摘要
2019年下半年，「穿雲箭」成為膾炙人口的社會運動用語，同段期間內，國內房市呈現土地及商用不動產交易量增加、房型需求與交易由小轉大、家戶購屋比上升等現象，是影響房市去化的重要原因，而當國內房市逐漸走榮之際，政府又公布銀行資本規定的三大改革，包括住宅貸款、零售債權，以及內部評等法等，特別是房貸風險權數改為依貸款成數計算，個人貸款適用較低風險權數的門檻從1,000萬元以下擴大到2,000萬元以下的政策性做法；由於銀行資本適足率上升，有助減少增資的壓力，並使銀行更願意承做相關業務，影響房市之後續發展甚大，唯同時也增加金融市場的風險。另方面，房仲業者預期2019年的房市代表市為「亮」字，但適逢國內總統大選，在政經環境多變的台灣，誰才是點亮2020年房市的穿雲箭，則須考量總統候選人的人格特質、政績表現、房市政策，以及總統的頭家對總統候選人之正確選擇。想像候選人手中拿著綁有「領導人特質」、「調整房貸風險」、「民意基礎」三色絲帶的穿雲箭，並準備用力射向「總統頭家」心中的畫面，當可瞭解唯有人民正確的選擇，才是點「亮」2020年房市的那支「穿雲箭」。
一.前言
2019年6月，政治評論人黃暐瀚在「韓國瑜6月1日凱道誓師」後，曾提出「一支穿雲箭，千軍萬馬來相見」的名言，若以庶民的江湖義氣而論，「穿雲箭」象徵一種廣召天下英雄好漢的「信號」，有號召五湖四海兄弟前來相助之意涵；爾後，「一支穿雲箭，青天白日重現」便成為韓國瑜披上國民黨戰袍選總統的口語化宣傳，也是庶民選舉文化的一句順口溜。
另方面，在國內政治及房市逐漸轉趨活絡之際，房仲業者早在2019年元月，選擇2018年房市代表字為「轉」字的同時，便已預測爾後的房市應是一片光明亮麗的前景，因而預期2019年房市代表字是「亮」字；然而，在2019年僅剩一個月的時間裡，國內房市仍處於「亮」與「不亮」間徘徊留連，潛在購屋客亦在糢糊氛圍中，試圖在「亮」與「不亮」間尋找自己棲身的城堡，更重要的是大選在即，政府頒布的許多利多政策雖僅是顧及選票的短期小確幸，但也觸動了許多購屋人蠢蠢欲動的心境，而在2019年房市逐漸走俏之際，究竟誰才是點燃2020年房市「亮」字中的那一支「穿雲箭」？是政黨總統候選人的性格特質，政績表現，還是房貸風險權數改變的房市政策，亦或是人心向背所造成的預期心理，在政經局勢詭譎多變的台灣社會，實是耐人尋味。
2019年第4季，由於建商積極進駐土地市場，甚至搶購有限土地，主要是政策利多所帶來的房市預期，而依歷年房市之變化經驗及其走勢，若全台建物買賣移轉棟數接近30萬棟，就代表市場落底，若全年交易量可以超過38萬棟，則2019年的房市就是「亮」字的真正寫照，而總統頭家的選擇、房貸風險權數的改變、政府房市政策的調整，是否就是2020年的房市代表字「亮」的另一支「穿雲箭」呢，值得做進一步的分析。
二.房貸風險權數的改變
2019年，金融監督管理委員會要求國內五家經營規模相對較大的系統性重要銀行(the domestic systemically important banks,D-SIBs)必須在4年內，也就是2023年以前加計增提4%資本，拉高資本標準，對房市相對有利，但同時也導致系統性重要銀行及其金控公司都將面臨增資壓力，相關內容說明如下述。
(一).選舉與房市政策
2020年1月11日，台灣將舉行中華民國第十五任總統、副總統選舉，執政者為營造政治利多，2019年9月，金管會宣布將放寬銀行業有關不動產融資方面的兩大項資本規定，其中，房貸風險權數改依貸款成數計算，個人貸款適用較低風險權數的門檻從1,000萬元以下擴大到2,000萬元以下；由於銀行資本適足率上升，有助減少增資的壓力，並使銀行更願意承做相關業務，對房市交投有利。另外，房貸部分從2020年下半年開始實施，亦即2020年第3季起適用。由於國內房市已有轉好的趨勢，當此之際，政府以法令修正來提升房市景氣的做法，其正當性或正確性為何，雖見仁見智各有不同，唯若在房市由冷而逐漸轉熱的過程中，政府的改變房貸權數之時間公布，營造選舉利多應是重要的考量因素。
(二).風險權數
一般而言，銀行的風險主要來自各種貸款，以及其所持有的其他資產如各種不同證券等的資產；由於銀行所擁有的資產種類所涉及的風險程度不一，如一般貸款的風險高於住宅抵押貸款。因此，銀行監管單位為銀行不同類別的資產定出風險權數(risk weighting)，將風險權數乘以各類資產的帳面值，即可算出銀行的風險性資產(Risk-Weighted Assets)，再規定每家銀行的資本不得低於風險性資產的某個百分比，就構成了所謂的資本適足比率(Capital Adequacy Ratio)，亦即以銀行自有資本淨額除以其風險性資產總額而得的比率；依我國銀行法規定，銀行的資本適足比率必須達到8%，目的在規範金融機構操作過多的風險性資產，以確保銀行經營的安全性及財務健全性。另外，風險權數由0至100%，一般標準是現金及對政府的短期放款，其風險權數為0，即不需要為這種風險極低的資產持有資本，住宅抵押貸款的權數為50%，一般貸款權數為100%。
