摘要
營建成本、營建類股、房市三者變化息息相關；台灣股市變化受國內外政經因素變動的影響甚大，如美國與中國的貿易戰、新興市場的資金流動變化、原物料價格變動等不確定因素，造成國內股票市場波動，並影響國內營建成本與營建指數及房市變化。其中，營建成本的估算必須考量房地產的定義、房地產的建築成本、土地供需彈性、土地成本的估算、建築容積率的變化、都會地區的土地成本偏高、營造成本的差異性、營造成本的推估、其他成本，以及利潤成本等因素。而營建類股之變動走勢可從營建業上市家數、股票總加權指數變動、營建股價上漲與下降家數、營建股價最大漲幅與跌幅等因素來加以判定。另方面，房市回溫，且房市新制中，雨遮不登記已正式實施，房市建案量因而大幅度增加，在六都中，除了台南市的開工數量減少二成外，其餘五都均呈上揚走勢，而當前房市變化若從推案量增加、房市交投活絡，以及房價穩中微調等現象來加以觀察，則國內房市後市看好，潛在購屋人可擇時進駐，俾便取得相對較佳的購屋優勢。
一．前言
1997年，東南亞金融風暴，國內房市去化受到嚴重衝擊，2000年，網路泡沫化，經濟表現不佳，房市景氣亦受影響，2003年，SARS疫情影響國內經濟與房市發展，房地產業僅能慘澹經營，部分財力不佳的業者僅能選擇退出房地產市場。爾後，國內經濟逐漸好轉，久滯的房地產交易呈現回春訊息，景氣持續上揚，交投活絡，房價亦持續攀升，由於房市交易利潤偏高，因此，有人將房地產業視為暴利產業，但若對照歷年之房市不景氣狀況，便可瞭解房市去化與國內外的政經走勢均有密切的關聯性，房市交易的暴利現象雖然存在，但並非常態現象。
若進一步考量政經局勢與房市變動的關係，則2008年的雷曼事件金融風暴、2011年的歐債、美債危機等都是重大影響因素；同年，國內課徵奢侈稅，非自用住宅若在一年內轉手，則課徵15%，在一至兩年間出售，則課徵10%，房市交易逐漸走低，2014年，國內房市呈現由盛而衰的翻轉，並於2016年實施房地合一稅後再呈現停滯現象，直至2018年，國內房市始呈現回春走勢，唯景氣持續上升的現象並不明顯，2019年，在持續上一年的讓利風潮下，房市交投相對活絡，房價亦呈現築底現象，唯後市的轉變仍有待國內外政經局勢的配合。
另方面，營建成本、營建類股、房市變動息息相關，且三者相互關聯，若以國內當前的房市推案與銷售之變動走勢來觀察，2019年第一季，業者考量成本積累壓力及房市增溫因素，國內房市推案量大幅增加，唯大坪數豪宅市場銷售不如預期，建商為配合市場需求而改變產品規劃策略，主要是以60至70坪左右的中小坪數產品為主，總價控制在2,500萬元之內，目標則是換屋族，以及有企業為主體的富二代，由於缺少投機客及投資人的加碼投入，對促進市場價格的提升有限，亦即當前的房市交投雖然較上一年度活絡，但並未引起銷售熱潮，價格亦無太大的變化。
面對眾多的不確定因素，合理房價難以確認，也是長期經營的建設公司所必須面對的不確定性風險，而這些都是影響房價變動與房市發展的重要因素，也是國內房價偏高的主要原因。
二.營建成本
營建成本的多寡影響房價的高低，亦影響房市變動，而有關營建成本可分為下列幾個部分來說明。
(一).成本利潤與風險
有關房地產成本利潤與風險的說明，簡述如下述。
1.合理房價的認定
營建成本是影響房價估算的重要因素，由於完全競爭市場僅是假設狀態，在現實社會中並不存在，因此，均衡房價不易從市場供需中獲得解決，亦即合理的房價僅是一種相對性的觀念，且「合理」是一種基本的要求，也是一種雙方皆可接受的理性客觀平衡點；在市場經濟下，建商要求合理利潤，買方要求合理房價，而如何推算合理房價，或如何才是買賣雙方所能共同接受的房價，雖然見仁見智各有不同，但由於房地產特性與一般財貨不同，合理房價無法以一般的市場交易模式來判定，在此情況下，若能對營建成本加以分析，或可做為房價評估的參考。
2.建商的利潤與風險
任何投資都具有利潤與風險，而投資者則是在可承担的風險下求取較大的利潤；就房地產市場而言，其生產過程中所需支付的資金、人力、設備，以及管理等生產成本相對偏高，若誤判經濟走勢或投資不慎，或管理不佳，可能導致血本無歸，且終生難以翻轉，因此，就房地產業者而言，建商首先都要以自保為優先考量，因為若房市景氣呈現由盛而衰的翻轉現象，則其押在土地及營造上的成本，可能很久才能回收，或必須認賠殺出，或以結束營業收場；另方面，買方也要自保，蓋因房地產是人民一生中最大的投資，購買房地產的目的為何?何時買房?什麼才是何理房價?...等，都是必須考量的問題；對消費者而言，其投資標準通常是在有限的所得水準下求取最大的滿足程度，唯房價貴賤雖是依個人所得及心理因素所決定，但仍有其相對理性的評估標準。
3.營建成本與房價
一般而言，所有的商業行為都必須以合理利潤為基礎，業者才有經營的意願，房地產業也如是，唯國內都會地區的房價偏高，首善地區的雙北市尤是，然而，國內房價是否具有不合常理的偏高現象，則須考量商業行為的利潤是否有超額利潤的問題，而其分界點主要在於合理標準的界定，一般是超過標準的合理利潤就視為是超額利潤，而這可從整體開發的營建成本結構來加以探討。
(二).營建成本
為說明營建成本的構成內容，可分為下列幾個部分來說明。
1.房地產的定義
一般而言，房地產是指覆蓋土地並永久附著於土地的實物(如建築物)，亦即房地產包含土地及建築物，且房地合一。因此，在房地產交易過程中，其交易標的也分為土地（或土地使用權）與建築物，以及房地合一狀態下的物質實體及其權益。
2.房地產的建築成本
在房地產的構成因子中，每項均有其成本及收益因素，唯若以成本因素來考量，則建築成本主要分為土地、建造、管銷費用與廣告費及利息等，以及利潤等四大類，其中，以土地成本為大宗，特別是都會地區的土地成本，一般都超過建築成本的五成以上。
3.土地供需彈性小
在市場之定價模式中，價格是由成本加利潤所決定，唯房地產市場的成本彈性小，主要因土地有限，建地更為稀少，故其價格偏高；另外，短期間內，營造及人事成本固定，而鋼筋、水泥、木材等價格隨市場之原物料價格波動，業者少有自主性，即使管銷成本(如促銷廣告)可做調整，但調幅亦相對有限，因為促銷廣告少，交易量下降，影響房市去化，亦影響價格變動，唯仍以土地的影響最大。
4.土地成本的估算
土地成本是指土地購買的總價，一般有兩種換算方式，一是直接換算為一般單價，並估算出每坪的售價；另一則是換算成容積單價，計算每單位容積的單價；由於每塊土地的容積率及建蔽率不同，也就是每塊土地上可興建的樓地板面積不同，在不同的區位有不同的土地使用規範，因此，有些地區的土地可以蓋得較多的面積，有些則相對較少，因此，成本估算不能或不宜直接利用土地的面積換算為每坪的單價，而要改成單位容積的房價，則其所估算出的價格才有意義。
5.建築容積率的變化
容積率是指基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比，或建坪與地坪之比，容積率愈高，則其可能蓋出的房地產坪數就愈多。在實務上，建商在計算可用容積時，除了土地使用分區的規定之外，還有政府所提供的獎勵容積，如提供開放空間增加睦鄰使用空間、增設停車位供附近居民使用，或是向公共設施保留地、古蹟劃定區等購買容積等，都可改變使用的面積。因此，建商最後真正可用的容積通常會大於原來的容積；實務上，經過建築師精算後的土地使用面積，大約可再增加原容積約1.5倍。
6.都會地區的土地成本偏高
由於區位不同，各地區的房地產之容積率及建蔽率互異，房價亦有其差別，在房價愈高的地區，其土地成本所占的比重愈高；以台北市為例，一般土地成本可能就佔了總成本的七成，雙北市市中心區的新興重劃區，估計應也在六至七成之間；除了雙北市以外，其餘各都會地區的土地成本大約佔總成本的五成左右，亦即土地成本是占營建成本的最大比例。
7.營造成本的差異性
一般而言，房地產的建造成本差異甚大，且不同型態及不同建材，亦會造成成本的差異，如透天住宅若不開挖地下室，每坪營造單價約在3萬至5萬元之間；但若是一般的電梯大樓，其基本款的每坪造價則大約是8萬至10萬元；若建物結構為鋼骨建材，則每坪營造單價可能就在15萬元以上，若是豪宅，則須加上一些高檔的衛浴廚具地磚等，每坪造價可能就要超過30萬元。因此，營造成本因區位、房地產類型、房地產結構、建材類別等的不同而有很大的差異。
8.營造成本的推估
在實務上，營造成本的推估尚可考量以當地同建材同類型的房價為計算基礎，並以其單價的四分之一或五分之一來計算營造成本，如當地的電梯大樓平均成交行情若為每坪60萬元，則營造成本可能就是每坪12萬元(五分之一)至15萬元(四分之一)，依據其所使用的衛浴、廚具、磁磚等級，再酌予以增減計算。
9.其他成本
其他成本主要為管銷成本及建商所需支付的銀行利息等，由於房屋在興建過程中，需要支付相關人員的人事成本及雜支；另外，新建案必須考量廣告行銷成本，若再加上建商取得土地的融資利息成本與建築融資成本，則其總費用大約是土地與建築成本總計的1.35倍左右。
10.利潤成本
