摘要
2019下半年，國內房市相對活絡，房屋移轉棟數再創新高，加上大選前的利多因素，房市榮景可期，房地產業者已迫不及待地推出2019年的房市代表字為「亮」，唯業者與消費者之間對於「亮」點可能有不同的解讀方式。國內房房市受房市傳統旺季，以及大選前利多之買盤出籠等刺激影響，國銀房貸餘額與建築融資餘額同時創下歷史新高，顯示房市買氣暢旺，建商對房市前景頗具信心，未來房市看漲。另外，根據人口及住宅普查為基本國勢調查，國內「一人戶」或「單身家戶」有增加的情形，源於單身不婚、人口老化、節稅、學區設籍等因素有關；經濟條件較差者，一人戶較多的縣市以澎湖縣、基隆市、台東縣為最多；經濟條件較佳者，以雙北市為代表，且全台灣平均每三戶就有一戶是一人戶。另外，一人戶的數量增加，代表所需的房屋數愈多，也為當前急需增加購屋者的房地產帶來新的商機，在當前房市中，除了小宅與「一人戶」的需求持續增加之外，能提供獨居更多元服務的大型社區，也愈來愈受到消費者的重視，且都會區老舊住宅都更、危老改建也將會持續升溫，亦為2019年房市「亮」點。
關鍵詞 一人戶 小宅 人口老化
一.前言
2019下半年，國內房市續承上半年之活絡走勢，不僅房屋移轉棟數再創新高，且與房市景氣相關的財務指標如房貸、建融、建貸等金融活動亦屢創新局，加上大選在即的政策利多因素，房市走高，顯示當前國內房市景氣確實有相對活絡的情形，因此，僅管時序甫進入2019年下半年，但房地產業者已迫不急待地推出2019年的房市代表字為「亮」，唯其亮點為何，業者與消費者之間可能有不同的解讀方式。
國內房市雖有逐漸復甦的趨勢，唯在房屋租賃市場中，仍存在著令人詬病卻又難以適當解決的問題，主要因都會區的房租偏高，造成台北市的市民居住大不易，以及東區商圈逐漸没落的情形，特別是剛出校門的社會新鮮人因薪資偏低，房租占所得的比例超過一半以上，沒有足夠的所得收入用以提高其生活水準，造成年青人不婚、不生、不養的現象日愈嚴重，亦是國內人口結構老化與少子化影響房市發展的重要因素。
另方面，所得偏低與房價偏高的結果，也帶來房市對小宅的需求的增加，特別是「蟻居房」與「一人戶」或「單身家戶」愈來愈多的現象日愈明顯，前者是都會區內房租偏高所引起；後者是因人口往都會地區集中所引發的青年人外流現象。另方面，國內大選即將正式展開，飽受責難的執政者為挽救選情，因而各種利多政策在選前大量釋放，其中，為解決房租偏高對年輕族群的生活壓力，也為吸引即將來臨的大選之選票，政府頻出房市利多，於是有房租補貼政策的產生，並對年青及育有小孩族群的房租補助津貼，亦可視為是執政黨為求勝選而實施的政策性買票之常用選舉策略，唯其影響如何，仍有待進一步的觀察。
二.房市變動分析
2019年上半年，有關房市變動情形，可分為下列幾個部分來加以說明。
1.房市移轉棟數增加
一般而言，房市景氣與否，可以從房市的移轉棟數之變化來加以觀察，移轉棟數愈多，表示房市交易活絡，反之則房市景氣不佳；近期中，國內房房市買氣逐漸增溫，六都買賣移轉棟數約2.2萬棟，創最近五年來同期新高。主要是受房市傳統旺季，以及大選前買盤出籠等刺激的影響，包括台中、台北、桃園的月增率及年增率均呈上揚走勢；由於自2019年農曆年後，自住客看屋人潮不斷，加上329檔期、520檔期建商銜接衝刺推案，明顯帶動整體民眾購屋的氛圍；事實上，同年3月及4月，移轉棟數已是最近五年同期的新高，5月及6月持續走旺，年增7.8%，主要因房價止跌後趨於穩定，加上遞延買盤回流帶動交易量回升，也帶動移轉棟數明顯上升情形。
若進一步加以觀察，則根據內政部及六都地政局的統計可以發現，在2019年5月的買賣移轉棟數中，若從移轉棟數的量數來觀察，以新北市的5598棟，占六都的四分之一以上為最高(25.46%)，而以台南市的2216棟，占比約一成(10.08%)為最少；若以月增加率來觀察，以台中市4,141棟，月增率達25.6%為最高，台北市2,743棟，月增率22.4%居次，而以台南市的月增率7.3%為最少，高雄市則是不增反降，月增率為-2.2%；唯若從年增率來觀察，則以高雄市的15.7%為最高，台南市的1.2%為最低；亦即在六都的買賣移轉棟數中，雖六都的變化都呈上揚走勢，且漲勢幅度各有不同，唯若與去年同期相比，六都的買賣移轉量全面成長，顯示當前國內房市走勢確實有上揚的情形。有關臺灣六都房市買賣移轉棟數比較，可參閱表1的說明。
