摘要
我國住宅政策係基於憲法保障國民基本人權的精神，使每位國民都能擁有適居且有尊嚴的居住環境；唯屋齡老化所引發的老屋重建及後續的都更問題若無法解決，則政府「擁有適居而尊嚴的居住環境」之政策目標不易落實。因此，有關房屋資訊的揭露十分重要，包括房屋稅籍住宅的概況，以及屋齡老化等問題。為提升人民居住的品質，同時美化市容，故加速危險及老舊建築物的重建有其必要性。老屋重建內容包括區位特性(地震區、梅雨區)、具有安全疑慮建築之認定(海砂屋、紅單與黃單建築)、老屋重建的條件與必要性、危老條例機制，以及老屋重建之獎勵等。唯老屋重建雖有其必要性，但必須考量國內老屋多而難以短期解決、危老條例設限多、弱勢族群之經濟力不足、獎勵誘因不足，以及老屋重建必須全體同意的不易等。現代經濟社會中，老屋重建為必要之政策，為便予推動，可考量成立專業機構，加強重建過程，同時納入「以房養老」的觀念，讓理論與實務互相配合，並儘量減少老屋重建所可能產生的問題。
關鍵詞 屋齡老化 老屋重建 危老條例房屋稅藉
一、前言
2011年，國內開始實施奢侈稅，2013年，房市交投因奢侈稅兩年的後續影響而呈現沈滯現象，2014年，房地產交易開始呈現由盛而衰的反轉走勢，交投清冷，量價具跌，直至2017年下半年，國內房市始呈現以自住為主的鋼性市場，房市的量增價穩態勢明顯，特別是2018年上半年，全台六都中，以台北市的房市表現最為明顯，其推案量占比超過北台灣的四成，唯市場交易的熱絡與否，仍以個案表現為主，亦即只要區位好、規劃佳，以及價格合理，則其建物產品都會受到消費者的青睞，且六都的房市表現均有量增價穩的走勢。
在房市回穩且逐漸走榮的趨勢中，由於建地取得不易，老屋重建問題再受重視，蓋因老屋之重建或改建，對於個人及國家均有所助益，前者可以讓屋主享有較佳的生活品質，後者則可美化市容，並帶來國家經濟效益；然而，觀之過去老屋重建歷史，其速度相對緩慢，且屋齡之老化所帶來的老屋重建並不明顯，但整體而言，一般的成屋市場之價量表現是相對穩定的。
基本上，我國住宅政策係基於憲法保障國民基本人權的精神，結合政府與民間資源，在健全的住宅市場、合宜的居住品質、公平效率的住宅補貼，以及社會住宅的規劃下，使不同所得水準、身心機能、性別、年齡、家戶組成、族群文化之國民，都能擁有適居且有尊嚴的居住環境。唯屋齡老化所引發的老屋重建及後續的都更問題若無法解決，則政府「擁有適居而尊嚴的居住環境」之政策目標可能不符合實際需求，政策僅止於紙上談兵。
二、台灣房屋概況分析
在民主國家中，居住是人民生活的基本需求，人民有權要求政府提供適合的居住地，而房屋則是實施人民居住問題的重要因素，但必須考量居住環境與成本問題，而有關房屋的概況，則是投資人購屋時所必須考量的重要因素，因此，有關房屋資訊的揭露十分重要。茲就國內房屋稅籍住宅的概況，說明如下述。
(一).房屋稅藉住宅
為讓人民瞭解房屋市場實境，內政部推動不動產交易資訊透明化，並讓民眾了解住宅及不動產相關資訊，以達到住宅資訊統一發布之目的，建置「內政部不動產資訊平台」，整合國內相關住宅及不動產資訊，其中，「房屋稅籍住宅類數量」為住宅供給重要指標之一，亦是瞭解國內屋齡老化現象及老屋分佈的重要依據。
(二)、總宅數
根據內政部的房屋稅籍住宅統計資料，2017年上半年，我國房屋稅籍住宅數量為853萬9,849宅，較2016年同期增加9萬4,901宅，增加率為1.12％，較2009年增加70萬502宅，增加幅度為8.94％，主要係因六直轄市增加所致，分別較去年同期增加6萬8,248宅，占增量的七成以上(71.91％)，同時比2009年底增加50萬3,910宅，占增量的71.94％。另外，若按縣市的住宅數來觀察，2017年上半年，住宅數量超過7成集中於六個直轄市，其中，以新北市157萬2,500宅(18.41％)為最多，高雄市104萬2,989宅(12.21％)居次，臺中市的100萬6,524宅(11.79％)居第三。
(三).面積坪數
大體而言，住宅面積的大小與區位、繼承、個人所得…等因素有關，如2017年6月，我國房屋稅籍住宅面積以25-35坪(含)者占25.52％最多、15-25(含)坪者占20.99％次之。全台平均每宅面積約為39.76坪，其中，高於平均每宅面積者計有16縣市，其前三名分別為苗栗縣(51.54坪)、彰化縣(51.35坪)、南投縣(48.89坪)，而低於平均每宅面積者有6縣市，其後三名排序分別為新北市(29.18坪)、臺北市(29.57坪)、基隆市(30.48坪)，亦即都會區的住宅面積比一般非都會地區者為低。
(四).住宅構造別
一般而言，住宅構造會隨著技術進步與生活水準而調整，特別是臺灣多山少平原，溪流短而儲水不易，又位於板塊交界處，斷層多且地震發生頻繁，房屋構造以鋼筋混凝土(占67.39％)為主，其次為加強磚造(19.90％)，再次為磚、木、石造(8.08％)。依縣市別觀察，國內17縣市以鋼筋混凝土為主，其中，以新北市將近九成(87.18％)為最高，臺北市次之(85.31％)，基隆市又次之(80.92％)；另外，國內有五縣市以加強磚造占比較高，分別為金門縣(45.47％)、澎湖縣(40.69％)、臺東縣(33.30％)、嘉義縣(33.15％)，以及雲林縣(32.47％)等。
三.屋齡老化
一般而言，屋齡老化是一種大自然現象，國家的歷史愈久，則老屋的數量愈多，若以台灣為例，2009年第一季，國內的住宅平均屋齡為26.56年，2017年第3季時，已躍升為33.10年，其中，屋齡在30-40年之間的占比為37.46%，且三十年以上的房子占稅籍總量的66.90%，可以預見數年後，國內三十年以上的老屋應會超過七成，故知台北市的屋齡確實有偏高情形，而且屋齡老化愈來愈嚴重，顯示老屋重建或都市更新有其必要性。有關台北市住宅屋齡統計比較，可參閱表1的說明。
