摘要
2018年2月的花蓮大地震，不僅對花蓮造成重大損失，而且也再喚醒國內的老屋重建與都市更新問題，都更三法再受重受，且地震引發居民危機意識，也讓購屋人重視房屋耐震的檢視標準，同時影響國內房市的變化，蓋因當前房市的變動中，北、中、南三區的變動各有不同，北區建案供給量及銷售率俱升，唯北市銷售率屢創新低；新北市銷售較佳，宜蘭地區則佔首位。同段期間內，中部地區房地產買賣移轉量增加，但以剛性需求為主，至於南區房市則是量增價跌的走勢。又因農曆新年前的花蓮大地震，讓潛在購屋人更注意建築的安全問題，並成了購屋者的重要考量，而農曆年後的房市風向球續呈藍燈，加上少子化的影響，國內房市未來有可能再萎縮。特別是國際市場的升息與縮表、兩岸對立情勢升高，以及年底縣市長選舉等，這些不確定因素的變動都可能干擾房市變化，未來一年的房市變化依然渾沌不明。
一、前言
2018年初始，新年新氣象，內閣改組，新政策出爐，唯國內房市並無新的轉機，雖然去年的第四季，房市去化相對較佳，呈量增價穩走勢，但花蓮市大地震引發人民的疑慮，都更三法再起，老屋重建與防震措施再受到政府相關部門與購屋者的重視；另方面，2017年下半年，國內房市價量雖已呈現止跌回穩現象，但北、中、南三區的房市表現各有不同，特別是在少子化的陰影下，2018年的房市表現可能不如預期，且房市風向球仍處於不景氣的藍燈，加上國際經濟渾沌未明，升息縮表呼聲不斷，影響國際資金流動，亦影響國內經濟與房市的未來變化，今年的房市恐仍難以突破現狀。亦即2017年房市雖已緩步回升，但2018年的房市並無樂觀預期，預估房地產價量應不會有太大的變化。
二. 地震與老屋重建
房子是家人共同生活的場所，講究安全與舒適，因此，房地產的堅固耐用是購屋者所需考量的重點，只是一般人往往不知道建物的安全與否，因而經常忽略居住的防震與防災問題，直至下一個天災人禍發生。然而，農曆新年前發生的花蓮大地震不僅對花蓮帶來重大災害，同時，也對當前已經回穩的國內房市造成相對不利的衝擊，說明如下述。
1.台灣的地震
台灣位於地震活躍區的環太平洋火山帶中，以及菲律賓海板塊與歐亞板塊的交界上，其中，菲律賓海板塊以每年平均0.082公尺的速度，朝西北碰撞歐亞板塊，造成台灣地區的地震頻繁。台灣地震帶主要有三，分別是人口稠密的西部地震帶、地震頻率高且震源深度較深的東部地震帶，以及屬淺層地震但伴隨有地熱與火山活動現象的東北部地震帶。而根據中央氣象局的「對台灣之災害性地震」之統計資料，從1720年10月31日的台南地震到2018年2月6日的花蓮大地震，總計約有近百個(有史可考且有統計資料的約90個)損害較大的地震，而比較嚴重的則有1906年3月17日的嘉義大地震、1999年9月21日的集集大地震、2013年3月27日的南投大地震、2016年2月6日的台南大地震，以及兩年後花蓮大地震等。
2.花蓮大地震
2018年2月6日 23時50分，花蓮縣近海發生規模為Mw 6.4級(地震矩規模6.4兆瓦)的地震；此次地震是臺灣繼2016年高雄美濃地震後最嚴重的一起地震，且相隔時間正好兩年，即上一次大地震發生時間為2016年2月6日上午3點57分，而高雄美濃發生大地震，是繼1999年921大地震後最嚴重的地震，芮氏規模6.6，最大震度為臺南市新化7級。而2018年的花蓮大地震不僅對花蓮造成重大損失，而且也再喚醒國內的老屋重建與都市更新問題。
3.老屋重建
花蓮大地震後，再度引發政府對於老屋重建政策的關注，內政部為保護人民居住的安全，乃加快推動老屋耐震評估及危老房屋的重建進度，以加強建築安全。預估未來30年內，台灣老舊建物估計約740萬戶，必須全面更新，若每年須執行5,000案，則每年平均約有25萬戶的都更。因此，內政部已將推動各地都更列為目前最重要工作，營建署也將持續推動都市更新條例修正案。另外，受地震影響較大的宜花地區，政府除促使技師協助做鑑定外，且宣示只要判斷出是「貼紅單」或屬於危險的建築，便直接符合危老資格，可加速協助辦理重建計畫。
依照內政部災害後危險建築物緊急評估辦法規定，建築物經緊急評估結果，若有危險之虞者，將於建築物主要出入口張貼危險標誌(紅單、黃單)，並限一定期限內辦理修繕、補強或拆除；唯並非貼上紅單或黃單後就一定要拆除，而是如逾期未改善或改善後仍有危害公共安全者，必要時，可依建築法第81條規定，即直轄市、縣(市) (局) 主管建築機關對傾頹或朽壞而有危害公共安全之建築物，應通知所有人或占有人停止使用，並限期命所有人拆除；逾期未拆者，得強制拆除之。2018年的目標是協助500件(約一萬戶)都市計畫範圍內的危險及老舊建築物，進行重建。