(三).房貸風險權數
在銀行的融資過程中，「風險權數」攸關銀行計提資本多寡，權數愈高、銀行資金成本愈高，銀行就會縮減放款，或是降低貸款成數，反之則會增加放款。因此，房貸風險權數一旦降低，等同擴增銀行的放款量數，房貸業務相對容易，有助銀行增加房貸放款的意願，或是更有餘力去承做高風險的放款，如中小企業或是海外放款等，藉以拉高利差，不僅可以提升銀行的獲利能力，而且有助於股價的表現。另外，依現行金融法令規定，銀行操做自用住宅放款適用35%的風險權數，非自用住宅為75%；而根據巴塞爾委員會的最新規定，一律依房貸成數計算風險權數，且從2022年實施。
(四).房貸風險權數與房市
在銀行的房貨業務之運作中，由於房貸風險權數的改變與提升國內的房市交投有關，亦與市場投資風險有關；近幾年中，由於國內房價偏高，人民所得的增加遠低於房價的漲幅，房價所得比居高不下，而房貸風險權數的改變，可以增加金融機構承做房屋貸款的意願，並提升國內的房市交投，為促進房市利多的重要因素。
(五).風險難以規避
在市場的各類投資中，不論是實質投資或金融投資，任何投資都會有風險，有些風險可以利用分散投資方式來加以規避，有些則難以避免，前者如非系統風險(Unsystematic Risk)，後者如系統性風險(Systematic risk)，其中，又以系統性風險更為重要，影響也更大。由於系統性風險為市場風險或不可分散風險，是不能通過資產組合而消除的風險，也是影響所有資產變動的風險，如戰爭、政權更迭、金融危機、自然災害、總體政策調整…等所造成的風險。又若因房貸風險權數的改變而造成系統性風險與非系統性風險的增加，或使國內金融風險持續擴大，則國家經濟發展堪慮。
整體而言，國內房市政策是影響房市變化的重要因素，唯其擬定與施行之間仍必須考量由誰推動(人)、何時推動(時)、何處推動(地)，以及如何推動(物)等的問題，當此之際，必須先瞭解當前的房市變動情形，才能進一步考量人、時、地、物等的配合問題。
三.房市變動分析
瞭解房市的當前變化與走勢，是投資人考量是否介入房市的重要因素，亦可用以判斷當前政府是否有必要經由法令變動方式來達到提升景氣之目的，可分為下列幾個部分來加以說明。
1.土地及商用不動產交易量增加
根據戴德梁行及其他商用不動產調查商仲的統計，2019年國內房市的土地、商用不動產第三季為大幅成長走勢，其中，又以商用不動產在京華城的標出單季交易金額達621億元為最高，並創下最近八年以來(35季)單季交易額的新高紀錄。另外，土地交易額為615億，且2019年前三季累積逾2000億元，已經超越過去六年(2012-2018)每一年的年度交易總額。
根據高力國際集團(Colliers International Group Inc.)所發布的「2019年第三季商用不動產調查」資料，2019年前三季商用不動產累積交易總額約1157億元。其中，第三季工業不動產包括廠房、廠辦等買氣也熱絡，累計交易金額約113.4億元，占整體比重約18%，商辦交易總額則約75.1億元，占比約12%；而主要買家是建商，其買進土地總額約502億元，占整季交易比重超過8成，買進土地使用分區主要是住宅區、商業區、工業區的土地，而其購買目的主要是以投資為主，包括不動產投資信託(Real Estate Investment Trust, REITs)、投資或資產管理公司、製造業、金融保險等，預計2019年全年交易額可創下歷史新高紀錄。
2.房市買盤M型化
M型社會或極端社會(M-Form Society；M-shaped Society)是日本趨勢學家大前研一在其《中下階層的衝擊》一書中所提出M型社會，描述日本社會由原來以中產階級為社會主流，轉變為富裕與貧窮兩個極端，而中產階級則逐漸消失，這個概念亦被形容台灣與香港等地的21世紀初期之社會現況。由於高房價及薪資未明顯提升，不僅房地產品愈來愈往M化發展，購屋客也同樣出現M化現象，就是預算有限的首購族之擁有房子，以及預算寬裕的換屋族之長期置產等兩者並行；前者受限薪資所得未明顯提升，購屋追求高CP值(指性價比price-performance ratio)或價格效能，或性能和價格的比例(cost-performance ratio)影響，後者因資金充裕，以優質品牌建商或特殊型產品為標的。換言之，前者因為預算有限的首購戶是房市復甦主要買盤，由於此類客戶受制於高房價且薪資未明顯提升，資金相對有限，低單價、低總價建案就成為首購族的重點產品；後者講究建案本身的「產品力」，只要房屋具有獨特性，且建商品牌有實力等特點，產品就能滿足換屋族的長期置產意願。
3.家戶購屋比上升
一般而言，「家戶購屋比」是指100戶的家庭有多少戶買房子？其估算式為：家戶購屋比＝房屋移轉棟數／總家庭戶數× 100%。家戶購屋比率愈高，表示民眾購屋的意越強；家戶購屋比率愈低，表示民眾購屋意願愈弱。因此，建商會根據家戶購屋比的高低而轉往購屋意願較高的區域推案。