表1 台北市住宅屋齡統計比較表 單位：宅、年、%
資料來源：1.信義房屋不動產 2.作者整理估算。
考量當前稅籍住宅統計的不易，因此，若以2015年第3季的資料為例，並以屋齡超過三十年以上的住宅分佈地區說明，則全國房屋共計有8340018棟，其中，新北市房屋有1538361棟，比例18.45%，也就是台灣有約二成房屋是集中在新北市，其中，新北市的30年以上老舊住宅有620658棟，佔新北市房屋的40.35%。另外，高雄市的占比為12.26%次之，台中市的11.72%又次之，台北市的10.62%則為第四名。若再以全國年屋齡最高的新北市為比較基準，則在國內22個縣市中，有17個縣市的平均屋齡尚不及新北市的一半；若以首善地區的台北市為比較基準，則除新北市、高雄市、台中市等的住宅較台北市為高之外，其餘各縣市均比台北市為低，其中，台東縣的占比尚不及台北市的一成，顯見雙北市的住宅平均屋齡確實偏高，有關台灣各縣市屋齡三十年以上之住宅數統計比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣各縣市屋齡三十年以上之住宅數統計比較表(2015年) 單位：人，%
資料來源：1.內政部 2.作者估算整理。
四、老屋重建
根據前述說明，台灣的平均屋齡愈來愈高，為提升人民居住的品質，同時美化市容，因此，加速危險及老舊建築物的重建工作有其必要性；有關老屋重建的內容，可分為下列幾個部分來說明。
(一).區位特性
從地理區位及地質屬性來看，臺灣處於地震頻繁地帶，又屬亞熱帶多雨地區，若發生天災人禍，往往造成民眾生命財產的損失，而房屋隨著屋齡增加，造成耐震強度的老化現象，早期興建的房屋可能耐震能力不足，亦難防患颱風來臨時的風雨侵襲，導致地震或大風雨來襲時，居民將承受較大的風險。亦即台灣地理區位的特性，使得人民不得不注意大自然破壞所帶來的風險。
(二).具有安全疑慮建築之認定
在老舊建築中，有許多既有建築物存在安全疑慮，比較常見者有下列三種：
1.海砂屋
海砂屋是指使用含鹽份的海砂，摻入預拌混凝土所建造的房屋；另外，依據中華民國國家標準CNS 3090(指預拌混凝土標準說明對混凝土試體抗壓強度合格規定)的定義，所謂海砂屋是指「混凝土氯離子含量超過標準值(0.3kg/m3)」的房屋。海砂屋常見的問題包括牆壁及天花板混凝土剝落、鋼筋外露鏽蝕等，影響居住安全；除了用料不良的狀況之外，海風、工業蒸氣、工業粉塵、地下水滲入、以及使用含氯的房屋修補材料，也可能造成房屋率的氯離子濃度升高，且混凝土氯離子含量數據會影響估價結果。因此，在不動產交易過程中，是否為海沙屋的認定十分重要。
2.紅單與黃單建築
在房屋是否具有危險性的認定中，可根據工務局針對緊急評估結果加以判定，並以紅單、黃單表示，其中，貼黃單係指建築物非主要結構(如室內隔間或天花板等)損壞或鄰近建物傾斜達一定程度以上，致生危險者。紅單指建築物主要結構(如柱、樑、外牆、樓版、基礎淘空)損壞或建物傾斜達一定程度以上，致生危險者。依照內政部災害後危險建築物緊急評估辦法規定，建築物經緊急評估結果有危險之虞者，將於建築物主要出入口張貼危險標誌(紅單、黃單)，並限一定期限內辦理修繕、補強或拆除，如逾期未改善或改善後仍有危害公共安全者，可依建築法第81條規定強制拆除。
唯政府相關部門在張貼紅、黃單後，會另以書面通知，限期所有權人、使用人或管委會辦理修繕、補強或拆除，完竣後檢附安全鑑定報告及相關證明文件，報府同意解除列管後，始得使用。有危險之虞不及通知時，得依建築法第82條逕予強制拆除。
(三).老屋重建的必要性
老屋與老人都是隨著歲月累積而呈現的老化現象，在國內的年齡結構分配中，台灣的少子化與老齡化日愈嚴重，高齡化社會已經來臨，許多高齡長者居住在老舊建築物裡，缺乏電梯或其他友善設施，老人體力衰退，出入困難，亟待改建。亦即老屋重建主要立基於居民的安全考量，其必須推動的理由簡述如下。
1打造無障礙樂齡住宅
房屋老化是一種正常現象，唯在三十年以上的老屋中，通常並無電梯設備，而藉由危老屋重建，可以改善高齡長輩的生活品質，符合高齡者的居住需求。
2.提供小面積老舊建築物重建管道
一般而言，劃設都市更新單元需以1000㎡的大型基地為主，唯地廣人多問題繁雜，衍生出許多老屋重建不易的問題，因此，政府頒佈「危老條例」，可以讓無法以都市更新程序辦理的小型基地也可進行重建，並解決危險及老舊建築物問題。
3.利用獎勵方式加速老屋重建
危險及老舊建築物的重建曠日廢時，唯若經所有土地及合法建築物所有權人同意後，可以免經冗長的都市更新審查程序，申請獎勵確定後即可重建。
(四).老屋重建之條件
一般而言，可適用「危老條例」申請重建之建築物，大多是位於都市計畫範圍內，且非經目的事業主管機關(文化局)指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物，且符合下列各款之一者，即：
1.經建築主管機關(都市發展局)依法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞，應限期補強或拆除者。
2.經結構安全性能評估結果，未達最低等級者。
3.屋齡30年以上，結構安全性能評估結果之建築物，其耐震能力未達一定標準，且改善不具效益者。
4.屋齡30年以上，結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且未設置升降設備者。
(五).設立危老條例機制
