摘 要
交通的便捷性是影響房地產活絡與否的重要因素，為配合人民交通運輸生活的需求，首善地區的大台北地區經由對捷運系統的開發與擴充，逐漸形成了臺北都會區大眾捷運系統，捷運不動產的量數亦大幅增加。另外，政府採用與民間合建的方式，由土地持有人、建商、臺北市政府等三方共同合作與利益分享，也影響提捷運不動產的供需與價格。台北捷運房地產價格的上漲大多處於捷運線開通的前後階段；亦即捷運線陸續開通以後，捷運站附近的房價亦水漲船高，不論是公寓、中古屋、大樓等，其行情都會隨著捷運的興建與延伸而產生較大的漲幅。然而，隨著捷運系統的開發，以及網絡逐漸完整串聯，使得捷運不動產價格的揚升亦受到影響，即使是雙捷運站的便利性亦逐漸均質化，加上房市反轉，以往超漲房價也隨之修正。本文以2017年及2019年的捷運不動產價格資料為比較，發現捷運不動產的價格行情今非昔比，且若房市持續不景氣，則捷運不動產售價亦難有上揚的走勢，特別是大台北捷環狀線的完成，卻又加上武漢肺炎疫情的衝擊，使得捷運不動產的供需及其價位變動均受影響。
一.前言
1996年，台灣都會地區的旅客運輸開始地下化，地上與地下捷運線陸續開通，而隨著捷運系統的通車與延伸，捷運車站週遭生活機能的便捷性亦向外擴張，捷運附近的房地產(或捷運房地產)價格也隨著當地經濟活動的活絡而逐漸上漲。根據信義不動產鑑定公司調查顯示，交通便捷是捷運通車區民眾購屋的首要考慮因素，亦即民眾購屋通常會以已通車或即將施工或規劃中的捷運站附近。另外，由於土地資源有限，捷運車站所需之土地的取得越來越困難，因而有捷運聯合開發大樓或捷運聯開宅的產生，而捷運宅或捷運房地產通常也是房市售價升值的保證；唯國內不動產在經歷長達三年的不景氣之後，捷運不動產亦無法承受長時期的房市不景氣，且房價下跌的風險依然存在。
2014年，國內房市表現由盛而衰，房市交易價縮量跌，經過三年的調整過程，直至2017年，國內房市交易量始從2016年的底部回升的情形，但房價反轉向上的走勢並不明顯，2020年第一季，市場投資買盤回籠跡象仍不明顯；另外，購屋人過去最想投資或買賣的捷運不動產，其市場行情表現則是每況愈下，亦足以說明當前房市的不景氣，唯2019年，由新北市政府所規劃的「三環六線」動工，十年後的交通運輸之經濟效率正逐步實現，同時對國內房市變化產生衝擊。
根據住展雜誌的統計，2019年的全年完銷案將超過90個，台北市至少有16個，如中正區的「璞園至仁愛」與「忠泰值」、大安區的「達永秋鄉」、大直的「大直紅點」等，其比2018年的12個為高，而其共通特性是「交通良好」、「房市復甦」、「前景看俏」、「品牌口碑」、「區域供給少」…等因素；其中，台北捷運環狀線的開通，無疑是一項影響房市的重大指標因素。唯2019年12月，中國武漢爆發肺炎疫情(COVID-19)，且疫情已漫延至世界各國，導致國內2020年第一季的房地產去化大受影響，同時也抑低了捷運不動產的去化，並對國內房市的後續發展造成重大衝擊。
二.都會區大眾捷運系統
有關都會區大眾捷運系統的內容可分為下列幾個部分來說明。
(一).捷運與都會區
一般而言，捷運系統的運輸網絡是都會區中的重要交通工具，交通的便捷性是影響房地產活絡與否的重要因素，然而，都會地區雖擁有相對良好的公共設施與生活的便利性，唯人多擁擠所帶來的生活吵雜也為人所詬病，而可避開交叉路線紅綠燈之等待時間的捷運線興建，亦成為都市發展的重要指標；為配合人民交通與運輸生活的需求，首善地區的台北也經由不斷對捷運的建設與擴充，減低人民生活的不便，並逐漸形成了臺北都會區的大眾捷運系統。
臺灣的捷運系統以臺北及高雄為主，台中則仍屬規劃階段，若以臺北都會區大眾捷運系統(簡稱臺北捷運或北捷)為例，其是指服務臺北都會區的民眾之捷運系統，其捷運線路網範圍涵蓋臺北市、新北市與桃園市，為台灣第一座投入營運，也是規模最大的捷運系統，主要功能為紓解大臺北交通長期以來的交通堵塞問題，並藉以改善都市動線和機能，促進臺北市和其周邊衛星市鎮的繁榮發展。
(二).臺北捷運系統
1996年3月28日，捷運文山線率先通車，這是台北捷運最早通車的路線，也是臺灣第一條捷運路線，原名為木柵線，但因為有「柵湖線」與「詐糊線」的爭議，2009年10月，為順應民意而改為文湖線。
事實上，臺北捷運已經通車營運的路線有文湖線(路線編碼為BR，代表色為棕色)，並於1996年3月28日正式通車；緊接著是1997年3月28日通車的淡水信義線(路線編碼為R，代表色為紅色。1998年12月24日營運的松山新店線(路線編碼為G，代表色為綠色)，中和新蘆線(路線編碼為O，代表色為橘色），以及1999年12月24日通車的板南線(路線代碼為BL，代表色為藍色)，2014年11月15日，淡水信義線正式連接；除五條主線外，尚有新北投、小碧潭等兩條支線。至於新北環狀線則是一條新穎的獨特路線，代表色為黃色，路線編碼或車站編號為Y。
(三).捷運系統影響捷運房地產價格
國內第一條捷運線正式通車以後，在經過二十餘年通車的捷運線中，大部分的捷運不動產價格均呈一路揚升的走勢，雖然各站房地產價格的漲幅不同，視其交通的便捷性、生活機能的優越性、學區條件…等的不同而異；一般而言，凡是捷運不動產均具有房價逐漸上揚的潛力，唯所謂的捷運不動產並非是捷運線沿線的不動產，而是指在捷運線出口站二或三百公尺以內的房地產(一般房地產業者則以七百公尺以內的建地視為捷運房地產)，且不論是新屋或中古屋，亦或是公寓或大樓，基本上，其銷售行情是相對較佳的。