根據信義房屋的統計，2019年的家戶購屋比中，六都買氣都有上升的走勢，若以區域來觀察，以桃園買氣最強，2019年前三季每千戶人家共有34.4戶購屋，其次為台中市，每千戶人家有31.6戶購屋，第三則是新北市，每千戶人家有27.7戶購屋，而家戶購屋比最低的是台北市，每千戶人家僅19.2戶購屋，反應北市交易低量，且房價仍是一般雙薪家庭難以跨越的門檻；至於成長最多的則是高雄市，家戶購屋比從2018年前三季的每千戶22.2戶購屋，增加為2019年同期的25.3戶購屋，成長幅度超過一成(13.96%)，亦為六都之冠。雖然每個區域的市場規模不相同，但若以區域內家戶數為基準，可更準確地看出市場的相對買氣。
整體而言，2019年六都房市買氣持續回升，前三季家戶購屋比2.70%，高於去年同期2.53%。有關2019年第三季的六都家戶購屋比之比較，可參閱表1的說明。
表1 2019年第三季六都家戶購屋比比較表 單位：戶；%
資料來源：1.信義房屋不動產企研室。2.作者整理。
4.房型需求由小而大
2019年前3季，大台北預售屋建案可售戶數以兩房型以下的小宅為主要需求，占比約達五成( 48.54%)，三房型所占比率約為四成(42.39%)，唯前者年增率約下降5%，後者則增加約6%，而四房型的比重占比不到1成則未有太大改變。主要因房市景氣回暖，換屋族買盤增加，建案大幅增加三房比重，導致以小宅比重為主的房市快速下滑。根據住展雜誌的統計，2019年前3季，大台北預售屋建案可售戶數為17421 戶，其中，以兩房型以下的小宅為最大宗，計有8456 戶(48.54%)、三房型則有7384 戶(42.39%)、4房以上大坪數住宅供給量僅有1581戶(9.08%)。
大台北預售屋建案三房型所占比率增加，主要因購買三房型客層以中產家庭或換屋族群為主，其大多已有自己的房子，當房價止跌反彈，換屋族群的潛在需求便逐漸化為買盤。2019年，三房所占比率已超過4成，若與2017 年的歷史低點相比，便可發現三房型所占比率的增幅已超過一成(12%)。此外，北市前三季雖然推案量減縮，但三房供給量前三季累計已達1246戶，已超越2018全年1202戶的3.66%；另方面，建商也因為三房的需求上升，因而更積極規劃三房產品，使得三房供給量與市占率明顯走高。
五.政府房市政策
一般而言，政府房市政策是影響房地產去化的重要因素，特別是有關資金的調度與配置，其影響更為明顯，茲以金管會於2019年9月所公布的銀行資本規定三大改革為例，並以房市中的住宅貸款做為說明。
1.銀行資本規定三大改革
2019年9月，金管會釋出不動產及銀行利多因素，推動住宅貸款、零售債權、信用風險可採用內部評等法等銀行資本規定三大改革，並宣布即將放寬銀行業兩大項資本規定，其中，房貸風險權數改依貸款成數計算，個人貸款適用較低風險權數的門檻從1,000萬元以下擴大到2,000萬元以下；由於銀行資本適足率上升，有助減少增資的壓力，並使銀行更願意承做相關業務。另外，房貸部分跟進國際作法，依房貸成數計算風險權數，並分為六級，自用20%-70%；非自用30%-105%，從2020年下半年開始實施，亦即2020年第3季起適用；由於風險權數降低，有助銀行承做更多房貸業務，對銀行及房市具正面效益。另外，個人貸款部分則從2020年1月起實施。
2. 住宅貸款
在房市的住宅貸款方面，金管會規劃調整風險權數，可增加房貸金額，為房市的利多因素；根據台灣現行住宅貸款的風險權數之規範，主要分為自用35%與非自用75%；而根據巴塞爾委員會最新規定，則一律依房貸成數計算風險權數，並從2022年開始實施。國內多數房貸成數大約在六到八成之間，而若依國際新規定，自用貸款成數六到八成，適用的風險權數是30%，比國內現行規定35%低，修正後既可符合國際規定，亦對國內市場活絡有所助益。相關內容說明如下述。
(1).資本適足率的規範
資本適足率是指商業銀行資本充足程度的比率。根據《巴塞爾協議》，資本適足率的最低標準為「銀行資本和風險加權的總資產之間比率至少為8%」，其中，核心資本和風險加權的總資產之間比率至少為4%。亦即根據國際清算銀行(Bank for International Settlement，BIS)的銀行資本適足率(Capital Adequacy Ratio, CAR)規定，其是以銀行自有資本淨額除以其風險性資產總額而得的比率。而根據我國銀行法規定，銀行的資本適足比率必須達到8%，目的在規範金融機構操作過多的風險性資產，以確保銀行經營的安全性及財務健全性。
(2).房貸適用較低風險權數利於房市發展
財政部將銀行低於適足率的情形分不同程度處分，區分為8％、6％、4％、2％，除原本的限制盈餘分配外，增列限制其申設分支機構、限制其投資或開辦新業務、停止其部分業務，並強制其解除經理人職務等處分。若資本適足率低於2％，更將強制進行清理，或退出市場。金管會提出修正後，銀行承做房貸業務時，其資本適足率的風險權數降低，可減輕銀行增資壓力，並對房市有正面活絡意義，特定地區房價有看漲空間。
六.射亮2020年房市的穿雲箭
