摘要
國人「有土斯有財」的心理根深蒂固，購屋置產已成為許多人一生中的重大選擇，唯因房市交易具有資訊不對稱，市場交易不公平、不合理、不適當等不確定性，造成購屋糾紛層出不窮，因而有實價登錄制度的產生與修正，而「地政三法」則是其主要法令基礎。在房市交易過程中，不論是政府的「實價登錄1.0」、「實價登錄2.0」，或是民間版的「實價登錄3.0」，都可能因為制度或人為因素，而讓「實價登錄」變成「虛價登錄」，其間的認定有時僅是一線之隔。另外，業者常以「飢餓行銷」做為房市銷售手段，讓刻意模糊化的資訊難以確認，使得實價登錄反而成為業者藉機抬價的依據，並形成所謂的「虛價登錄」現象，而其主要的立基點則在於預售屋價格資訊的不透明，以及房市資訊的不對稱；亦即由於消費者不易掌握房市的正確資訊，而使現行實價登錄制度中隱含著許多問題，如以買房送裝潢或家電提高房價、以停車位作價提高每坪單價、以買賣雙方合意作價、預售屋延遲揭露、環境因素難以量化，以及特殊交易影響登錄行情...等。政府必須重視、修正、改善現行實價登錄的缺點，讓人民得以從實價登錄制度中獲得相對真實的資訊，並減少「虛價登錄」現象。
一.前言
一般而言，國人重視「有土斯有財」的心理根深蒂固，購屋置產是大多數人一生中的重大選擇，唯因人民所得有限，且都會地區房價偏高，購屋不易，特別是房市交易資訊不對稱，而讓市場陷入交易不公平、價格不合理、標的不適當等的不確定性，造成購屋糾紛層出不窮。
政府為促使房市交易更具公平性與合理性，在經歷長時間的變革後，因而有實價登錄制度的產生，其內容及其施行變化不僅影響國人居住權益，而且對國家的經濟發展產生重大影響，而政府對政經局勢之掌控與房市政策之因應，影響房市價量變化，也影響人民生活，因此，如何經由實價登錄政策的實施與修正，攸關人民居住的權利，同時也影響國內房市交易的正常發展。
2012年8月，政府開始推動並實施實價登錄制度，被視為是房市交易的重大突破，亦為台灣的不動產交易資訊透明化跨出了第一步，民眾購屋都會事先上內政部的實價登錄網站進行查閱，亦即於「內政部不動產交易實價查訊」中獲取相關房價資訊，並做為購屋置產的參考；若以中華民國第十五任總統就職當天的統計資料為依據，即以2020年5月20日當日的查訊資料為例，則其累積查閱人次已經超過1億5千2百餘萬人次(152247046)，足見此一制度的設置嘉惠人民甚巨。然而，由於制度實施之始，其內容不甚健全，加上人為不當的干與因素，引發許多爭議；2019年，政府再根據實價登錄所產生的各種問題加以修正，因而有「實價登錄1.0」與「實價登錄2.0」的產生，又因政經環境變動因素而無法貫徹「實價登錄2.0」的主張，於是有民間企業的「實價登錄3.0」之率先公告與執行。
二.實價登錄制度
為了提供相對正確的房地產交易資訊，以作為國人購屋決策的參考，2012年，臺灣開始實價登錄制度，對房市資訊透明化有很大的貢獻，使用的人數也愈來愈多，唯其所衍生之問題亦引發房市交易爭議，促使交易人更為重視，2019年，房市的十大新聞之第三名即為「實價登錄2.0三讀，申報回歸買賣雙方」，顯見國人對於此項制度的重視。有關實價登錄的內容可分為下列幾個部分來說明。
(一).實價登錄的產生
2012年8月，台灣開始推動並實施實價登錄三法(平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例)，主要目的是讓房地產交易資訊透明化，避免業者不當哄抬房價。法令實施後，政府也對落實實價登錄資訊進行多次改進，讓資訊更加詳細與及時，如將實價登錄資訊發布由每月一次逐步改為每月三次，將區段化區間由50戶縮減至30戶，新增歷次交易明細查詢、交易主建物、附屬建物及共有部分面積資料，區別顯示新成屋或中古屋買賣等功能等；而這些資料也讓政府能夠擺脫過去問卷的方式，直接以原始資料製作更精確的房價所得比與貸款負擔率指標，以作為政府施政的參考。同時，內政部也已展開「大量估價系統」的研究規劃，希望透過大數據的科學化分析，能更精準而及時的掌握市場供需、價格與景氣，以及使用者的意見，以作為政府相關政策的決定與資源調配的參考。
