摘要
2018年上半年，國內房市買氣雖略有回溫，唯增加幅度不大，且信心回升所凝聚出的買氣還不穩固，亦即因新案價格偏高，且讓利幅度縮減，導致購屋者意願大幅減弱，因此，雖然當前國內房市變動中，其所呈現出的現象如北台灣推案量增加、北市房市交易量上揚、商用不動產屢創新高，以及房市交易量價預期走高等，且偏低的利率及便捷的金融服務模式等，均有助於國內房市的復甦。另外，未來房市變動走勢主要是受到以自住型客戶為主、土地交易量增加、有土斯有財根深蒂固助長買氣，以及持有房屋比率偏高等因素的影響。唯高房價對民眾是沉重的負擔，加上成屋推案數量連年走高、房價看跌比例下降，以及運動宅的需求影響房價變化等，預估2018下半年房市呈走高格局。唯賣方讓利活動若減少，可能會阻礙房市進一步復甦，房價落底的時間亦會繼續後延。在國內房市價穩量增現象明顯，且房貸利率偏低的情況下，房貸族若在銀行升息而仍有足夠的負擔能力的情況下，應可考量即早選擇合宜的房地產標的。
關鍵詞 商用不動產 運動宅 家戶購屋比
一.前言
2018年下半年，國內房市經三年餘的修正後，雖交易價量持穩，但因景氣復甦遲滯，建案銷售緩慢，房價少有回升現象，業者為消化過去累積之房屋庫存，部分建商乃將營運重心放在餘屋的銷售上，新推案量相對較少；唯從2018年上半年的推案量中，建商似已逐漸恢復對房市的信心，推案量亦已呈現上揚走勢，唯房價上升幅度並不明顯，買氣亦以剛性需求為主，而讓利幅度仍是促使交易得以成功的重要影響因素。
若以最近一年北台灣各行政區的房地推案量來做比較，則2018年第一季推案量最大的十個區域依序為新莊、內湖、板橋、桃園、竹市東區、中壢、土城、中山、文山、松山；其中，雙北市占了七成，包括前三名的新莊、內湖與板橋，且其推案量均超過百億，顯見房市已呈回溫現象，並已吸引部分潛在購屋客進場。
另外，根據過去歷年上半年的新成屋與預售屋的推案量統計，則以2014年上半年的推案金額最高，達6634.8億元，爾後國內房市反轉，在市場餘屋量高居不下的情況下，建商推案意願減弱，導致2015年至2017年連續三年上半年推案量下滑。2018年買氣復甦，房價跌幅趨緩，推升建商信心，再加上雨遮新制上路前所引發的搶照熱潮，取得建照的建案陸續推出不動產專案，造成2018上半年推案大幅增加，並成為最近4年來的最大量，且推出金額達一兆元以上。
唯國內房市買氣雖然回升，但市場增加的量遠高過於需求量，再加上建商讓利幅度有萎縮情形，建案賣價調整不易，未來銷售狀況可能仍不甚樂觀。
二.2018上半年房市變動分析
有關2018上半年國內房市變動，可分為下列幾個部分來說明。
(一).北台灣推案量增加
一般而言，每年的第一季是房市推案量相對較低的時期，唯若從最近幾年的第一季推案量之變化來觀察，便可發現國內房市從2014到2017年已連續四年下滑，2018年首度回升為正成長，顯見房市已呈現逐漸回穩走勢。其中，在北台灣各主要縣市中，以新北市、台北市、桃園等的推案量較大，其第一季的房市供給量分別約為623億、471億、381億元，其他縣市表現相對冷清。
若從最近一年的季推案量來觀察，則以2017年第4季的推案量為最多，但以同年第2季的成長率達三成以上為最高(31.8%)。另外，若從最近六年的第一季推案量來觀察，以2013年第一季的推案量達3056.82億元為最高，而以2017年第一季的1727.25億元為最低，唯歷年第一季推案量均呈下降走勢，其中，又以2015年的下降幅度超過兩成為最多(-21.8%)，2018年第一季已呈現反轉現象，其推案量上升0.4%，為連續五年下降以後的第一次上揚走勢，唯目前房市需求增加的買氣不大，但房市供給面則因建商的大舉推案而增加，若市場未能順利消化，則未來房市價量變化將受到影響。有關北台灣歷年季度推案量比較，可參閱表1的說明。
表1 北台灣歷年季度推案量比較表 單位：億元；%
資料來源：1.住展雜誌。2.作者整理。
(二)北市房市交易量上揚
2018下半年，國內房市交易量增價穩，其中，新北市上半年交易量為六都各行政區之冠。根據六都地政局資料，2018上半年交易量較大的行政區都和價格有關，其中，板橋區新成屋出現全面性降價格局，藉以促進交易成功的案例，亦成為交易量最大宗的區域；整體觀察，國內房市仍以自用買盤為主，而低總價與低首付的付款條件，一般較受消費者的青睞。
另外，2018上半年交易量最多的前十大行政區，分別是新北市板橋、桃園市的桃園區及中壢區、新北市的淡水區…等，唯台北市並未排名在前10名中，主要因國內不動產市場以主力買盤以自用、首購為主，訴求低總價，買方以時間成本取代房價成本，並以轉進新北市與桃園市代替定居台北市。有關2018上半年六都交易量前十大行政區之買賣移轉棟數比較，可參閱表2的說明。
表2 2018年上半年房市買賣移轉棟數前十大比較表
資料來源：1.各縣市地政局2內政部3.住商不動產4.作者整理
(三).商用不動產屢創新高