表1 臺灣六都房市買賣移轉棟數比較表 單位：棟；%
資料來源：1.內政部統計處 2.作者估算整理。
說明：()內的數字為六都買賣移轉棟數的占比。
2.房貸與建融再創新高
2019年上半年，由於房市的移轉棟數再創新高，顯示當前房市交投活絡，而這種房市景氣熱絡的情形，亦可從建築業的資金融資之變化來加以驗證或觀察；2019年6月，根據中央銀行公布的統計資料，5月國銀房貸餘額與建築融資餘額分別增至7兆1,001億元及1兆9,244億元，同時創下歷史新高，其中，象徵房市買氣的國銀房貸餘額之年增率為5.1%，是最近八年或自2011年7月以來的新高，顯示不僅房市買氣暢旺，建商也對房市前景深具信心，並積極推案或促銷餘屋，亦即房市交易熱絡，促使房貸餘額成長率明顯上升。唯象徵首購族購屋需求的青年安心成家房貸，其占全體房貸餘額的比重則有下滑的情形(如2019年元月為9.3%，5月降為9.1%)，主要因銀行積極推動房貸業務，並以社會菁英或軍公教為主要訴求，有些房貸專案利率與青年安心房貸相同，且條件更為合理。
另外，建商推案的主要信心指標為建築融資，其5月餘額為1兆9,244億元，年增率將近一成(9.6%)，其增幅亦為2012年9月以來的最高。又因建築融資年增率大幅增加，而建築貸款用途並不完全是用於蓋房子，還包括建築業的周轉金融資，或建商整地、促銷餘屋，以及相關人員的特別支出或公司的銷管費用等，因此，在房市景氣回溫的帶動下，建商加強促銷活動，除新成屋之外，也加強出清餘屋。
3.房地產仍為投資人青睞
2019年下半年，隨著房市回穩以及美中貿易戰的升高，人民對投資的選擇標的亦發生改變，而房地產成為投資人的重要選擇標的；根據永慶房產所做的2019年第三季房產趨勢調查，發現人民的首選投資工具仍以房地產居第一位，其占比超過三成(34%)，比2018年同期約增加3%，其次依序為黃金(23%)與定存(20%)。另外，有將近七成的民眾(67%)有意願投資房地產收租，創近三年的新高，且七大都會區有意願的投資人都偏好住宅收租產品，占比都在67%以上，其次為店面，占比約二成。亦即在各種產品中，住宅收租產品最受青睞，近將近七成的投資民眾會優先選擇住宅，亦即住宅投資為國人較佳選擇。
三.一人戶與房市
根據行政院立主計總處的人口及住宅普查常用統計指標編算概念，有關「一人戶」或一人一戶的社會現象，可利用人口及住宅普查的常用統計指標，以及其與房市的關係，可分為下列幾個部分來說明。
(一).人口及住宅普查
人口及住宅普查是政府每10 年舉辦一次的基本國勢調查，於普查標準日符合普查對象定義的宅、戶及人，都是受查的對象，由政府指派的普查員，依普查區所列範圍全面清查，蒐集到的資料，經過彙整統計後，可以了解全國人口之質量、家庭結構、就學、就業及住宅使用狀況，以供為國家研訂施政計畫、規劃國家建設發展之主要參考依據。
(二).宅
根據人口及住宅普查的定義，所謂宅是指人民生活的住宅，包括有人居住住宅、無人居住但供其他用途之住宅、無人居住且不供其他用途之住宅、有人居住之其他房屋以及有人居住之其他處所。簡述如下。
1.住宅
住宅係指專供一戶或多戶家庭居住為目的，且具有獨立之出入通道及住宅設備之房屋，如公寓、大廈、別墅、機關團體之眷舍等。
2.有人居住之其他房屋
有人居住之其他房屋係指非供家庭居住為目的，但有人經常居住之房屋；如 旅館、宿舍、醫院、百貨公司、電影院、寺廟…等。
3.有人居住之其他處所
有人居住之其他處所係指有人經常居住，但非屬房屋之其他蔭蔽處所；如洞穴、拖車、帳棚、船舶、車廂及地下道等。
(三).戶
根據戶藉法第三條之挸定，戶籍登記以戶為單位。在一家或同一處所，同一主管人之下共同生活，或經營共同事業者為一戶，以家長或主管人為戶長；單獨生活者，得為一戶並為戶長，且一人同時不得有二戶籍。一般而言，戶包括普通住戶及非普通住戶，說明如下。
1.普通住戶
普通住戶係以家庭份子為主體之共同生活戶（無論是否居住於住宅內），在同 一處所同一主持人之下共同生活之親屬，以及戶內受僱人與寄居人所組成之戶。另外，依戶之定義，主要可區分為四種家庭型態，即：