國內的房市交易中，一般利潤大多在建築成本的20-30%之間，亦即建商的利潤一般是總成本的二成至三成。主要因建商必須主導開發土地、建築營造、販賣銷售等經濟活動，其所需時間至少都要兩年以上，若為了整合土地而產生產權糾紛，則其所須時間可能超過十年以上，而在這段期間內，建商必須承受景氣變動、原物料上漲，以及利率上調、利息增加等各種不同的風險，其所須資金相當大，所須面臨的經營壓力亦高，因此，維持兩成至三成的利潤，是業界公認為合理的利潤。
(三)土地使用的限制
土地的供需彈性小，且土地的使用必須符合法令的規範；如國土使用必須依按國土規劃來進行，唯各行政地區的土地使用規範不同，若以都會地區的土地使用為例，則大多必須符合都市計畫內土地建蔽率與容積率的限制，如土地建蔽率以商業區的80%為最高，次為工業區(70%)，而住宅區、行政區、文教區、保存區等的建蔽率均為60%，農業區為最少，僅有10%，而這也是土地成本相對偏高的主要原因；有關各使用分區之建蔽率、容積率、公共設施用地占比等，原則上不得超過法令上的規定：(參見表1，表2及表3的說明)。
表1 土地使用之土地建蔽率限制比較表 單位：%
資料來源：區域計畫法。
例外：
1.當地都市計畫書或土地使用分區管制規則另有較嚴格之規定者，從其規定。
2.法律另有規定較高之建蔽率者，依法律規定
3.古蹟保存區內原有建築物已超過百分之六十者，不在此限。
另外，都市計畫地區各土地使用分區之容積率亦不相同，主要是依都市計畫書中所載規定；若未載明者，其容積率不得超過下列規定，有關土地使用之土地容積限制比較，可參曕表2的說明。
表2 土地使用之土地容積限制比較表 單位：%
說明：古蹟保存區內原有建築物已超過160%者，不在此限。
若進一步考量人口密度及公共設施用地對土地使用的影響，並以各鄰里性公共設施用地占土地面積的15%為比較標準，則各區之容積限制比較如表3所示。
表3 公共設施用地比值之土地容積限制比較表 單位：人/公頃；%
資料來源：同上表
說明：公共設施用地是指鄰里性公共設施用地比值大於或小於15%為比較基準。
(三).建築成本案例說明
建築成本的估算視其區位及地理特性，以及建材的使用種類等而有不同，若再考量建築法令的規範，則建築成本的估算更為複雜而困難；若以台北市士林區天母SOGO一帶的某一建案為例，假設土地成本為每坪一百萬元，經過單位容積計算，每坪約為45萬元，再除以售坪比或坪效(也就是一坪土地可以蓋出多少坪的可銷售面積)，估算出每坪土地的真正成本後，再加上營造成本，以及粗估的管銷成本，再加計正常利潤，估算出平均成交單價，設為約每坪60萬左右。
由於60萬元的定價已包含了業者的正常利潤，因此，若市場的最後售價每坪在65萬元以上，依其土地使用分區的容積限制條件計算(如住宅區的建蔽率原則上不得超過60%...等規定)，則此一建案可能就會出現所謂的「超額利潤」。反之，若建案迫於景氣轉壞而必須降價求售，並假設其售價為50萬元以下，則形成建商賠售現象。為了避免降價賠售，有些財力雄厚的建商可能會選擇延後推案，或是採先建後售模式，待景氣回轉後再行銷售；因此，若財力不佳，或以高財務槓桿方式操作的業者而言，則可能面臨倒閉危機，如早年的僑泰建設、東帝士建設等，都是因為財務不健全而退出房地產業的經營。
三.營建類股變動
在營建類股變動分析上，可分為下列幾個部分來說明。
(一).營建類股與股市
一般而言，營建類股是股票市場中的一環，而在整體經濟的運作高程中，國內股市、匯市、房市等「三市」變動息息相關，而其連動關係是經由股市變化影響房市變動，從而影響影營建類股的變化，即使國內經濟成長與股票市場可能因政經變動因素而產生脫勾情形，但並不影響房市與營建類股變動的關聯性，因此，營建類股的變動，可視為是分析房地產行情變動的基礎之一。
2015年，由於國際經濟情況不如預期，國內股票市場欲振乏力，特別是在政府房市政策中，打房政策不斷，不動產稅賦一再揚升，導致房市不景氣，股價總指數下調，營建類股亦隨著調低，國內房地產市場價量表現普遍不佳，且該年的營建類股幾乎是呈現全面走低的情形。2016年，國內及國際經濟景氣微升，經濟表現較去年為佳，股價加權總指數上揚為9318.12，較2015年同期上升二成以上(21.58%)，同時也造成營建類股上漲的家數遠大於下降的走勢；2017年，房市呈現好轉走勢，價穩量增，特別是在外資效應下，國內股票市場沖上萬點行情，且股票加權總指數上漲二成以上(20.53%)，從而影響營建類股的變化。
台灣股市變化受國內外政經因素變動的影響甚大，如2018年，國內股市先盛後衰，美國股市K線亦連續七黑，並已跌破頸線，股價加權指數由漲轉跌；另外，在亞洲股市方面，日本、中國、新加坡等呈下降走勢。相較之下，韓國與台灣的下降幅度相對較小，唯2019年的表現不如預期，主要因素包括美中貿易戰的延燒、全球經濟成長可能趨緩、聯準會升息次數影響美國經濟狀況、中國及新興市場的資金流動變化、原物料價格變動等不確定因素等，而這些問題也是國內股票市場所必須面對的課題，業者除了趨勢性操作外，防禦性布局也有其必要性。
(二).營建類股的變化
建材是重要的營建成本，而建材的種類繁多，其價格變動影響營建成本，同時影響房地產去化，因此，瞭解營建類股的變化有助於分析房地產的可能走勢；另外，營建類股若以國內最近八年的股票市場之表現來加以觀察(2011-2018)，則在台灣股價加權總指數的變動過程中，其股價指數變動由2011年的7110.37上升到2014年的9470.94，但2015年，股價大幅下跌為7664.01，2016年再回升為9318.12，2017年，在外資效應下，股市更創萬點行情，達11231.46，且繼2016年上漲21.58%之後，2017年再漲20.53%，2018年則因國內外政經因素影響而回跌為10639.07，跌幅為(-5.27%)。
經由前述說明可知，在最近八年中，台灣股價加權總指數除了2015年與2018年下降幅度為(-19.08%)及(-5.27%)之外，其餘各年的股價總指數均呈上揚走勢，平均漲幅將近一成，主要因新台幣走強，外資齊聚，影響國人投資與消費意願，讓營建類股的股價變化呈現漲多跌少的走勢，也讓國內各年之營建類股股價呈現漲跌互見情形。為便於說明國內房市與營建類股變動情形，有關最近八年的營建類股之變動情形，可分為下列幾個部分來做說明：
1.營建業上市家數
2018年，國內上市之營建廠商家數約50家，但不包括已下市之廠商，亦未考量上櫃股票；若進一步觀察，便可發現在最近八年中(2011-2018)，有些廠商已經下市，如福益；有些則是最近幾年內才上市之營建業者，如F-鼎固、夆典、達麗、愛山林、新巴巴、三發等；顯見房市之不確定因素較多，若財力不佳，經營無方，或無法配合時勢之發展者，必將為市場所淘汰；若就長期而言，新進入者多，舊退出者少，亦即營建上市業者有增加的情形，唯若與前一年相較，2018年的上市營建業並無太大的變化。
2.股票總加權指數變動
在最近八年中，中華民國股票加權總指數在前四年均呈現上揚走勢，其中，101年至103年的漲幅分別為5.76%、12.45%，以及12.00%；但104年則大幅下降，由103年1月的9470.94降為104年1月的7664.01，下跌幅度幾達二成(-19.08%，)唯105年反彈回升，股市因外資搶進，上漲幅度達二成以上(21.58%)，106年，台股因外資效應步入萬點行情，繼105年股市上漲二成以上後，股市上漲再度超過二成(20.53%)，顯見國內股票市場活絡，而若股市代表經濟櫥窗，則可推論最近八年的台灣經濟景氣應屬由好轉差，再進入衰退，又於2016年反轉回升，且2017年持續走俏，唯2018年的股票加權總指數受中美貿易戰等影響而為回跌走勢。
3.營建股價上漲家數
在營建類股中，其股價上漲的個股在101年有30檔，102年亦為30檔，但103年減少為11檔，至104年，僅有太設股票1檔股價為上升走勢，其餘股價全盤皆墨，因此，104年時，國內營建市場由活絡轉為清淡，再轉為蕭條之走勢。唯105年，營建類股再由黑翻紅，上漲家數由104年的1家增加為105年的30家，106年，再增加為37家，107年則減少為26家，顯示國內房地產市場雖有逐漸復甤情形，唯其力道仍相對不足。
4.營建股價下跌家數
在同段期間內，營建個股之股價下降的股數則有逐漸上升的情形，其股價下降的股數分別為7檔、8檔、27檔、49檔，房市表現亦相對不佳，唯在105年的大幅回檔，股價下降的家數大幅減少為19檔，106年再減少為12檔，唯107年的股價下跌家數又增加為23檔，而營建股價的高低起伏變動，可以看出房市的低迷與反轉，亦可推論房市止跌回升的態勢轉趨明顯，唯推升力量依然不足。
5.營建股價最大漲幅
在營建市場中，最近一年的股價最大漲幅，或營建個股第一名的漲幅均超過一倍以上，第二、三名的漲幅則超過五成，分別為裕豐(120.82%)、潤弘(56.64%)、潤隆(54.36%)；另外，第四、第五名分別為順天(46.90%)與根基(41.05%)，且前五大的平均漲幅超過六成(63.95%)。
6.營建股價最大跌幅