國內房市是否回溫，亦可從商用不動產的表現來加以觀察；所謂商業不動產(Business Property)是指非住宅用途，且以出租方式，或以營利為目的不動產，常見的商用不動產如辦公大樓、工業大樓、購物中心、百貨公司等，大多以經營管理形態為主的經營模式，能產生租金收益，獲利來源為資本利得和租金收入的不動產，其投資報酬的主要來原可分為「不動產持有期間的增值」，以及「經營管理所產生的收益」，前者取決於經濟因素、社會發展、非經濟因素，以及創造附加價值等客觀因素；後者則以租金收入扣除費用支出和其他附加收入等來估算；至於其現金回報率(Cash on Cash Return)則各有不同，如美國約在6-12%之間，台灣的住宅及A級辦公室約3-5%，購物中心則約為5-8%。
2018年第2季，台灣商用不動產市場交易保持熱絡走勢，國內大型商用不動產交易金額約317億元，是近二年以來的新高，年增率達108%，合計2018上半年總交易金額達411億元，已超過2017年全年度交易金額的5成。
(四).建商積極購地備用
為因應房市看漲走勢，主要建商已積極獵地，2018上半年，國內主要建商購地金額已達577億元，約等同於2017年整年購地金額(624億元)，亦即建商看好後市，且已從過去單純的建築開發，轉型為資產公司的趨勢，包括興富發、京城建設、聯聚建設等指標建商，都已採用多角化經營模式，擴大辦公室、商場及飯店等商用不動產投資，主要著重於提升租金收益。
另外，根據世邦魏理仕(CBRE Group, Inc.)台灣研究部統計，2018年第2季商用不動產總交易金額計新台幣779億元，年增率165%，其中，不動產交易金額333億元，年增154%；土地交易金額446億元，年增173%，創下2003年開始統計以來同季的最高紀錄。其中，台北市內湖科學園區為商用不動產交易最活絡的地區，第2季內科廠辦投資金額達246億元，佔第2季全台商用不動產交易金額的七成以上(73.87%)；另外，以台塑企業以187億元買下內湖區「台北企業總部園區」（T-CBD）A1、A2、A5三座辦公大樓之影響為最大。
由於租賃需求持續強勁，且各產業租賃台北商辦包括專業服務業占租賃需求39%、網通資訊服務業(15%)，新創事業(13%)，金融保險業(12%)，零售電商(8%)，遊戲和彈性辦公各占5%，顯示新創事業及專業人才較具競爭優勢，並已成為商辦租賃市場的重要需求者之一。
(五).運動宅的需求影響房價變化
人的壽命長短與運動有密切的關聯性，因此，緊臨運動公園或運動中心的運動宅之市場售價相對較高，而國内運動人口逐漸增加，每週至少運動一次人口約占八成。事實上，根據教育部體育署的調查，國人運動現況發現台灣規律運動人口從2006年的18.8％一路成長，2017年已達33.2％，每週至少運動一次的人口占比更達八成，因此，運動中心的遠近，會影響民眾購屋的意願。亦即運動場(館)與住家的遠近，是影響民眾運動與否以及是否購屋的考量因素，如雙北市政府所推動的「一行政區一運動中心」政策，提供較彈性的計次消費，也增加了運動族群在周邊買房的誘因。
另外，根據永慶房屋依實價揭露資料統計，在台北市方面，最近一年運動中心周邊住宅交易行情中，以信義區的平均總價最高，達4450萬元，文山區平均總價1385萬元則是運動宅為相對較低區域；新北市方面，以蘆洲區平均總價1633萬元最高，而樹林區平均約831萬元，二者的差價將近一倍。有關台北市近一年運動中心周邊住宅交易行情比較，可參閱表3的說明。
表3 台北市最近一年運動中心周邊住宅交易行情比較表 單位：萬元
資料來源：1.內政部實價登錄資料2.永慶房屋3.作者整理
調查時間：2017年5月至2018年4月
說明：運動中心住宅統計範圍為運動中心周圍800公尺
另外，房地產交易受惠於公共與交通建設的增建，而大台北都會區公共建設持續新建，因此，得以維持穩健的房地產交易量能。根據實價揭露資料，新北市運動宅以蘆洲的1633萬元為最高，而以樹林的831萬元為最低。有關新北市近一年運動中心周邊住宅交易行情比較，可參閱表4的說明。
表4 新北市最近一年運動中心周邊住宅交易行情比較表 單位：萬元
資料來源：1.內政部實價登錄資料2.永慶房屋3.作者整理
調查時間：2017年5月至2018年4月
說明：運動中心住宅統計範圍為運動中心周圍800公尺
(六).房貸利率偏低與金融數位化有助房市復甦
房貸利率高低是影響購屋者是否介入房市交易的重要因素，目前國內台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行等5大銀行，所承做房貸比重約占全體銀行的4成，其利率水準的變化常被視為房市風向球。根據央行統計，2018年6月，新增房貸金額為413.39億元，較5月份減少35.24億，主要因來自於6都買賣移轉棟數減少，以及銀行針對優質客戶與整批分戶客戶給予優惠利率的影響。
另外，在數位時代，理財愈來愈方便，為配合客戶需求，銀行可隨時隨地確認各種貸款的需求，如根據第一金的第一銀行線上貸款平台「第e數速貸」，提供24小時服務，讓民眾透過網路就可以完成貸款的申請流程，而且在手機、平板或電腦都可以使用；且其「房貸可貸額度及利率試算」服務，可即時線上試算，就可以得知房貸額度及利率，協助民眾隨時隨地可以完成貸款及還款規劃。民眾只要輸入房產類型、房產地址、屋齡、房屋價格及貸款人基本資料等相關資訊，即可試算出房貸可貸額度及利率，可以省下上銀行及鑑價作業時間，且可幫助民眾精準掌握理財資訊。
