摘要
鼠年房市依2019年走勢順勢成長，由於去年房市復甦明顯，不僅建商大舉獵地，推案的全台買賣移轉棟數創下近5年新高，且全台房屋買賣移轉棟數大幅增加，房價與成交量緩步復甦，金鼠年房市出現持續緩步回溫現象，因此，鼠年房市大抵可視為是2019年房市景氣回轉的一年，特別是總統及立法委員的選舉結果已定，政治上的不確定因素下降，政府的房市政策仍是影響國內房地產市場發展的重要因素。另外，當前房市的主要趨勢包括買賣移轉棟數增加、家戶購屋比持續上揚、住宅價格指數上升，以及危老重建案數增加等，唯公寓價格則持續下降。另方面，國內房市變化主要仍處於在繼續回穩中呈現量價變動情形，且經濟表現相對較佳，唯房市利空交疊，且房市價格戰難以避免，房市變動趨勢仍視人民所得及買賣雙方價格認知差距而定，國內房地產市場買氣可望延續。唯房屋的價值主要是由建物價值與土地價值所構成，且房市是一種高財務槓桿市場，投資人進駐房地產之前，宜先考量購屋的相關風險因素。
一.前言
正逢鼠年開春之際，鼠年數來寶，鼠年行大運，鼠年新希望；希望在新的一年中，每位潛在購屋人都能構思一個安身立命的不動產區位，並有機會擁有一個完全屬於自己的不動產天地，可以為後代建立一個綿延流長的住家，而鼠年則是一個具有房市潛在發展利機的一年。
一般而言，中美貿易戰之後，由於資金回流，加上政府並未推動打房政策，房市交易量價顯著成長，2019年的房市交投明顯回升，而鼠年(2020)房市大抵可視為是2019年房市景氣回轉，並可望轉為相對較佳的一年；若由當前的房市之變化走勢來觀察，其主要趨勢如買賣移轉棟數增加、家戶購屋比持續上揚、住宅價格指數上升，公寓價格則持續下降，而在買賣雙方對房價認知預期不同，房市供給增加，需求以鋼性為主，以及國內所得並未明顯增加的前提下，未來房市的價格戰難以避免，特別是在房價依然偏高，但人口紅利不再的情況下，2020年的房地產市場發展應以穩定成長為主，投資人宜在審慎中進駐房市，不宜在財務不足的情況下冒然搶進。
另外，總統及立法委員的選舉結果已定，政治上的不確定因素下降，國內的政經情勢較具穩定性，對國內未來的政治與經濟發展有所助益，唯政府的房市政策仍是影響國內房地產市場發展的重要因素。
二.當前房市變動分析
鼠年新春之際，國內外政經環境有著較大的變化，同時亦影響房市的變動，有關當前國內房市的變動情形，可分為下列幾個部分來說明。
1.買賣移轉棟數增加
根據國內房仲業者的調查，若以六都所公布的買賣移轉棟數來觀察，2019年全台買賣移轉棟數約達30萬棟的關卡，房市買氣回溫的現象十分明顯，而房市走勢不僅讓購屋人信心增加，而且也讓業者積極買地推案，特別是新案開價已再現拉高走勢，顯示2020上半年新建案房市將是價量齊揚的走勢，若其交易量可以繼續回溫，則房價始有持續增溫的可能。
2019年，六都房市呈現「北溫南熱」的狀況，北台灣部分，桃園市的買賣移轉棟數年增率達16.8%，拔得頭籌；其餘分別為高雄市、台南市及台中市。根據不動產開發公會的數據顯示，2019年，台中房市交投活絡，主要因其為台商大本營，人口紅利持續移入，且剛性需求相對較大，以及有捷運綠線、水湳經貿園區等建設議題，將周邊縣市首購族拉進台中蛋白區，預計海線、北屯、太平等地將會是推案熱區。高雄市集中於三民、前鎮、鼓山等的低總價區，以及仁武、楠梓等緊鄰精華地段的低價物件，而台南市則以安南區為主要推案區。另外，新北市仍是建商推案首選，其中，新店的房市表現相對較為亮眼，且雙北市仍以面積為中小坪數，價位區間在1000萬至2000萬的低總價物件為主。有關2019年六都買賣轉移棟數成長幅度比較，可參閱表1的說明。
表1 2019年六都買賣移轉棟數成長率變動比較表 單位：戶，%
資料來源：1.六都地政局；2.大家房屋企劃室；3.作者整理。
2.家戶購屋比持續上揚
2016年，國內房市落入谷底，2017年交易開始回升，各區域家戶購屋比也從2016年逐年增加，2017年漲勢明顯，2018年及2019年以後持續上揚。在房市交投中，家戶購屋比愈高，代表這個行政區的家庭購屋意願也愈大；家戶購屋比愈低，代表區域房市觀望，家庭的購屋意願弱；而所謂家戶購屋比是以區域房屋移轉棟數除以家戶數，計算每百戶人家有多少戶買房，用來觀察區域買氣強度。若以2019年的房市變動來加以觀察，六都買賣移轉棟數年增率接近一成，且六都家戶購屋比全部上揚，包括台北、新北、台中、台南、高雄的房市均創下2016年以來的新高；其中，以桃園家戶購屋比4.89%最高，顯示每百戶中約有五戶買房。