(二).實價登錄的意義
實價登錄是「不動產成交案件實際資訊申報登錄」的簡稱，是指將不動產實際的交易價格，登錄於內政部所屬的地政機關網上，以供市民查閱的一種制度。
(三).實價登錄的基礎
2011年12月，立法院三讀通過的實價登錄「地政三法」修正條文實施，主要因在不動產經紀業管理條例、地政士法，以及平均地權條例中，皆要求不動產買賣雙方、地政士、不動產經紀等相關業者之實價申報登錄，合稱為「實價登錄地政三法」，可視為是政府實施「實價登錄」制度的法令依據或基礎。
(四).實價登錄的分類
一般而言，實價登錄的資料主要可分為交易標的、價格資訊，以及標的資訊等三大項，其中，包含登記收件年字號、建物門牌、不動產標示、交易筆(棟)數、房地、土地、建物及車位交易總價、土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區或編定、建物現況格局等。
(五).實價登錄的成效
2012年，臺灣開始實施「實價登錄」制度，可視為是促進國內房市交易公平與合理的里程埤，若以當年版本的實價登錄制度來觀察，此一制度的實施確實可以提高房市資訊的透明度。根據台灣仲量聯行(Jones Lang LaSalle, JJL Taiwan)所發布的〈全球不動產透明度指數〉(Global Real Estate Transparency Index)資料，台灣已從2010年的排名33，進步到2018年的26名；透明指數也從「半透明」類組進步到了「透明」類組，並優於韓國、馬來西亞、中國…等國家。
三.實價登錄與虛價登錄
有關實價登錄與虛價登錄的內容，可分為下列幾個部分來說明。
(一).實價登錄與虛價登錄
一般而言，「實價登錄」是一種政策，是一種制度，也是一種理想；「虛價登錄」則是一種因政策執行失當導致偏差的一種結果，是一種事實，也是一種邁向政策理想所必須的改進；主要因社會中沒有完美的政策，也沒有完善的制度，即使「實價登錄」可以達到九成以上的正確性，還是無法避免成為「虛價登錄」的結論。因此，在國內房市交易中，「實價登錄」是交易人對房市的實價登錄制度所能提供的資訊服務表示肯定與支持；而「虛價登錄」則是人民對實價登錄所能提供的資訊是否正確表示懷疑與責難，蓋因當「實價登錄」無法具體而正確地表示房市交易資訊時，便可能淪為少數自詡為學者專家口中的「虛價登錄」。
(二).房市行銷策略影響實價登錄
在國內房市交易過程中，行銷是一項影響房市能否順利推動的重要因素，而實價登錄仍存在著許多的問題難以解決，且大抵都以業者的行銷策略有關，如業者透過裝潢費用將交易總額墊高，或是將景觀、地理條件比較好的高價登錄物件價格作為開價標準…等，都足以造成實價登錄是否正確的爭議。
(三).實價登錄與虛價登錄的差異
在房市交易中，若政府的實價登錄資料是合理而可靠的，則交易雙方可獲得相對滿意的結果，而購屋人亦會對政府的施政表示肯定與支持，並認為「實價登錄」是政府德政；反之，若購屋人依據政府的實價登錄而獲得不合理且不滿易的交易標的，則人民心中將會對政府的政策充滿懷疑與不信任，並認為「實價登錄」只是「虛價登錄」，也是對政府施政的一種責難；顯見政府與人民或房屋交易買賣雙方，其對於「實價登錄」與「虛價登錄」的認知其實是有差別的，前者是主政者認為政府對房市已經做到了實際的登錄；後者則是人民認為政府的實價登錄的真實性有待商榷，資料的正確性是有問題的，其間的差別應在於政府與人民對於實價登錄的認知，以及政府執行的過程與事實存有所差距。
(四).實價或與虛價登錄僅一線之隔
在國內房市交易過程中，「實價登錄」的完全正確不易，且仍存在著許多問題難以解決，不論是政府的「實價登錄1.0」、「實價登錄2.0」，或是民間版的「實價登錄3.0」，都可能因為制度或人為因素，而讓實價登錄的問題以避免，且任何不實因素都可能造成使用人對「實價登錄」本質上的偏差認知；事實上，「實價登錄」與「虛價登錄」的認定差異，有時僅是一線之隔。在此情況下，不論是政府的「實價登錄1.0」、「實價登錄2.0」，或是民間版的「實價登錄3.0」，都可能因為制度或人為因素，而讓實價登錄的問題難以避免。