除此之外，台灣銀行對於過去在房市多頭買進的投資客，目前大多已面臨「只還息、不還本」的寬限期到期，而其是否會衝擊銀行資產品質必須考量，其應對方式是讓寬限期與房貸成數連動。一般是若房貸成數在7.5成以下，可享2年寬限期，超過7.5成最多僅有1年寬限期，非自用住宅者最高則可達3年；同時，銀行會以借款人的「所得支出比」(指扣除基本開銷後的月收入/每月本息攤還金額）為衡量基準，若該比率低於130％，會彈性調降房貸成數，以降低風險，而偏低的房貸利率與便捷的貸款模式，有助於國內房市的復甦。
四.房市未來走勢
有關未來房市走勢，主要是受下列因素變動的影響，說明如下述。
(一).以自住型客戶為主
2018年上半年，雖然房市變化較2017年同期表現為佳，但代銷業者銷售策略仍以低成本行銷為主，主要因買盤仍是以自住型客戶為主，缺乏追價意願或能力，而不論是投資者或投機客，仍以逢低承接為主，缺少追高意願。另外，根據《住展》雜誌依據6項房市觀察分數分析，在2018年6月北台灣新案表現不佳，其中，預售推案量、來人組數與成交組數等3項數據呈現衰退；而廣告批數、成屋供給量，以及議價率均呈現持平，整體房市呈現衰退注意的黃藍燈。亦即當前房市的買方不追價態勢明確，而若建案不再普遍讓利，則房市的後續發展堪慮。
(二).土地交易量增加
根據戴德梁行所發布第2季商用不動產季報，2018年第2季前10大土地交易案件均是由建商買進，且均為住宅與商業用地，顯示建商願意以更多的資金儲備未來5年的土地，唯2018年全年買賣移轉棟數若僅能維持2017年的26-27萬棟，則仍屬於量少的緩跌格局，且土地成交價格亦呈現緩降現象，在市場僅存的自用型買氣的情況下，賣方若不讓利便難以成交，因此，整體房市仍處於量少狀態，推測未來房價仍有降價空間。
(三).有土斯有財根深蒂固有助房市交易
國人熱愛投資不動產，儘管房市反轉向下，全體銀行不動產授信餘額仍屢創新高，根據中央銀行統計，2018年5月底購置住宅貸款(房貸)餘額即達6.75兆元、建築貸款(土建融資)餘額1.76兆元，同為歷史新高，合計達8.51兆元。約占行政院主計總處預估名目GDP17.89兆元的五成(47.57%)。另外，六都民眾購屋負擔依舊偏高，如台北市2017年第4季的貸款負擔率及房貸所得比分別為61.52%及14.99倍，購屋負擔沉重。另外，房貸族須注意利率風險，亦即若銀行升息，購屋人是否有足夠的能力負擔。
(四)持有房屋比率偏高有助房市活絡
台灣不同世代持有房產的比率各有不同，根據匯豐集團的調查，目前國人約有三分之二(67%)擁有自己的房產，且有超過三分之一(36%)不只擁有一戶，其中，又54歲以上的「戰後嬰兒潮世代」，擁有房屋比率達92％為最高，其次是37-53歲的「Ｘ世代」，比率達七成以上(75%)，21-36歲間的「千禧世代」則不到四成(39%)。另方面，在有房族的二屋以上的購屋理由中，其購入第二屋的主因是為了投資(35%)，其次是出租(18%)、作為退休住所(16%)，或買給兒女(15%)。此外，在有房族中，有將近四成(38%)受訪者想要擁有不只一屋，其中，34%受訪者將未來購置的第二間房產視為投資標的，有22%的受訪者計畫將第二屋出租。
另外，多數台灣有房族在置產時，主要著重於房產在未來增值性，並有超過四成(42%)受訪者，認為房地產是最好的投資標的；且有一半以上(53%)的有房族認為持有自己的房產是「成功的象徵」，而持有房屋數偏高，有助於房市買氣。
(五)房價看跌比例下降
在房市變化中，信義房屋曾針對買方心態預做2018年第三季的購屋意向調查，結果在1179份網路問卷中，發現民眾看跌房價比例是近四年(15季)以來首度跌破五成，認為未來房價持平的比例也連續兩季達到四成，顯見購屋信心正緩步回穩，反應到交易量上則是移轉棟數持續回溫；另外，從調查也發現，有高達四成的潛買受訪者之看屋時間已超過一年，而有19％的看屋時間在半年到1年之間，在房價沒有上漲動能的市況下，自住型買方傾向於在合理的房價與屋況的條件下，才會進場購屋。有關灣六都各年上半年家戶購屋比比較，可參閱表5的說明。
表5 台灣六都各年上半年家戶購屋比比較表(2014-2018) 單位：%
資料來源：1.各縣市地政局2內政部3.大家房屋4.作者整理
(六).預期2018下半年房市交易量價逐漸走高
根據房仲業者2018年第三季購屋意向調查，國人對於未來房價之看跌比率不到5成，也是最近4年來首度跌落5成，而看漲與持平比率各約10%與41%，顯示近期民眾購屋信心逐步回溫，至於年底各縣市首長選舉是否會衝擊民眾購屋決策，則有六成以上(66%)受訪民眾認為不會因為選舉改變購屋決策，房市交易量價預期走高。
整體而言，2018年上半年國內房市買氣雖略有回溫，唯增加幅度不大，且信心回升所凝聚出的買氣尚不穩固，主要因買賣雙方對於價格的認知差異，而若房價未能達到買方需求，買氣便難以大幅度推展，則成交量亦會受到影響；因此，2018下半年，房市買氣仍難以凝聚，亦即因新案價格偏高，且讓利幅度縮減，導致購屋者的意願大幅減弱，而若後續房市仍維持上述現象，可能會阻礙房市進一步復甦，房價落底的時間會繼續後延。