根據住商不動產依據六都地政局以及民政局資料，並對2018年，2019年六都家戶購屋比的變動加以比較，結果發現家戶購屋比以桃園年增0.61%為最多，其次為高雄(0.34%)，台中(0.30%)。台北、新北、台中、台南等四都從2016年一路增加，唯台北市則在六都中敬陪末座，其增加幅度率僅有0.08%，有關台灣六都家戶購屋比變動比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣六都家戶購屋比變動比較表 單位：%
資料來源：1.住商不動產；2.作者估算整理。
3.住宅價格指數上升
根據住宅價格指數變化，台北市住宅價格確實有上升的情形，而住宅價格指數是綜合反映住宅商品價格水平總體變化趨勢和變化幅度的相對數；亦即「住宅價格指數」係以類似物價指數之概念，透過品質標準化且具代表性的估價標的(標準住宅)，做為衡量各時期住宅價格之依據，取代個案交易數據，呈現「固定品質」住宅價格之「相對變動」；因此，透過指數的差異可呈現各時期相對於基期之價格變動情形，有助於觀察不動產價格趨勢。其中，所謂的標準屋或標準住宅即是為精確評估房屋「價」的變動，避免因「量」或「質」的變化干擾，造成價格指數的誤差，因而固定品質後才作價量變動比較的房子，可視為是編製不動產價格指數之核心觀念。而根據台北市地政局根據計實價資料，2019年9月，台北市的住宅價格指數102.14，較8月上升0.37%，連續兩個月回升，標準住宅總價1,618萬元，標準住宅單價每坪51.5萬元。另外，在住宅產品中，以大樓和小宅的房價表現相對較佳，二者均連續上揚，其中，大樓住宅均價每坪為58.3萬，為最近一年新高，小宅每坪62.2萬元，則是最近8個月的最高價位。
4.公寓價格持續下降
自2019年4月以降，台北市公寓售價已連續下跌六個月，根據2019年9月住宅價格指數變化，公寓再下跌0.24%，且其均價每坪42.6萬元，創下近一年來新低；台北市公寓售價持續下滑，也打破了過去許多人誤認為北市房價只漲不跌的傳言，主要因早期的潛在購屋人喜以蛋黃區且相對比較舊的房子為投資置產標的，然而，由於房市情勢改變，加上購屋人以自住剛性需求為主，且買房者以年輕人為大宗，而年輕人購屋則寧願選擇距離較遠，坪數較小，屋齡較新為主要考量，對老公寓的需求相對較低，其市場性也愈來愈受到不利影響。
另方面，老屋需求減少，若銀行再降低公寓貸款成數，或是發生天災人禍如火災或地震等，則老公寓走跌的情形會更為明顯，因為在買房以自住剛性需求為主的情況下，購屋人大多會以屋齡高低作為考量因素，台北市公寓屋齡多已三、四十年以上，購者大多以投資出租為考量，願意自住者不多，在此情況下，除非房子本身有機會參與都更，否則房價會隨著時間而逐漸減少，這也是北市公寓緩跌態勢明顯的原因，有關2019年台北市公寓價格變動比較，可參閱表3的說明。
表3. 2019年台北市公寓價格變動比較表 單位：萬元；萬元/坪；%
資料來源：1.台北市地政局；2.作者估算整理。
說明：民國107年(2018年)=100
5.危老重建案數增加
2017年5月，內政部發布「都市危險及老舊建築物加速重建條例」後，2019年申請危老重建之案件計有433案，為2018年的三倍，各主要縣市的推動逐漸轉為積極。以新北市政府所推動的危老重建案為例，為全力配合中央政策協助民眾打造安心家園，特別簡化行政流程，曾有半個月內(12天)就核准全國危老重建首案，至2019年，已快速核准23案，為全國危老重建核准案量最多最快的縣市。另外，為減輕民眾製作重建計畫書的負擔，並提升民眾申請意願，新北市政府已獲中央補助110萬元經費，受理危老重建計畫補助，唯已於2018年12月14日申請截止，亦即只要是經市府核准的危老重建計畫案申請人，檢具相關文件與發票影本，即可向新北市政府都市更新處申請每案上限5.5萬元補助費用，加速危老房屋的重建。
此外，危老條例中有程容積獎勵百分之十的規範將於2020年5月屆滿，唯修法草案中已規劃有條件延長五年，並納入規模獎勵，讓時程獎勵逐步落日。在都更方面，2019年，政府的都更案核定102案，首度打破百案的紀錄。2020年，都更修法完備後，地方子法若陸續完成，則國家住都中心公辦都更將會帶動民間能量。此外，現行危老條例規定危老重建案合併的鄰地，不得超過原基地面積，影響周邊整合意願，或合併後反而產生難以利用的畸零地，營建署擬取消合併鄰地面積限制，僅規範臨地獲取容積獎勵及稅捐減免面積上限。而危老重建之所以能快速成長，主要在於法規提供簡便的申請程序及最高1.4倍的容積獎勵，而各地方政府也積極推動輔導機制，包括危老重建的輔導團與推動師及工作站，由專業人員深入老舊社區，直接與居民面對面溝通並給予協助，而危老重建案數增加有助於房市的回暖。
