摘 要
在最近一年中，政府高舉轉型正義的大旗而大勢改革，而經濟活動遲滯，人民所得偏低，對於國內房市的發展相對不利。事實上，自2015年以降，國內房地產市場表現由盛而衰，2017年下半年，房市交投量增價穩，唯一般消費者對於當前國內房地產仍有普遍看跌的情形，由於法拍屋案件未明顯增加等，顯見當前房市雖然不景氣，但市場仍有支撐力，代表房地產價格應仍不會有大幅滑落的空間。另外，股市匯市及房市變動有一定的關聯性，而在美國川普美國優先與弱勢美元的政策下，導致外資大舉進入國內金融市場，台幣被迫升值，並創下國內股市的萬點行情，唯股市上漲並未對國內的房市造成明顯的連動關係。另方面，若由民國一百年的營建類股變動與房市的關聯性來觀查，從營建業上市家數、股票總加權指數變動、營建股價上漲與下跌家數、股價最大漲幅與跌幅，以及營建類股之股王與股鬼變動等因素來加以觀察，結果發現國內營建類股價變化已呈現兩年的上漲走勢，且營建類與股市變動趨勢一致。唯國內房市何時落底仍有爭議，且學者專家各有不同的看法，但若從當前的營建類股與房市變動的趨勢來觀察，則潛在購屋人即早介入購屋規劃，應是較佳的選擇。
一.前言
在現代經濟社會中，房地產是經濟的一環，房市景氣的變化受制於國際經濟與國內政策的影響甚大，其中，又以稅制的改革對房市的交投最具影響力。2016年，繼政府打房政策不斷之後，又持續推動提高房屋稅、增加土地稅、一例一休、年金改革、南向政策等，這使得因打房措施及大幅調高房屋持有稅所造成的房市萎縮現象更為雪上加霜；2017年，國內房市呈現回溫走勢，但政府不斷以翻轉正義為名，馬不停蹄的改革浪潮所造成的人民抗爭不斷，削減了人民對政府的信任，因此，即使在2018年初始，國內房市已呈現相對穩健走勢，但房市是否觸底，仍有待進一步的觀察。
另外，在最近一年中，政府高舉「轉型正義」的大旗而大勢改革，而在國家多事之秋，經濟活動遲滯，人民所得偏低之際，新台幣的升值卻是屢創新高，而台幣升值對於貿易依存度偏高的台灣殊為不利，對於以出口導向的企業而言，更是雪上加霜，對於國內房市的發展當然亦受到影響。
一般而言，國際美元的強弱與外資的流動，是影響台幣走勢的重要關鍵，而在最近一年中，因美國總統川普的「美國優先」與「弱勢美元」政策，導致外資大舉進入國內金融市場，除了新台幣被迫升值之外，買超台股也造成股市的大幅波動，當前國內股市的萬點行情，基本上即是外資效應所導致的結果。唯這次的股市上漲並未對國內的房市造成明顯的連動關係，房市仍僅處於軟中持穩。
由於房地產長期不景氣，因此，2017年下半年的房市雖然己呈現價平量穩走勢，但在所得偏低的情況下，房價依然相對偏高，民眾觀望的心態也依然濃烈。另外，若根據「台灣地區股票市場營建類股股價行情變動比較」資料，觀察民國一百年以來的營建類股股價之變化，並以2016年與2017年的營建類股之股價表現來觀察，則可發現營建個股已連續2年進入反彈較大的階段，在2018年2月之前，國內房市價量指數仍呈下跌走勢，唯營建類股則繼2016年後再度大幅翻升，而營建類股票價格的變化走勢，值得建商與投資人重視。為瞭解國內房市變動狀況，並用以判斷未來國內房價走勢，有關當前的房市變動分析，可分為下列幾個部分來說明。
二.房地產行情分析
自2015年以降，國內房地產市場表現不佳，房市交投冷清，房地產交易量價俱挫，消費者觀望心態濃厚，而在新的一年中，一般消費者對於當前國內房地產仍有普遍看跌的情形，有關當前的房地產行情，可分為下列幾個部分來做說明。
1.房市買氣持穩
2017年下半年，國內民眾購屋信心回穩，購屋態度轉趨積極，第四季後，房市交易量呈現逐月小幅成長走勢，加上新曆年底與農曆年初之間為房市交易旺季，民眾購屋需求強勁，而讓第四季的房市交易量維持高檔，唯若觀察2017年最後一個月的全台七都房價變化，便可發現除了新北市小幅回升 1%、桃園持平外，其餘五都均呈微幅下跌走勢。另外，目前市場以自住需求為主力，房價缺乏上漲動能，短期內仍沒有反彈的機會，房價持續盤整緩跌，目前房市交易的「以價換量」仍是市場主流。
2.高總價宅價跌量增
一般而言，高價宅包括豪宅與高總價宅，依據實價登錄資料統計顯示，2017年，全台四大重點重劃區豪宅交易價量走勢並不一致，包括南區的高雄美術館特區、中區台中七期、北區新北市的新板特區，以及台北市信義計畫區等，其交投量價變動各有不同，如高雄美術館特區與台中七期的豪宅交易價量齊降，而信義計畫區房價則呈現回穩格局，觀其緣由，主要因信義地區陸續仍有新案推出，但各有其規劃特色，且中古豪宅釋出量不多，價格回穩，但雙北黃金重劃區的交易量仍相對偏少，而高雄美術館特區豪宅價格跌幅則下跌5.7%，交易量則少了約3成，故知南北房市變化不同。
3.購屋貸款利率增高
根據中央銀行所發佈的資料，2017年12月，本國五大銀行 (台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀) 新承做購屋貸款利率連二次上升，目前約為1.632%；由於年底交屋潮，且部分建商降價求售，新承做購屋貸款再創新高。唯近年來，民營銀行積極搶攻房貸市場，中國信託商業銀行更獲選辦理公教人員「築巢優利貸」，搶食傳統行庫房貸業務，但五大行庫整體房貸市占率仍達四成，承做金額與利率變動情況下，其利率變化仍被視為房市景氣風向球。另外，目前房市是以自住首購族為主要支撐力量，由於房貸利率偏低，且銀行積極搶攻房貸市場，推出低利優惠貸款專案，因此，近期新承做房貸利率一般大都在1.63%左右。