(1).核心家戶
係指由夫婦或夫婦及未婚子女或夫（或婦）及未婚子女組成之家戶。
(2).複合家戶
係指由祖父母、父母及未婚子女或父母，以及已婚子女或祖父母及未婚孫子女組成之家戶。
(3).單身家戶
係指普通住戶之戶內只有一人之家戶。
(4).其他家戶
係指普通住戶中不屬上列三種型態之家戶。
2.非普通住戶
非普通住戶係以2人(含)以上之非家庭份子（無親屬關係之成員）為主體，在 同一主持人或主管人之下，聚居且共同生活，如安養中心、醫療院所、宿舍(單身、 學生等)、教堂、寺廟或旅館…等其他房屋或處所之住戶。
(四).一人戶
經由前述的說明，可知所謂一人戶是指人口及住宅普查中的單身家戶；因此，一人戶是指一戶人家只有一個人，如一個家庭中只有一個人居住；或某人與子女父母分開居住，並單獨成戶，就是「一人戶」，或一人一戶，或「單身家戶」。
(五).一人戶的背景因素
在現代社會中，一人戶增加，主要因在都會區中，一人戶與單身不婚、人口老化、節稅、學區設籍等因素有關；在偏鄉地區，主要是人口外移和人口老化與少子化所造成，小孩到都會區工作，老伴過世，就會形成一人獨居現象，並形成一人戶。2019年上半年，由於家戶人口數持續減少，預估家戶數會增加至1,050萬戶，除了家戶人口將降至平均2.2人，「一人戶」也持續增加。
另外，若以一人一戶較多的縣市來觀察，則以澎湖縣的四成為最高(40.0%)，次為基隆市(37.1%)與台東縣(36.0%)；若進一步觀察，便可發現一人一戶占比愈高的縣市，其經濟發展會呈現兩種極端情形，一種是指「一人戶」的數字愈高，該地區的經濟發展愈佳，因而吸引大量的就業人口進住，唯因都會地區的生活費用相對偏高，在所得未能有效提升的情況下，一則無力購買都會區域中的高價房，二則沒有足夠的所得可以娶親並養家，造成獨身人口愈來愈多，並以購買套房或一廳一房的小宅為主要訴求，同時導致「一人戶」的數量相對較高，此一現象以雙北市為代表；另一種是指該地區因為經濟發展條件不佳，就業機會相對不足，青壯年無法在故鄉久留，因而遷往能提供更多就業機會的都會區，留下的僅是老人家駐守家園，而隨著人口的老化，一旦另一半離開，就成為一人一戶的情形，自行生活渡餘生，這種情形以離島的澎湖縣最為顯著，次為區位相對偏遠，且缺少就業機會的基隆市與台東縣等。
(六).一人戶的家數增加
隨著國內人口老化與少子化現象日愈嚴重，以及傳統孝道的日漸式微，國人獨居情況愈來愈普遍；根據內政部統計，2018年第4季，全台灣「一人戶」的數量達287萬戶，占全國總戶數約33%，等於全國每三戶就有一戶是「一人戶」。若以六都的人口結構來觀察，則以台北市的一人一戶占比超過三成半為最高(35.9%)，其次為新北市與高雄市，二者的占比分別為35.4%與35.1%，亦是超過全國平均(32.9%)的兩個都會區。
根據內政部每季公布的住宅統計彙報資料，2018年第四季，全台一人家戶數達287.7萬戶，較2012年增加42萬戶，占比從2012年的29.9%上升到2018年第四季的32.9%，增加3%，亦即全台灣平均每三戶就有一戶是一人一戶。
全台一人一戶占比最高者為彭湖縣，計有1.6萬戶，占比達四成(40.0%)，亦即每十戶就有四戶為一人一戶；次為基隆市的37.1%，再次為台東的36%。又六都中，以新北市一人一戶達55.3萬戶最多，台南市21.6萬戶為最少，占比則以台北市的35.9%為最高，台中市的28.7%為最小。有關台灣及六都一人戶家數及其占比之比較，可參閱表2的說明。
表2台灣及六都一人戶家數及其占比比較表 單位：%
資料來源：1.內政部 2.作者整理。
(七).一人戶為房市新「亮」點
在國內房地產市場中，若從房地產銷售的觀點，一人戶的數量增加，代表所需的房屋數愈多，也為當前急需增加購屋者的房地產帶來新的商機，亦即房市中的新「亮」點，因此，在當前房市中，除了小宅需求持續增加以外，能提供通用無障礙住宅，並有商業設施，且能提供獨居更多元服務的大型社區，也愈來愈受到消費者的歡迎，亦即在2019年的房市中，除有房屋移轉棟數增加、土建融再創新高、大選前的政策利多…等為當年房市「亮」點之外，「一人戶」或「單身家戶」的增加，亦可視為是2019年房市的新「亮」點。