三. 捷運聯合開發不動產
有關捷運聯合開發不動產的內容可分為下列幾個部分來說明。
(一)捷運與房地產
台灣地窄人綢，都會地區的人口密度高，土地相對不足，建地更是稀少，土地取得日益困難；捷運工程局為了克服土地取得困難的問題，因此，設立捷運聯合開發處，採用與民間合建的方式，在捷運沿線的土地中，部分經由評選為適合捷運設施佈設的地點，土地持有人依法必須將土地提供給捷運使用；在此情況下，土地的持有人可以有兩個選擇，一是由政府將土地徵收，二是繼續保有土地並與捷運聯合開發。若為前者，政府依規定給予土地徵收的補償金，若選後者，則由三方共同合作與利益分享，即持有人提供土地、建商出錢蓋房子、臺北市政府利用其部份土地興建捷運設施。土地持有人除維持原有可建地之樓地板面積，不影響原有權益外，亦可享有土地有效利用以及生活環境的效益，並獲取開發利潤。
(二).聯合開發不動產
一般而言，捷運聯合開發又分為兩種開發型態，一是空間權與地役權聯合開發，二是毗鄰聯合開發，前者是指以他人特定的空間供自己或自己土地便宜之用的權利，因其涉及公營與民間的共同使用，故其開發型態必須做整體性的規劃與設計；後者是根據大眾捷運法第七條第四項規定，即「大眾捷運系統……其毗鄰地區辦理開發所需之土地……，得由主管機關依法報請徵收。」因此，毗鄰聯合開發是指鄰近或是鄰接捷運設施之聯合開發，可爭取綜合容積放寬規定所要求最小建築基地，有利於改善都市景觀。
(三).共構與分構
另外，聯合開發與捷運設施一般可採用兩種結合方式，即共構與分構，前者又稱為共站，是指利用捷運車站出入口、大廳層、捷運轉乘設施等作立體化開發使用，包括三鐵共構(高鐵、台鐵、捷運)、四鐵共構(高鐵、台鐵、捷運、機場捷運)，以及五鐵共構(高鐵、台鐵、捷運、機場捷運，以及公路總站)等；後者是指公民營合作興建的房屋與捷運設施結構分別獨立興建的大樓，彼此不相互影響，基地規模比較大，捷運設施可以與開發大樓分開建設。唯捷運共構宅因為先天上的條件不足，如不能架設天然瓦斯管線，不能使用桶裝瓦斯，住戶只能用電熱水器與電磁爐，因此，用電量通常較大，公設比也較高，導致房價會比周遭相同屋齡的社區大樓為低(約一成左右)；唯捷運分構宅則無天然瓦斯或桶裝瓦斯的使用限制。
四、捷運不動產價格變動
有關捷運不動產與價格變動關係可分為價格上漲、價格下降、環狀不動產價格等幾個部分來說明。(前二者價格變動統計資料為2017年，第三則為2019年)
(一).價格上漲的捷運不動產
一般而言，捷運房地產價格的上漲大多處於捷運線開通的前後階段。以台北捷運系統為例，捷運線陸續開通以後，其附近的房價亦水漲船高，根據信義房屋的統計資料，大台北捷運線陸續開通前後，因其交通狀況、生活機能、學術機構分布、綠地園區等的不同，其房地產售價漲幅大小不一，唯在捷運線之捷運站通車前後的房地產行情中，不論是公寓、中古屋、大樓等，其行情都會產生較大的變動，簡述如下。
1.捷運淡水線與捷運新店線
1997年3月，捷運淡水線通車，在該捷運線上有交易資料的7個捷運站中，房地產的平均每坪售價漲勢均十分明顯，其漲幅各有不同，但以北投站的漲幅達二倍為最高，而以雙連站的漲幅63.64%為最小，其中，漲幅最大的三個捷運不動產分別為北投站(200.00%)、士林站(150.00%)、紅樹林站(128.57%)；漲幅最少的則是雙連站(63.64%)、竹圍站(86.67%)、民權西路站(90.48%)。
在捷運新店線的房價方面，1998年12月，捷運新店線通車，在有交易資料的6個捷運站中，房地產的平均每坪售價漲勢明顯，其漲幅各有不同，唯以公館站的漲幅達1.5倍為最高，而以新店站的漲幅56.25%為最小，其中，漲幅最大的三個捷運不動產分別為公館站(150.00%)、古亭(130.00%)、中正紀念堂站(127.27%)；漲幅最少的則是新店站(56.25%)、景美站(89.47%)、萬隆站(89.47%)，有關捷運淡水線與捷運新店線通車前後房價變動比較，可參閱表1的說明。
表1 捷運淡水線與捷運新店線通車前後房價變動比較表 單位：萬元/坪，%
資料來源：1.謝明瑞(2018)，今非昔比捷運不動產，國家政策研究基金會。
說明：變動率是最高變動幅度，指通車前的最低價與通車後的最高價之比。
2.捷運中和線與捷運木栅線
1998年12月，捷運中和線通車，在有交易資料的4個捷運站中，房地產的平均每坪售價漲勢均十分明顯，但漲幅各有不同，而以頂溪站的漲幅超過1倍為最高，而以南勢角站的漲幅78.57%為最小，其中，漲幅最大的三個捷運不動產分別為頂溪站(113.33%)、景安站(113.33%)、永安市場站(106.25%)；漲幅最少的則是南勢角站(78.57%)。
1999年3月，捷運木栅線通車，在有交易資料的7個捷運站中，房地產的平均每坪售價漲勢明顯，但漲幅各有不同，而以六張犁的漲幅過一倍為最高，而以萬芳社區站的漲幅66.67%為最小；其中，漲幅最大的三個捷運不動產分別為六張犁站(136.36%)、大安站(120.00%)、木栅站(113.33%)；漲幅最少的則是萬芳社區站(66.67%)、南京東路站(86.96%)、萬芳醫院站(87.50%)，有關捷運中和線與捷運木栅線通車前後房價變動比較，可參閱表2的說明。
表2 捷運木柵線與捷運中和線通車前後房價變動比較表 單位：萬元/坪，%
資料來源：同表1.