2019年，國內房仲業者預期該年的房市代表字為「亮」字，但誰才是點「亮」房市的穿雲箭?是政黨總統候選人?執政者的房市政策?還是總統頭家的選擇?茲簡述如下:
(一).政黨總統候選人
在當前藍綠對立明顯的政治環境中，2020年的兩黨總統候選人分別為民進黨的現任總統蔡英文，以及國民黨的現任高雄市長韓國瑜，前者為綠營尋求連任的總統，後者為藍營尋求更上一層樓的高雄市長；論權勢、權謀、資源、政黨屬性，蔡英文總統均高出韓國瑜市長甚多，論民調，蔡英文則是一路居高不下，且平均高出韓國瑜十個百分點以上，在不考量民心向背因素下，這是一場實力相差甚大的選戰。總統擁有全國資源的分配是執政者權力的表徵，民調則是執政者的另類表現，唯若是特定民調公司基於利益因素而為政黨所做的民調，或是已限定民調目標或範圍的民調，則其結果僅供參考，如2018年的九合一選舉之台中市長選舉之歷次民調中，十次民調皆是現任市長遙遙領先，唯選舉結果則反是。因此，在政黨政治扭曲的台灣社會中，在民意與民調難以畫上等號的判定上，民意是主流，民調僅供參考，亦即民心的向背才是影響選舉結果的重要因素。在此情境下，總統候選人的民意基礎、人格特質、政策執行能力，以及人民對政府施政的滿意度，才是影響政黨候選人能否競選成功的主要因素。
(二).政府的房市政策
2019年6月27日，金管會公布了「系統性重要銀行」名單，包括中國信託、國泰世華、台北富邦、兆豐銀行和合作金庫等五家銀行，而系統性重要銀行必須符合額外的資本適足率和監理要求，當市場風險急遽升高時，要扮演金融市場穩定的力量。同年7月30日，金管會通過國內第一批純網銀籌設許可；越二個月，金管會於9月11日又釋出不動產及銀行利多，宣布放寬銀行業兩大項資本規定，以及調整房貸風險，也就是推動銀行資本規定三大改革。根據金管會的試算，個人貸款放寬後，銀行平均資本適足率將從原本的14.08%提高到14.16%；房貸部分因房貸業務量大，其拉高資本適足率的效益更大，蓋因風險權數愈低，所估算的資本適足率就愈高，表示銀行可資動用的資金愈大，可減少銀行增資的壓力，並讓銀行更願意承做相關業務，包括不動產業、民眾未來跟銀行借房貸、消費性貸款等，對於房市的後續影響應為正向走勢。
(三).總統頭家的選擇
1996年，李登輝總統選舉時所用的口號是「人民是頭家」與「人民萬歲」，至今在各種選舉造勢場合或競選活動中依然盛行不墜，在還政於民的現代政治中，人民其實少有真正當家的機會，選舉口號或選前的政策利多僅供選前參酌，人民大多是在執政者的權勢下，自求多福地努力過生活，僅有在大選的前幾個月，人民才會有總統頭家的感覺，用自己手上唯一的選票，來表達支持某位總統候選人的做法，其個人成效極低，但若經由民意累積而成的選票則不可忽視。台灣在二十餘年的民主洗禮之過程中，選民大抵都可以判定誰是誰非，誰才是真正愛人民，誰才是對台灣這片土地有愛心的政黨，以及唯才是其所中意的總統候選人。當然，選舉前的利多政策最能讓撼動人心，並讓人民有感，而所有補助措施所構成的小確幸也最具說服力，因而形成每逢選舉期間，候選人為了接近人民或為表示能接地氣，因而逢廟必拜，遇人就握手，見孩子則高高抱起，選前百天的親民模式，已成為國內競選常用的花招，只是人民的眼睛愈來愈雪亮，選前的百日示好是否有效，人民權益被剝奪的傷痛是否在短期間內可被抺平，可能是見仁見智，唯有真正的民意，才能讓人民做相對正確的選擇，也唯有總統頭家的正確判斷，才能成就一位成功的候選人。
經由前述的分析，國人可試著想像這樣的畫面，即總統候選人手中拿著綁著「人格、政策、民意」的三色旗，在「總統候選人的人格特質」、「調整房貸風險的房市政策」、「真正民意的選擇基礎」的三色絲帶的飄揚中，瞄準射向「總統頭家」心口的那支穿雲箭，當可瞭解國內房市即將有一番亮麗前景，只是誰才是點燃2020年房市「亮」點的那支「穿雲箭」?應可從民心向背中窺之一二。
七.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出于本文的結論與建議如下述。
1. 2019年下半年，「穿雲箭」成為選舉語言，國內房市亦有轉好的趨勢，政府以法令修正來提升房市景氣的做法，其營造選舉利多應是重要的考量因素。
2. 在國內金融市場中，若因房貸風險權數改變而造成系統性風險與非系統性風險的增加，或使國內金融風險持續擴大，則國家的經濟發展極為不利。
3. 當前的房市變動之影響部分包括土地及商用不動產交易量增加、三房比重逐漸增加、房市買盤M型化影響置產意願、家戶購屋比上升，以及購屋以首購族、自住族、換屋族為主等。
4. 2019年9月，金管會公布銀行資本規定三大改革，包括住宅貸款、零售債權，以及內部評等法等，影響房市之後續發展甚大。
5.國內房仲業者預期2019年的房市代表字為「亮」字，但誰才是點亮2020年房市的那支「穿雲箭」，則須考量總統候選人的人格特質、政績表現、執政者的房市政策，以及總統的頭家之正確選擇。
6.在房市即將落底之際，建議潛在購屋人宜即早進駐房市，因為唯有在配合房市走勢的情況下，才能取得購屋的勝算優勢。