三.鼠年房市變動趨勢
一般而言，2019年的房市已有回轉走俏之勢，2020年，國內房市變化主要仍處於繼續在回穩中呈現量價變動情形，可分為下列幾個部分來說明。
1.經濟表現相對較佳
根據財政部的統計，二○一九年，國際間各主要國家出口多呈疲弱走勢，如南韓隨半導體、化學品及石油製品等外銷衰退，出口年減率過一成(10.3％)；香港(-6.9%)、新加坡(-5.2%)亦分別下調；另外，德國(-4.8%)、日本(-4.4%)、台灣(-1.4%)等亦分別向下調降，唯台灣出口減幅相對較小。近期中，南韓、新加坡、香港出口減幅已逐漸收斂，台灣更轉為正成長，亦即亞洲新興經濟體出口漸露回溫現象；特別是美中貿易戰爆發後，受惠於轉單效應及台商回台擴增產能，雖然我國於2019年的出口減少1.4％，但在亞洲四小龍中減幅最小，且對美國、南韓及日本等出口均創歷年新高，對美國出超則達115億美元，出口更大幅增加為17.2％，其增幅為近九年最大，亦即2020年的經濟表現預期較佳。
2.房市利空交疊
根據仲介全聯會及中華民國全國商業總會的統計，2019年，國內建商購地的總額約二千億元，年增率超過一倍，漲幅約達106%，全台推案量總銷也達1.43兆元，年成長率超過一成(13%)，特別是台商回流，轉單效應持續發酵，預期金鼠年經濟成長將帶動房市。另一方面，全台買賣移轉棟數連續3年成長，有機會突破「房市榮枯指標」的30萬棟關卡，以目前全台總家戶數約870萬戶來算，等於每29戶就有1戶家庭購買或換置房屋，創下近5年新高。再從央行所公布的購屋融貸統計來看，國內5大銀行2019年10月的新承做購屋貸款金額達551億元，連2個月上漲，為歷年同期新高。特別是隨著大選落幕，新內閣的房市政策雖未明確，但房地產市場將回歸基本面，選後房市會「持續保溫」的態勢應不會有太大的變化。
事實上，2019年房價雖有微幅下降，但仍是相對高價；而成交量增加則是因小宅有增加的情形，唯小宅增加數是由大坪數屋的改建而成，如原為1戶60坪的房屋拆成3戶來賣；又因自住客的資金相對有限，缺乏投資動能，支撐房價回彈力道相對不足，加上兩岸政經局勢的不確定性，以及少子化、高齡化、空屋存量等問題，買氣難有爆發性擴量，亦即2020年的國內外政經事件之不確定因素多，房市利空交疊，仍處於盤整階段。
3.房市價格戰難以避免
若以當前房市主客觀條件來觀察，房市交易量雖然增加，但買賣雙方對於房市的價量認知的差異仍大，房市價格戰恐難避免。而所謂的房市價格戰大抵有兩種情形；一是買賣雙方的價格認知拉鋸，二是個案間競爭造成的價格變化；因此，2019年買氣明顯回升，且台商及香港等外來客所形成的新買盤為業者拉高價格的主要原因，唯仍以少數特定地段的房市個案為主，多數一般產品的成交價的揚升仍有賴本地剛性消費者支撐。唯若就目前客觀情勢來觀察，在一般受薪階級加薪機率不大，房價又相對偏高的情況下，買賣雙方因價格認知上的差距所形成的拉鋸戰，恐無法避免，亦即年的房市價格戰仍是影響房市變化的重要因素。
4.房市變動趨勢
為因應房市回穩之變動，考量當前政經局勢變動及人民所得未見提升的情況下，國內房市發展可能有不同的情境，一是買賣雙方持續僵持，交易量無法再往上拉高，加上供給大增個案，銷售競爭激烈，最後賣方僅能讓利才能促成交易。然而，若以目前超低利率，加上建商近年交屋順暢的情況下，2020年房價上揚的機率不高。若政府改革拼經濟有成，庶民薪資實質增加，購買力及追價意願提高，賣方開價獲得認同，最後房價溫和上漲，交易量也緩步上揚。另外，2020年房市雖持續復甦，全年房市交易量挑戰30萬棟，已連續四年成長，但年增率已出現收斂及鈍化情形，房市交易量能雖持續回溫，但熱絡不足，加上自住市場預期仍是房市主力，在薪資未明顯成長的狀況下，有限的購屋預算難以推升追價力道，加上貿易戰疑慮，超額供給明顯，以及政府是否推出房市新政策，這三大變數將會影響房市後市的過度樂觀期待，若買賣雙方價格認知無法取得共識，買方縮手，則鼠年的房市交投及房價變化將會受到影響。