觀其緣由，台灣房市在最近幾年中，受一人一戶增加影響，房地產市場小坪數住宅數快速增加，可以提升房市的交易量，又因在「一人戶」中，獨居老人占有率相對較高，考量老人起居生活的方便性，未來無障礙住宅的需求也會愈來愈受歡迎。另外，獨居者對生活方便性要求高，而與日常生活有關的超市、餐廳、便利商店、洗衣房、健身房、圖書館…等商業設施的大型社區，也會獲得更多的青睞，是促使房市交投活絡的重要影響因素。另外，由於單身者偏好住在都會區，都會區老舊住宅都更、危老改建也將會持續升溫。
(八).一人戶為房地產投資新標的
國人投資標的以作為租賃的房地產為主，則以當前較受租屋人歡迎的小宅或「蟻居房」，都是較佳的選擇，而在一人戶愈來愈多的情況下，房地產投資人的選擇標的應會以「一人戶」需求為主要考量因素之一；另外，在投資人對於租金報酬率的期待值方面，有一成民眾只要投報率1.5%-2%就考慮投資，約五成民眾期待2%-3%，另外，約四成左右民眾要求3%以上才會投資，在此情況下，「一人戶」的房地產需求增加，可視為是2019年房市的「亮」點之一。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2019下半年，國內房市相對活絡，房屋移轉棟數再創新高，因此，僅管時序甫進入2019年下半年，但房地產業者已推出2019年的房市代表字為「亮」，唯其亮點為何，業者與消費者之間可能有不同的解讀方式。
2.國內房房市受房市傳統旺季，以及大選前買盤出籠等刺激的影響，國銀房貸餘額與建築融資餘額同時創下歷史新高，顯示房市買氣暢旺，建商對房市前景深具信心。又因建築融資年增率大幅增加，未來房市看漲。
3.人口及住宅普查為基本國勢調查，可以了解全國人口之質量、家庭結構、就學、就業及住宅使用狀況，其中，所謂宅是指人民生活的住宅，包括有人居住住宅、無人居住但供其他用途之住宅、無人居住且不供其他用途之住宅、有人居住之其他房屋以及有人居住之其他處所。
4.戶籍登記以戶為單位，同一主管人之下共同生活，或經營共同事業者為一戶，且一人不得同時有二戶籍。其中，單身家戶或一人戶增加，主要與單身不婚、人口老化、節稅、學區設籍等因素有關；經濟條件較差者，一人戶較多的縣市以澎湖縣的四成為最高，次為基隆市與台東縣；經濟條件較佳者，以雙北市為代表。另外，全台灣平均每三戶就有一戶是一人戶。
5.在房地產銷售中，一人戶的數量增加，代表所需的房屋數愈多，也為當前急需增加購屋者的房地產帶來新的商機，成為房市新「亮」點，在當前房市中，除了小宅需求持續增加以外，能提供獨居更多元服務的大型社區，應也會愈來愈受到消費者的重視，且都會區老舊住宅都更、危老改建也將會持續升溫，亦為2019年房市新「亮」點。
參考文獻
謝明瑞(2011)，台灣人口老化與住宅政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，論青年一成自備款購屋政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，論「美化市容與居住安全」的都更政策-論一坪換一坪的都更政策，卓越雜誌391期，2018年11月。
謝明瑞(2019)，由房市變化探討購屋時機，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，2019年臺灣房市呈現「亮」點，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，租屋補貼無濟於事，聯合報民意論壇，2019年6月24日。
謝明瑞(2019)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌專欄。7月1日。
