摘要
2020年，國內房市交投活絡，量價俱揚，若與當前國內房市所呈現的高自有率、高空屋率、少子化、老年化等問題相互對照，發現國內房市已出現房價所得比偏高，以及房市的非理性繁榮現象，而臺灣的房價所得比是否合理，可以從臺灣與全球、中國、美國等不同國家的比較中加以觀察。國內六都的房價所得比較國際間所認定的合理標準為高，且臺灣各縣市的房價所得比差異極大，如六都中的桃園市、臺南市、高雄市等的房價所得比約僅有台北市的一半；而最低的嘉義市約僅有台北市的三分之一；若與全球前十大城市的前三名之房價所得比比較，則在全球各主要城市中，房價所得比最高的三個城市分別是香港(20.9)、加拿大溫哥華(12.6)、澳洲雪梨(11.7)，其與台灣前三名的台北市(13.94)、新北市(11.71)、台中市(10.01)相當，其房價所得比均高於10倍以上；若與.美國前十大城市之前三名比較，其各主要城市的房價所得比均高於7倍，唯低於10倍；若與中國的前十大城市比較，在中國前三名分別是深圳(39.64)、三亞(28.16)、上海(27.98)，臺灣房價相對合理。若不考量每個國家的政治環境、人口分佈、勞動力變化、金融環境、房市政策等差異性，則國內的房價與國際性大城相當，亦即房價所得比較高，若再進一步考量實坪與虛坪問題，則臺灣的房價所得水準確實已呈偏高情形。整體而言，台灣房價所得比並不合理。
一.前言
在經濟發展過程中，房地產問題不僅是民生問題，也是國家安全問題，當房價偏高時，人民的居住權及生活水準必然受到影響，同時也會因財政排擠作用而讓其他的產業無法做相對有效率的發展，而房價的合理性一般可由房價所得比的高低來做觀察，藉以瞭解各國房價占其人民平均所得的比率，並用以判定房價是否合理的問題。
2020年，國內房市交投呈現不甚合理的繁榮現象，不僅業者推出的案量增加，房市的移轉棟數加大，而且房價往上調漲，若與當前國內房市所呈現的高自有率、高空屋率等問題相互對照，再考量國內少子化、勞動力減少、高齡化等人口問題，則在雙北市及台中市的房價所得比已超過十倍以上的情況下，表示國內都會區購屋人的房價負擔能力偏低，然而，其房市交易量價卻是不降反升，說明國內房市的非理性繁榮現象明顯，亦使得國內房市價量變化難以掌握與評估。
在房市一片欣欣向榮聲中，臺灣的房價是否偏高，以及房價所得比是否合理，這雖是見仁見智的問題，但可以從臺灣與全球、中國、美國等不同國家的比較中窺豹一斑。
二.房價所得比
一般而言，在房地產市場的交易中，其房價是否偏高常以房價所得比來加以判定，而有關國內房價所得比是否合理的問題，可分為下列幾個部分來說明。
(一). 房價所得比的意義
房價所得比或房價收入比(Ratio of house price to income)是指購屋人需花多少年的可支配所得，才能買到一戶住宅的比率，二者均以中位數為估算依據，其估算式為「房價所得比=中位數住宅價格/中位數家戶可支配所得」。
(二).變數定義說明
房價所得比是一項衡量房價是否合理的指標，亦是瞭解房價是否合理的重要判斷因素，唯比較的前提是其所使用的相關變數定義必須明確，且須考量這些變數是否具有客觀性與標準性，而房價所得比的估算變數包括房價、所得、利率等三部分，茲以內政部的估算式為例，其變數定義說明如下述。
1.房價部分
在內政部所提供的房價所得比中，早期主要是依民國101年第2季以前資料，以財團法人金融聯合徵信中心提供房貸擔保品鑑估價格統計值為估算依據，唯民國101年第3季起，已採用內政部地政司所提供之「不動產成交案件實際資訊申報登錄之住宅類交易價格」資料，並以統計得出的中位數住宅價格為估算基礎。
2.所得部分
所得部分是根據財政部財政資訊中心之個人綜合所得稅申報資料，統計「各縣市全體申報家戶稅後中位數所得統計值」為基礎；再依據行政院主計總處按季公布行業別「經常性薪資」資料，進行各縣市最新季度所得推估，並與家庭收支調查可支配所得數據進行調整，最後統計得出中位數家戶可支配所得。
3.利率部分
房市利率部分是根據中央銀行公布之「五大銀行的利率」為估算依據，包括台灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行，以及台灣土地銀行，以五大銀行新承做購屋貸款利率為依據，並進一步估算其平均利率。
三.臺灣房價所得比之比較
根據世界銀行的統計，其認為發達國家正常的房價收入比一般在1.8～5.5之間，發展中國家合理的房價收入比則在3～6之間，而台灣各縣市的房價所得比為何？其合理性為何？值得進一步加以比較並說明，而有關國內房價所得比是否偏高或是否合理的問題，可分為六都、前後三名、全國等幾個部分的比較來加以說明。
(一).六都房價所得比
一般而言，國內六都地區的房價偏高現象明顯，以雙北市為例，根據內政部所發布的統計資料，臺北市及新北市的房價所得比則分別為13.94倍與11.71倍，台中市則為10.01倍，三者分別為國內房價所得比前三名的都會城市，亦即台北市、新北市、台中市的房地產都屬於房價偏高的縣市，同時也說明購屋款占所得的比率偏高；而桃園市、臺南市、高雄市等都會區的房價所得比亦都大於7倍以上，比國際上所認定的6倍以下為高。若以台北市為比較基準，則桃園市、臺南市、高雄市等三都的房價所得比約僅有台北市的一半，有關台灣六都房價所得比變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都房價所得比變動比較表 單位：倍；%
資料來源：1.內政部。2.作者整理。
(二).臺灣房價所得比前後三名比較
在國內的20個縣市中，房市的供需與量價變化表現不一，每個縣市的潛在購屋人之購屋能力亦因所得、地區的不同，以及其所擁有的財富各異，因而形成不同的房貸負擔率或償還能力，除了六都的房價所得比相對偏高以外，也可以將國內前後三名的房價所得比來做比較，藉以瞭解國內各都會區與非都會區的購屋情形，以及其所能負擔的能力的差異為何。