屋齡老化既是一種必然現象，且政府為促使老舊建物加速重建，提升建築安全與國民生活品質，因而推動「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，簡稱「危老條例」或「老屋重建條例」，希望藉由危老條例的各項獎勵措施與補助機制，讓小規模基地，以及有重建需求的建築物，都可以透過簡便的審查程序，來完成老屋重建的目的。有關都市危險及老舊建築物加速重建條例的設置有其必要性，而其相關內容，可分為下列幾個部分來說明。
1.適用對象
有關危老條例的適用對象包括下列幾點，即
(1).政府評定
老屋經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
(2).結構師評定
經台灣省結構工程技師公會等30間專業機構，為辦理都市危險及老舊建築物結構安全性能評估機構之評定；亦即經中央主管機關補助結構安全性能評估結果，未達最低等級者必須拆除。
(3)改善不具效益
屋齡30 年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置升降設備者。
2.合併鄰地辦理重建
合法建築物重建時，得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積，不得超過該建築物基地面積。
3. 百分之百同意重建計畫
一般人申請老屋重建時，新建建築物之起造人應擬具重建計畫，取得重建計畫範圍內，全體土地及合法建築物所有權人之同意。
五．老屋重建之獎勵與罰責
一般而言，消費者購買老屋大多是基於房價較低、離市中心較近、生活機能較為便利，以及便於就業或工作等因素的考量，而不是為了將來老屋重建後的稅賦優惠，因此，為了便於老屋的重建，一般都設有老屋重建之獎勵，而依現行之「危老條例」申請重建，享有建築容積獎勵、放寬高度及建蔽率、稅賦減免等獎勵，說明如下述。
(一).適用範圍
2017年4月25日，政府為保障國民生命財產安全，立法院三讀通過都市危險及老舊建築物加速重建條例，內容主要包含危險、老舊、歷史建築等，簡述如下。
1.危險建築物
經建築主管機關依建築法或災害防救法相關法令通知限期拆除、逕予強制
拆除者，以及結構安全性能評估結果未達最低等級者。
2.老舊建築物
屋齡30年以上，經耐震安全性能評估未達一定標準，且改善不具效益。
屋齡30年以上，經耐震安全性能評估未達一定標準，且未設置昇降設備。
3. 歷史建築物
指建物雖具有危險與老舊特性，但不得重建的例外情形，如經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術、紀念價值者，不得申請重建。
4.改建面積之規範
可合併鄰接建築物基地或土地辦理，但不得超過危險或老舊建築物基地面積。
5.申請人及同意比
老屋重建的申請人必須為新建建築物起造人，且申請時，應取得重建計畫範圍內，全體土地及合法建築物所有權人同意。
6.申請時間
依法令規範，符合老屋重建之獎勵者，應於「危老條例」通過並公佈的十年內為之，亦即應於民國116年5月31日前提出申請。
(二).獎勵方式
根據「危老條例」的條文內容，在老屋重建中，其主要的鼓勵方式如下。
1.建物容積獎勵
(1).最高可達建築基地1.3倍 之基準容積 或1.15倍 之原建築容積。
(2). 於3 年內提出申請，再給予法定容積10%獎勵。
(3).若合併鄰接建築物基地或土地辦理，鄰接基地或土地在1,000m2內亦可合併申請容積獎勵。
(4).可再申請容積移轉，但不能申請其他法令(如都計、都更)的獎勵。
2..放寬建蔽率及高度管制
(1).建蔽率及建築高度 得由直轄市、縣(市)主管機關 酌予放寬。
(2).建蔽率放寬，以住宅區之基地為限，且不得超過原建蔽率。
3.稅賦優惠
有關稅賦優惠的內容簡述如下。
(1)適用對象：本條例施行後五年內申請之重建計畫(民106-111年04.22前)
(2)免徵稅部分：重建期間土地無法使用者，免徵地價稅。
(3)減徵稅部分：重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年。
(4)房屋稅減半徵收10年要件：重建前合法建築物所有權人為自然人者，且持有重建後建築物未移轉者，得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止，但以10 年為限。
(三).信用保證
政府為推動老屋重建政策，特別為參與者提供政府信用保證，包括融資與信用保證，簡述如下。
(1)經輔導評估，資金取得有困難、自主重建基地、地方政府評估應優先推動之地區，各級主管機關得提供重建工程必要融資之貸款信用保證。
(2).結構安全評估費用由政府提供補助。
(四).保障弱勢
保障弱勢包括居民協助與弱勢保障，簡述如下。
(1).重建計畫由政府提供法令、融資管道及工程技術等協助。
(2).對於重建計畫內有居住事實之社會及經濟弱勢，由政府提供社會住宅或租金補貼等協助。
(五).簽證不實懲處
辦理結構安全性能評估機構及人員簽證不實記錄，或出具不實之評估報告書者，經主管機關認定，處新台幣100萬元以上500萬元以下罰鍰。有爭議時，由地方政府組成鑑定小組辦理最終鑑定。
六.老屋重建問題
在經濟發展的過程中，老屋重建雖有其必要性，但有關老屋重建問題很多，茲舉其較重要者說明如下：
1.老屋宅數眾多