4.法拍屋案件未明顯增加
在房地產市場中，房市變化有許多指標可供觀察，其中，有關房市是否已達不景氣的末端，或當前房價是否已經落底，則法拍屋案件的多寡可做為初步判定的依據；唯當前房市的法拍屋之法拍數量並未明顯增加，顯見當前房市雖然不景氣，但市場仍有支撐力，代表房地產價格應仍不會有大幅滑落的空間，亦即房市是否落底，仍需再做進一步的觀察。
三.營建類股變動分析
一般而言，國內股市、匯市、房市等「三市」變動息息相關，而股市變化影響房市變動，從而影響影營建類股的變動，即使國內經濟成長與股票市場可能因政經變動因素而產生脫勾情形，但並不影響房市與營建類股變動的關聯性，而根據「現代營建」每年所定期公佈的「最近一年台灣股票市場營建類股股價行情變動比較」之資料，則是當前分析房地產行情與營建類股變動的基礎。
若以民國一百年以來的國內股價總指數變化與營建類股變動情形來觀察，也就是最近七年的國內股市變化與營建類股變動來分析(2011-2017)，在台灣股價加權總指數的變動過程中，其股價指數變動由2011年的7110.37上升到2014年的9470.94，但2015年，股價大幅下跌為7664.01，2016年再回升為9318.12，2017年，在外資效應下，股市更創萬點行情，達11231.46，且繼2016年上漲21.58%之後，2017年再漲20.53%，顯示在最近七年內，在台灣股價加權總指數的變動中，除2015年下降幅度幾達二成(-19.08%)之外，其餘各年的股價總指數均呈上揚走勢，平均漲幅將近一成(8.87%)，主要因在美國的「弱勢美元」政策下，新台幣走強，外資齊聚，影響國人投資與消費意願，讓營建類股的股價變化呈現漲多跌少的走勢，也讓國內各年之營建類股股價呈現漲跌互見情形。
2015年，由於國際經濟情況不如預期，國內股票市場欲振乏力，特別是在政府房市政策中，打房政策不斷，不動產稅賦再三改變而揚升，導致房市不景氣，股價總指數下調，營建類股亦隨著調低，國內房地產市場價量表現普遍不佳，且 該年的營建類股幾乎是呈現全面走低的情形。2016年，國內及國際經濟景氣微升，經濟表現較去年為佳，股價加權總指數上揚為9318.12，較去年同期上升二成以上(21.58%)，同時也造成營建類股上漲的家數遠大於下降的走勢，2017年，房市呈現好轉走勢，價穩量增，特別是在外資效應下，國內股票市場衝上萬點行情，且股票加權總指數上漲二成以上(20.53%)。
為便於說明國內營建類股變動情形，有關最近七年國內營建類股之變動情形，可分為下列幾個部分來做說明：
1.營建業上市家數
2017年，國內上市之營建廠商家數約50家，但不包括已下市之廠商，亦未考量上櫃股票；若進一步觀察，便可發現在最近七年中(2011-2017)，有些廠商已經下市，如福益；有些則是最近幾年內才上市之營建業者，如F-鼎固、夆典、達麗、愛山林、新巴巴、三發等；顯見若財力不佳，經營無方，或無法配合時勢之發展者，必將為市場所淘汰；若就長期而言，新進入者多，舊退出者少，亦即營建上市業者有增加的情形，唯2017年的上市營建業並無太大的變化。
2.股票總加權指數變動
在最近七年中，中華民國股票加權總指數在前四年均呈現上揚走勢，其中，101年至103年的漲幅分別為5.76%、12.45%，以及12.00%；但104年則大幅下降，由103年1月的9470.94降為104年1月的7664.01，下跌幅度幾達二成(-19.08%，)唯105年反彈回升，股市因外資搶進，上漲幅度達二成以上(21.58%)，106年，台股因外資效應步入萬點行情，繼105年股市上漲二成以上後，股市上漲再度超過二成(20.53%)，顯見國內股票市場活絡，而若股市代表經濟櫥窗，則可推論最近七年的台灣經濟景氣應屬由好轉差，再進入衰退，又於2016年反轉回升，且2017年持續走俏。
3.營建股價上漲家數
在股票市場的營建類股中，其股價上漲的個股在101年有30檔，102年亦為30檔，但103年減少為11檔，至104年，僅有太設股票1檔股價為上升走勢，其餘股價全盤皆墨，因此，104年時，國內營建市場由活絡轉為清淡，再轉為蕭條之走勢。唯105年，營建類股再由黑翻紅，上漲家數由104年的1家增加為105年的30家，106年，再增加為37家，顯示國內房地產市場有逐漸走向振興起疲的時期。
4.股價下跌家數
在同段期間的最近七年中(2011-2017)，營建個股之股價下降的股數則有逐漸上升的情形，其股價下降的股數分別為7檔、8檔、27檔、49檔，房市表現亦相對不佳，唯在105年的大幅回檔，股價下降的家數大幅減少為19檔，106年再減少為12檔，而營建股價的高低起伏變動，可以看出房市的低迷與反轉，亦可推論房市止跌回升的態勢轉趨明顯。
5.股價最大漲幅
在營建市場中，最近一年的股價最大漲幅前三名的漲幅均超過一倍以上，第一名更超過二倍，分別為華友聯(200.43%)、皇甫(173.60%)、寶徠(133.39%)，另外，第四、五名分別為工信(74.52%)與達麗(73.48%)，且前五大的平均漲幅超過一倍，達131.08%。
6.股價最大跌幅
在營建類的個股中，最近一年股價最大跌幅前五名分別為新巴巴(-20.05%)、皇翔(-17.04%)、遠雄(-12.31%)、聯上發(-12.22%)，以及皇昌(-8.13%)，前五大跌勢股票的平均跌幅雖然超過一成(13.95%)，但與2016年的股價跌幅都在四成以上，已經有很大的回升走勢。另外，在推案量甚多的遠雄股價變化中，其股價雖尚稱平穩，唯106年的股價為32.40元，為最近七年中(民100-106)，其股價達到最低，且最近一年的股價跌幅達一成以上(12.31%)。