參考文獻
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一.前言
2019年6月，政治評論人黃暐瀚在「韓國瑜6月1日凱道誓師」後，曾提出「一支穿雲箭，千軍萬馬來相見」的名言，若以庶民的江湖義氣而論，「穿雲箭」象徵一種廣召天下英雄好漢的「信號」，有號召五湖四海兄弟前來相助之意涵；爾後，「一支穿雲箭，青天白日重現」便成為韓國瑜披上國民黨戰袍選總統的口語化宣傳，也是庶民選舉文化的一句順口溜。
另方面，在國內政治及房市逐漸轉趨活絡之際，房仲業者早在2019年元月，選擇2018年房市代表字為「轉」字的同時，便已預測爾後的房市應是一片光明亮麗的前景，因而預期2019年房市代表字是「亮」字；然而，在2019年僅剩一個月的時間裡，國內房市仍處於「亮」與「不亮」間徘徊留連，潛在購屋客亦在糢糊氛圍中，試圖在「亮」與「不亮」間尋找自己棲身的城堡，更重要的是大選在即，政府頒布的許多利多政策雖僅是顧及選票的短期小確幸，但也觸動了許多購屋人蠢蠢欲動的心境，而在2019年房市逐漸走俏之際，究竟誰才是點燃2020年房市「亮」字中的那一支「穿雲箭」？是政黨總統候選人的性格特質，政績表現，還是房貸風險權數改變的房市政策，亦或是人心向背所造成的預期心理，在政經局勢詭譎多變的台灣社會，實是耐人尋味。
2019年第4季，由於建商積極進駐土地市場，甚至搶購有限土地，主要是政策利多所帶來的房市預期，而依歷年房市之變化經驗及其走勢，若全台建物買賣移轉棟數接近30萬棟，就代表市場落底，若全年交易量可以超過38萬棟，則2019年的房市就是「亮」字的真正寫照，而總統頭家的選擇、房貸風險權數的改變、政府房市政策的調整，是否就是2020年的房市代表字「亮」的另一支「穿雲箭」呢，值得做進一步的分析。
二.房貸風險權數的改變
2019年，金融監督管理委員會要求國內五家經營規模相對較大的系統性重要銀行(the domestic systemically important banks,D-SIBs)必須在4年內，也就是2023年以前加計增提4%資本，拉高資本標準，對房市相對有利，但同時也導致系統性重要銀行及其金控公司都將面臨增資壓力，相關內容說明如下述。
(一).選舉與房市政策
2020年1月11日，台灣將舉行中華民國第十五任總統、副總統選舉，執政者為營造政治利多，2019年9月，金管會宣布將放寬銀行業有關不動產融資方面的兩大項資本規定，其中，房貸風險權數改依貸款成數計算，個人貸款適用較低風險權數的門檻從1,000萬元以下擴大到2,000萬元以下；由於銀行資本適足率上升，有助減少增資的壓力，並使銀行更願意承做相關業務，對房市交投有利。另外，房貸部分從2020年下半年開始實施，亦即2020年第3季起適用。由於國內房市已有轉好的趨勢，當此之際，政府以法令修正來提升房市景氣的做法，其正當性或正確性為何，雖見仁見智各有不同，唯若在房市由冷而逐漸轉熱的過程中，政府的改變房貸權數之時間公布，營造選舉利多應是重要的考量因素。
(二).風險權數
一般而言，銀行的風險主要來自各種貸款，以及其所持有的其他資產如各種不同證券等的資產；由於銀行所擁有的資產種類所涉及的風險程度不一，如一般貸款的風險高於住宅抵押貸款。因此，銀行監管單位為銀行不同類別的資產定出風險權數(risk weighting)，將風險權數乘以各類資產的帳面值，即可算出銀行的風險性資產(Risk-Weighted Assets)，再規定每家銀行的資本不得低於風險性資產的某個百分比，就構成了所謂的資本適足比率(Capital Adequacy Ratio)，亦即以銀行自有資本淨額除以其風險性資產總額而得的比率；依我國銀行法規定，銀行的資本適足比率必須達到8%，目的在規範金融機構操作過多的風險性資產，以確保銀行經營的安全性及財務健全性。另外，風險權數由0至100%，一般標準是現金及對政府的短期放款，其風險權數為0，即不需要為這種風險極低的資產持有資本，住宅抵押貸款的權數為50%，一般貸款權數為100%。
(三).房貸風險權數
在銀行的融資過程中，「風險權數」攸關銀行計提資本多寡，權數愈高、銀行資金成本愈高，銀行就會縮減放款，或是降低貸款成數，反之則會增加放款。因此，房貸風險權數一旦降低，等同擴增銀行的放款量數，房貸業務相對容易，有助銀行增加房貸放款的意願，或是更有餘力去承做高風險的放款，如中小企業或是海外放款等，藉以拉高利差，不僅可以提升銀行的獲利能力，而且有助於股價的表現。另外，依現行金融法令規定，銀行操做自用住宅放款適用35%的風險權數，非自用住宅為75%；而根據巴塞爾委員會的最新規定，一律依房貸成數計算風險權數，且從2022年實施。
(四).房貸風險權數與房市
在銀行的房貨業務之運作中，由於房貸風險權數的改變與提升國內的房市交投有關，亦與市場投資風險有關；近幾年中，由於國內房價偏高，人民所得的增加遠低於房價的漲幅，房價所得比居高不下，而房貸風險權數的改變，可以增加金融機構承做房屋貸款的意願，並提升國內的房市交投，為促進房市利多的重要因素。