3.捷運板南線
1999年12月，捷運板南線通車，在該捷運線上有交易資料的16個捷運站中，房地產的平均每坪售價漲勢均十分明顯，但漲幅各有不同，而以昆陽站的漲幅過一倍為最高，而以永寧站的漲幅50%為最小；其中，漲幅最大的三個捷運不動產分別為昆陽站(166.67%)、江子翠站(157.14%)、新埔站(135.71%)；漲幅最少的則是永寧站(50%)、西門站(55.00%)、龍山寺站(62.50%)，有關捷運板南線通車前後房價變動比較，可參閱表3的說明。
表3 捷運板南線通車前後房價變動比較表 單位：萬元/坪，%
資料來源：同表1。
(二).價格下跌的捷運不動產
一般而言，台北捷運房地產價格的下降大多處於捷運網逐漸完成，且房市不景氣的前後階段。
在房市交易中，捷運不動產具有價量的正向作用，亦即捷運不動產售價大抵會呈現上揚走勢，亦是投資人購屋的重要指標；然而，在大台北捷運網逐漸形成後，捷運不動產只漲不跌的仲介業者之說法已經不復存在；根據不動產之房仲統計，大台北現已通車的捷運交會站中之房地產交易中，2017年房價跌多漲少，若不考量具有多層共構的交通樞紐-台北車站，則在12個站中，有8個站的房價持續下跌。
根據永慶房屋的實價資料，大台北雙捷運站的最近三年房價走勢，若與2015年相比，2016年有9個站房價下跌，2017年買氣雖回升，但多數雙捷運站房價仍持續走低，東門站、大安站、古亭站、忠孝新生站、南港展覽館站與忠孝復興站都呈連三年下跌之走勢。
其中，以忠孝新生站的住宅均價變動較大，2015年的均價為82.6萬元，2016年下降為74.9萬元，2017年平均單價滑落至每坪69.8萬元，三年中，房價一坪下修12.8萬元，跌幅達一成以上(15.50%)，為雙捷運站中跌幅最大的一站。主要因在買方觀望及屋主讓利的氛圍下，房價一路滑落，唯2018年上半年，該地區買氣已見回升走勢，心存觀望的潛在購屋者陸續進場，顯示房價已逐漸接近消費者可以接受的水準。
若以大安站為例，其位於淡水信義線和文湖線交會點，2015年，房屋均價每坪93.7萬元，2016年下滑至91.5萬元，2017年為84.0萬元，跌幅達10.35%，2018年第一季，每坪下降為80萬元，跌幅更達14.62%，僅次於忠孝新生站。分析其原因，2015年，大安站周邊房屋每坪成交單價超過百萬的件數超過三成(約36%)，2016年少於三成(28%)，2017年不及一成(7%)，且成交屋齡偏高，大多為30~35年的電梯住宅，房價因房市不景氣而持續滑落，也拉低大安站周邊房價。
再以跌幅第三的南港展覽館站為例，其2015年的每坪房價為54.9萬元，2016年降為52.1萬元，2017年再降為48.0萬元，三年跌幅超過一成(12.57%)。唯捷運不動產本來就具有交通與生活機能較佳的因素，房市景氣雖不佳，但也非每個捷運站的平均房價均下降，根據內政部的實價登錄資料，在最近三年中(2015-2017)，以大台北雙捷運線的西門站房價表現最佳，即使房市不景氣，房價依然連續三年上漲，如2015年的平均房價為每坪為48.4萬元，2016年調漲為49.4萬元，2017年再上揚為51.9萬元，上漲幅度達7.23%，主要因西門站房市受惠北市府致力於西區門戶計畫，讓歷史文化與時尚潮流融會西門，且已經連兩年在西門町舉辦元宵燈會，帶動區域發展，讓西門站周邊房價在跌勢中仍可逆勢上揚。
捷運交會站擁有雙捷運優勢，過去房價只漲不跌，且價格扶搖直上，但隨著捷運路網逐漸完整串聯，雙捷運站便利性逐漸被均質化，加上房市反轉，以往超漲房價也隨之修正。
總之，在大台北的捷運不動產價格變動中，以忠孝新生站住宅均價下降15.5%為最大，次為大安站下滑14.6%，再次為南港展覽館站跌幅12.6%。而三年都上漲者僅有西門站，至於松江南京站則是下跌後再反彈的走勢。有關台北市雙捷運站房價變動比較(2015-2017)，可參閱表4的說明。
表4 台北市雙捷運站房價變動比較表(2015-2017) 單位：萬元/坪；%
資料來源：1.內政部實價登錄。2.永慶房屋。 3.作者整理。
說明：本表引自謝明瑞(2018)之研究，並未考量2018年後的價格變動。
(三).捷運環狀線房價比較
2009年，由新北市政府所規劃的「三環六線」動工，十年後的交通運輸之經濟效率正逐步實現，並對國內房市造成衝擊，特別是隸屬於「第一環」的環狀線歷經十年的工期，完成後的經濟效益逐漸明顯；環狀線第一階段於2020年1月31日正式通車，全線共14站，其中，有8站可轉乘其他捷運路線，其與松山新店線、中和新蘆線、板南線、機場捷運和興建中的萬大中和線及安坑輕軌等接軌。環狀線第一階段通車後，可以大幅減少民眾往返新店、中和、板橋與新莊的交通時間，且多元的轉乘選擇也將帶來更多便利，對房地產的去化是一項重大的利多因素。
根據實價登錄資料統計，2019年新北環狀線站點700公尺內住宅交易量，以新莊「幸福站」的交易量達四百件以上(407件)為最多，其周邊住宅均價每坪超過30萬元(約33.8萬/坪)，主要因幸福站位於思源路和幸福路交叉口，緊鄰新莊舊市區和頭前重劃區，周邊公共設施、學區、商圈資源完善，且售價尚稱合理，因而成為以捷運宅為主要追求目標的購屋族的主要選擇。
排名第二的是中和「景安站」，其擁有雙捷運站的利多加持，連接環狀線及中和新蘆線兩條捷運線，以及周邊生活機能佳，周邊住宅每坪房價約40萬元(均價約40.3萬/坪)，而為捷運通勤族和自住客購屋所青睞。另外，第三是板橋「板新」站，其位於板海、埔墘兩商圈之間，生活機能佳，且鄰近海山國小及海山完全中學，加上其下一站即為四鐵共構板橋站，周邊住宅售價雖超過40萬(均價41.0萬/坪)，但與板橋站的差距甚大，因而受到潛在購屋人的注意。
環狀線捷運是目前最多捷運轉乘站的路線，全程14個車站中有8站提供轉乘，包括大坪林站、十四張站、景安站、中和站、板橋站、新埔民生站、頭前庄站及新北產業園區站，擁有雙捷運線的站點除了更具交通優勢外，房價也極具保值性，觀察8站雙捷運交會站中，就有5站的房市均價在40萬以上。