7.股價最大差距
在營建類股中，最近七年股價最大差距分別是101年的75.92元、102年的87.24元、103年的59.24元、104年的45.70元、105年的59.48元，以及106年的82.36元；其中，102年的營建個股之股王與股鬼的差距最大，而以104年的差距為最小，亦可推論房市景氣不佳，股市行情普遍走低，差距相對減少，唯105年的差距再拉大，106年的差距則又勝過去年，差距達82.36元，僅次於102年的87.24元。
8.營建類股之股王與股鬼變動
營建類股之股王與股鬼是指其股價最高與最低的營建個股而言，而自民國一百年以來(民100-106年)，營建類股的股王前六年分別為華固、長虹、長虹、興發富、華固，以及長虹，106年，長虹股價繼續攀高，股價達87.50元，比105年同期的64.10元上漲三成以上(36.51%)，續任股王；另外，最近六年的股鬼分別為皇昌、皇昌、新建、裕豐、裕豐，以及裕豐，第七年的股鬼仍由裕豐續任；其中，營建類股中的股王與股鬼的最主要業者分別為長虹與裕豐，二者均有4次股價最高與最低的紀錄。
有關民國一百年以來，也就是最近七年(2011-2017)或(民100-106年)，台灣營建類股的股價變動情形，可參酌下列表1的說明。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2017年，政府高舉轉型正義的大旗而大勢改革，而經濟活動遲滯，人民平均所得偏低，對於國內房市的發展相對不利。
2.一般而言，因美國川普的美國優先與弱勢美元政策，導致外資大舉進入國內金融市場，台幣被迫升值，買超台股也造成股市的大幅波動，並創下國內股市的萬點行情，唯這次的股市上漲並未對國內的房市造成明顯的連動關係。
3. 自2015年以降，國內房地產市場表現不佳，2018年，一般消費者對於當前國內房地產仍有普遍看跌的情形，而有關當前的房地產行情包括房市買氣持穩、高總價宅價跌量增、.購屋貸款利率增高，以及法拍屋案件未明顯增加等，顯見當前房市雖然不景氣，但市場仍有支撐力，代表房地產價格應仍不會有大幅滑落的空間。
4. 國內營建類股變動情形，主要是從營建業上市家數、股票總加權指數變動、.營建股價上漲家數、股價下跌家數、股價最大漲幅、股價最大跌幅、股價最大差距，以及營建類股之股王與股鬼變動等八大項目來加以觀察，結果發現國內營建類股價變化已呈現兩年的上漲走勢，且營建類與股市變動趨勢一致。
5.國內房市何時落底仍有爭議，且學者專家各有不同的看法，唯若以當前的營建類股與房市變動的趨勢來觀察，則潛在購屋人即早介入購屋規劃，應是較佳的選擇。
表1 最近七年台灣股票市場營建類股股價行情變動比較表(100～106)
(民國107年02月) 單位：元、％
資料來源：1.謝明瑞(2018)，當前房地產行情變動分析，現代營建專欄。
說 明：
1.本表資料不包括上櫃、下市及全額交割股票。
2.本表資料以最近七年資料為主，便於投資人的分析比較。
3.100年資料為100年12月24日收盤價。
4.101年資料為101年12月24日收盤價。
5.102年資料為102年12月24日收盤價。
6.103年資料為104年01月24日收盤價。
7.104年資料為105年01月22日收盤價。
8.105年資料為106年01月20日收盤價。
9.106年資料為107年01月22日收盤價。
10.最近一年(民106)漲幅最大前5名以1、2、3、4、5表示之。
11.最近一年(民106)跌幅最大前5名以-1、-2、-3、-4、-5表示之。
12.凡有㊣記號者，表示其為當年最高價營建個股，為當月或當年的股王。
13.凡有⊕記號者，表示其為當年最低價營建個股，為當月或當年的股鬼。
14.在105、106年收盤價下方的(--)，是指當年對上一年的股價比較(%)。
參考文獻
謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？
謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究。
謝明瑞(2014)，台灣房價二年降三成？
謝明瑞(2014)，台灣「健房」與「打房」政策對房價影響。
謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉嗎？
謝明瑞(2016)，台灣房市稅制改革與健全發展。
謝明瑞(2017)，由營建類股變動談房市變化。
謝明瑞(2017)，房市不景氣下的利多與利空。
謝明瑞(2017)，房市四不一沒有下的多空分析。
謝明瑞(2017)，前瞻計畫與房市規劃。
謝明瑞(2018)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌專欄。2月1日。
(本文刊於現代營建月刊458期2018年02月號)