根據內政部所公布的各縣市的房價所得比之統計資料來觀察，便可發現前後三名的差距相對較大，如國內房價所得比較高的三個縣市分別為臺北市、新北市、台中市；而較低的三個縣市分別為嘉義市、屏東縣、基隆市；若以台北市的房價所得比為比較基準，則最低房價所得比的嘉義市約僅有台北市的三分之一(0.3429或34.29%)，而屏東縣與基隆市則約為台北市的四成，其比率分別是0.3852(或38.52%)與0.4082(或40.82%)，顯見都會地區與非都會地區的房價所得比差異甚大，有關臺灣六都房價所得比及其前後三名之比較，可參閱表2的說明。
表2 臺灣房價所得比前後三名比較表 單位：倍；%
資料來源：1.內政部。2.作者整理。
說明：1.以2020年9月內政部所發布的資料為比較基準。
2.臺北、新北、臺中為都會城市，嘉義、屏東、基隆為非都會城市。
(三).臺灣各縣市房價所得比
一般而言，房價所得比與該地區的生活水準及都市發展程度有關，城市發展愈進步，人民生活水準愈高，則該地區的房價所得比愈高，反之則低，如台北市的房價所得比為全國最高，若與最低的嘉義市比較，當可發現二者不論是在都市的發展或人口的集中度上，差距都相對較大。如以人口總數為例，2019年12月，台北市的人口數為2645041人，嘉義市為267690人，亦即嘉義市的總人口約僅有台北市的一成(10.12%)，由於二者的人口結構不同，且其所得、勞動力人口、房市供需、金融環境…等亦異，故其房價所得比差距較大。
根據內政部的統計，國內房價所得比在3倍以下者並不存在，而在3-6倍者則有嘉義市(4.78)、基隆市(5.69)、嘉義縣(5.97)等三個縣市，為合於國際認定的合理價位；房價所得比超過10倍者有台北市、新北市、台中市等三個都會城市，超過國際所認定的倍數甚多；另外，國內各縣市的房市所得比大多在7-8倍之間，包括桃園市、新竹縣、雲林縣、臺南市、高雄市、花蓮縣、宜蘭縣、澎湖縣等8個縣市，占國內總縣市的四成(40%)，為說明各地區的房價所得比，以做為潛在投資人購屋或投資的參考，有關台灣各縣市之房價所得比變動比較，可參閱表3的說明。
表3 臺灣各縣市房價所得比之比較表 單位：倍
資料來源：1.內政部。2.作者整理。
說明：以2020年9月內政部所發布的資料為比較基準。
四.國際房價所得比之比較
一般而言，每個國家的人口分布、面積大小、經濟發展…等國情不同，房地產交易的相關法令規定亦異，因此，每個國家的房價所得比高低亦不同。唯若根據世界銀行所提出的判定內容，其認為發達國家正常的房價收入比一般在1.8倍至5.5倍之間，而發展中國家合理的房價收入比則在3到6倍之間，比值愈大，居民家庭對住房的支付能力愈低。因此，按照國際慣例，比較通行的說法是房價收入比在3～6倍之間為合理區間。為瞭解國際間的房價所得比，茲以全球、美國、中國、臺灣等為例，就其前十大城市的房價所得比加以比較，以做為瞭解臺灣房價所得比是否合理的參考。
(一).全球前十大城市房價所得比
在全球的各主要國家中，每個國家的房價所得比因其人口多寡、經濟發展程度等的不同，而有不同的房價所得比，唯若暫不考量所得以外的其他因素，亦不考量中國大陸與臺灣的房市變化，則在全球各主要城市中，房價所得比最高的十個城市分別是香港(Hong Kong)(20.9)、加拿大溫哥華(City of Vancouver) (12.6)、澳洲雪梨(Sydney) (11.7)，均高於10倍以上，其中，又以香港的大於20倍為最高，亦是全球最高房價所得比的城市；另外，房價所得比大於9倍的城市有澳洲墨爾本(Melbourne) (9.7)、美國加州的聖克魯斯(Santa Cruz) (9.6)、美國加洲的聖荷西(San Jose) (9.4)、美國加州洛杉磯(City of Los Angeles，L.A.)(9.2)、紐西蘭北島陶朗加豐盛灣(Tauranga-Western Bay of Plenty)(9.1)、紐西蘭的奧克蘭(Auckland) (9.0)；另外，全球房價所得比最高的第10個城市為美國加州的舊金山(City and County of San Francisco, SF)，其房價所得比則接近於9倍(8.8)，其與臺灣的彰化縣相當(8.41)。
(二).美國前十大城市房價所得比
美國是當前世界最強盛且富裕的國家，唯其房價大多保持在購屋人合理負擔的範圍內，蓋因美國各主要城市的房價所得比都在10倍以下，其中，高於9倍的分別是聖克魯斯(Santa Cruz) (9.6)、聖荷西(San Jose) (9.4)、洛杉磯(City of Los Angeles，L.A.)(9.2)等三個城市；房價所得比高於8 倍者分別是舊金山(City and County of San Francisco, SF) (8.8)、夏威夷(State of Hawaii)(8.6)、加州的聖路易歐比斯波郡(San Luis Obispo County)(8.1)；房價所得比高於7 倍的分別是聖地亞哥(San Diego) (7.8)、聖巴巴拉(Santa Barbara) (7.5)、薩利納斯Salinas (7.5)，以及加州的奥克斯纳德(Oxnard)(7.1)等五個城市，亦即在美國的前十大城市之房價所得比均高於7倍，唯低於10倍，其與全台灣平均房價所得比相當(8.62)，唯台灣較高。
(三)中國的前十大城市房價所得比
隨著中國經濟的發展與所得的提高，人民對住屋的需求增加，各主要縣市的房價上漲速度極為快速，如2008年3月，中國平均房價收入比約為7.3，大城市中房價收入比最高的前三位分別是深圳(16.0)、北京(14.2)、杭州(12.4)，其房價遠高於合理水準，若考慮居民其他消費支出和房地產貸款利息支出，在上述城市中，一個普通家庭平均需要20～30年的儲蓄才能購買一套住宅。住房消費明顯過度占有社會積累的大部分財富，也擠壓了其他消費需求，然而，中國大陸的房價依然大幅度上升；十年以後，也就是2017年，根據上海易居房地產研究院的統計，在中國35個主要城市房價收入比排行榜中，前三名分別是深圳(39.64)、三亞(28.16)、上海(27.98)，亦即北京與杭州已為三亞與上海所取代，且第一名的深圳之排名雖未改變，唯其房價所得比已比十年前高出20倍以上(23.64倍)，足見中國房價的漲勢驚人。
