摘 要
交通的便捷性是影響房地產活絡與否的重要因素，為配合人民交通運輸生活的需求，首善地區的台北經由不斷對捷運的建設與擴充，逐漸形成了臺北都會區大眾捷運系統。另外，政府採用與民間合建的方式，由土地持有人、建商、臺北市政府等三方共同合作與利益分享。一般而言，台北捷運房地產價格的上漲大多處於捷運線開通的前後階段；亦即捷運線陸續開通以後，捷運站附近的房價亦水漲船高，不論是公寓、中古屋、大樓等，其行情都會隨著捷運的興建與延伸而產生較大的漲幅。然而，隨著捷運路網逐漸完整串聯，即使是雙捷運站的便利性亦逐漸均質化，加上房市反轉，以往超漲房價也隨之修正。因此，捷運不動產的價格行情今非昔比，且若房市持續不景氣，則捷運不動產售價亦難有上揚的走勢。
闗鍵詞 捷運不動產 捷運聯開宅 共構與分構
一.前言
1996年，台灣都會地區的旅客運輸開始地下化，地上與地下捷運線陸續開通，而隨著捷運軌道的通車與延伸，捷運車站週遭生活機能的便捷性亦向外擴張，捷運附近的房地產(或捷運房地產)價格也隨著當地經濟活動的活絡而逐漸上漲。根據信義不動產鑑定公司調查顯示，交通便捷是捷運通車區民眾購屋的首要考慮因素，亦即民眾購屋通常會以已通車或即將施工或規劃中的捷運站附近。另外，由於土地資源有限，捷運車站所需之土地的取得越來越困難，因而有捷運聯合開發大樓或捷運聯開宅的產生，而捷運宅或捷運房地產通常也是房市售價升值的保證；唯國內不動產在經歷長達三年的不景氣之後，捷運不動產亦無法承受長時期的房市不景氣，且房價下跌的風險依然存在。
2014年，國內房市表現由盛而衰，房市交易價縮量跌，經過三年的調整過程，直至2017年，國內房市交易量始有從2016年的底部回升的情形，但房價反轉向上的走勢並不明顯，目前市場並未有投資買盤回籠跡象；另外，購屋人過去最想投資或買賣的捷運不動產，其市場行情表現則是每況愈下，亦足以說明當前房市的不景氣。
二.臺北都會區大眾捷運系統
交通的便捷性是影響房地產活絡與否的重要因素，然而，都會地區雖擁有相對良好的公共設施與生活的便利性，唯人多擁擠所帶來的生活吵雜也為人所詬病，而可避開交叉路線紅綠燈之等待時間的捷運線興建，亦成為都市發展的重要指標，而為配合人民交通與運輸生活的需求，首善地區的台北也經由不斷對捷運的建設與擴充，減低人民生活的不便，並逐漸形成了臺北都會區大眾捷運系統。
臺北都會區大眾捷運系統簡稱臺北捷運或北捷，是服務臺北都會區的民眾之捷運系統，其捷運線路網範圍涵蓋臺北市、新北市與桃園市，為台灣第一座投入營運，也是規模最大的捷運系統，主要功能為紓解臺北交通長期以來的交通堵塞問題，並藉以改善都市動線和機能，促進臺北市和其周邊衛星市鎮的繁榮發展。
1996年3月28日，捷運文山線率先通車，這是台北捷運最早通車的路線，也是臺灣第一條捷運路線，原名為木柵線，但因為有「柵湖線」與「詐糊線」的爭議，2009年10月，為順應民意而改為文湖線。
目前，臺北捷運已經通車營運的路線有文湖線 (路線編碼為BR，代表色為棕色)，並於1996年3月28日正式通車；緊接著是1997年3月28日通車的淡水信義線(路線編碼為R，代表色為紅色。2014年11月15日，淡水信義線正式連接)、1998年12月24日營運的松山新店線 (路線編碼為G，代表色為綠色)，中和新蘆線(路線編碼為O，代表色為橘色），以及1999年12月24日通車的板南線 (路線代碼為BL，代表色為藍色)，除五條主線外，尚有新北投、小碧潭等兩條支線。
國內第一條捷運線正式通車以後，在過去二十餘年通車的捷運線中，大部分的捷運不動產價格均呈一路揚升的走勢，雖然各站房地產價格的漲幅不同，視其交通的便捷性、生活機能的優越性、學區條件…等的不同而異，唯一般而言，凡是捷運不動產均具有房價逐漸上揚的潛力，消費者必須瞭解的是所謂的捷運不動產並非是捷運線沿線的不動產，而是指在捷運線出口站兩百公尺以內的房地產，且不論是新屋或中古屋，亦或是公寓或大樓，基本上，其銷售行情是相對較佳的。
三. 捷運聯合開發不動產