在最近一年中，政府高舉轉型正義的大旗而大勢改革，而經濟活動遲滯，人民所得偏低，對於國內房市的發展相對不利。事實上，自2015年以降，國內房地產市場表現由盛而衰，2017年下半年，房市交投量增價穩，唯一般消費者對於當前國內房地產仍有普遍看跌的情形，由於法拍屋案件未明顯增加等，顯見當前房市雖然不景氣，但市場仍有支撐力，代表房地產價格應仍不會有大幅滑落的空間。另外，股市匯市及房市變動有一定的關聯性，而在美國川普美國優先與弱勢美元的政策下，導致外資大舉進入國內金融市場，台幣被迫升值，並創下國內股市的萬點行情，唯股市上漲並未對國內的房市造成明顯的連動關係。另方面，若由民國一百年的營建類股變動與房市的關聯性來觀查，從營建業上市家數、股票總加權指數變動、營建股價上漲與下跌家數、股價最大漲幅與跌幅，以及營建類股之股王與股鬼變動等因素來加以觀察，結果發現國內營建類股價變化已呈現兩年的上漲走勢，且營建類與股市變動趨勢一致。唯國內房市何時落底仍有爭議，且學者專家各有不同的看法，但若從當前的營建類股與房市變動的趨勢來觀察，則潛在購屋人即早介入購屋規劃，應是較佳的選擇。
一.前言
在現代經濟社會中，房地產是經濟的一環，房市景氣的變化受制於國際經濟與國內政策的影響甚大，其中，又以稅制的改革對房市的交投最具影響力。2016年，繼政府打房政策不斷之後，又持續推動提高房屋稅、增加土地稅、一例一休、年金改革、南向政策等，這使得因打房措施及大幅調高房屋持有稅所造成的房市萎縮現象更為雪上加霜；2017年，國內房市呈現回溫走勢，但政府不斷以翻轉正義為名，馬不停蹄的改革浪潮所造成的人民抗爭不斷，削減了人民對政府的信任，因此，即使在2018年初始，國內房市已呈現相對穩健走勢，但房市是否觸底，仍有待進一步的觀察。
另外，在最近一年中，政府高舉「轉型正義」的大旗而大勢改革，而在國家多事之秋，經濟活動遲滯，人民所得偏低之際，新台幣的升值卻是屢創新高，而台幣升值對於貿易依存度偏高的台灣殊為不利，對於以出口導向的企業而言，更是雪上加霜，對於國內房市的發展當然亦受到影響。
一般而言，國際美元的強弱與外資的流動，是影響台幣走勢的重要關鍵，而在最近一年中，因美國總統川普的「美國優先」與「弱勢美元」政策，導致外資大舉進入國內金融市場，除了新台幣被迫升值之外，買超台股也造成股市的大幅波動，當前國內股市的萬點行情，基本上即是外資效應所導致的結果。唯這次的股市上漲並未對國內的房市造成明顯的連動關係，房市仍僅處於軟中持穩。
由於房地產長期不景氣，因此，2017年下半年的房市雖然己呈現價平量穩走勢，但在所得偏低的情況下，房價依然相對偏高，民眾觀望的心態也依然濃烈。另外，若根據「台灣地區股票市場營建類股股價行情變動比較」資料，觀察民國一百年以來的營建類股股價之變化，並以2016年與2017年的營建類股之股價表現來觀察，則可發現營建個股已連續2年進入反彈較大的階段，在2018年2月之前，國內房市價量指數仍呈下跌走勢，唯營建類股則繼2016年後再度大幅翻升，而營建類股票價格的變化走勢，值得建商與投資人重視。為瞭解國內房市變動狀況，並用以判斷未來國內房價走勢，有關當前的房市變動分析，可分為下列幾個部分來說明。
二.房地產行情分析
自2015年以降，國內房地產市場表現不佳，房市交投冷清，房地產交易量價俱挫，消費者觀望心態濃厚，而在新的一年中，一般消費者對於當前國內房地產仍有普遍看跌的情形，有關當前的房地產行情，可分為下列幾個部分來做說明。
1.房市買氣持穩
2017年下半年，國內民眾購屋信心回穩，購屋態度轉趨積極，第四季後，房市交易量呈現逐月小幅成長走勢，加上新曆年底與農曆年初之間為房市交易旺季，民眾購屋需求強勁，而讓第四季的房市交易量維持高檔，唯若觀察2017年最後一個月的全台七都房價變化，便可發現除了新北市小幅回升 1%、桃園持平外，其餘五都均呈微幅下跌走勢。另外，目前市場以自住需求為主力，房價缺乏上漲動能，短期內仍沒有反彈的機會，房價持續盤整緩跌，目前房市交易的「以價換量」仍是市場主流。
2.高總價宅價跌量增
一般而言，高價宅包括豪宅與高總價宅，依據實價登錄資料統計顯示，2017年，全台四大重點重劃區豪宅交易價量走勢並不一致，包括南區的高雄美術館特區、中區台中七期、北區新北市的新板特區，以及台北市信義計畫區等，其交投量價變動各有不同，如高雄美術館特區與台中七期的豪宅交易價量齊降，而信義計畫區房價則呈現回穩格局，觀其緣由，主要因信義地區陸續仍有新案推出，但各有其規劃特色，且中古豪宅釋出量不多，價格回穩，但雙北黃金重劃區的交易量仍相對偏少，而高雄美術館特區豪宅價格跌幅則下跌5.7%，交易量則少了約3成，故知南北房市變化不同。
3.購屋貸款利率增高
根據中央銀行所發佈的資料，2017年12月，本國五大銀行 (台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀) 新承做購屋貸款利率連二次上升，目前約為1.632%；由於年底交屋潮，且部分建商降價求售，新承做購屋貸款再創新高。唯近年來，民營銀行積極搶攻房貸市場，中國信託商業銀行更獲選辦理公教人員「築巢優利貸」，搶食傳統行庫房貸業務，但五大行庫整體房貸市占率仍達四成，承做金額與利率變動情況下，其利率變化仍被視為房市景氣風向球。另外，目前房市是以自住首購族為主要支撐力量，由於房貸利率偏低，且銀行積極搶攻房貸市場，推出低利優惠貸款專案，因此，近期新承做房貸利率一般大都在1.63%左右。
4.法拍屋案件未明顯增加
在房地產市場中，房市變化有許多指標可供觀察，其中，有關房市是否已達不景氣的末端，或當前房價是否已經落底，則法拍屋案件的多寡可做為初步判定的依據；唯當前房市的法拍屋之法拍數量並未明顯增加，顯見當前房市雖然不景氣，但市場仍有支撐力，代表房地產價格應仍不會有大幅滑落的空間，亦即房市是否落底，仍需再做進一步的觀察。