2017年4月25日，立法院三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，簡稱「老屋重建條例」或「危老條例」，主要是考慮我國都市計畫地區人口密度極高，而且目前30年以上建築約86,000棟，其中，未能符合耐震標準者約有34,000棟，占比約四成(39.54%)；在老建築多，重建政策又緩不濟急的情況下，老屋重建的問題在短期內難以解決。
2.老屋居住品質不佳
老舊建物除了公共管線老舊、加蓋違建嚴重、多數位於狹窄巷弄中、消防設施不完備、耐震設計與現行規範有所差距、環境品質不佳等問題亟待解決。
3.老人居住問題必須解決
由於國內老屋占比達四成，且五層樓以下老舊建築多無設置昇降設備，對於年長者的無障礙居住環境之需求必須加以克服。
4.屋主重建意願低
在現行法令規範中，許多危險及老舊建築物的原建築容積大於法定容積，若以小換大，民眾參與意願不高，且重建後因建蔽率規定，以致一樓使用面積減少，加上經濟弱勢者重建經費籌措困難，同時也缺乏主管機關介入提供諮詢與協助機制等原因，導致危險及老舊建築物推動重建不易。
5.弱勢族群之經濟力不足
一般而言，若建築物坐落在好地段，則在景氣活絡，且容積移轉又不受限時，業者與地主之間可能早已做好老屋重建合作，現存之都市危險及老舊建築物大都在地段相對不佳，且建商缺少重建誘因之處，加上住戶無力自行改建，只能繼續留存。另外，「危老條例」雖然有容積率及建蔽率優惠以及租稅誘因，政府亦給予資金之協助，只是各級主管機關「得」提供重建工程必要融資貸款信用保證，而非「必須」提共同保證，而各地方政府若財政困窘，便無法提供貸款信用保證，但若未來地方政府保證意願偏低，將使老屋重建無法落實。
6.獎勵誘因相對不足
在實務上，依「危老條例」第6條之規定，申請建築容積獎勵者，不得同時適用其他法令規定之建築容積獎勵項目。經濟弱勢者若只靠本條例規定的容積獎勵，很難吸引建商合作，除非同時適用其他容積獎勵，在缺少誘因的情況下，老屋重建不易。
7.重建必須全體同意不易
為避免爭議，「危老條例」規定新建建築物之起造人，應取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意。由於「全體同意」的規定相對嚴苛，若有人另有私心，採不合作方式，則老屋重建難以為繼。
總之，在上述危老條例的規範中，雖有優惠因素，但亦有重重的限制。另外，政府雖已經針對各個痛點都提出解決方案，但對於問題的真正原因卻沒有解決方案。亦即「危老條例」的立意雖佳，但政府若不能提供足夠的誘因，且未考量人類最基本的私心與私利，則政府亦藉「危老條例」來加速都市危險及老舊建築物重建，應屬不易。
七.結論與建議
根據前述的分析說明，可據以列出本研究的結論與建議如下述。
1.我國住宅政策係基於憲法保障國民基本人權的精神，在健全的住宅市場下，使每位國民都能擁有適居且有尊嚴的居住環境。唯屋齡老化所引發的老屋重建及後續的都更問題若無法解決，則政府「擁有適居而尊嚴的居住環境」之政策目標不易落實。
2.有關房屋資訊的揭露十分重要，包括房屋稅籍住宅的概況，2017年上半年，台灣的房屋稅籍住宅數量為853萬9,849宅、住宅面積以25-35坪為最多(25.52％)、每宅面積(約為39.76坪)，以及房屋構造以鋼筋混凝土(67.39％)為主。
3.屋齡老化是一國房市發展過程中的必然現象，2017年上半年，台灣房屋稅籍住宅數屋齡中，以介於20-40年者占51.84％為最多，而各縣市屋齡分佈中，以基隆市、臺中市、臺南市較多，占比均達5成以上；而六個直轄市的屋齡中，以桃園市及臺中市屋齡30年以下建物比率均超過六成為最高，而台北市的屋齡超過30年以上者已占住宅總量的六成以上，且全國屋齡中位數為27.90年。
4.為提升人民居住的品質，同時美化市容，故加速危險及老舊建築物的重建有其必要性；有關老屋重建的內容，包括區位特性、具有安全疑慮建築之認定、老屋重建的條件與必要性，以及設立危老條例機制等。
5.為便於老屋的重建，一般都設有老屋重建之獎勵，包括享有「建築容積獎勵」、「放寬高度及建蔽率」及「稅賦減免」等；另外，還有信用保證與保障弱勢等。
6. 在經濟發展的過程中，老屋重建有其必要性，且其相關問題很多，包括老屋多而難以短期解決、老屋重建不易、危老條例設限多、弱勢族群之經濟力不足、獎勵誘因不足，以及全體同意不易等。
7.現代經濟社會中，老屋重建為必須且不易推動之政策，為便予推動，可考量成立專業機構(如房地產專業法庭)，加強重建過程，同時納入「以房養老」的觀念，並儘量減低老屋重建所可能產生的問題。
參考文獻
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關鍵詞 屋齡老化 老屋重建 危老條例房屋稅藉
一、前言
2011年，國內開始實施奢侈稅，2013年，房市交投因奢侈稅兩年的後續影響而呈現沈滯現象，2014年，房地產交易開始呈現由盛而衰的反轉走勢，交投清冷，量價具跌，直至2017年下半年，國內房市始呈現以自住為主的鋼性市場，房市的量增價穩態勢明顯，特別是2018年上半年，全台六都中，以台北市的房市表現最為明顯，其推案量占比超過北台灣的四成，唯市場交易的熱絡與否，仍以個案表現為主，亦即只要區位好、規劃佳，以及價格合理，則其建物產品都會受到消費者的青睞，且六都的房市表現均有量增價穩的走勢。
在房市回穩且逐漸走榮的趨勢中，由於建地取得不易，老屋重建問題再受重視，蓋因老屋之重建或改建，對於個人及國家均有所助益，前者可以讓屋主享有較佳的生活品質，後者則可美化市容，並帶來國家經濟效益；然而，觀之過去老屋重建歷史，其速度相對緩慢，且屋齡之老化所帶來的老屋重建並不明顯，但整體而言，一般的成屋市場之價量表現是相對穩定的。