(五).風險難以規避
在市場的各類投資中，不論是實質投資或金融投資，任何投資都會有風險，有些風險可以利用分散投資方式來加以規避，有些則難以避免，前者如非系統風險(Unsystematic Risk)，後者如系統性風險(Systematic risk)，其中，又以系統性風險更為重要，影響也更大。由於系統性風險為市場風險或不可分散風險，是不能通過資產組合而消除的風險，也是影響所有資產變動的風險，如戰爭、政權更迭、金融危機、自然災害、總體政策調整…等所造成的風險。又若因房貸風險權數的改變而造成系統性風險與非系統性風險的增加，或使國內金融風險持續擴大，則國家經濟發展堪慮。
整體而言，國內房市政策是影響房市變化的重要因素，唯其擬定與施行之間仍必須考量由誰推動(人)、何時推動(時)、何處推動(地)，以及如何推動(物)等的問題，當此之際，必須先瞭解當前的房市變動情形，才能進一步考量人、時、地、物等的配合問題。
三.房市變動分析
瞭解房市的當前變化與走勢，是投資人考量是否介入房市的重要因素，亦可用以判斷當前政府是否有必要經由法令變動方式來達到提升景氣之目的，可分為下列幾個部分來加以說明。
1.土地及商用不動產交易量增加
根據戴德梁行及其他商用不動產調查商仲的統計，2019年國內房市的土地、商用不動產第三季為大幅成長走勢，其中，又以商用不動產在京華城的標出單季交易金額達621億元為最高，並創下最近八年以來(35季)單季交易額的新高紀錄。另外，土地交易額為615億，且2019年前三季累積逾2000億元，已經超越過去六年(2012-2018)每一年的年度交易總額。
根據高力國際集團(Colliers International Group Inc.)所發布的「2019年第三季商用不動產調查」資料，2019年前三季商用不動產累積交易總額約1157億元。其中，第三季工業不動產包括廠房、廠辦等買氣也熱絡，累計交易金額約113.4億元，占整體比重約18%，商辦交易總額則約75.1億元，占比約12%；而主要買家是建商，其買進土地總額約502億元，占整季交易比重超過8成，買進土地使用分區主要是住宅區、商業區、工業區的土地，而其購買目的主要是以投資為主，包括不動產投資信託(Real Estate Investment Trust, REITs)、投資或資產管理公司、製造業、金融保險等，預計2019年全年交易額可創下歷史新高紀錄。
2.房市買盤M型化
M型社會或極端社會(M-Form Society；M-shaped Society)是日本趨勢學家大前研一在其《中下階層的衝擊》一書中所提出M型社會，描述日本社會由原來以中產階級為社會主流，轉變為富裕與貧窮兩個極端，而中產階級則逐漸消失，這個概念亦被形容台灣與香港等地的21世紀初期之社會現況。由於高房價及薪資未明顯提升，不僅房地產品愈來愈往M化發展，購屋客也同樣出現M化現象，就是預算有限的首購族之擁有房子，以及預算寬裕的換屋族之長期置產等兩者並行；前者受限薪資所得未明顯提升，購屋追求高CP值(指性價比price-performance ratio)或價格效能，或性能和價格的比例(cost-performance ratio)影響，後者因資金充裕，以優質品牌建商或特殊型產品為標的。換言之，前者因為預算有限的首購戶是房市復甦主要買盤，由於此類客戶受制於高房價且薪資未明顯提升，資金相對有限，低單價、低總價建案就成為首購族的重點產品；後者講究建案本身的「產品力」，只要房屋具有獨特性，且建商品牌有實力等特點，產品就能滿足換屋族的長期置產意願。
3.家戶購屋比上升
一般而言，「家戶購屋比」是指100戶的家庭有多少戶買房子？其估算式為：家戶購屋比＝房屋移轉棟數／總家庭戶數× 100%。家戶購屋比率愈高，表示民眾購屋的意越強；家戶購屋比率愈低，表示民眾購屋意願愈弱。因此，建商會根據家戶購屋比的高低而轉往購屋意願較高的區域推案。
根據信義房屋的統計，2019年的家戶購屋比中，六都買氣都有上升的走勢，若以區域來觀察，以桃園買氣最強，2019年前三季每千戶人家共有34.4戶購屋，其次為台中市，每千戶人家有31.6戶購屋，第三則是新北市，每千戶人家有27.7戶購屋，而家戶購屋比最低的是台北市，每千戶人家僅19.2戶購屋，反應北市交易低量，且房價仍是一般雙薪家庭難以跨越的門檻；至於成長最多的則是高雄市，家戶購屋比從2018年前三季的每千戶22.2戶購屋，增加為2019年同期的25.3戶購屋，成長幅度超過一成(13.96%)，亦為六都之冠。雖然每個區域的市場規模不相同，但若以區域內家戶數為基準，可更準確地看出市場的相對買氣。
整體而言，2019年六都房市買氣持續回升，前三季家戶購屋比2.70%，高於去年同期2.53%。有關2019年第三季的六都家戶購屋比之比較，可參閱表1的說明。
表1 2019年第三季六都家戶購屋比比較表 單位：戶；%
| 區域 | 2019移轉數 | 家戶數 | 2019家戶購屋比 | 2018家戶購屋比 | 備註 |