2019下半年，國內房市相對活絡，房屋移轉棟數再創新高，加上大選前的利多因素，房市榮景可期，房地產業者已迫不及待地推出2019年的房市代表字為「亮」，唯業者與消費者之間對於「亮」點可能有不同的解讀方式。國內房房市受房市傳統旺季，以及大選前利多之買盤出籠等刺激影響，國銀房貸餘額與建築融資餘額同時創下歷史新高，顯示房市買氣暢旺，建商對房市前景頗具信心，未來房市看漲。另外，根據人口及住宅普查為基本國勢調查，國內「一人戶」或「單身家戶」有增加的情形，源於單身不婚、人口老化、節稅、學區設籍等因素有關；經濟條件較差者，一人戶較多的縣市以澎湖縣、基隆市、台東縣為最多；經濟條件較佳者，以雙北市為代表，且全台灣平均每三戶就有一戶是一人戶。另外，一人戶的數量增加，代表所需的房屋數愈多，也為當前急需增加購屋者的房地產帶來新的商機，在當前房市中，除了小宅與「一人戶」的需求持續增加之外，能提供獨居更多元服務的大型社區，也愈來愈受到消費者的重視，且都會區老舊住宅都更、危老改建也將會持續升溫，亦為2019年房市「亮」點。
關鍵詞 一人戶 小宅 人口老化
一.前言
2019下半年，國內房市續承上半年之活絡走勢，不僅房屋移轉棟數再創新高，且與房市景氣相關的財務指標如房貸、建融、建貸等金融活動亦屢創新局，加上大選在即的政策利多因素，房市走高，顯示當前國內房市景氣確實有相對活絡的情形，因此，僅管時序甫進入2019年下半年，但房地產業者已迫不急待地推出2019年的房市代表字為「亮」，唯其亮點為何，業者與消費者之間可能有不同的解讀方式。
國內房市雖有逐漸復甦的趨勢，唯在房屋租賃市場中，仍存在著令人詬病卻又難以適當解決的問題，主要因都會區的房租偏高，造成台北市的市民居住大不易，以及東區商圈逐漸没落的情形，特別是剛出校門的社會新鮮人因薪資偏低，房租占所得的比例超過一半以上，沒有足夠的所得收入用以提高其生活水準，造成年青人不婚、不生、不養的現象日愈嚴重，亦是國內人口結構老化與少子化影響房市發展的重要因素。
另方面，所得偏低與房價偏高的結果，也帶來房市對小宅的需求的增加，特別是「蟻居房」與「一人戶」或「單身家戶」愈來愈多的現象日愈明顯，前者是都會區內房租偏高所引起；後者是因人口往都會地區集中所引發的青年人外流現象。另方面，國內大選即將正式展開，飽受責難的執政者為挽救選情，因而各種利多政策在選前大量釋放，其中，為解決房租偏高對年輕族群的生活壓力，也為吸引即將來臨的大選之選票，政府頻出房市利多，於是有房租補貼政策的產生，並對年青及育有小孩族群的房租補助津貼，亦可視為是執政黨為求勝選而實施的政策性買票之常用選舉策略，唯其影響如何，仍有待進一步的觀察。
二.房市變動分析
2019年上半年，有關房市變動情形，可分為下列幾個部分來加以說明。
1.房市移轉棟數增加
一般而言，房市景氣與否，可以從房市的移轉棟數之變化來加以觀察，移轉棟數愈多，表示房市交易活絡，反之則房市景氣不佳；近期中，國內房房市買氣逐漸增溫，六都買賣移轉棟數約2.2萬棟，創最近五年來同期新高。主要是受房市傳統旺季，以及大選前買盤出籠等刺激的影響，包括台中、台北、桃園的月增率及年增率均呈上揚走勢；由於自2019年農曆年後，自住客看屋人潮不斷，加上329檔期、520檔期建商銜接衝刺推案，明顯帶動整體民眾購屋的氛圍；事實上，同年3月及4月，移轉棟數已是最近五年同期的新高，5月及6月持續走旺，年增7.8%，主要因房價止跌後趨於穩定，加上遞延買盤回流帶動交易量回升，也帶動移轉棟數明顯上升情形。
若進一步加以觀察，則根據內政部及六都地政局的統計可以發現，在2019年5月的買賣移轉棟數中，若從移轉棟數的量數來觀察，以新北市的5598棟，占六都的四分之一以上為最高(25.46%)，而以台南市的2216棟，占比約一成(10.08%)為最少；若以月增加率來觀察，以台中市4,141棟，月增率達25.6%為最高，台北市2,743棟，月增率22.4%居次，而以台南市的月增率7.3%為最少，高雄市則是不增反降，月增率為-2.2%；唯若從年增率來觀察，則以高雄市的15.7%為最高，台南市的1.2%為最低；亦即在六都的買賣移轉棟數中，雖六都的變化都呈上揚走勢，且漲勢幅度各有不同，唯若與去年同期相比，六都的買賣移轉量全面成長，顯示當前國內房市走勢確實有上揚的情形。有關臺灣六都房市買賣移轉棟數比較，可參閱表1的說明。
表1 臺灣六都房市買賣移轉棟數比較表 單位：棟；%
| 行政區/棟數 | 2019年5月 | 月增率 | 年增率 | 備註 |
| 台北市 | 2743 (12.47) | 22.4 | 4.3 | - |
| 新北市 | 5598 (25.46) | 17.2 | 3.3 | 移轉棟數最多 |