基本上，我國住宅政策係基於憲法保障國民基本人權的精神，結合政府與民間資源，在健全的住宅市場、合宜的居住品質、公平效率的住宅補貼，以及社會住宅的規劃下，使不同所得水準、身心機能、性別、年齡、家戶組成、族群文化之國民，都能擁有適居且有尊嚴的居住環境。唯屋齡老化所引發的老屋重建及後續的都更問題若無法解決，則政府「擁有適居而尊嚴的居住環境」之政策目標可能不符合實際需求，政策僅止於紙上談兵。
二、台灣房屋概況分析
在民主國家中，居住是人民生活的基本需求，人民有權要求政府提供適合的居住地，而房屋則是實施人民居住問題的重要因素，但必須考量居住環境與成本問題，而有關房屋的概況，則是投資人購屋時所必須考量的重要因素，因此，有關房屋資訊的揭露十分重要。茲就國內房屋稅籍住宅的概況，說明如下述。
(一).房屋稅藉住宅
為讓人民瞭解房屋市場實境，內政部推動不動產交易資訊透明化，並讓民眾了解住宅及不動產相關資訊，以達到住宅資訊統一發布之目的，建置「內政部不動產資訊平台」，整合國內相關住宅及不動產資訊，其中，「房屋稅籍住宅類數量」為住宅供給重要指標之一，亦是瞭解國內屋齡老化現象及老屋分佈的重要依據。
(二)、總宅數
根據內政部的房屋稅籍住宅統計資料，2017年上半年，我國房屋稅籍住宅數量為853萬9,849宅，較2016年同期增加9萬4,901宅，增加率為1.12％，較2009年增加70萬502宅，增加幅度為8.94％，主要係因六直轄市增加所致，分別較去年同期增加6萬8,248宅，占增量的七成以上(71.91％)，同時比2009年底增加50萬3,910宅，占增量的71.94％。另外，若按縣市的住宅數來觀察，2017年上半年，住宅數量超過7成集中於六個直轄市，其中，以新北市157萬2,500宅(18.41％)為最多，高雄市104萬2,989宅(12.21％)居次，臺中市的100萬6,524宅(11.79％)居第三。
(三).面積坪數
大體而言，住宅面積的大小與區位、繼承、個人所得…等因素有關，如2017年6月，我國房屋稅籍住宅面積以25-35坪(含)者占25.52％最多、15-25(含)坪者占20.99％次之。全台平均每宅面積約為39.76坪，其中，高於平均每宅面積者計有16縣市，其前三名分別為苗栗縣(51.54坪)、彰化縣(51.35坪)、南投縣(48.89坪)，而低於平均每宅面積者有6縣市，其後三名排序分別為新北市(29.18坪)、臺北市(29.57坪)、基隆市(30.48坪)，亦即都會區的住宅面積比一般非都會地區者為低。
(四).住宅構造別
一般而言，住宅構造會隨著技術進步與生活水準而調整，特別是臺灣多山少平原，溪流短而儲水不易，又位於板塊交界處，斷層多且地震發生頻繁，房屋構造以鋼筋混凝土(占67.39％)為主，其次為加強磚造(19.90％)，再次為磚、木、石造(8.08％)。依縣市別觀察，國內17縣市以鋼筋混凝土為主，其中，以新北市將近九成(87.18％)為最高，臺北市次之(85.31％)，基隆市又次之(80.92％)；另外，國內有五縣市以加強磚造占比較高，分別為金門縣(45.47％)、澎湖縣(40.69％)、臺東縣(33.30％)、嘉義縣(33.15％)，以及雲林縣(32.47％)等。
三.屋齡老化
一般而言，屋齡老化是一種大自然現象，國家的歷史愈久，則老屋的數量愈多，若以台灣為例，2009年第一季，國內的住宅平均屋齡為26.56年，2017年第3季時，已躍升為33.10年，其中，屋齡在30-40年之間的占比為37.46%，且三十年以上的房子占稅籍總量的66.90%，可以預見數年後，國內三十年以上的老屋應會超過七成，故知台北市的屋齡確實有偏高情形，而且屋齡老化愈來愈嚴重，顯示老屋重建或都市更新有其必要性。有關台北市住宅屋齡統計比較，可參閱表1的說明。
表1 台北市住宅屋齡統計比較表 單位：宅、年、%
| 時間 | 房屋稅藉住宅數量 | 住宅平均屋齡 | 30-40年住宅 | 30-40年住宅占比 | 40-50年住宅 | 40-50年住宅占比 | 50年以上住宅 | 50年以上住宅占比 |
| 2017Q3 | 893202 | 33.10 | 334588 | 37.46 | 209627 | 23.47 | 53289 | 5.97 |
| 2009Q1 | 837023 | 26.56 | 239674 | 28.63 | 52813 | 6.31 | 19401 | 2.32 |
| 變動率 | 6.71 | 24.62 | 39.60 | 30.84 | 296.92 | 271.95 | 174.67 | 157.33 |
考量當前稅籍住宅統計的不易，因此，若以2015年第3季的資料為例，並以屋齡超過三十年以上的住宅分佈地區說明，則全國房屋共計有8340018棟，其中，新北市房屋有1538361棟，比例18.45%，也就是台灣有約二成房屋是集中在新北市，其中，新北市的30年以上老舊住宅有620658棟，佔新北市房屋的40.35%。另外，高雄市的占比為12.26%次之，台中市的11.72%又次之，台北市的10.62%則為第四名。若再以全國年屋齡最高的新北市為比較基準，則在國內22個縣市中，有17個縣市的平均屋齡尚不及新北市的一半；若以首善地區的台北市為比較基準，則除新北市、高雄市、台中市等的住宅較台北市為高之外，其餘各縣市均比台北市為低，其中，台東縣的占比尚不及台北市的一成，顯見雙北市的住宅平均屋齡確實偏高，有關台灣各縣市屋齡三十年以上之住宅數統計比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣各縣市屋齡三十年以上之住宅數統計比較表(2015年) 單位：人，%
