摘 要
2016年5月，新政府上任以後，以翻轉正義為名，提出許多政經改革措施，包括房屋稅的調高、一例一休、年金改革、南向政策…等，這種高舉正義大旗並大勢改革的結果，不動產業者未蒙其利，反受其害，而為了扭轉不動產的不景氣，全國商業總會特別提出「2017年產業建言書」，以「翻轉政策迷思、破除重工輕商」為主軸，提出當前國內商業經營環境的「五大障礙」與政府政策的「八大失能」，同時凸顯出政策「重工輕商」的謬誤；2016年，台灣的服務業占GDP比重達63.15％，占總就業人數比重達59.17％，同段期間內，2016年整體製造業占GDP比重為30.16％，工業則為35.04％，顯示服務業已為我國最重要的產業，政府「重工輕商」的做法確實須要適度修正。另外，若以當前國內房市中的各種現象來觀察，包括建物移轉棟數的月降年升、建物開工戶數未大幅減少、建商吻頸之爭導致房價下跌、房價指數走高、民眾對房價變動趨勢之判斷，以及房市回温現象明顯等，說明政府若能改變重工輕商的決策模式，則將可提早國內房市回春的時間，同時增加服務業對經濟成長的貢獻。
一.前言
2017年，國內房地產交投行情雖比去年為佳，但表現依然不如業者預期，除了政府輕忽服務業的重要，放任不動產的持續惡化之外，國人對於房價的可能翻轉時期仍有不同的看法，雖然從房價指數、房地產移轉棟數、議價空間，以及銷售天數等指標來觀察，均可發現2017年第4季的房地產表現確實較同年第一季為佳，亦比上年同期上揚，國人對於房價的看漲亦有回升的情形，顯現房市有轉好的走勢，然而，根據全國商業總會的報告，由於政府財經政策失靈，社會政策屢有爭議，再加上民眾普遍未看好房價可能在近期中翻轉的情形，當可瞭解國內房市的不佳仍有待業者的努力與政府的政策修正與調整。
二.政府重工輕商
有關政府重工輕商的謬誤主要來自全國商業總會的產業建言書內容，可分為下列幾個部分來說明。
(一)改革錯誤導致「四大慘業」
2016年5月，新政府上任以後，為表示其掌控立法院席次的優越性，並扭轉國人對於政治情勢的判定，因而以翻轉正義為名，提出許多政經改革措施，包括房屋稅的調高、一例一休、年金改革、南向政策…等，由於政府同時實施多項改革政策，又無完備的措施以之因應，造成人心惶惶不可終日，各行各業均受到極大衝擊，而不動產業者亦未蒙其利，反受其害，為了扭轉不動產的不景氣，全國商業總會特別提出「2017年產業建言書」，認為政府過於冒進各項改革，卻無適當的配套措施以之因應，終而造成旅行、旅館、遊覽車及不動產等的「四大慘業」，且至今沒有解決的替代方案，服務旅遊業的後續發展堪慮。
(二).以權謀私不顧民意
全國商業總會的產業建言書內容，是以「翻轉政策迷思、破除重工輕商」為主軸，提出當前國內商業經營環境的「五大障礙」與政府政策的「八大失能」，同時凸顯出政策「重工輕商」之不當，並提出「政府施政應翻轉的八大方針」以為因應。而其立基點在於政府部門以權謀私，不顧社會公道，亦無法體會人民的真正需求，政治操弄，機關算計，就只為了自身利益的考量，而不顧民心的考量與民主制度的安危。
(三)拚政治不拚經濟
在建言書中，全國商業總會認為國內整體經營環境的最大障礙在行政效能低落，各種改革政策從一例一休、年金制度、司法變革、房地稅賦…等，都是「拚政治」，而不是「拚經濟」，造成社會對立，朝野紛爭，以及立法院的亂象，也讓企業為配合政策而疲於奔命，企業的發展受到限制，國內經濟的發展也受到極其不利的衝擊與影響；另外，政府長期漠視服務業的發展，因為從政府的重大政策計畫中，包括「5+2產業創新計畫」、「新南向政策」及「前瞻建設計畫」等，幾乎都未考量服務業資源的投入，政府「重工輕商」的心態十分明顯。
(四).服務業貢獻優於工業
隨著經濟的發展與國民生活水準的提高，台灣自70年代中期起，服務業即蓬勃發展，2016年，台灣的服務業占GDP比重達63.15％，占總就業人數比重達59.17％，同段期間內，2016年整體製造業占GDP比重為30.16％，工業占GDP比重則為35.04％，顯示服務業已為我國最重要的產業，也是在現代經濟社會中，一個經濟發展愈高的國家，其服務業對整體經濟的貢獻也愈大的必然。而若以三級產業對GDP的貢獻度來做考量，則服務業的發展理應受到重視，而政府「重工輕商」的做法確實須要適度修正。
(五)輕忽兩岸政策