另一方面，為了響應國家主席習近平的「房子是用來住的，不是用來炒的」之房價政策，中國大陸曾實施一連串的抑制大陸高房價措施，而使得2019年的房價所得比呈現下降走勢，如深圳(35.2)、三亞(27.6)、上海(25.1)三個一線城的房價所得比分別較2017年下降了4.44倍、0.56倍、2.88倍等，唯福州、珠海、石家庄的房價所得比依然呈現上揚情形，且其房價所得比均高於台北市甚多，有關中國大陸房價所得比前十名變動比較，可參閱表4的說明。
表4 中國大陸房價所得比前十名變動比較表
資料來源：1.了不起的成都。2.上海易居房地產研究院 3.作者估算整理
說明：在2017年及2019年中，中國大陸房價所得比前十名變動極小，僅有廣州取代了海口，其他各城市雖排序有別，但城市不變。
(四).臺灣的前十大城市房價所得比
在「有土斯有財」的傳統觀念，以及投資管道相對缺乏的情況下，臺灣的房價普遍偏高，各主要城市的房價所得比中，房價所得比高於10倍的分別是台北市(13.94)、新北市(11.71)、台中市(10.01)；房價所得比高於8倍的分別是彰化縣(8.41)、南投縣(8.31)；房價所得比高於7倍的分別是新竹市(7.62)、宜蘭市(7.58)、台東市(7.55)、澎湖縣(7.39)、高雄市與台南市(7.28)，亦即在美臺灣的前十大城市之房價所得比均高於7倍。(參閱表2、表3)；另外，有關全球、美國、中國大陸、臺灣房價所得比前十名城市變動比較，可參閱表5的說明。
表5 全球、美國、中國、臺灣房價所得比前十名城市變動比較表 單位：倍
資料來源：
1.美國國際公共政策顧問機構Demographia「2019全球住房可負擔性調查報告」2.中國了不起的成都；3.上海易居房地產研究院；4.臺灣內政部；5作者估算整理。
說明：1.δ為房價所得比或房價收入比。
2.中位數是以前十大的第五與第六的平均值為代表
(五).臺灣與全球主要城市的房價所得比
一般而言，房價高低是相對問題，不是絶對問題；在世界各主要城市中，以中國大陸的房價為最高，在其房價所得比的前五名分別是深圳(35.2)、三亞(27.6)、上海(25.1)、北京(23.9)、廈門(22.8)，其數值均高於全至球最高的香港(20.9)，說明中國大陸的房價確實偏高，而在房價居高不下的情況下，而被學者認為中國最大的灰犀牛是房地產的主要原因(謝明瑞，2020)。唯美國國際公共政策顧問機構Demographia「2019全球住房可負擔性調查報告」中並未加入中國的部分，而若不考量中國大陸的房市與房價，則以香港的房價所得比達20.9倍為最高，指香港人不吃不喝21年才能買得起一棟樓，為目前國際間房價所得比最高的城市。
香港的房價似高不可攀，但台北市的高房價亦不遑多讓，蓋因台北市的房價所得比為14.15，若不考量中國的情形，則在全球主要都市中僅次於香港。唯台灣房地產為「虛坪制」，如2019年，北台灣的整體大樓、華廈建案等，其平均公設比均超過三成以上(32.4%)，因此，若以淨坪制來估算，則台北的房價所得比應與香港應在伯仲之間。
另外，若以香港的房價所得比為比較基準，則台北市的房價約為香港的六成(66.70%)，東京超過五成(51.10%)，為新加坡的二成(22.01%)；若以台北市為比較基準，則溫哥華的房價約為台北市的九成(89.05%)，首爾為六成(62.19%)，新加坡為三成(32.51%)，有關台灣房價與全球主要城市房價所得比可參閱表6說明。
表6 臺灣與全球主要城市的房價所得比比較表 單位：倍；%
資料來源：1.美國國際公共政策顧問機構DEMOGRAPHIA的2019年全球住房可負擔性調查報告。
2.台北為內政部2019年第一季數據統計。
(六),臺灣房價所得比偏高的假說
大體而言，在當前國際的房價估算中，其是否合理，其實是見仁見智各有不同，特別是一個國家的房價及人民所得，視其政經結構及發展情形而有不同，唯若不考量人文因素，而單從統計資料及其經濟涵義來說明，並就全球、美國、中國、臺灣的比較中，分別就其房價所得比前十名的城市來比較，確實發現臺灣的房價有偏高的情形，說明如下述。
1.臺灣與全球比較
臺灣的房價所得比最高的前十個城市中，前三名的房價所得比分別是台北市(13.94)、新北市(11.71)、台中市(10.01)，而前十個城市的房價所得比之平均數為8.98倍，若以其第五位及第六位的排名的平均值為中位數，則臺灣房價所得比的中位數為7.97。若以全球的房價所得比來做比較，則全球的房價所得比最高的前十個城市中，前三名的房價所得比分別是香港(20.9)、加拿大溫哥華(12.6)、澳洲雪梨(11.7)，而前十個城市的房價所得比之平均數為11.0倍，中位數為9.5倍。經比較後發現，台灣與全球最高房價前十名所得比相當，唯臺灣表現相對較佳。
2.臺灣與美國比較
在美國的房價所得比最高的前十個城市中，前三名的房價所得比分別是聖克魯斯(9.6)、聖荷西(9.4)、洛杉磯(9.2)；前十個城市的房價所得比之平均數為8.98倍，中位數為8.4倍。經比較後發現，台灣與美國的房價所得比中，臺灣相當較高，美國的房價相對合理。
3.臺灣與中國比較
中國的房價所得比最高的前十個城市中，前三名的房價所得比分別是深圳(35.2)、三亞(27.6)、上海(25.1)；前十個城市的房價所得比之平均數為22.1倍，中位數為21.4倍。經比較後發現，台灣與中國的房價所得比相對較低，亦即中國的房價相對不合理。
4.所得並非唯一依據
房價所得比的估算因素包括房價、所得、利率等三大因素，唯影響房價的因素並非僅有所得，還包括國人的有土斯有財心理，以及忽略了購屋人的消費傾向與投資傾向，以及邊際消費傾向(Marginal Propensity to Consume, MPC)，以及邊際投資傾向( Marginal Propensity to Investment, MPI))，在此情況下，若將所得比高低做為是否購買房地產的依據，顯然有失偏頗。