在營建市場中，最近一年股價最大跌幅前五名分別為工信(-54.77%)、國揚(-32.02%)、新巴巴(-23.81%)、聯上發(-20.63%)，以及寶徠(-19.23%)等，前五大跌勢股票的平均跌幅雖然超過一成(13.95%)，但與2016年的股價跌幅都在四成以上，已經有很大的回升走勢。另外，推案量甚多的遠雄股價變化中，其股價雖尚稱平穩，唯106年的股價為32.40元，107年再回升為36.45元，為最近八年中(100-107)，其股價已呈現回升走勢，且最近一年的股價上升幅度達一成以上(12.50%)，顯見台北市大巨蛋的解套，對遠雄的長遠發展是一大利多。
7.營建股價最大差距
在營建類股中，最近八年股價最大差距分別是101年的75.92元、102年的87.24元、103年的59.24元、104年的45.70元、105年的59.48元、106年的82.36元，以及107年的81.59元；其中，102年的營建個股之股王與股鬼的差距最大，而以104年的差距為最小，亦可推論房市景氣不佳，股市行情普遍走低，差距相對減少，唯105年的差距再拉大，106年的差距則又勝過去年，差距達82.36元，僅次於102年的87.24元，107年，其差距則進一步縮小為81.59元。
8.營建類股之股王與股鬼
營建類股之股王與股鬼是指當期營建個股之最高價與最低價的營建個股而言，而最近八年中(民100-107年)，營建類股的股王前七年分別為華固、長虹、長虹、興發富、華固、長虹，以及長虹，106年，長虹股價繼續攀高，股價達87.50元，比去年同期的64.10元上漲三成以上(36.51%)，107年，長虹再續任股王，股價上升為88.00元；另外，最近七年的股鬼分別為皇昌、皇昌、新建、裕豐、裕豐、裕豐，第八年的股鬼轉由皇昌接任；其中，營建類股中的股王與股鬼的最主要業者分別為長虹與裕豐，二者均有4次股價最高與最低的紀錄，107年再轉由新建(6.41)接替。有關最近八年(2011-2018)或(民100-107年)，台灣營建類股的股價變動情形，可參酌表4的說明。
表4 台灣股票市場營建類股股價行情變動比較表(100～107) 單位：元、％
資料來源：1.「現代營建」營建類股資料庫。2019.04.01
2.作者估算並整理。
說 明：
1.本表資料不包括上櫃、下市及全額交割股票。
2.本表資料以最近八年資料為主(民100-107)，便於投資人的分析比較。
3.100年資料為100年12月24日收盤價。
4.101年資料為101年12月24日收盤價。
5.102年資料為102年12月24日收盤價。
6.103年資料為104年01月24日收盤價。
7.104年資料為105年01月22日收盤價。
8.105年資料為106年01月20日收盤價。
9.106年資料為107年01月22日收盤價。
10.107年資料為108年03月22日收盤價。
10.最近一年(民107年)漲幅最大前5名以1、2、3、4、5表示之。
11.最近一年(民107)跌幅最大前5名以-1、-2、-3、-4、-5表示之。
12.凡有㊣記號者，表示為當年最高價營建個股，為當月或當年的股王。
13.凡有⊕記號者，表示為當年最低價營建個股，為當月或當年的股鬼。
14.在107年收盤價下方的(--)，是指107年對106年的股價比較(%)
※.資料取自作者謝明瑞在「現代營建」所建立之營建類股資料庫。
四.房市變動與房價
有關國內當前的房市變化情形，可分為下列幾個部分來說明。
(一).房市政策
國內房市景氣轉好，除了受惠景氣回溫之外，房市政策變化也是影響因素，根據中央政府「地籍測量實施規則」部分條文修正，自2018年元月一日起開始生效，即屋簷、雨遮以前是「登記，不計價」，2019年1月1日開始，屋簷與雨遮不能登記，也不能計價；亦即新制上路後，形成2011年以前銷售的建物，雨遮可登記、可計價，2011-2017年的建物，可登記，但不可計價，而2018年後取得建照的，則是不可登記，亦不可計價，而此一雨遮登記制度的改變，造成房市可能出現盤整現象，亦即不少建商趕在新制上路前加速申請建照。
政府房市政策的改變，亦即此種雨遮不登記所造成的建商搶建現象，影響國內房市交投甚巨，蓋因在2016年房市景氣不佳時期，北部開發商採「不買地、不開工、不完工」的三不政策，其與2019年開發商所採取的「要買地、要開工、要完工」的三要政策相較，便可窺之房市景氣變化一二。另外，雖然近期中的土地交易量回溫，建案動工量大增，房市景氣回溫跡象明顯，唯購屋者幾乎都以自住客為主，未見投資客回籠，而沒有投資人或投機客的進駐，加上營建類股的變化不大，且股價上漲與下跌的比例相當，在此情況下，國內房市即使好轉，但房價飆漲的機會不大。
(二).房市變化
有關當前的房市變化可分為下列幾個部分來說明。
1.推案量增加
2014年，國內房市景氣變化由盛而衰，歷經約五年的不景氣時期，至2018年底始有復甦的情形，2019年第一季，國人對房市交投信心增加，代銷接案隨之上揚。根據內政部統計資料顯示，2018年，全國建築物開工達10.2萬戶，是最近四年以來的新高，若與2017年的7.6萬戶相較，其成長達三成以上(34.21%)；另外，建商的積極開工，一是反應開發商的建地庫存逐漸減少，須重新投入土地開發市場，因而買地推案轉趨積極，二是反映雨遮不登記的房市制度改變，也讓市場掀起搶建的熱潮。其中，開工量最大是台中市，其推案量達2.0萬戶(19.61%)，其次是新北市(18.63%)，以及桃園市(15.69%)，另外，高雄市的開工數雖占第四位(12.78%)，唯其成長幅度達八成以上。
若以最近兩年的房市開工數量來觀察，則根據內政部統計處的資料，並以2017與2018兩年的住宅開工統計數量來看，則在六都中，除了台南市的開工數量減少二成之外(-20.44%)，其餘五都均呈現上揚走勢，其中又以高雄市的增幅將近九成為最高(88.35%)，觀其緣由，應是政黨輪替後，政治與經濟新氣象使然，次為台北市的增幅超過六成(62.92%)，以及新北市的增幅約四成(39.67%)；另外，若以2018年的占比變化來觀察，則六都中，以台中市的二成以上為最高(20.12%)，次為新北市(18.47%)與桃園市(16.11%)。
在六都以外的非都會地區中，其住宅開工數量明顯減少，顯示國內房地產市場仍以都會地區為主，如2017年，其住宅開工數占全國總住宅開工數的比例不到二成(18.65%)，2018年的住宅開工數雖有增加，成長率超過二成(25.35%)，但其占比則下降為17.35%；有關台灣六都及非六都的住宅開工數量統計比較，可參閱表5的說明。
表5. 台灣六都及非六都住宅開工數量統計比較表(2017-2018) 單位：宅、%
資料來源：1.內政部統計處。2.作者估算整理。
2.房市交投活絡
一般而言，在國內房市銷售上，329檔期是建商傳統的推案旺季，一般住宅買賣亦會在第2季逐漸加溫。由於房市交易從實際買賣到完成登記，大多需要一到二個月時間，因此，上半年房市在4到5月間進入交易高峰，對潛在購屋人而言，可利用建商及仲介業者於年中力拼業績之際，多看、多問、多比較，俾便取得相對較佳的購屋優勢。
3.房價穩中微調
在房市交易過程中，房價是影響房市交易的重要因素，而若由當前房市交易的情形來觀察，房市已經逐漸走榮，小坪數住宅更已從谷底回漲，這可從建商積極買地，且代銷接案增多，回購率增加等現象來加以觀察，顯示國內房市已逐漸脫離谷底，並有向上回升的走勢。房價方面，由於台北市中心的土地交易，以及住宅市場買賣的售價都已呈現止跌情形，價量攀升，小坪數住宅每坪單價上漲幅度約8%，蛋黃地區的房價上漲幅度有些漲幅甚至超過一成，雖然豪宅銷售情況不佳，但平均房價亦無法下跌，新北市的重劃區之房價都已呈現止跌回升的情形。加上全球台商的資金回流現象明顯，房市後市持續看好。對潛在購屋者而言，只要掌握選擇房地產的格局、採光、視野等要素，在房價可接受的範圍內，通常都能找到合適的房屋標的。
五. 結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
謝明瑞(2011)，台灣人口老化與住宅政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2012)，都更與房價-兼論文林苑都更案爭議，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2013)，創意都更-URS的省思- 國家政策研究基金會。
謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2016)，老屋健檢與房屋稅政策對房市影響，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，台灣房市與人口紅利，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，2018年台北市長選戰分析，卓越雜誌390期，2018年10月。