台灣地窄人綢，都會地區的人口密度尤高，土地相對不足，建地更是稀少，因此，土地取得日益困難；捷運工程局為了克服土地取得困難的問題，因此，設立捷運聯合開發處，採用與民間合建的方式，在捷運沿線的土地中，部分經由評選為適合捷運設施佈設的地點，土地持有人依法必須將土地提供給捷運使用，在此情況下，土地的持有人可以有兩個選擇，一是由政府將土地徵收，二是繼續保有土地並與捷運聯合開發。若為前者，政府依規定給予土地徵收的補償金，若選後者， 則由三方共同合作與利益分享，即持有人提供土地、建商出錢蓋房子、臺北市政府利用其部份土地興建捷運設施。土地持有人除維持原有可建地樓地板面積，不影響原有權益外，亦可享有土地有效利用以及生活環境的效益，並獲取開發利潤。
一般而言，捷運聯合開發又分為兩種開發型態，即：
(一). 空間權與地役權聯合開發
空間權與地役權合稱空間役權，是指以他人特定的空間供自己或自己土地便宜之用的權利。因此，空權與地役權聯合開發是指捷運系統的路權或車站上下空間的使用權之聯合開發，因其涉及公營與民間的共同使用，故其開發型態必須做整體性的規劃與設計。
(二). 毗鄰聯合開發
根據中華民國九十年五月三十日修正公布之大眾捷運法第七條第四項規定：「大眾捷運系統……其毗鄰地區辦理開發所需之土地……，得由主管機關依法報請徵收。」因此，毗鄰聯合開發是指鄰近或是鄰接捷運設施之聯合開發，可爭取綜合容積放寬規定所要求最小建築基地，有利於改善都市景觀。另外，聯合開發與捷運設施一般可採用兩種結合方式，即：
1. 共構
共構是指房屋與已成為交通運輸的車站中，有數種運輸線路間的連通方式，又稱為共站；亦即利用捷運車站出入口、大廳層、捷運轉乘設施等作立體化開發使用。共構的層數愈多，交通的便利性愈大，如兩鐵共構是指台鐵及捷運系統的共站；其它尚有三鐵共構(高鐵、台鐵、捷運)、四鐵共構(高鐵、台鐵、捷運、機場捷運)，以及五鐵共構(高鐵、台鐵、捷運、機場捷運，以及公路總站)等。
2. 分構
分構是指公民營合作興建的房屋與捷運設施結構分別獨立興建的大樓，彼此不相互影響，基地規模比較大，捷運設施可以與開發大樓分開建設。
(三).聯開宅的特性
一般而言，捷運共構宅因為先天上的條件不足，如不能架設天然瓦斯管線，不能使用桶裝瓦斯，住戶只能用電熱水器與電磁爐，因此，用電量通常較大，公設比也較高，導致房價會比周遭相同屋齡的社區大樓為低(約一成左右)；唯捷運分構宅則無天然瓦斯或桶裝瓦斯的使用限制。
經由前述可知，捷運宅可分為「捷運共構」與「捷運分構」兩種。前者大多屬於捷運局和建商一起興建的聯合開發案，建物位在捷運站體上方，利用車站出入口、通風口、大廳層、捷運轉乘系統及機廠用地，與捷運設施的結構相連接，大部分是以小坪數產品為主要訴求。「捷運分構宅」是指與捷運設施結構分別獨立興建的大樓，彼此不相互影響，由於建物與捷運設施分開興建，基地規模通常比較大，可以規畫為中小坪數的房型。
四、價格上漲的捷運不動產
一般而言，捷運房地產價格的上漲大多處於捷運線開通的前後階段。以台北捷運系統為例，捷運線陸續開通以後，其附近的房價亦水漲船高，根據信義房屋的統計資料，大台北捷運線陸續開通前後，因其交通狀況、生活機能、學術機構分布、綠地園區等的不同，其房地產售價漲幅大小不一，唯在捷運線之捷運站通車前後的房地產行情中，不論是公寓、中古屋、大樓等，其行情都會產生較大的變動，簡述如下。
(一). 捷運淡水線
1997年3月，捷運淡水線通車，在該捷運線上有交易資料的7個捷運站中，房地產的平均每坪售價漲勢均十分明顯，其漲幅各有不同，但以北投站的漲幅達二倍為最高，而以雙連站的漲幅63.64%為最小，其中，漲幅最大的三個捷運不動產分別為北投站(200.00%)、士林站(150.00%)、紅樹林站(128.57%)；漲幅最少的則是雙連站(63.64%)、竹圍站(86.67%)、民權西路站(90.48%)，有關捷運淡水線通車前後房價變動比較，可參閱表1的說明。