整體而言，環狀捷運線中的雙捷運交會站交通機能，可以大幅縮短通勤時間，其週邊房價亦因此而水漲船高，有關2019年新北市環狀站點周邊住宅交易量價比較，可參閱表5的說明。
表5 2019年新北市環狀站點周邊住宅交易量價比較表 單位：萬元/坪
資料來源： 1.實價登錄2.永慶房屋3.作者整理。
說明：
1.表中的占比是指以房價最高的穚和站為比較基準(每坪住宅均價為47.1萬元)
2.交易標的：房地(土地+建物)或土地+建物+車位
3.建物型態：住宅大樓、華廈、套房、公寓
4.主要用途：住家用、住工用、國民住宅
5.排除屋齡兩年內、一樓及親友交易之成交資料
6.選擇距離捷運站站點700公尺以內之交易資料
7.實價登錄資料統計為2019年1-12月。
整體而言，捷運不動產較受購屋人所歡迎，唯在捷運系統逐漸擴充後，其房價亦逐漸均質化，且漲跌互見，投資人只要能保持謹言慎行，並做好投資決策，包括對不確定的重大建設周邊房產不投資、對已確定的政府政策不作對，以及不買不熟悉的標的物，若能避開這三大不利因素的衝擊，則捷運不動產投資是一個不錯的選擇。
五.結論與建議
經由上述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 交通的便捷性是影響房地產活絡與否的重要因素，為配合人民交通與運輸生活的需求，首善地區的台北也經由不斷對捷運的建設與擴充，並逐漸形成了臺北都會區大眾捷運系統。
2.捷運工程局為了克服土地取得困難的問題而設立捷運聯合開發處，採用與民間合建的方式，由土地持有人、建商、臺北市政府三方共同合作與利益分享。
3.台北捷運房地產價格的上漲大多處於捷運線開通的前後階段。捷運線陸續開通以後，其附近的房價亦水漲船高，因其交通狀況、生活機能、學術機構分布、綠地園區等的不同，其房地產售價不一，唯不論是公寓、中古屋、大樓，其行情都會產生較大的漲幅。
4.大台北捷運交會站擁有雙捷運優勢，過去房價偏高，但隨著捷運路網逐漸完整串聯，雙捷運站便利性逐漸均質化，加上房市反轉，以往超漲房價也隨之修正。在大台北的捷運不動產價格變動中，以忠孝新生站、大安站、南港展覽館站的房屋均價跌幅為最大，唯三年房屋均價都上漲者僅有西門站。
5.環狀捷運線通車以後，其交通運輸的經濟效益逐漸顯現，建議潛在購屋人及有通勤需求的民眾，可考量選擇於雙捷運站周邊購屋，既可縮短上下班的交通時間，同時也保有增值潛力。
6.2020年，國內房市已逐漸呈現好轉走勢，建議潛在購屋人或投資客宜即早規劃，並以捷運不動產為首選的考量標的。
參考文獻
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交通的便捷性是影響房地產活絡與否的重要因素，為配合人民交通運輸生活的需求，首善地區的大台北地區經由對捷運系統的開發與擴充，逐漸形成了臺北都會區大眾捷運系統，捷運不動產的量數亦大幅增加。另外，政府採用與民間合建的方式，由土地持有人、建商、臺北市政府等三方共同合作與利益分享，也影響提捷運不動產的供需與價格。台北捷運房地產價格的上漲大多處於捷運線開通的前後階段；亦即捷運線陸續開通以後，捷運站附近的房價亦水漲船高，不論是公寓、中古屋、大樓等，其行情都會隨著捷運的興建與延伸而產生較大的漲幅。然而，隨著捷運系統的開發，以及網絡逐漸完整串聯，使得捷運不動產價格的揚升亦受到影響，即使是雙捷運站的便利性亦逐漸均質化，加上房市反轉，以往超漲房價也隨之修正。本文以2017年及2019年的捷運不動產價格資料為比較，發現捷運不動產的價格行情今非昔比，且若房市持續不景氣，則捷運不動產售價亦難有上揚的走勢，特別是大台北捷環狀線的完成，卻又加上武漢肺炎疫情的衝擊，使得捷運不動產的供需及其價位變動均受影響。
一.前言
1996年，台灣都會地區的旅客運輸開始地下化，地上與地下捷運線陸續開通，而隨著捷運系統的通車與延伸，捷運車站週遭生活機能的便捷性亦向外擴張，捷運附近的房地產(或捷運房地產)價格也隨著當地經濟活動的活絡而逐漸上漲。根據信義不動產鑑定公司調查顯示，交通便捷是捷運通車區民眾購屋的首要考慮因素，亦即民眾購屋通常會以已通車或即將施工或規劃中的捷運站附近。另外，由於土地資源有限，捷運車站所需之土地的取得越來越困難，因而有捷運聯合開發大樓或捷運聯開宅的產生，而捷運宅或捷運房地產通常也是房市售價升值的保證；唯國內不動產在經歷長達三年的不景氣之後，捷運不動產亦無法承受長時期的房市不景氣，且房價下跌的風險依然存在。
2014年，國內房市表現由盛而衰，房市交易價縮量跌，經過三年的調整過程，直至2017年，國內房市交易量始從2016年的底部回升的情形，但房價反轉向上的走勢並不明顯，2020年第一季，市場投資買盤回籠跡象仍不明顯；另外，購屋人過去最想投資或買賣的捷運不動產，其市場行情表現則是每況愈下，亦足以說明當前房市的不景氣，唯2019年，由新北市政府所規劃的「三環六線」動工，十年後的交通運輸之經濟效率正逐步實現，同時對國內房市變化產生衝擊。
根據住展雜誌的統計，2019年的全年完銷案將超過90個，台北市至少有16個，如中正區的「璞園至仁愛」與「忠泰值」、大安區的「達永秋鄉」、大直的「大直紅點」等，其比2018年的12個為高，而其共通特性是「交通良好」、「房市復甦」、「前景看俏」、「品牌口碑」、「區域供給少」…等因素；其中，台北捷運環狀線的開通，無疑是一項影響房市的重大指標因素。唯2019年12月，中國武漢爆發肺炎疫情(COVID-19)，且疫情已漫延至世界各國，導致國內2020年第一季的房地產去化大受影響，同時也抑低了捷運不動產的去化，並對國內房市的後續發展造成重大衝擊。
二.都會區大眾捷運系統
有關都會區大眾捷運系統的內容可分為下列幾個部分來說明。
(一).捷運與都會區