謝明瑞(2018)，臺灣都更政策與問題。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，論「美化市容與居住安全」的都更政策(一坪換一坪的都更政策)，卓越雜誌391期，2018年11月。
謝明瑞(2019)，由房市變化探討購屋時機。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，違建與房市。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌專欄。4月1日。
營建成本、營建類股、房市三者變化息息相關；台灣股市變化受國內外政經因素變動的影響甚大，如美國與中國的貿易戰、新興市場的資金流動變化、原物料價格變動等不確定因素，造成國內股票市場波動，並影響國內營建成本與營建指數及房市變化。其中，營建成本的估算必須考量房地產的定義、房地產的建築成本、土地供需彈性、土地成本的估算、建築容積率的變化、都會地區的土地成本偏高、營造成本的差異性、營造成本的推估、其他成本，以及利潤成本等因素。而營建類股之變動走勢可從營建業上市家數、股票總加權指數變動、營建股價上漲與下降家數、營建股價最大漲幅與跌幅等因素來加以判定。另方面，房市回溫，且房市新制中，雨遮不登記已正式實施，房市建案量因而大幅度增加，在六都中，除了台南市的開工數量減少二成外，其餘五都均呈上揚走勢，而當前房市變化若從推案量增加、房市交投活絡，以及房價穩中微調等現象來加以觀察，則國內房市後市看好，潛在購屋人可擇時進駐，俾便取得相對較佳的購屋優勢。
一．前言
1997年，東南亞金融風暴，國內房市去化受到嚴重衝擊，2000年，網路泡沫化，經濟表現不佳，房市景氣亦受影響，2003年，SARS疫情影響國內經濟與房市發展，房地產業僅能慘澹經營，部分財力不佳的業者僅能選擇退出房地產市場。爾後，國內經濟逐漸好轉，久滯的房地產交易呈現回春訊息，景氣持續上揚，交投活絡，房價亦持續攀升，由於房市交易利潤偏高，因此，有人將房地產業視為暴利產業，但若對照歷年之房市不景氣狀況，便可瞭解房市去化與國內外的政經走勢均有密切的關聯性，房市交易的暴利現象雖然存在，但並非常態現象。
若進一步考量政經局勢與房市變動的關係，則2008年的雷曼事件金融風暴、2011年的歐債、美債危機等都是重大影響因素；同年，國內課徵奢侈稅，非自用住宅若在一年內轉手，則課徵15%，在一至兩年間出售，則課徵10%，房市交易逐漸走低，2014年，國內房市呈現由盛而衰的翻轉，並於2016年實施房地合一稅後再呈現停滯現象，直至2018年，國內房市始呈現回春走勢，唯景氣持續上升的現象並不明顯，2019年，在持續上一年的讓利風潮下，房市交投相對活絡，房價亦呈現築底現象，唯後市的轉變仍有待國內外政經局勢的配合。
另方面，營建成本、營建類股、房市變動息息相關，且三者相互關聯，若以國內當前的房市推案與銷售之變動走勢來觀察，2019年第一季，業者考量成本積累壓力及房市增溫因素，國內房市推案量大幅增加，唯大坪數豪宅市場銷售不如預期，建商為配合市場需求而改變產品規劃策略，主要是以60至70坪左右的中小坪數產品為主，總價控制在2,500萬元之內，目標則是換屋族，以及有企業為主體的富二代，由於缺少投機客及投資人的加碼投入，對促進市場價格的提升有限，亦即當前的房市交投雖然較上一年度活絡，但並未引起銷售熱潮，價格亦無太大的變化。
面對眾多的不確定因素，合理房價難以確認，也是長期經營的建設公司所必須面對的不確定性風險，而這些都是影響房價變動與房市發展的重要因素，也是國內房價偏高的主要原因。
二.營建成本
營建成本的多寡影響房價的高低，亦影響房市變動，而有關營建成本可分為下列幾個部分來說明。
(一).成本利潤與風險
有關房地產成本利潤與風險的說明，簡述如下述。
1.合理房價的認定
營建成本是影響房價估算的重要因素，由於完全競爭市場僅是假設狀態，在現實社會中並不存在，因此，均衡房價不易從市場供需中獲得解決，亦即合理的房價僅是一種相對性的觀念，且「合理」是一種基本的要求，也是一種雙方皆可接受的理性客觀平衡點；在市場經濟下，建商要求合理利潤，買方要求合理房價，而如何推算合理房價，或如何才是買賣雙方所能共同接受的房價，雖然見仁見智各有不同，但由於房地產特性與一般財貨不同，合理房價無法以一般的市場交易模式來判定，在此情況下，若能對營建成本加以分析，或可做為房價評估的參考。
2.建商的利潤與風險
任何投資都具有利潤與風險，而投資者則是在可承担的風險下求取較大的利潤；就房地產市場而言，其生產過程中所需支付的資金、人力、設備，以及管理等生產成本相對偏高，若誤判經濟走勢或投資不慎，或管理不佳，可能導致血本無歸，且終生難以翻轉，因此，就房地產業者而言，建商首先都要以自保為優先考量，因為若房市景氣呈現由盛而衰的翻轉現象，則其押在土地及營造上的成本，可能很久才能回收，或必須認賠殺出，或以結束營業收場；另方面，買方也要自保，蓋因房地產是人民一生中最大的投資，購買房地產的目的為何?何時買房?什麼才是何理房價?...等，都是必須考量的問題；對消費者而言，其投資標準通常是在有限的所得水準下求取最大的滿足程度，唯房價貴賤雖是依個人所得及心理因素所決定，但仍有其相對理性的評估標準。
3.營建成本與房價
一般而言，所有的商業行為都必須以合理利潤為基礎，業者才有經營的意願，房地產業也如是，唯國內都會地區的房價偏高，首善地區的雙北市尤是，然而，國內房價是否具有不合常理的偏高現象，則須考量商業行為的利潤是否有超額利潤的問題，而其分界點主要在於合理標準的界定，一般是超過標準的合理利潤就視為是超額利潤，而這可從整體開發的營建成本結構來加以探討。
(二).營建成本
為說明營建成本的構成內容，可分為下列幾個部分來說明。
1.房地產的定義
一般而言，房地產是指覆蓋土地並永久附著於土地的實物(如建築物)，亦即房地產包含土地及建築物，且房地合一。因此，在房地產交易過程中，其交易標的也分為土地（或土地使用權）與建築物，以及房地合一狀態下的物質實體及其權益。
2.房地產的建築成本
在房地產的構成因子中，每項均有其成本及收益因素，唯若以成本因素來考量，則建築成本主要分為土地、建造、管銷費用與廣告費及利息等，以及利潤等四大類，其中，以土地成本為大宗，特別是都會地區的土地成本，一般都超過建築成本的五成以上。
3.土地供需彈性小
在市場之定價模式中，價格是由成本加利潤所決定，唯房地產市場的成本彈性小，主要因土地有限，建地更為稀少，故其價格偏高；另外，短期間內，營造及人事成本固定，而鋼筋、水泥、木材等價格隨市場之原物料價格波動，業者少有自主性，即使管銷成本(如促銷廣告)可做調整，但調幅亦相對有限，因為促銷廣告少，交易量下降，影響房市去化，亦影響價格變動，唯仍以土地的影響最大。
4.土地成本的估算
土地成本是指土地購買的總價，一般有兩種換算方式，一是直接換算為一般單價，並估算出每坪的售價；另一則是換算成容積單價，計算每單位容積的單價；由於每塊土地的容積率及建蔽率不同，也就是每塊土地上可興建的樓地板面積不同，在不同的區位有不同的土地使用規範，因此，有些地區的土地可以蓋得較多的面積，有些則相對較少，因此，成本估算不能或不宜直接利用土地的面積換算為每坪的單價，而要改成單位容積的房價，則其所估算出的價格才有意義。
5.建築容積率的變化
容積率是指基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比，或建坪與地坪之比，容積率愈高，則其可能蓋出的房地產坪數就愈多。在實務上，建商在計算可用容積時，除了土地使用分區的規定之外，還有政府所提供的獎勵容積，如提供開放空間增加睦鄰使用空間、增設停車位供附近居民使用，或是向公共設施保留地、古蹟劃定區等購買容積等，都可改變使用的面積。因此，建商最後真正可用的容積通常會大於原來的容積；實務上，經過建築師精算後的土地使用面積，大約可再增加原容積約1.5倍。
6.都會地區的土地成本偏高
由於區位不同，各地區的房地產之容積率及建蔽率互異，房價亦有其差別，在房價愈高的地區，其土地成本所占的比重愈高；以台北市為例，一般土地成本可能就佔了總成本的七成，雙北市市中心區的新興重劃區，估計應也在六至七成之間；除了雙北市以外，其餘各都會地區的土地成本大約佔總成本的五成左右，亦即土地成本是占營建成本的最大比例。
7.營造成本的差異性
一般而言，房地產的建造成本差異甚大，且不同型態及不同建材，亦會造成成本的差異，如透天住宅若不開挖地下室，每坪營造單價約在3萬至5萬元之間；但若是一般的電梯大樓，其基本款的每坪造價則大約是8萬至10萬元；若建物結構為鋼骨建材，則每坪營造單價可能就在15萬元以上，若是豪宅，則須加上一些高檔的衛浴廚具地磚等，每坪造價可能就要超過30萬元。因此，營造成本因區位、房地產類型、房地產結構、建材類別等的不同而有很大的差異。
8.營造成本的推估