表1 捷運淡水線通車前後房價變動比較表 單位：萬元/坪，%
資料來源：1.信義房屋。2.作者估算整理。
說明：變動率是最高變動幅度，指通車前的最低價與通車後的最高價之比。
(二). 捷運新店線
1998年12月，捷運新店線通車，在有交易資料的6個捷運站中，房地產的平均每坪售價漲勢明顯，其漲幅各有不同，唯以公館站的漲幅達1.5倍為最高，而以新店站的漲幅56.25%為最小，其中，漲幅最大的三個捷運不動產分別為公館站(150.00%)、古亭(130.00%)、中正紀念堂站(127.27%)；漲幅最少的則是新店站(56.25%)、景美站(89.47%)、萬隆站(89.47%)，有關捷運新店線通車前後房價變動比較，可參閱表2的說明。
交通的便捷性是影響房地產活絡與否的重要因素，為配合人民交通運輸生活的需求，首善地區的台北經由不斷對捷運的建設與擴充，逐漸形成了臺北都會區大眾捷運系統。另外，政府採用與民間合建的方式，由土地持有人、建商、臺北市政府等三方共同合作與利益分享。一般而言，台北捷運房地產價格的上漲大多處於捷運線開通的前後階段；亦即捷運線陸續開通以後，捷運站附近的房價亦水漲船高，不論是公寓、中古屋、大樓等，其行情都會隨著捷運的興建與延伸而產生較大的漲幅。然而，隨著捷運路網逐漸完整串聯，即使是雙捷運站的便利性亦逐漸均質化，加上房市反轉，以往超漲房價也隨之修正。因此，捷運不動產的價格行情今非昔比，且若房市持續不景氣，則捷運不動產售價亦難有上揚的走勢。
闗鍵詞 捷運不動產 捷運聯開宅 共構與分構
一.前言
1996年，台灣都會地區的旅客運輸開始地下化，地上與地下捷運線陸續開通，而隨著捷運軌道的通車與延伸，捷運車站週遭生活機能的便捷性亦向外擴張，捷運附近的房地產(或捷運房地產)價格也隨著當地經濟活動的活絡而逐漸上漲。根據信義不動產鑑定公司調查顯示，交通便捷是捷運通車區民眾購屋的首要考慮因素，亦即民眾購屋通常會以已通車或即將施工或規劃中的捷運站附近。另外，由於土地資源有限，捷運車站所需之土地的取得越來越困難，因而有捷運聯合開發大樓或捷運聯開宅的產生，而捷運宅或捷運房地產通常也是房市售價升值的保證；唯國內不動產在經歷長達三年的不景氣之後，捷運不動產亦無法承受長時期的房市不景氣，且房價下跌的風險依然存在。
2014年，國內房市表現由盛而衰，房市交易價縮量跌，經過三年的調整過程，直至2017年，國內房市交易量始有從2016年的底部回升的情形，但房價反轉向上的走勢並不明顯，目前市場並未有投資買盤回籠跡象；另外，購屋人過去最想投資或買賣的捷運不動產，其市場行情表現則是每況愈下，亦足以說明當前房市的不景氣。
二.臺北都會區大眾捷運系統
交通的便捷性是影響房地產活絡與否的重要因素，然而，都會地區雖擁有相對良好的公共設施與生活的便利性，唯人多擁擠所帶來的生活吵雜也為人所詬病，而可避開交叉路線紅綠燈之等待時間的捷運線興建，亦成為都市發展的重要指標，而為配合人民交通與運輸生活的需求，首善地區的台北也經由不斷對捷運的建設與擴充，減低人民生活的不便，並逐漸形成了臺北都會區大眾捷運系統。
臺北都會區大眾捷運系統簡稱臺北捷運或北捷，是服務臺北都會區的民眾之捷運系統，其捷運線路網範圍涵蓋臺北市、新北市與桃園市，為台灣第一座投入營運，也是規模最大的捷運系統，主要功能為紓解臺北交通長期以來的交通堵塞問題，並藉以改善都市動線和機能，促進臺北市和其周邊衛星市鎮的繁榮發展。
1996年3月28日，捷運文山線率先通車，這是台北捷運最早通車的路線，也是臺灣第一條捷運路線，原名為木柵線，但因為有「柵湖線」與「詐糊線」的爭議，2009年10月，為順應民意而改為文湖線。
目前，臺北捷運已經通車營運的路線有文湖線 (路線編碼為BR，代表色為棕色)，並於1996年3月28日正式通車；緊接著是1997年3月28日通車的淡水信義線(路線編碼為R，代表色為紅色。2014年11月15日，淡水信義線正式連接)、1998年12月24日營運的松山新店線 (路線編碼為G，代表色為綠色)，中和新蘆線(路線編碼為O，代表色為橘色），以及1999年12月24日通車的板南線 (路線代碼為BL，代表色為藍色)，除五條主線外，尚有新北投、小碧潭等兩條支線。