5.實坪與虛坪的考量
在房價所得比的估算中，每坪房價多寡影響房價所得比的變化，唯房屋坪數有實坪與虛坪之分，如香港採用實坪制，臺灣則採用虛坪制，若以公共設施約為面積的三成來衡量，則臺灣房市中的房價所得比可能趨近於香港，而這也是國內房價所得比確實偏高的重要影響因素。
6.其他因素
影響房價所得比的因素很多，唯在房價所得比的估算上，並未考量人口分佈、勞動力變化、金融環境、房市政策…等，而這些因素的變化都直接或間接影響消費者的購屋意願，也影響房價所價得比的估算結果。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2020年，國內房市交投活絡，不僅業者推出的案量增加，房市移轉棟數加大，而且房價往上調漲，其與當前國內房市所呈現的高自有率、高空屋率、高房價所得比，以及少子化、老年化、高餘屋等問題相互對照，發現國內房市已呈現非理性繁榮現象。
2.在房市的非理性繁榮中，臺灣的房價是否偏高，以及房價所得比是否合理，可以從臺灣的房價所得比與全球、中國、美國等不同國家的比較中加以瞭解。
3.國內六都的房價所得比超過10倍的有台北市、新北市、台中市，而桃園市、臺南市、高雄市等都會區的房價所得比大於7倍以上，比國際上所認定的6倍為高。另外，臺灣各縣市的房價所得變動極大，如桃園市、臺南市、高雄市等的房價所得比約僅有台北市的一半；而國內最低的嘉義市約僅有台北市的三分之一(0.3429)，顯示臺灣的房價所得比落差極大。
4.臺灣若與全球前十大城市的前三名之房價所得比來做比較，則在全球各主要城市中，房價所得比最高的三個城市分別是香港(20.9)、加拿大溫哥華(12.6)、澳洲雪梨(11.7)，其與台灣前三名的台北市(13.94)、新北市(11.71)、台中市(10.01)相當，其房價所得比均高於10倍以上。
5.臺灣若與.美國前十大城市之前三名比較，分別是聖克魯斯(9.6)、聖荷西(9.4)、洛杉磯(9.2)等三個城市，唯其房價大多保持在購屋人合理負擔的範圍內，在美國各主要城市的房價所得比均高於7倍，唯低於10倍。
6.臺灣若與中國的前十大城市比較，2019年，在中國35個主要城市房價收入比排行榜中，前三名分別是深圳(39.64)、三亞(28.16)、上海(27.98)，且第一名的深圳之房價所得比已比十年前高出20倍以上(23.64)，臺灣房價相對合理。
7.若不考量國家的人口分佈、勞動力變化、金融環境、房市政策等，則國內的房價與國際性大城相當，亦即房價所得比較高，若再進一步考量實坪與虛坪的問題，則臺灣的房價所得水準確實已呈偏高情形。
8.台灣房價所得比並不合理，建議潛在購屋人在進駐房市之前宜審慎考量。
參考文獻
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2020年，國內房市交投活絡，量價俱揚，若與當前國內房市所呈現的高自有率、高空屋率、少子化、老年化等問題相互對照，發現國內房市已出現房價所得比偏高，以及房市的非理性繁榮現象，而臺灣的房價所得比是否合理，可以從臺灣與全球、中國、美國等不同國家的比較中加以觀察。國內六都的房價所得比較國際間所認定的合理標準為高，且臺灣各縣市的房價所得比差異極大，如六都中的桃園市、臺南市、高雄市等的房價所得比約僅有台北市的一半；而最低的嘉義市約僅有台北市的三分之一；若與全球前十大城市的前三名之房價所得比比較，則在全球各主要城市中，房價所得比最高的三個城市分別是香港(20.9)、加拿大溫哥華(12.6)、澳洲雪梨(11.7)，其與台灣前三名的台北市(13.94)、新北市(11.71)、台中市(10.01)相當，其房價所得比均高於10倍以上；若與.美國前十大城市之前三名比較，其各主要城市的房價所得比均高於7倍，唯低於10倍；若與中國的前十大城市比較，在中國前三名分別是深圳(39.64)、三亞(28.16)、上海(27.98)，臺灣房價相對合理。若不考量每個國家的政治環境、人口分佈、勞動力變化、金融環境、房市政策等差異性，則國內的房價與國際性大城相當，亦即房價所得比較高，若再進一步考量實坪與虛坪問題，則臺灣的房價所得水準確實已呈偏高情形。整體而言，台灣房價所得比並不合理。
一.前言
在經濟發展過程中，房地產問題不僅是民生問題，也是國家安全問題，當房價偏高時，人民的居住權及生活水準必然受到影響，同時也會因財政排擠作用而讓其他的產業無法做相對有效率的發展，而房價的合理性一般可由房價所得比的高低來做觀察，藉以瞭解各國房價占其人民平均所得的比率，並用以判定房價是否合理的問題。
2020年，國內房市交投呈現不甚合理的繁榮現象，不僅業者推出的案量增加，房市的移轉棟數加大，而且房價往上調漲，若與當前國內房市所呈現的高自有率、高空屋率等問題相互對照，再考量國內少子化、勞動力減少、高齡化等人口問題，則在雙北市及台中市的房價所得比已超過十倍以上的情況下，表示國內都會區購屋人的房價負擔能力偏低，然而，其房市交易量價卻是不降反升，說明國內房市的非理性繁榮現象明顯，亦使得國內房市價量變化難以掌握與評估。
在房市一片欣欣向榮聲中，臺灣的房價是否偏高，以及房價所得比是否合理，這雖是見仁見智的問題，但可以從臺灣與全球、中國、美國等不同國家的比較中窺豹一斑。
二.房價所得比
一般而言，在房地產市場的交易中，其房價是否偏高常以房價所得比來加以判定，而有關國內房價所得比是否合理的問題，可分為下列幾個部分來說明。
(一). 房價所得比的意義
房價所得比或房價收入比(Ratio of house price to income)是指購屋人需花多少年的可支配所得，才能買到一戶住宅的比率，二者均以中位數為估算依據，其估算式為「房價所得比=中位數住宅價格/中位數家戶可支配所得」。
(二).變數定義說明