| 台北 | 20353 | 1059212 | 1.92 | 1.90 | 上升0.02 |
| 新北 | 43653 | 1577188 | 2.77 | 2.71 | 上升0.06 |
| 桃園 | 28226 | 820261 | 3.44 | 3.17 | 上升0.27 |
| 台中 | 31067 | 982560 | 3.16 | 2.91 | 上升0.25 |
| 台南 | 17177 | 694260 | 2.47 | 2.30 | 上升0.17 |
| 高雄 | 27998 | 1107397 | 2.53 | 2.22 | 上升0.31 |
| 六都總計 | 168474 | 6240878 | 2.70 | 2.53 | 上升0.17 |
4.房型需求由小而大
2019年前3季，大台北預售屋建案可售戶數以兩房型以下的小宅為主要需求，占比約達五成( 48.54%)，三房型所占比率約為四成(42.39%)，唯前者年增率約下降5%，後者則增加約6%，而四房型的比重占比不到1成則未有太大改變。主要因房市景氣回暖，換屋族買盤增加，建案大幅增加三房比重，導致以小宅比重為主的房市快速下滑。根據住展雜誌的統計，2019年前3季，大台北預售屋建案可售戶數為17421 戶，其中，以兩房型以下的小宅為最大宗，計有8456 戶(48.54%)、三房型則有7384 戶(42.39%)、4房以上大坪數住宅供給量僅有1581戶(9.08%)。
大台北預售屋建案三房型所占比率增加，主要因購買三房型客層以中產家庭或換屋族群為主，其大多已有自己的房子，當房價止跌反彈，換屋族群的潛在需求便逐漸化為買盤。2019年，三房所占比率已超過4成，若與2017 年的歷史低點相比，便可發現三房型所占比率的增幅已超過一成(12%)。此外，北市前三季雖然推案量減縮，但三房供給量前三季累計已達1246戶，已超越2018全年1202戶的3.66%；另方面，建商也因為三房的需求上升，因而更積極規劃三房產品，使得三房供給量與市占率明顯走高。
五.政府房市政策
一般而言，政府房市政策是影響房地產去化的重要因素，特別是有關資金的調度與配置，其影響更為明顯，茲以金管會於2019年9月所公布的銀行資本規定三大改革為例，並以房市中的住宅貸款做為說明。
1.銀行資本規定三大改革
2019年9月，金管會釋出不動產及銀行利多因素，推動住宅貸款、零售債權、信用風險可採用內部評等法等銀行資本規定三大改革，並宣布即將放寬銀行業兩大項資本規定，其中，房貸風險權數改依貸款成數計算，個人貸款適用較低風險權數的門檻從1,000萬元以下擴大到2,000萬元以下；由於銀行資本適足率上升，有助減少增資的壓力，並使銀行更願意承做相關業務。另外，房貸部分跟進國際作法，依房貸成數計算風險權數，並分為六級，自用20%-70%；非自用30%-105%，從2020年下半年開始實施，亦即2020年第3季起適用；由於風險權數降低，有助銀行承做更多房貸業務，對銀行及房市具正面效益。另外，個人貸款部分則從2020年1月起實施。
2. 住宅貸款
在房市的住宅貸款方面，金管會規劃調整風險權數，可增加房貸金額，為房市的利多因素；根據台灣現行住宅貸款的風險權數之規範，主要分為自用35%與非自用75%；而根據巴塞爾委員會最新規定，則一律依房貸成數計算風險權數，並從2022年開始實施。國內多數房貸成數大約在六到八成之間，而若依國際新規定，自用貸款成數六到八成，適用的風險權數是30%，比國內現行規定35%低，修正後既可符合國際規定，亦對國內市場活絡有所助益。相關內容說明如下述。
(1).資本適足率的規範
資本適足率是指商業銀行資本充足程度的比率。根據《巴塞爾協議》，資本適足率的最低標準為「銀行資本和風險加權的總資產之間比率至少為8%」，其中，核心資本和風險加權的總資產之間比率至少為4%。亦即根據國際清算銀行(Bank for International Settlement，BIS)的銀行資本適足率(Capital Adequacy Ratio, CAR)規定，其是以銀行自有資本淨額除以其風險性資產總額而得的比率。而根據我國銀行法規定，銀行的資本適足比率必須達到8%，目的在規範金融機構操作過多的風險性資產，以確保銀行經營的安全性及財務健全性。
(2).房貸適用較低風險權數利於房市發展
財政部將銀行低於適足率的情形分不同程度處分，區分為8％、6％、4％、2％，除原本的限制盈餘分配外，增列限制其申設分支機構、限制其投資或開辦新業務、停止其部分業務，並強制其解除經理人職務等處分。若資本適足率低於2％，更將強制進行清理，或退出市場。金管會提出修正後，銀行承做房貸業務時，其資本適足率的風險權數降低，可減輕銀行增資壓力，並對房市有正面活絡意義，特定地區房價有看漲空間。
六.射亮2020年房市的穿雲箭
2019年，國內房仲業者預期該年的房市代表字為「亮」字，但誰才是點「亮」房市的穿雲箭?是政黨總統候選人?執政者的房市政策?還是總統頭家的選擇?茲簡述如下:
(一).政黨總統候選人
在當前藍綠對立明顯的政治環境中，2020年的兩黨總統候選人分別為民進黨的現任總統蔡英文，以及國民黨的現任高雄市長韓國瑜，前者為綠營尋求連任的總統，後者為藍營尋求更上一層樓的高雄市長；論權勢、權謀、資源、政黨屬性，蔡英文總統均高出韓國瑜市長甚多，論民調，蔡英文則是一路居高不下，且平均高出韓國瑜十個百分點以上，在不考量民心向背因素下，這是一場實力相差甚大的選戰。總統擁有全國資源的分配是執政者權力的表徵，民調則是執政者的另類表現，唯若是特定民調公司基於利益因素而為政黨所做的民調，或是已限定民調目標或範圍的民調，則其結果僅供參考，如2018年的九合一選舉之台中市長選舉之歷次民調中，十次民調皆是現任市長遙遙領先，唯選舉結果則反是。因此，在政黨政治扭曲的台灣社會中，在民意與民調難以畫上等號的判定上，民意是主流，民調僅供參考，亦即民心的向背才是影響選舉結果的重要因素。在此情境下，總統候選人的民意基礎、人格特質、政策執行能力，以及人民對政府施政的滿意度，才是影響政黨候選人能否競選成功的主要因素。
(二).政府的房市政策
2019年6月27日，金管會公布了「系統性重要銀行」名單，包括中國信託、國泰世華、台北富邦、兆豐銀行和合作金庫等五家銀行，而系統性重要銀行必須符合額外的資本適足率和監理要求，當市場風險急遽升高時，要扮演金融市場穩定的力量。同年7月30日，金管會通過國內第一批純網銀籌設許可；越二個月，金管會於9月11日又釋出不動產及銀行利多，宣布放寬銀行業兩大項資本規定，以及調整房貸風險，也就是推動銀行資本規定三大改革。根據金管會的試算，個人貸款放寬後，銀行平均資本適足率將從原本的14.08%提高到14.16%；房貸部分因房貸業務量大，其拉高資本適足率的效益更大，蓋因風險權數愈低，所估算的資本適足率就愈高，表示銀行可資動用的資金愈大，可減少銀行增資的壓力，並讓銀行更願意承做相關業務，包括不動產業、民眾未來跟銀行借房貸、消費性貸款等，對於房市的後續影響應為正向走勢。
(三).總統頭家的選擇
1996年，李登輝總統選舉時所用的口號是「人民是頭家」與「人民萬歲」，至今在各種選舉造勢場合或競選活動中依然盛行不墜，在還政於民的現代政治中，人民其實少有真正當家的機會，選舉口號或選前的政策利多僅供選前參酌，人民大多是在執政者的權勢下，自求多福地努力過生活，僅有在大選的前幾個月，人民才會有總統頭家的感覺，用自己手上唯一的選票，來表達支持某位總統候選人的做法，其個人成效極低，但若經由民意累積而成的選票則不可忽視。台灣在二十餘年的民主洗禮之過程中，選民大抵都可以判定誰是誰非，誰才是真正愛人民，誰才是對台灣這片土地有愛心的政黨，以及唯才是其所中意的總統候選人。當然，選舉前的利多政策最能讓撼動人心，並讓人民有感，而所有補助措施所構成的小確幸也最具說服力，因而形成每逢選舉期間，候選人為了接近人民或為表示能接地氣，因而逢廟必拜，遇人就握手，見孩子則高高抱起，選前百天的親民模式，已成為國內競選常用的花招，只是人民的眼睛愈來愈雪亮，選前的百日示好是否有效，人民權益被剝奪的傷痛是否在短期間內可被抺平，可能是見仁見智，唯有真正的民意，才能讓人民做相對正確的選擇，也唯有總統頭家的正確判斷，才能成就一位成功的候選人。
經由前述的分析，國人可試著想像這樣的畫面，即總統候選人手中拿著綁著「人格、政策、民意」的三色旗，在「總統候選人的人格特質」、「調整房貸風險的房市政策」、「真正民意的選擇基礎」的三色絲帶的飄揚中，瞄準射向「總統頭家」心口的那支穿雲箭，當可瞭解國內房市即將有一番亮麗前景，只是誰才是點燃2020年房市「亮」點的那支「穿雲箭」?應可從民心向背中窺之一二。
七.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出于本文的結論與建議如下述。
1. 2019年下半年，「穿雲箭」成為選舉語言，國內房市亦有轉好的趨勢，政府以法令修正來提升房市景氣的做法，其營造選舉利多應是重要的考量因素。
2. 在國內金融市場中，若因房貸風險權數改變而造成系統性風險與非系統性風險的增加，或使國內金融風險持續擴大，則國家的經濟發展極為不利。
3. 當前的房市變動之影響部分包括土地及商用不動產交易量增加、三房比重逐漸增加、房市買盤M型化影響置產意願、家戶購屋比上升，以及購屋以首購族、自住族、換屋族為主等。
4. 2019年9月，金管會公布銀行資本規定三大改革，包括住宅貸款、零售債權，以及內部評等法等，影響房市之後續發展甚大。
5.國內房仲業者預期2019年的房市代表字為「亮」字，但誰才是點亮2020年房市的那支「穿雲箭」，則須考量總統候選人的人格特質、政績表現、執政者的房市政策，以及總統的頭家之正確選擇。
6.在房市即將落底之際，建議潛在購屋人宜即早進駐房市，因為唯有在配合房市走勢的情況下，才能取得購屋的勝算優勢。
參考文獻
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