一般而言，捷運系統的運輸網絡是都會區中的重要交通工具，交通的便捷性是影響房地產活絡與否的重要因素，然而，都會地區雖擁有相對良好的公共設施與生活的便利性，唯人多擁擠所帶來的生活吵雜也為人所詬病，而可避開交叉路線紅綠燈之等待時間的捷運線興建，亦成為都市發展的重要指標；為配合人民交通與運輸生活的需求，首善地區的台北也經由不斷對捷運的建設與擴充，減低人民生活的不便，並逐漸形成了臺北都會區的大眾捷運系統。
臺灣的捷運系統以臺北及高雄為主，台中則仍屬規劃階段，若以臺北都會區大眾捷運系統(簡稱臺北捷運或北捷)為例，其是指服務臺北都會區的民眾之捷運系統，其捷運線路網範圍涵蓋臺北市、新北市與桃園市，為台灣第一座投入營運，也是規模最大的捷運系統，主要功能為紓解大臺北交通長期以來的交通堵塞問題，並藉以改善都市動線和機能，促進臺北市和其周邊衛星市鎮的繁榮發展。
(二).臺北捷運系統
1996年3月28日，捷運文山線率先通車，這是台北捷運最早通車的路線，也是臺灣第一條捷運路線，原名為木柵線，但因為有「柵湖線」與「詐糊線」的爭議，2009年10月，為順應民意而改為文湖線。
事實上，臺北捷運已經通車營運的路線有文湖線(路線編碼為BR，代表色為棕色)，並於1996年3月28日正式通車；緊接著是1997年3月28日通車的淡水信義線(路線編碼為R，代表色為紅色。1998年12月24日營運的松山新店線(路線編碼為G，代表色為綠色)，中和新蘆線(路線編碼為O，代表色為橘色），以及1999年12月24日通車的板南線(路線代碼為BL，代表色為藍色)，2014年11月15日，淡水信義線正式連接；除五條主線外，尚有新北投、小碧潭等兩條支線。至於新北環狀線則是一條新穎的獨特路線，代表色為黃色，路線編碼或車站編號為Y。
(三).捷運系統影響捷運房地產價格
國內第一條捷運線正式通車以後，在經過二十餘年通車的捷運線中，大部分的捷運不動產價格均呈一路揚升的走勢，雖然各站房地產價格的漲幅不同，視其交通的便捷性、生活機能的優越性、學區條件…等的不同而異；一般而言，凡是捷運不動產均具有房價逐漸上揚的潛力，唯所謂的捷運不動產並非是捷運線沿線的不動產，而是指在捷運線出口站二或三百公尺以內的房地產(一般房地產業者則以七百公尺以內的建地視為捷運房地產)，且不論是新屋或中古屋，亦或是公寓或大樓，基本上，其銷售行情是相對較佳的。
三. 捷運聯合開發不動產
有關捷運聯合開發不動產的內容可分為下列幾個部分來說明。
(一)捷運與房地產
台灣地窄人綢，都會地區的人口密度高，土地相對不足，建地更是稀少，土地取得日益困難；捷運工程局為了克服土地取得困難的問題，因此，設立捷運聯合開發處，採用與民間合建的方式，在捷運沿線的土地中，部分經由評選為適合捷運設施佈設的地點，土地持有人依法必須將土地提供給捷運使用；在此情況下，土地的持有人可以有兩個選擇，一是由政府將土地徵收，二是繼續保有土地並與捷運聯合開發。若為前者，政府依規定給予土地徵收的補償金，若選後者，則由三方共同合作與利益分享，即持有人提供土地、建商出錢蓋房子、臺北市政府利用其部份土地興建捷運設施。土地持有人除維持原有可建地之樓地板面積，不影響原有權益外，亦可享有土地有效利用以及生活環境的效益，並獲取開發利潤。
(二).聯合開發不動產
一般而言，捷運聯合開發又分為兩種開發型態，一是空間權與地役權聯合開發，二是毗鄰聯合開發，前者是指以他人特定的空間供自己或自己土地便宜之用的權利，因其涉及公營與民間的共同使用，故其開發型態必須做整體性的規劃與設計；後者是根據大眾捷運法第七條第四項規定，即「大眾捷運系統……其毗鄰地區辦理開發所需之土地……，得由主管機關依法報請徵收。」因此，毗鄰聯合開發是指鄰近或是鄰接捷運設施之聯合開發，可爭取綜合容積放寬規定所要求最小建築基地，有利於改善都市景觀。
(三).共構與分構
另外，聯合開發與捷運設施一般可採用兩種結合方式，即共構與分構，前者又稱為共站，是指利用捷運車站出入口、大廳層、捷運轉乘設施等作立體化開發使用，包括三鐵共構(高鐵、台鐵、捷運)、四鐵共構(高鐵、台鐵、捷運、機場捷運)，以及五鐵共構(高鐵、台鐵、捷運、機場捷運，以及公路總站)等；後者是指公民營合作興建的房屋與捷運設施結構分別獨立興建的大樓，彼此不相互影響，基地規模比較大，捷運設施可以與開發大樓分開建設。唯捷運共構宅因為先天上的條件不足，如不能架設天然瓦斯管線，不能使用桶裝瓦斯，住戶只能用電熱水器與電磁爐，因此，用電量通常較大，公設比也較高，導致房價會比周遭相同屋齡的社區大樓為低(約一成左右)；唯捷運分構宅則無天然瓦斯或桶裝瓦斯的使用限制。
四、捷運不動產價格變動
有關捷運不動產與價格變動關係可分為價格上漲、價格下降、環狀不動產價格等幾個部分來說明。(前二者價格變動統計資料為2017年，第三則為2019年)
(一).價格上漲的捷運不動產
一般而言，捷運房地產價格的上漲大多處於捷運線開通的前後階段。以台北捷運系統為例，捷運線陸續開通以後，其附近的房價亦水漲船高，根據信義房屋的統計資料，大台北捷運線陸續開通前後，因其交通狀況、生活機能、學術機構分布、綠地園區等的不同，其房地產售價漲幅大小不一，唯在捷運線之捷運站通車前後的房地產行情中，不論是公寓、中古屋、大樓等，其行情都會產生較大的變動，簡述如下。
1.捷運淡水線與捷運新店線
1997年3月，捷運淡水線通車，在該捷運線上有交易資料的7個捷運站中，房地產的平均每坪售價漲勢均十分明顯，其漲幅各有不同，但以北投站的漲幅達二倍為最高，而以雙連站的漲幅63.64%為最小，其中，漲幅最大的三個捷運不動產分別為北投站(200.00%)、士林站(150.00%)、紅樹林站(128.57%)；漲幅最少的則是雙連站(63.64%)、竹圍站(86.67%)、民權西路站(90.48%)。
在捷運新店線的房價方面，1998年12月，捷運新店線通車，在有交易資料的6個捷運站中，房地產的平均每坪售價漲勢明顯，其漲幅各有不同，唯以公館站的漲幅達1.5倍為最高，而以新店站的漲幅56.25%為最小，其中，漲幅最大的三個捷運不動產分別為公館站(150.00%)、古亭(130.00%)、中正紀念堂站(127.27%)；漲幅最少的則是新店站(56.25%)、景美站(89.47%)、萬隆站(89.47%)，有關捷運淡水線與捷運新店線通車前後房價變動比較，可參閱表1的說明。