在實務上，營造成本的推估尚可考量以當地同建材同類型的房價為計算基礎，並以其單價的四分之一或五分之一來計算營造成本，如當地的電梯大樓平均成交行情若為每坪60萬元，則營造成本可能就是每坪12萬元(五分之一)至15萬元(四分之一)，依據其所使用的衛浴、廚具、磁磚等級，再酌予以增減計算。
9.其他成本
其他成本主要為管銷成本及建商所需支付的銀行利息等，由於房屋在興建過程中，需要支付相關人員的人事成本及雜支；另外，新建案必須考量廣告行銷成本，若再加上建商取得土地的融資利息成本與建築融資成本，則其總費用大約是土地與建築成本總計的1.35倍左右。
10.利潤成本
國內的房市交易中，一般利潤大多在建築成本的20-30%之間，亦即建商的利潤一般是總成本的二成至三成。主要因建商必須主導開發土地、建築營造、販賣銷售等經濟活動，其所需時間至少都要兩年以上，若為了整合土地而產生產權糾紛，則其所須時間可能超過十年以上，而在這段期間內，建商必須承受景氣變動、原物料上漲，以及利率上調、利息增加等各種不同的風險，其所須資金相當大，所須面臨的經營壓力亦高，因此，維持兩成至三成的利潤，是業界公認為合理的利潤。
(三)土地使用的限制
土地的供需彈性小，且土地的使用必須符合法令的規範；如國土使用必須依按國土規劃來進行，唯各行政地區的土地使用規範不同，若以都會地區的土地使用為例，則大多必須符合都市計畫內土地建蔽率與容積率的限制，如土地建蔽率以商業區的80%為最高，次為工業區(70%)，而住宅區、行政區、文教區、保存區等的建蔽率均為60%，農業區為最少，僅有10%，而這也是土地成本相對偏高的主要原因；有關各使用分區之建蔽率、容積率、公共設施用地占比等，原則上不得超過法令上的規定：(參見表1，表2及表3的說明)。
表1 土地使用之土地建蔽率限制比較表 單位：%
| 行政區 | 住宅區 | 商業區 | 工業區 | 行政區 | 文教區 | 風景區 | 保護區 | 農業區 | 保存區 |
| 建蔽率 | 60 | 80 | 70 | 60 | 60 | 20 | 20 | 10 | 60 |
例外：
1.當地都市計畫書或土地使用分區管制規則另有較嚴格之規定者，從其規定。
2.法律另有規定較高之建蔽率者，依法律規定
3.古蹟保存區內原有建築物已超過百分之六十者，不在此限。
另外，都市計畫地區各土地使用分區之容積率亦不相同，主要是依都市計畫書中所載規定；若未載明者，其容積率不得超過下列規定，有關土地使用之土地容積限制比較，可參曕表2的說明。
表2 土地使用之土地容積限制比較表 單位：%
| 區域別 | 工業區 | 行政區 | 文教區 | 風景區 | 保存區 | 倉庫區 |
| 容積率 | 210 | 250 | 250 | 60 | 160 | 300 |
若進一步考量人口密度及公共設施用地對土地使用的影響，並以各鄰里性公共設施用地占土地面積的15%為比較標準，則各區之容積限制比較如表3所示。
表3 公共設施用地比值之土地容積限制比較表 單位：人/公頃；%
| 居住密度 | 分區別 | 公共設施用地比值﹤15﹪ | 公共設施用地比值>15﹪ |
| 200人以下 |
住宅區 商業區 |
120 180 |
150 210 |
| 200-300人 |
住宅區 商業區 |
150 210 |
180 240 |
| 300-400人 |
住宅區 商業區 |
180 240 |
200 280 |
| 400人以上 |
住宅區 商業區 |
200 280 |
240 320 |
說明：公共設施用地是指鄰里性公共設施用地比值大於或小於15%為比較基準。
(三).建築成本案例說明
建築成本的估算視其區位及地理特性，以及建材的使用種類等而有不同，若再考量建築法令的規範，則建築成本的估算更為複雜而困難；若以台北市士林區天母SOGO一帶的某一建案為例，假設土地成本為每坪一百萬元，經過單位容積計算，每坪約為45萬元，再除以售坪比或坪效(也就是一坪土地可以蓋出多少坪的可銷售面積)，估算出每坪土地的真正成本後，再加上營造成本，以及粗估的管銷成本，再加計正常利潤，估算出平均成交單價，設為約每坪60萬左右。
由於60萬元的定價已包含了業者的正常利潤，因此，若市場的最後售價每坪在65萬元以上，依其土地使用分區的容積限制條件計算(如住宅區的建蔽率原則上不得超過60%...等規定)，則此一建案可能就會出現所謂的「超額利潤」。反之，若建案迫於景氣轉壞而必須降價求售，並假設其售價為50萬元以下，則形成建商賠售現象。為了避免降價賠售，有些財力雄厚的建商可能會選擇延後推案，或是採先建後售模式，待景氣回轉後再行銷售；因此，若財力不佳，或以高財務槓桿方式操作的業者而言，則可能面臨倒閉危機，如早年的僑泰建設、東帝士建設等，都是因為財務不健全而退出房地產業的經營。
三.營建類股變動
在營建類股變動分析上，可分為下列幾個部分來說明。
(一).營建類股與股市
一般而言，營建類股是股票市場中的一環，而在整體經濟的運作高程中，國內股市、匯市、房市等「三市」變動息息相關，而其連動關係是經由股市變化影響房市變動，從而影響影營建類股的變化，即使國內經濟成長與股票市場可能因政經變動因素而產生脫勾情形，但並不影響房市與營建類股變動的關聯性，因此，營建類股的變動，可視為是分析房地產行情變動的基礎之一。
2015年，由於國際經濟情況不如預期，國內股票市場欲振乏力，特別是在政府房市政策中，打房政策不斷，不動產稅賦一再揚升，導致房市不景氣，股價總指數下調，營建類股亦隨著調低，國內房地產市場價量表現普遍不佳，且該年的營建類股幾乎是呈現全面走低的情形。2016年，國內及國際經濟景氣微升，經濟表現較去年為佳，股價加權總指數上揚為9318.12，較2015年同期上升二成以上(21.58%)，同時也造成營建類股上漲的家數遠大於下降的走勢；2017年，房市呈現好轉走勢，價穩量增，特別是在外資效應下，國內股票市場沖上萬點行情，且股票加權總指數上漲二成以上(20.53%)，從而影響營建類股的變化。
台灣股市變化受國內外政經因素變動的影響甚大，如2018年，國內股市先盛後衰，美國股市K線亦連續七黑，並已跌破頸線，股價加權指數由漲轉跌；另外，在亞洲股市方面，日本、中國、新加坡等呈下降走勢。相較之下，韓國與台灣的下降幅度相對較小，唯2019年的表現不如預期，主要因素包括美中貿易戰的延燒、全球經濟成長可能趨緩、聯準會升息次數影響美國經濟狀況、中國及新興市場的資金流動變化、原物料價格變動等不確定因素等，而這些問題也是國內股票市場所必須面對的課題，業者除了趨勢性操作外，防禦性布局也有其必要性。
(二).營建類股的變化
建材是重要的營建成本，而建材的種類繁多，其價格變動影響營建成本，同時影響房地產去化，因此，瞭解營建類股的變化有助於分析房地產的可能走勢；另外，營建類股若以國內最近八年的股票市場之表現來加以觀察(2011-2018)，則在台灣股價加權總指數的變動過程中，其股價指數變動由2011年的7110.37上升到2014年的9470.94，但2015年，股價大幅下跌為7664.01，2016年再回升為9318.12，2017年，在外資效應下，股市更創萬點行情，達11231.46，且繼2016年上漲21.58%之後，2017年再漲20.53%，2018年則因國內外政經因素影響而回跌為10639.07，跌幅為(-5.27%)。
經由前述說明可知，在最近八年中，台灣股價加權總指數除了2015年與2018年下降幅度為(-19.08%)及(-5.27%)之外，其餘各年的股價總指數均呈上揚走勢，平均漲幅將近一成，主要因新台幣走強，外資齊聚，影響國人投資與消費意願，讓營建類股的股價變化呈現漲多跌少的走勢，也讓國內各年之營建類股股價呈現漲跌互見情形。為便於說明國內房市與營建類股變動情形，有關最近八年的營建類股之變動情形，可分為下列幾個部分來做說明：
1.營建業上市家數
2018年，國內上市之營建廠商家數約50家，但不包括已下市之廠商，亦未考量上櫃股票；若進一步觀察，便可發現在最近八年中(2011-2018)，有些廠商已經下市，如福益；有些則是最近幾年內才上市之營建業者，如F-鼎固、夆典、達麗、愛山林、新巴巴、三發等；顯見房市之不確定因素較多，若財力不佳，經營無方，或無法配合時勢之發展者，必將為市場所淘汰；若就長期而言，新進入者多，舊退出者少，亦即營建上市業者有增加的情形，唯若與前一年相較，2018年的上市營建業並無太大的變化。
2.股票總加權指數變動
在最近八年中，中華民國股票加權總指數在前四年均呈現上揚走勢，其中，101年至103年的漲幅分別為5.76%、12.45%，以及12.00%；但104年則大幅下降，由103年1月的9470.94降為104年1月的7664.01，下跌幅度幾達二成(-19.08%，)唯105年反彈回升，股市因外資搶進，上漲幅度達二成以上(21.58%)，106年，台股因外資效應步入萬點行情，繼105年股市上漲二成以上後，股市上漲再度超過二成(20.53%)，顯見國內股票市場活絡，而若股市代表經濟櫥窗，則可推論最近八年的台灣經濟景氣應屬由好轉差，再進入衰退，又於2016年反轉回升，且2017年持續走俏，唯2018年的股票加權總指數受中美貿易戰等影響而為回跌走勢。
