信用管制，實價登錄修法、房地合一稅2.0也預計在2021年7月1日起動，而讓市場交投充滿不確定性；唯若根據591新建案統計，若從成交數量來觀察，則國內六都、新竹新進場個案數與上季相比數量、總銷及戶數都有約一成的下滑；在房價方面，業者所推出之新案不論是季成長或是與去年同期相比，均為上揚走勢，其中，新案開價年成長率有將近二成的漲幅；亦即2021年第一季，在政府重力打房政策下，對新進場建案而言，各主要縣市的房市交投似未受到影響，且房價依舊上漲，唯建商目的在搶完銷，仲介業者目的在賺取服務費用，但新案的減少說明了政府的房市政策不是没有影響，而是因為時間落差尚未填滿，而大部分的消費者大抵都屬後知後覺者。
(五).房市交投可能逐漸下降
一般而言，政府的房市政策是影響房市發展的重要因素，唯因新制中的房地合一稅與奢侈稅中，因人民有前例可循，不論是投資人或投機客，對於市場新制規則大多可以瞭解，並預作對策，故短期對房價走勢影響有限。唯房市政策是影響房市變化的重要因素，若從2020年12月及2021年3月的兩次打房措施，加上4月通過的房地合一稅，在這些因素衝擊下，國內房市多頭確實已有開始趨緩的情形，又因政策具有日出條款，因此，預計7月1日房地合一2.0政策正式上路前，國內房市將會有一波急買或急賣的情形，導致市場交易量放大，若長期觀察，因房市交易成本大幅增加，新制房地合一2.0可能導致房市量能的萎縮。
對一般購屋人而言，由於政府透過房地合一稅法抑制投機人與投資客，用稅制減少投資客手中握有的閒置房地產，而若政府的房市政策能讓房市回歸自用型市場，對一般自用型民眾而言，短期間內，賣方雖不會賠售出場，但部分投資客若急於獲利了結，則賣壓出籠，議價空間變大，在房貸利息處於歷史新低的情況下，無疑是在低利環境下增加購屋的機會。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.政府的打房政策之影響將逐漸顯現，雖早期房市交投似未受到政策推動影響，但預售屋換約量增加、買賣移轉棟數增加、房市交投可能逐漸下降、空屋數累積量逐年增加等，而其應與投機客的獲利出場有關。
2.影響國內房市價量變化的因素很多，如國際經濟情勢變化、國內房市政策、國內重大建設、自備款影響購屋意願，以及掌握購屋時機…等。
3.2021年的房市中，在工料雙漲、低利、經濟成長看俏，國內房市仍以剛性需求為主、房地合一2.0影響房市變化、房市基本面穩健，房價下挫的機會較小。
4.政府從2020年到2021年持續打房，全台房價卻持續上揚，其應與是政策的執行落差有關，國人在進駐房市之前，仍須進一步考量政府房市政策是影響房市變化的重要因素。
5.房地產是投資保值產品，唯投資人宜掌握國內外影響房市變動的因素，並擇機入市，掌握購屋時機，則獲利機會將大為提高，如房地合一20採用「交易回溯」，亦即2016年7月以後買的房子，只要2021年7月1日以前出售，則可比照房地合一1.0，即課稅20％；預售屋也只課徵交易所得稅，而不是交易的45%，因此，在房地合一2.0正式實施之前的時間，就是短線投機客賣房的較佳時機，但同時也是自住客的一個相對較佳的買房時機。
參考文獻
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