4.都更三法的積極推動
為了確保民眾居住的安全，營建署已陸續推動都更三法，包括「都市危險及老舊建築物加速重建條例」、「國家住宅及都市更新中心設置條例」、「都市更新條例」，目前已初步選定台北市的市政府捷運站、忠孝東路北側二個兒福中心基地，以及新北市的板橋浮洲商業區、新店榮工基地等五案的公辦都更，而花蓮大地震則是加速都更三法通過並執行的重要原因之一。
5.地震引發危險意識
2018年2月的花蓮大地震已造成4死、241傷、183人失聯、收容477人，以及4棟建築物倒塌(包括統帥飯店、雲門翠堤大樓，白金雙星大樓、吾居吾宿大樓)，由於這些倒塌大樓都位於米崙斷層帶附近，而該斷層帶北起七星潭海岸、南至花蓮市美崙山西南側，全長約8公里，並延伸到花蓮市區，因此，此次地震發生後引發人民危機意識，購屋人急欲瞭解房地產座落地點是否就處於斷層帶上。事實上，臺灣地震帶主要有三，分別為西部地震帶、東部地震帶，以及東北部地震帶，而東北部地震帶系受沖繩海槽擴張作用影響，多屬淺層地震。且全台共有33條斷層，並有12條活動斷層，由北而南分別為新城、獅潭、屯子腳、草籠埔、大尖山、梅山、新化、觸口等八條幾層，以及東部的米崙、奇美、玉里、池上等四條斷層。而根據國科會的研究，未來50年內發生大地震的機率，以嘉義縣的梅山斷層和花蓮市的米崙斷層，發生規模七以上強震的機率都逾4成，是全台最可能發生大地震的高危險地區，而這也引發當地居民的地震災危險意識而思有所改進。
6.房屋耐震的檢視標準
一般而言，建築物若具有高度達到50公尺以上、不規則結構、或是公共建築物等特性，都要經相關單位的結構外審，以確保設計上的安全。另外，房子是否具耐震力，主要是依據政府建築物的耐震設計，以《建築物耐震設計規範》與《混凝土結構設計規範》的規定為準，並依民國92年受內政部建築研究所補助辦理的「耐震標章認證制度」內容，設有「耐震標章」，供購屋人參酌。而一般所謂的耐震六大檢視標準主要包括鋼筋或鋼骨結構、建商之商譽、是否為連棟式建築、排水與道路是否完整、住家採固定式裝潢，以及採用隔震系統較佳且較安全的水電瓦斯設備等。
三.當前房市變動分析
有關當前房市的變動情形，可分為北、中、南三大區塊來加以分析與說明。
(一)北區建案供給量及銷售率具升
根據住展雜誌的統計，過去一年(2017)中，北台灣新建案總規劃戶數為68664 戶，扣除地主戶、建商保留戶、股東關係戶等回分戶後，可售戶數為45820 戶，年增供給量及銷售率分別為7.3%與37.88%，二者都是2014 年以來最佳。預估2018 年，北台灣預售新案量全年可達9000億，成長約8.3%，為持續增加的走勢。
2017年的北台灣各縣市之房市表現中，台北市共釋出3548 戶，銷售率約32.78%，是銷售率最低的區域，主要是萬華、大同、南港等蛋白區銷售未如預期，平均銷售率均不到2 成；而銷售率較高者是大安區和中正區，平均銷售率均超過5成，觀其緣由，除了建案讓利，藉以吸引買方並達成交之目的外，區位亦是重要考量因素，由於其位處市中心，生活機能佳，買方意願較高。
同年度中，新北市共釋出19939 戶，售出7715 戶，平均銷售率約38.69%，主要因新北市建案普遍遵守讓利原則。其中，銷售率最高的前五個行政區分別是三重、三峽、板橋、蘆洲、新莊，銷售率都超過45%，且銷售率較佳者幾乎都是降價求售的舊建案，並得以加快新建案銷售進度。
另外，桃、竹地區與基隆市案量同步衰退，桃園的推案量為1517.96 億，年減幅超過一成(約11.6%)；新竹的案量由千億元滑落至920.08 億元，年減幅將近一成(約8.7%)；基隆案量則由2016年的271.30億大幅萎縮至2017年的82.4 億，年減幅高達約七成(-69.63%)。由於桃、竹地區明顯減量，建案削價競爭壓力減少，因此，房價表現相對較佳，但部份供給量大的行政區，如桃園、竹北等地，推案量依然龐大，價格仍處於相對低點。
事實上，在過去一年中，宜蘭是北台灣去年銷售率最好的縣市，計推出1582 戶，平均銷售率將近四成(39.32％)，唯其市況差異極大，銷售較佳的建案大多是透天厝、公寓型產品，而這類產品主要是以當地人為主要訴求，顯示宜蘭本地自住需求穩定，建案交投相對較佳。但以台北客戶為主要訴求對象的溫泉住宅、高單價大樓等，其銷售狀況則不如預期。另外，自從宜蘭建築限高陸續放寬後，現在大樓案已超越透天，並成為宜蘭地區的房市主流產品。