四.實價登錄制度的問題
長久以來，在國內房市交易過程中，一直存在著資訊不對稱的問題，因此，購屋人通常以政府所定期頒布的「實價登錄」資料作為買賣的重要參考資訊，唯交易雙方在「最大利潤」的考量下，亦引發許多交易爭議與問題，茲擇要說明如下述。
(一).理論與實務上的差距
一般而言，實價登錄可視為是理論與政策配合下所產生的一種制度，而在政策推動過程中，理論與實務經常是有差距的。在房市交易中，如業者透過裝潢或環境美化，將房屋交易總額墊高，或是將景觀較佳、地理條件較好，其登錄物件價格也較高的少數個案作為開價標準，而若交易者不察，亦無法親自加以求證，且因資訊不清而無法確認所造成的損失，則實價登錄反而成為業者抬價的依據。
(二).行銷模式造成虛價登錄
業者為了追求銷售最大利潤，常以「飢餓行銷」(Hunger Marketing)做為銷售的手段，其是指利用心理學中的「物以稀為貴、限量造成壓抑」之原理，透過控制供貨數量或故意炒作缺貨議題，藉以達成刺激消費者的「衝動性購買」之目的，讓消費者在「不買會錯失良機」的錯覺中，造成產品法化活絡效果的一種行銷模式；由於購屋人被業者的飢餓行銷模式影響，刻意模糊化的資訊難以確認，哄抬市場價格，而使實價登錄反而成為業者藉機抬價的依據，並形成所謂的「虛價登錄」現象。
(三).實價登錄經常出現的問題
一般而言，房地產業是一門專業，消費者不易掌握市場正確資訊，因此，在現行實價登錄制度的推動過程中，便存在著許多問題，茲簡述如下。
1.以人頭向銀行詐貸
在房價偏高及房市不景氣的情況下，房子銷售相對不易，為謀求高利，可能出現利用假人頭方式進行假交易，亦即以人頭向銀行詐貸的情形。如以假人頭開戶，再存入一筆儲金(視銀行規模及行情而定，一般約50-100萬元)，並辦理信用卡，製造開戶者與銀行往來的互動記錄，便於日後的購屋貸款之申請，經歷一段期間與銀行的來往之後，便有規劃地進入詐貸階段；如假設其購買台北市士林區一間二千萬元的房地產個案，但以合約價四千萬元成交，再配合銀行內部人員的作業，將估價金額調高為合約價格，若貸款金額為七成，則可貸款2800萬元；若貸款順利，則可向銀行詐得購屋款二千萬元，以及八百萬元的額外貸款金額，再以各種非法方式規避還款，在此情況下，若銀行稭核疏忽未經查證而給予核貸，則可能形成呆帳，這也是以人頭向銀行詐貸較常見的模式之一。
2.以買房送裝潢或家電提高房價
一般而言，若房市不景氣，銷售情況不佳，而建商又因擔心破壞市場行情而不願降價求售，於是會以送裝潢、家電、傢俱等方式，藉以達到不降價卻可完成促銷的目的。如消費者購買新北市板橋區的某一新建案的成交價訂為2300萬元，但市價可能只有2000萬元，若建商與購屋者達成協議，以二千萬元成交，但合約價仍為二千三百萬元，其間的三百萬元差價則以送裝潢或家電來補足，除可讓房價保持不下降之外，同時亦可拉高房屋的每坪單價。
3.以「停車位」作價提高每坪單價
在房地產市場中，停車位價格並沒有一定的標準，而是由建商自行決定，即使是同區域、同規格的車位售價也不同，且豪宅與一般住宅的車位價可能相差三倍以上，而一般影響車位價格的因素主要有樓層、車位構造、位置等三項因素，因此，業者可利用「停車位」作價，提高每坪單價，如建商在實價登錄上將車位單價從原本250萬調整至150萬，房子本身價位在扣除停車位後價格就減少了100萬，以此計算可拉抬每坪單價，亦即高總價中含有許多不實的虛價部分，也是造成虛價登錄的原因之一。
4.以買賣雙方合意作價
一般而言，作價是指出讓物品、賠償物品損失或以物品償還債務時，估定物品的價格。當買方自備款不足時，便可與建商合意作價，利用共同的欺瞞方式而向銀行貸得更多的金額。假設台北市士林區某間40坪(含公設)、屋齡18年，總價2000萬元的中古屋，銀行的核貸1500萬(以一般行情七五折計價，即房價的75%)，唯若買方的自備款只有400萬，仍不足100萬元，則建商為達到銷售目的，可配合購屋人將成交價改為2200萬，買方因此可貸得1650萬，亦即可多貸150萬，在此情況下，購屋人不僅可以簽約買房，而且成交單價從每坪50萬提高到55萬，雙方合意作價，且各蒙其利，但也造成了實價登錄中的「虛價」現象。