| 桃園市 | 3667 (16.68) | 20.0 | 8.8 | - |
| 台中市 | 4141 (18.83) | 25.6 | 13.0 | 月增率最高 |
| 台南市 | 2216 (10.08) | 7.3 | 1.2 | 移轉棟數最少 |
| 高雄市 | 3626 (16.49) | -2.2 | 15.7 | 年增率最高 |
| 總計 | 21991 (100.00) | 14.9 | 7.8 | - |
說明：()內的數字為六都買賣移轉棟數的占比。
2.房貸與建融再創新高
2019年上半年，由於房市的移轉棟數再創新高，顯示當前房市交投活絡，而這種房市景氣熱絡的情形，亦可從建築業的資金融資之變化來加以驗證或觀察；2019年6月，根據中央銀行公布的統計資料，5月國銀房貸餘額與建築融資餘額分別增至7兆1,001億元及1兆9,244億元，同時創下歷史新高，其中，象徵房市買氣的國銀房貸餘額之年增率為5.1%，是最近八年或自2011年7月以來的新高，顯示不僅房市買氣暢旺，建商也對房市前景深具信心，並積極推案或促銷餘屋，亦即房市交易熱絡，促使房貸餘額成長率明顯上升。唯象徵首購族購屋需求的青年安心成家房貸，其占全體房貸餘額的比重則有下滑的情形(如2019年元月為9.3%，5月降為9.1%)，主要因銀行積極推動房貸業務，並以社會菁英或軍公教為主要訴求，有些房貸專案利率與青年安心房貸相同，且條件更為合理。
另外，建商推案的主要信心指標為建築融資，其5月餘額為1兆9,244億元，年增率將近一成(9.6%)，其增幅亦為2012年9月以來的最高。又因建築融資年增率大幅增加，而建築貸款用途並不完全是用於蓋房子，還包括建築業的周轉金融資，或建商整地、促銷餘屋，以及相關人員的特別支出或公司的銷管費用等，因此，在房市景氣回溫的帶動下，建商加強促銷活動，除新成屋之外，也加強出清餘屋。
3.房地產仍為投資人青睞
2019年下半年，隨著房市回穩以及美中貿易戰的升高，人民對投資的選擇標的亦發生改變，而房地產成為投資人的重要選擇標的；根據永慶房產所做的2019年第三季房產趨勢調查，發現人民的首選投資工具仍以房地產居第一位，其占比超過三成(34%)，比2018年同期約增加3%，其次依序為黃金(23%)與定存(20%)。另外，有將近七成的民眾(67%)有意願投資房地產收租，創近三年的新高，且七大都會區有意願的投資人都偏好住宅收租產品，占比都在67%以上，其次為店面，占比約二成。亦即在各種產品中，住宅收租產品最受青睞，近將近七成的投資民眾會優先選擇住宅，亦即住宅投資為國人較佳選擇。
三.一人戶與房市
根據行政院立主計總處的人口及住宅普查常用統計指標編算概念，有關「一人戶」或一人一戶的社會現象，可利用人口及住宅普查的常用統計指標，以及其與房市的關係，可分為下列幾個部分來說明。
(一).人口及住宅普查
人口及住宅普查是政府每10 年舉辦一次的基本國勢調查，於普查標準日符合普查對象定義的宅、戶及人，都是受查的對象，由政府指派的普查員，依普查區所列範圍全面清查，蒐集到的資料，經過彙整統計後，可以了解全國人口之質量、家庭結構、就學、就業及住宅使用狀況，以供為國家研訂施政計畫、規劃國家建設發展之主要參考依據。
(二).宅
根據人口及住宅普查的定義，所謂宅是指人民生活的住宅，包括有人居住住宅、無人居住但供其他用途之住宅、無人居住且不供其他用途之住宅、有人居住之其他房屋以及有人居住之其他處所。簡述如下。
1.住宅
住宅係指專供一戶或多戶家庭居住為目的，且具有獨立之出入通道及住宅設備之房屋，如公寓、大廈、別墅、機關團體之眷舍等。
2.有人居住之其他房屋
有人居住之其他房屋係指非供家庭居住為目的，但有人經常居住之房屋；如 旅館、宿舍、醫院、百貨公司、電影院、寺廟…等。
3.有人居住之其他處所
有人居住之其他處所係指有人經常居住，但非屬房屋之其他蔭蔽處所；如洞穴、拖車、帳棚、船舶、車廂及地下道等。
(三).戶
根據戶藉法第三條之挸定，戶籍登記以戶為單位。在一家或同一處所，同一主管人之下共同生活，或經營共同事業者為一戶，以家長或主管人為戶長；單獨生活者，得為一戶並為戶長，且一人同時不得有二戶籍。一般而言，戶包括普通住戶及非普通住戶，說明如下。