| 排序 | 縣市別 | 住宅數 | 占比(總宅/住宅) | 台北市=100 | 新北市=100 |
| 01 | 新北市 | 1538361 | 18.45 | 173.67 | 100.00 |
| 02 | 高雄市 | 1022900 | 12.26 | 154.79 | 66.49 |
| 03 | 台中市 | 977509 | 11.72 | 103.55 | 63.54 |
| 04 | 台北市 | 885789 | 10.62 | 100.00 | 57.58 |
| 05 | 桃園市 | 779294 | 9.34 | 87.98 | 50.66 |
| 06 | 台南市 | 661497 | 7.93 | 74.68 | 43.00 |
| 07 | 彰化縣 | 386345 | 4.63 | 43.62 | 25.11 |
| 08 | 屏東縣 | 279192 | 3.35 | 31.52 | 18.15 |
| 09 | 雲林縣 | 231924 | 2.78 | 26.18 | 15.08 |
| 10 | 新竹縣 | 188610 | 2.26 | 21.29 | 12.26 |
| 11 | 苖粟縣 | 186391 | 2.23 | 21.04 | 12.12 |
| 12 | 宜蘭縣 | 178902 | 2.15 | 20.20 | 11.63 |
| 13 | 嘉義縣 | 168969 | 2.03 | 19.08 | 10.98 |
| 14 | 新竹市 | 163624 | 1.96 | 18.47 | 10.64 |
| 15 | 南投縣 | 161035 | 1.93 | 18.18 | 10.47 |
| 16 | 基隆縣 | 160167 | 1.92 | 18.08 | 10.41 |
| 17 | 花蓮縣 | 127852 | 1.53 | 14.43 | 8.31 |
| 18 | 高雄市 | 104461 | 1.25 | 11.79 | 6.79 |
| 19 | 台東縣 | 84454 | 1.01 | 9.53 | 5.49 |
| 20 | 澎湖縣 | 31671 | 0.38 | 3.58 | 2.06 |
| 21 | 金門縣 | 18538 | 0.02 | 2.09 | 1.21 |
| 22 | 連江縣 | 2533 | 0.003 | 0.03 | 0.16 |
| 總計 | 8340018 | 1.00 | - |
四、老屋重建
根據前述說明，台灣的平均屋齡愈來愈高，為提升人民居住的品質，同時美化市容，因此，加速危險及老舊建築物的重建工作有其必要性；有關老屋重建的內容，可分為下列幾個部分來說明。
(一).區位特性
從地理區位及地質屬性來看，臺灣處於地震頻繁地帶，又屬亞熱帶多雨地區，若發生天災人禍，往往造成民眾生命財產的損失，而房屋隨著屋齡增加，造成耐震強度的老化現象，早期興建的房屋可能耐震能力不足，亦難防患颱風來臨時的風雨侵襲，導致地震或大風雨來襲時，居民將承受較大的風險。亦即台灣地理區位的特性，使得人民不得不注意大自然破壞所帶來的風險。
(二).具有安全疑慮建築之認定
在老舊建築中，有許多既有建築物存在安全疑慮，比較常見者有下列三種：
1.海砂屋
海砂屋是指使用含鹽份的海砂，摻入預拌混凝土所建造的房屋；另外，依據中華民國國家標準CNS 3090(指預拌混凝土標準說明對混凝土試體抗壓強度合格規定)的定義，所謂海砂屋是指「混凝土氯離子含量超過標準值(0.3kg/m3)」的房屋。海砂屋常見的問題包括牆壁及天花板混凝土剝落、鋼筋外露鏽蝕等，影響居住安全；除了用料不良的狀況之外，海風、工業蒸氣、工業粉塵、地下水滲入、以及使用含氯的房屋修補材料，也可能造成房屋率的氯離子濃度升高，且混凝土氯離子含量數據會影響估價結果。因此，在不動產交易過程中，是否為海沙屋的認定十分重要。
2.紅單與黃單建築
在房屋是否具有危險性的認定中，可根據工務局針對緊急評估結果加以判定，並以紅單、黃單表示，其中，貼黃單係指建築物非主要結構(如室內隔間或天花板等)損壞或鄰近建物傾斜達一定程度以上，致生危險者。紅單指建築物主要結構(如柱、樑、外牆、樓版、基礎淘空)損壞或建物傾斜達一定程度以上，致生危險者。依照內政部災害後危險建築物緊急評估辦法規定，建築物經緊急評估結果有危險之虞者，將於建築物主要出入口張貼危險標誌(紅單、黃單)，並限一定期限內辦理修繕、補強或拆除，如逾期未改善或改善後仍有危害公共安全者，可依建築法第81條規定強制拆除。
唯政府相關部門在張貼紅、黃單後，會另以書面通知，限期所有權人、使用人或管委會辦理修繕、補強或拆除，完竣後檢附安全鑑定報告及相關證明文件，報府同意解除列管後，始得使用。有危險之虞不及通知時，得依建築法第82條逕予強制拆除。
(三).老屋重建的必要性
老屋與老人都是隨著歲月累積而呈現的老化現象，在國內的年齡結構分配中，台灣的少子化與老齡化日愈嚴重，高齡化社會已經來臨，許多高齡長者居住在老舊建築物裡，缺乏電梯或其他友善設施，老人體力衰退，出入困難，亟待改建。亦即老屋重建主要立基於居民的安全考量，其必須推動的理由簡述如下。
1打造無障礙樂齡住宅
房屋老化是一種正常現象，唯在三十年以上的老屋中，通常並無電梯設備，而藉由危老屋重建，可以改善高齡長輩的生活品質，符合高齡者的居住需求。
2.提供小面積老舊建築物重建管道
一般而言，劃設都市更新單元需以1000㎡的大型基地為主，唯地廣人多問題繁雜，衍生出許多老屋重建不易的問題，因此，政府頒佈「危老條例」，可以讓無法以都市更新程序辦理的小型基地也可進行重建，並解決危險及老舊建築物問題。