5.預售屋延遲揭露
依據現行不動產實價登錄的規範，無論是自售或委託仲介或地政士買賣，都必須在完成所有權移轉30天內申報登記，若發現申報不實，將罰款3至15萬元，且可連續處罰，但對於預售屋並不適用，其僅規定代銷業者在「銷售結案後30天內完成登錄」，造成多數的預售屋價格都會到交屋時才登錄，形成資訊落後問題，亦是導致實價登錄價格與市場行情出現落差的原因。雖然「實虛價登錄2.0」中已針對預售屋延遲揭露的問題多所修正，但時間落差仍難以克服。
6.環境因素難以量化
一般而言，房市變化錯綜複雜，影響房價的因素很多，但無法逐一在實價登錄顯現，如房屋座向、景觀、屋況，以及社區公設、居民素質，以及管委會的運作等，由於環境因素難以量化並登錄，因而產生屋價落差，也是造成「虛價登錄」的因素。
7.特殊交易影響登錄行情
在實價登錄制度的規劃上，一般會先剔除高低價前後5%的資料，但購屋者仍必須考量並注意「備註欄」是否註記「特殊交易物件」；根據內政部規範，特殊交易物件包括親友或員工特殊關係買賣，或是急買急賣、單獨車位交易、瑕疵物件...等十三種情況，而特殊交易含特殊成交價格，可能造成實價登錄價格偏高或偏低。若以台北市住宅交易市場為例，其特殊交易竟將近四成(38%)，因此，民眾在運用實價登錄行情資料作為購售屋評估時必須謹慎，若有註記且價格異常者，最好跳過不予參考。
五.結論與建議
經由前述的分析說明，可據以列出本研究的結論與建議如下述。
1. 國人「有土斯有財」的心理根深蒂固，購屋置產是重大選擇，唯因房價偏高，購屋不易，且房市交易具有資訊不對稱，市場交易不公平、不合理、不適當等不確定性之特性，造成購屋糾紛層出不窮。
2. 實價登錄是指將不動產實際的交易價格，登錄於內政部所屬的地政機關網上，以供市民查閱的一種制度，其立基於不動產經紀業管理條例、地政士法，以及平均地權的「地政三法」。
3. 在房市交易過程中，不論是政府的「實價登錄1.0」、「實價登錄2.0」，或是民間版的「實價登錄3.0」，都可能因為制度或人為因素，而讓實價登錄的問題以避免，須視環境改變而有所修正與彌補，且「實價登錄」與「虛價登錄」的認定差異，有時僅是一線之隔。
4. 業者常以「飢餓行銷」做為銷售手段，利用消費者的「物以稀為貴、限量造成壓抑」心理，藉以達成「衝動性購買」之目的；由於業者採用飢餓行銷，且刻意模糊化的資訊難以確認，使實價登錄反而成為業者藉機抬價的依據，並形成所謂的「虛價登錄」現象，而其主要的立基點在於預售屋價格資訊的不透明，以及房市資訊的不對稱。
5. 由於消費者不易掌握房市的正確資訊，在現行實價登錄制度中隱含著許多問題，如以人頭向銀行詐貸、以買房送裝潢或家電提高房價、以「停車位」作價提高每坪單價、以買賣雙方合意作價、預售屋延遲揭露、環境因素影響房價，以及特殊交易影響登錄行情等。
6. 在實價登錄的實務推動上，隱含著許多「實價登錄欺瞞」的方法，建議政府必須能實際瞭解房市問題，重視並修正及改善現行實價登錄的漏洞或缺點，讓買房民眾得以從實價登錄制度中獲得相對真實的房價，並減少市場上的「虛價登錄」現象。
參考文獻
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今週刊(2019)，成交1600萬實價登錄卻是3200萬？房仲揭「不能說的作價秘密」2019-11-04
好房網TV(2020)，實價登錄陷阱多？玩弄房價日新月異！2020年01月31日
591房屋交易網(2018)，解密實價登錄！簡單三招教你突破盲點2018-11-18
The News Lens(關鍵評論，2019)，政府推出的「變調版」實價登錄2.0，最終是誰得益？2019/07/22
USHOME(美國置業,2019)，美國購房流程中HUD-1成交費用報告，美國房產交易