表1 捷運淡水線與捷運新店線通車前後房價變動比較表 單位：萬元/坪，%
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捷運淡水線 |
1997年03月 | 變動率 | 捷運新店線 | 1998年12月 | 變動率 | ||
| 通車前 | 通車後 | 通車前 | 通車後 | ||||
| 01淡水 | 13-15 | 22-25 | 92.31 | 01中正紀念堂 | 22-33 | 40-50 | 127.27 |
| 02紅樹林 | 14-16 | 25-32 | 128.57 | 02古亭 | 20-31 | 36-46 | 130.00 |
| 03竹圍 | 15-19 | 20-28 | 86.67 | 03公舘 | 20-28 | 35-50 | 150.00 |
| 04北投 | 14-18 | 22-42 | 200.00 | 04萬隆 | 19-25 | 27-36 | 89.47 |
| 05士林 | 18-21 | 25-45 | 150.00 | 05景美 | 19-25 | 27-36 | 89.47 |
| 06民權西路 | 21-24 | 27-40 | 90.480 | 06新店 | 16-19 | 20-25 | 56.25 |
| 07雙連 | 22-25 | 27-36 | 63.640 | ||||
說明：變動率是最高變動幅度，指通車前的最低價與通車後的最高價之比。
2.捷運中和線與捷運木栅線
1998年12月，捷運中和線通車，在有交易資料的4個捷運站中，房地產的平均每坪售價漲勢均十分明顯，但漲幅各有不同，而以頂溪站的漲幅超過1倍為最高，而以南勢角站的漲幅78.57%為最小，其中，漲幅最大的三個捷運不動產分別為頂溪站(113.33%)、景安站(113.33%)、永安市場站(106.25%)；漲幅最少的則是南勢角站(78.57%)。
1999年3月，捷運木栅線通車，在有交易資料的7個捷運站中，房地產的平均每坪售價漲勢明顯，但漲幅各有不同，而以六張犁的漲幅過一倍為最高，而以萬芳社區站的漲幅66.67%為最小；其中，漲幅最大的三個捷運不動產分別為六張犁站(136.36%)、大安站(120.00%)、木栅站(113.33%)；漲幅最少的則是萬芳社區站(66.67%)、南京東路站(86.96%)、萬芳醫院站(87.50%)，有關捷運中和線與捷運木栅線通車前後房價變動比較，可參閱表2的說明。
表2 捷運木柵線與捷運中和線通車前後房價變動比較表 單位：萬元/坪，%
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捷運木柵線 |
1996年03月 | 變動率 | 捷運中和線 | 1998年12月 | 變動率 | ||
| 通車前 | 通車後 | 通車前 | 通車後 | ||||
| 01中山國中 | 21-24 | 28-40 | 90.48 | 01頂溪 | 15-19 | 25-32 | 113.33 |
| 02南京東路 | 23-26 | 32-43 | 86.96 | 02永安市場 | 16-19 | 18-33 | 106.25 |
| 03大安 | 25-30 | 28-55 | 120.00 | 03景安 | 15-18 | 17-32 | 113.33 |
| 04六張犁 | 22-26 | 35-52 | 136.36 | 04南勢角 | 14-17 | 16-25 | 78.57 |
| 05萬芳醫院 | 16-19 | 23-30 | 87.50 | - | - | - | - |
| 06萬芳社區 | 15-18 | 21-25 | 66.67 | - | - | - | - |
| 07木柵 | 15-17 | 27-32 | 113.33 | - | - | - | - |
3.捷運板南線
1999年12月，捷運板南線通車，在該捷運線上有交易資料的16個捷運站中，房地產的平均每坪售價漲勢均十分明顯，但漲幅各有不同，而以昆陽站的漲幅過一倍為最高，而以永寧站的漲幅50%為最小；其中，漲幅最大的三個捷運不動產分別為昆陽站(166.67%)、江子翠站(157.14%)、新埔站(135.71%)；漲幅最少的則是永寧站(50%)、西門站(55.00%)、龍山寺站(62.50%)，有關捷運板南線通車前後房價變動比較，可參閱表3的說明。
表3 捷運板南線通車前後房價變動比較表 單位：萬元/坪，%
| 捷運站名稱 | 1999年12月通車前 | 1999年12月通車後 | 變動率 | 排名 |
| 01昆陽 | 15-19 | 25-40 | 166.67 | 1 |
| 02永春 | 18-20 | 30-42 | 133.33 | 4 |
| 03市政府 | 20-24 | 34-45 | 87.50 | 9 |
| 04國父紀念館 | 23-39 | 38-46 | 100.00 | 6 |
| 05忠孝敦化 | 25-30 | 38-52 | 108.00 | 5 |
| 06忠孝復興 | 26-32 | 40-52 | 100.00 | 7 |
| 07臺北車站 | 27-31 | 35-50 | 85.190 | 10 |
| 08西門 | 20-24 | 20-31 | 55.000 | 15 |
| 09龍山寺 | 16-22 | 18-26 | 62.500 | 14 |
| 10江子翠 | 14-20 | 15-36 | 157.14 | 2 |
| 11新埔 | 14-17 | 18-33 | 135.71 | 3 |