五.結論
經由前述分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2018年上半年，國內房市買氣雖略有回溫，唯增加幅度不大，且信心回升所凝聚出的買氣還不穩固，亦即因新案價格偏高，且讓利幅度縮減，導致購屋者意願大幅減弱，可能會阻礙房市進一步復甦，房價落底的時間亦會繼續後延。
2. 有關當前國內房市變動包括北台灣推案量增加、北市房市交易量上揚、商用不動產屢創新高，以及房市交易量價預期走高等。
3. 銀行以借款人的「所得支出比」做為衡量房貸多寡的基準，彈性調降房貸成數以降低風險。唯偏低的房貸利率與便捷的貸款模式，有助於國內房市的復甦。
4. 有關未來房市走勢主要是受以自住型客戶為主、土地交易量增加、有土斯有財根深蒂固助長買氣，以及持有房屋比率偏高等因素的影響。
5. 高房價對民眾是沉重的負擔，但購屋時機仍是許多人考量的因素，包括成屋案數量連年走高、房價看跌比例下降，以及運動宅的需求影響房價變化等。
6.國內房市價穩量增現象明顯，且房貸利率偏低，唯房貸品質尚屬穩健，房貸族若在銀行升息的情況下，仍有足夠的負擔能力，則建議應可考量即早選擇合宜的房地產標的。
參考文獻
人力銀行(2016)，不動產業持續發展，房仲使用比率向上攀升。全球華人股份有
限公司(1111人力銀行)
游筱燕(2016)，10家房仲8家賠，財訊雙週刊，第502期
謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2017)，房市不景氣下的利多與利空。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2017)，房市四不一沒有下的多空分析。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，捷運不動產今非昔比。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，台灣房市與人口紅利。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，由2018上半年房市變化探討房市走勢。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌專欄。8月1日。
2018年上半年，國內房市買氣雖略有回溫，唯增加幅度不大，且信心回升所凝聚出的買氣還不穩固，亦即因新案價格偏高，且讓利幅度縮減，導致購屋者意願大幅減弱，因此，雖然當前國內房市變動中，其所呈現出的現象如北台灣推案量增加、北市房市交易量上揚、商用不動產屢創新高，以及房市交易量價預期走高等，且偏低的利率及便捷的金融服務模式等，均有助於國內房市的復甦。另外，未來房市變動走勢主要是受到以自住型客戶為主、土地交易量增加、有土斯有財根深蒂固助長買氣，以及持有房屋比率偏高等因素的影響。唯高房價對民眾是沉重的負擔，加上成屋推案數量連年走高、房價看跌比例下降，以及運動宅的需求影響房價變化等，預估2018下半年房市呈走高格局。唯賣方讓利活動若減少，可能會阻礙房市進一步復甦，房價落底的時間亦會繼續後延。在國內房市價穩量增現象明顯，且房貸利率偏低的情況下，房貸族若在銀行升息而仍有足夠的負擔能力的情況下，應可考量即早選擇合宜的房地產標的。
關鍵詞 商用不動產 運動宅 家戶購屋比
一.前言
2018年下半年，國內房市經三年餘的修正後，雖交易價量持穩，但因景氣復甦遲滯，建案銷售緩慢，房價少有回升現象，業者為消化過去累積之房屋庫存，部分建商乃將營運重心放在餘屋的銷售上，新推案量相對較少；唯從2018年上半年的推案量中，建商似已逐漸恢復對房市的信心，推案量亦已呈現上揚走勢，唯房價上升幅度並不明顯，買氣亦以剛性需求為主，而讓利幅度仍是促使交易得以成功的重要影響因素。
若以最近一年北台灣各行政區的房地推案量來做比較，則2018年第一季推案量最大的十個區域依序為新莊、內湖、板橋、桃園、竹市東區、中壢、土城、中山、文山、松山；其中，雙北市占了七成，包括前三名的新莊、內湖與板橋，且其推案量均超過百億，顯見房市已呈回溫現象，並已吸引部分潛在購屋客進場。
另外，根據過去歷年上半年的新成屋與預售屋的推案量統計，則以2014年上半年的推案金額最高，達6634.8億元，爾後國內房市反轉，在市場餘屋量高居不下的情況下，建商推案意願減弱，導致2015年至2017年連續三年上半年推案量下滑。2018年買氣復甦，房價跌幅趨緩，推升建商信心，再加上雨遮新制上路前所引發的搶照熱潮，取得建照的建案陸續推出不動產專案，造成2018上半年推案大幅增加，並成為最近4年來的最大量，且推出金額達一兆元以上。
唯國內房市買氣雖然回升，但市場增加的量遠高過於需求量，再加上建商讓利幅度有萎縮情形，建案賣價調整不易，未來銷售狀況可能仍不甚樂觀。
二.2018上半年房市變動分析