3.利用獎勵方式加速老屋重建
危險及老舊建築物的重建曠日廢時，唯若經所有土地及合法建築物所有權人同意後，可以免經冗長的都市更新審查程序，申請獎勵確定後即可重建。
(四).老屋重建之條件
一般而言，可適用「危老條例」申請重建之建築物，大多是位於都市計畫範圍內，且非經目的事業主管機關(文化局)指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物，且符合下列各款之一者，即：
1.經建築主管機關(都市發展局)依法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞，應限期補強或拆除者。
2.經結構安全性能評估結果，未達最低等級者。
3.屋齡30年以上，結構安全性能評估結果之建築物，其耐震能力未達一定標準，且改善不具效益者。
4.屋齡30年以上，結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且未設置升降設備者。
(五).設立危老條例機制
屋齡老化既是一種必然現象，且政府為促使老舊建物加速重建，提升建築安全與國民生活品質，因而推動「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，簡稱「危老條例」或「老屋重建條例」，希望藉由危老條例的各項獎勵措施與補助機制，讓小規模基地，以及有重建需求的建築物，都可以透過簡便的審查程序，來完成老屋重建的目的。有關都市危險及老舊建築物加速重建條例的設置有其必要性，而其相關內容，可分為下列幾個部分來說明。
1.適用對象
有關危老條例的適用對象包括下列幾點，即
(1).政府評定
老屋經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
(2).結構師評定
經台灣省結構工程技師公會等30間專業機構，為辦理都市危險及老舊建築物結構安全性能評估機構之評定；亦即經中央主管機關補助結構安全性能評估結果，未達最低等級者必須拆除。
(3)改善不具效益
屋齡30 年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置升降設備者。
2.合併鄰地辦理重建
合法建築物重建時，得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積，不得超過該建築物基地面積。
3. 百分之百同意重建計畫
一般人申請老屋重建時，新建建築物之起造人應擬具重建計畫，取得重建計畫範圍內，全體土地及合法建築物所有權人之同意。
五．老屋重建之獎勵與罰責
一般而言，消費者購買老屋大多是基於房價較低、離市中心較近、生活機能較為便利，以及便於就業或工作等因素的考量，而不是為了將來老屋重建後的稅賦優惠，因此，為了便於老屋的重建，一般都設有老屋重建之獎勵，而依現行之「危老條例」申請重建，享有建築容積獎勵、放寬高度及建蔽率、稅賦減免等獎勵，說明如下述。
(一).適用範圍
2017年4月25日，政府為保障國民生命財產安全，立法院三讀通過都市危險及老舊建築物加速重建條例，內容主要包含危險、老舊、歷史建築等，簡述如下。
1.危險建築物
經建築主管機關依建築法或災害防救法相關法令通知限期拆除、逕予強制
拆除者，以及結構安全性能評估結果未達最低等級者。
2.老舊建築物
屋齡30年以上，經耐震安全性能評估未達一定標準，且改善不具效益。
屋齡30年以上，經耐震安全性能評估未達一定標準，且未設置昇降設備。
3. 歷史建築物
指建物雖具有危險與老舊特性，但不得重建的例外情形，如經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術、紀念價值者，不得申請重建。
4.改建面積之規範
可合併鄰接建築物基地或土地辦理，但不得超過危險或老舊建築物基地面積。
5.申請人及同意比
老屋重建的申請人必須為新建建築物起造人，且申請時，應取得重建計畫範圍內，全體土地及合法建築物所有權人同意。
6.申請時間
依法令規範，符合老屋重建之獎勵者，應於「危老條例」通過並公佈的十年內為之，亦即應於民國116年5月31日前提出申請。
(二).獎勵方式
根據「危老條例」的條文內容，在老屋重建中，其主要的鼓勵方式如下。
1.建物容積獎勵
(1).最高可達建築基地1.3倍 之基準容積 或1.15倍 之原建築容積。
(2). 於3 年內提出申請，再給予法定容積10%獎勵。
(3).若合併鄰接建築物基地或土地辦理，鄰接基地或土地在1,000m2內亦可合併申請容積獎勵。
(4).可再申請容積移轉，但不能申請其他法令(如都計、都更)的獎勵。
2..放寬建蔽率及高度管制
(1).建蔽率及建築高度 得由直轄市、縣(市)主管機關 酌予放寬。
(2).建蔽率放寬，以住宅區之基地為限，且不得超過原建蔽率。
3.稅賦優惠
有關稅賦優惠的內容簡述如下。
(1)適用對象：本條例施行後五年內申請之重建計畫(民106-111年04.22前)
(2)免徵稅部分：重建期間土地無法使用者，免徵地價稅。
(3)減徵稅部分：重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年。
(4)房屋稅減半徵收10年要件：重建前合法建築物所有權人為自然人者，且持有重建後建築物未移轉者，得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止，但以10 年為限。
(三).信用保證
政府為推動老屋重建政策，特別為參與者提供政府信用保證，包括融資與信用保證，簡述如下。