國內第一條捷運線正式通車以後，在過去二十餘年通車的捷運線中，大部分的捷運不動產價格均呈一路揚升的走勢，雖然各站房地產價格的漲幅不同，視其交通的便捷性、生活機能的優越性、學區條件…等的不同而異，唯一般而言，凡是捷運不動產均具有房價逐漸上揚的潛力，消費者必須瞭解的是所謂的捷運不動產並非是捷運線沿線的不動產，而是指在捷運線出口站兩百公尺以內的房地產，且不論是新屋或中古屋，亦或是公寓或大樓，基本上，其銷售行情是相對較佳的。
三. 捷運聯合開發不動產
台灣地窄人綢，都會地區的人口密度尤高，土地相對不足，建地更是稀少，因此，土地取得日益困難；捷運工程局為了克服土地取得困難的問題，因此，設立捷運聯合開發處，採用與民間合建的方式，在捷運沿線的土地中，部分經由評選為適合捷運設施佈設的地點，土地持有人依法必須將土地提供給捷運使用，在此情況下，土地的持有人可以有兩個選擇，一是由政府將土地徵收，二是繼續保有土地並與捷運聯合開發。若為前者，政府依規定給予土地徵收的補償金，若選後者， 則由三方共同合作與利益分享，即持有人提供土地、建商出錢蓋房子、臺北市政府利用其部份土地興建捷運設施。土地持有人除維持原有可建地樓地板面積，不影響原有權益外，亦可享有土地有效利用以及生活環境的效益，並獲取開發利潤。
一般而言，捷運聯合開發又分為兩種開發型態，即：
(一). 空間權與地役權聯合開發
空間權與地役權合稱空間役權，是指以他人特定的空間供自己或自己土地便宜之用的權利。因此，空權與地役權聯合開發是指捷運系統的路權或車站上下空間的使用權之聯合開發，因其涉及公營與民間的共同使用，故其開發型態必須做整體性的規劃與設計。
(二). 毗鄰聯合開發
根據中華民國九十年五月三十日修正公布之大眾捷運法第七條第四項規定：「大眾捷運系統……其毗鄰地區辦理開發所需之土地……，得由主管機關依法報請徵收。」因此，毗鄰聯合開發是指鄰近或是鄰接捷運設施之聯合開發，可爭取綜合容積放寬規定所要求最小建築基地，有利於改善都市景觀。另外，聯合開發與捷運設施一般可採用兩種結合方式，即：
1. 共構
共構是指房屋與已成為交通運輸的車站中，有數種運輸線路間的連通方式，又稱為共站；亦即利用捷運車站出入口、大廳層、捷運轉乘設施等作立體化開發使用。共構的層數愈多，交通的便利性愈大，如兩鐵共構是指台鐵及捷運系統的共站；其它尚有三鐵共構(高鐵、台鐵、捷運)、四鐵共構(高鐵、台鐵、捷運、機場捷運)，以及五鐵共構(高鐵、台鐵、捷運、機場捷運，以及公路總站)等。
2. 分構
分構是指公民營合作興建的房屋與捷運設施結構分別獨立興建的大樓，彼此不相互影響，基地規模比較大，捷運設施可以與開發大樓分開建設。
(三).聯開宅的特性
一般而言，捷運共構宅因為先天上的條件不足，如不能架設天然瓦斯管線，不能使用桶裝瓦斯，住戶只能用電熱水器與電磁爐，因此，用電量通常較大，公設比也較高，導致房價會比周遭相同屋齡的社區大樓為低(約一成左右)；唯捷運分構宅則無天然瓦斯或桶裝瓦斯的使用限制。
經由前述可知，捷運宅可分為「捷運共構」與「捷運分構」兩種。前者大多屬於捷運局和建商一起興建的聯合開發案，建物位在捷運站體上方，利用車站出入口、通風口、大廳層、捷運轉乘系統及機廠用地，與捷運設施的結構相連接，大部分是以小坪數產品為主要訴求。「捷運分構宅」是指與捷運設施結構分別獨立興建的大樓，彼此不相互影響，由於建物與捷運設施分開興建，基地規模通常比較大，可以規畫為中小坪數的房型。
四、價格上漲的捷運不動產
一般而言，捷運房地產價格的上漲大多處於捷運線開通的前後階段。以台北捷運系統為例，捷運線陸續開通以後，其附近的房價亦水漲船高，根據信義房屋的統計資料，大台北捷運線陸續開通前後，因其交通狀況、生活機能、學術機構分布、綠地園區等的不同，其房地產售價漲幅大小不一，唯在捷運線之捷運站通車前後的房地產行情中，不論是公寓、中古屋、大樓等，其行情都會產生較大的變動，簡述如下。