3.營建股價上漲家數
在營建類股中，其股價上漲的個股在101年有30檔，102年亦為30檔，但103年減少為11檔，至104年，僅有太設股票1檔股價為上升走勢，其餘股價全盤皆墨，因此，104年時，國內營建市場由活絡轉為清淡，再轉為蕭條之走勢。唯105年，營建類股再由黑翻紅，上漲家數由104年的1家增加為105年的30家，106年，再增加為37家，107年則減少為26家，顯示國內房地產市場雖有逐漸復甤情形，唯其力道仍相對不足。
4.營建股價下跌家數
在同段期間內，營建個股之股價下降的股數則有逐漸上升的情形，其股價下降的股數分別為7檔、8檔、27檔、49檔，房市表現亦相對不佳，唯在105年的大幅回檔，股價下降的家數大幅減少為19檔，106年再減少為12檔，唯107年的股價下跌家數又增加為23檔，而營建股價的高低起伏變動，可以看出房市的低迷與反轉，亦可推論房市止跌回升的態勢轉趨明顯，唯推升力量依然不足。
5.營建股價最大漲幅
在營建市場中，最近一年的股價最大漲幅，或營建個股第一名的漲幅均超過一倍以上，第二、三名的漲幅則超過五成，分別為裕豐(120.82%)、潤弘(56.64%)、潤隆(54.36%)；另外，第四、第五名分別為順天(46.90%)與根基(41.05%)，且前五大的平均漲幅超過六成(63.95%)。
6.營建股價最大跌幅
在營建市場中，最近一年股價最大跌幅前五名分別為工信(-54.77%)、國揚(-32.02%)、新巴巴(-23.81%)、聯上發(-20.63%)，以及寶徠(-19.23%)等，前五大跌勢股票的平均跌幅雖然超過一成(13.95%)，但與2016年的股價跌幅都在四成以上，已經有很大的回升走勢。另外，推案量甚多的遠雄股價變化中，其股價雖尚稱平穩，唯106年的股價為32.40元，107年再回升為36.45元，為最近八年中(100-107)，其股價已呈現回升走勢，且最近一年的股價上升幅度達一成以上(12.50%)，顯見台北市大巨蛋的解套，對遠雄的長遠發展是一大利多。
7.營建股價最大差距
在營建類股中，最近八年股價最大差距分別是101年的75.92元、102年的87.24元、103年的59.24元、104年的45.70元、105年的59.48元、106年的82.36元，以及107年的81.59元；其中，102年的營建個股之股王與股鬼的差距最大，而以104年的差距為最小，亦可推論房市景氣不佳，股市行情普遍走低，差距相對減少，唯105年的差距再拉大，106年的差距則又勝過去年，差距達82.36元，僅次於102年的87.24元，107年，其差距則進一步縮小為81.59元。
8.營建類股之股王與股鬼
營建類股之股王與股鬼是指當期營建個股之最高價與最低價的營建個股而言，而最近八年中(民100-107年)，營建類股的股王前七年分別為華固、長虹、長虹、興發富、華固、長虹，以及長虹，106年，長虹股價繼續攀高，股價達87.50元，比去年同期的64.10元上漲三成以上(36.51%)，107年，長虹再續任股王，股價上升為88.00元；另外，最近七年的股鬼分別為皇昌、皇昌、新建、裕豐、裕豐、裕豐，第八年的股鬼轉由皇昌接任；其中，營建類股中的股王與股鬼的最主要業者分別為長虹與裕豐，二者均有4次股價最高與最低的紀錄，107年再轉由新建(6.41)接替。有關最近八年(2011-2018)或(民100-107年)，台灣營建類股的股價變動情形，可參酌表4的說明。
表4 台灣股票市場營建類股股價行情變動比較表(100～107) 單位：元、％
| (編號)證券代碼 |
證券 名稱 |
100年收盤價 |
101年 收盤價 |
102年收盤價 | 103年收盤價 | 104年收盤價 |
105年 收盤價 (與上年比) |
106年 收盤價 (與上年比) |
107年 收盤價 (與上年比) |
| (00) | 福益 | 11.30 | 53.20 | 53.40 | - | - | - | - | - |
| (01)1436 | 華友聯 | - | - | - | 46.90 | 40.0 |
39.10 (-0.02) |
40.05 (2.43) |
39.10 (-2.37) |
| (02)1438 | 裕豐 | - | - | - | 6.36⊕ | 4.60⊕ |
4.62⊕ (0.43) |
5.14⊕ (11.26) |
11.35 (120.82) |
| (03)1442 | 名軒 | 22.75 | 24.30 | 37.05 | 23.70 | 16.85 |
17.55 (4.15) |
18.90 (7.69) |
15.65 (-17.20) |
| (04)1805 | 寶徠 | - | 13.00 | 15.15 | 9.82 | - |
5.57 (-43.28) |
13.00 (133.39) |
10.50 (-19.23) |
| (05)1808 | 潤隆 | 29.90 | 32.80 | 31.00 | 29.00 | 23.85 |
34.70 (45.49) |
45.35 (-0.31) |
70.00 (54.36) |
| (06)2501 | 國建 | 10.55 | 13.70 | 19.05 | 16.80 | 12.65 |
17.90 (41.50) |
16.65 (-6.98) |
21.40 (28.53) |
| (07)2504 | 國產 | 11.10 | 11.05 | 12.45 | 10.85 | 7.48 |
7.03 (-6.02) |
9.95 (41.54) |
8.77 (-11.86) |
| (08)2505 | 國揚 | 10.20 | 15.35 | 19.05 | 13.70 | 10.30 |
12.00 (16.50) |
17.80 (48.33) |
12.10 (-32.02) |
| (09)2506 | 太設 | - | 7.78 | 10.45 | 12.75 | 15.85 |
11.10 (-29.97) |
10.65 (-4.05) |
11.70 (9.86) |
| (10)2509 | 全坤興 | 17.10 | 18.50 | 24.90 | 23.15 | 21.10 |
17.05 (-19.20) |
21.80 (27.86) |
27.70 (27.06) |
| (11)2511 | 太子 | 15.50 | 19.70 | 17.55 | 12.10 | 8.63 |
10.40 (20.51) |
12.80 (23.08) |
11.15 (-12.89) |
| (12)2515 | 中工 | 8.10 | 7.58 | 8.97 | 7.74 | 6.06 |
6.27 (3.47) |
7.85 (25.20) |
8.04 (2.42) |
| (13)2516 | 新建 | 7.67 | 8.23 | 7.46⊕ | 8.65 | 6.09 |
7.10 (16.58) |
7.13 (0.42) |
6.41⊕ (-10.10) |
| (14)2520 | 冠德 | 13.65 | 19.80 | 35.05 | 27.85 | 13.50 |
19.30 (42.96) |
22.65 (17.36) |
19.60 (-13.47) |
| (15)2524 | 京城 | 18.25 | 29.90 | 29.00 | 26.60 | 18.25 |
21.55 (18.08) |
23.05 (6.96) |
25.70 (11.50) |
| (16)2527 | 宏璟 | 10.70 | 12.65 | 17.75 | 20.30 | 15.05 |
19.90 (32.23) |
26.30 (32.16) |
23.40 (-11.03) |
| (17)2528 | 皇普 | 11.05 | 9.63 | 14.20 | 12.05 | 7.28 |
6.25 (-14.15) |
17.10 (173.60) |
14.05 (-17.84) |
| (18)2530 | 華建 | 9.49 | 8.71 | 12.10 | 16.15 | 15.25 |
13.35 (-12.46) |
15.50 (16.10) |
16.80 (8.39) |
| (19)2534 | 宏盛 | 13.05 | 15.95 | 24.25 | 19.35 | 14.80 |
18.90 (27.70) |
27.40 (44.97) |
29.45 (7.48) |
| (20)2535 | 達欣工 | 16.90 | 19.25 | 28.15 | 19.95 | 13.95 |
19.40 (39.07) |
18.55 (-4.38) |
21.85 (17.79) |
| (21)2536 | 宏普 | 20.80 | 28.75 | 30.20 | 23.35 | 20.55 |