(1)經輔導評估，資金取得有困難、自主重建基地、地方政府評估應優先推動之地區，各級主管機關得提供重建工程必要融資之貸款信用保證。
(2).結構安全評估費用由政府提供補助。
(四).保障弱勢
保障弱勢包括居民協助與弱勢保障，簡述如下。
(1).重建計畫由政府提供法令、融資管道及工程技術等協助。
(2).對於重建計畫內有居住事實之社會及經濟弱勢，由政府提供社會住宅或租金補貼等協助。
(五).簽證不實懲處
辦理結構安全性能評估機構及人員簽證不實記錄，或出具不實之評估報告書者，經主管機關認定，處新台幣100萬元以上500萬元以下罰鍰。有爭議時，由地方政府組成鑑定小組辦理最終鑑定。
六.老屋重建問題
在經濟發展的過程中，老屋重建雖有其必要性，但有關老屋重建問題很多，茲舉其較重要者說明如下：
1.老屋宅數眾多
2017年4月25日，立法院三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，簡稱「老屋重建條例」或「危老條例」，主要是考慮我國都市計畫地區人口密度極高，而且目前30年以上建築約86,000棟，其中，未能符合耐震標準者約有34,000棟，占比約四成(39.54%)；在老建築多，重建政策又緩不濟急的情況下，老屋重建的問題在短期內難以解決。
2.老屋居住品質不佳
老舊建物除了公共管線老舊、加蓋違建嚴重、多數位於狹窄巷弄中、消防設施不完備、耐震設計與現行規範有所差距、環境品質不佳等問題亟待解決。
3.老人居住問題必須解決
由於國內老屋占比達四成，且五層樓以下老舊建築多無設置昇降設備，對於年長者的無障礙居住環境之需求必須加以克服。
4.屋主重建意願低
在現行法令規範中，許多危險及老舊建築物的原建築容積大於法定容積，若以小換大，民眾參與意願不高，且重建後因建蔽率規定，以致一樓使用面積減少，加上經濟弱勢者重建經費籌措困難，同時也缺乏主管機關介入提供諮詢與協助機制等原因，導致危險及老舊建築物推動重建不易。
5.弱勢族群之經濟力不足
一般而言，若建築物坐落在好地段，則在景氣活絡，且容積移轉又不受限時，業者與地主之間可能早已做好老屋重建合作，現存之都市危險及老舊建築物大都在地段相對不佳，且建商缺少重建誘因之處，加上住戶無力自行改建，只能繼續留存。另外，「危老條例」雖然有容積率及建蔽率優惠以及租稅誘因，政府亦給予資金之協助，只是各級主管機關「得」提供重建工程必要融資貸款信用保證，而非「必須」提共同保證，而各地方政府若財政困窘，便無法提供貸款信用保證，但若未來地方政府保證意願偏低，將使老屋重建無法落實。
6.獎勵誘因相對不足
在實務上，依「危老條例」第6條之規定，申請建築容積獎勵者，不得同時適用其他法令規定之建築容積獎勵項目。經濟弱勢者若只靠本條例規定的容積獎勵，很難吸引建商合作，除非同時適用其他容積獎勵，在缺少誘因的情況下，老屋重建不易。
7.重建必須全體同意不易
為避免爭議，「危老條例」規定新建建築物之起造人，應取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意。由於「全體同意」的規定相對嚴苛，若有人另有私心，採不合作方式，則老屋重建難以為繼。
總之，在上述危老條例的規範中，雖有優惠因素，但亦有重重的限制。另外，政府雖已經針對各個痛點都提出解決方案，但對於問題的真正原因卻沒有解決方案。亦即「危老條例」的立意雖佳，但政府若不能提供足夠的誘因，且未考量人類最基本的私心與私利，則政府亦藉「危老條例」來加速都市危險及老舊建築物重建，應屬不易。
七.結論與建議
根據前述的分析說明，可據以列出本研究的結論與建議如下述。
1.我國住宅政策係基於憲法保障國民基本人權的精神，在健全的住宅市場下，使每位國民都能擁有適居且有尊嚴的居住環境。唯屋齡老化所引發的老屋重建及後續的都更問題若無法解決，則政府「擁有適居而尊嚴的居住環境」之政策目標不易落實。
2.有關房屋資訊的揭露十分重要，包括房屋稅籍住宅的概況，2017年上半年，台灣的房屋稅籍住宅數量為853萬9,849宅、住宅面積以25-35坪為最多(25.52％)、每宅面積(約為39.76坪)，以及房屋構造以鋼筋混凝土(67.39％)為主。
3.屋齡老化是一國房市發展過程中的必然現象，2017年上半年，台灣房屋稅籍住宅數屋齡中，以介於20-40年者占51.84％為最多，而各縣市屋齡分佈中，以基隆市、臺中市、臺南市較多，占比均達5成以上；而六個直轄市的屋齡中，以桃園市及臺中市屋齡30年以下建物比率均超過六成為最高，而台北市的屋齡超過30年以上者已占住宅總量的六成以上，且全國屋齡中位數為27.90年。
4.為提升人民居住的品質，同時美化市容，故加速危險及老舊建築物的重建有其必要性；有關老屋重建的內容，包括區位特性、具有安全疑慮建築之認定、老屋重建的條件與必要性，以及設立危老條例機制等。
5.為便於老屋的重建，一般都設有老屋重建之獎勵，包括享有「建築容積獎勵」、「放寬高度及建蔽率」及「稅賦減免」等；另外，還有信用保證與保障弱勢等。
6. 在經濟發展的過程中，老屋重建有其必要性，且其相關問題很多，包括老屋多而難以短期解決、老屋重建不易、危老條例設限多、弱勢族群之經濟力不足、獎勵誘因不足，以及全體同意不易等。
7.現代經濟社會中，老屋重建為必須且不易推動之政策，為便予推動，可考量成立專業機構(如房地產專業法庭)，加強重建過程，同時納入「以房養老」的觀念，並儘量減低老屋重建所可能產生的問題。
參考文獻
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