整體而言，鼠年開春之後，中美貿易戰可望持續降溫，且2020年即將簽署第一階段協議文本，促使全球股市走高，台股也攀升至12,000點，促使國內消費者信心回溫，購屋意願增加，同時也讓2020年開年之際的房市持續呈現小幅度成長；因此，2020年房市是「量續增、價微揚」的格局，雖業者預計比2019年成長4至6%，且隨著台商回流資金加速、內需建設加碼，推升產業與消費動能，2020年將延續去年買氣，呈現溫和順銷的趨勢。唯若根據過去4年統計，房價平均跌幅超過一成(約15%)，但由於餘屋仍多，且建案不斷，房價上漲相對有限。另外，根據永慶房產所做的趨勢調查顯示，國人房價持平的比重為45%，是五年來新高，顯示房價續走平盤整理格局，在自住市場下，房價大漲大跌的機率不高，特別是近期台商回流、轉單等利多新聞發酵下，民眾購屋信心確實有回升，若買賣雙方價格認知差距能拉近，則鼠年房市買氣可望延續。若有剛性需求，宜以品質佳的物件為優先，不宜因擔心房價上揚而進駐房市。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.鼠年房市大抵可視為是2019年房市景氣回轉的一年，特別是總統及立法委員的選舉結果已定，政治上的不確定因素下降，國內的政經情勢較具穩定性，對國內未來的政治與經濟發展有所助益，而政府的房市政策仍是影響國內房地產市場發展的重要因素。
2.當前房市的主要趨勢包括買賣移轉棟數增加、家戶購屋比持續上揚、住宅價格指數上升，公寓價格則持續下降，以及危老重建案數增加等。
3.在買賣雙方對房價認知預期不同，以及國內所得並未明顯增加的前提下，鼠年房市的價格戰難以避免，特別是人口紅利不再，2020年的房地產市場發展應以穩定成長為主。
4.國內房市變化主要仍處於繼續在回穩中呈現量價變動情形，且經濟表現相對較佳，特別是美中貿易戰爆發後，受惠於轉單效應及台商回台擴增產能，對美國、南韓及日本等出口均創歷年新高；唯房市利空交疊，且房市價格戰難以避免，房市變動趨勢仍視人民所得及買賣雙方價格認知差距而定，唯市場買氣可望延續。
5.房屋的價值主要是由建物價值與土地價值所構成，地段好的店面除了可以獲取租金之外，其建物價值與土地價值都是比較不易下跌，但缺點是購置成本高，且還有其他的風險因素如資金週轉不靈、利率風險、法令的轉變、天災人禍(如地震)…等風險必須考量。因此，建議投資人進駐房地產之前，宜先考量這些風險因素，若無法解決這些可能風險，則由於房市是一種高財務槓桿市場，必須誠實面對，並有能力處理後再行進駐房市，而若財務狀許可，則鼠年是一個可以考量購屋並進駐的一年。
參考文獻
謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，論青年一成自備款購屋政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，論「美化市容與居住安全」的都更政策-論一坪換一坪的都更政策，卓越雜誌391期，2018年11月。
謝明瑞(2019)，2019年台灣房市的「亮」與「不亮」，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，2019年台灣房市呈現「亮」點？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，選舉策略&資本改革VS房市變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，大選與房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，2019年臺灣房市10大代表字與新聞，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2020年2月1日。
鼠年房市依2019年走勢順勢成長，由於去年房市復甦明顯，不僅建商大舉獵地，推案的全台買賣移轉棟數創下近5年新高，且全台房屋買賣移轉棟數大幅增加，房價與成交量緩步復甦，金鼠年房市出現持續緩步回溫現象，因此，鼠年房市大抵可視為是2019年房市景氣回轉的一年，特別是總統及立法委員的選舉結果已定，政治上的不確定因素下降，政府的房市政策仍是影響國內房地產市場發展的重要因素。另外，當前房市的主要趨勢包括買賣移轉棟數增加、家戶購屋比持續上揚、住宅價格指數上升，以及危老重建案數增加等，唯公寓價格則持續下降。另方面，國內房市變化主要仍處於在繼續回穩中呈現量價變動情形，且經濟表現相對較佳，唯房市利空交疊，且房市價格戰難以避免，房市變動趨勢仍視人民所得及買賣雙方價格認知差距而定，國內房地產市場買氣可望延續。唯房屋的價值主要是由建物價值與土地價值所構成，且房市是一種高財務槓桿市場，投資人進駐房地產之前，宜先考量購屋的相關風險因素。