就北台灣的房市而言，2017年推案量止跌回升，主要是新北市房市交投活絡，爆量成長，帶動北台灣整體案量走高，但其他縣市大多還是維持減量狀態，顯示各地建商推案信心未全面回溫。預計2018 年的房市表現，北台灣仍將以大台北地區為主，唯北市豪宅案量可能會有進一步的成長。
整體而言，北台灣建案平均銷售率和戶數供給量在經歷連續三年下修以後，已呈現止跌回穩的情形，顯示市況正脫離谷底，惟上升幅度緩慢，預期修正期還有一段時間。
(二).中部地區買賣移轉量增加
一般而言，房地產的去化與人口數量的多寡成正相關，就某一區位而言，若移入人口量大，則房市交易量大，如北區的中壢、中區的北屯、南區的鳳山等，都因為移入人口多而造成房市交投的活絡；而近年來，中部地區有不少新案交屋潮，也是促使交易量增加的原因；因為移入人口對於房屋的需求是一種購屋的剛性需求，而所謂的剛性需求（Rigid Demand or Inelastic demand）是指商品供求關係中受價格影響較小的需求，即需求彈性較小的需求，這些商品一般是指「必須品」，因此，移入人口帶動房市剛性需求，而根據內政部買賣移轉棟數資料，2017年，在台中買賣移轉量數中，台中市北屯區交易量約有六千筆，是中部地區房市交易量相對較多的主要原因之一。
(三).南區房市量增價跌
2017年，在中古屋與新成屋的買賣交易棟數中，高雄市從2016年的31,279棟增至2017年33,975棟，成長率為8.62％，唯房價表現普遍不佳；根據實價登錄資料，南區房市只有鳳山區的大樓和華廈微幅上揚，從平均每坪11.6萬上漲到11.7萬，年漲0.86％。其餘4個交易熱絡區平均價格滑落，其中，以三民區從每坪平均16.6萬跌到14.6萬，下降幅度達一成以上(12.05％)為最大，其它如楠梓、鼓山和左營則分別下跌6.82％、6.36％及3.53％。整體而言，2017年，高雄市房市交易相對熱絡，唯量增而價跌。另外，若以建築型態來觀察，大樓、華廈的價格變動幅度較小，公寓、透天則相對波動較大。
四.未來房市變化分析
有關國內未來房市之變化情形，可分別就下列幾個部分來說明。
(一).房市風向球連續轉藍
房市風向球是用以測度當前房市活絡與否的重要依據，如以北台灣新建案市況的住展風向球為例，2017 年12 月，房市風向球的總分為30.6 分，較上月減少2.9 分，對應燈號由黃藍燈滑落至藍燈，也是去年第4 季唯一的藍燈，唯2018年1月的房市風向球仍處於藍燈的分數區間，亦即國內北台灣房市在連續兩個月黃藍燈之後，又再連續兩個月都為景氣更不佳的藍燈。
根據住展風向球的統計，在六項統計指標中，預售屋與新成屋新供給量、成交組數等項目分數下滑，議價率、廣告量、來人組數等，則呈現持平走勢。主要因新建案市場步入淡季，業者推案量銳減，成交量下滑，亦為房市景氣由黃藍再連續轉藍的主因。另外，2017年12 月推案量急速減少，預售屋推案量不到200 億元，但建案廣告量卻明顯增加。
2018年元月，住展風向球總分為30.2分，對應燈號仍續為藍燈。唯一月風向球分數雖微幅下降，但看屋組數、成交組數卻相對較佳，且來人組數、成交組數均比上月為佳，顯示市況並未減弱。唯因2018年2月適逢農曆年節，台海兩岸因中國大陸片面決定起用M503爭議航線，影響台商返國行程與購屋意願，再加上花蓮大地震衝擊，未來房市可能要保守看待。有關北台灣新推案房市燈號變化比較，可參閱表1及圖1的說明。
表1 北台灣新推案房市燈號變化比較表(105.12-107.01)
資料來源:住展雜誌
說明: 住展風向球的分數對照燈號及其意義：
32分以下為藍燈，表示「⾕底衰退」，代表房市景氣蕭條；
33-42分為黃藍燈，表示「衰退注意」，代表房市出現景氣衰退現象；
43-52分為綠燈，表示「復甦安全」；
53-61分為黃紅燈，表示「熱絡注意」，代表房市景氣有些過熱。
62分以上為紅燈，代表房市過熱(消費者必需考量退出市場)。
(二).新年看新房增多
春節假期，許多人喜歡新年看新房，除了解房地產的走勢外，也作為是否介入購屋行列的參酌。唯今年農曆新年前的花蓮大地震，讓潛在購屋人更注意建築的安全問題，只要經濟能力許可，可以耐震防災的新住宅是重要需求，而如何用最便宜的價格買到最好的新房子，成了購屋者的重要考量。
農曆年前的房地產市場中，在「看房人潮熱絡」，「建商殺價求售」兩大指標的相互影響，以及民眾的高點閱標的集中在實質自住需求的物件的情況下，顯示經過3年的不景氣之後，國內房市表現由沉澱、首購、換屋族的剛性需求增溫，成為2018年房地產買盤的主力。