三.營建類股變動分析
一般而言，國內股市、匯市、房市等「三市」變動息息相關，而股市變化影響房市變動，從而影響影營建類股的變動，即使國內經濟成長與股票市場可能因政經變動因素而產生脫勾情形，但並不影響房市與營建類股變動的關聯性，而根據「現代營建」每年所定期公佈的「最近一年台灣股票市場營建類股股價行情變動比較」之資料，則是當前分析房地產行情與營建類股變動的基礎。
若以民國一百年以來的國內股價總指數變化與營建類股變動情形來觀察，也就是最近七年的國內股市變化與營建類股變動來分析(2011-2017)，在台灣股價加權總指數的變動過程中，其股價指數變動由2011年的7110.37上升到2014年的9470.94，但2015年，股價大幅下跌為7664.01，2016年再回升為9318.12，2017年，在外資效應下，股市更創萬點行情，達11231.46，且繼2016年上漲21.58%之後，2017年再漲20.53%，顯示在最近七年內，在台灣股價加權總指數的變動中，除2015年下降幅度幾達二成(-19.08%)之外，其餘各年的股價總指數均呈上揚走勢，平均漲幅將近一成(8.87%)，主要因在美國的「弱勢美元」政策下，新台幣走強，外資齊聚，影響國人投資與消費意願，讓營建類股的股價變化呈現漲多跌少的走勢，也讓國內各年之營建類股股價呈現漲跌互見情形。
2015年，由於國際經濟情況不如預期，國內股票市場欲振乏力，特別是在政府房市政策中，打房政策不斷，不動產稅賦再三改變而揚升，導致房市不景氣，股價總指數下調，營建類股亦隨著調低，國內房地產市場價量表現普遍不佳，且 該年的營建類股幾乎是呈現全面走低的情形。2016年，國內及國際經濟景氣微升，經濟表現較去年為佳，股價加權總指數上揚為9318.12，較去年同期上升二成以上(21.58%)，同時也造成營建類股上漲的家數遠大於下降的走勢，2017年，房市呈現好轉走勢，價穩量增，特別是在外資效應下，國內股票市場衝上萬點行情，且股票加權總指數上漲二成以上(20.53%)。
為便於說明國內營建類股變動情形，有關最近七年國內營建類股之變動情形，可分為下列幾個部分來做說明：
1.營建業上市家數
2017年，國內上市之營建廠商家數約50家，但不包括已下市之廠商，亦未考量上櫃股票；若進一步觀察，便可發現在最近七年中(2011-2017)，有些廠商已經下市，如福益；有些則是最近幾年內才上市之營建業者，如F-鼎固、夆典、達麗、愛山林、新巴巴、三發等；顯見若財力不佳，經營無方，或無法配合時勢之發展者，必將為市場所淘汰；若就長期而言，新進入者多，舊退出者少，亦即營建上市業者有增加的情形，唯2017年的上市營建業並無太大的變化。
2.股票總加權指數變動
在最近七年中，中華民國股票加權總指數在前四年均呈現上揚走勢，其中，101年至103年的漲幅分別為5.76%、12.45%，以及12.00%；但104年則大幅下降，由103年1月的9470.94降為104年1月的7664.01，下跌幅度幾達二成(-19.08%，)唯105年反彈回升，股市因外資搶進，上漲幅度達二成以上(21.58%)，106年，台股因外資效應步入萬點行情，繼105年股市上漲二成以上後，股市上漲再度超過二成(20.53%)，顯見國內股票市場活絡，而若股市代表經濟櫥窗，則可推論最近七年的台灣經濟景氣應屬由好轉差，再進入衰退，又於2016年反轉回升，且2017年持續走俏。
3.營建股價上漲家數
在股票市場的營建類股中，其股價上漲的個股在101年有30檔，102年亦為30檔，但103年減少為11檔，至104年，僅有太設股票1檔股價為上升走勢，其餘股價全盤皆墨，因此，104年時，國內營建市場由活絡轉為清淡，再轉為蕭條之走勢。唯105年，營建類股再由黑翻紅，上漲家數由104年的1家增加為105年的30家，106年，再增加為37家，顯示國內房地產市場有逐漸走向振興起疲的時期。
4.股價下跌家數
在同段期間的最近七年中(2011-2017)，營建個股之股價下降的股數則有逐漸上升的情形，其股價下降的股數分別為7檔、8檔、27檔、49檔，房市表現亦相對不佳，唯在105年的大幅回檔，股價下降的家數大幅減少為19檔，106年再減少為12檔，而營建股價的高低起伏變動，可以看出房市的低迷與反轉，亦可推論房市止跌回升的態勢轉趨明顯。
5.股價最大漲幅
在營建市場中，最近一年的股價最大漲幅前三名的漲幅均超過一倍以上，第一名更超過二倍，分別為華友聯(200.43%)、皇甫(173.60%)、寶徠(133.39%)，另外，第四、五名分別為工信(74.52%)與達麗(73.48%)，且前五大的平均漲幅超過一倍，達131.08%。
6.股價最大跌幅
在營建類的個股中，最近一年股價最大跌幅前五名分別為新巴巴(-20.05%)、皇翔(-17.04%)、遠雄(-12.31%)、聯上發(-12.22%)，以及皇昌(-8.13%)，前五大跌勢股票的平均跌幅雖然超過一成(13.95%)，但與2016年的股價跌幅都在四成以上，已經有很大的回升走勢。另外，在推案量甚多的遠雄股價變化中，其股價雖尚稱平穩，唯106年的股價為32.40元，為最近七年中(民100-106)，其股價達到最低，且最近一年的股價跌幅達一成以上(12.31%)。
7.股價最大差距