有關2018上半年國內房市變動，可分為下列幾個部分來說明。
(一).北台灣推案量增加
一般而言，每年的第一季是房市推案量相對較低的時期，唯若從最近幾年的第一季推案量之變化來觀察，便可發現國內房市從2014到2017年已連續四年下滑，2018年首度回升為正成長，顯見房市已呈現逐漸回穩走勢。其中，在北台灣各主要縣市中，以新北市、台北市、桃園等的推案量較大，其第一季的房市供給量分別約為623億、471億、381億元，其他縣市表現相對冷清。
若從最近一年的季推案量來觀察，則以2017年第4季的推案量為最多，但以同年第2季的成長率達三成以上為最高(31.8%)。另外，若從最近六年的第一季推案量來觀察，以2013年第一季的推案量達3056.82億元為最高，而以2017年第一季的1727.25億元為最低，唯歷年第一季推案量均呈下降走勢，其中，又以2015年的下降幅度超過兩成為最多(-21.8%)，2018年第一季已呈現反轉現象，其推案量上升0.4%，為連續五年下降以後的第一次上揚走勢，唯目前房市需求增加的買氣不大，但房市供給面則因建商的大舉推案而增加，若市場未能順利消化，則未來房市價量變化將受到影響。有關北台灣歷年季度推案量比較，可參閱表1的說明。
表1 北台灣歷年季度推案量比較表 單位：億元；%
| 最近一年第一季推案量 | 最近六年第一季推案量 | ||||
| 年/季 | 推案量 | 變動率 | 年/季 | 推案量 | 變動率 |
| 2017Q1 | 1727.25 | - | 2013Q1 | 3056.82 | - |
| 2017Q2 | 2277.18 | 31.8 | 2014Q1 | 2892.52 | -5.4 |
| 2017Q3 | 2006.27 | -11.9 | 2015Q1 | 2261.46 | -21.8 |
| 2017Q4 | 2503.68 | 24.8 | 2016Q1 | 1863.92 | -17.6 |
| 2018Q1 | 1734.51 | -30.7 | 2017Q1 | 1727.25 | -7.3 |
| 2018Q2 | - | - | 2018Q1 | 1734.51 | 0.4 |
(二)北市房市交易量上揚
2018下半年，國內房市交易量增價穩，其中，新北市上半年交易量為六都各行政區之冠。根據六都地政局資料，2018上半年交易量較大的行政區都和價格有關，其中，板橋區新成屋出現全面性降價格局，藉以促進交易成功的案例，亦成為交易量最大宗的區域；整體觀察，國內房市仍以自用買盤為主，而低總價與低首付的付款條件，一般較受消費者的青睞。
另外，2018上半年交易量最多的前十大行政區，分別是新北市板橋、桃園市的桃園區及中壢區、新北市的淡水區…等，唯台北市並未排名在前10名中，主要因國內不動產市場以主力買盤以自用、首購為主，訴求低總價，買方以時間成本取代房價成本，並以轉進新北市與桃園市代替定居台北市。有關2018上半年六都交易量前十大行政區之買賣移轉棟數比較，可參閱表2的說明。
表2 2018年上半年房市買賣移轉棟數前十大比較表
| 排名 | 縣市別 | 行政區 | 買賣移轉棟數 | 備註 |
| 01 | 新北市 | 板橋區 | 4060 | 新北市占4名 |
| 02 | 桃園市 | 桃園區 | 3843 | 桃園市占2名 |
| 03 | 桃園市 | 中壢區 | 3783 | 台中市占2名 |
| 04 | 新北市 | 淡水區 | 3364 | 台南市占1名 |
| 05 | 台中市 | 西屯區 | 2733 | 高雄市占1名 |
| 06 | 台中市 | 北屯區 | 2719 | |
| 07 | 新北市 | 中和區 | 2415 | |
| 08 | 台南市 | 永康區 | 2363 | |
| 09 | 高雄市 | 鳯山區 | 2289 | |
| 10 | 新北市 | 新莊區 | 2233 |
(三).商用不動產屢創新高
國內房市是否回溫，亦可從商用不動產的表現來加以觀察；所謂商業不動產(Business Property)是指非住宅用途，且以出租方式，或以營利為目的不動產，常見的商用不動產如辦公大樓、工業大樓、購物中心、百貨公司等，大多以經營管理形態為主的經營模式，能產生租金收益，獲利來源為資本利得和租金收入的不動產，其投資報酬的主要來原可分為「不動產持有期間的增值」，以及「經營管理所產生的收益」，前者取決於經濟因素、社會發展、非經濟因素，以及創造附加價值等客觀因素；後者則以租金收入扣除費用支出和其他附加收入等來估算；至於其現金回報率(Cash on Cash Return)則各有不同，如美國約在6-12%之間，台灣的住宅及A級辦公室約3-5%，購物中心則約為5-8%。
2018年第2季，台灣商用不動產市場交易保持熱絡走勢，國內大型商用不動產交易金額約317億元，是近二年以來的新高，年增率達108%，合計2018上半年總交易金額達411億元，已超過2017年全年度交易金額的5成。
(四).建商積極購地備用