房價所得比是一項衡量房價是否合理的指標，亦是瞭解房價是否合理的重要判斷因素，唯比較的前提是其所使用的相關變數定義必須明確，且須考量這些變數是否具有客觀性與標準性，而房價所得比的估算變數包括房價、所得、利率等三部分，茲以內政部的估算式為例，其變數定義說明如下述。
1.房價部分
在內政部所提供的房價所得比中，早期主要是依民國101年第2季以前資料，以財團法人金融聯合徵信中心提供房貸擔保品鑑估價格統計值為估算依據，唯民國101年第3季起，已採用內政部地政司所提供之「不動產成交案件實際資訊申報登錄之住宅類交易價格」資料，並以統計得出的中位數住宅價格為估算基礎。
2.所得部分
所得部分是根據財政部財政資訊中心之個人綜合所得稅申報資料，統計「各縣市全體申報家戶稅後中位數所得統計值」為基礎；再依據行政院主計總處按季公布行業別「經常性薪資」資料，進行各縣市最新季度所得推估，並與家庭收支調查可支配所得數據進行調整，最後統計得出中位數家戶可支配所得。
3.利率部分
房市利率部分是根據中央銀行公布之「五大銀行的利率」為估算依據，包括台灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行，以及台灣土地銀行，以五大銀行新承做購屋貸款利率為依據，並進一步估算其平均利率。
三.臺灣房價所得比之比較
根據世界銀行的統計，其認為發達國家正常的房價收入比一般在1.8～5.5之間，發展中國家合理的房價收入比則在3～6之間，而台灣各縣市的房價所得比為何？其合理性為何？值得進一步加以比較並說明，而有關國內房價所得比是否偏高或是否合理的問題，可分為六都、前後三名、全國等幾個部分的比較來加以說明。
(一).六都房價所得比
一般而言，國內六都地區的房價偏高現象明顯，以雙北市為例，根據內政部所發布的統計資料，臺北市及新北市的房價所得比則分別為13.94倍與11.71倍，台中市則為10.01倍，三者分別為國內房價所得比前三名的都會城市，亦即台北市、新北市、台中市的房地產都屬於房價偏高的縣市，同時也說明購屋款占所得的比率偏高；而桃園市、臺南市、高雄市等都會區的房價所得比亦都大於7倍以上，比國際上所認定的6倍以下為高。若以台北市為比較基準，則桃園市、臺南市、高雄市等三都的房價所得比約僅有台北市的一半，有關台灣六都房價所得比變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都房價所得比變動比較表 單位：倍；%
| 六都 | 房價所得比(倍) | 全國=100 | 台北市=100 | 備註(房價所得比排名) |
| 全國 | 8.62 | 1 | 0.6184 | 比台北、新北、台中低 |
| 新北市 | 11.71 | 1.3585 | 0.8400 | 2 |
| 臺北市 | 13.94 | 1.6172 | 1 | 1 |
| 桃園市 | 7.47 | 0.8666 | 0.5359 | 4 |
| 臺中市 | 10.01 | 1.1613 | 0.7181 | 3 |
| 臺南市 | 7.28 | 0.8445 | 0.5222 | 5 |
| 高雄市 | 7.28 | 0.8445 | 0.5222 | 5 |
(二).臺灣房價所得比前後三名比較
在國內的20個縣市中，房市的供需與量價變化表現不一，每個縣市的潛在購屋人之購屋能力亦因所得、地區的不同，以及其所擁有的財富各異，因而形成不同的房貸負擔率或償還能力，除了六都的房價所得比相對偏高以外，也可以將國內前後三名的房價所得比來做比較，藉以瞭解國內各都會區與非都會區的購屋情形，以及其所能負擔的能力的差異為何。
根據內政部所公布的各縣市的房價所得比之統計資料來觀察，便可發現前後三名的差距相對較大，如國內房價所得比較高的三個縣市分別為臺北市、新北市、台中市；而較低的三個縣市分別為嘉義市、屏東縣、基隆市；若以台北市的房價所得比為比較基準，則最低房價所得比的嘉義市約僅有台北市的三分之一(0.3429或34.29%)，而屏東縣與基隆市則約為台北市的四成，其比率分別是0.3852(或38.52%)與0.4082(或40.82%)，顯見都會地區與非都會地區的房價所得比差異甚大，有關臺灣六都房價所得比及其前後三名之比較，可參閱表2的說明。
表2 臺灣房價所得比前後三名比較表 單位：倍；%
| 縣市別 | 房價所得比(倍) | 台北市=100 | 說 明 |
| 臺灣平均 | 8.62 | 0.6183 | 高於全國縣市：台北、新北、台中。 |
| 臺北市 | 13.94 | 1 | 房價所得比最前第1名 |
| 新北市 | 11.71 | 0.8400 | 房價所得比最前第2名 |
| 臺中市 | 10.01 | 0.7181 | 房價所得比最前第3名 |
| 嘉義市 | 4.78 | 0.3429 | 房價所得比最後第1名 |
| 屏東縣 | 5.37 | 0.3852 | 房價所得比最後第2名 |
| 基隆市 | 5.69 | 0.4082 | 房價所得比最後第3名 |
說明：1.以2020年9月內政部所發布的資料為比較基準。
2.臺北、新北、臺中為都會城市，嘉義、屏東、基隆為非都會城市。
(三).臺灣各縣市房價所得比
一般而言，房價所得比與該地區的生活水準及都市發展程度有關，城市發展愈進步，人民生活水準愈高，則該地區的房價所得比愈高，反之則低，如台北市的房價所得比為全國最高，若與最低的嘉義市比較，當可發現二者不論是在都市的發展或人口的集中度上，差距都相對較大。如以人口總數為例，2019年12月，台北市的人口數為2645041人，嘉義市為267690人，亦即嘉義市的總人口約僅有台北市的一成(10.12%)，由於二者的人口結構不同，且其所得、勞動力人口、房市供需、金融環境…等亦異，故其房價所得比差距較大。
根據內政部的統計，國內房價所得比在3倍以下者並不存在，而在3-6倍者則有嘉義市(4.78)、基隆市(5.69)、嘉義縣(5.97)等三個縣市，為合於國際認定的合理價位；房價所得比超過10倍者有台北市、新北市、台中市等三個都會城市，超過國際所認定的倍數甚多；另外，國內各縣市的房市所得比大多在7-8倍之間，包括桃園市、新竹縣、雲林縣、臺南市、高雄市、花蓮縣、宜蘭縣、澎湖縣等8個縣市，占國內總縣市的四成(40%)，為說明各地區的房價所得比，以做為潛在投資人購屋或投資的參考，有關台灣各縣市之房價所得比變動比較，可參閱表3的說明。