事實上，點燃看屋熱潮的動能主要來自建商的主動降價，主要因在這幾年中，全球各國的利率水準偏低，建商每賣一戶便可養數戶的空屋，沒有殺價求售的壓力，唯若市場利率回升，且建商養屋的利息成本顯著增加，則建商在「去槓桿」的考量下，必須減少餘屋庫存，同時拉高現金部位，用以因應未來還本付息需求，因此，在升息似已成國際間的共識情況下，降價求售已經是主流的策略。其中，所謂去杠桿化(De-leveraging)是指通過負債實現以較小的資本金控制較大的資產規模，從而擴大盈利能力或購買力，這也是建商在房市不景氣中所必須考量的問題。
另外，房市的降價交易亦有其考量的前提，那就是不能因降價而引起早期以高價購屋者的不滿，特別是在實價登錄交易價格後，更不能因為降價求售而引爆全面房市的大跌，因此，買屋送裝潢、配送家電設備、車位價格灌進主建物…等具有創意的議價模式，就成了買賣雙方成交的主要模式。另外，在地震頻繁的台灣，選擇安全的新大樓是必然的趨勢，只要價錢是雙方都可接受，亦即房地產議價空間增大，有助於房市的活絡。
(三).少子化影響未來房市
依衛福部的估計，2025年，台灣將進入超高齡社會，少子化問題嚴重。2017年，新生兒出生數僅193844人，跌破20萬人大關，成了自金融海嘯影響後生育數次低的一年，同時影響房市去化，特別是國內房市步入不景氣後，豪宅市場交易清冷，房市交投俱挫，由於少子化的影響，國內房市未來十年還可能再萎縮。根據金融聯合徵信中心統計，2017年貸款買房者年齡以30到40歲佔比達約35%為最高，是房市購屋主力，但到了2030年，少子化對於房市的影響將十分明顯，藉時交易量可能從30萬棟下探20萬棟。人口少買房需求下滑，房市必然面臨銷售壓力，房價也會出現修正空間。
(四).影響未來房市變化因素
一般而言，2018年房市變數相對較多，主要因素包括國際間的升息與縮表、國內央行總裁易人、兩岸對立情勢升高，以及年底縣市長選舉等，這些不確定因素的變動都可能干擾房市，特別是政黨在必須贏得選舉的考量下，其房市政策利多必然相繼出現，在此情況下，雖然2017年房市緩步回升，但2018年的房市並無樂觀預期，預估其平均銷售率應僅能維持2017年的水準，而盤整時期的房市中，房地產價量應不會有太大的變化。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.房地產的堅固耐用是購屋者所須考量的重點，2018年2月的花蓮大地震，不僅對花蓮造成重大損失，而且也再喚醒國內老屋重建與都市更新問題，都更三法再受重受，且地震引發居民危險意識，也讓購屋人重視房屋耐震的檢視標準。
2.當前房市的變動情形中，北、中、南三區的變動各有不同，其中，北區建案供給量及銷售率俱升，唯北市銷售率創新低，新北市則因建案普遍遵守讓利原則，銷售較佳，而以宜蘭地區的銷售率為最佳。同段期間內，中部地區買賣移轉量增加，但以剛性需求為主，至於南區房市則是量增價跌的走勢。
3. 預估未來一年的房市變化仍不樂觀，主要因房市風向球續呈藍燈，而農曆新年前的花蓮大地震，讓潛在購屋人更注意建築的安全問題，並成了購屋者的重要考量，加上少子化的影響，國內房市未來有可能再萎縮。
4.2018年房市變數比去年多，包括國際市場的升息與縮表、國內央行總裁易人、兩岸對立情勢升高，以及年底縣市長選舉等，這些不確定因素的變動都可能干擾房市變化。
5.在房市歷經三年的不景氣後，未來一年的房市變化依然渾沌不明，建議投資人仍不宜冒然搶進，多觀察並比較房市個案，然後選擇適當的區位與合宜的價位介入，應是當前購屋者所必須考量的問題。
參考文獻
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謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究。
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謝明瑞(2017)，由營建類股變動談房市變化。
謝明瑞(2017)，房市不景氣下的利多與利空。
謝明瑞(2017)，房市四不一沒有下的多空分析。
謝明瑞(2017)，前瞻計畫與房市規劃。
謝明瑞(2018)，民國一百年來臺灣地區營建類股變動與房市。
謝明瑞(2018)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌專欄。3月1日。
(本文發表於3月2日中央網路報)