在營建類股中，最近七年股價最大差距分別是101年的75.92元、102年的87.24元、103年的59.24元、104年的45.70元、105年的59.48元，以及106年的82.36元；其中，102年的營建個股之股王與股鬼的差距最大，而以104年的差距為最小，亦可推論房市景氣不佳，股市行情普遍走低，差距相對減少，唯105年的差距再拉大，106年的差距則又勝過去年，差距達82.36元，僅次於102年的87.24元。
8.營建類股之股王與股鬼變動
營建類股之股王與股鬼是指其股價最高與最低的營建個股而言，而自民國一百年以來(民100-106年)，營建類股的股王前六年分別為華固、長虹、長虹、興發富、華固，以及長虹，106年，長虹股價繼續攀高，股價達87.50元，比105年同期的64.10元上漲三成以上(36.51%)，續任股王；另外，最近六年的股鬼分別為皇昌、皇昌、新建、裕豐、裕豐，以及裕豐，第七年的股鬼仍由裕豐續任；其中，營建類股中的股王與股鬼的最主要業者分別為長虹與裕豐，二者均有4次股價最高與最低的紀錄。
有關民國一百年以來，也就是最近七年(2011-2017)或(民100-106年)，台灣營建類股的股價變動情形，可參酌下列表1的說明。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2017年，政府高舉轉型正義的大旗而大勢改革，而經濟活動遲滯，人民平均所得偏低，對於國內房市的發展相對不利。
2.一般而言，因美國川普的美國優先與弱勢美元政策，導致外資大舉進入國內金融市場，台幣被迫升值，買超台股也造成股市的大幅波動，並創下國內股市的萬點行情，唯這次的股市上漲並未對國內的房市造成明顯的連動關係。
3. 自2015年以降，國內房地產市場表現不佳，2018年，一般消費者對於當前國內房地產仍有普遍看跌的情形，而有關當前的房地產行情包括房市買氣持穩、高總價宅價跌量增、.購屋貸款利率增高，以及法拍屋案件未明顯增加等，顯見當前房市雖然不景氣，但市場仍有支撐力，代表房地產價格應仍不會有大幅滑落的空間。
4. 國內營建類股變動情形，主要是從營建業上市家數、股票總加權指數變動、.營建股價上漲家數、股價下跌家數、股價最大漲幅、股價最大跌幅、股價最大差距，以及營建類股之股王與股鬼變動等八大項目來加以觀察，結果發現國內營建類股價變化已呈現兩年的上漲走勢，且營建類與股市變動趨勢一致。
5.國內房市何時落底仍有爭議，且學者專家各有不同的看法，唯若以當前的營建類股與房市變動的趨勢來觀察，則潛在購屋人即早介入購屋規劃，應是較佳的選擇。
表1 最近七年台灣股票市場營建類股股價行情變動比較表(100～106)
(民國107年02月) 單位：元、％
| (編號)證券代碼 |
證券 名稱 |
100年收盤價 |
101年 收盤價 |
102年收盤價 | 103年收盤價 | 104年收盤價 |
105年 收盤價 (與上年比) |
106年 收盤價 (與上年比) |
||
| (00) | 福益 | 11.30 | 53.20 | 53.40 | - | - | - | - | ||
| (01)1436 | 華友聯 | - | - | - | 46.90 | 40.0 |
39.10 (-0.02) |
40.05 (2.43) |
||
| (02)1438 | 裕豐 | - | - | - | 6.36⊕ | 4.60⊕ |
4.62⊕ (0.43) |
5.14⊕ (11.26) |
||
| (03)1442 | 名軒 | 22.75 | 24.30 | 37.05 | 23.70 | 16.85 |
17.55 (4.15) |
18.90 (7.69) |
||
| (04)1805 | 寶徠 | - | 13.00 | 15.15 | 9.82 | - |
5.57 (-43.28) |
13.00 (133.39) |
||
| (05)1808 | 潤隆 | 29.90 | 32.80 | 31.00 | 29.00 | 23.85 |
34.70 (45.49) |
45.35 (-0.31) |
||
| (06)2501 | 國建 | 10.55 | 13.70 | 19.05 | 16.80 | 12.65 |
17.90 (41.50) |
16.65 (-6.98) |
||
| (07)2504 | 國產 | 11.10 | 11.05 | 12.45 | 10.85 | 7.48 |
7.03 (-6.02) |
9.95 (41.54) |
||
| (08)2505 | 國揚 | 10.20 | 15.35 | 19.05 | 13.70 | 10.30 |
12.00 (16.50) |
17.80 (48.33) |
||
| (09)2506 | 太設 | - | 7.78 | 10.45 | 12.75 | 15.85 |
11.10 (-29.97) |
10.65 (-4.05) |
||
| (10)2509 | 全坤興 | 17.10 | 18.50 | 24.90 | 23.15 | 21.10 |
17.05 (-19.20) |
21.80 (27.86) |
||
| (11)2511 | 太子 | 15.50 | 19.70 | 17.55 | 12.10 | 8.63 |
10.40 (20.51) |
12.80 (23.08) |
||
| (12)2515 | 中工 | 8.10 | 7.58 | 8.97 | 7.74 | 6.06 |
6.27 (3.47) |
7.85 (25.20) |