表3 臺灣各縣市房價所得比之比較表 單位：倍
| 房價所得比 | 縣市別(倍) | 備註 |
| 3以下 | 0 | 無 |
| 3～6 | 嘉義市(4.78)、基隆市(5.69)、嘉義縣(5.97) | 合於國際認定3-6倍 |
| 6～7 | 苗栗縣(6.67)、新竹市(6.69) | 國人可以接受的範圍 |
| 7～8 |
桃園市、新竹縣、雲林縣、臺南市 高雄市、花蓮縣、宜蘭縣、澎湖縣 |
高於美國加州奧克斯那德，占台灣的四成 |
| 8～9 | 南投縣(8.31)、彰化縣(8.41) | 高於聖地牙哥、新加坡等。 |
| 9～10 | 臺中市(10.01) | 高於洛杉磯、首爾等 |
| 10～11 | 0 | 無 |
| 11～12 | 新北市(11.71) | 高於墨爾本、東京等 |
| 12～13 | 0 | 無 |
| 13～14 | 台北市(13.94) | 高於溫哥華、雪梨等. |
| 14～15 | 0 | 無 |
| 計 | 全臺平均房價所得比(8.62) | 房價所得比>6，偏高 |
說明：以2020年9月內政部所發布的資料為比較基準。
四.國際房價所得比之比較
一般而言，每個國家的人口分布、面積大小、經濟發展…等國情不同，房地產交易的相關法令規定亦異，因此，每個國家的房價所得比高低亦不同。唯若根據世界銀行所提出的判定內容，其認為發達國家正常的房價收入比一般在1.8倍至5.5倍之間，而發展中國家合理的房價收入比則在3到6倍之間，比值愈大，居民家庭對住房的支付能力愈低。因此，按照國際慣例，比較通行的說法是房價收入比在3～6倍之間為合理區間。為瞭解國際間的房價所得比，茲以全球、美國、中國、臺灣等為例，就其前十大城市的房價所得比加以比較，以做為瞭解臺灣房價所得比是否合理的參考。
(一).全球前十大城市房價所得比
在全球的各主要國家中，每個國家的房價所得比因其人口多寡、經濟發展程度等的不同，而有不同的房價所得比，唯若暫不考量所得以外的其他因素，亦不考量中國大陸與臺灣的房市變化，則在全球各主要城市中，房價所得比最高的十個城市分別是香港(Hong Kong)(20.9)、加拿大溫哥華(City of Vancouver) (12.6)、澳洲雪梨(Sydney) (11.7)，均高於10倍以上，其中，又以香港的大於20倍為最高，亦是全球最高房價所得比的城市；另外，房價所得比大於9倍的城市有澳洲墨爾本(Melbourne) (9.7)、美國加州的聖克魯斯(Santa Cruz) (9.6)、美國加洲的聖荷西(San Jose) (9.4)、美國加州洛杉磯(City of Los Angeles，L.A.)(9.2)、紐西蘭北島陶朗加豐盛灣(Tauranga-Western Bay of Plenty)(9.1)、紐西蘭的奧克蘭(Auckland) (9.0)；另外，全球房價所得比最高的第10個城市為美國加州的舊金山(City and County of San Francisco, SF)，其房價所得比則接近於9倍(8.8)，其與臺灣的彰化縣相當(8.41)。
(二).美國前十大城市房價所得比
美國是當前世界最強盛且富裕的國家，唯其房價大多保持在購屋人合理負擔的範圍內，蓋因美國各主要城市的房價所得比都在10倍以下，其中，高於9倍的分別是聖克魯斯(Santa Cruz) (9.6)、聖荷西(San Jose) (9.4)、洛杉磯(City of Los Angeles，L.A.)(9.2)等三個城市；房價所得比高於8 倍者分別是舊金山(City and County of San Francisco, SF) (8.8)、夏威夷(State of Hawaii)(8.6)、加州的聖路易歐比斯波郡(San Luis Obispo County)(8.1)；房價所得比高於7 倍的分別是聖地亞哥(San Diego) (7.8)、聖巴巴拉(Santa Barbara) (7.5)、薩利納斯Salinas (7.5)，以及加州的奥克斯纳德(Oxnard)(7.1)等五個城市，亦即在美國的前十大城市之房價所得比均高於7倍，唯低於10倍，其與全台灣平均房價所得比相當(8.62)，唯台灣較高。
(三)中國的前十大城市房價所得比
隨著中國經濟的發展與所得的提高，人民對住屋的需求增加，各主要縣市的房價上漲速度極為快速，如2008年3月，中國平均房價收入比約為7.3，大城市中房價收入比最高的前三位分別是深圳(16.0)、北京(14.2)、杭州(12.4)，其房價遠高於合理水準，若考慮居民其他消費支出和房地產貸款利息支出，在上述城市中，一個普通家庭平均需要20～30年的儲蓄才能購買一套住宅。住房消費明顯過度占有社會積累的大部分財富，也擠壓了其他消費需求，然而，中國大陸的房價依然大幅度上升；十年以後，也就是2017年，根據上海易居房地產研究院的統計，在中國35個主要城市房價收入比排行榜中，前三名分別是深圳(39.64)、三亞(28.16)、上海(27.98)，亦即北京與杭州已為三亞與上海所取代，且第一名的深圳之排名雖未改變，唯其房價所得比已比十年前高出20倍以上(23.64倍)，足見中國房價的漲勢驚人。
另一方面，為了響應國家主席習近平的「房子是用來住的，不是用來炒的」之房價政策，中國大陸曾實施一連串的抑制大陸高房價措施，而使得2019年的房價所得比呈現下降走勢，如深圳(35.2)、三亞(27.6)、上海(25.1)三個一線城的房價所得比分別較2017年下降了4.44倍、0.56倍、2.88倍等，唯福州、珠海、石家庄的房價所得比依然呈現上揚情形，且其房價所得比均高於台北市甚多，有關中國大陸房價所得比前十名變動比較，可參閱表4的說明。