若以當前政府之政策內容而言，服務業的發展一直受到忽視，難以發展，因此，建言書認為服務業現階段最大的困境還是在「兩岸關係」上，因為以當前國內貿易依存度是以大陸為主的前提下，台灣對兩岸貿易的依賴程度，以及中國對台發動經濟抵制的衝擊程度，遠甚於其他因素的影響程度。特別是台灣的貿易依存度（進出口總值占GDP比重）已超過100%，2014年台灣貿易依存度即達110%，而依「經濟部國貿局」統計，2008-2015年，台灣對大陸和香港的出口比重約在40%左右，2017年第3季，台灣對美國與中國大陸的貿易依存度為26.81%與31.18%，顯示台灣經濟依賴中國甚大。
(六)政治決策影響經濟發展
一般而言，政治環境影響經濟變動與發展，如國內旅行、旅館、遊覽車及不動產等「4大慘業」的根本原因是陸客減少，政府卻以新南向政策因應，而新南向政策缺少配套措施，既忽略兩岸已建立並存在多時的經濟體系，且輕忽南向政策的風險控管，致使政策淪為空談，凸顯出政府因為政治考量而缺乏對兩岸政策的認知，眜於事實而未積極推動，政策的穩當性仍有爭議。因此，商業總會特別建議，政府對內應盡速通過一例一休修法，降低企業經營難度與成本，對外應積極維繫兩岸友好關係，保持良好的溝通平台，讓兩岸經貿與文化，觀光等交流持續維持，而陸客是重要的觀光客源，政府在積極吸引國外觀光客時，不應忽略大陸遊客，唯有兩岸政策的一致性，才能推動國內經濟的正常發展，也唯有人民的生活獲得保障，政治生態才得於維繫。
總之，政治與經濟環環相扣，政治影響經濟，經濟亦影響政治，而政策的不確定性與不當改革所導致的人心不安，正是影響當前房地產景氣不佳的最主要因素之一。
三.房市變動分析
房市交易量價的變動是影響房市活絡與否的重要因素，而當前國內的房市變動可分為建物移轉棟數之月減年增、建物開工戶數未見大幅減少、建商吻頸之爭導致房價下跌、房價指數走高、民眾對房價變動趨勢之判斷，以及房市回温現象明顯等幾個部分來說明。
(一) .建物移轉棟數之月降年升
一般而言，房市交易的活絡與否，可由建物的移轉棟數之變化情形來加以判定，國內建物移轉棟數以102年的37.2萬棟為最高，唯房市景氣自103年反轉後，建物移轉棟數即逐年下降，106年前八月為17.5萬棟，若以第四季為房市旺季來做考量，預估今年的建物移轉棟數約可能僅有四年前最高點的一半，足見當前房市仍處於低迷狀況。
若以國內六都的建物移轉棟數之變動情形來觀察，除新北市外，其餘五都均呈現下滑的走勢，若從季資料的變動來看，則新北市及台南市均有增加的情形，建物移轉棟數分別上升0.02%與2.34%；若再從年變動率來加以觀察，則國內六都的建物移轉棟數均呈現上揚的情形，其中，又以台南市及台中市的增幅超過二成為最大，年增率分別為23.6%與21.8%；另外，桃園市、新北市、高雄市的建物移轉棟數之增幅均超過一成，分別為15.6%、15.4%、10.8%，台北市則敬陪末座，成長率僅為2.8%，顯見國內房市的建物移轉棟數確實有增加的情形，房市回春的現象明顯。有關台灣六都建物移轉棟數變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都建物移轉棟數變動比較表 單位：%
資料來源：1.永慶房屋 2.作者估算整理
說明：月增率是指9月與8月的變動比
季增率是指9月與7月的變動比
年增率是指106年9月與105年9月的變動比
(二).建物開工戶數未大幅減少
一般而言，若建物移轉棟數變動為房市活絡與否的指標，則建物開工戶數的變動，則是建商對房市是否具有信心的說明；根據內政部最近五年的建物開工戶數來觀察，民國101年的建物開工戶數為8.4萬戶，103年為10.5萬戶，同年，中央銀行實施第四波信用管制，房市交易量下跌，因此，104年的建物開工戶數降為8.4萬戶，105年的房市交易量更達歷年新低，新建餘屋量暴增，亦為房市由賣方市場轉為買方市場的重要影響因素。
根據內政部營建署統計，房地產景氣最高峰時期為2013年第4季，斯時，新建餘屋量約2.7萬戶，至2016年第4季，全台待售的新建餘屋總量達7.3萬戶，不僅創下最近7年來的新高，而且比房地產景氣最佳時期的新建餘屋量仍增加一倍以上，增加幅度達170.37%。
一般而言，建商申請建照後，約3年可以完工，然而，由於房市景氣不佳，為避免建物完工卻銷售不佳的事情重演，建商紛紛以延後交屋以之因應，市場中普遍存有新屋(庫存)的壓力，且短期間內可能仍難以消化。
(三).建商吻頸之爭導致房價下跌