一.前言
正逢鼠年開春之際，鼠年數來寶，鼠年行大運，鼠年新希望；希望在新的一年中，每位潛在購屋人都能構思一個安身立命的不動產區位，並有機會擁有一個完全屬於自己的不動產天地，可以為後代建立一個綿延流長的住家，而鼠年則是一個具有房市潛在發展利機的一年。
一般而言，中美貿易戰之後，由於資金回流，加上政府並未推動打房政策，房市交易量價顯著成長，2019年的房市交投明顯回升，而鼠年(2020)房市大抵可視為是2019年房市景氣回轉，並可望轉為相對較佳的一年；若由當前的房市之變化走勢來觀察，其主要趨勢如買賣移轉棟數增加、家戶購屋比持續上揚、住宅價格指數上升，公寓價格則持續下降，而在買賣雙方對房價認知預期不同，房市供給增加，需求以鋼性為主，以及國內所得並未明顯增加的前提下，未來房市的價格戰難以避免，特別是在房價依然偏高，但人口紅利不再的情況下，2020年的房地產市場發展應以穩定成長為主，投資人宜在審慎中進駐房市，不宜在財務不足的情況下冒然搶進。
另外，總統及立法委員的選舉結果已定，政治上的不確定因素下降，國內的政經情勢較具穩定性，對國內未來的政治與經濟發展有所助益，唯政府的房市政策仍是影響國內房地產市場發展的重要因素。
二.當前房市變動分析
鼠年新春之際，國內外政經環境有著較大的變化，同時亦影響房市的變動，有關當前國內房市的變動情形，可分為下列幾個部分來說明。
1.買賣移轉棟數增加
根據國內房仲業者的調查，若以六都所公布的買賣移轉棟數來觀察，2019年全台買賣移轉棟數約達30萬棟的關卡，房市買氣回溫的現象十分明顯，而房市走勢不僅讓購屋人信心增加，而且也讓業者積極買地推案，特別是新案開價已再現拉高走勢，顯示2020上半年新建案房市將是價量齊揚的走勢，若其交易量可以繼續回溫，則房價始有持續增溫的可能。
2019年，六都房市呈現「北溫南熱」的狀況，北台灣部分，桃園市的買賣移轉棟數年增率達16.8%，拔得頭籌；其餘分別為高雄市、台南市及台中市。根據不動產開發公會的數據顯示，2019年，台中房市交投活絡，主要因其為台商大本營，人口紅利持續移入，且剛性需求相對較大，以及有捷運綠線、水湳經貿園區等建設議題，將周邊縣市首購族拉進台中蛋白區，預計海線、北屯、太平等地將會是推案熱區。高雄市集中於三民、前鎮、鼓山等的低總價區，以及仁武、楠梓等緊鄰精華地段的低價物件，而台南市則以安南區為主要推案區。另外，新北市仍是建商推案首選，其中，新店的房市表現相對較為亮眼，且雙北市仍以面積為中小坪數，價位區間在1000萬至2000萬的低總價物件為主。有關2019年六都買賣轉移棟數成長幅度比較，可參閱表1的說明。
表1 2019年六都買賣移轉棟數成長率變動比較表 單位：戶，%
| 六都/項目 | 2018年 | 2019年 | 變動率 | 2018年 | 2019年 | 成長排名 |
| 桃園市 | 34580 | 40384 | 16.8 | 100.00 | 100.00 | 1 |
| 高雄市 | 33275 | 37250 | 11.9 | 96.23 | 92.24 | 2 |
| 台南市 | 21016 | 23181 | 10.3 | 60.78 | 57.40 | 3 |
| 台中市 | 39804 | 43438 | 9.1 | 115.1 | 107.5 | 4 |
| 新北市 | 56684 | 60035 | 5.9 | 163.9 | 148.7 | 5 |
| 台北市 | 16844 | 27743 | 3.3 | 0.487 | 0.6870 | 6 |
2.家戶購屋比持續上揚
2016年，國內房市落入谷底，2017年交易開始回升，各區域家戶購屋比也從2016年逐年增加，2017年漲勢明顯，2018年及2019年以後持續上揚。在房市交投中，家戶購屋比愈高，代表這個行政區的家庭購屋意願也愈大；家戶購屋比愈低，代表區域房市觀望，家庭的購屋意願弱；而所謂家戶購屋比是以區域房屋移轉棟數除以家戶數，計算每百戶人家有多少戶買房，用來觀察區域買氣強度。若以2019年的房市變動來加以觀察，六都買賣移轉棟數年增率接近一成，且六都家戶購屋比全部上揚，包括台北、新北、台中、台南、高雄的房市均創下2016年以來的新高；其中，以桃園家戶購屋比4.89%最高，顯示每百戶中約有五戶買房。