為因應房市看漲走勢，主要建商已積極獵地，2018上半年，國內主要建商購地金額已達577億元，約等同於2017年整年購地金額(624億元)，亦即建商看好後市，且已從過去單純的建築開發，轉型為資產公司的趨勢，包括興富發、京城建設、聯聚建設等指標建商，都已採用多角化經營模式，擴大辦公室、商場及飯店等商用不動產投資，主要著重於提升租金收益。
另外，根據世邦魏理仕(CBRE Group, Inc.)台灣研究部統計，2018年第2季商用不動產總交易金額計新台幣779億元，年增率165%，其中，不動產交易金額333億元，年增154%；土地交易金額446億元，年增173%，創下2003年開始統計以來同季的最高紀錄。其中，台北市內湖科學園區為商用不動產交易最活絡的地區，第2季內科廠辦投資金額達246億元，佔第2季全台商用不動產交易金額的七成以上(73.87%)；另外，以台塑企業以187億元買下內湖區「台北企業總部園區」（T-CBD）A1、A2、A5三座辦公大樓之影響為最大。
由於租賃需求持續強勁，且各產業租賃台北商辦包括專業服務業占租賃需求39%、網通資訊服務業(15%)，新創事業(13%)，金融保險業(12%)，零售電商(8%)，遊戲和彈性辦公各占5%，顯示新創事業及專業人才較具競爭優勢，並已成為商辦租賃市場的重要需求者之一。
(五).運動宅的需求影響房價變化
人的壽命長短與運動有密切的關聯性，因此，緊臨運動公園或運動中心的運動宅之市場售價相對較高，而國内運動人口逐漸增加，每週至少運動一次人口約占八成。事實上，根據教育部體育署的調查，國人運動現況發現台灣規律運動人口從2006年的18.8％一路成長，2017年已達33.2％，每週至少運動一次的人口占比更達八成，因此，運動中心的遠近，會影響民眾購屋的意願。亦即運動場(館)與住家的遠近，是影響民眾運動與否以及是否購屋的考量因素，如雙北市政府所推動的「一行政區一運動中心」政策，提供較彈性的計次消費，也增加了運動族群在周邊買房的誘因。
另外，根據永慶房屋依實價揭露資料統計，在台北市方面，最近一年運動中心周邊住宅交易行情中，以信義區的平均總價最高，達4450萬元，文山區平均總價1385萬元則是運動宅為相對較低區域；新北市方面，以蘆洲區平均總價1633萬元最高，而樹林區平均約831萬元，二者的差價將近一倍。有關台北市近一年運動中心周邊住宅交易行情比較，可參閱表3的說明。
表3 台北市最近一年運動中心周邊住宅交易行情比較表 單位：萬元
| 行政區 | 整體住宅 | 電梯住宅 | 公寓 | 運動中心位置 | 鄰近捷運站 |
| 01信義 | 4450 | 5316 | 1612 | 信義區松勤街100號 | 象山/世貿站 |
| 02松山 | 2898 | 3097 | 1857 | 松山區敦化北路1號 | 台北小巨蛋 |
| 03士林 | 2812 | 3580 | 1299 | 士林區士商路1號 | 劍潭站 |
| 04中正 | 2717 | 2763 | 1877 | 中正區信義路1段1號 | 中正紀念堂諳 |
| 05大安 | 2626 | 2786 | 1810 | 大安區辛亥路3段55號 | 科技大樓站 |
| 06內湖 | 2222 | 2773 | 1430 | 內湖區洲子街12號 | 港墘站 |
| 07南港 | 2060 | 2410 | 1424 | 南港區玉成街69號 | 松山/後山埤站 |
| 08中山 | 1963 | 2028 | 1201 | 中山區中山北路二段44巷2號 | 中山/雙連站 |
| 09大同 | 1925 | 2130 | 989 | 大同區大龍街51號 | 大橋頭/民權西路 |
| 10北投 | 1714 | 2112 | 1332 | 北投區石牌路一段39巷100號 | 石牌/唭哩岸 |
| 11萬華 | 1674 | 1680 | 775 | 萬華區西寧南路6-1號 | 北門/西門 |
| 12文山 | 1385 | 1612 | 1050 | 文山區興隆路三段222號 | 萬芳醫院站 |
調查時間：2017年5月至2018年4月
說明：運動中心住宅統計範圍為運動中心周圍800公尺
另外，房地產交易受惠於公共與交通建設的增建，而大台北都會區公共建設持續新建，因此，得以維持穩健的房地產交易量能。根據實價揭露資料，新北市運動宅以蘆洲的1633萬元為最高，而以樹林的831萬元為最低。有關新北市近一年運動中心周邊住宅交易行情比較，可參閱表4的說明。
表4 新北市最近一年運動中心周邊住宅交易行情比較表 單位：萬元
| 行政區 | 整體住宅 | 電梯住宅 | 公寓 | 運動中心位置 | 鄰近捷運站 |
| 01蘆洲 | 1633 | 1744 | 848 | 蘆洲區長樂路235號 | 蘆洲站 |
| 02三重 | 1322 | 1480 | 760 | 三重區集美街55號 | 三重站 |
| 03永和 | 1305 | 1603 | 978 | 永和區永利路250號 | - |
| 04板橋 | 1227 | 1816 | 898 | 皮橋區智樂路6號 | - |
| 05泰山 | 1183 | 1271 | 582 | 泰山區全興路167號 | - |