因為建物開工戶數並未有效減少，新屋的餘屋增量大，庫存壓力導致建商必須削價求售，造成新屋售價格反而比中古屋還便宜的情形，且這種「新不如舊」的情形似已成為國內房市的普遍趨勢。
根據內政部不動產交易網站資料，2017年，屋齡6年到15年內的中古住宅行情中，台北市北投區、文山區，新北市板橋區、土城區、樹林區，桃園市的桃園區、台中市北屯區、高雄市鼓山區等，均已出現新屋價格低於舊屋的現象，其中，又以新北市板橋區與台中市北屯區，新舊屋價差每坪9萬多元最多。這種房屋價格「新屋行情低於舊屋」的現象，主要因建商的吻頸之戰使然；在房市不景氣時期，由於新建餘屋量大，且大建商帶頭降價，前者造成市場供需失衡，後者是大建商面臨房市不景氣所造成的吻頸之爭，蓋因在房市不景氣時期，建商唯有殺價取量，才能搶錢活命，並讓企業得於繼續生存。
由於房市表現不佳，銷售量不如預期，為了舒減庫存壓力，指標建商降價求售，其中，又以寶佳、茂德這兩大體系的建商群為主要關鍵推手，其建案遍及全台，且每年推案量均有數百億元的規模，又因其土地取得較早，具有成本優勢，因此，當指標建商夾其相對較大之交易量體而帶頭降價時，其餘相對較小的建商便很難抵擋，而這也是造成全台房價普遍下跌的重要因素。
(四)房價指數走高
房價偏高為民怨之首，亦為影響房市活絡與否的重要因素；國內房市在經歷三年的不景氣之後，已呈現量增價穩的走勢。根據信義房屋的房價指數之變動情形來觀察，國內六都房價大抵均呈現短降長升之情形，若以2017年第二與第三季的房價指數之變動來加以比較，則六都中除台中市的季變動增加0.21%之外，其餘均是下降走勢，其中，又以新竹市的跌幅-2.34%為最高，高雄市的-1.51%次之，其餘為台北市(-0.88%)、桃園市(-0.58%)、新北市(-0.58%)。
唯若以年變動率來觀察，則除了新北市仍呈下降走勢之外(-1.55%)，其餘五都均呈現上揚走勢，其中，又以桃園市的房價指數漲幅為最大，達3.11%，台中市的2.27%次之，而台北市、新竹市、高雄市的漲幅則分別為0.76%、0.27%，以及0.12%，顯見房價已有逐漸回穩的走勢。有關台灣六都房價指數變動比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣六都房價指數變動比較表 單位：%
資料來源：1.信義房屋 2.作者估算整理
說明：季增率是指2017年第3季與第2季的變動比
年增率是指2017年第3季與2016年第3季的變動比
(五).民眾對房價變動趨勢之判斷
一般而言，房價是影響購屋人是否進駐房市的重要因素，而民眾對於房價可能變動的看法或判斷，則是民眾是否介入購屋的重要時機，亦是影響當前房市是否逆轉的重要因素。
根據信義房屋針對網路使用者進行第4 季購屋意向調查，對近半年房價可能變動的判斷，結果發現受訪者認為房價持續下跌的比重，較2016年下半年的逾七成收斂至不到五成；而看壞的比重雖仍達六成，但已是近五季調查結果相對較低的數據，顯示民眾對於房價變動的預期正逐漸改善中。唯現階段多數民眾對房價看法仍相對保守，但房價大跌的機率有限，短期內應仍是維持盤整的格局。
再根據2017年第3 季調查，自2015年房市修正以來，至2017年下半年，民眾對房市悲觀的情緒改善最明顯，由於房市信心增強，2017年市況呈現量能回溫與價格盤整走勢；另外，受訪者認為房價下跌有46%，明顯低於2016下半年兩次調查時的72% 與74%，且新竹以南民眾認為過去半年房價有下跌的比例明顯少於雙北市。
另外，民眾對未來預期的房價看法亦持續修正並改善中，看壞比例從2016 年第4 季的74%逐漸收斂至2017年第3季的61%，但對未來房價看法普遍仍偏向保守心態，而房市政策的不確定性下降，也是買氣回溫的原因之一。有關最近一年民眾對房價變動的看法比較，可參閱表3的說明。
表3 最近一年民眾對房價變動的看法比較表(2017年) 單位：%
資料來源：信義房屋不動產企研窒 2.作者整理
(六)房市回温現象明顯
2017年下半年，國內房市呈現回溫走勢，唯學者專家對於國內房市何時回溫仍有不同的看法，而有關國內房市是否回溫亦可從房地產的銷售天數及議價空間的大小之變化來加以佐證。前者是指房地產個案銷售完成的時間，天數愈少，交易愈活洛；後者是指達成交易所須削滅的購屋金額或下降比率，議價空間愈大，買方市場的力量較大，反之則較少。