2018年2月的花蓮大地震，不僅對花蓮造成重大損失，而且也再喚醒國內的老屋重建與都市更新問題，都更三法再受重受，且地震引發居民危機意識，也讓購屋人重視房屋耐震的檢視標準，同時影響國內房市的變化，蓋因當前房市的變動中，北、中、南三區的變動各有不同，北區建案供給量及銷售率俱升，唯北市銷售率屢創新低；新北市銷售較佳，宜蘭地區則佔首位。同段期間內，中部地區房地產買賣移轉量增加，但以剛性需求為主，至於南區房市則是量增價跌的走勢。又因農曆新年前的花蓮大地震，讓潛在購屋人更注意建築的安全問題，並成了購屋者的重要考量，而農曆年後的房市風向球續呈藍燈，加上少子化的影響，國內房市未來有可能再萎縮。特別是國際市場的升息與縮表、兩岸對立情勢升高，以及年底縣市長選舉等，這些不確定因素的變動都可能干擾房市變化，未來一年的房市變化依然渾沌不明。
一、前言
2018年初始，新年新氣象，內閣改組，新政策出爐，唯國內房市並無新的轉機，雖然去年的第四季，房市去化相對較佳，呈量增價穩走勢，但花蓮市大地震引發人民的疑慮，都更三法再起，老屋重建與防震措施再受到政府相關部門與購屋者的重視；另方面，2017年下半年，國內房市價量雖已呈現止跌回穩現象，但北、中、南三區的房市表現各有不同，特別是在少子化的陰影下，2018年的房市表現可能不如預期，且房市風向球仍處於不景氣的藍燈，加上國際經濟渾沌未明，升息縮表呼聲不斷，影響國際資金流動，亦影響國內經濟與房市的未來變化，今年的房市恐仍難以突破現狀。亦即2017年房市雖已緩步回升，但2018年的房市並無樂觀預期，預估房地產價量應不會有太大的變化。
二. 地震與老屋重建
房子是家人共同生活的場所，講究安全與舒適，因此，房地產的堅固耐用是購屋者所需考量的重點，只是一般人往往不知道建物的安全與否，因而經常忽略居住的防震與防災問題，直至下一個天災人禍發生。然而，農曆新年前發生的花蓮大地震不僅對花蓮帶來重大災害，同時，也對當前已經回穩的國內房市造成相對不利的衝擊，說明如下述。
1.台灣的地震
台灣位於地震活躍區的環太平洋火山帶中，以及菲律賓海板塊與歐亞板塊的交界上，其中，菲律賓海板塊以每年平均0.082公尺的速度，朝西北碰撞歐亞板塊，造成台灣地區的地震頻繁。台灣地震帶主要有三，分別是人口稠密的西部地震帶、地震頻率高且震源深度較深的東部地震帶，以及屬淺層地震但伴隨有地熱與火山活動現象的東北部地震帶。而根據中央氣象局的「對台灣之災害性地震」之統計資料，從1720年10月31日的台南地震到2018年2月6日的花蓮大地震，總計約有近百個(有史可考且有統計資料的約90個)損害較大的地震，而比較嚴重的則有1906年3月17日的嘉義大地震、1999年9月21日的集集大地震、2013年3月27日的南投大地震、2016年2月6日的台南大地震，以及兩年後花蓮大地震等。
2.花蓮大地震
2018年2月6日 23時50分，花蓮縣近海發生規模為Mw 6.4級(地震矩規模6.4兆瓦)的地震；此次地震是臺灣繼2016年高雄美濃地震後最嚴重的一起地震，且相隔時間正好兩年，即上一次大地震發生時間為2016年2月6日上午3點57分，而高雄美濃發生大地震，是繼1999年921大地震後最嚴重的地震，芮氏規模6.6，最大震度為臺南市新化7級。而2018年的花蓮大地震不僅對花蓮造成重大損失，而且也再喚醒國內的老屋重建與都市更新問題。
3.老屋重建
花蓮大地震後，再度引發政府對於老屋重建政策的關注，內政部為保護人民居住的安全，乃加快推動老屋耐震評估及危老房屋的重建進度，以加強建築安全。預估未來30年內，台灣老舊建物估計約740萬戶，必須全面更新，若每年須執行5,000案，則每年平均約有25萬戶的都更。因此，內政部已將推動各地都更列為目前最重要工作，營建署也將持續推動都市更新條例修正案。另外，受地震影響較大的宜花地區，政府除促使技師協助做鑑定外，且宣示只要判斷出是「貼紅單」或屬於危險的建築，便直接符合危老資格，可加速協助辦理重建計畫。
依照內政部災害後危險建築物緊急評估辦法規定，建築物經緊急評估結果，若有危險之虞者，將於建築物主要出入口張貼危險標誌(紅單、黃單)，並限一定期限內辦理修繕、補強或拆除；唯並非貼上紅單或黃單後就一定要拆除，而是如逾期未改善或改善後仍有危害公共安全者，必要時，可依建築法第81條規定，即直轄市、縣(市) (局) 主管建築機關對傾頹或朽壞而有危害公共安全之建築物，應通知所有人或占有人停止使用，並限期命所有人拆除；逾期未拆者，得強制拆除之。2018年的目標是協助500件(約一萬戶)都市計畫範圍內的危險及老舊建築物，進行重建。
4.都更三法的積極推動