根據住商不動產依據六都地政局以及民政局資料，並對2018年，2019年六都家戶購屋比的變動加以比較，結果發現家戶購屋比以桃園年增0.61%為最多，其次為高雄(0.34%)，台中(0.30%)。台北、新北、台中、台南等四都從2016年一路增加，唯台北市則在六都中敬陪末座，其增加幅度率僅有0.08%，有關台灣六都家戶購屋比變動比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣六都家戶購屋比變動比較表 單位：%
| 六都/年 | 2016年 | 2017年 | 2018年 | 2019年 | 年變動率 | 排序 |
| 台北市 | 2.10 | 2.20 | 2.54 | 2.62 | 0.08 | 6 |
| 新北市 | 2.80 | 3.40 | 3.63 | 3.79 | 0.16 | 5 |
| 桃園市 | 4.90 | 4.50 | 4.28 | 4.89 | 0.61 | 1 |
| 台中市 | 3.50 | 4.10 | 4.10 | 4.40 | 0.30 | 3 |
| 台南市 | 2.40 | 2.90 | 3.05 | 3.33 | 0.28 | 4 |
| 高雄市 | 2.90 | 3.10 | 3.02 | 3.36 | 0.34 | 2 |
3.住宅價格指數上升
根據住宅價格指數變化，台北市住宅價格確實有上升的情形，而住宅價格指數是綜合反映住宅商品價格水平總體變化趨勢和變化幅度的相對數；亦即「住宅價格指數」係以類似物價指數之概念，透過品質標準化且具代表性的估價標的(標準住宅)，做為衡量各時期住宅價格之依據，取代個案交易數據，呈現「固定品質」住宅價格之「相對變動」；因此，透過指數的差異可呈現各時期相對於基期之價格變動情形，有助於觀察不動產價格趨勢。其中，所謂的標準屋或標準住宅即是為精確評估房屋「價」的變動，避免因「量」或「質」的變化干擾，造成價格指數的誤差，因而固定品質後才作價量變動比較的房子，可視為是編製不動產價格指數之核心觀念。而根據台北市地政局根據計實價資料，2019年9月，台北市的住宅價格指數102.14，較8月上升0.37%，連續兩個月回升，標準住宅總價1,618萬元，標準住宅單價每坪51.5萬元。另外，在住宅產品中，以大樓和小宅的房價表現相對較佳，二者均連續上揚，其中，大樓住宅均價每坪為58.3萬，為最近一年新高，小宅每坪62.2萬元，則是最近8個月的最高價位。
4.公寓價格持續下降
自2019年4月以降，台北市公寓售價已連續下跌六個月，根據2019年9月住宅價格指數變化，公寓再下跌0.24%，且其均價每坪42.6萬元，創下近一年來新低；台北市公寓售價持續下滑，也打破了過去許多人誤認為北市房價只漲不跌的傳言，主要因早期的潛在購屋人喜以蛋黃區且相對比較舊的房子為投資置產標的，然而，由於房市情勢改變，加上購屋人以自住剛性需求為主，且買房者以年輕人為大宗，而年輕人購屋則寧願選擇距離較遠，坪數較小，屋齡較新為主要考量，對老公寓的需求相對較低，其市場性也愈來愈受到不利影響。
另方面，老屋需求減少，若銀行再降低公寓貸款成數，或是發生天災人禍如火災或地震等，則老公寓走跌的情形會更為明顯，因為在買房以自住剛性需求為主的情況下，購屋人大多會以屋齡高低作為考量因素，台北市公寓屋齡多已三、四十年以上，購者大多以投資出租為考量，願意自住者不多，在此情況下，除非房子本身有機會參與都更，否則房價會隨著時間而逐漸減少，這也是北市公寓緩跌態勢明顯的原因，有關2019年台北市公寓價格變動比較，可參閱表3的說明。
表3. 2019年台北市公寓價格變動比較表 單位：萬元；萬元/坪；%
| 月別/項目 | 價格指數 | 變動率 | 住宅總價 | 變動率 | 住宅單價 | 變動率 |
| 2019.03 | 103.64 | 1.50 | 1341 | - | 44.72 | - |
| 2019.04 | 102.91 | -0.70 | 1332 | -0.67 | 44.40 | -0.72 |
| 2019.05 | 101.70 | -1.18 | 1316 | -1.20 | 43.88 | -1.17 |
| 2019.06 | 101.01 | -0.68 | 1307 | -0.68 | 43.58 | -0.68 |