根據住商不動產企劃研究室所發佈的資料顯示，在最近一季中(2017年第3季)，台北市與台南市的銷售天數均為增加的情形，分別增加10天與5天，顯示在最近一季的房易交易難度增加，唯其它四都均呈下降走勢，其中，又以新北市的銷售天數減少22天為最大，桃園市減少19天次之，台中市與高雄市的銷售減少天數分別為15天與7天，有關全台暨六都房地產銷售天數變動比較，可參閱表4的說明。
表4 全台暨六都房地產銷售天數變動比較表 單位：%
資料來源：1.住商不動產企劃研究室 2.作者整理。
若再從房地產議價的金額變動幅度來加以觀察，一般而言，2017年第三季的議價空間之增減幅度不大，表現尚稱平穩。其中，2017 年第3 季議價空間最大的為高雄市，達23.8%，比上一季增加2.3%，台北市的21.4%次之，在增減幅度上，以台南減少3.5%最多，新北市增加2.9%最大，而當議價空間愈小，愈接近市場的供需均衡點。有關全台暨六都房地產議價空間變動比較，可參閱表5的說明。
表5 全台暨六都房地產議價空間變動比較表 單位：%
資料來源：1.住商不動產企劃研究室 2.作者整理。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下：
1.2017年10月，全國商業總會對政府的建言書是以「翻轉政策迷思、破除重工輕商」為主軸，提出當前國內商業經營環境的「五大障礙」與政府政策的「八大失能」，同時凸顯出政策的「重工輕商」，並提出「政府施政應翻轉的八大方針」以為因應。
2.根據商總所提出的建言書，認為國內整體經營環境的最大障礙在行政效能低落，且政府長期漠視服務業的發展，因為從政府的重大政策計畫中，幾乎都未考量服務業資源的投入，而服務業對GDP的貢獻則遠勝於工業。
3. 房市交易量價的變動是影響房市活絡與否的重要因素，而影響當前國內的房市變動因素包括建物移轉棟數之月降年升、建物開工戶數未見大幅減少、建商吻頸之爭導致房價下跌、房價指數走高、民眾對房價變動趨勢之判斷，以及房市回温現象明顯等。
4.2017年下半年的房市表現較佳，房地產交易量價亦呈現回溫現象，唯民眾對於房價走勢之看法仍傾向對保守，建議投資人仍宜慎選投資標的，並選擇適當的進駐時機，重要的是政府必須反映商總建這書的意見，唯有採納建言，體現民意，才是政黨立於執政不敗的契機。
參考文獻
謝明瑞(2017)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌 專欄。11月1日。
中華民國全國商業總會(2017)，2017年產業建言書。
謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2016)，台灣房市稅制改革與健全發展。國家政策研究基金會。
(本文發表於2017年11月9日中央網路報)
2016年5月，新政府上任以後，以翻轉正義為名，提出許多政經改革措施，包括房屋稅的調高、一例一休、年金改革、南向政策…等，這種高舉正義大旗並大勢改革的結果，不動產業者未蒙其利，反受其害，而為了扭轉不動產的不景氣，全國商業總會特別提出「2017年產業建言書」，以「翻轉政策迷思、破除重工輕商」為主軸，提出當前國內商業經營環境的「五大障礙」與政府政策的「八大失能」，同時凸顯出政策「重工輕商」的謬誤；2016年，台灣的服務業占GDP比重達63.15％，占總就業人數比重達59.17％，同段期間內，2016年整體製造業占GDP比重為30.16％，工業則為35.04％，顯示服務業已為我國最重要的產業，政府「重工輕商」的做法確實須要適度修正。另外，若以當前國內房市中的各種現象來觀察，包括建物移轉棟數的月降年升、建物開工戶數未大幅減少、建商吻頸之爭導致房價下跌、房價指數走高、民眾對房價變動趨勢之判斷，以及房市回温現象明顯等，說明政府若能改變重工輕商的決策模式，則將可提早國內房市回春的時間，同時增加服務業對經濟成長的貢獻。
一.前言
2017年，國內房地產交投行情雖比去年為佳，但表現依然不如業者預期，除了政府輕忽服務業的重要，放任不動產的持續惡化之外，國人對於房價的可能翻轉時期仍有不同的看法，雖然從房價指數、房地產移轉棟數、議價空間，以及銷售天數等指標來觀察，均可發現2017年第4季的房地產表現確實較同年第一季為佳，亦比上年同期上揚，國人對於房價的看漲亦有回升的情形，顯現房市有轉好的走勢，然而，根據全國商業總會的報告，由於政府財經政策失靈，社會政策屢有爭議，再加上民眾普遍未看好房價可能在近期中翻轉的情形，當可瞭解國內房市的不佳仍有待業者的努力與政府的政策修正與調整。