中最後的步驟：購房過戶明細，發表于"不動產"(2019-03-27) 網址：
https://kknews.cc/house/gj2povy.html
國人「有土斯有財」的心理根深蒂固，購屋置產已成為許多人一生中的重大選擇，唯因房市交易具有資訊不對稱，市場交易不公平、不合理、不適當等不確定性，造成購屋糾紛層出不窮，因而有實價登錄制度的產生與修正，而「地政三法」則是其主要法令基礎。在房市交易過程中，不論是政府的「實價登錄1.0」、「實價登錄2.0」，或是民間版的「實價登錄3.0」，都可能因為制度或人為因素，而讓「實價登錄」變成「虛價登錄」，其間的認定有時僅是一線之隔。另外，業者常以「飢餓行銷」做為房市銷售手段，讓刻意模糊化的資訊難以確認，使得實價登錄反而成為業者藉機抬價的依據，並形成所謂的「虛價登錄」現象，而其主要的立基點則在於預售屋價格資訊的不透明，以及房市資訊的不對稱；亦即由於消費者不易掌握房市的正確資訊，而使現行實價登錄制度中隱含著許多問題，如以買房送裝潢或家電提高房價、以停車位作價提高每坪單價、以買賣雙方合意作價、預售屋延遲揭露、環境因素難以量化，以及特殊交易影響登錄行情...等。政府必須重視、修正、改善現行實價登錄的缺點，讓人民得以從實價登錄制度中獲得相對真實的資訊，並減少「虛價登錄」現象。
一.前言
一般而言，國人重視「有土斯有財」的心理根深蒂固，購屋置產是大多數人一生中的重大選擇，唯因人民所得有限，且都會地區房價偏高，購屋不易，特別是房市交易資訊不對稱，而讓市場陷入交易不公平、價格不合理、標的不適當等的不確定性，造成購屋糾紛層出不窮。
政府為促使房市交易更具公平性與合理性，在經歷長時間的變革後，因而有實價登錄制度的產生，其內容及其施行變化不僅影響國人居住權益，而且對國家的經濟發展產生重大影響，而政府對政經局勢之掌控與房市政策之因應，影響房市價量變化，也影響人民生活，因此，如何經由實價登錄政策的實施與修正，攸關人民居住的權利，同時也影響國內房市交易的正常發展。
2012年8月，政府開始推動並實施實價登錄制度，被視為是房市交易的重大突破，亦為台灣的不動產交易資訊透明化跨出了第一步，民眾購屋都會事先上內政部的實價登錄網站進行查閱，亦即於「內政部不動產交易實價查訊」中獲取相關房價資訊，並做為購屋置產的參考；若以中華民國第十五任總統就職當天的統計資料為依據，即以2020年5月20日當日的查訊資料為例，則其累積查閱人次已經超過1億5千2百餘萬人次(152247046)，足見此一制度的設置嘉惠人民甚巨。然而，由於制度實施之始，其內容不甚健全，加上人為不當的干與因素，引發許多爭議；2019年，政府再根據實價登錄所產生的各種問題加以修正，因而有「實價登錄1.0」與「實價登錄2.0」的產生，又因政經環境變動因素而無法貫徹「實價登錄2.0」的主張，於是有民間企業的「實價登錄3.0」之率先公告與執行。
二.實價登錄制度
為了提供相對正確的房地產交易資訊，以作為國人購屋決策的參考，2012年，臺灣開始實價登錄制度，對房市資訊透明化有很大的貢獻，使用的人數也愈來愈多，唯其所衍生之問題亦引發房市交易爭議，促使交易人更為重視，2019年，房市的十大新聞之第三名即為「實價登錄2.0三讀，申報回歸買賣雙方」，顯見國人對於此項制度的重視。有關實價登錄的內容可分為下列幾個部分來說明。
(一).實價登錄的產生
2012年8月，台灣開始推動並實施實價登錄三法(平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例)，主要目的是讓房地產交易資訊透明化，避免業者不當哄抬房價。法令實施後，政府也對落實實價登錄資訊進行多次改進，讓資訊更加詳細與及時，如將實價登錄資訊發布由每月一次逐步改為每月三次，將區段化區間由50戶縮減至30戶，新增歷次交易明細查詢、交易主建物、附屬建物及共有部分面積資料，區別顯示新成屋或中古屋買賣等功能等；而這些資料也讓政府能夠擺脫過去問卷的方式，直接以原始資料製作更精確的房價所得比與貸款負擔率指標，以作為政府施政的參考。同時，內政部也已展開「大量估價系統」的研究規劃，希望透過大數據的科學化分析，能更精準而及時的掌握市場供需、價格與景氣，以及使用者的意見，以作為政府相關政策的決定與資源調配的參考。