表4 中國大陸房價所得比前十名變動比較表
| 排名/年度 | 城市/2017 | 房價所得比 | 城市/2019 | 房價所得比 | 變動 |
| 01 | 深圳 | 39.64 | 深圳 | 35.2 | -4.44 |
| 02 | 三亞 | 28.16 | 三亞 | 27.6 | -0.56 |
| 03 | 上海 | 27.98 | 上海 | 25.1 | -2.88 |
| 04 | 北京 | 25.70 | 北京 | 23.9 | -1.80 |
| 05 | 廈門 | 25.25 | 廈門 | 22.8 | -2.45- |
| 06 | 福州 | 19.33 | 福州 | 19.9 | 0.57 |
| 07 | 珠海 | 17.81 | 杭州 | 17.7 | 2.85 |
| 08 | 海口 | 14.99 | 珠海 | 16.7 | -0.89 |
| 09 | 杭州 | 14.95 | 廣州 | 16.5 | - |
| 10 | 石家庄 | 14.96 | 石家庄 | 16.0 | 1.04 |
說明：在2017年及2019年中，中國大陸房價所得比前十名變動極小，僅有廣州取代了海口，其他各城市雖排序有別，但城市不變。
(四).臺灣的前十大城市房價所得比
在「有土斯有財」的傳統觀念，以及投資管道相對缺乏的情況下，臺灣的房價普遍偏高，各主要城市的房價所得比中，房價所得比高於10倍的分別是台北市(13.94)、新北市(11.71)、台中市(10.01)；房價所得比高於8倍的分別是彰化縣(8.41)、南投縣(8.31)；房價所得比高於7倍的分別是新竹市(7.62)、宜蘭市(7.58)、台東市(7.55)、澎湖縣(7.39)、高雄市與台南市(7.28)，亦即在美臺灣的前十大城市之房價所得比均高於7倍。(參閱表2、表3)；另外，有關全球、美國、中國大陸、臺灣房價所得比前十名城市變動比較，可參閱表5的說明。
表5 全球、美國、中國、臺灣房價所得比前十名城市變動比較表 單位：倍
| δ房價所比排名 | 全球十大 | 中國十大 | 美國十大 | 臺灣十大 | ||||
| 城市 | δ | 城市 | δ | 城市 | δ | 城市 | δ | |
| 01 | 香港 | 20.9 | 深圳 | 35.2 | 聖克魯斯Santa Cruz | 9.6 | 台北市 | 13.94 |
| 02 | 加拿大溫哥華 | 12.6 | 三亞 | 27.6 |
聖荷西 San Jose |
9.4 | 新北市 | 11.71 |
| 03 | 澳洲雪梨 | 11.7 | 上海 | 25.1 | 洛杉磯LA | 9.2 | 台中市 | 10.01 |
| 04 | 澳洲墨爾本 | 9.7 | 北京 | 23.9 | 舊金山SF | 8.8 | 彰化縣 | 8.41 |
| 05 | 美國加州Santa Cruz聖克魯斯 | 9.6 | 廈門 | 22.8 | 夏威夷Hawaii | 8.6 | 南投縣 | 8.31 |
| 06 | 美國加州San Jose 聖荷西 | 9.4 | 福州 | 19.9 | 聖路易斯奧比斯保San Luis Obispo (SLO) | 8.1 | 新竹市 | 7.62 |
| 07 | 美國加州LA 洛杉磯 | 9.2 | 杭州 | 17.7 | 聖地亞哥 San Diego | 7.8 | 宜蘭市 | 7.58 |
| 08 | 紐西蘭北島陶朗加豐盛灣Tauranga-Western Bay of Plenty | 9.1 | 珠海 | 16.7 | 聖巴巴拉Santa Barbara | 7.5 | 台東市 | 7.55 |
| 09 | 紐西蘭奧克蘭 Auckland | 9.0 | 廣州 | 16.5 | 薩利納斯加州Salinas | 7.5 | 澎湖縣 | 7.39 |
| 10 | 美國加州SF舊金山 | 8.8 | 石家庄 | 16.0 | 奥克斯纳德Oxnard | 7.1 |
高雄市 台南市 |
7.28 |
| 平均 | 前十大平均數 | 11.0 | 22.1 | 8.4 | 8.98 | |||
| 中位數 | 全球十大 | 9.5 | 中國十大 | 21.4 | 美國十大 | 8.4 | 臺灣十大 | 7.97 |
1.美國國際公共政策顧問機構Demographia「2019全球住房可負擔性調查報告」2.中國了不起的成都；3.上海易居房地產研究院；4.臺灣內政部；5作者估算整理。
說明：1.δ為房價所得比或房價收入比。
2.中位數是以前十大的第五與第六的平均值為代表
(五).臺灣與全球主要城市的房價所得比
一般而言，房價高低是相對問題，不是絶對問題；在世界各主要城市中，以中國大陸的房價為最高，在其房價所得比的前五名分別是深圳(35.2)、三亞(27.6)、上海(25.1)、北京(23.9)、廈門(22.8)，其數值均高於全至球最高的香港(20.9)，說明中國大陸的房價確實偏高，而在房價居高不下的情況下，而被學者認為中國最大的灰犀牛是房地產的主要原因(謝明瑞，2020)。唯美國國際公共政策顧問機構Demographia「2019全球住房可負擔性調查報告」中並未加入中國的部分，而若不考量中國大陸的房市與房價，則以香港的房價所得比達20.9倍為最高，指香港人不吃不喝21年才能買得起一棟樓，為目前國際間房價所得比最高的城市。
香港的房價似高不可攀，但台北市的高房價亦不遑多讓，蓋因台北市的房價所得比為14.15，若不考量中國的情形，則在全球主要都市中僅次於香港。唯台灣房地產為「虛坪制」，如2019年，北台灣的整體大樓、華廈建案等，其平均公設比均超過三成以上(32.4%)，因此，若以淨坪制來估算，則台北的房價所得比應與香港應在伯仲之間。
另外，若以香港的房價所得比為比較基準，則台北市的房價約為香港的六成(66.70%)，東京超過五成(51.10%)，為新加坡的二成(22.01%)；若以台北市為比較基準，則溫哥華的房價約為台北市的九成(89.05%)，首爾為六成(62.19%)，新加坡為三成(32.51%)，有關台灣房價與全球主要城市房價所得比可參閱表6說明。