| 12板橋 | 17-22 | 18-32 | 88.240 | 8 |
| 13府中 | 15-20 | 17-27 | 80.000 | 12 |
| 14亞東醫院 | 13-18 | 14-24 | 84.620 | 11 |
| 15土城 | 10-12 | 14-17 | 70.000 | 13 |
| 16永寧站 | 10-11 | 13-15 | 50.000 | 16 |
(二).價格下跌的捷運不動產
一般而言，台北捷運房地產價格的下降大多處於捷運網逐漸完成，且房市不景氣的前後階段。
在房市交易中，捷運不動產具有價量的正向作用，亦即捷運不動產售價大抵會呈現上揚走勢，亦是投資人購屋的重要指標；然而，在大台北捷運網逐漸形成後，捷運不動產只漲不跌的仲介業者之說法已經不復存在；根據不動產之房仲統計，大台北現已通車的捷運交會站中之房地產交易中，2017年房價跌多漲少，若不考量具有多層共構的交通樞紐-台北車站，則在12個站中，有8個站的房價持續下跌。
根據永慶房屋的實價資料，大台北雙捷運站的最近三年房價走勢，若與2015年相比，2016年有9個站房價下跌，2017年買氣雖回升，但多數雙捷運站房價仍持續走低，東門站、大安站、古亭站、忠孝新生站、南港展覽館站與忠孝復興站都呈連三年下跌之走勢。
其中，以忠孝新生站的住宅均價變動較大，2015年的均價為82.6萬元，2016年下降為74.9萬元，2017年平均單價滑落至每坪69.8萬元，三年中，房價一坪下修12.8萬元，跌幅達一成以上(15.50%)，為雙捷運站中跌幅最大的一站。主要因在買方觀望及屋主讓利的氛圍下，房價一路滑落，唯2018年上半年，該地區買氣已見回升走勢，心存觀望的潛在購屋者陸續進場，顯示房價已逐漸接近消費者可以接受的水準。
若以大安站為例，其位於淡水信義線和文湖線交會點，2015年，房屋均價每坪93.7萬元，2016年下滑至91.5萬元，2017年為84.0萬元，跌幅達10.35%，2018年第一季，每坪下降為80萬元，跌幅更達14.62%，僅次於忠孝新生站。分析其原因，2015年，大安站周邊房屋每坪成交單價超過百萬的件數超過三成(約36%)，2016年少於三成(28%)，2017年不及一成(7%)，且成交屋齡偏高，大多為30~35年的電梯住宅，房價因房市不景氣而持續滑落，也拉低大安站周邊房價。
再以跌幅第三的南港展覽館站為例，其2015年的每坪房價為54.9萬元，2016年降為52.1萬元，2017年再降為48.0萬元，三年跌幅超過一成(12.57%)。唯捷運不動產本來就具有交通與生活機能較佳的因素，房市景氣雖不佳，但也非每個捷運站的平均房價均下降，根據內政部的實價登錄資料，在最近三年中(2015-2017)，以大台北雙捷運線的西門站房價表現最佳，即使房市不景氣，房價依然連續三年上漲，如2015年的平均房價為每坪為48.4萬元，2016年調漲為49.4萬元，2017年再上揚為51.9萬元，上漲幅度達7.23%，主要因西門站房市受惠北市府致力於西區門戶計畫，讓歷史文化與時尚潮流融會西門，且已經連兩年在西門町舉辦元宵燈會，帶動區域發展，讓西門站周邊房價在跌勢中仍可逆勢上揚。
捷運交會站擁有雙捷運優勢，過去房價只漲不跌，且價格扶搖直上，但隨著捷運路網逐漸完整串聯，雙捷運站便利性逐漸被均質化，加上房市反轉，以往超漲房價也隨之修正。
總之，在大台北的捷運不動產價格變動中，以忠孝新生站住宅均價下降15.5%為最大，次為大安站下滑14.6%，再次為南港展覽館站跌幅12.6%。而三年都上漲者僅有西門站，至於松江南京站則是下跌後再反彈的走勢。有關台北市雙捷運站房價變動比較(2015-2017)，可參閱表4的說明。
表4 台北市雙捷運站房價變動比較表(2015-2017) 單位：萬元/坪；%
| 雙捷運站 | 捷運線 | 2015 | 2016 | 2017 | 變動率 |
| 01民權西路站 | 中和新蘆線/淡水信義線 | 65.7 | 58.9 | 61.8 | -5.94 |
| 02東門站 | 中和新蘆線/淡水信義線 | 91.9 | 91.4 | 89.6 | -2.50 |
| 03中山站 | 松山新店線/淡水信義線 | 61.4 | 62.4 | 59.8 | -2.61 |
| 04中正紀念堂站 | 松山新店線/淡水信義線 | 86.1 | 87.5 | 85.4 | -0.81 |
| 05台北車站 | 淡水信義線/板南線 | - | - | - | - |
| 06大安站 | 淡水信義線/文湖線 | 93.7 | 91.5 | 84.0 | -10.35 |
| 07西門站 | 松山新店線/板南線 | 48.4 | 49.4 | 51.9 | 7.23 |
| 08古亭站 | 松山新店線/中和新蘆線 | 77.8 | 74.2 | 72.8 | -6.43 |
| 09松江南京站 | 中和新蘆線/松山新店線 | 65.0 | 64.0 | 66.6 | 2.46 |
| 10忠孝新生站 | 中和新蘆線/板南線 | 82.6 | 74.9 | 69.8 | -15.50 |
| 11忠孝復興站 | 板南線,/文湖線 | 88.9 | 82.7 | 80.6 | -9.34 |
| 12南港展覽館 | 板南線,/文湖線 | 54.9 | 52.1 | 48.0 | -12.57 |
| 13南京復興站 | 文湖線/松山新店線 | 78.6 | 71.8 | 74.5 | -5.22 |
說明：本表引自謝明瑞(2018)之研究，並未考量2018年後的價格變動。
(三).捷運環狀線房價比較