二.政府重工輕商
有關政府重工輕商的謬誤主要來自全國商業總會的產業建言書內容，可分為下列幾個部分來說明。
(一)改革錯誤導致「四大慘業」
2016年5月，新政府上任以後，為表示其掌控立法院席次的優越性，並扭轉國人對於政治情勢的判定，因而以翻轉正義為名，提出許多政經改革措施，包括房屋稅的調高、一例一休、年金改革、南向政策…等，由於政府同時實施多項改革政策，又無完備的措施以之因應，造成人心惶惶不可終日，各行各業均受到極大衝擊，而不動產業者亦未蒙其利，反受其害，為了扭轉不動產的不景氣，全國商業總會特別提出「2017年產業建言書」，認為政府過於冒進各項改革，卻無適當的配套措施以之因應，終而造成旅行、旅館、遊覽車及不動產等的「四大慘業」，且至今沒有解決的替代方案，服務旅遊業的後續發展堪慮。
(二).以權謀私不顧民意
全國商業總會的產業建言書內容，是以「翻轉政策迷思、破除重工輕商」為主軸，提出當前國內商業經營環境的「五大障礙」與政府政策的「八大失能」，同時凸顯出政策「重工輕商」之不當，並提出「政府施政應翻轉的八大方針」以為因應。而其立基點在於政府部門以權謀私，不顧社會公道，亦無法體會人民的真正需求，政治操弄，機關算計，就只為了自身利益的考量，而不顧民心的考量與民主制度的安危。
(三)拚政治不拚經濟
在建言書中，全國商業總會認為國內整體經營環境的最大障礙在行政效能低落，各種改革政策從一例一休、年金制度、司法變革、房地稅賦…等，都是「拚政治」，而不是「拚經濟」，造成社會對立，朝野紛爭，以及立法院的亂象，也讓企業為配合政策而疲於奔命，企業的發展受到限制，國內經濟的發展也受到極其不利的衝擊與影響；另外，政府長期漠視服務業的發展，因為從政府的重大政策計畫中，包括「5+2產業創新計畫」、「新南向政策」及「前瞻建設計畫」等，幾乎都未考量服務業資源的投入，政府「重工輕商」的心態十分明顯。
(四).服務業貢獻優於工業
隨著經濟的發展與國民生活水準的提高，台灣自70年代中期起，服務業即蓬勃發展，2016年，台灣的服務業占GDP比重達63.15％，占總就業人數比重達59.17％，同段期間內，2016年整體製造業占GDP比重為30.16％，工業占GDP比重則為35.04％，顯示服務業已為我國最重要的產業，也是在現代經濟社會中，一個經濟發展愈高的國家，其服務業對整體經濟的貢獻也愈大的必然。而若以三級產業對GDP的貢獻度來做考量，則服務業的發展理應受到重視，而政府「重工輕商」的做法確實須要適度修正。
(五)輕忽兩岸政策
若以當前政府之政策內容而言，服務業的發展一直受到忽視，難以發展，因此，建言書認為服務業現階段最大的困境還是在「兩岸關係」上，因為以當前國內貿易依存度是以大陸為主的前提下，台灣對兩岸貿易的依賴程度，以及中國對台發動經濟抵制的衝擊程度，遠甚於其他因素的影響程度。特別是台灣的貿易依存度（進出口總值占GDP比重）已超過100%，2014年台灣貿易依存度即達110%，而依「經濟部國貿局」統計，2008-2015年，台灣對大陸和香港的出口比重約在40%左右，2017年第3季，台灣對美國與中國大陸的貿易依存度為26.81%與31.18%，顯示台灣經濟依賴中國甚大。
(六)政治決策影響經濟發展
一般而言，政治環境影響經濟變動與發展，如國內旅行、旅館、遊覽車及不動產等「4大慘業」的根本原因是陸客減少，政府卻以新南向政策因應，而新南向政策缺少配套措施，既忽略兩岸已建立並存在多時的經濟體系，且輕忽南向政策的風險控管，致使政策淪為空談，凸顯出政府因為政治考量而缺乏對兩岸政策的認知，眜於事實而未積極推動，政策的穩當性仍有爭議。因此，商業總會特別建議，政府對內應盡速通過一例一休修法，降低企業經營難度與成本，對外應積極維繫兩岸友好關係，保持良好的溝通平台，讓兩岸經貿與文化，觀光等交流持續維持，而陸客是重要的觀光客源，政府在積極吸引國外觀光客時，不應忽略大陸遊客，唯有兩岸政策的一致性，才能推動國內經濟的正常發展，也唯有人民的生活獲得保障，政治生態才得於維繫。
總之，政治與經濟環環相扣，政治影響經濟，經濟亦影響政治，而政策的不確定性與不當改革所導致的人心不安，正是影響當前房地產景氣不佳的最主要因素之一。
三.房市變動分析