表6 臺灣與全球主要城市的房價所得比比較表 單位：倍；%
| 主要城市 | 房價所得比 | 香港=100 | 臺北=100 |
| 香港 | 20.9 | 1.00 | 1.4770 |
| 台北 | 14.15 | 0.6770 | 1.00 |
| 溫哥華 | 12.6 | 0.6029 | 0.8905 |
| 雪梨 | 11.7 | 0.5598 | 0.8269 |
| 東京 | 10.68 | 0.5110 | 0.7548 |
| 洛杉磯 | 9.2 | 0.4402 | 0.6502 |
| 首爾 | 8.8 | 0.4211 | 0.6219 |
| 新加坡 | 4.6 | 0.2201 | 0.3251 |
2.台北為內政部2019年第一季數據統計。
(六),臺灣房價所得比偏高的假說
大體而言，在當前國際的房價估算中，其是否合理，其實是見仁見智各有不同，特別是一個國家的房價及人民所得，視其政經結構及發展情形而有不同，唯若不考量人文因素，而單從統計資料及其經濟涵義來說明，並就全球、美國、中國、臺灣的比較中，分別就其房價所得比前十名的城市來比較，確實發現臺灣的房價有偏高的情形，說明如下述。
1.臺灣與全球比較
臺灣的房價所得比最高的前十個城市中，前三名的房價所得比分別是台北市(13.94)、新北市(11.71)、台中市(10.01)，而前十個城市的房價所得比之平均數為8.98倍，若以其第五位及第六位的排名的平均值為中位數，則臺灣房價所得比的中位數為7.97。若以全球的房價所得比來做比較，則全球的房價所得比最高的前十個城市中，前三名的房價所得比分別是香港(20.9)、加拿大溫哥華(12.6)、澳洲雪梨(11.7)，而前十個城市的房價所得比之平均數為11.0倍，中位數為9.5倍。經比較後發現，台灣與全球最高房價前十名所得比相當，唯臺灣表現相對較佳。
2.臺灣與美國比較
在美國的房價所得比最高的前十個城市中，前三名的房價所得比分別是聖克魯斯(9.6)、聖荷西(9.4)、洛杉磯(9.2)；前十個城市的房價所得比之平均數為8.98倍，中位數為8.4倍。經比較後發現，台灣與美國的房價所得比中，臺灣相當較高，美國的房價相對合理。
3.臺灣與中國比較
中國的房價所得比最高的前十個城市中，前三名的房價所得比分別是深圳(35.2)、三亞(27.6)、上海(25.1)；前十個城市的房價所得比之平均數為22.1倍，中位數為21.4倍。經比較後發現，台灣與中國的房價所得比相對較低，亦即中國的房價相對不合理。
4.所得並非唯一依據
房價所得比的估算因素包括房價、所得、利率等三大因素，唯影響房價的因素並非僅有所得，還包括國人的有土斯有財心理，以及忽略了購屋人的消費傾向與投資傾向，以及邊際消費傾向(Marginal Propensity to Consume, MPC)，以及邊際投資傾向( Marginal Propensity to Investment, MPI))，在此情況下，若將所得比高低做為是否購買房地產的依據，顯然有失偏頗。
5.實坪與虛坪的考量
在房價所得比的估算中，每坪房價多寡影響房價所得比的變化，唯房屋坪數有實坪與虛坪之分，如香港採用實坪制，臺灣則採用虛坪制，若以公共設施約為面積的三成來衡量，則臺灣房市中的房價所得比可能趨近於香港，而這也是國內房價所得比確實偏高的重要影響因素。
6.其他因素
影響房價所得比的因素很多，唯在房價所得比的估算上，並未考量人口分佈、勞動力變化、金融環境、房市政策…等，而這些因素的變化都直接或間接影響消費者的購屋意願，也影響房價所價得比的估算結果。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2020年，國內房市交投活絡，不僅業者推出的案量增加，房市移轉棟數加大，而且房價往上調漲，其與當前國內房市所呈現的高自有率、高空屋率、高房價所得比，以及少子化、老年化、高餘屋等問題相互對照，發現國內房市已呈現非理性繁榮現象。
2.在房市的非理性繁榮中，臺灣的房價是否偏高，以及房價所得比是否合理，可以從臺灣的房價所得比與全球、中國、美國等不同國家的比較中加以瞭解。
3.國內六都的房價所得比超過10倍的有台北市、新北市、台中市，而桃園市、臺南市、高雄市等都會區的房價所得比大於7倍以上，比國際上所認定的6倍為高。另外，臺灣各縣市的房價所得變動極大，如桃園市、臺南市、高雄市等的房價所得比約僅有台北市的一半；而國內最低的嘉義市約僅有台北市的三分之一(0.3429)，顯示臺灣的房價所得比落差極大。
4.臺灣若與全球前十大城市的前三名之房價所得比來做比較，則在全球各主要城市中，房價所得比最高的三個城市分別是香港(20.9)、加拿大溫哥華(12.6)、澳洲雪梨(11.7)，其與台灣前三名的台北市(13.94)、新北市(11.71)、台中市(10.01)相當，其房價所得比均高於10倍以上。
5.臺灣若與.美國前十大城市之前三名比較，分別是聖克魯斯(9.6)、聖荷西(9.4)、洛杉磯(9.2)等三個城市，唯其房價大多保持在購屋人合理負擔的範圍內，在美國各主要城市的房價所得比均高於7倍，唯低於10倍。
6.臺灣若與中國的前十大城市比較，2019年，在中國35個主要城市房價收入比排行榜中，前三名分別是深圳(39.64)、三亞(28.16)、上海(27.98)，且第一名的深圳之房價所得比已比十年前高出20倍以上(23.64)，臺灣房價相對合理。
7.若不考量國家的人口分佈、勞動力變化、金融環境、房市政策等，則國內的房價與國際性大城相當，亦即房價所得比較高，若再進一步考量實坪與虛坪的問題，則臺灣的房價所得水準確實已呈偏高情形。
8.台灣房價所得比並不合理，建議潛在購屋人在進駐房市之前宜審慎考量。
參考文獻
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