2009年，由新北市政府所規劃的「三環六線」動工，十年後的交通運輸之經濟效率正逐步實現，並對國內房市造成衝擊，特別是隸屬於「第一環」的環狀線歷經十年的工期，完成後的經濟效益逐漸明顯；環狀線第一階段於2020年1月31日正式通車，全線共14站，其中，有8站可轉乘其他捷運路線，其與松山新店線、中和新蘆線、板南線、機場捷運和興建中的萬大中和線及安坑輕軌等接軌。環狀線第一階段通車後，可以大幅減少民眾往返新店、中和、板橋與新莊的交通時間，且多元的轉乘選擇也將帶來更多便利，對房地產的去化是一項重大的利多因素。
根據實價登錄資料統計，2019年新北環狀線站點700公尺內住宅交易量，以新莊「幸福站」的交易量達四百件以上(407件)為最多，其周邊住宅均價每坪超過30萬元(約33.8萬/坪)，主要因幸福站位於思源路和幸福路交叉口，緊鄰新莊舊市區和頭前重劃區，周邊公共設施、學區、商圈資源完善，且售價尚稱合理，因而成為以捷運宅為主要追求目標的購屋族的主要選擇。
排名第二的是中和「景安站」，其擁有雙捷運站的利多加持，連接環狀線及中和新蘆線兩條捷運線，以及周邊生活機能佳，周邊住宅每坪房價約40萬元(均價約40.3萬/坪)，而為捷運通勤族和自住客購屋所青睞。另外，第三是板橋「板新」站，其位於板海、埔墘兩商圈之間，生活機能佳，且鄰近海山國小及海山完全中學，加上其下一站即為四鐵共構板橋站，周邊住宅售價雖超過40萬(均價41.0萬/坪)，但與板橋站的差距甚大，因而受到潛在購屋人的注意。
環狀線捷運是目前最多捷運轉乘站的路線，全程14個車站中有8站提供轉乘，包括大坪林站、十四張站、景安站、中和站、板橋站、新埔民生站、頭前庄站及新北產業園區站，擁有雙捷運線的站點除了更具交通優勢外，房價也極具保值性，觀察8站雙捷運交會站中，就有5站的房市均價在40萬以上。
整體而言，環狀捷運線中的雙捷運交會站交通機能，可以大幅縮短通勤時間，其週邊房價亦因此而水漲船高，有關2019年新北市環狀站點周邊住宅交易量價比較，可參閱表5的說明。
表5 2019年新北市環狀站點周邊住宅交易量價比較表 單位：萬元/坪
| 捷運站名 | 交易量(件) | 量排名 | 量占比 | 住宅均價 | 價排名 | 價占比 |
| 01幸福 | 407 | 01 | 15.96 | 33.8 | 13 | 0.7176 |
| 02景安 | 340 | 02 | 13.33 | 40.3 | 8 | 0.8556 |
| 03板新 | 269 | 03 | 10.55 | 41.0 | 6 | 0.8705 |
| 04景平 | 250 | 04 | 9.80 | 38.5 | 10 | 0.8174 |
| 05中和 | 236 | 05 | 9.25 | 38.6 | 9 | 0.8195 |
| 06中原 | 177 | 06 | 6.94 | 41.0 | 7 | 0.8705 |
| 07產業園區 | 165 | 07 | 6.47 | 35.6 | 12 | 0.7558 |
| 08板橋 | 159 | 08 | 6.24 | 44.0 | 3 | 0.9342 |
| 09新埔民生 | 154 | 09 | 6.04 | 43.0 | 5 | 0.9130 |
| 10大坪林 | 151 | 10 | 5.92 | 46.7 | 2 | 0.9915 |
| 11秀朗橋 | 130 | 11 | 5.10 | 36.0 | 11 | 0.7643 |
| 12十四張 | 45 | 12 | 1.76 | 43.4 | 4 | 0.9214 |
| 13頭前庄 | 41 | 13 | 1.61 | 33.2 | 14 | 0.7049 |
| 14橋和 | 26 | 14 | 1.02 | 47.1 | 1 | 100.0 |
| 總計 | 2550 | 100.0 |
說明：
1.表中的占比是指以房價最高的穚和站為比較基準(每坪住宅均價為47.1萬元)
2.交易標的：房地(土地+建物)或土地+建物+車位
3.建物型態：住宅大樓、華廈、套房、公寓
4.主要用途：住家用、住工用、國民住宅
5.排除屋齡兩年內、一樓及親友交易之成交資料
6.選擇距離捷運站站點700公尺以內之交易資料
7.實價登錄資料統計為2019年1-12月。
整體而言，捷運不動產較受購屋人所歡迎，唯在捷運系統逐漸擴充後，其房價亦逐漸均質化，且漲跌互見，投資人只要能保持謹言慎行，並做好投資決策，包括對不確定的重大建設周邊房產不投資、對已確定的政府政策不作對，以及不買不熟悉的標的物，若能避開這三大不利因素的衝擊，則捷運不動產投資是一個不錯的選擇。
五.結論與建議
經由上述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 交通的便捷性是影響房地產活絡與否的重要因素，為配合人民交通與運輸生活的需求，首善地區的台北也經由不斷對捷運的建設與擴充，並逐漸形成了臺北都會區大眾捷運系統。
2.捷運工程局為了克服土地取得困難的問題而設立捷運聯合開發處，採用與民間合建的方式，由土地持有人、建商、臺北市政府三方共同合作與利益分享。
3.台北捷運房地產價格的上漲大多處於捷運線開通的前後階段。捷運線陸續開通以後，其附近的房價亦水漲船高，因其交通狀況、生活機能、學術機構分布、綠地園區等的不同，其房地產售價不一，唯不論是公寓、中古屋、大樓，其行情都會產生較大的漲幅。
4.大台北捷運交會站擁有雙捷運優勢，過去房價偏高，但隨著捷運路網逐漸完整串聯，雙捷運站便利性逐漸均質化，加上房市反轉，以往超漲房價也隨之修正。在大台北的捷運不動產價格變動中，以忠孝新生站、大安站、南港展覽館站的房屋均價跌幅為最大，唯三年房屋均價都上漲者僅有西門站。
5.環狀捷運線通車以後，其交通運輸的經濟效益逐漸顯現，建議潛在購屋人及有通勤需求的民眾，可考量選擇於雙捷運站周邊購屋，既可縮短上下班的交通時間，同時也保有增值潛力。
6.2020年，國內房市已逐漸呈現好轉走勢，建議潛在購屋人或投資客宜即早規劃，並以捷運不動產為首選的考量標的。
參考文獻
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