1.普通住戶
普通住戶係以家庭份子為主體之共同生活戶（無論是否居住於住宅內），在同 一處所同一主持人之下共同生活之親屬，以及戶內受僱人與寄居人所組成之戶。另外，依戶之定義，主要可區分為四種家庭型態，即：
(1).核心家戶
係指由夫婦或夫婦及未婚子女或夫（或婦）及未婚子女組成之家戶。
(2).複合家戶
係指由祖父母、父母及未婚子女或父母，以及已婚子女或祖父母及未婚孫子女組成之家戶。
(3).單身家戶
係指普通住戶之戶內只有一人之家戶。
(4).其他家戶
係指普通住戶中不屬上列三種型態之家戶。
2.非普通住戶
非普通住戶係以2人(含)以上之非家庭份子（無親屬關係之成員）為主體，在 同一主持人或主管人之下，聚居且共同生活，如安養中心、醫療院所、宿舍(單身、 學生等)、教堂、寺廟或旅館…等其他房屋或處所之住戶。
(四).一人戶
經由前述的說明，可知所謂一人戶是指人口及住宅普查中的單身家戶；因此，一人戶是指一戶人家只有一個人，如一個家庭中只有一個人居住；或某人與子女父母分開居住，並單獨成戶，就是「一人戶」，或一人一戶，或「單身家戶」。
(五).一人戶的背景因素
在現代社會中，一人戶增加，主要因在都會區中，一人戶與單身不婚、人口老化、節稅、學區設籍等因素有關；在偏鄉地區，主要是人口外移和人口老化與少子化所造成，小孩到都會區工作，老伴過世，就會形成一人獨居現象，並形成一人戶。2019年上半年，由於家戶人口數持續減少，預估家戶數會增加至1,050萬戶，除了家戶人口將降至平均2.2人，「一人戶」也持續增加。
另外，若以一人一戶較多的縣市來觀察，則以澎湖縣的四成為最高(40.0%)，次為基隆市(37.1%)與台東縣(36.0%)；若進一步觀察，便可發現一人一戶占比愈高的縣市，其經濟發展會呈現兩種極端情形，一種是指「一人戶」的數字愈高，該地區的經濟發展愈佳，因而吸引大量的就業人口進住，唯因都會地區的生活費用相對偏高，在所得未能有效提升的情況下，一則無力購買都會區域中的高價房，二則沒有足夠的所得可以娶親並養家，造成獨身人口愈來愈多，並以購買套房或一廳一房的小宅為主要訴求，同時導致「一人戶」的數量相對較高，此一現象以雙北市為代表；另一種是指該地區因為經濟發展條件不佳，就業機會相對不足，青壯年無法在故鄉久留，因而遷往能提供更多就業機會的都會區，留下的僅是老人家駐守家園，而隨著人口的老化，一旦另一半離開，就成為一人一戶的情形，自行生活渡餘生，這種情形以離島的澎湖縣最為顯著，次為區位相對偏遠，且缺少就業機會的基隆市與台東縣等。
(六).一人戶的家數增加
隨著國內人口老化與少子化現象日愈嚴重，以及傳統孝道的日漸式微，國人獨居情況愈來愈普遍；根據內政部統計，2018年第4季，全台灣「一人戶」的數量達287萬戶，占全國總戶數約33%，等於全國每三戶就有一戶是「一人戶」。若以六都的人口結構來觀察，則以台北市的一人一戶占比超過三成半為最高(35.9%)，其次為新北市與高雄市，二者的占比分別為35.4%與35.1%，亦是超過全國平均(32.9%)的兩個都會區。
根據內政部每季公布的住宅統計彙報資料，2018年第四季，全台一人家戶數達287.7萬戶，較2012年增加42萬戶，占比從2012年的29.9%上升到2018年第四季的32.9%，增加3%，亦即全台灣平均每三戶就有一戶是一人一戶。
全台一人一戶占比最高者為彭湖縣，計有1.6萬戶，占比達四成(40.0%)，亦即每十戶就有四戶為一人一戶；次為基隆市的37.1%，再次為台東的36%。又六都中，以新北市一人一戶達55.3萬戶最多，台南市21.6萬戶為最少，占比則以台北市的35.9%為最高，台中市的28.7%為最小。有關台灣及六都一人戶家數及其占比之比較，可參閱表2的說明。
表2台灣及六都一人戶家數及其占比比較表 單位：%
| 地區/戶別 | 一人一戶(萬戶) | 2012年底占比(%) | 2018Q4占比(%) | 增加(%) |
| 全國 | 287.7 | 29.9 | 32.9 | 3.0 |
| 台北市 | 37.9 | 33.1 | 35.9 | 2.8 |
| 新北市 | 55.3 | 32.1 | 35.4 | 3.3 |