| 2019.07 | 99.38 | -1.61 | 1286 | 0.08 | 42.88 | -1.61 |
| 2019.08 | 99.08 | -0.30 | 1283 | -0.23 | 42.75 | -0.30 |
| 2019.09 | 98.84 | -0.24 | 1279 | -0.31 | 42.65 | -0.23 |
說明：民國107年(2018年)=100
5.危老重建案數增加
2017年5月，內政部發布「都市危險及老舊建築物加速重建條例」後，2019年申請危老重建之案件計有433案，為2018年的三倍，各主要縣市的推動逐漸轉為積極。以新北市政府所推動的危老重建案為例，為全力配合中央政策協助民眾打造安心家園，特別簡化行政流程，曾有半個月內(12天)就核准全國危老重建首案，至2019年，已快速核准23案，為全國危老重建核准案量最多最快的縣市。另外，為減輕民眾製作重建計畫書的負擔，並提升民眾申請意願，新北市政府已獲中央補助110萬元經費，受理危老重建計畫補助，唯已於2018年12月14日申請截止，亦即只要是經市府核准的危老重建計畫案申請人，檢具相關文件與發票影本，即可向新北市政府都市更新處申請每案上限5.5萬元補助費用，加速危老房屋的重建。
此外，危老條例中有程容積獎勵百分之十的規範將於2020年5月屆滿，唯修法草案中已規劃有條件延長五年，並納入規模獎勵，讓時程獎勵逐步落日。在都更方面，2019年，政府的都更案核定102案，首度打破百案的紀錄。2020年，都更修法完備後，地方子法若陸續完成，則國家住都中心公辦都更將會帶動民間能量。此外，現行危老條例規定危老重建案合併的鄰地，不得超過原基地面積，影響周邊整合意願，或合併後反而產生難以利用的畸零地，營建署擬取消合併鄰地面積限制，僅規範臨地獲取容積獎勵及稅捐減免面積上限。而危老重建之所以能快速成長，主要在於法規提供簡便的申請程序及最高1.4倍的容積獎勵，而各地方政府也積極推動輔導機制，包括危老重建的輔導團與推動師及工作站，由專業人員深入老舊社區，直接與居民面對面溝通並給予協助，而危老重建案數增加有助於房市的回暖。
三.鼠年房市變動趨勢
一般而言，2019年的房市已有回轉走俏之勢，2020年，國內房市變化主要仍處於繼續在回穩中呈現量價變動情形，可分為下列幾個部分來說明。
1.經濟表現相對較佳
根據財政部的統計，二○一九年，國際間各主要國家出口多呈疲弱走勢，如南韓隨半導體、化學品及石油製品等外銷衰退，出口年減率過一成(10.3％)；香港(-6.9%)、新加坡(-5.2%)亦分別下調；另外，德國(-4.8%)、日本(-4.4%)、台灣(-1.4%)等亦分別向下調降，唯台灣出口減幅相對較小。近期中，南韓、新加坡、香港出口減幅已逐漸收斂，台灣更轉為正成長，亦即亞洲新興經濟體出口漸露回溫現象；特別是美中貿易戰爆發後，受惠於轉單效應及台商回台擴增產能，雖然我國於2019年的出口減少1.4％，但在亞洲四小龍中減幅最小，且對美國、南韓及日本等出口均創歷年新高，對美國出超則達115億美元，出口更大幅增加為17.2％，其增幅為近九年最大，亦即2020年的經濟表現預期較佳。
2.房市利空交疊
根據仲介全聯會及中華民國全國商業總會的統計，2019年，國內建商購地的總額約二千億元，年增率超過一倍，漲幅約達106%，全台推案量總銷也達1.43兆元，年成長率超過一成(13%)，特別是台商回流，轉單效應持續發酵，預期金鼠年經濟成長將帶動房市。另一方面，全台買賣移轉棟數連續3年成長，有機會突破「房市榮枯指標」的30萬棟關卡，以目前全台總家戶數約870萬戶來算，等於每29戶就有1戶家庭購買或換置房屋，創下近5年新高。再從央行所公布的購屋融貸統計來看，國內5大銀行2019年10月的新承做購屋貸款金額達551億元，連2個月上漲，為歷年同期新高。特別是隨著大選落幕，新內閣的房市政策雖未明確，但房地產市場將回歸基本面，選後房市會「持續保溫」的態勢應不會有太大的變化。
事實上，2019年房價雖有微幅下降，但仍是相對高價；而成交量增加則是因小宅有增加的情形，唯小宅增加數是由大坪數屋的改建而成，如原為1戶60坪的房屋拆成3戶來賣；又因自住客的資金相對有限，缺乏投資動能，支撐房價回彈力道相對不足，加上兩岸政經局勢的不確定性，以及少子化、高齡化、空屋存量等問題，買氣難有爆發性擴量，亦即2020年的國內外政經事件之不確定因素多，房市利空交疊，仍處於盤整階段。