為了確保民眾居住的安全，營建署已陸續推動都更三法，包括「都市危險及老舊建築物加速重建條例」、「國家住宅及都市更新中心設置條例」、「都市更新條例」，目前已初步選定台北市的市政府捷運站、忠孝東路北側二個兒福中心基地，以及新北市的板橋浮洲商業區、新店榮工基地等五案的公辦都更，而花蓮大地震則是加速都更三法通過並執行的重要原因之一。
5.地震引發危險意識
2018年2月的花蓮大地震已造成4死、241傷、183人失聯、收容477人，以及4棟建築物倒塌(包括統帥飯店、雲門翠堤大樓，白金雙星大樓、吾居吾宿大樓)，由於這些倒塌大樓都位於米崙斷層帶附近，而該斷層帶北起七星潭海岸、南至花蓮市美崙山西南側，全長約8公里，並延伸到花蓮市區，因此，此次地震發生後引發人民危機意識，購屋人急欲瞭解房地產座落地點是否就處於斷層帶上。事實上，臺灣地震帶主要有三，分別為西部地震帶、東部地震帶，以及東北部地震帶，而東北部地震帶系受沖繩海槽擴張作用影響，多屬淺層地震。且全台共有33條斷層，並有12條活動斷層，由北而南分別為新城、獅潭、屯子腳、草籠埔、大尖山、梅山、新化、觸口等八條幾層，以及東部的米崙、奇美、玉里、池上等四條斷層。而根據國科會的研究，未來50年內發生大地震的機率，以嘉義縣的梅山斷層和花蓮市的米崙斷層，發生規模七以上強震的機率都逾4成，是全台最可能發生大地震的高危險地區，而這也引發當地居民的地震災危險意識而思有所改進。
6.房屋耐震的檢視標準
一般而言，建築物若具有高度達到50公尺以上、不規則結構、或是公共建築物等特性，都要經相關單位的結構外審，以確保設計上的安全。另外，房子是否具耐震力，主要是依據政府建築物的耐震設計，以《建築物耐震設計規範》與《混凝土結構設計規範》的規定為準，並依民國92年受內政部建築研究所補助辦理的「耐震標章認證制度」內容，設有「耐震標章」，供購屋人參酌。而一般所謂的耐震六大檢視標準主要包括鋼筋或鋼骨結構、建商之商譽、是否為連棟式建築、排水與道路是否完整、住家採固定式裝潢，以及採用隔震系統較佳且較安全的水電瓦斯設備等。
三.當前房市變動分析
有關當前房市的變動情形，可分為北、中、南三大區塊來加以分析與說明。
(一)北區建案供給量及銷售率具升
根據住展雜誌的統計，過去一年(2017)中，北台灣新建案總規劃戶數為68664 戶，扣除地主戶、建商保留戶、股東關係戶等回分戶後，可售戶數為45820 戶，年增供給量及銷售率分別為7.3%與37.88%，二者都是2014 年以來最佳。預估2018 年，北台灣預售新案量全年可達9000億，成長約8.3%，為持續增加的走勢。
2017年的北台灣各縣市之房市表現中，台北市共釋出3548 戶，銷售率約32.78%，是銷售率最低的區域，主要是萬華、大同、南港等蛋白區銷售未如預期，平均銷售率均不到2 成；而銷售率較高者是大安區和中正區，平均銷售率均超過5成，觀其緣由，除了建案讓利，藉以吸引買方並達成交之目的外，區位亦是重要考量因素，由於其位處市中心，生活機能佳，買方意願較高。
同年度中，新北市共釋出19939 戶，售出7715 戶，平均銷售率約38.69%，主要因新北市建案普遍遵守讓利原則。其中，銷售率最高的前五個行政區分別是三重、三峽、板橋、蘆洲、新莊，銷售率都超過45%，且銷售率較佳者幾乎都是降價求售的舊建案，並得以加快新建案銷售進度。
另外，桃、竹地區與基隆市案量同步衰退，桃園的推案量為1517.96 億，年減幅超過一成(約11.6%)；新竹的案量由千億元滑落至920.08 億元，年減幅將近一成(約8.7%)；基隆案量則由2016年的271.30億大幅萎縮至2017年的82.4 億，年減幅高達約七成(-69.63%)。由於桃、竹地區明顯減量，建案削價競爭壓力減少，因此，房價表現相對較佳，但部份供給量大的行政區，如桃園、竹北等地，推案量依然龐大，價格仍處於相對低點。
事實上，在過去一年中，宜蘭是北台灣去年銷售率最好的縣市，計推出1582 戶，平均銷售率將近四成(39.32％)，唯其市況差異極大，銷售較佳的建案大多是透天厝、公寓型產品，而這類產品主要是以當地人為主要訴求，顯示宜蘭本地自住需求穩定，建案交投相對較佳。但以台北客戶為主要訴求對象的溫泉住宅、高單價大樓等，其銷售狀況則不如預期。另外，自從宜蘭建築限高陸續放寬後，現在大樓案已超越透天，並成為宜蘭地區的房市主流產品。
就北台灣的房市而言，2017年推案量止跌回升，主要是新北市房市交投活絡，爆量成長，帶動北台灣整體案量走高，但其他縣市大多還是維持減量狀態，顯示各地建商推案信心未全面回溫。預計2018 年的房市表現，北台灣仍將以大台北地區為主，唯北市豪宅案量可能會有進一步的成長。