(二).實價登錄的意義
實價登錄是「不動產成交案件實際資訊申報登錄」的簡稱，是指將不動產實際的交易價格，登錄於內政部所屬的地政機關網上，以供市民查閱的一種制度。
(三).實價登錄的基礎
2011年12月，立法院三讀通過的實價登錄「地政三法」修正條文實施，主要因在不動產經紀業管理條例、地政士法，以及平均地權條例中，皆要求不動產買賣雙方、地政士、不動產經紀等相關業者之實價申報登錄，合稱為「實價登錄地政三法」，可視為是政府實施「實價登錄」制度的法令依據或基礎。
(四).實價登錄的分類
一般而言，實價登錄的資料主要可分為交易標的、價格資訊，以及標的資訊等三大項，其中，包含登記收件年字號、建物門牌、不動產標示、交易筆(棟)數、房地、土地、建物及車位交易總價、土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區或編定、建物現況格局等。
(五).實價登錄的成效
2012年，臺灣開始實施「實價登錄」制度，可視為是促進國內房市交易公平與合理的里程埤，若以當年版本的實價登錄制度來觀察，此一制度的實施確實可以提高房市資訊的透明度。根據台灣仲量聯行(Jones Lang LaSalle, JJL Taiwan)所發布的〈全球不動產透明度指數〉(Global Real Estate Transparency Index)資料，台灣已從2010年的排名33，進步到2018年的26名；透明指數也從「半透明」類組進步到了「透明」類組，並優於韓國、馬來西亞、中國…等國家。
三.實價登錄與虛價登錄
有關實價登錄與虛價登錄的內容，可分為下列幾個部分來說明。
(一).實價登錄與虛價登錄
一般而言，「實價登錄」是一種政策，是一種制度，也是一種理想；「虛價登錄」則是一種因政策執行失當導致偏差的一種結果，是一種事實，也是一種邁向政策理想所必須的改進；主要因社會中沒有完美的政策，也沒有完善的制度，即使「實價登錄」可以達到九成以上的正確性，還是無法避免成為「虛價登錄」的結論。因此，在國內房市交易中，「實價登錄」是交易人對房市的實價登錄制度所能提供的資訊服務表示肯定與支持；而「虛價登錄」則是人民對實價登錄所能提供的資訊是否正確表示懷疑與責難，蓋因當「實價登錄」無法具體而正確地表示房市交易資訊時，便可能淪為少數自詡為學者專家口中的「虛價登錄」。
(二).房市行銷策略影響實價登錄
在國內房市交易過程中，行銷是一項影響房市能否順利推動的重要因素，而實價登錄仍存在著許多的問題難以解決，且大抵都以業者的行銷策略有關，如業者透過裝潢費用將交易總額墊高，或是將景觀、地理條件比較好的高價登錄物件價格作為開價標準…等，都足以造成實價登錄是否正確的爭議。
(三).實價登錄與虛價登錄的差異
在房市交易中，若政府的實價登錄資料是合理而可靠的，則交易雙方可獲得相對滿意的結果，而購屋人亦會對政府的施政表示肯定與支持，並認為「實價登錄」是政府德政；反之，若購屋人依據政府的實價登錄而獲得不合理且不滿易的交易標的，則人民心中將會對政府的政策充滿懷疑與不信任，並認為「實價登錄」只是「虛價登錄」，也是對政府施政的一種責難；顯見政府與人民或房屋交易買賣雙方，其對於「實價登錄」與「虛價登錄」的認知其實是有差別的，前者是主政者認為政府對房市已經做到了實際的登錄；後者則是人民認為政府的實價登錄的真實性有待商榷，資料的正確性是有問題的，其間的差別應在於政府與人民對於實價登錄的認知，以及政府執行的過程與事實存有所差距。
(四).實價或與虛價登錄僅一線之隔