25.65 (24.82) |
23.00 (-10.33) |
19.95 (-13.26) |
| (22)2537 | 聯上發 | 14.35 | 12.95 | 15.40 | 11.50 | 8.13 |
9.33 (14.76) |
8.19 (-12.22) |
6.50 (-20.63) |
| (23)2538 | 基泰 | 12.80 | 18.95 | 20.00 | 19.85 | 13.80 |
9.17 (-33.55) |
10.40 (13.41) |
11.80 (13.46) |
| (24)2539 | 櫻花建 | 18.95 | 19.95 | 29.75 | 32.95 | 24.10 |
25.25 (4.77) |
28.25 (11.88) |
28.20 (-0.18) |
| (25)2540 | 愛山林 | - | - | - | 37.00 | 30.85 |
18.00 (-41.65) |
24.00 (33.33) |
26.50 (10.42) |
| (26)2542 | 興富發 | 44.50 | 54.90 | 62.80 | 65.60㊣ | 29.30 |
46.30 (58.02) |
43.05 (-7.02) |
49.25 (14.40) |
| (27)2543 | 皇昌 | 5.90⊕ | 6.08⊕ | 7.62 | 11.05 | 7.98 |
8.98 (12.53) |
8.25 (-8.13) |
7.63 (-7.52) |
| (28)2545 | 皇翔 | 45.40 | 72.60 | 54.60 | 45.60 | 19.70 |
37.85 (92.13) |
31.40 (-17.04) |
25.80 (-17.83) |
| (29)2546 | 根基 | 13.95 | 12.50 | 16.05 | 15.70 | 14.75 |
17.35 (17.63) |
22.90 (31.99) |
32.30 (41.05) |
| (30)2547 | 日勝生 | 20.75 | 21.95 | 26.40 | 15.75 | 10.05 |
9.55 (-4.98) |
12.60 (31.94) |
15.35 (21.83) |
| (31)2548 | 華固 | 62.40㊣ | 68.00 | 84.80 | 59.80 | 51.60㊣ |
60.10 (16.47) |
69.90 (16.31) |
72.10 (3.15) |
| (32)2597 | 潤弘 | 24.10 | 38.50 | 62.20 | 64.00 | 38.40 |
37.40 (-2.60) |
38.05 (1.74) |
59.60 (56.64) |
| (33)2841 | 台開 | 11.50 | 11.20 | 10.80 | 11.30 | 10.10 |
9.99 (-1.09) |
10.30 (3.10) |
8.27 (-19.71) |
| (34)2923 | F-鼎固 | - | - | - | 27.20 | 18.15 |
20.40 (12.40) |
20.70 (1.47) |
19.85 (-4.11) |
| (35)3052 | 夆典 | - | - | - | 12.05 | 9.33 |
8.10 (-13.18) |
8.50 (4.94) |
8.47 (-0.35) |
| (36)3056 | 總太 | 18.85 | 22.05 | 33.50 | 18.25 | 11.55 |
17.55 (51.95) |
19.85 (7.98) |
19.80 (-0.25) |
| (37)3266 | 昇陽 | - | - | - | 19.70 | - |
11.65 (-40.86) |
11.25 (-3.43) |
11.35 (9.08) |
| (38)3703 | 欣陸 | 10.65 | 11.15 | 10.80 | 11.50 | 9.57 |
10.60 (10.76) |
16.70 (57.55) |
15.10 (-9.58) |
| (39)5515 | 建國 | 13.25 | 13.80 | 13.85 | 11.50 | 8.53 |
8.46 (-0.82) |
11.40 (34.75) |
9.99 (-12.37) |
| (40)5519 | 隆大 | - | - | - | 22.05 | 12.75 |
10.45 (-18.04) |
10.50 (0.48) |
14.50 (38.10) |
| (41)5521 | 工信 | - | - | - | 12.30 | 10.65 |
9.97 (-6.38) |
17.40 (74.52) |
7.87 (-54.77) |
| (42)5522 | 遠雄 | 47.90 | 51.50 | 50.50 | 37.45 | 32.45 |
36.95 (13.87) |
32.40 (-12.31) |
36.45 (12.50) |
| (43)5525 | 順天 | 13.95 | 16.70 | 19.75 | 18.40 | 15.45 |
13.95 (-9.71) |
16.95 (21.51) |
24.90 (46.90) |
| (44)5531 | 鄉林 | 21.65 | 22.70 | 25.15 | 18.10 | 9.32 |
10.55 (13.20) |
12.10 (14.69) |
10.65 (-11.98) |
| (45)5533 | 皇鼎 | 17.50 | 19.20 | 19.15 | 20.25 | 16.85 |
15.60 (-7.42) |
16.20 (3.85) |
16.30 (0.62) |
| (46)5534 | 長虹 | 51.30 |
82.00 ㊣ |
94.70㊣ | 65.20 | 41.55 | 64.10㊣(54.27) |
87.50㊣ (36.51) |
88.00㊣ (0.57) |
| (47)6177 | 達麗 | - | - | - | 36.80 | 18.80 |
19.80 (5.32) |
34.35 (73.48) |
32.10 (-6.55) |
| (48)9906 | 新巴巴 | - | - | - | - | 9.04 |
19.70 (117.92) |
15.75 (-20.05) |
12.00 (-23.81) |
| (49)9946 | 三發 | - | - | - | 19.50 | 11.20 |
10.90 (15.18) |
13.20 (21.10) |
14.65 (10.98) |
| 集中市場收盤指數(%) | 7110.37 ( - ) |
7519.93 (5.76) |
8456.46 12.45) |
9470.94 12.00) |
7664.01(-19.08) |
9318.12 (21.58) |
11231.46 (20.53) |
10639.07 (-5.27) |
|
|
營建類股變動整體性說明 |
(1) 現有上市家數 49家 (未包括已下市及上櫃廠商) |
(2) 本年總加權股市漲幅 101-7 101： 102： 103： 104：105：106： 107： |
(2)A 本年總加權股市漲幅 101-7 1：5.76 2：12.45 3：12.00 4：7.95 5：21.58 6：20.53 7：-5.27 |
(3) 本年股價上漲家數 101：30 102：30 103：11 104：1 105：30 106：37 107：26 |
(4) 本年股價下跌家數 101：7 102：8 103：27 104：48 105：19 106：12 107：23 |
(5) 最近一年股價最大漲幅(前5) (107) 1裕豐 2潤弘 3潤隆 4順天 5.根基 |
(6) 最近一年股價最大跌幅(前5) (107) -1工信 -2國揚 -3新巴巴 -4聯上發 5.寶徠 |
(7) 最近一年股價最大差距：(107) 101：75.92 102：87.24 103：59.24 104：45.70 105：59.48 106：82.36 107：81.59 |
(8) 最近一年股價最高與最低 (107) 股王 長虹88.00 股鬼 新建6.41 |
2.作者估算並整理。
說 明：
1.本表資料不包括上櫃、下市及全額交割股票。
2.本表資料以最近八年資料為主(民100-107)，便於投資人的分析比較。
3.100年資料為100年12月24日收盤價。
4.101年資料為101年12月24日收盤價。
5.102年資料為102年12月24日收盤價。
6.103年資料為104年01月24日收盤價。