整體而言，北台灣建案平均銷售率和戶數供給量在經歷連續三年下修以後，已呈現止跌回穩的情形，顯示市況正脫離谷底，惟上升幅度緩慢，預期修正期還有一段時間。
(二).中部地區買賣移轉量增加
一般而言，房地產的去化與人口數量的多寡成正相關，就某一區位而言，若移入人口量大，則房市交易量大，如北區的中壢、中區的北屯、南區的鳳山等，都因為移入人口多而造成房市交投的活絡；而近年來，中部地區有不少新案交屋潮，也是促使交易量增加的原因；因為移入人口對於房屋的需求是一種購屋的剛性需求，而所謂的剛性需求（Rigid Demand or Inelastic demand）是指商品供求關係中受價格影響較小的需求，即需求彈性較小的需求，這些商品一般是指「必須品」，因此，移入人口帶動房市剛性需求，而根據內政部買賣移轉棟數資料，2017年，在台中買賣移轉量數中，台中市北屯區交易量約有六千筆，是中部地區房市交易量相對較多的主要原因之一。
(三).南區房市量增價跌
2017年，在中古屋與新成屋的買賣交易棟數中，高雄市從2016年的31,279棟增至2017年33,975棟，成長率為8.62％，唯房價表現普遍不佳；根據實價登錄資料，南區房市只有鳳山區的大樓和華廈微幅上揚，從平均每坪11.6萬上漲到11.7萬，年漲0.86％。其餘4個交易熱絡區平均價格滑落，其中，以三民區從每坪平均16.6萬跌到14.6萬，下降幅度達一成以上(12.05％)為最大，其它如楠梓、鼓山和左營則分別下跌6.82％、6.36％及3.53％。整體而言，2017年，高雄市房市交易相對熱絡，唯量增而價跌。另外，若以建築型態來觀察，大樓、華廈的價格變動幅度較小，公寓、透天則相對波動較大。
四.未來房市變化分析
有關國內未來房市之變化情形，可分別就下列幾個部分來說明。
(一).房市風向球連續轉藍
房市風向球是用以測度當前房市活絡與否的重要依據，如以北台灣新建案市況的住展風向球為例，2017 年12 月，房市風向球的總分為30.6 分，較上月減少2.9 分，對應燈號由黃藍燈滑落至藍燈，也是去年第4 季唯一的藍燈，唯2018年1月的房市風向球仍處於藍燈的分數區間，亦即國內北台灣房市在連續兩個月黃藍燈之後，又再連續兩個月都為景氣更不佳的藍燈。
根據住展風向球的統計，在六項統計指標中，預售屋與新成屋新供給量、成交組數等項目分數下滑，議價率、廣告量、來人組數等，則呈現持平走勢。主要因新建案市場步入淡季，業者推案量銳減，成交量下滑，亦為房市景氣由黃藍再連續轉藍的主因。另外，2017年12 月推案量急速減少，預售屋推案量不到200 億元，但建案廣告量卻明顯增加。
2018年元月，住展風向球總分為30.2分，對應燈號仍續為藍燈。唯一月風向球分數雖微幅下降，但看屋組數、成交組數卻相對較佳，且來人組數、成交組數均比上月為佳，顯示市況並未減弱。唯因2018年2月適逢農曆年節，台海兩岸因中國大陸片面決定起用M503爭議航線，影響台商返國行程與購屋意願，再加上花蓮大地震衝擊，未來房市可能要保守看待。有關北台灣新推案房市燈號變化比較，可參閱表1及圖1的說明。
表1 北台灣新推案房市燈號變化比較表(105.12-107.01)
| 時間 | 預售推案 | 成屋推案 | 廣告批數 | 議價率(%) | 來客組數 | 成交組數 | 房市風向 | 景氣燈號 |
| 105.12 | 6.90 | 6.67 | 4.48 | 4.44 | 5.76 | 4.69 | 32.9 | 黃藍 |
| 106.01 | 5.08 | 2.76 | 4.48 | 4.44 | 4.62 | 4.22 | 25.6 | 藍 |
| 106.06 | 7.26 | 5.00 | 4.48 | 4.44 | 6.15 | 5.16 | 32.5 | 黃藍 |
| 106.12 | 6.17 | 4.44 | 4.79 | 4.78 | 5.76 | 4.69 | 30.6 | 藍 |
| 107.01 | 7.26 | 3.04 | 4.18 | 4.78 | 5.76 | 5.16 | 30.2 | 藍 |
說明: 住展風向球的分數對照燈號及其意義：
32分以下為藍燈，表示「⾕底衰退」，代表房市景氣蕭條；
33-42分為黃藍燈，表示「衰退注意」，代表房市出現景氣衰退現象；
43-52分為綠燈，表示「復甦安全」；
53-61分為黃紅燈，表示「熱絡注意」，代表房市景氣有些過熱。
62分以上為紅燈，代表房市過熱(消費者必需考量退出市場)。