房市交易量價的變動是影響房市活絡與否的重要因素，而當前國內的房市變動可分為建物移轉棟數之月減年增、建物開工戶數未見大幅減少、建商吻頸之爭導致房價下跌、房價指數走高、民眾對房價變動趨勢之判斷，以及房市回温現象明顯等幾個部分來說明。
(一) .建物移轉棟數之月降年升
一般而言，房市交易的活絡與否，可由建物的移轉棟數之變化情形來加以判定，國內建物移轉棟數以102年的37.2萬棟為最高，唯房市景氣自103年反轉後，建物移轉棟數即逐年下降，106年前八月為17.5萬棟，若以第四季為房市旺季來做考量，預估今年的建物移轉棟數約可能僅有四年前最高點的一半，足見當前房市仍處於低迷狀況。
若以國內六都的建物移轉棟數之變動情形來觀察，除新北市外，其餘五都均呈現下滑的走勢，若從季資料的變動來看，則新北市及台南市均有增加的情形，建物移轉棟數分別上升0.02%與2.34%；若再從年變動率來加以觀察，則國內六都的建物移轉棟數均呈現上揚的情形，其中，又以台南市及台中市的增幅超過二成為最大，年增率分別為23.6%與21.8%；另外，桃園市、新北市、高雄市的建物移轉棟數之增幅均超過一成，分別為15.6%、15.4%、10.8%，台北市則敬陪末座，成長率僅為2.8%，顯見國內房市的建物移轉棟數確實有增加的情形，房市回春的現象明顯。有關台灣六都建物移轉棟數變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都建物移轉棟數變動比較表 單位：%
| 都會區 | 106.09 | 106.08 | 106.07 | 105.09 | 月變動率 | 季變動率 | 年變動率 |
| 台北市 | 1948 | 2129 | 1976 | 1895 | -8.5 | -1.42 | 2.8 |
| 新北市 | 4788 | 4278 | 4223 | 4148 | 11.9 | 0.02 | 15.4 |
| 桃園市 | 2926 | 3054 | 3214 | 2531 | -4.2 | -8.96 | 15.6 |
| 台中市 | 3280 | 3421 | 3143 | 2694 | -4.1 | 4.36 | 21.8 |
| 台南市 | 1573 | 1884 | 1537 | 1273 | -16.5 | 2.34 | 23.6 |
| 高雄市 | 2658 | 3009 | 2969 | 2399 | -11.7 | -10.47 | 10.8 |
| 合計 | 17173 | 17775 | 17062 | 14940 | -3.4 | 0.65 | 14.9 |
說明：月增率是指9月與8月的變動比
季增率是指9月與7月的變動比
年增率是指106年9月與105年9月的變動比
(二).建物開工戶數未大幅減少
一般而言，若建物移轉棟數變動為房市活絡與否的指標，則建物開工戶數的變動，則是建商對房市是否具有信心的說明；根據內政部最近五年的建物開工戶數來觀察，民國101年的建物開工戶數為8.4萬戶，103年為10.5萬戶，同年，中央銀行實施第四波信用管制，房市交易量下跌，因此，104年的建物開工戶數降為8.4萬戶，105年的房市交易量更達歷年新低，新建餘屋量暴增，亦為房市由賣方市場轉為買方市場的重要影響因素。
根據內政部營建署統計，房地產景氣最高峰時期為2013年第4季，斯時，新建餘屋量約2.7萬戶，至2016年第4季，全台待售的新建餘屋總量達7.3萬戶，不僅創下最近7年來的新高，而且比房地產景氣最佳時期的新建餘屋量仍增加一倍以上，增加幅度達170.37%。
一般而言，建商申請建照後，約3年可以完工，然而，由於房市景氣不佳，為避免建物完工卻銷售不佳的事情重演，建商紛紛以延後交屋以之因應，市場中普遍存有新屋(庫存)的壓力，且短期間內可能仍難以消化。
(三).建商吻頸之爭導致房價下跌
因為建物開工戶數並未有效減少，新屋的餘屋增量大，庫存壓力導致建商必須削價求售，造成新屋售價格反而比中古屋還便宜的情形，且這種「新不如舊」的情形似已成為國內房市的普遍趨勢。
根據內政部不動產交易網站資料，2017年，屋齡6年到15年內的中古住宅行情中，台北市北投區、文山區，新北市板橋區、土城區、樹林區，桃園市的桃園區、台中市北屯區、高雄市鼓山區等，均已出現新屋價格低於舊屋的現象，其中，又以新北市板橋區與台中市北屯區，新舊屋價差每坪9萬多元最多。這種房屋價格「新屋行情低於舊屋」的現象，主要因建商的吻頸之戰使然；在房市不景氣時期，由於新建餘屋量大，且大建商帶頭降價，前者造成市場供需失衡，後者是大建商面臨房市不景氣所造成的吻頸之爭，蓋因在房市不景氣時期，建商唯有殺價取量，才能搶錢活命，並讓企業得於繼續生存。