| 06汐止 | 1182 | 1232 | 724 | 汐止區汐科路321號 | - |
| 07中和 | 1179 | 1385 | 801 | 中和區錦和路350之2號 | - |
| 08土城 | 1118 | 1223 | 822 | 土城區金城路2段147之1號 | 海山站 |
| 09新莊 | 1074 | 1302 | 759 | 新莊區公園路11號 | 新莊站 |
| 10淡水 | 926 | 928 | 399 | 淡水區中山北路2段381巷2號 | - |
| 11樹林 | 831 | 899 | 590 | 樹林區中正路188-6號 | - |
調查時間：2017年5月至2018年4月
說明：運動中心住宅統計範圍為運動中心周圍800公尺
(六).房貸利率偏低與金融數位化有助房市復甦
房貸利率高低是影響購屋者是否介入房市交易的重要因素，目前國內台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行等5大銀行，所承做房貸比重約占全體銀行的4成，其利率水準的變化常被視為房市風向球。根據央行統計，2018年6月，新增房貸金額為413.39億元，較5月份減少35.24億，主要因來自於6都買賣移轉棟數減少，以及銀行針對優質客戶與整批分戶客戶給予優惠利率的影響。
另外，在數位時代，理財愈來愈方便，為配合客戶需求，銀行可隨時隨地確認各種貸款的需求，如根據第一金的第一銀行線上貸款平台「第e數速貸」，提供24小時服務，讓民眾透過網路就可以完成貸款的申請流程，而且在手機、平板或電腦都可以使用；且其「房貸可貸額度及利率試算」服務，可即時線上試算，就可以得知房貸額度及利率，協助民眾隨時隨地可以完成貸款及還款規劃。民眾只要輸入房產類型、房產地址、屋齡、房屋價格及貸款人基本資料等相關資訊，即可試算出房貸可貸額度及利率，可以省下上銀行及鑑價作業時間，且可幫助民眾精準掌握理財資訊。
除此之外，台灣銀行對於過去在房市多頭買進的投資客，目前大多已面臨「只還息、不還本」的寬限期到期，而其是否會衝擊銀行資產品質必須考量，其應對方式是讓寬限期與房貸成數連動。一般是若房貸成數在7.5成以下，可享2年寬限期，超過7.5成最多僅有1年寬限期，非自用住宅者最高則可達3年；同時，銀行會以借款人的「所得支出比」(指扣除基本開銷後的月收入/每月本息攤還金額）為衡量基準，若該比率低於130％，會彈性調降房貸成數，以降低風險，而偏低的房貸利率與便捷的貸款模式，有助於國內房市的復甦。
四.房市未來走勢
有關未來房市走勢，主要是受下列因素變動的影響，說明如下述。
(一).以自住型客戶為主
2018年上半年，雖然房市變化較2017年同期表現為佳，但代銷業者銷售策略仍以低成本行銷為主，主要因買盤仍是以自住型客戶為主，缺乏追價意願或能力，而不論是投資者或投機客，仍以逢低承接為主，缺少追高意願。另外，根據《住展》雜誌依據6項房市觀察分數分析，在2018年6月北台灣新案表現不佳，其中，預售推案量、來人組數與成交組數等3項數據呈現衰退；而廣告批數、成屋供給量，以及議價率均呈現持平，整體房市呈現衰退注意的黃藍燈。亦即當前房市的買方不追價態勢明確，而若建案不再普遍讓利，則房市的後續發展堪慮。
(二).土地交易量增加
根據戴德梁行所發布第2季商用不動產季報，2018年第2季前10大土地交易案件均是由建商買進，且均為住宅與商業用地，顯示建商願意以更多的資金儲備未來5年的土地，唯2018年全年買賣移轉棟數若僅能維持2017年的26-27萬棟，則仍屬於量少的緩跌格局，且土地成交價格亦呈現緩降現象，在市場僅存的自用型買氣的情況下，賣方若不讓利便難以成交，因此，整體房市仍處於量少狀態，推測未來房價仍有降價空間。
(三).有土斯有財根深蒂固有助房市交易
國人熱愛投資不動產，儘管房市反轉向下，全體銀行不動產授信餘額仍屢創新高，根據中央銀行統計，2018年5月底購置住宅貸款(房貸)餘額即達6.75兆元、建築貸款(土建融資)餘額1.76兆元，同為歷史新高，合計達8.51兆元。約占行政院主計總處預估名目GDP17.89兆元的五成(47.57%)。另外，六都民眾購屋負擔依舊偏高，如台北市2017年第4季的貸款負擔率及房貸所得比分別為61.52%及14.99倍，購屋負擔沉重。另外，房貸族須注意利率風險，亦即若銀行升息，購屋人是否有足夠的能力負擔。
(四)持有房屋比率偏高有助房市活絡
台灣不同世代持有房產的比率各有不同，根據匯豐集團的調查，目前國人約有三分之二(67%)擁有自己的房產，且有超過三分之一(36%)不只擁有一戶，其中，又54歲以上的「戰後嬰兒潮世代」，擁有房屋比率達92％為最高，其次是37-53歲的「Ｘ世代」，比率達七成以上(75%)，21-36歲間的「千禧世代」則不到四成(39%)。另方面，在有房族的二屋以上的購屋理由中，其購入第二屋的主因是為了投資(35%)，其次是出租(18%)、作為退休住所(16%)，或買給兒女(15%)。此外，在有房族中，有將近四成(38%)受訪者想要擁有不只一屋，其中，34%受訪者將未來購置的第二間房產視為投資標的，有22%的受訪者計畫將第二屋出租。