7.104年資料為105年01月22日收盤價。
8.105年資料為106年01月20日收盤價。
9.106年資料為107年01月22日收盤價。
10.107年資料為108年03月22日收盤價。
10.最近一年(民107年)漲幅最大前5名以1、2、3、4、5表示之。
11.最近一年(民107)跌幅最大前5名以-1、-2、-3、-4、-5表示之。
12.凡有㊣記號者，表示為當年最高價營建個股，為當月或當年的股王。
13.凡有⊕記號者，表示為當年最低價營建個股，為當月或當年的股鬼。
14.在107年收盤價下方的(--)，是指107年對106年的股價比較(%)
※.資料取自作者謝明瑞在「現代營建」所建立之營建類股資料庫。
四.房市變動與房價
有關國內當前的房市變化情形，可分為下列幾個部分來說明。
(一).房市政策
國內房市景氣轉好，除了受惠景氣回溫之外，房市政策變化也是影響因素，根據中央政府「地籍測量實施規則」部分條文修正，自2018年元月一日起開始生效，即屋簷、雨遮以前是「登記，不計價」，2019年1月1日開始，屋簷與雨遮不能登記，也不能計價；亦即新制上路後，形成2011年以前銷售的建物，雨遮可登記、可計價，2011-2017年的建物，可登記，但不可計價，而2018年後取得建照的，則是不可登記，亦不可計價，而此一雨遮登記制度的改變，造成房市可能出現盤整現象，亦即不少建商趕在新制上路前加速申請建照。
政府房市政策的改變，亦即此種雨遮不登記所造成的建商搶建現象，影響國內房市交投甚巨，蓋因在2016年房市景氣不佳時期，北部開發商採「不買地、不開工、不完工」的三不政策，其與2019年開發商所採取的「要買地、要開工、要完工」的三要政策相較，便可窺之房市景氣變化一二。另外，雖然近期中的土地交易量回溫，建案動工量大增，房市景氣回溫跡象明顯，唯購屋者幾乎都以自住客為主，未見投資客回籠，而沒有投資人或投機客的進駐，加上營建類股的變化不大，且股價上漲與下跌的比例相當，在此情況下，國內房市即使好轉，但房價飆漲的機會不大。
(二).房市變化
有關當前的房市變化可分為下列幾個部分來說明。
1.推案量增加
2014年，國內房市景氣變化由盛而衰，歷經約五年的不景氣時期，至2018年底始有復甦的情形，2019年第一季，國人對房市交投信心增加，代銷接案隨之上揚。根據內政部統計資料顯示，2018年，全國建築物開工達10.2萬戶，是最近四年以來的新高，若與2017年的7.6萬戶相較，其成長達三成以上(34.21%)；另外，建商的積極開工，一是反應開發商的建地庫存逐漸減少，須重新投入土地開發市場，因而買地推案轉趨積極，二是反映雨遮不登記的房市制度改變，也讓市場掀起搶建的熱潮。其中，開工量最大是台中市，其推案量達2.0萬戶(19.61%)，其次是新北市(18.63%)，以及桃園市(15.69%)，另外，高雄市的開工數雖占第四位(12.78%)，唯其成長幅度達八成以上。
若以最近兩年的房市開工數量來觀察，則根據內政部統計處的資料，並以2017與2018兩年的住宅開工統計數量來看，則在六都中，除了台南市的開工數量減少二成之外(-20.44%)，其餘五都均呈現上揚走勢，其中又以高雄市的增幅將近九成為最高(88.35%)，觀其緣由，應是政黨輪替後，政治與經濟新氣象使然，次為台北市的增幅超過六成(62.92%)，以及新北市的增幅約四成(39.67%)；另外，若以2018年的占比變化來觀察，則六都中，以台中市的二成以上為最高(20.12%)，次為新北市(18.47%)與桃園市(16.11%)。
在六都以外的非都會地區中，其住宅開工數量明顯減少，顯示國內房地產市場仍以都會地區為主，如2017年，其住宅開工數占全國總住宅開工數的比例不到二成(18.65%)，2018年的住宅開工數雖有增加，成長率超過二成(25.35%)，但其占比則下降為17.35%；有關台灣六都及非六都的住宅開工數量統計比較，可參閱表5的說明。
表5. 台灣六都及非六都住宅開工數量統計比較表(2017-2018) 單位：宅、%
| 區域/年度 | 2017 | 六都占比(%) | 2018 | 六都占比(%) | 成長率(%) |
| 台北市 | 5369 | 7.11 | 8747 | 8.59 | 62.92 |
| 新北市 | 13464 | 17.82 | 18805 | 18.47 | 39.67 |
| 桃園市 | 11955 | 15.82 | 16403 | 16.11 | 37.21 |
| 台中市 | 15413 | 20.40 | 20477 | 20.12 | 32.86 |
| 台南市 | 8317 | 11.01 | 6617 | 6.50 | -20.44 |
| 高雄市 | 6944 | 9.19 | 13079 | 12.85 | 88.35 |
| 六都總計 | 61462 | 81.35 | 84128 | 82.65 | 36.88 |
| 非六都總計 | 14089 | 18.65 | 17661 | 17.35 | 25.35 |
| 全國 | 75551 | 100.00 | 101789 | 100.00 | 34.73 |
2.房市交投活絡
一般而言，在國內房市銷售上，329檔期是建商傳統的推案旺季，一般住宅買賣亦會在第2季逐漸加溫。由於房市交易從實際買賣到完成登記，大多需要一到二個月時間，因此，上半年房市在4到5月間進入交易高峰，對潛在購屋人而言，可利用建商及仲介業者於年中力拼業績之際，多看、多問、多比較，俾便取得相對較佳的購屋優勢。
3.房價穩中微調
在房市交易過程中，房價是影響房市交易的重要因素，而若由當前房市交易的情形來觀察，房市已經逐漸走榮，小坪數住宅更已從谷底回漲，這可從建商積極買地，且代銷接案增多，回購率增加等現象來加以觀察，顯示國內房市已逐漸脫離谷底，並有向上回升的走勢。房價方面，由於台北市中心的土地交易，以及住宅市場買賣的售價都已呈現止跌情形，價量攀升，小坪數住宅每坪單價上漲幅度約8%，蛋黃地區的房價上漲幅度有些漲幅甚至超過一成，雖然豪宅銷售情況不佳，但平均房價亦無法下跌，新北市的重劃區之房價都已呈現止跌回升的情形。加上全球台商的資金回流現象明顯，房市後市持續看好。對潛在購屋者而言，只要掌握選擇房地產的格局、採光、視野等要素，在房價可接受的範圍內，通常都能找到合適的房屋標的。
五. 結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
- 台灣股市變化受國內外政經因素變動的影響甚大，由於美國與中國的貿易戰、新興市場的資金流動變化、原物料價格變動等不確定因素等，造成國內股票市場波動，業者除了趨勢性操作外，防禦性布局也有其必要性。
- 營建成本的估算必須考量房地產的定義、房地產的建築成本、土地供需彈性小、土地成本的估算、建築容積率的變化、都會地區的土地成本偏高、營造成本的差異性、營造成本的推估、其他成本，以及利潤成本等。
- 營建類股之變動情形可從營建業上市家數、.股票總加權指數變動、營建股價上漲家數、營建股價下跌家數、營建股價最大漲幅、營建股價最大跌幅、營建股價最大差距，以及營建類股之股王與股鬼等的變化來加以瞭解。
- 房市景氣回溫，且新制雨遮不登記已正式實施，使得早期北台灣的「不買地、不開工、不完工」的三不政策已更動為「要買地、要開工、要完工」的三要政策，房市建案量因而大幅度增加。
- 若以2017與2018的住宅開工統計數量比較，則在六都中，除了台南市的開工數量減少二成外，其餘五都均呈上揚走勢，其中又以高雄市的增幅將近九成為最高，次為台北市與新北市。
- 國內329檔期是建商傳統推案的旺季，又因實際買賣交易到完成登記，大多需要一到二個月時間，因此，上半年房市在4到5月間進入交易高峰。
- 當前的房市變化包括推案量增加、房市交投活絡，以及房價穩中微調等；由於國內房市後市看好，若從當前營建類股變動的因素來看，則因其上漲及下跌檔次相當，房價大幅度下跌的機率有限，因此，潛在購屋人可利用房市供需相對活絡之際進駐，俾便取得相對較佳的購屋優勢。
謝明瑞(2011)，台灣人口老化與住宅政策，國家政策研究基金會。
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謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究，國家政策研究基金會。
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謝明瑞(2018)，論「美化市容與居住安全」的都更政策(一坪換一坪的都更政策)，卓越雜誌391期，2018年11月。
謝明瑞(2019)，由房市變化探討購屋時機。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，違建與房市。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌專欄。4月1日。