| 桃園市 | 25.7 | 28.5 | 31.9 | 3.4 |
| 台中市 | 27.9 | 25.9 | 28.7 | 2.8 |
| 台南市 | 21.6 | 28.7 | 31.3 | 2.6 |
| 高雄市 | 38.6 | 32.2 | 35.1 | 2.9 |
| 前三名 | ||||
| 澎湖縣 | 1.6 | - | 40.0 | - |
| 基隆市 | 5.7 | - | 37.1 | - |
| 台東縣 | 2.9 | - | 36.0 | - |
(七).一人戶為房市新「亮」點
在國內房地產市場中，若從房地產銷售的觀點，一人戶的數量增加，代表所需的房屋數愈多，也為當前急需增加購屋者的房地產帶來新的商機，亦即房市中的新「亮」點，因此，在當前房市中，除了小宅需求持續增加以外，能提供通用無障礙住宅，並有商業設施，且能提供獨居更多元服務的大型社區，也愈來愈受到消費者的歡迎，亦即在2019年的房市中，除有房屋移轉棟數增加、土建融再創新高、大選前的政策利多…等為當年房市「亮」點之外，「一人戶」或「單身家戶」的增加，亦可視為是2019年房市的新「亮」點。
觀其緣由，台灣房市在最近幾年中，受一人一戶增加影響，房地產市場小坪數住宅數快速增加，可以提升房市的交易量，又因在「一人戶」中，獨居老人占有率相對較高，考量老人起居生活的方便性，未來無障礙住宅的需求也會愈來愈受歡迎。另外，獨居者對生活方便性要求高，而與日常生活有關的超市、餐廳、便利商店、洗衣房、健身房、圖書館…等商業設施的大型社區，也會獲得更多的青睞，是促使房市交投活絡的重要影響因素。另外，由於單身者偏好住在都會區，都會區老舊住宅都更、危老改建也將會持續升溫。
(八).一人戶為房地產投資新標的
國人投資標的以作為租賃的房地產為主，則以當前較受租屋人歡迎的小宅或「蟻居房」，都是較佳的選擇，而在一人戶愈來愈多的情況下，房地產投資人的選擇標的應會以「一人戶」需求為主要考量因素之一；另外，在投資人對於租金報酬率的期待值方面，有一成民眾只要投報率1.5%-2%就考慮投資，約五成民眾期待2%-3%，另外，約四成左右民眾要求3%以上才會投資，在此情況下，「一人戶」的房地產需求增加，可視為是2019年房市的「亮」點之一。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2019下半年，國內房市相對活絡，房屋移轉棟數再創新高，因此，僅管時序甫進入2019年下半年，但房地產業者已推出2019年的房市代表字為「亮」，唯其亮點為何，業者與消費者之間可能有不同的解讀方式。
2.國內房房市受房市傳統旺季，以及大選前買盤出籠等刺激的影響，國銀房貸餘額與建築融資餘額同時創下歷史新高，顯示房市買氣暢旺，建商對房市前景深具信心。又因建築融資年增率大幅增加，未來房市看漲。
3.人口及住宅普查為基本國勢調查，可以了解全國人口之質量、家庭結構、就學、就業及住宅使用狀況，其中，所謂宅是指人民生活的住宅，包括有人居住住宅、無人居住但供其他用途之住宅、無人居住且不供其他用途之住宅、有人居住之其他房屋以及有人居住之其他處所。
4.戶籍登記以戶為單位，同一主管人之下共同生活，或經營共同事業者為一戶，且一人不得同時有二戶籍。其中，單身家戶或一人戶增加，主要與單身不婚、人口老化、節稅、學區設籍等因素有關；經濟條件較差者，一人戶較多的縣市以澎湖縣的四成為最高，次為基隆市與台東縣；經濟條件較佳者，以雙北市為代表。另外，全台灣平均每三戶就有一戶是一人戶。
5.在房地產銷售中，一人戶的數量增加，代表所需的房屋數愈多，也為當前急需增加購屋者的房地產帶來新的商機，成為房市新「亮」點，在當前房市中，除了小宅需求持續增加以外，能提供獨居更多元服務的大型社區，應也會愈來愈受到消費者的重視，且都會區老舊住宅都更、危老改建也將會持續升溫，亦為2019年房市新「亮」點。
參考文獻
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謝明瑞(2019)，租屋補貼無濟於事，聯合報民意論壇，2019年6月24日。
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