另外，多數台灣有房族在置產時，主要著重於房產在未來增值性，並有超過四成(42%)受訪者，認為房地產是最好的投資標的；且有一半以上(53%)的有房族認為持有自己的房產是「成功的象徵」，而持有房屋數偏高，有助於房市買氣。
(五)房價看跌比例下降
在房市變化中，信義房屋曾針對買方心態預做2018年第三季的購屋意向調查，結果在1179份網路問卷中，發現民眾看跌房價比例是近四年(15季)以來首度跌破五成，認為未來房價持平的比例也連續兩季達到四成，顯見購屋信心正緩步回穩，反應到交易量上則是移轉棟數持續回溫；另外，從調查也發現，有高達四成的潛買受訪者之看屋時間已超過一年，而有19％的看屋時間在半年到1年之間，在房價沒有上漲動能的市況下，自住型買方傾向於在合理的房價與屋況的條件下，才會進場購屋。有關灣六都各年上半年家戶購屋比比較，可參閱表5的說明。
表5 台灣六都各年上半年家戶購屋比比較表(2014-2018) 單位：%
| 行政區 | 2014年 | 2015年 | 2016年 | 2017年 | 2018年 | 備註 |
| 台北市 | 1.60 | 1.30 | 0.90 | 1.06 | 1.34 |
2014年最高 2016年最低 |
| 新北市 | 2.10 | 1.60 | 1.20 | 1.66 | 1.77 |
2014年最高 2016年最低 |
| 桃園市 | 3.10 | 2.40 | 2.40 | 2.16 | 2.07 |
2014年最高 2018年最低 |
| 台中市 | 2.60 | 2.20 | 1.60 | 2.01 | 1.99 |
2014年最高 2018年最低 |
| 台南市 | 1.60 | 1.40 | 1.10 | 1.35 | 1.57 |
2014年最高 2016年最低 |
| 高雄市 | 1.90 | 1.50 | 1.30 | 1.56 | 1.50 |
2014年最高 2016年最低 |
(六).預期2018下半年房市交易量價逐漸走高
根據房仲業者2018年第三季購屋意向調查，國人對於未來房價之看跌比率不到5成，也是最近4年來首度跌落5成，而看漲與持平比率各約10%與41%，顯示近期民眾購屋信心逐步回溫，至於年底各縣市首長選舉是否會衝擊民眾購屋決策，則有六成以上(66%)受訪民眾認為不會因為選舉改變購屋決策，房市交易量價預期走高。
整體而言，2018年上半年國內房市買氣雖略有回溫，唯增加幅度不大，且信心回升所凝聚出的買氣尚不穩固，主要因買賣雙方對於價格的認知差異，而若房價未能達到買方需求，買氣便難以大幅度推展，則成交量亦會受到影響；因此，2018下半年，房市買氣仍難以凝聚，亦即因新案價格偏高，且讓利幅度縮減，導致購屋者的意願大幅減弱，而若後續房市仍維持上述現象，可能會阻礙房市進一步復甦，房價落底的時間會繼續後延。
五.結論
經由前述分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2018年上半年，國內房市買氣雖略有回溫，唯增加幅度不大，且信心回升所凝聚出的買氣還不穩固，亦即因新案價格偏高，且讓利幅度縮減，導致購屋者意願大幅減弱，可能會阻礙房市進一步復甦，房價落底的時間亦會繼續後延。
2. 有關當前國內房市變動包括北台灣推案量增加、北市房市交易量上揚、商用不動產屢創新高，以及房市交易量價預期走高等。
3. 銀行以借款人的「所得支出比」做為衡量房貸多寡的基準，彈性調降房貸成數以降低風險。唯偏低的房貸利率與便捷的貸款模式，有助於國內房市的復甦。
4. 有關未來房市走勢主要是受以自住型客戶為主、土地交易量增加、有土斯有財根深蒂固助長買氣，以及持有房屋比率偏高等因素的影響。
5. 高房價對民眾是沉重的負擔，但購屋時機仍是許多人考量的因素，包括成屋案數量連年走高、房價看跌比例下降，以及運動宅的需求影響房價變化等。
6.國內房市價穩量增現象明顯，且房貸利率偏低，唯房貸品質尚屬穩健，房貸族若在銀行升息的情況下，仍有足夠的負擔能力，則建議應可考量即早選擇合宜的房地產標的。
參考文獻
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限公司(1111人力銀行)
游筱燕(2016)，10家房仲8家賠，財訊雙週刊，第502期
謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2017)，房市不景氣下的利多與利空。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2017)，房市四不一沒有下的多空分析。國家政策研究基金會。
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謝明瑞(2018)，由2018上半年房市變化探討房市走勢。國家政策研究基金會。
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