3.房市價格戰難以避免
若以當前房市主客觀條件來觀察，房市交易量雖然增加，但買賣雙方對於房市的價量認知的差異仍大，房市價格戰恐難避免。而所謂的房市價格戰大抵有兩種情形；一是買賣雙方的價格認知拉鋸，二是個案間競爭造成的價格變化；因此，2019年買氣明顯回升，且台商及香港等外來客所形成的新買盤為業者拉高價格的主要原因，唯仍以少數特定地段的房市個案為主，多數一般產品的成交價的揚升仍有賴本地剛性消費者支撐。唯若就目前客觀情勢來觀察，在一般受薪階級加薪機率不大，房價又相對偏高的情況下，買賣雙方因價格認知上的差距所形成的拉鋸戰，恐無法避免，亦即年的房市價格戰仍是影響房市變化的重要因素。
4.房市變動趨勢
為因應房市回穩之變動，考量當前政經局勢變動及人民所得未見提升的情況下，國內房市發展可能有不同的情境，一是買賣雙方持續僵持，交易量無法再往上拉高，加上供給大增個案，銷售競爭激烈，最後賣方僅能讓利才能促成交易。然而，若以目前超低利率，加上建商近年交屋順暢的情況下，2020年房價上揚的機率不高。若政府改革拼經濟有成，庶民薪資實質增加，購買力及追價意願提高，賣方開價獲得認同，最後房價溫和上漲，交易量也緩步上揚。另外，2020年房市雖持續復甦，全年房市交易量挑戰30萬棟，已連續四年成長，但年增率已出現收斂及鈍化情形，房市交易量能雖持續回溫，但熱絡不足，加上自住市場預期仍是房市主力，在薪資未明顯成長的狀況下，有限的購屋預算難以推升追價力道，加上貿易戰疑慮，超額供給明顯，以及政府是否推出房市新政策，這三大變數將會影響房市後市的過度樂觀期待，若買賣雙方價格認知無法取得共識，買方縮手，則鼠年的房市交投及房價變化將會受到影響。
整體而言，鼠年開春之後，中美貿易戰可望持續降溫，且2020年即將簽署第一階段協議文本，促使全球股市走高，台股也攀升至12,000點，促使國內消費者信心回溫，購屋意願增加，同時也讓2020年開年之際的房市持續呈現小幅度成長；因此，2020年房市是「量續增、價微揚」的格局，雖業者預計比2019年成長4至6%，且隨著台商回流資金加速、內需建設加碼，推升產業與消費動能，2020年將延續去年買氣，呈現溫和順銷的趨勢。唯若根據過去4年統計，房價平均跌幅超過一成(約15%)，但由於餘屋仍多，且建案不斷，房價上漲相對有限。另外，根據永慶房產所做的趨勢調查顯示，國人房價持平的比重為45%，是五年來新高，顯示房價續走平盤整理格局，在自住市場下，房價大漲大跌的機率不高，特別是近期台商回流、轉單等利多新聞發酵下，民眾購屋信心確實有回升，若買賣雙方價格認知差距能拉近，則鼠年房市買氣可望延續。若有剛性需求，宜以品質佳的物件為優先，不宜因擔心房價上揚而進駐房市。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.鼠年房市大抵可視為是2019年房市景氣回轉的一年，特別是總統及立法委員的選舉結果已定，政治上的不確定因素下降，國內的政經情勢較具穩定性，對國內未來的政治與經濟發展有所助益，而政府的房市政策仍是影響國內房地產市場發展的重要因素。
2.當前房市的主要趨勢包括買賣移轉棟數增加、家戶購屋比持續上揚、住宅價格指數上升，公寓價格則持續下降，以及危老重建案數增加等。
3.在買賣雙方對房價認知預期不同，以及國內所得並未明顯增加的前提下，鼠年房市的價格戰難以避免，特別是人口紅利不再，2020年的房地產市場發展應以穩定成長為主。
4.國內房市變化主要仍處於繼續在回穩中呈現量價變動情形，且經濟表現相對較佳，特別是美中貿易戰爆發後，受惠於轉單效應及台商回台擴增產能，對美國、南韓及日本等出口均創歷年新高；唯房市利空交疊，且房市價格戰難以避免，房市變動趨勢仍視人民所得及買賣雙方價格認知差距而定，唯市場買氣可望延續。
5.房屋的價值主要是由建物價值與土地價值所構成，地段好的店面除了可以獲取租金之外，其建物價值與土地價值都是比較不易下跌，但缺點是購置成本高，且還有其他的風險因素如資金週轉不靈、利率風險、法令的轉變、天災人禍(如地震)…等風險必須考量。因此，建議投資人進駐房地產之前，宜先考量這些風險因素，若無法解決這些可能風險，則由於房市是一種高財務槓桿市場，必須誠實面對，並有能力處理後再行進駐房市，而若財務狀許可，則鼠年是一個可以考量購屋並進駐的一年。
參考文獻
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