||
| (13)2516 | 新建 | 7.67 | 8.23 | 7.46⊕ | 8.65 | 6.09 |
7.10 (16.58) |
7.13 (0.42) |
||
| (14)2520 | 冠德 | 13.65 | 19.80 | 35.05 | 27.85 | 13.50 |
19.30 (42.96) |
22.65 (17.36) |
||
| (15)2524 | 京城 | 18.25 | 29.90 | 29.00 | 26.60 | 18.25 |
21.55 (18.08) |
23.05 (6.96) |
||
| (16)2527 | 宏璟 | 10.70 | 12.65 | 17.75 | 20.30 | 15.05 |
19.90 (32.23) |
26.30 (32.16) |
||
| (17)2528 | 皇普 | 11.05 | 9.63 | 14.20 | 12.05 | 7.28 |
6.25 (-14.15) |
17.10 (173.60) |
||
| (18)2530 | 華建 | 9.49 | 8.71 | 12.10 | 16.15 | 15.25 |
13.35 (-12.46) |
15.50 (16.10) |
||
| (19)2534 | 宏盛 | 13.05 | 15.95 | 24.25 | 19.35 | 14.80 |
18.90 (27.70) |
27.40 (44.97) |
||
| (20)2535 | 達欣工 | 16.90 | 19.25 | 28.15 | 19.95 | 13.95 |
19.40 (39.07) |
18.55 (-4.38) |
||
| (21)2536 | 宏普 | 20.80 | 28.75 | 30.20 | 23.35 | 20.55 |
25.65 (24.82) |
23.00 (-10.33) |
||
| (22)2537 | 聯上發 | 14.35 | 12.95 | 15.40 | 11.50 | 8.13 |
9.33 (14.76) |
8.19 (-12.22) |
||
| (23)2538 | 基泰 | 12.80 | 18.95 | 20.00 | 19.85 | 13.80 |
9.17 (-33.55) |
10.40 (13.41) |
||
| (24)2539 | 櫻花建 | 18.95 | 19.95 | 29.75 | 32.95 | 24.10 |
25.25 (4.77) |
28.25 (11.88) |
||
| (25)2540 | 愛山林 | - | - | - | 37.00 | 30.85 |
18.00 (-41.65) |
24.00 (33.33) |
||
| (26)2542 | 興富發 | 44.50 | 54.90 | 62.80 | ㊣65.60 | 29.30 |
46.30 (58.02) |
43.05 (-7.02) |
||
| (27)2543 | 皇昌 | 5.90⊕ | 6.08⊕ | 7.62 | 11.05 | 7.98 |
8.98 (12.53) |
8.25 (-8.13) |
||
| (28)2545 | 皇翔 | 45.40 | 72.60 | 54.60 | 45.60 | 19.70 |
37.85 (92.13) |
31.40 (-17.04) |
||
| (29)2546 | 根基 | 13.95 | 12.50 | 16.05 | 15.70 | 14.75 |
17.35 (17.63) |
22.90 (31.99) |
||
| (30)2547 | 日勝生 | 20.75 | 21.95 | 26.40 | 15.75 | 10.05 |
9.55 (-4.98) |
12.60 (31.94) |
||
| (31)2548 | 華固 | ㊣62.40 | 68.00 | 84.80 | 59.80 | ㊣51.60 |
60.10 (16.47) |
69.90 (16.31) |
||
| (32)2597 | 潤弘 | 24.10 | 38.50 | 62.20 | 64.00 | 38.40 |
37.40 (-2.60) |
38.05 (1.74) |
||
| (33)2841 | 台開 | 11.50 | 11.20 | 10.80 | 11.30 | 10.10 |
9.99 (-1.09) |
10.30 (3.10) |
||
| (34)2923 | F-鼎固 | - | - | - | 27.20 | 18.15 |
20.40 (12.40) |
20.70 (1.47) |
||
| (35)3052 | 夆典 | - | - | - | 12.05 | 9.33 |
8.10 (-13.18) |
8.50 (4.94) |
||
| (36)3056 | 總太 | 18.85 | 22.05 | 33.50 | 18.25 | 11.55 |
17.55 (51.95) |
19.85 (7.98) |
||
| (37)3266 | 昇陽 | - | - | - | 19.70 | - |
11.65 (-40.86) |
11.25 (-3.43) |
||