(一). 捷運淡水線
1997年3月，捷運淡水線通車，在該捷運線上有交易資料的7個捷運站中，房地產的平均每坪售價漲勢均十分明顯，其漲幅各有不同，但以北投站的漲幅達二倍為最高，而以雙連站的漲幅63.64%為最小，其中，漲幅最大的三個捷運不動產分別為北投站(200.00%)、士林站(150.00%)、紅樹林站(128.57%)；漲幅最少的則是雙連站(63.64%)、竹圍站(86.67%)、民權西路站(90.48%)，有關捷運淡水線通車前後房價變動比較，可參閱表1的說明。
表1 捷運淡水線通車前後房價變動比較表 單位：萬元/坪，%
| 捷運站名稱 | 1997年03月通車前 | 1997年03月通車後 | 變動率 | 備註 |
| 01淡水 | 13-15 | 22-25 | 92.31 | |
| 02紅樹林 | 14-16 | 25-32 | 128.57 | 3 |
| 03竹圍 | 15-19 | 20-28 | 86.67 | -2 |
| 04北投 | 14-18 | 22-42 | 200.00 | 1 |
| 05士林 | 18-21 | 25-45 | 150.00 | 2 |
| 06民權西路 | 21-24 | 27-40 | 90.480 | -3 |
| 07雙連 | 22-25 | 27-36 | 63.640 | -1 |
說明：變動率是最高變動幅度，指通車前的最低價與通車後的最高價之比。
(二). 捷運新店線
1998年12月，捷運新店線通車，在有交易資料的6個捷運站中，房地產的平均每坪售價漲勢明顯，其漲幅各有不同，唯以公館站的漲幅達1.5倍為最高，而以新店站的漲幅56.25%為最小，其中，漲幅最大的三個捷運不動產分別為公館站(150.00%)、古亭(130.00%)、中正紀念堂站(127.27%)；漲幅最少的則是新店站(56.25%)、景美站(89.47%)、萬隆站(89.47%)，有關捷運新店線通車前後房價變動比較，可參閱表2的說明。
表2 捷運新店線通車前後房價變動比較表 單位：萬元/坪，%
| 捷運站名稱 | 1998年12月通車前 | 1998年12月通車後 | 變動率 | 排名 |
| 01中正紀念堂 | 22-33 | 40-50 | 127.27 | 3 |
| 02古亭 | 20-31 | 36-46 | 130.00 | 2 |
| 03公舘 | 20-28 | 35-50 | 150.00 | 1 |
| 04萬隆 | 19-25 | 27-36 | 89.47 | -2 |
| 05景美 | 19-25 | 27-36 | 89.47 | -2 |
| 06新店 | 16-19 | 20-25 | 56.25 | -1 |
資料來源：同表1。
(三). 捷運中和線
1998年12月，捷運中和線通車，在有交易資料的4個捷運站中，房地產的平均每坪售價漲勢均十分明顯，但漲幅各有不同，而以頂溪站的漲幅超過1倍為最高，而以南勢角站的漲幅78.57%為最小，其中，漲幅最大的三個捷運不動產分別為頂溪站(113.33%)、景安站(113.33%)、永安市場站(106.25%)；漲幅最少的則是南勢角站(78.57%)，有關捷運新店線通車前後房價變動比較，可參閱表3的說明。
表3 捷運中和線通車前後房價變動比較表 單位：萬元/坪，%
| 捷運站名稱 | 1998年12月通車前 | 1998年12月通車後 | 變動率 | 排名 |
| 01頂溪 | 15-19 | 25-32 | 113.33 | 1 |
| 02永安市場 | 16-19 | 18-33 | 106.25 | 2 |
| 03景安 | 15-18 | 17-32 | 113.33 | 1 |
| 04南勢角 | 14-17 | 16-25 | 78.57 | 3 |
04南勢角 -->