由於房市表現不佳，銷售量不如預期，為了舒減庫存壓力，指標建商降價求售，其中，又以寶佳、茂德這兩大體系的建商群為主要關鍵推手，其建案遍及全台，且每年推案量均有數百億元的規模，又因其土地取得較早，具有成本優勢，因此，當指標建商夾其相對較大之交易量體而帶頭降價時，其餘相對較小的建商便很難抵擋，而這也是造成全台房價普遍下跌的重要因素。
(四)房價指數走高
房價偏高為民怨之首，亦為影響房市活絡與否的重要因素；國內房市在經歷三年的不景氣之後，已呈現量增價穩的走勢。根據信義房屋的房價指數之變動情形來觀察，國內六都房價大抵均呈現短降長升之情形，若以2017年第二與第三季的房價指數之變動來加以比較，則六都中除台中市的季變動增加0.21%之外，其餘均是下降走勢，其中，又以新竹市的跌幅-2.34%為最高，高雄市的-1.51%次之，其餘為台北市(-0.88%)、桃園市(-0.58%)、新北市(-0.58%)。
唯若以年變動率來觀察，則除了新北市仍呈下降走勢之外(-1.55%)，其餘五都均呈現上揚走勢，其中，又以桃園市的房價指數漲幅為最大，達3.11%，台中市的2.27%次之，而台北市、新竹市、高雄市的漲幅則分別為0.76%、0.27%，以及0.12%，顯見房價已有逐漸回穩的走勢。有關台灣六都房價指數變動比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣六都房價指數變動比較表 單位：%
| 季別 | 台北市 | 新北市 | 桃園市 | 新竹市 | 台中市 | 高雄市 |
| 2017第3季 | 271.57 | 292.00 | 295.56 | 211.59 | 294.08 | 257.42 |
| 2017第2季 | 273.97 | 292.73 | 297.29 | 216.66 | 293.45 | 261.37 |
| 2016第3季 | 269.52 | 296.60 | 286.65 | 211.03 | 287.54 | 257.10 |
| 季變動(qoq) | -0.88 | -0.25 | -0.58 | -2.34 | 0.21 | -1.51 |
| 年變動(yoy) | 0.76 | -1.55 | 3.11 | 0.27 | 2.27 | 0.12 |
說明：季增率是指2017年第3季與第2季的變動比
年增率是指2017年第3季與2016年第3季的變動比
(五).民眾對房價變動趨勢之判斷
一般而言，房價是影響購屋人是否進駐房市的重要因素，而民眾對於房價可能變動的看法或判斷，則是民眾是否介入購屋的重要時機，亦是影響當前房市是否逆轉的重要因素。
根據信義房屋針對網路使用者進行第4 季購屋意向調查，對近半年房價可能變動的判斷，結果發現受訪者認為房價持續下跌的比重，較2016年下半年的逾七成收斂至不到五成；而看壞的比重雖仍達六成，但已是近五季調查結果相對較低的數據，顯示民眾對於房價變動的預期正逐漸改善中。唯現階段多數民眾對房價看法仍相對保守，但房價大跌的機率有限，短期內應仍是維持盤整的格局。
再根據2017年第3 季調查，自2015年房市修正以來，至2017年下半年，民眾對房市悲觀的情緒改善最明顯，由於房市信心增強，2017年市況呈現量能回溫與價格盤整走勢；另外，受訪者認為房價下跌有46%，明顯低於2016下半年兩次調查時的72% 與74%，且新竹以南民眾認為過去半年房價有下跌的比例明顯少於雙北市。
另外，民眾對未來預期的房價看法亦持續修正並改善中，看壞比例從2016 年第4 季的74%逐漸收斂至2017年第3季的61%，但對未來房價看法普遍仍偏向保守心態，而房市政策的不確定性下降，也是買氣回溫的原因之一。有關最近一年民眾對房價變動的看法比較，可參閱表3的說明。
表3 最近一年民眾對房價變動的看法比較表(2017年) 單位：%
| 漲跌 | 2016年Q4 | 2017年Q1 | 2017年Q2 | 2017年Q3 | 2017年Q4 | 年變動 |
| 上漲 | 5 | 6 | 7 | 7 | 7 | 2% |
| 持平 | 21 | 21 | 28 | 29 | 32 | 11% |