在國內房市交易過程中，「實價登錄」的完全正確不易，且仍存在著許多問題難以解決，不論是政府的「實價登錄1.0」、「實價登錄2.0」，或是民間版的「實價登錄3.0」，都可能因為制度或人為因素，而讓實價登錄的問題以避免，且任何不實因素都可能造成使用人對「實價登錄」本質上的偏差認知；事實上，「實價登錄」與「虛價登錄」的認定差異，有時僅是一線之隔。在此情況下，不論是政府的「實價登錄1.0」、「實價登錄2.0」，或是民間版的「實價登錄3.0」，都可能因為制度或人為因素，而讓實價登錄的問題難以避免。
四.實價登錄制度的問題
長久以來，在國內房市交易過程中，一直存在著資訊不對稱的問題，因此，購屋人通常以政府所定期頒布的「實價登錄」資料作為買賣的重要參考資訊，唯交易雙方在「最大利潤」的考量下，亦引發許多交易爭議與問題，茲擇要說明如下述。
(一).理論與實務上的差距
一般而言，實價登錄可視為是理論與政策配合下所產生的一種制度，而在政策推動過程中，理論與實務經常是有差距的。在房市交易中，如業者透過裝潢或環境美化，將房屋交易總額墊高，或是將景觀較佳、地理條件較好，其登錄物件價格也較高的少數個案作為開價標準，而若交易者不察，亦無法親自加以求證，且因資訊不清而無法確認所造成的損失，則實價登錄反而成為業者抬價的依據。
(二).行銷模式造成虛價登錄
業者為了追求銷售最大利潤，常以「飢餓行銷」(Hunger Marketing)做為銷售的手段，其是指利用心理學中的「物以稀為貴、限量造成壓抑」之原理，透過控制供貨數量或故意炒作缺貨議題，藉以達成刺激消費者的「衝動性購買」之目的，讓消費者在「不買會錯失良機」的錯覺中，造成產品法化活絡效果的一種行銷模式；由於購屋人被業者的飢餓行銷模式影響，刻意模糊化的資訊難以確認，哄抬市場價格，而使實價登錄反而成為業者藉機抬價的依據，並形成所謂的「虛價登錄」現象。
(三).實價登錄經常出現的問題
一般而言，房地產業是一門專業，消費者不易掌握市場正確資訊，因此，在現行實價登錄制度的推動過程中，便存在著許多問題，茲簡述如下。
1.以人頭向銀行詐貸
在房價偏高及房市不景氣的情況下，房子銷售相對不易，為謀求高利，可能出現利用假人頭方式進行假交易，亦即以人頭向銀行詐貸的情形。如以假人頭開戶，再存入一筆儲金(視銀行規模及行情而定，一般約50-100萬元)，並辦理信用卡，製造開戶者與銀行往來的互動記錄，便於日後的購屋貸款之申請，經歷一段期間與銀行的來往之後，便有規劃地進入詐貸階段；如假設其購買台北市士林區一間二千萬元的房地產個案，但以合約價四千萬元成交，再配合銀行內部人員的作業，將估價金額調高為合約價格，若貸款金額為七成，則可貸款2800萬元；若貸款順利，則可向銀行詐得購屋款二千萬元，以及八百萬元的額外貸款金額，再以各種非法方式規避還款，在此情況下，若銀行稭核疏忽未經查證而給予核貸，則可能形成呆帳，這也是以人頭向銀行詐貸較常見的模式之一。
2.以買房送裝潢或家電提高房價
一般而言，若房市不景氣，銷售情況不佳，而建商又因擔心破壞市場行情而不願降價求售，於是會以送裝潢、家電、傢俱等方式，藉以達到不降價卻可完成促銷的目的。如消費者購買新北市板橋區的某一新建案的成交價訂為2300萬元，但市價可能只有2000萬元，若建商與購屋者達成協議，以二千萬元成交，但合約價仍為二千三百萬元，其間的三百萬元差價則以送裝潢或家電來補足，除可讓房價保持不下降之外，同時亦可拉高房屋的每坪單價。
3.以「停車位」作價提高每坪單價
在房地產市場中，停車位價格並沒有一定的標準，而是由建商自行決定，即使是同區域、同規格的車位售價也不同，且豪宅與一般住宅的車位價可能相差三倍以上，而一般影響車位價格的因素主要有樓層、車位構造、位置等三項因素，因此，業者可利用「停車位」作價，提高每坪單價，如建商在實價登錄上將車位單價從原本250萬調整至150萬，房子本身價位在扣除停車位後價格就減少了100萬，以此計算可拉抬每坪單價，亦即高總價中含有許多不實的虛價部分，也是造成虛價登錄的原因之一。
4.以買賣雙方合意作價