| (38)3703 | 欣陸 | 10.65 | 11.15 | 10.80 | 11.50 | 9.57 |
10.60 (10.76) |
16.70 (57.55) |
||
| (39)5515 | 建國 | 13.25 | 13.80 | 13.85 | 11.50 | 8.53 |
8.46 (-0.82) |
11.40 (34.75) |
||
| (40)5519 | 隆大 | - | - | - | 22.05 | 12.75 |
10.45 (-18.04) |
10.50 (0.48) |
||
| (41)5521 | 工信 | - | - | - | 12.30 | 10.65 |
9.97 (-6.38) |
17.40 (74.52) |
||
| (42)5522 | 遠雄 | 47.90 | 51.50 | 50.50 | 37.45 | 32.45 |
36.95 (13.87) |
32.40 (-12.31) |
||
| (43)5525 | 順天 | 13.95 | 16.70 | 19.75 | 18.40 | 15.45 |
13.95 (-9.71) |
16.95 (21.51) |
||
| (44)5531 | 鄉林 | 21.65 | 22.70 | 25.15 | 18.10 | 9.32 |
10.55 (13.20) |
12.10 (14.69) |
||
| (45)5533 | 皇鼎 | 17.50 | 19.20 | 19.15 | 20.25 | 16.85 |
15.60 (-7.42) |
16.20 (3.85) |
||
| (46)5534 | 長虹 | 51.30 | ㊣82.00 | ㊣94.70 | 65.20 | 41.55 | 64.10⊕(54.27) | ㊣87.50 (36.51) | ||
| (47)6177 | 達麗 | - | - | - | 36.80 | 18.80 |
19.80 (5.32) |
34.35 (73.48) |
||
| (48)9906 | 新巴巴 | - | - | - | - | 9.04 |
19.70 (117.92) |
15.75 (-20.05) |
||
| (49)9946 | 三發 | - | - | - | 19.50 | 11.20 |
10.90 (15.18) |
13.20 (21.10) |
||
| 集中市場收盤指數(%) |
7110.37 ( - ) |
7519.93 (5.76) |
8456.46 12.45) |
9470.94 12.00) |
7664.01(-19.08) |
9318.12 (21.58) |
11231.46 (20.53) |
|||
|
營建類股變動整體性說明 |
(1) 現有上市家數 49家 (未包括已下市及上櫃廠商) |
(2) 本年總加權股市漲幅 101：5.76 102：12.45 103：12.00 104：7.95 105：21.58 106：20.53 |
(3) 本年股價上漲家數： 101：30 102：30 103：11 104：1 105：30 106：37 |
(4) 本年股價下跌家數： 101：7 102：8 103：27 104：48 105：19 106：12 |
(5) 最近一年股價最大漲幅：(106) 1華友聯 2皇甫 3寶徠 4工信 5.達麗 |
(6) 最近一年股價最大跌幅：(106) -1新巴巴 -2皇翔 -3遠雄 -4聯上發 5.皇昌 |
(7) 最近一年股價最大差距：(106) 101：75.92 102：87.24 103：59.24 104：45.70 105：59.48 106：82.36 |
(8) 股王/股鬼 100 華固/皇昌 101 長虹/皇昌 102 長虹/新建 103 興發富/裕豐 104 華固/裕豐 105，106 長虹/裕豐 |
||
說 明：
1.本表資料不包括上櫃、下市及全額交割股票。
2.本表資料以最近七年資料為主，便於投資人的分析比較。
3.100年資料為100年12月24日收盤價。
4.101年資料為101年12月24日收盤價。
5.102年資料為102年12月24日收盤價。
6.103年資料為104年01月24日收盤價。
7.104年資料為105年01月22日收盤價。
8.105年資料為106年01月20日收盤價。
9.106年資料為107年01月22日收盤價。
10.最近一年(民106)漲幅最大前5名以1、2、3、4、5表示之。
11.最近一年(民106)跌幅最大前5名以-1、-2、-3、-4、-5表示之。
12.凡有㊣記號者，表示其為當年最高價營建個股，為當月或當年的股王。
13.凡有⊕記號者，表示其為當年最低價營建個股，為當月或當年的股鬼。
14.在105、106年收盤價下方的(--)，是指當年對上一年的股價比較(%)。
參考文獻
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謝明瑞(2017)，房市不景氣下的利多與利空。
謝明瑞(2017)，房市四不一沒有下的多空分析。
謝明瑞(2017)，前瞻計畫與房市規劃。
謝明瑞(2018)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌專欄。2月1日。
(本文刊於現代營建月刊458期2018年02月號)