| 下跌 | 74 | 73 | 65 | 64 | 61 | -13% |
(六)房市回温現象明顯
2017年下半年，國內房市呈現回溫走勢，唯學者專家對於國內房市何時回溫仍有不同的看法，而有關國內房市是否回溫亦可從房地產的銷售天數及議價空間的大小之變化來加以佐證。前者是指房地產個案銷售完成的時間，天數愈少，交易愈活洛；後者是指達成交易所須削滅的購屋金額或下降比率，議價空間愈大，買方市場的力量較大，反之則較少。
根據住商不動產企劃研究室所發佈的資料顯示，在最近一季中(2017年第3季)，台北市與台南市的銷售天數均為增加的情形，分別增加10天與5天，顯示在最近一季的房易交易難度增加，唯其它四都均呈下降走勢，其中，又以新北市的銷售天數減少22天為最大，桃園市減少19天次之，台中市與高雄市的銷售減少天數分別為15天與7天，有關全台暨六都房地產銷售天數變動比較，可參閱表4的說明。
表4 全台暨六都房地產銷售天數變動比較表 單位：%
| 六都暨全國 | 2017年第3季 | 2017年第2季 | 變動率 | 排名 |
| 台北市 | 111 | 101 | 10 | 4 |
| 新北市 | 97 | 119 | -22 | 1 |
| 桃園市 | 83 | 102 | -19 | 2 |
| 台中市 | 103 | 118 | -15 | 3 |
| 台南市 | 104 | 99 | 5 | 7 |
| 高雄市 | 88 | 95 | -7 | 6 |
| 全國 | 97 | 105 | -8 | 5 |
若再從房地產議價的金額變動幅度來加以觀察，一般而言，2017年第三季的議價空間之增減幅度不大，表現尚稱平穩。其中，2017 年第3 季議價空間最大的為高雄市，達23.8%，比上一季增加2.3%，台北市的21.4%次之，在增減幅度上，以台南減少3.5%最多，新北市增加2.9%最大，而當議價空間愈小，愈接近市場的供需均衡點。有關全台暨六都房地產議價空間變動比較，可參閱表5的說明。
表5 全台暨六都房地產議價空間變動比較表 單位：%
| 六都暨全國 | 2017年第3季 | 2017年第2季 | 變動率(%) | 排名 |
| 台北市 | 21.4 | 19.2 | 2.2 | 4 |
| 新北市 | 19.6 | 16.7 | 2.9 | 2 |
| 桃園市 | 19.7 | 18.9 | 0.8 | 5 |
| 台中市 | 18.1 | 18.2 | -0.1 | 6 |
| 台南市 | 20.7 | 24.2 | -3.5 | 1 |
| 高雄市 | 23.8 | 21.5 | 2.3 | 3 |
| 全國 | 20.6 | 19.8 | 0.8 |
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下：
1.2017年10月，全國商業總會對政府的建言書是以「翻轉政策迷思、破除重工輕商」為主軸，提出當前國內商業經營環境的「五大障礙」與政府政策的「八大失能」，同時凸顯出政策的「重工輕商」，並提出「政府施政應翻轉的八大方針」以為因應。
2.根據商總所提出的建言書，認為國內整體經營環境的最大障礙在行政效能低落，且政府長期漠視服務業的發展，因為從政府的重大政策計畫中，幾乎都未考量服務業資源的投入，而服務業對GDP的貢獻則遠勝於工業。
3. 房市交易量價的變動是影響房市活絡與否的重要因素，而影響當前國內的房市變動因素包括建物移轉棟數之月降年升、建物開工戶數未見大幅減少、建商吻頸之爭導致房價下跌、房價指數走高、民眾對房價變動趨勢之判斷，以及房市回温現象明顯等。
4.2017年下半年的房市表現較佳，房地產交易量價亦呈現回溫現象，唯民眾對於房價走勢之看法仍傾向對保守，建議投資人仍宜慎選投資標的，並選擇適當的進駐時機，重要的是政府必須反映商總建這書的意見，唯有採納建言，體現民意，才是政黨立於執政不敗的契機。
參考文獻
謝明瑞(2017)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌 專欄。11月1日。
中華民國全國商業總會(2017)，2017年產業建言書。
謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2016)，台灣房市稅制改革與健全發展。國家政策研究基金會。
(本文發表於2017年11月9日中央網路報)