(二).新年看新房增多
春節假期，許多人喜歡新年看新房，除了解房地產的走勢外，也作為是否介入購屋行列的參酌。唯今年農曆新年前的花蓮大地震，讓潛在購屋人更注意建築的安全問題，只要經濟能力許可，可以耐震防災的新住宅是重要需求，而如何用最便宜的價格買到最好的新房子，成了購屋者的重要考量。
農曆年前的房地產市場中，在「看房人潮熱絡」，「建商殺價求售」兩大指標的相互影響，以及民眾的高點閱標的集中在實質自住需求的物件的情況下，顯示經過3年的不景氣之後，國內房市表現由沉澱、首購、換屋族的剛性需求增溫，成為2018年房地產買盤的主力。
事實上，點燃看屋熱潮的動能主要來自建商的主動降價，主要因在這幾年中，全球各國的利率水準偏低，建商每賣一戶便可養數戶的空屋，沒有殺價求售的壓力，唯若市場利率回升，且建商養屋的利息成本顯著增加，則建商在「去槓桿」的考量下，必須減少餘屋庫存，同時拉高現金部位，用以因應未來還本付息需求，因此，在升息似已成國際間的共識情況下，降價求售已經是主流的策略。其中，所謂去杠桿化(De-leveraging)是指通過負債實現以較小的資本金控制較大的資產規模，從而擴大盈利能力或購買力，這也是建商在房市不景氣中所必須考量的問題。
另外，房市的降價交易亦有其考量的前提，那就是不能因降價而引起早期以高價購屋者的不滿，特別是在實價登錄交易價格後，更不能因為降價求售而引爆全面房市的大跌，因此，買屋送裝潢、配送家電設備、車位價格灌進主建物…等具有創意的議價模式，就成了買賣雙方成交的主要模式。另外，在地震頻繁的台灣，選擇安全的新大樓是必然的趨勢，只要價錢是雙方都可接受，亦即房地產議價空間增大，有助於房市的活絡。
(三).少子化影響未來房市
依衛福部的估計，2025年，台灣將進入超高齡社會，少子化問題嚴重。2017年，新生兒出生數僅193844人，跌破20萬人大關，成了自金融海嘯影響後生育數次低的一年，同時影響房市去化，特別是國內房市步入不景氣後，豪宅市場交易清冷，房市交投俱挫，由於少子化的影響，國內房市未來十年還可能再萎縮。根據金融聯合徵信中心統計，2017年貸款買房者年齡以30到40歲佔比達約35%為最高，是房市購屋主力，但到了2030年，少子化對於房市的影響將十分明顯，藉時交易量可能從30萬棟下探20萬棟。人口少買房需求下滑，房市必然面臨銷售壓力，房價也會出現修正空間。
(四).影響未來房市變化因素
一般而言，2018年房市變數相對較多，主要因素包括國際間的升息與縮表、國內央行總裁易人、兩岸對立情勢升高，以及年底縣市長選舉等，這些不確定因素的變動都可能干擾房市，特別是政黨在必須贏得選舉的考量下，其房市政策利多必然相繼出現，在此情況下，雖然2017年房市緩步回升，但2018年的房市並無樂觀預期，預估其平均銷售率應僅能維持2017年的水準，而盤整時期的房市中，房地產價量應不會有太大的變化。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.房地產的堅固耐用是購屋者所須考量的重點，2018年2月的花蓮大地震，不僅對花蓮造成重大損失，而且也再喚醒國內老屋重建與都市更新問題，都更三法再受重受，且地震引發居民危險意識，也讓購屋人重視房屋耐震的檢視標準。
2.當前房市的變動情形中，北、中、南三區的變動各有不同，其中，北區建案供給量及銷售率俱升，唯北市銷售率創新低，新北市則因建案普遍遵守讓利原則，銷售較佳，而以宜蘭地區的銷售率為最佳。同段期間內，中部地區買賣移轉量增加，但以剛性需求為主，至於南區房市則是量增價跌的走勢。
3. 預估未來一年的房市變化仍不樂觀，主要因房市風向球續呈藍燈，而農曆新年前的花蓮大地震，讓潛在購屋人更注意建築的安全問題，並成了購屋者的重要考量，加上少子化的影響，國內房市未來有可能再萎縮。
4.2018年房市變數比去年多，包括國際市場的升息與縮表、國內央行總裁易人、兩岸對立情勢升高，以及年底縣市長選舉等，這些不確定因素的變動都可能干擾房市變化。
5.在房市歷經三年的不景氣後，未來一年的房市變化依然渾沌不明，建議投資人仍不宜冒然搶進，多觀察並比較房市個案，然後選擇適當的區位與合宜的價位介入，應是當前購屋者所必須考量的問題。
參考文獻
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謝明瑞(2018)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌專欄。3月1日。
(本文發表於3月2日中央網路報)