一般而言，作價是指出讓物品、賠償物品損失或以物品償還債務時，估定物品的價格。當買方自備款不足時，便可與建商合意作價，利用共同的欺瞞方式而向銀行貸得更多的金額。假設台北市士林區某間40坪(含公設)、屋齡18年，總價2000萬元的中古屋，銀行的核貸1500萬(以一般行情七五折計價，即房價的75%)，唯若買方的自備款只有400萬，仍不足100萬元，則建商為達到銷售目的，可配合購屋人將成交價改為2200萬，買方因此可貸得1650萬，亦即可多貸150萬，在此情況下，購屋人不僅可以簽約買房，而且成交單價從每坪50萬提高到55萬，雙方合意作價，且各蒙其利，但也造成了實價登錄中的「虛價」現象。
5.預售屋延遲揭露
依據現行不動產實價登錄的規範，無論是自售或委託仲介或地政士買賣，都必須在完成所有權移轉30天內申報登記，若發現申報不實，將罰款3至15萬元，且可連續處罰，但對於預售屋並不適用，其僅規定代銷業者在「銷售結案後30天內完成登錄」，造成多數的預售屋價格都會到交屋時才登錄，形成資訊落後問題，亦是導致實價登錄價格與市場行情出現落差的原因。雖然「實虛價登錄2.0」中已針對預售屋延遲揭露的問題多所修正，但時間落差仍難以克服。
6.環境因素難以量化
一般而言，房市變化錯綜複雜，影響房價的因素很多，但無法逐一在實價登錄顯現，如房屋座向、景觀、屋況，以及社區公設、居民素質，以及管委會的運作等，由於環境因素難以量化並登錄，因而產生屋價落差，也是造成「虛價登錄」的因素。
7.特殊交易影響登錄行情
在實價登錄制度的規劃上，一般會先剔除高低價前後5%的資料，但購屋者仍必須考量並注意「備註欄」是否註記「特殊交易物件」；根據內政部規範，特殊交易物件包括親友或員工特殊關係買賣，或是急買急賣、單獨車位交易、瑕疵物件...等十三種情況，而特殊交易含特殊成交價格，可能造成實價登錄價格偏高或偏低。若以台北市住宅交易市場為例，其特殊交易竟將近四成(38%)，因此，民眾在運用實價登錄行情資料作為購售屋評估時必須謹慎，若有註記且價格異常者，最好跳過不予參考。
五.結論與建議
經由前述的分析說明，可據以列出本研究的結論與建議如下述。
1. 國人「有土斯有財」的心理根深蒂固，購屋置產是重大選擇，唯因房價偏高，購屋不易，且房市交易具有資訊不對稱，市場交易不公平、不合理、不適當等不確定性之特性，造成購屋糾紛層出不窮。
2. 實價登錄是指將不動產實際的交易價格，登錄於內政部所屬的地政機關網上，以供市民查閱的一種制度，其立基於不動產經紀業管理條例、地政士法，以及平均地權的「地政三法」。
3. 在房市交易過程中，不論是政府的「實價登錄1.0」、「實價登錄2.0」，或是民間版的「實價登錄3.0」，都可能因為制度或人為因素，而讓實價登錄的問題以避免，須視環境改變而有所修正與彌補，且「實價登錄」與「虛價登錄」的認定差異，有時僅是一線之隔。
4. 業者常以「飢餓行銷」做為銷售手段，利用消費者的「物以稀為貴、限量造成壓抑」心理，藉以達成「衝動性購買」之目的；由於業者採用飢餓行銷，且刻意模糊化的資訊難以確認，使實價登錄反而成為業者藉機抬價的依據，並形成所謂的「虛價登錄」現象，而其主要的立基點在於預售屋價格資訊的不透明，以及房市資訊的不對稱。
5. 由於消費者不易掌握房市的正確資訊，在現行實價登錄制度中隱含著許多問題，如以人頭向銀行詐貸、以買房送裝潢或家電提高房價、以「停車位」作價提高每坪單價、以買賣雙方合意作價、預售屋延遲揭露、環境因素影響房價，以及特殊交易影響登錄行情等。
6. 在實價登錄的實務推動上，隱含著許多「實價登錄欺瞞」的方法，建議政府必須能實際瞭解房市問題，重視並修正及改善現行實價登錄的漏洞或缺點，讓買房民眾得以從實價登錄制度中獲得相對真實的房價，並減少市場上的「虛價登錄」現象。
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The News Lens(關鍵評論，2019)，政府推出的「變調版」實價登錄2.0，最終是誰得益？2019/07/22
USHOME(美國置業,2019)，美國購房流程中HUD-1成交費用報告，美國房產交易
中最後的步驟：購房過戶明細，發表于"不動產"(2019-03-27) 網址：
https://kknews.cc/house/gj2povy.html